CONCEPT MEMO 

CALIDONIA PARTNERS 
 
 

Introduction 

The  first  proper  suburb of Panama City, ​Calidonia lies at the nexus between the old and the 

new,  yet  remains  for the most part undeveloped and undervalued. Originally developed for 
the  ​1916  World  Fair​,  ​Calidonia  ​boasted  more  than  ​50,000  residents  in  the  golden  years  of 
the 1950s, but now has barely ​10,000 residents despite (i) a ​privileged location​, (ii) access to 
public  transportation  (​Metro  Línea  1​),  (iii)  ​recreation  (​Cinta  Costera​)  and  (iv)  a  ​walkable, 
mixed use urban fabric​.  

   

 
 
 

Executive Summary 
1. Calidonia  ​is  a  privileged  ​mixed  use​,  ​mixed  income  district  in  the  ​heart  of  the  city 
with  an  ​enviable  urban  fabric​,  anchor  ​government  institutions​,  ​quality  ​public 
spaces​, access to ​public transportation ​and ​recreation (​ Cinta Costera) 
○ In  spite  of  these  characteristics,  today  it  remains  mostly  undervalued  and 
underdeveloped   
2. Primary focus on a
​ ffordable residential m
​ ixed use​ ​real estate, capitalizing on  
○ Subsidies provided by L​ ey de Interés Preferencial 
i. 1.5% interest rate for first time buyers of units below $
​ 120,000 
○ Unmet and growing demand for affordable residential product in the city 
3. Transit Oriented Development ​- Development strategy centered around mobility 
○ Metro Línea 1 ​stations on A
​ venida Justo Arosemena 
i. “MP” zoning in L​ ínea 1 ​area of influence exempts residential parking 
○ Metrobus s​ tations throughout Calidonia  
4. Hybrid  model  ​of  cash  flowing  existing  multifamily  assets  and  ground-up 
development  
○ Opportunity  to  acquire  hotels  &  motels  and  convert  to  long  stay  ​rental 
residential properties 
○ Large,  idle  lots  remain  a key impediment to the district’s redevelopment, but 
also present an opportunity to p
​ artner with existing landowners  

   

 
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Why ​CALIDONIA​? 

Outside  of  ​Casco  Viejo​,  Calidonia  is  one  of  the  few  truly  mixed  use  districts  in Panama City, 
but  unlike  ​Casco Viejo​, its potential has not been recognized by more than a few actors. One 
of  these,  the  ​Alcaldía  de  Panamá,  ​led  by  Mayor  ​José  Blandón​,  has  invested  heavily  in  its 
public  spaces,  sidewalks  and  in  particular,  in  developing  a  comprehensive  strategy  for  the 
area’s  revitalization.  The  work,  which  has  been carried out in collaboration with institutions 
such  as  the  ​IDB  and  ​Vienna’s  Technical  University  ​and  is  publicly  available,  lays  out  a 
blueprint  for  the  development  of  ​Calidonia  as  a  ​vibrant  cultural  district  with  ​abundant 
housing​,  as  well  as  access  to  ​commerce  &  entertainment​,  ​public  transportation  ​and 
recreation​.  

 
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Municipal Government Plans :: ​Plan Estratégico de Revitalización de Calidonia 

“El  corregimiento de Calidonia es una zona clave para la Alcaldía de Panamá, con gran vitalidad, 
que  presenta las condiciones adecuadas para convertirse en un ​sector modelo y proyecto piloto 
para  el  tipo  de  ​desarrollo  urbano  sostenible​,  ​compacto​,  y  ​orientado  al  transporte  público 
que  la  ciudad  considera  clave  para  su  futuro.  La  Alcaldía  de  Panamá  considera  que  la  zona  de 
La  Exposición  tiene  un  ​gran  potencial  de  revitalización  si  se  aprovechan  las  oportunidades 
que  la  zona  brinda,  entre  ellas,  su  ​rico  patrimonio  histórico​,  la  reciente  inauguración  de  la 
línea  1  del  Metro  de  Panamá​,  un  ​trazado  urbano  caminable  y  ameno,  con  diseño  de 
cuadrícula española, ​espacios verdes y parques​, y acceso a la ​Cinta Costera​.”   

   

 
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Municipal Government Plans :: ​Panama Urban Lab 

“Los objetivos específicos para el sector son:  

(a) valorizar la accesibilidad en la creación de una nueva centralidad​ ​con espacios públicos de calidad; 
(b) repoblar el sector mediante el aumento de la oferta de vivienda nueva y diversa​ (de 20,000 a 
35,000 habitantes de segmentos hacia el 2030); 
(c) crear un barrio vital y creativo de proximidad con usos mixtos​ mediante reglas urbanísticas con el 
fin de implementar una diversidad residencial, de servicios y usos públicos en el tejido urbano existente junto 
con la conexión mejorada con sus vecindades como la Cinta Costera y el Casco Antiguo; 
(d) crear oportunidades de movilidad moderna y sostenible​ a escala humana conectando el Sistema de 
transporte público existente con una red de ciclovías y amplias aceras para los peatones; 
(e) crear incentivos de economía local y de la cultura local​ para el sector introduciendo un concepto de 
la “Planta Baja para Vitalidad Urbana” y otras funciones nuevas y  
(f) repensar los instrumentos de planificación urbana​ desde un enfoque interdisciplinario y complejo, 
internalizando las dinámicas de cambio del tejido urbano en el desarrollo de proyectos” 

   

 
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Affordable Multifamily Residential / L

​ ey de Interés Preferencial 

As  evidenced  by  market  data  (​Annex  A,  ​Annex  B​),  the  demand  for  affordable  (​defined  as 
$120,000  and  below​)  residential  units  in  the  Panama City metro area is high, driving more than 

80%  of  total  residential  unit  sales  over  the  past year. Affordable price points and the ​Ley de 

Interés  Preferencial  have  allowed  a  significant  percentage  of  the  population  to  become 
homeowners  for  the  first time. That said, ​more than 95% of the affordable units being sold 
are  located  in  suburban  areas  such  as  ​La  Chorrera & ​Arraiján to the west and ​Pacora to the 
east.  With  most  of  the  economic  activity  concentrated  in  Panama  City’s  core,  it  is  common 
for  commuters  from  these  areas  to  spend  between  ​two  and  three  hours  in  traffic  every 
day.  There  is  a  ​growing  divergence  between  the  ​economic  heart  of  the  city​,  where  more 
than 70% of jobs are located, and the​ suburban offering of affordable housing​. 

What  sets  apart  ​Calidonia  from  the  vast  majority  of  the  existing  “affordable” product in the 
market  is  its  ​privileged  location  in  the  heart  of the city​, public transportation, proximity to 
jobs  and  access  to  the  city’s  most  popular  public  space,  the ​Cinta Costera​. ​Calidonia ​has the 
potential  of  offering  Panamanian  young  professionals  and  families  ​centric  living at a price 
they can afford through dense, mixed-use development​.   

Bedford Courts, New York City. h

​ ttps://marvelarchitects.com/work/bedford-courts/25 

 
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Transit-Oriented Development / ​Metro de Panamá  

Source: IBD / MUPA / TU WIEN: PANAMA URBAN LAB 

Calidonia ​boasts the best location and connectivity in Panama City, the result of being at the 
intersection  of  the  city´s  (i)  commercial  downtown  (​Bella  Vista​),  (ii)  major  recreational 
publice  space  (​Cinta  Costera​)  and  (iii)  cultural  center  (​Casco  Viejo​).  Furthermore,  the  Metro 
(​Línea  1​)  runs  along  ​Avenida  Justo  Arosemena​,  Calidonia´s  main  artery.  With  three  stops 
along  ​Ave.  Justo  Arosemena​,  residents  of  the  area  are  at  most  a  few  minutes  away  from  a 
station.  This  is  supplemented  by  the  area´s  walkability  and  access  to  other  forms  of  cost 
effective  transportation,  in  particular  buses  (​MetroBús​)  and  cycling  or  walking  along  the 
Cinta Costera​. 

 
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