地上权：修订间差异

大陸法系民法
總則
主體
	自然人 · 法人
	－法人類型－; 社團 · 財團; 行政法人 · 合夥企業 · 有限責任公司
客體
	－物－; 不動產 · 動產
	－準物權－; 漁業權; 礦業權; （探礦權 · 採礦權）; 水權
	－無體財產權－; 智慧財產權; （著作權 · 專利權 · 商標權）
行為
	－法律行為－; 意思表示; 代理 · 無效 · 撤銷
	－事实行為－; 佔有; 无因管理 · 不當得利; 侵權行为
人格
	－法律能力－; 權利能力 · 行為能力;
	監護
	－人格法益－; 生命 · 身體 · 健康; 名譽 · 自由 · 信用 · 隱私 · 貞操
家庭
	結婚 · 離婚; 血親 · 收養
	扶養
	繼承 · 遺囑 · 應繼分 · 特留分
物权
	所有權 · 限制物权; 登記 · 交付
	－所有權－; 佔有 · 使用 · 處分 · 收益;
	－用益物权 · 役權－; 地上權; 農育權 · 永佃權 · 土地承包经营权; 建设用地使用权 · 宅基地使用权; 典權; 限制的人役權（德语：beschränkte persönliche Dienstbarkeit） · 居住權; 不動產役權
	－擔保物權－; 質權 · 抵押權 · 留置權;
	－佔有－
債權
	－債之發生－; 契約; 无因管理 · 不當得利; 侵權行為
	－債之消滅－; 清償 · 提存; 抵消 · 免除 · 混同
	－侵權－; 過錯責任 · 過錯推定責任; 無過錯責任
實定法
	法國民法典; 德國民法典; 中華民國民法; 中華人民共和國民法典
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2024年7月5日 (五) 11:43的最新版本

地上權（英語對應詞：Surface Rights或Superficies），在法學上來說，是指以利用他人土地作營造（建築物）、工作物或竹木為目的，而取得的用益物权。地上權的取得主要有兩種方式：一是透過直接與土地所有權人的設定行為，取得「地上權人」的法律地位；另一是基於法律規定而發生的「法定地上權」關係，是指土地和建築物所有人，僅以地上建築、或同時將房地設定抵押，但因未能清償債務而遭拍賣，造成土地和建物的所有權人不同人的時候，法律規定使建物所有權人對於土地享有地上權。

特徵

大致上說來，因為土地所有權人的不同，地上權建物的所有期限亦不同而分為兩種。通常定期地上權是50年左右的土地租賃契約，而不定期地上權則是50年以外的契約期限^[1]。地上权房屋的好處在於可以用低價格進駐市價較昂貴的土地，但是缺點在於地上戶在土地上漲時不能享受上漲的地價利潤，而地上物通常隨時間折舊價值是越來越低，然而地價下跌時使用戶也不必承擔虧損，所以看準地價長期下跌時使用地上权房屋較有利。

延伸

如果因為契約期滿而致使建物毀壞或不存在，土地所有人應法需照建物的當時的市價對地上權所有人做補償。
土地所有人在契約的「存續期間」屆滿前，可請求地上權所有人延長地上權的期限（延長租約）。
特別的是，地上權不會因建物等物理性的結構消失而消滅。以地震為例，若地上權住宅因地震倒塌，而土地的地上權原定期限為 50 年，已過 10 年，還有 40 年，房子雖因地震而倒塌，但地上權於法仍有效力，故建物所有權人可在土地上重建。這是受到民法：「地上權不因工作物…之滅失而消滅」所保障。

範例

台灣

臺北市信義計畫區：臺北市政府以設定地上權的方式，將區內方位完整的土地招標出租。位於區內的台北101大樓、克緹大樓等建物，即以設定地上權的方式開發。
臺北市仁濟醫院有許多土地以地上權的方式租給民間住戶。
台鐵松山車站、南港車站／潤泰松山車站大樓、潤泰南港車站大樓；台鐵以設定地上權加BOT模式，交由潤泰企業集團出資建設商辦、購物中心、旅館、影城等複合式商業設施（日语：複合商業施設）。

中國大陸

中華人民共和國內地（不包港澳）所有土地均屬國有，發展商一般只有30（工廠、科技企業）、40（商業）、50或70年（住宅）的地上權；地上權一般由各地級市國土局批出。

港澳

香港除聖約翰座堂外，一切土地均屬中國政府擁有，並由香港特別行政區政府負責管理、使用、開發，以及出租或批給土地使用者^[2]，故只設有地上權批給及交易。一般土地出租50（1997年及以後批出土地）、75（通常加75年續期權）、150或999年（1984年前批出香港島及九龍土地）地上權（位於西九龍站的深圳鐵路口岸除外，該處地上權永租予深圳市人民政府）；地上權一般由地政總署直接批出，有時則會以私人協約批地方式，再通過港鐵公司、市區重建局間接批出。若地上權到期，一般都會按《政府租契續期條例》，在到期前六年批量宣佈自動續期50年，但諸如碼頭、發電廠、大專院校等特殊用地則個別處理。此外，駐港解放軍屬下軍事設施，則以「國防地段」形式享有永久地上權。

澳門所有土地均屬中國政府擁有，故只設有地上權批給及交易。發展商一般只有25（通常加10年續期權一至兩次）或永久（俗稱「私家地」，不會再新批）地上權。

新加坡

新加坡大部分土地皆屬國有，只設有99或999年地上權；當中，組屋（資助出售房屋）的地上權一概為99年，到期後一律不予以續期，以杜絕炒賣單位的情況。

参考文献

^ 何謂地上權？（页面存档备份，存于互联网档案馆），聯合報
^ 《中華人民共和國香港特別行政區基本法》第七條

參見

[1] 何謂地上權？（页面存档备份，存于互联网档案馆），聯合報

[2] 《中華人民共和國香港特別行政區基本法》第七條

[1]

[2]

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 {{expert}}
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 == 特徵 ==
-大致上說來，因為土地所有權人的不同，地上權建物的所有期限亦不同而分為兩種。通常定期地上權是50年左右的土地租賃契約，而不定期地上權則是50年以外的契約期限<ref>[http://lawtw.com/article.php?template=article_content&parent_path=,1,4,&job_id=187704&article_category_id=1147&article_id=108989 何謂地上權？]，聯合報</ref>。地上权房屋的好處在於可以用低價格進駐市價較昂貴的土地，但是缺點在於地上戶在土地上漲時不能享受上漲的地價利潤，而地上物通常隨時間[[折舊]]價值是越來越低，然而地價下跌時使用戶也不必承擔虧損，所以看準地價長期下跌時使用地上权房屋較有利。
+大致上說來，因為土地所有權人的不同，地上權建物的所有期限亦不同而分為兩種。通常定期地上權是50年左右的土地租賃契約，而不定期地上權則是50年以外的契約期限<ref>[http://lawtw.com/article.php?template=article_content&parent_path=,1,4,&job_id=187704&article_category_id=1147&article_id=108989 何謂地上權？] {{Wayback|url=http://lawtw.com/article.php?template=article_content&parent_path=,1,4,&job_id=187704&article_category_id=1147&article_id=108989 |date=20151222140719 }}，聯合報</ref>。地上权房屋的好處在於可以用低價格進駐市價較昂貴的土地，但是缺點在於地上戶在土地上漲時不能享受上漲的地價利潤，而地上物通常隨時間[[折舊]]價值是越來越低，然而地價下跌時使用戶也不必承擔虧損，所以看準地價長期下跌時使用地上权房屋較有利。
 == 延伸 ==
-* 如果因為契約期滿而致使建物毀壞或不存在，土地所有人應法需照建物的當時的市價對地上權所有人做補償。
+# 如果因為契約期滿而致使建物毀壞或不存在，土地所有人應法需照建物的當時的市價對地上權所有人做補償。
-* 土地所有人在契約的「存續期間」屆滿前，可請求地上權所有人延長地上權的期限（延長租約）。
+# 土地所有人在契約的「存續期間」屆滿前，可請求地上權所有人延長地上權的期限（延長租約）。
-* 特別的是，地上權不會因建物等物理性的結構消失而消滅。以地震為例，若地上權住宅因地震倒塌，而土地的地上權原定期限為 50 年，已過 10 年，還有 40 年，房子雖因地震而倒塌，但地上權於法仍有效力，故建物所有權人可在土地上重建。這是受到民法：「地上權不因工作物…之滅失而消滅」所保障。
+# 特別的是，地上權不會因建物等物理性的結構消失而消滅。以地震為例，若地上權住宅因地震倒塌，而土地的地上權原定期限為 50 年，已過 10 年，還有 40 年，房子雖因地震而倒塌，但地上權於法仍有效力，故建物所有權人可在土地上重建。這是受到民法：「地上權不因工作物…之滅失而消滅」所保障。
 == 範例 ==
+=== 台灣 ===
-* [[臺北市]][[信義計畫區]]；[[臺北市政府]]以設定地上權的方式，將區內方位完整的土地招標出租。位於區內的[[台北101]]即以設定地上權的方式開發。
+* [[臺北市]][[信義計畫區]]：[[臺北市政府]]以設定地上權的方式，將區內方位完整的土地招標出租。位於區內的[[台北101]]大樓、[[克緹大樓]]等建物，即以設定地上權的方式開發。
 * 臺北市[[仁濟醫院 (臺北市)|仁濟醫院]]有許多土地以地上權的方式租給民間住戶。
-* [[臺灣鐵路管理局|台鐵]][[松山車站 (台灣)|松山車站]]、[[南港車站]]／[[潤泰松山車站大樓]]、[[潤泰南港車站大樓]]；台鐵以設定地上權加[[BOT模式]]，交由[[潤泰企業集團]]出資建設[[商辦]]、[[購物中心]]、[[旅館]]等{{link-ja|複合式商業設施|複合商業施設|複合商業設施}}。
+* [[臺灣鐵路管理局|台鐵]][[松山車站 (台灣)|松山車站]]、[[南港車站]]／[[潤泰松山車站大樓]]、[[潤泰南港車站大樓]]；台鐵以設定地上權加[[BOT模式]]，交由[[潤泰企業集團]]出資建設[[商辦]]、[[購物中心]]、[[旅館]]、[[影城]]等{{link-ja|複合商業設施|複合商業施設|複合式商業設施}}。
-* [[中華人民共和國]]（不包港澳）所有土地均屬國有，發展商一般只有30（科技企業）、40（商業）、50或70年（住宅）的地上權，而且政府有權在沒有違反土地契約的情況下在續約時徵收具懲罰性的補地價、不予續約或突然縮短批地年期，且無須賠償（曾有例子是一個享有70年地契的屋苑，無故被減去三年地契年期）；地上權一般由各地級市國土局批出。
+=== 中國大陸 ===
-* [[香港]]除[[聖約翰座堂 (香港)|聖約翰座堂]]外，一切土地均屬中國政府擁有，並由香港特別行政區政府負責管理、使用、開發，以及出租或批給土地使用者<ref>《中華人民共和國香港特別行政區基本法》第七條</ref>。一般土地出租50（1997年及以後批出土地）、75（通常加75年續期權）、150或999年（1984年前批出香港島及九龍土地）地上權（位於西九龍站的深圳鐵路口岸除外，該處地上權永租予[[深圳市人民政府]]）；地上權一般由[[地政總署]]直接批出，有時則會以私人協約批地方式，再通過[[港鐵公司]]、[[市區重建局]]間接批出。若地上權到期，一般都會自動續期50年，但諸如碼頭、發電廠、大專院校等特殊用地則個別處理。
+* [[中華人民共和國]][[內地]]（不包港澳）所有土地均屬國有，發展商一般只有30（工廠、科技企業）、40（商業）、50或70年（住宅）的地上權；地上權一般由各地級市國土局批出。
+=== 港澳 ===
 {{main|香港地租}}
+* [[香港]]除[[聖約翰座堂 (香港)|聖約翰座堂]]外，一切土地均屬[[中華人民共和國政府|中國政府]]擁有，並由香港特別行政區政府負責管理、使用、開發，以及出租或批給土地使用者<ref>《中華人民共和國香港特別行政區基本法》第七條</ref>，故只設有地上權批給及交易。一般土地出租50（1997年及以後批出土地）、75（通常加75年續期權）、150或999年（1984年前批出香港島及九龍土地）地上權（位於西九龍站的深圳鐵路口岸除外，該處地上權永租予[[深圳市人民政府]]）；地上權一般由[[地政總署]]直接批出，有時則會以私人協約批地方式，再通過[[港鐵公司]]、[[市區重建局 (香港)|市區重建局]]間接批出。若地上權到期，一般都會按《政府租契續期條例》，在到期前六年批量宣佈自動續期50年，但諸如碼頭、發電廠、大專院校等特殊用地則個別處理。此外，[[駐港解放軍]]屬下軍事設施，則以「國防地段」形式享有永久地上權。
-* [[澳門]]所有土地均屬中國政府擁有，發展商一般只有25（通常加10年續期權一至兩次）或永久（俗稱「私家地」，不會再新批）地上權。
-* [[新加坡]]所有土地均屬國有，只設有99或999年地上權；而[[組屋]]（資助出售房屋）的地上權一旦到期，一律不予以續期。
+* [[澳門]]所有土地均屬中國政府擁有，故只設有地上權批給及交易。發展商一般只有25（通常加10年續期權一至兩次）或永久（俗稱「私家地」，不會再新批）地上權。
+=== 新加坡 ===
+* [[新加坡]]大部分土地皆屬國有，只設有99或999年地上權；當中，[[組屋]]（資助出售房屋）的地上權一概為99年，到期後一律不予以續期，以杜絕炒賣單位的情況。
 == 参考文献 ==