� advogado, especialista em condom�nios. Presidente da Associa��o dos S�ndicos de SP e membro da Comiss�o de Direito Urban�stico da OAB-SP. Escreve aos domingos,
a cada duas semanas.
Conven��es de condom�nio desatualizadas atrapalham a gest�o
O conjunto de regras de um condom�nio � formado por cinco ordenamentos: a lei (o C�digo Civil e a legisla��o acess�ria), a conven��o, o regulamento interno, as decis�es de assembleia e os usos e costumes.
H� uma hierarquia e uma integra��o entre todos, mas, em muitos condom�nios, conven��es mal elaboradas ou desatualizadas podem atrapalhar a gest�o -e gerar estagna��o. O pior � que alter�-las � tarefa �rdua, quase imposs�vel. Afinal, h� que se atingir dois ter�os de propriet�rios na assembleia votando a favor do texto (sem falar nas dificuldades burocr�ticas para registro).
Raquel Cunha/Folhapress | ||
Condom�nio Salete Santana, na zona norte de S�o Paulo |
Diversos condom�nios, com criatividade, buscam sa�das para driblar essa dificuldade, como assembleias abertas (que s� terminam quando o quorum � atingido) e virtuais. Mas elas �s vezes esbarram em nulidades e desgastantes embates jur�dicos com legalistas de plant�o.
Ent�o, o que fazer para manter o condom�nio din�mico, com regras e normas sempre atualizadas? Quando a inten��o � mudar regras jur�dicas estruturais, tais como composi��o do corpo diretivo, forma de rateio e mudan�a de �reas comuns, n�o tem jeito: se faz necess�rio todo o processo para alterar a conven��o. O segredo, que vale ouro, � seguir tr�s procedimentos simples:
1) Alterar e complementar o regulamento interno sempre que necess�rio. Muitos assuntos que dizem respeito ao dia a dia do condom�nio n�o necessitam constar na conven��o -o regulamento complementa essas normas e � mais din�mico. Ele pode ser alterado mediante aprova��o de maioria simples na assembleia;
2) Aplicar automaticamente as novas leis; elas t�m car�ter universal e servem para todos os condom�nios, sobrepondo-se ao texto desatualizado das conven��es, ainda que os contrariem. Como exemplos h� as leis de protesto, de individualiza��o de �gua, de obras e reformas;
3) Preencher lacunas com decis�es de assembleia. Para dirimir d�vidas e dar a melhor interpreta��o a conven��es mal redigidas e desatualizadas, basta a discuss�o e delibera��o do tema. Decis�es de assembleia s�o soberanas -desde que respeitados os princ�pios legais.
Livraria da Folha
- Cole��o "Cinema Policial" re�ne quatro filmes de grandes diretores
- Soci�logo discute transforma��es do s�culo 21 em "A Era do Imprevisto"
- Livro de escritora russa compila contos de fada assustadores; leia trecho
- Box de DVD re�ne dupla de cl�ssicos de Andrei Tark�vski
- Como atingir alta performance por meio da autorresponsabilidade