O programa Minha Casa, Minha Vida pode ser a oportunidade de comprar a casa própria para quem tem renda mensal de até R$ 8.000. O programa federal voltou em 14 de fevereiro de 2023, após ser chamado de Casa Verde e Amarela, e trouxe novas regras.
O imóvel deve custar, no máximo, R$ 350 mil, e as taxas de juros são limitadas a 8,16% e não são alteradas pela Selic (taxa básica de juros), o que é uma vantagem ao comprador, que fica de fora do sobe e desce dos juros.
Com subsídios e condições facilitadas de financiamento, o Minha Casa, Minha Vida é a maior aposta de incorporadoras e construtoras para as vendas neste ano e foi grande responsável pelo recorde de vendas de 2023.
Segundo o Ministério das Cidades, desde a retomada do Minha Casa, Minha Vida, já foram financiadas por meio do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) 636.462 unidade habitacionais no valor de R$ 93,6 bilhões.
"Os interessados em realizar financiamento devem procurar os agentes financeiros, Caixa e Banco do Brasil, e verificar as melhores medidas de acordo com sua faixa de renda", afirma o ministério, em nota.
Nos casos das moradias subsidiadas da faixa 1 do programa, as famílias beneficiadas pagarão prestações mensais proporcionais à sua renda, com um valor mínimo de R$ 80 durante cinco anos.
O que classifica a faixa é a renda da família. Trabalhadores informais também podem financiar pelo MCMV e ajudar a compor renda, desde que comprovem o rendimento por meio de extratos bancários e declaração de Imposto de Renda.
Os contratos e registros dos imóveis financiados pelo Minha Casa, Minha Vida são feitos prioritariamente no nome da mulher, e quem recebe BPC (Benefício de Prestação Continuada) ou Bolsa Família pode, pelo programa, ter um imóvel quitado.
Para alcançar os valores estipulados pelo governo federal, a metragem dos apartamentos e das casas vendidas pelo MCMV é em torno de 30 m² a 40 m². Mas é comum os novos projetos de condomínio terem nas áreas comuns espaços oferecidos para conjuntos de apartamentos de padrões superiores.
"A gente enxuga o projeto, mas não retira [área comum e paisagismo]", afirma Renee Garofalo, diretora de incorporação na Plano&Plano, empresa especializada no segmento.
"A Caixa é muito rigorosa para aprovar o produto em áreas de interesse social. Temos que cumprir uma série de especificações, ser criteriosos com acabamentos, produção e projeto, buscar regiões com acesso a transporte e serviços", diz ela.
Segundo Alejandro Abiusi, gerente executivo de clientes, marketing e inteligência da Construtora Tenda —que atua principalmente na faixa 1 do Minha Casa, Minha Vida, o principal diferencial entre as faixas do programa, depois da renda familiar, é a localização do imóvel.
"O Minha Casa, Minha Vida é uma mola propulsora. É muito relevante para a economia do país e para reduzir o déficit habitacional. É raro terminar a obra e não ter vendido 100% das unidades", diz.
O financiamento pelo Minha Casa, Minha Vida é feito pelos bancos públicos e é possível usar o FGTS. A Caixa responde por cerca de 99% dos contratos.
Como nos demais financiamentos imobiliários, no MCMV o imóvel é a garantia de pagamento do financiamento, ou seja, se deixar de pagar as prestações ou descumprir as regras do programa, o banco pode retomar o bem.
No caso da renda do comprador diminuir após a contratação do financiamento, seja por não conseguir recolocação profissional similar após desemprego ou outro motivo, é possível solicitar revisão do financiamento na Caixa.
A medida deve readequar os valores para que a parcela do financiamento não comprometa mais do que 30% da renda familiar.
O que é o programa Minha Casa, Minha Vida?
O Minha Casa, Minha Vida, também conhecido como MCMV, é o principal programa habitacional do país e operado com recursos do FGTS.
Criado em 2009 e reativado em fevereiro de 2023, oferece subsídios e taxas de juros reduzidas para facilitar a compra, a reforma ou a construção da casa própria para a baixa renda.
A nova versão beneficia famílias com renda mensal de até R$ 8.000 nas áreas urbanas, e anual de até R$ 96 mil em áreas rurais. Em 2024, o imóvel a ser financiado pode custar no máximo R$ 350 mil.
O programa tem as menores taxas de juros para financiamento imobiliário e são fixas. Mesmo que a Selic (taxa básica) oscile ao longo dos anos, a taxa será a mesma para todas as parcelas do financiamento.
O financiamento pelo Minha Casa, Minha Vida é feito pelos bancos públicos Caixa Econômica Federal e Banco do Brasil. A Caixa responde por cerca de 99% dos contratos.
Como saber se posso comprar pelo Minha Casa, Minha Vida?
Para ser elegível é preciso ter renda familiar entre R$ 2.000 e R$ 8.000 por mês. Quem recebe BPC (Benefício de Prestação Continuada) ou o Bolsa Família deve fazer cadastro. São três faixas de renda que determinam as condições do financiamento e as taxas de juros cobradas nas parcelas.
Preenchidos os critérios necessários de enquadramento do imóvel e da família, é preciso ir ao Banco do Brasil ou à Caixa, únicas instituições financeiras que operam o Minha Casa, Minha Vida, com a documentação solicitada para que seja avaliado o financiamento. A concessão depende da aprovação de risco e crédito.
A preferência é que o contrato seja feito no nome da mulher da casa, mas podem compor a renda marido, esposa, filhos, irmãos, parentes e dependentes que irão morar no imóvel.
O cálculo da renda deve somar os ganhos mensais de cada membro. Não são considerados nesta soma os valores recebidos de benefícios assistenciais e previdenciários como Bolsa Família, auxílio-doença e seguro-desemprego.
Todos os participantes do financiamento devem ter mais de 18 anos, comprovante de renda e nome limpo.
Interessados não podem:
- Ter imóvel residencial em seu nome
- Ter participado de outro programa de benefício habitacional
- Ser funcionário da Caixa
- Fazer parte do Programa de Arrendamento Residencial
- Ter registro no Cadastro Nacional de Mutuários
Preciso pagar para me inscrever no Minha Casa, Minha Vida?
Não. O Ministério das Cidades afirma que o MCMV já prevê recursos para o custeio de eventuais despesas administrativas. Por isso, é proibida a cobrança de qualquer taxa de cadastramento. Também é proibida a cobrança de taxas para priorização de beneficiários.
Caso sejam observadas organizações ou pessoas exigindo algum tipo de pagamento, a pasta orienta denunciar ao Ministério Público.
Como funcionam as faixas do Minha Casa, Minha Vida?
Para financiar um imóvel em área urbana pelo Minha Casa, Minha Vida, você tem até 35 anos para pagar, com taxas de juros e descontos a serem concedidos conforme a faixa de renda da família e o valor e a localização do imóvel.
FAIXA 1 DO MINHA CASA, MINHA VIDA
Se enquadram na chamada faixa 1 as famílias com renda até R$ 2.640 em áreas urbanas, e R$ 31.680 anuais, nas áreas rurais.
Interessados que se encaixam nessa categoria podem financiar imóveis no valor de R$ 190 mil até R$ 264 mil a depender da cidade onde moram ou trabalham.
As taxas de juros oferecidas para famílias com renda de até R$ 2.640 são as menores do financiamento habitacional. Para os cotistas do FGTS, os juros são ainda menores.
| Renda familiar mensal | Taxa de Juros para regiões Norte e Nordeste | Taxa de juros para regiões Centro-Oeste, Sul e Sudeste |
|---|---|---|
| R$ 2.000 | 4,50% | 4,75% |
| R$ 2.640 | 4,75% | 5% |
| Renda familiar mensal | Taxa de Juros para regiões Norte e Nordeste com FGTS | Taxa de juros para regiões Centro-Oeste, Sul e Sudeste com FGTS |
|---|---|---|
| R$ 2.000 | 4% | 4,25% |
| R$ 2.640 | 4,25% | 4,50% |
Quem se enquadra na faixa 1 do Minha Casa, Minha Vida pode usar o FGTS Futuro para financiar o pagamento do imóvel.
A nova modalidade pode ser utilizada pelo titular da conta vinculada do FGTS, que deverá autorizar, no ato da contratação do crédito habitacional, o uso dos depósitos futuros do fundo por até 120 meses, o que dá dez anos.
FAIXA 2 - famílias com renda entre R$ 2.640,01 e R$ 4.400
Pessoas nessa faixa de renda podem financiar imóveis no valor de até R$ 264 mil
| Renda familiar mensal | Taxa de Juros das parcelas para regiões Norte e Nordeste | Taxa de juros das parcelas para regiões Centro-Oeste, Sul e Sudeste |
|---|---|---|
| R$ 2.640,01 a R$ 3.800 | 5,25% | 5,50% |
| de R$ 3.200,01 a R$ 3.800 | 6% | 6% |
| R$ 3.800,01 até R$ 4.400 | 7% | 7% |
| Renda familiar mensal | Taxa de Juros das parcelas para regiões Norte e Nordeste com FGTS | Taxa de juros das parcelas para regiões Centro-Oeste, Sul e Sudeste com FGTS |
|---|---|---|
| R$ 2.640,01 a R$ 3.800 | 4,75% | 5% |
| de R$ 3.200,01 a R$ 3.800 | 5,50% | 5,50% |
| R$ 3.800,01 até R$ 4.400 | 6,50% | 6,50% |
FAIXA 3 - famílias com renda entre R$ 4.400,01 e R$ 8.000
Para essas famílias, a taxa de juros nominal é de 8,16% ao ano e, para cotistas do FGTS, de 7,66% ao ano.
O desconto pode chegar ao teto de R$ 55 mil, sendo considerados os fatores sociais, de renda, capacidade de pagamento e especificidades da população de cada região. O valor máximo do imóvel para financiamento é de R$ 350 mil.
Nos casos de financiamentos destinados a titulares de conta vinculada ao FGTS, com no mínimo três anos de trabalho com carteira assinada, a taxa de juros dos financiamentos será reduzida em 0,5 ponto percentual.
Quais são as novas regras para beneficiários do BPC e Bolsa Família?
Os beneficiários do BPC ou Bolsa Família são isentos do pagamento de prestações e recebem o imóvel quitado, conforme a portaria nº 1.248, de 26 de setembro de 2023.
A isenção é válida para todos os contratos, sejam novos ou antigos (em que a família já vive na unidade habitacional). No caso dos contratos antigos, é preciso estar inscrito no Bolsa Família ou no BPC em 28 de setembro de 2023, data da publicação da portaria. Não haverá devolução de valores pagos em prestações já quitadas.
Para se candidatar ao Minha Casa, Minha Vida o beneficiário do BPC ou do Bolsa Família deve procurar o ente público ou a entidade organizadora da sua região, habilitadas pelo Ministério das Cidades. A atualização das informações no CadÚnico (Cadastro Único) é condição obrigatória.
Em ambos os casos, a isenção será válida de forma permanente. A partir do momento em que for aprovada, valerá para sempre, mesmo se a família deixar de receber o Bolsa Família ou o BPC.
A medida não vale para todos os imóveis do programa. Apenas para os contratos que se enquadram nas modalidades subsidiadas com recursos do FAR (Fundo de Arrendamento Residencial, do FDS (Fundo de Desenvolvimento Social) e do PNHR (Programa Nacional de Habitação Rural).
São priorizadas as famílias com pessoas com deficiência, inclusive as com transtorno do espectro autista, idosos, crianças ou adolescentes, pessoas com câncer ou doença rara crônica e degenerativa, em situação de vulnerabilidade ou risco social, que tenham perdido a moradia em razão de desastres naturais em localidade em que tenha sido decretada situação de emergência ou estado de calamidade pública.
Posso usar o FGTS no Minha Casa, Minha Vida?
Sim. A compra da casa própria é uma das possibilidades de usar o saldo do FGTS e vale também para todas as faixas do Minha Casa, Minha Vida.
É preciso cumprir os seguintes requisitos:
- Ter, pelo menos, três anos de registro na carteira de trabalho, mesmo que de diferentes empregadores
- Não possuir outros financiamentos ativos no SFH (Sistema Financeiro de Habitação)
- Não ser o proprietário de outros imóveis na mesma cidade
O saldo do fundo de garantia pode ser usado para:
- Quitar parcelas
- Diminuir o valor das parcelas
- Reduzir o número de parcelas
FGTS FUTURO
Desde o dia 8 de abril de 2024, o titular de uma conta vinculada do FGTS pode usar ainda o seu fundo de garantia a ser depositado (valor corresponde a 8% do salário) para complementar a sua capacidade de pagamento e ter acesso a um financiamento maior na hora de comprar a casa própria.
A opção, chamada de FGTS Futuro, só está disponível para a aquisição do bem pelo Minha Casa, Minha Vida na faixa 1. Ao contratar o financiamento, é preciso autorizar o uso dos recursos depositados em sua conta vinculada do FGTS por até dez anos, obedecendo às demais regras de amortização das parcelas da casa própria previstas em lei.
Antes de tomar a decisão, considere que, se for demitido, não poderá sacar o saldo da conta que estiver comprometido com o financiamento do imóvel, mas terá acesso à multa rescisória de 40%.
Qual tipo de imóvel pode ser financiado pelo Minha Casa, Minha Vida?
É possível financiar imóvel na planta (em construção), novos (com menos de 180 dias de habitação) e, entre as novidades do novo MCMV, está a possibilidade de financiar imóveis usados.
A Caixa afirma que previamente à toda contratação de empreendimento habitacional, faz a avaliação da empresa sob os aspectos técnicos, jurídicos e de risco, além da avaliação de técnica de engenharia em relação à proposta do projeto, conforme a regulamentação do programa.
O imóvel tem que:
- Estar localizado na mesma cidade em que o beneficiário reside ou trabalha
- Ser edificado em alvenaria
- Estar registrado no Cartório de Registro de Imóveis
- Ser aprovado quanto à avaliação física e a averbação da área total construída
- Ter uma estrutura básica com cozinha, área de serviço, sala, banheiro e quartos, além da infraestrutura elétrica, de água e esgoto
Se tiver dúvidas, o Portal De Olho na Qualidade, da Caixa, atende questionamentos sobre o programa Minha Casa, Minha Vida pelos telefones 4004-0104 (capitais) e 0800-1040104 (demais localidades).
Quais documentos preciso para comprar pelo Minha Casa, Minha Vida?
- RG ou outro documento oficial de identificação com foto e filiação, como CNH (Carteira Nacional de Habilitação)
- CPF (Cadastro de Pessoa Física) ou documento oficial que contenha o cadastro
- Prova de estado civil: certidão de nascimento se solteiro, declaração de união estável, certidão de casamento ou certidão de casamento com averbação da separação/divórcio ou certidão de óbito do cônjuge
- Holerites referentes aos três últimos meses trabalhados
- Declaração de Imposto de Renda mais recente
- Comprovação de renda, no caso de autônomos
- Comprovante de residência
- Se deficiente, apresentar atestado ou laudo médico que comprove a deficiência alegada
e que contenha a espécie, o grau ou nível de deficiência e a CID (Classificação Internacional da Doença) - Se impossibilitado de comparecer para assinar o contrato ou for analfabeto é exigida procuração por instrumento público, ou assinatura a rogo no contrato, acompanhada da assinatura de duas testemunhas
O que acontece se atrasar as parcelas do Minha Casa, Minha Vida?
O imóvel financiado pelo Minha Casa, Minha Vida é dado como garantia de pagamento e pode ser tomado pelo banco se as prestações não forem pagas.
Em caso de atraso no pagamento, é preciso procurar o banco o mais cedo possível para negociar. Os valores em atraso são acrescidos de juros e multa, e você não pode comprar outro imóvel com os descontos e as vantagens do programa Minha Casa, Minha Vida.
Posso vender o imóvel financiado pelo Minha Casa, Minha Vida?
Sim. Segundo o Ministério das Cidades, é possível vender o imóvel financiado pelo MCMV, porém, caso seja vendido nos cinco primeiros anos de vigência do contrato, o mutuário deverá devolver parte proporcional dos subsídios recebidos.
O que acontece com o imóvel em caso de morte ou desemprego do mutuário?
Todos os financiamentos da Caixa são assegurados pelo FGHab (Fundo Garantidor de Habitação Popular), um seguro obrigatório que irá cobrir os pagamentos ao banco que concedeu o financiamento, caso o comprador não possa cumprir com o compromisso firmado.
O seguro não quita a dívida em caso de desemprego. A dívida com o banco continua ativa, e as prestações que o seguro cobrir enquanto o comprador estiver desempregado são adicionadas ao final do contrato.
O seguro obrigatório também prevê quitação total ou parcial do saldo devedor do financiamento habitacional em caso de morte e invalidez permanente do(s) devedor(es) e pagamento de despesas para recuperação de DFI (Danos Físicos no Imóvel ).
Para utilizar o seguro, é necessário estar em dia com os pagamentos do financiamento.
Fontes: Ministério das Cidades, Caixa Econômica Federal, Tenda, Plano & Plano, Trisul e MRV
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