Germantown Forward 

Status Report to the Planning Board 
December 17, 2007

Germantown Forward  M­NCPPC 
 Relation to the 
MD 355/I­270 Corridor 
•  Corridor City 
•  Technology Corridor 
Germantown  •  Upcounty Cultural Center

Gaithersburg West 
Shady Grove 

Twinbrook 
White Flint 

Germantown Forward  M­NCPPC 
 1989 Master Plan 
Existing Land Use Character: 
•  Created Town Center 
•  Focused jobs along I­270 
•  Created a series of commercial 
centers 
•  Segregated land uses 
•  58,000 jobs projected 
•  6,900 dwelling units projected 
•  2­5 story built environment with 
mostly surface parking

Germantown Forward  M­NCPPC 
 Proposed  Land Use 
Framework 
•  Expands Town Center and Century 
Boulevard toward I­270 to strengthen 
core district 
•  Introduces mixed use development 
with employment areas along I­270 
•  Clusters development at transit 
stations 
•  Considers new alignments for the 
CCT 
•  Introduces more urban open space 
within mixed use neighborhoods 
•  Promotes Germantown as the 
Upcounty Cultural Center

Germantown Forward  M­NCPPC 
 Proposed Land Use 
Alternative 1 
•  Maintains 1989 Master Plan levels of 
development. Shifts jobs into 
housing 
•  8,000 fewer jobs 
•  2,600 more housing units 
•  Expands Town Center 
•  Introduces some mixed use into the 
Employment Corridor 
•  Locates 4­8 story buildings at each 
transit station 
•  Develops housing primarily as 4 
story structures over 1 floor of retail

Germantown Forward  M­NCPPC 
 Proposed Land Use 
Alternative 2
•  Maintains 1989 Master Plan levels of 
jobs 
•  5,100 more housing units 
•  Expands opportunities for mixed use 
along west side of I­270 
•  Increases development  to 1 FAR 
along west side of I­270 
•  Locates 10­12 story buildings at 
each transit station 

Germantown Forward  M­NCPPC 
 Proposed Land Use 
Alternative 3
•  Extends mixed use along both sides 
of I­270 
•  6,000 more jobs 
•  8,100 more dwelling units 
•  Increases development to 1 FAR 
along I­270 Corridor 
•  Locates 10­12 story buildings at 
each transit station 

Germantown Forward  M­NCPPC 
 Transportation Analysis 
Process 
•  Policy Area Mobility Review 
•  Cordon Line Analysis 
•  Intersection Analysis

Germantown Forward  M­NCPPC 
 Policy Area Mobility Review 
Policy Area Mobility Review

Germantown Forward  M­NCPPC 
 Evening Travel To and 
From Local Land Uses 
In the Study Area 
35000 

30000 

25000 

20000 

15000 

10000 

5000 

0 
1989  Existing  Alt1  Alt2  Alt3 
Master Plan 

Into Study Area  Out of Study Area 
in P.M. peak hour in P.M. peak hour 

Germantown Forward  M­NCPPC 
 Preliminary Assessment 
of Intersections Based 
on 1989 Master Plan 
Next steps:

•  Examine mode split objectives 

•  Increase local street grid 

•  Refine land uses 

•  Intersection improvements or 
grade separation 

Planned Interchange 
Only Congested For Alternative 3 
Congested In All Scenarios including the 
existing Master Plan 

Germantown Forward  M­NCPPC 
 School Capacity 
•  Served by three school clusters: 
•  Clarksburg 
•  Northwest 
•  Seneca Valley 
•  School capacity is not exceeded 
in any of the land use alternatives 
•  Seneca Valley Cluster most able 
to absorb more students

Germantown Forward  M­NCPPC 
 Environmental Analysis
11% 
•  Streams with varying conditions 
7% 
7%  •Dark green is excellent quality 
•Pale green is good quality 
39% 39%  •Orange is fair quality 
•Dark red is poor quality 
46% 
46% 
•  Imperviousness (shown in gray) is 
42% 
42%  already very high 
23% 
30%  23%  •  Good quality streams exist 
because of special characteristics 
30% 
32% 32%  (Germantown Bog) 

35% 
35%  •  Additional imperviousness may 
cause serious degradation to 
streams and lakes 

Germantown Forward  M­NCPPC 
 Design Framework 
•  Expand Town Center and Main Street 
to I­270 

•  Locate highest density at Town 
Center’s Transit Station 

•  Create new mixed use neighborhoods 
at transit stations 

•  Create new street network in Town 
Center West 

•  Provide network of urban open spaces 
and trails 

•  Use stream valleys as natural borders 

•  Create more pedestrian friendly streets

Germantown Forward  M­NCPPC 
 Town Center 
•  Expand Town Center 

•  Orient activating uses along Century 
Boulevard 

•  Redevelop the Police and Fire 
property 

•  Provide 250 parking space, urban 
open space and amenities at Transit 
Station 

•  Increase urban open space 

•  Orient development along Century 
Boulevard with structured parking 
behind or underground

Germantown Forward  M­NCPPC 
 Town Center Transit Station 
Development 
•  Focus highest density on core area 

•  Locate residential units above street 
level retail 

•  Focus development along Century 
Boulevard 

•  Orient office uses along MD 118 and 
Aircraft Drive 

•  Expand Police station; add 
residential units along Century 
Boulevard 

•  Locate urban open space at transit 
station and on police station site

Germantown Forward  M­NCPPC 
 Town Center 
Transit Station 
•  2  FAR development in the core 

•  500 housing units and 258,000 
square feet of office and retail 

•  10­15 story residential buildings 
in the core 
Proposed 
•  5­8 story buildings at the edges 

•  Activating uses such as 
retail, open space and transit 
station along Century Boulevard

Existing 

Germantown Forward  M­NCPPC 
 Character of Transit Station 
Development 
Development

Germantown Forward  M­NCPPC 
 Urban Open Space and 
Trails Concept
•  Provide outdoor gathering places 
within all transit neighborhoods 
•  Create a linear greenway 
•  Improve pedestrian access to 
MARC Station 
•  Create a pedestrian path within 
transit neighborhoods forming a 
continuous loop 
•  Provide a recreation center on the 
east side of I­270 that is near 
transit 
•  Connect to the Bicycle Beltway 

Germantown Forward  M­NCPPC 
 Conclusions 
•  Support additional housing, retail 
and employment uses at transit 
stations 
•  Consider Alternative 2 with 
modifications to address traffic 
congestion 
•  Consider realignment of the CCT 
•  Evaluate impervious levels to 
maintain or improve stream 
quality 
•  Expand urban open space 
opportunities 
•  Include green development 
policies

Germantown Forward  M­NCPPC 
Germantown Forward  M­NCPPC