50年前に建築の家を相続させたい場合

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質問者：Sergei
質問日時：2024/12/08 15:13
回答数：5件

土地は約100m2です。
建物部分は価値はゼロの評価になるかと思います。
おそらく、上記からおおよその評価額は2千万程度と推測されます。

子供へ生前贈与（名義変更）は、無税でできますか？
または、死んだ後の方が良いものですか？
ご存知の方、教えてください。

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回答 (5件)

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No.5

回答者： ben0514
回答日時：2024/12/09 15:48

他の回答にもありますように、時価実勢価格などで判断するわけではないのでご注意ください。

まず建物ですが、家屋に対する贈与税や相続税上の評価においては、固定資産税に用いられる評価額を原則利用することとなります。
この固定資産税での評価額とは、再建築価格という考えでの評価となるため、地区100年でも評価額が出ます。ゼロになることは考えられません。

次に土地についても、その所在地によって、倍率評価（固定資産税の評価額に倍率を乗じる）となるものと、路線価評価（面している道路に付されている基準値から計算）となるものがあります。
多くの場合、時価実勢価格を下回ることになりますが、必ずではありません。

お子さんへ残す財産の割合はその家屋と土地がほとんどなのでしょうか？

贈与は財産ごとに贈与ということとなります。しかし、相続ともなるとなくなった親の財産すべてということとなります。
贈与税の基礎控除は年110万円です。ただ、相続税対策で毎年贈与するような行為を連年贈与と言い、認められない可能性が高いので、単純には考えないでください。

相続税の基礎控除は、法定相続人の数×600万円+3000万円です。
ですので、最低でも3600万円あるのです。
これを下回る遺産総額であれば、相続税対策は不要ということとなるでしょう。
あと、お子さんがいるということは、親は二人以上（継父母その他を考えると3人以上もあり得ます）いるわけです。
あなたが父親であり、お子さんの母親と婚姻関係があれば、当然奥様も相続人です。
父親母親の順で亡くなる想定（年齢等にて）で考えるのであれば、不動産は、家屋と土地で名義が異なることも可能ですし、持ち分割合でしょるうすることも可能です。そういったことを考えれば、父親が亡くなった際に母親である奥様とお子様が税金面を視野に入れての持ち分割合等で相続し、母親である奥様が相続したものを次の相続でという流れで考えれば、相続税の基礎控除を父親の時で4200万円、母親の時で3600万円受けられます。当然母親側に大きな財産があればまた異なる話ではありますけどね。

注意点としては、手続きに登録免許税などがかかるほか、税務申告は税理士、不動産登記は司法書士のように依頼すればその費用も掛かります。
複雑になればなるほどこれらの先生方の費用もかさむことではあるでしょう。

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No.4

回答者：のなつぺ
回答日時：2024/12/09 14:02

土地や建物の不動産の相続では、固定資産評価証明書を基に算出されますので、お住いの自治体役所で固定資産評価証明書に記載された価格が元になるため、実勢価格との乖離があるため、推測で評価できません。

相続の場合は、被相続人と同居の場合は小規模宅地特例として大幅減免されますし、配偶者が相続人におられる場合は、配偶者の控除適用が大きいので、相続条件で大きく異なります。
贈与ですと、贈与税が必ずかかりますし、名変を伴うとそれに伴う登録免許税が必要となりますので、無税はあり得ません。

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No.3

回答者： momo-kumo
回答日時：2024/12/08 17:23

>建物部分は価値はゼロの評価になるかと思います。

ゼロにはなりません、固定資産税評価額が用いられます。
土地は路線価は用いられます。

>子供へ生前贈与（名義変更）は、無税でできますか？
>または、死んだ後の方が良いものですか？
贈与の場合は不動産取得税がかかるが、相続の場合はかからなし。
登録免許税も贈与より相続の方が税率が低い。

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No.2

回答者： mukaiyamo
回答日時：2024/12/08 16:19

＞おおよその評価額は2千万程度と推測…

土地の評価法には何とおりもありますが、何の評価法で2千万なのですか。

相続税や贈与税で土地は、路線価のある土地なら路線価、路線価のない土地なら固定資産税評価額です。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

＞子供へ生前贈与（名義変更）は、無税で…

上記評価法で合っているとして、何もしなければ
(2,000 - 110)万 ×50% - 250万 = 695万円
の贈与税です。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

親が60歳以上、子が18歳以上になっているなら、「相続時精算課税」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …
を申告すれば、現時点での贈与税支払いは猶予されます。

＞死んだ後の方が良いもの…

そのときは、ご質問の土地だけでなく現金、預金、株券はもちろん宝石金属書画骨とうその他あらゆる遺産を合計して判断しますので、軽々にどちらが良いとは言い切れません。

一般論として、贈与税より相続税のほうが負担率は小さいと言えますけど。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/i …