房屋转让（过户）给子女选买卖、继承还是赠与

房屋过户子女哪种方式最省钱（最好），核心问题是哪种方式税费最少。房屋转让（过户）涉及的税种主要是个人所得税、增值税、契税、印花税，其中前 3 个税是房屋转让（过户）负税的大户。父母将房屋转让（过户）给子女的方式有买卖、继承或是赠与。笔者尝试对买卖、继承及赠与行为进行税负分析，以期为选择较优的方式给出一种思路。

备注（新政策）：依据 2025 年 12 月 29 日财政部、税务总局 2025 年第 17 号《关于个人销售住房增值税政策的公告》规定，个人（不含个体工商户中的一般纳税人，下同）将购买不足 2 年的住房对外销售的，按照 3% 的征收率全额缴纳增值税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售的，免征增值税。该政策自 2026 年 1 月 1 日起施行。财税 ❲2016❳ 36号附件 3 第五条第一款同步停止执行。

一、房屋首次转让（过户）给子女

	买卖	继承	赠与
增值税	1.满两年：免征 2.未满两年：增值税 5% ，城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加减半征收。	免征	免征
个人所得税	1.满 5 年且唯一住房：免征 2.不满 5 年且唯一住房： a. 有原值凭证的，据实征收。 b.无原值凭证的，核定征收。	不征	不征
印花税	免征	0.05% 减半征收	0.05% 减半征收
契税	1.家庭首套住房： 140 平方米及以下按 1% ，140 平方米以上按 1.5% 。 2.家庭第二套住房： 140 平方米及以下按 1% ，140 平方米以上按 2% 。 3.家庭第三套住房及以上：3% 。	免征	计税价*契税税率

备注：

据实征收：应纳税所得额 = 住房转让收入 – 房屋原值 – 转让住房过程中缴纳的税金 – 合理费用

应纳税额 = 应纳税所得额 * 20%

核定征收：应纳税额 = 计税价 * 征收率（1% – 3% ）

二、子女将房屋再转让（过户）

	子女将房屋再转让（过户）
买卖	参照买卖方式缴税
继承	其他税种参照买卖方式缴税，个人所得税按以下方式征税： a.满 5 年且唯一住房：免征 b.不满 5 年且唯一住房：据实征收
赠与	其他税种参照买卖方式缴税，个人所得税按以下方式征税： a.满 5 年且唯一住房：免征 b.不满 5 年且唯一住房：据实征收

备注：

据实征收：应纳税所得额 = 转让受赠房屋的收入 – 原捐赠人取得该房屋的实际购置成本 – 转让过程中受赠人支付的相关税费。

应纳税额 = 应纳税所得额 * 20%

三、首次买卖、继承或赠与之简单量化比较

1、采用买卖方式转让房屋给子女

若房产满足“满五唯一” 条件，即房产证满 5 年且为家庭唯一住房的，买卖过户可免征增值税和个人所得税，仅需缴纳1%-3% 的契税。其中 140 平方米及以下的，首套房和二套房均按 1% 计算，第三套房按 3% 计算。

一套 300 万的房子，契税 1% 约为 3 万元。

2、采用继承方式转让房屋给子女

法定继承或遗嘱继承契税、增值税和个人所得税免征或不征，印花税按 0.05% 减半征收。因此一套 300 万的房子，印花税约为 1500 元。

3、采用赠与方式转让房屋给子女

直系亲属赠与免征增值税和个人所得税，仅需缴纳 1% – 3% 的契税和 0.05% 减半征收的印花税。因此一套 300 万的房子，印花税约为 1500 元及 3 万元的契税。

因此，仅考虑首次房屋转让时，继承是最优解，但继承发生在父母百年之后，子女多容易产生继承纠纷。若房产满足“满五唯一” 条件，买卖不失为一种较优的房屋转让（过户）方式。如果考虑房屋的二次转让，需要根据实际情况进行选择。