4/25/2019 E-Library - Information At Your Fingertips: Printer Friendly

508 Phil. 715 
 

FIRST DIVISION

[ G.R. NO. 165675, September 30, 2005 ]

SPOUSES EDUARDO SOBREJUANITE AND FIDELA SOBREJUANITE,
PETITIONERS, VS. ASB DEVELOPMENT CORPORATION, RESPONDENT. 
   
DECI SI ON

YNARES­SANTIAGO, J.:

This petition for review on certiorari assails the June 29, 2004 Decision of the Court of Appeals in
CA­G.R. SP No. 79420 which reversed and set aside the Decision of the Office of the President;
and its October 18, 2004 Resolution denying reconsideration thereof.
   
The  antecedent  facts  show  that  on  March  7,  2001,  spouses  Eduardo  and  Fidela  Sobrejuanite
(Sobrejuanite)  filed  a  Complaint[1]  for  rescission  of  contract,  refund  of  payments  and  damages,
against  ASB  Development  Corporation  (ASBDC)  before  the  Housing  and  Land  Use  Regulatory
Board (HLURB).
   
Sobrejuanite  alleged  that  they  entered  into  a  Contract  to  Sell  with  ASBDC  over  a  condominium
unit  and  a  parking  space  in  the  BSA  Twin  Tower­B  Condominum  located  at  Bank  Drive,  Ortigas
Center, Mandaluyong City.  They averred that despite full payment and demands, ASBDC failed to
deliver the property on or before December 1999 as agreed.  They prayed for the rescission of the
contract;  refund  of  payments  amounting  to  P2,674,637.10;  payment  of  moral  and  exemplary
damages, attorney's fees, litigation expenses, appearance fee and costs of the suit.
   
ASBDC filed a motion to dismiss or suspend proceedings in view of the approval by the Securities
and  Exchange  Commission  (SEC)  on  April  26,  2001  of  the  rehabilitation  plan  of  ASB  Group  of
Companies, which includes ASBDC, and the appointment of a rehabilitation receiver.  The HLURB
arbiter however denied the motion and ordered the continuation of the proceedings.
   
The  arbiter  found  that  under  the  Contract  to  Sell,  ASBDC  should  have  delivered  the  property  to
Sobrejuanite  in  December  1999;  that  the  latter  had  fully  paid  their  obligations  except  the
P50,000.00 which should be paid upon completion of the construction; and that rescission of the
contract with damages is proper.
   
The dispositive portion of the Decision reads:
 
WHEREFORE, in view of the foregoing judgment is rendered ordering the rescission of
the contracts to sell between the parties, and further ordering the respondent [ASBDC]
to pay the complainants [Sobrejuanite] the following:
 
a)  all  amortization  payments  by  the  complainants  amounting  to
P2,674,637.10  plus  12%  interest  from  the  date  of  actual  payment  of  each
amortization;
 
b) moral damages amounting to P200,000.00;
elibrary.judiciary.gov.ph/thebookshelf/showdocsfriendly/1/43011   1/7
4/25/2019 c) exemplary damages amounting to P100,000.00;
E-Library - Information At Your Fingertips: Printer Friendly

d) attorney's fees amounting to P100,000.00;  
e) litigation expenses amounting to P50,000.00.  
 
All other claims and all counter­claims are hereby dismissed.
   

IT IS SO ORDERED.[2]
 
The HLURB Board of Commissioners[3] affirmed the ruling of the arbiter that the approval of the
rehabilitation  plan  and  the  appointment  of  a  rehabilitation  receiver  by  the  SEC  did  not  have  the
effect  of  suspending  the  proceedings  before  the  HLURB.    The  board  held  that  the  HLURB  could
properly take cognizance of the case since whatever monetary award that may be granted by it
will  be  ultimately  filed  as  a  claim  before  the  rehabilitation  receiver.    The  board  also  found  that
ASBDC failed to deliver the property to Sobrejuanite within the prescribed period.  The dispositive
portion of the Decision reads:
 
Wherefore  the  petition  for  review  is  denied  and  the  decision  of  the  office  below  is
affirmed.  It shall be understood that all monetary awards shall still be filed as claims
before the rehabilitation receiver.[4]
 
ASBDC  filed  an  appeal[5]  before  the  Office  of  the  President  which  was  dismissed[6]  for  lack  of
merit.  Hence, ASBDC filed a petition[7] under Section 1, Rule 43 of the Rules of Court before the
Court of Appeals, docketed as CA­G.R. SP No. 79420.
   

On June 29, 2004, the Court of Appeals rendered its assailed Decision,[8] the dispositive portion
of which reads:
 
WHEREFORE,  premises  considered,  the  instant  petition  is  GRANTED.    The  impugned
decision dated June 27, 2003 of the Office of the President is hereby REVERSED AND
SET ASIDE.  No pronouncement as to costs.
   

SO ORDERED.[9]
 
The  Court  of  Appeals  held  that  the  approval  by  the  SEC  of  the  rehabilitation  plan  and  the
appointment  of  the  receiver  caused  the  suspension  of  the  HLURB  proceedings.    The  appellate
court  noted  that  Sobrejuanite's  complaint  for  rescission  and  damages  is  a  claim  under  the
contemplation of Presidential Decree (PD) No. 902­A or the SEC Reorganization Act and A.M. No.
00­8­10­SC  or  the  Interim  Rules  of  Procedure  on  Corporate  Rehabilitation,  because  it  sought  to
enforce  a  pecuniary  demand.    Therefore,  jurisdiction  lies  with  the  SEC  and  not  HLURB.    It  also
ruled that ASBDC was obliged to deliver the property in December 1999 but its financial reverses
warranted the extension of the period.
   

Sobrejuanite's  motion  for  reconsideration  was  denied[10]  hence  the  instant  petition  which  raises
the following issues:
 
1. THE  COURT  OF  APPEALS  COMMITTED  REVERSIBLE  ERROR  AND  GRAVELY
ABUSED  ITS  DISCRETION  IN  RULING  THAT  THE  SEC,  NOT  THE  HLURB,  HAS
JURISDICTION  OVER  PETITIONER'S  COMPLAINT,  IN  CONTRAVENTION  TO  LAW
AND THE RULING OF THIS HONORABLE COURT IN THE ARRANZA CASE.
   

elibrary.judiciary.gov.ph/thebookshelf/showdocsfriendly/1/43011 2/7
4/25/2019 2. THE  COURT  OF  APPEALS  COMMITTED 
E-Library REVERSIBLE 
- Information At Your ERROR  AND  GRAVELY
Fingertips: Printer Friendly

ABUSED  ITS  DISCRETION  WHEN  IT  RULED  THAT  THE  APPROVAL  OF  THE
CORPORATE  REHABILITATION  PLAN  AND  THE  APPOINTMENT  OF  A  RECEIVER
HAD THE EFFECT OF SUSPENDING THE PROCEEDING IN THE HLURB, AND THAT
THE  MONETARY  AWARD  GIVEN  BY  THE  HLURB  COULD  NOT  [BE]  FILED  IN  THE
SEC  FOR  PROPER  DISPOSITION,  NOT  BEING  IN  ACCORDANCE  WITH  LAW  AND
JURISPRUDENCE.
   
3. THE  COURT  OF  APPEALS  COMMITTED  REVERSIBLE  ERROR  AND  GRAVELY
ABUSED  ITS  DISCRETION  IN  RULING  THAT  RESPONDENT  "IS  JUSTIFIED  IN
EXTENDING  THE  AGREED  DATE  OF  DELIVERY  BY  INVOKING  AS  GROUND  THE
FINANCIAL CONSTRAINTS IT EXPERIENCED," BEING CONTRARY TO LAW AND IN
EEFECT  AN  UNLAWFUL  NOVATION  OF  THE  AGREEMENT  OF  THE  DATE  OF
DELIVERY ENTERED INTO BY PETITIONERS AND RESPONDENT.[11]
 
The petition lacks merit.
   
Section 6(c) of PD No. 902­A empowers the SEC:
 
c)  To  appoint  one  or  more  receivers  of  the  property,  real  and  personal,  which  is  the
subject of the action pending before the Commission ... whenever necessary in order
to  preserve  the  rights  of  the  parties­litigants  and/or  protect  the  interest  of  the
investing  public  and  creditors:  ...  Provided,  finally,  That  upon  appointment  of  a
management  committee,  rehabilitation  receiver,  board  or  body,  pursuant  to  this
Decree,  all  actions  for  claims  against  corporations,  partnerships  or
associations  under  management  or  receivership  pending  before  any  court,
tribunal, board or body shall be suspended accordingly. [Emphasis added]
 
The  purpose  for  the  suspension  of  the  proceedings  is  to  prevent  a  creditor  from  obtaining  an
advantage or preference over another and to protect and preserve the rights of party litigants as
well as the interest of the investing public or creditors.[12]    Such  suspension  is  intended  to  give
enough  breathing  space  for  the  management  committee  or  rehabilitation  receiver  to  make  the
business  viable  again,  without  having  to  divert  attention  and  resources  to  litigations  in  various
fora.[13]    The  suspension  would  enable  the  management  committee  or  rehabilitation  receiver  to
effectively  exercise  its/his  powers  free  from  any  judicial  or  extra­judicial  interference  that  might
unduly  hinder  or  prevent  the  "rescue"  of  the  debtor  company.    To  allow  such  other  action  to
continue would only add to the burden of the management committee or rehabilitation receiver,
whose  time,  effort  and  resources  would  be  wasted  in  defending  claims  against  the  corporation
instead of being directed toward its restructuring and rehabilitation.[14]
   
Thus,  in  order  to  resolve  whether  the  proceedings  before  the  HLURB  should  be  suspended,  it  is
necessary to determine whether the complaint for rescission of contract with damages is a claim
within the contemplation of PD No. 902­A.
   

In  Finasia  Investments  and  Finance  Corp.  v.  Court  of  Appeals,[15]  we  construed  claim  to  refer
only to debts or demands pecuniary in nature.  Thus:
 
[T]he word 'claim' as used in Sec. 6(c) of P.D. 902­A refers to debts or demands of a
pecuniary nature.  It means "the assertion of a right to have money paid.  It is used in
special proceedings like those before administrative court, on insolvency."
 
elibrary.judiciary.gov.ph/thebookshelf/showdocsfriendly/1/43011 3/7
4/25/2019   E-Library - Information At Your Fingertips: Printer Friendly

The word "claim" is also defined as:
 
Right  to  payment,  whether  or  not  such  right  is  reduced  to  judgment,
liquidated,  unliquidated,  fixed,  contingent,  matured,  unmatured,  disputed,
undisputed, legal, equitable, secured, or unsecured; or right to an equitable
remedy  for  breach  of  performance  if  such  breach  gives  rise  to  a  right  to
payment,  whether  or  not  such  right  to  an  equitable  remedy  is  reduced  to
judgment,  fixed,  contingent,  matured,  unmatured,  disputed,  undisputed,
secured, unsecured.
   
In  conflicts  of  law,  a  receiver  may  be  appointed  in  any  state  which  has
jurisdiction over the defendant who owes a claim.
 
As  used  in  statutes  requiring  the  presentation  of  claims  against  a  decedent's  estate,
"claim" is generally construed to mean debts or demands of a pecuniary nature which
could  have  been  enforced  against  the  deceased  in  his  lifetime  and  could  have  been
reduced  to  simple  money  judgments;  and  among  these  are  those  founded  upon
contract.
 
In  Arranza  v.  B.F.  Homes,  Inc.,[16]  claim  is  defined  as  referring  to  actions  involving  monetary
considerations.
   
Finasia Investments and Finance Corp. v. Court of Appeals and Arranza v. B.F. Homes, Inc. were
promulgated prior to the effectivity of the Interim Rules of Procedure on Corporate Rehabilitation
on December 15, 2000.  The interim rules define a claim as referring to all claims or demands, of
whatever nature or character against a debtor or its property, whether for money or otherwise. 
The  definition  is  all­encompassing  as  it  refers  to  all  actions  whether  for  money  or  otherwise. 
There are no distinctions or exemptions.
   
Incidentally,  although  the  petition  for  rehabilitation  with  prayer  for  suspension  of  actions  and
proceedings was filed before the SEC on May 2, 2000,[17] or prior to the effectivity of the interim
rules, the same would still apply pursuant to Section 1, Rule 1 thereof which provides:
 
Section  1.    Scope  –  These  Rules  shall  apply  to  petitions  for  rehabilitation  filed  by
corporations,  partnerships,  and  associations  pursuant  to  Presidential  Decree  No.  902­
A, as amended.
 
Clearly then, the complaint filed by Sobrejuanite is a claim as defined under the Interim Rules of
Procedure  on  Corporate  Rehabilitation.    Even  under  our  rulings  in  Finasia  Investments  and
Finance  Corp.  v.  Court  of  Appeals  and  Arranza  v.  B.F.  Homes,  Inc.,  the  complaint  for  rescission
with  damages  would  fall  under  the  category  of  claim  considering  that  it  is  for  pecuniary
considerations.
   
In  their  complaint,  Sobrejuanite  pray  for  the  rescission  of  the  contract  and  the  refund  of
P2,674,637.10  representing  their  total  payments  to  ASBDC;  P200,000.00  as  moral  damages;
P100,000.00  as  exemplary  damages;  P100,000.00  as  attorney's  fees;  P50,000.00  as  litigation
expenses; P1,500.00 per hearing as appearance fees; and costs of the suit.
   
In the decision of the HLURB arbiter, ASBDC was ordered to pay P2,674,637.10 plus 12% interest
from  the  date  of  actual  payment  of  each  amortization,  representing  the  refund  of  all  the
elibrary.judiciary.gov.ph/thebookshelf/showdocsfriendly/1/43011 4/7
 amortization  payments  made  by  Sobrejuanite; 
4/25/2019 P200,000.00 
E-Library - Information as 
At Your Fingertips: moral 
Printer damages;  P100,000.00  as
Friendly

exemplary damages; P100,000.00 as attorney's fees; and P50,000.00 as litigation expenses.
   
As such, the HLURB arbiter should have suspended the proceedings upon the approval by the SEC
of  the  ASB  Group  of  Companies'  rehabilitation  plan  and  the  appointment  of  its  rehabilitation
receiver.    By  the  suspension  of  the  proceedings,  the  receiver  is  allowed  to  fully  devote  his  time
and efforts to the rehabilitation and restructuring of the distressed corporation.
   
It  is  well  to  note  that  even  the  execution  of  final  judgments  may  be  held  in  abeyance  when  a
corporation  is  under  rehabilitation.[18]    Hence,  there  is  more  reason  in  the  instant  case  for  the
HLURB arbiter to order the suspension of the proceedings as the motion to suspend was filed soon
after the institution of the complaint.  By allowing the proceedings to proceed, the HLURB arbiter
unwittingly  gave  undue  preference  to  Sobrejuanite  over  the  other  creditors  and  claimants  of
ASBDC, which is precisely the vice sought to be prevented by Section 6(c) of PD 902­A.  Thus:
 
As  between  creditors,  the  key  phrase  is  "equality  is  equity."    When  a  corporation
threatened by bankruptcy is taken over by a receiver, all the creditors should stand on
equal footing.  Not anyone of them should be given any preference by paying one or
some of them ahead of the others.  This is precisely the reason for the suspension of
all  pending  claims  against  the  corporation  under  receivership.    Instead  of  creditors
vexing the courts with suits against the distressed firm, they are directed to file their
claims with the receiver who is a duly appointed officer of the SEC.[19]
 
Petitioners' reliance on Arranza v. B.F. Homes, Inc.[20]  is  misplaced.    In  that  case,  we  held  that
the HLURB retained its jurisdiction despite the rehabilitation proceedings since the claim filed by
the  homeowners  did  not  involve  pecuniary  considerations.    The  claim  therein  was  for  specific
performance  to  enforce  the  homeowners'  rights  as  regards  right  of  way,  open  spaces,  road  and
perimeter  wall  repairs,  and  security.        However,  it  can  also  be  deduced  therefrom  that  if  the
claim  was  for  monetary  awards,  the  proceedings  before  the  HLURB  should  be  suspended  during
the rehabilitation.  Thus:
 
No violation of the SEC order suspending payments to creditors would result as far as
petitioners'  complaint  before  the  HLURB  is  concerned.    To  reiterate,  what  petitioners
seek to enforce are respondent's obligations as a subdivision developer.  Such claims
are  basically  not  pecuniary  in  nature  although  it  could  incidentally  involve  monetary
considerations.  All that petitioners' claims entail is the exercise of proper subdivision
management  on  the  part  of  the  SEC­appointed  Board  of  Receivers  towards  the  end
that  homeowners  shall  enjoy  the  ideal  community  living  that  respondent  portrayed
they would have when they bought real estate from it.
   
Neither  may  petitioners  be  considered  as  having  "claims"  against  respondent  within
the context of the following proviso of Section 6 (c) of P.D. No. 902­A, ï¿½to warrant
suspension of the HLURB proceedings.
   
....
   
In  this  case,  under  the  complaint  for  specific  performance  before  the  HLURB,
petitioners do not aim to enforce a pecuniary demand.  Their claim for reimbursement
should  be  viewed  in  the  light  of  respondent's  alleged  failure  to  observe  its  statutory
and  contractual  obligations  to  provide  petitioners  a  "decent  human  settlement"  and
elibrary.judiciary.gov.ph/thebookshelf/showdocsfriendly/1/43011 5/7
4/25/2019 "ample  opportunities  for  improving  their 
E-Library quality 
- Information of 
At Your life." Printer
Fingertips: The Friendly
HLURB,  not  the  SEC,  is
equipped with the expertise to deal with that matter.[21]
 
Finally, we agree with the Court of Appeals that under the Contract to Sell, ASBDC was obliged to
deliver  the  property  to  Sobrejuanite  on  or  before  December  1999.    Nonetheless,  the  same  was
deemed  extended  due  to  the  financial  reverses  experienced  by  the  company.    Section  7  of  the
Contract to Sell allows the developer to extend the period of delivery on account of causes beyond
its control, such as financial reverses.
   
WHEREFORE, the petition is DENIED.  The assailed Decision of the Court of Appeals dated June
29, 2004 in CA­G.R. SP No. 79420 and its Resolution dated October 18, 2004, are AFFIRMED.
   
SO ORDERED.
   
Davide, Jr., C.J. (Chairman), Quisumbing, Carpio, and Azcuna, JJ., concur.
   
 

[1] Rollo, pp. 154­156. Docketed as HLURB Case No. REM­030701­11433.

   
[2] CA Rollo, pp. 193­194.  Penned by HLURB Arbiter Marino Bernardo M. Torres.

   
[3] Commissioners Teresita A. Desierto and Fortunato R. Abrenilla; Jose C. Calida took no part.

   
[4] CA Rollo, p. 199.

   
[5] Docketed as O.P. Case No. 03­C­119.

   
[6] CA Rollo, p. 203.  Per Acting Deputy Executive Secretary for Legal Affairs Manuel B. Gaite.

   
[7] Id. at 13­31.

   
[8]  Id.  at  320­331.    Penned  by  Associate  Justice  Amelita  G.  Tolentino  and  concurred  in  by

Associate Justices Marina L. Buzon and Vicente S. E. Veloso.
   
[9] Id. at 330.

   
[10] Id. at 397.

   
[11] Rollo, p. 40.

   
[12]  Finasia  Investments  and  Finance  Corp.  v.  Court  of  Appeals,  G.R.  No.  107002,  October  7,

1994, 237 SCRA 446, 450­451.
   
[13] Rubberworld (Phils.), Inc. v. NLRC, 365 Phil. 273, 276­277 [1999].

   
[14] BF Homes, Incorporated v. Court of Appeals, G.R. Nos. 76879 & 77143, October 3, 1990, 190

SCRA 262, 269.
elibrary.judiciary.gov.ph/thebookshelf/showdocsfriendly/1/43011 6/7
  
4/25/2019 E-Library - Information At Your Fingertips: Printer Friendly

[15] Supra at 450.

   
[16] 389 Phil. 318 [2000].

   
[17] CA Rollo, p. 44.

   
[18] Alemar's Sibal & Sons, Inc. v. Elbinias, G.R. No. 75414, June 4, 1990, 186 SCRA 94.

   
[19] Id. at 99­100.

   
[20] Supra.

   
[21] Id. at 332­333.
 

   
Source: Supreme Court E­Library 
This page was dynamically generated 
by the E­Library Content Management System (E­LibCMS)

elibrary.judiciary.gov.ph/thebookshelf/showdocsfriendly/1/43011 7/7