Só vale financiar a compra de um imóvel se houver uma condição

Constantemente recebo o questionamento se vale a pena financiar a compra de um imóvel ou se compensa amortizar antecipadamente um financiamento pré-existente. Hoje, vou responder à primeira dúvida. Usualmente, possuir dívidas é encarado como algo negativo. Entretanto, isso nem sempre é verdade. Há uma condição em que este ato é favorável, mas ele eleva o risco sobre o investimento.

Para ilustrar a dúvida sobre financiar seu imóvel, vou utilizar o exemplo de algo que eu fiz para mim no passado em investimentos financeiros.

Vou iniciar explicando como esse específico investimento se compara à compra de imóvel. Frequentemente, na compra de um imóvel, o comprador dá uma entrada de 20% a 30% e o restante é financiado. Certo?

Não mencionarei o valor exato da operação que fiz, mas usarei um valor ilustrativo para explicar seu desenvolvimento.

Em junho de 2020, no meio da pandemia, comprei R$ 100 mil do índice de Bolsa americana, S&P500. Para essa compra, entrei com R$ 30 mil e peguei R$ 70 mil emprestados ao custo de CDI, totalizando o investimento de R$ 100 mil.

Nesse período de 4 anos, o índice S&P500 subiu 71%. Assim, o investimento de R$ 100 mil se transformou em R$ 171 mil.

A dívida de R$ 70 mil, corrigida pelo CDI, subiu para R$ 100 mil. Se eu liquidasse meu investimento, meu resultado seria a diferença entre o valor do investimento e a dívida, ou seja, de R$ 71 mil.

Se eu tivesse aplicado apenas meus R$ 30 mil no S&P500, sem fazer o financiamento, teria hoje R$ 51,3 mil. No entanto, considerando a operação alavancada, ou seja, financiada, meu resultado final foi maior, ou seja, de R$ 71 mil. Portanto, meu retorno ou lucro, até hoje, nesta operação foi de 136,6% em vez de 71%.

Quando se ouve uma história como essa, você pode pensar: eu também quero. Então sempre vale financiar?

É importante perceber o risco. Por exemplo, o que teria acontecido com meu investimento se o índice americano não tivesse se valorizado?

Se o S&P500 não tivesse subido, meu investimento inicial seria ainda hoje de R$ 100 mil. Entretanto, minha dívida também subiu para R$ 100 mil. Isso significa que meu capital de R$ 30 mil teria sido perdido. Todo ele teria servido apenas para pagar os juros da dívida.

Pior ainda seria se o índice tivesse caído. Nesse caso, eu teria de usar outros recursos para pagar a dívida, pois apenas a venda do investimento não seria capaz de pagar.

Sem dúvida, um índice de ações tem maior variação que imóveis. Entretanto, na compra de um imóvel por meio de financiamento, a lógica é exatamente a mesma.

Meu investimento só foi bem-sucedido porque o índice de ações americanas se valorizou mais que o CDI.

Te questiono: Você já viu algum imóvel que ficou com preço estável por alguns anos? Ou mesmo que caiu de valor? Ou, simplesmente, que a valorização foi inferior ao IPCA?

Em todos esses três casos, o financiamento teria corroído todo o valor de sua entrada na aquisição do imóvel ou produziria um péssimo retorno na compra.

Seria equivalente no meu caso às ações terem ficado estáveis, caído, ou subido menos que o CDI. Assim como eu teria perdido dinheiro se esses três casos tivessem ocorrido, você também pode perder caso compre um imóvel financiado e ocorra algo similar.

Da mesma forma que obtive um bom ganho, também poderia ter enfrentado perdas significativas. Assim, a compra financiada traz um risco adicional ao investimento.

Portanto, para decidir sobre o financiamento de um imóvel, só há uma estratégia: antes de financiar, você precisa ter a percepção de que o imóvel vai se valorizar mais que o custo do financiamento.

Talvez você me pergunte: Michael, mas como você sabia que o S&P500 iria se valorizar mais que o CDI?

Obviamente, eu não sabia. Eu escolhi correr o risco, pois o investimento que fiz era proporcionalmente baixo perto de meu patrimônio. Portanto, um erro não comprometeria minha poupança.

O mesmo raciocínio você deve ter na aquisição financiada.

Além de ter a percepção de que o imóvel vai se valorizar mais que o custo do financiamento, deve atentar para o risco de todo seu patrimônio financeiro, pois a aquisição do imóvel, provavelmente, é grande em relação ao seu patrimônio total. Logo, um erro pode comprometer seu futuro financeiro.

Michael Viriato é assessor de investimentos e sócio fundador da Casa do Investidor.

Fale direto comigo no e-mail.

Siga e curta o De Grão em Grão nas redes sociais. Acompanhe as lições de investimentos no Instagram.