Os lançamentos de imóveis na capital paulista previstos para este ano podem ser adiados para 2025 se a discussão sobre as emendas da Lei de Zoneamento se alongar na Câmara Municipal. O entrave está no entendimento sobre a outorga onerosa, valor que uma construtora paga para construir além do permitido na cidade.
Desde que a revisão do PDE (Plano Diretor Estratégico) foi aprovada, em julho de 2023, incorporadores aguardam a publicação de um decreto pela Prefeitura de São Paulo com instruções sobre o cálculo que deve ser feito para ajustar os projetos às novas regras.
Um grupo de trabalho foi criado em março pela prefeitura, com prazo de 30 dias para definir os critérios. À Folha, a SMUL (Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento) afirmou que a redação sobre a outorga onerosa "está para fechar" e deve ser publicada até o final de junho.
Até a publicação, diz, os técnicos da secretaria não podem emitir alvarás para novos projetos. Segundo a pasta, a análise dos processos depende das regulamentações da Lei de Zoneamento.
A Lei de Zoneamento complementa o PDE, definindo como as regrais gerais de desenvolvimento urbano devem ser aplicadas quadra a quadra. Pela nova lei, as empresas poderão pagar 20% do valor da outorga onerosa para construir próximo a estações de metrô e corredores de ônibus.
O CEO de uma incorporadora de alto padrão, que prefere não se identificar, teme que as empresas fiquem sem tempo hábil para lançar os projetos deste ano. "A preocupação é com o acúmulo de projetos em análise à espera do decreto", diz. Para ele, setembro é o mês limite para que os projetos sejam liberados e lançados ainda neste ano.
Todos os lançamentos estão sendo impactos, do econômico ao alto padrão. Embora os projetos classificados como Habitação de Interesse Social (HIS) ou Habitação de Mercado Popular (HMP) não paguem outorga, muitos fazem parte de empreendimentos de médio padrão e acabam afetados, porque as incorporadoras não sabem ainda quantas unidades poderão construir no terreno.
Luiz França, presidente da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), afirma que apesar de algum impacto a curto prazo ser possível, não será significativo a médio e longo prazo.
"Estamos cientes de que são necessários ajustes em regulamentações para garantir o alinhamento com o Plano Diretor Estratégico e a Lei de Zoneamento, recentemente revisados. Esse processo de adaptação é essencial para assegurar que todos os procedimentos estejam alinhados com as novas diretrizes, promovendo um ambiente de segurança jurídica e previsibilidade", afirma.
Com base no mais recente Indicador de Confiança do Setor Imobiliário Residencial, elaborado pela Abrainc com a Deloitte, 100% das empresas que trabalham no segmento Minha Casa, Minha Vida planejam lançar pelo menos um empreendimento nos próximos 12 meses. No segmento de médio e alto padrão, o índice é de 79%.
Segundo o Secovi-SP, os lançamentos de imóveis na cidade de São Paulo dispararam no primeiro trimestre deste ano, registrando melhor resultado para o período desde 2014, quando começou a ser feita a pesquisa. Foram 15.636 novas unidades na capital paulista, uma alta de 49%.
São projetos de empreendimentos protocolados junto à prefeitura antes de mudanças nas leis de urbanismo, para garantir que sejam construídos como originalmente previstos.
De acordo com o indicador Abrainc-Fipe, as vendas de novos imóveis registraram uma alta de 39,8% no acumulado de 12 meses encerrados em janeiro de 2024. Ao todo, foram comercializadas 171.627 unidades.
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