Casarões antigos em bairros nobres e verticalizados da capital paulista estão dando lugar a exclusivos condomínios horizontais. Com projetos assinados por arquitetos renomados e muita preocupação com a segurança, os empreendimentos têm casas de 300 m² a 1.300 m² e metro quadrado que pode chegar a R$ 42 mil.
"O produto casa, ainda mais de alto padrão, sempre foi um objeto de desejo historicamente subofertado. O diferencial destes condomínios é a localização premium", diz Cyro Naufel, diretor institucional do Grupo Lopes.
Os condomínios estão sendo construídos na região de Vila Nova Conceição, Moema, Itaim Bibi, Jardins e Pinheiros, em terrenos de 2.000 m², em média, para abrigar entre seis e oito casas com elevadores internos. Os imóveis contam com geradores capazes de atender 100% da demanda, caixas para reúso de água, placas solares e tecnologia para o menor gasto energético.
A Three Desenvolvimento Imobiliário, uma das pioneiras na cidade, foca no segmento desde 2012. A empresa já entregou oito empreendimentos e tem outros quatro a serem finalizados até o final deste ano. Entre os lançamentos está o Casa Magnólia, no Cidade Jardim (zona sul). O condomínio de sete casas em estilo clássico está num terreno de 6.440 m².
As unidades têm entre 1.2067 e 1.338 m², três andares, cinco ou seis suítes e oito vagas de garagem com tomada para carro elétrico no subsolo. Para o lazer: piscina com raia de 25 metros, sauna, academia e quadra de tênis. Uma casa sai em torno de R$ 30 milhões.
Outro empreendimento da companhia fica em plena avenida Rebouças, que liga a Paulista à Faria Lima, onde se concentra o mercado financeiro. São nove casas de 170 m² a 223 m² com jardins privativos na concorrida via na zona oeste. Todos podem ter a planta privativa personalizada para as necessidades dos moradores.
"Sempre achei que o mercado imobiliário só oferece prédios e vemos essas zonas onde [legalmente] não é permitido verticalizar com casas imensas, muitas vezes abandonadas, em bairros de primeira linha", afirma Francesco Rivetti, sócio-fundador da Three Desenvolvimento Imobiliário.
"Desde quando começamos a focar nisso, só vemos a demanda crescendo e a concorrência aumentando", diz.
Uma pesquisa da administradora condominial Lello com 250 incorporadores imobiliários aponta que a cidade de São Paulo terá uma explosão de novos condomínios residenciais verticais em 2024. Serão 790 novos prédios enquanto em construções horizontais estimam 28 empreendimentos.
A procura por casas com área verde e amplo espaço de lazer ganhou impulso na pandemia. A obrigação de manter distanciamento social e a possibilidade de trabalhar remotamente levou muitos paulistanos a trocarem a capital pelo interior do estado. A tendência agora, segundo os especialistas do setor, é mais projetos de condomínios horizontais próximos ao centro financeiro para atender uma demanda reprimida pela escassez de empreendimentos do tipo na cidade.
"Quem pôde foi morar no interior ou no litoral ou trocou apartamento por cobertura e casa", diz Naufel. O volume de venda de casas milionárias na Lopes cresceu quase quatro vezes em 2021 em relação a 2019 e segue em alta. A imobiliária é uma das que teve que criar em seu site um filtro de busca para casas de condomínio, tamanha a procura pelo produto.
Na Coelho da Fonseca, imobiliária de alto luxo, 30% das vendas do ano passado foram casas de condomínio.
"São muitos clientes que procuram áreas externas com natureza, mas têm medo de mudar para casas de rua, porque fica muito exposta. Por esses empreendimentos terem monitoramento 24 horas por dia, guarita blindada, trazem segurança", afirma Álvaro Marco Coelho da Fonseca.
Para o executivo ainda há muitas regiões da capital a serem exploradas para a construção de condomínios horizontais. "Onde não pode verticalizar, é uma saída e ajuda a valorizar os bairros que sofrem com insegurança", diz Fonseca.
De acordo com levantamento da Brain Inteligência Estratégica feito a pedido da Folha, nos primeiros dois meses deste ano, 25 unidades foram vendidas, enquanto em todo 2023, foram 100 imóveis.
Um projeto imobiliário desse precisa de, no mínimo, um terreno de 2.000 m² para ser financeiramente viável e garantir a privacidade dos moradores, segundo Marcelo Moraes, CEO da RFM Incorporadora. A empresa tem quatro condomínios de casa de luxo e projetos com terrenos em negociação.
No Alto de Pinheiros (zona oeste), a incorporadora tem três condomínios em construção, com casas de 569 m² a 968 m². A 750 metros do Parque Villa Lobos, o Milano 1 tem o projeto de paisagismo e interior assinado por Roberto Riscala e João Armentano. As casas têm espaço de lazer no rooftop e salas de jantar e estar com pé direito triplo, para aproveitar a iluminação natural.
Na mesma região, o Kiná tem oito casas com piscina no jardim e quatro suítes. Muros repletos de paisagismo assinado e recuo nas varandas dos dormitórios garantem a privacidade dos moradores. Já sistemas de monitoramento por câmeras e sensores em todo perímetro cuidam da segurança do condomínio. Com metragem a partir de 802 m², o lançamento custa a partir de R$ 14,4 milhões cada unidade.
O cliente, diz Moraes, não é investidor, ele quer a oportunidade de morar com toda a qualidade de vida e modernidade possível dentro de uma casa sem ter que sair de São Paulo.
Marcello Romero, CEO da Bossa Nova Sotheby’s, afirma que o mercado paulista não vivenciava essa demanda por casa para o altíssimo padrão havia muito tempo. "Aumentou tanto que, agora, temos um time específico para atendê-la", conta.
"Como os preços dos imóveis subiu, deu margem [financeira] para as incorporadoras olharem para esses casarões que são tipo um 'elefante branco', com arquitetura defasada e metragem difícil de vender, e formarem área para condomínios de altíssimo padrão", diz.
Segundo pesquisa da Lopes, que neste mês lança um selo focado no mercado de luxo, o LPS - Luxury Properties Selection, este tipo de consumidor é formado por 44% de pessoas entre 56 e 65 anos, sendo a maioria (65%) mulheres. A maioria (72%) está casada e 33% estão passando pela síndrome de "ninho vazio" (quando os filhos saem de casa). O levantamento feito com 605 entrevistados aponta ainda que 100% deles possuem ao menos um imóvel.
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