BTG quer triplicar investimento em imóveis na Europa, para 1 bilhão de euros

O banco brasileiro, que já tem quase 6 bilhões de euros em fortunas sob gestão na Europa, levantou fundos nos últimos anos para comprar hotéis históricos em Portugal, onde também está investindo em shopping centers como parte de uma estratégia para renová-los e vendê-los ao longo de cerca de cinco anos.

“O banco atrai muitas ofertas de investimento, mais de 150 desde que começamos a planejar a compra de propriedades na Europa durante a pandemia”, disse Michel Wurman, sócio responsável pelo investimento imobiliário do BTG. “Estamos aproveitando essas oportunidades.”

A tomada do velho continente pelo BTG faz parte de um plano que começou por servir clientes brasileiros ricos que vivem na Europa e agora tem como alvo outros latino-americanos e europeus com serviços de private banking, wealth management e investimento imobiliário. O BTG tem escritórios em Londres, Lisboa e Madri, e está construindo um banco em Luxemburgo depois de uma aquisição feita no ano passado.

A ideia é ser oportunista e rápido na oferta de dinheiro imediato nos casos dos chamados “ativos-troféu”, propriedades raras e com grande procura, disse Rui Ruivo, sócio do BTG baseado em Portugal. O BTG já tem três fundos imobiliários com um total de 320 milhões de eurs investidos em Portugal, com rentabilidade de 10% a 20% ao ano.

O banco continuará comprando imóveis lá e expandirá também para a Espanha, com foco inicial em logística, disse Wurman.

“A gente descobriu que tem um 'sweet spot' entre 50 milhões e 150 milhões de euros em investimentos para projetos, uma vez que geralmente são grandes demais para a pessoa física ter escala para comprar, e ao mesmo tempo não têm tamanho para atrair fundos globais internacionais”, disse Wurman. O plano é comprar de dois a três projetos por ano para “nossos clientes de private banking, outros family offices e sócios do BTG”.

Propriedades "distressed" (problemáticas) também estão no radar do BTG, segundo Ruivo.

Em 2022, o BTG comprou o Estoril Éden Hotel em Cascais, Portugal. Com um investimento de 120 milhões de euros, ele está sendo remodelado em parceria com o incorporador português Luis Godinho Lopes para incluir 20 residências. Estas unidades estão sendo vendidas a cerca de 22.000 euros o metro quadrado.

“A gente achava que venderia quase 20% abaixo do preço que a gente está praticando hoje em dia”, disse Wurman.

Em parceria com Renato Rique, presidente do conselho da Allos, operadora de shopping centers com sede no Rio de Janeiro, o BTG também comprou shopping centers em Portugal. Até agora, foram investidos cerca de 50 milhões de euros. “A ideia é fazer um portfólio relevante de pequenos e médios shopping centers”, disse Wurman. “Estamos obtendo rendimentos atraentes de até 10%.”

O BTG também investiu 150 milhões de euros para adquirir o The Oitavos, um hotel de luxo em Cascais, perto de onde o craque português de futebol Cristiano Ronaldo construiu uma nova casa. O BTG está reformando o prédio do hotel e adicionando 40 residências conectadas a ele com a ajuda do arquiteto e designer francês Philippe Starck. Apenas cerca de 50% dos investidores são da América Latina, sendo o restante da Europa e dos EUA, disse Ricardo Borgerth, chefe de gestão de fortunas na Europa do BTG.

“Portugal aos poucos está se tornando o local de desejo dos milionários, bilionários, com bons restaurantes e hotéis”, disse Borgerth.

Cerca de 80% das fortunas sob gestão pelo BTG na Europa são de famílias latino-americanas e o restante é europeu.

“A gente está replicando o sucesso que tivemos em Portugal na Espanha, onde temos visto um enorme fluxo dos nossos clientes do Peru, Colômbia, Argentina e México para Madri, aproveitando benefícios fiscais”, disse Borgerth.

O BTG concluiu a aquisição do FIS Privatbank em Luxemburgo por 21,3 milhões de euros em setembro. O banco pode agora oferecer crédito e serviços de custódia para clientes europeus e tem cerca de 50 funcionários. Tem 20 colaboradores em Lisboa, 10 em Madri e 45 em Londres.

O BTG, fundado pelo bilionário André Esteves, viu o total de fortunas sob gestão crescer para R$ 756 bilhões no fim do primeiro trimestre, um aumento de 33% em relação ao mesmo período do ano passado. As ações do banco renderam 193% nos últimos cinco anos, incluindo dividendos, e o valor de mercado está em cerca de R$ 127 bilhões.

Como a Inglaterra está reduzindo o período durante o qual os residentes não domiciliados têm benefícios fiscais, muitos clientes do BTG estão se mudando para Portugal e Itália, disse Borgerth, acrescentando que essa é uma das razões pelas quais o BTG está considerando abrir um escritório na Itália. “Isso ainda está em um estágio bem embrionário”, disse ele.

Globalmente, o BTG tem R$ 30 bilhões em investimentos imobiliários, incluindo propriedades no Brasil, Chile, México e Colômbia.

Nos EUA, os parceiros e clientes do banco investem em imóveis "distressed" por meio de fundos geridos pelo Madison Capital.

“Estamos analisando outros veículos para entender melhor o mercado americano”, disse Wurman. “O mercado imobiliário tem muito a ver com os players locais.”

O negócio imobiliário do BTG já atrai clientes ricos de toda a Europa, incluindo França, Alemanha, Suíça e Áustria, disse Borgerth.