Последние два годы петербургский рынок долгосрочной аренды квартир переживает взрывной рост цен. Будут ли расти арендные ставки дальше? В каких районах цены меняются быстрее всего? И как на рост влияют «несостоявшиеся ипотечники» и туристический бум?
Без малого 300 тысяч рублей — столько в середине февраля стоила на сайте ЦИАН аренда самой дорогой «однушки» в Петербурге. За эти деньги арендатору предлагается 68-метровая квартира в доме на берегу Малой Невки. Напротив, самый дешевый вариант потребует всего лишь 16 тысяч в месяц. Правда, за эти деньги не предполагается какой-либо ремонт — сам владелец предлагает использовать свою жилплощадь в Шушарах в качестве «склада для разрешенных в РФ предметов».
Как подсчитали в ЦИАН, только за прошлый год аренда жилья в Петербурге выросла в цене на 20,4%. Причем долгое время цены росли, несмотря на то, что количество предложений на рынке также увеличивалось. Проще говоря, спрос опережал даже растущее предложение.
К концу года наметилось некоторое снижение цен, но ненадолго: уже в феврале «Бюллетень недвижимости» отмечал, что «на рынке аренды в Петербурге подорожали все типы жилья».
Роскошь или место размещения?
Еще в 2018 году снять «однушку» во Фрунзенском районе, по данным ЦИАН, можно было в среднем за 23 тысяч рублей в месяц. За прошедшие с этого момента годы цены серьезно изменились — сейчас такое жилье обойдется почти в 43,5 тысячи (за 8 лет рост составил 88%). И это не рекорд — в Петроградском районе за это же время аренда однокомнатных квартир подорожала на 94% (двухкомнатных — и вовсе на 110%).
«C 2018 года средние ставки аренды "однушек" в Санкт-Петербурге выросли в 1,6 раза», — объясняет в комментарии для Собака.ru руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов. Причин для такого повышения много: начиная от инфляции и заканчивая глобальными социально-демографическими и экономическими процессами.
Как оговаривается генеральный директор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов, важно помнить, что рынок аренды куда менее прозрачный, нежели продажи квартир. «Нужно понимать, что это все-таки не цены реальных сделок, а ожидания арендодателей», — говорит он. Таким образом, добавляет эксперт, данные агрегаторов позволяют судить об общей динамике, а не о конкретных цифрах.
Так, отмечает Алексей Попов из Циан.Аналитики, в Петербурге (как и в других регионах страны) растет число одиночных домохозяйств. Этому способствует то, что молодые люди раньше, чем еще пару десятилетий назад, съезжают от родителей. Кроме того, продолжает эксперт, все меньше иногородних студентов выбирает для проживания общежития — все это способствовало росту спроса, а стало быть, и цен.
Двузначный рост арендных ставок на недвижимость наблюдается в последнее десятилетие не только в России. Так, по данным ресурса Global Property Guide, за последнее десятилетие ставки аренды в Австрии поднялись на 47,5%, в Болгарии — на 38,4%, в Канаде — на 33,6%.
Арендные горки
Значительная доля повышения цен на аренду пришлась на последние полтора года, отмечают собеседники редакции. «С середины 2023 года по август 2024-го рынок переживал интенсивный рост арендной ставки, я бы назвал его даже взрывным», — объясняет в беседе с Собака.ru Максим Ельцов из «ПИА Недвижимость».
Как и в случае с долгосрочным ростом арендной ставки, причин у «взрывных изменений» последних 12–18 месяцев много, полагает собеседник редакции. Так, эксперт выделяет:
- Возвращение в 2023 году части релокантов;
- Промышленный рост, требующий привлечения кадров из других регионов;
- Развитие сферы услуг, которая также нуждается в трудовых мигрантах.
Максим Ельцов
Генеральный директор «ПИА Недвижимость»:
За прошедшие полтора года у меня раз за разом были кейсы, когда предприятия вроде верфей или нефтепереработчиков искали квартиры для сотрудников. Они говорили, что физически не могут снять ничего для среднесрочной аренды (до полугода).
Однако наиболее заметно повлияли на рынок отмена массовой льготной ипотеки и рост ключевой ставки ЦБ. Все это приводит к тому, что покупка недвижимости становится доступна лишь сравнительно небольшому числу людей. В итоге, отмечает Алексей Попов из Циан.Аналитики, лето-осень 2024 года оказались отмечены «усиленным выходом на рынок [аренды] несостоявшихся ипотечников», что и взвинтило цены.
Однако, отмечает собеседник редакции, к зиме спрос перестал расти — сказалось насыщение рынка новыми квартирами (особенно на фоне завершения туристического сезона) и тот факт, что зарплаты росли медленнее арендных ставок. Впрочем, добавляет Попов, снижение идет неравномерно и не во всех категориях недвижимости.
«Последние месяцы на рынке аренды ставки снижаются, — говорит он.— Сильнее это выражено в в ЖК бизнес-класса. Расценки на студии на окраинах и в пригородах остаются стабильны, а в ряде локаций и растут. Это связано с тем, что цены все равно остаются высокими, и спрос сместился в сторону более доступных вариантов на периферии. В устаревшем жилом фонде также наблюдается небольшой рост ставок. Это связано, в том числе с ужесточением миграционного регулирования, — заниматься более рискованными сделками собственники готовы все с большей премией к рыночным условиям».
Турист конкурирует с горожанином
Еще один фактор роста арендных ставок — туристический бум. По данным «Турбарометра Санкт-Петербурга», городской турпоток прошлого года превысил рекордные показатели докризисного 2019-го (при этом доля внутренних туристов составляет сейчас больше 90 % от общего объема). Гостиничный рынок с туристическим спросом традиционно не справляется, и на помощь приходят арендодатели, которым теперь чаще выгоднее сдавать квартиры посуточно, а не на долгий срок.
По словам Максима Ельцова, по мере роста туризма в городе сложился устойчивый системный бизнес, занимающийся краткосрочной арендой на период туристического сезона. «Компании берут квартиры в долгосрочную аренду и дальше сдают их посуточно. Этот фактор очень сильно повлиял на уменьшение долгосрочных предложений. Особенно явно это стало заметно весной-летом 2024 года: предложение долгосрочной аренды было на минимуме — просто все смели, жилья было не найти». Таким образом, часть объектов на лето выбывают с рынка долгосрочной аренды, а после сезонного снижения туристического потока вновь возвращаются на него. Частный риелтор Алексей Розанов подтверждает, что прошлый год стал переломным — долгосрочная аренда стала жертвой туристического бума.
Алексей Розанов
Риэлтор:
У меня больше десяти клиентов в разных районах Петербурга, с которыми я работаю еще с нулевых и которые все это время удаленно (поскольку проживают за границей) сдают свои петербургские квартиры. Это разные люди, с разным бэкграундом, разным уровнем доходов и разными квартирами. По большей части мы работали с ними в формате долгосрочной аренды — понятно, что он самый удобный и адаптивный, а главное, в полной мере соответствовал рыночному спросу. Но начиная где-то с прошлой весны, мы стали получать регулярные запросы на диверсификацию арендной стратегии: давайте мы будем сдавать квартиру в туристический сезон краткосрочно, а в нетуристический попробуем для удобства удлинить шаг и сдавать, скажем, от полугода до 9 месяцев. Понятно, что спрос на такую неполноценную «долгосрочку» совсем невелик. В результате с рынка долгосрочной аренды только в моем портфеле выпала как минимум половина квартир.
Причины такого сдвига, как говорит Розанов, очевидны: за 3 месяца лета при посуточной сдаче арендодатель уже точно зарабатывает больше, чем минимум за полгода при долгосрочном формате, и готов в результате мириться со всеми издержками и неудобствами краткосрочной аренды.
Без взлетов и падений
Еще в октябре 2024 года вице-президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Валерий Виноградов в беседе с Собака.ru предполагал, что радикального снижения ставок аренды в городе ожидать не стоит. Даже несмотря на то, что факторы, приведшие к резкому росту стоимости найма квартир, во многом исчерпались.
Таким образом, вопрос состоит, скорее в том, заметно ли вырастет стоимость аренды, особенно летом, когда часть квартир будет задействована для приема туристов. «Если в 2023 и 2024 гг. за сезонный пик спроса цены выросли на 33% и 34% соответственно, то в этом году мы ожидаем их более сдержанного увеличения (на 15–17%). Меньший потенциал роста мы связываем с эффектом высокой базы и более стабильной ситуацией в смежных секторах (в этом году вряд ли произойдет резкий рост ставок, как в 2023-м, или отмена льготной ипотеки, как в 2024-м)», — говорит руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов.
Не ждет резких изменений на рынке аренды в этом году и Максим Ельцов из «ПИА Недвижимость». «В ближайшее время мы, вероятно, увидим некую стабилизацию рынка и возвращение его в фазу слабого роста долгосрочных ставок аренды в условиях со снижением предложения», — полагает собеседник редакции.
«Мне кажется, что начало туристического сезона, скорее, сбалансирует рынок, мы увидим снижение предложения и нормализацию ставок, которые устаканятся на каком-то естественном уровне», — продолжает эксперт. Однако он оговаривается, что более конкретные прогнозы делать сложно. «Если кто-нибудь решится сказать, что гарантированно в ближайшее время будет с рынком, то тому медаль и мое нижайшее почтение. Факторы [потенциального повышения] мы можем предсказать, сценарии нарисовать можно, но говорить о твердых прогнозах сложно», — заключил Максим Ельцов.
Текст: Константин Крылов, Петр Биргер
Комментарии (0)