9/13/2016 Cosmic Lumber Corp vs CA : 114311 : November 29, 1996 : J Bellosillo : First Division

[Syllabus]

FIRST DIVISION

[G.R. No. 114311. November 29, 1996]

COSMIC  LUMBER  CORPORATION,  petitioner,  vs.  COURT  OF  APPEALS  and

D E C I S I O N
BELLOSILLO, J.:

COSMIC LUMBER CORPORATION through its General Manager executed on 28 January 1985
a Special Power of Attorney appointing Paz G. Villamil­Estrada as attorney­in­fact ­
x x x to initiate, institute and file any court action for the ejectment of third persons and/or squatters of
the entire lot 9127 and 443 and covered by TCT Nos. 37648 and 37649, for the said squatters to
remove their houses and vacate the premises in order that the corporation may take material possession
of the entire lot, and for this purpose, to appear at the pre­trial conference and enter into any stipulation
of facts and/or compromise agreement so far as it shall protect the rights and interest of the corporation
[1]
in the aforementioned lots.
On 11 March 1985 Paz G. Villamil­Estrada, by virtue of her power of attorney, instituted an action
for the ejectment of private respondent Isidro Perez and recover the possession of a portion of Lot No.
[2]
443 before the Regional Trial Court of Dagupan, docketed as Civil Case No. D­7750.
On 25 November 1985  Villamil­Estrada  entered  into  a  Compromise  Agreement  with  respondent
Perez, the terms of which follow:
1. That as per relocation sketch plan dated June 5, 1985 prepared by Engineer Rodolfo dela Cruz the
area at present occupied by defendant wherein his house is located is 333 square meters on the
easternmost part of lot 443 and which portion has been occupied by defendant for several years now;
2. That to buy peace said defendant pays unto the plaintiff through herein attorney­in­fact the sum of
P26,640.00 computed at P80.00/square meter;
3. That plaintiff hereby recognizes ownership and possession of the defendant by virtue of this
compromise agreement over said portion of 333 square m. of lot 443 which portion will be located on
the easternmost part as indicated in the sketch as annex A;
4. Whatever expenses of subdivision, registration, and other incidental expenses shall be shouldered by
[3]
the defendant.
On 27 November 1985 the Compromise Agreement was approved by the trial court and judgment
[4]
was rendered in accordance therewith.
Although  the  decision  became  final  and  executory  it  was  not  executed  within  the  5­year  period
from date of its finality allegedly due to the failure of petitioner to produce the owners duplicate copy of
Title No. 37649 needed to segregate from Lot No. 443 the portion sold by the attorney­in­fact, Paz G.
Villamil­Estrada, to private respondent under the compromise agreement. Thus on 25  January  1993
[5]
respondent filed a complaint to revive the judgment, docketed as Civil Case No. D­10459.
http://sc.judiciary.gov.ph/jurisprudence/1996/nov1996/114311.htm 1/5
9/13/2016 Cosmic Lumber Corp vs CA : 114311 : November 29, 1996 : J Bellosillo : First Division

Petitioner asserts that it was only when the summons in Civil Case No. D­10459 for the revival of
judgment was served upon it that it came to know of the compromise agreement entered into between
Paz G. Villamil­Estrada and respondent Isidro Perez upon which the trial court based its decision of
26  July  1993  in  Civil  Case  No.  D­7750.  Forthwith,  upon  learning  of  the  fraudulent  transaction,
petitioner sought annulment of the decision of the trial court before respondent Court of Appeals on
the  ground  that  the  compromise  agreement  was  void  because: (a)  the  attorney­in­fact  did  not  have
the authority to dispose of, sell, encumber or divest the plaintiff of its ownership over its real property
or any portion thereof; (b) the authority of the attorney­in­fact was confined to the institution and filing
of an ejectment case against third persons/squatters on the property of the plaintiff, and to cause their
eviction therefrom; (c) while the special power of attorney made mention of an authority to enter into a
compromise  agreement,  such  authority  was  in  connection  with,  and  limited  to,  the  eviction  of  third
persons/squatters thereat, in order that the corporation may take material possession of the entire lot;
(d)  the  amount  of  P26,640.00  alluded  to  as  alleged  consideration  of  said  agreement  was  never
received by the plaintiff; (e) the private defendant acted in bad faith in the execution of said agreement
knowing fully well the want of authority of the attorney­in­fact to sell, encumber or dispose of the real
property  of  plaintiff;  and,  (f)  the  disposal  of  a  corporate  property  indispensably  requires  a  Board
Resolution  of  its  Directors,  a  fact  which  is  wanting  in  said  Civil  Case  No.  D­7750,  and  the  General
[6]
Manager is not the proper officer to encumber a corporate property.
On 29 October 1993 respondent court dismissed the complaint on the basis of its finding that not
[7]
one of the grounds for annulment, namely, lack of jurisdiction, fraud or illegality was shown to exist.
It also denied the motion for reconsideration filed by petitioner, discoursing that the alleged nullity of
the  compromise  judgment  on  the  ground  that  petitioners  attorney  in  fact  Villamit­Estrada  was  not
authorized to sell the subject property may be raised as a defense in the execution of the compromise
judgment  as  it  does  not  bind  petitioner,  but  not  as  a  ground  for  annulment  of  judgment  because  it
[8]
does not affect the jurisdiction of the trial court over the action nor does it amount to extrinsic fraud.
Petitioner challenges this verdict. It argues that the decision of the trial court is void because the
compromise  agreement  upon  which  it  was  based  is  void.  Attorney­in­fact  Villamil­Estrada  did  not
possess  the  authority  to  sell  or  was  she  armed  with  a  Board  Resolution  authorizing  the  sale  of  its
property. She was merely empowered to enter into a compromise agreement in the recovery suit she
was  authorized  to  file  against  persons  squatting  on  Lot  No.  443,  such  authority  being  expressly
confined to the ejectment of third persons or squatters of x x x lot x x x (No.) 443 x x x for the said
squatters  to  remove  their  houses  and  vacate  the  premises  in  order  that  the  corporation  may  take
material possession of the entire lot x x x x
We  agree  with  petitioner.  The  authority  granted  Villamil­Estrada  under  the  special  power  of
attorney was explicit and exclusionary: for her to institute any action in court to eject all persons found
on  Lots  Nos.  9127  and  443  so  that  petitioner  could  take  material  possession  thereof,  and  for  this
purpose,  to  appear  at  the  pre­trial  and  enter  into  any  stipulation  of  facts  and/or  compromise
agreement  but  only  insofar  as  this  was  protective  of  the  rights  and  interests  of  petitioner  in  the
property. Nowhere in this authorization was Villamil­Estrada granted expressly or impliedly any power
to  sell  the  subject  property  nor  a  portion  thereof.  Neither  can  a  conferment  of  the  power  to  sell  be
validly  inferred  from  the  specific  authority  to  enter  into  a  compromise  agreement  because  of  the
explicit limitation fixed by the grantor that the compromise entered into shall only be so far as it shall
protect  the  rights  and  interest  of  the  corporation  in  the  aforementioned  lots.  In  the  context  of  the
specific investiture of powers to Villamil­Estrada, alienation by sale of an immovable certainly cannot
be deemed protective of the right of petitioner to physically possess the same, more so when the land
was  being  sold  for  a  price  of  P80.00  per  square  meter,  very  much  less  than  its  assessed  value  of
P250.00 per square meter, and considering further that petitioner never received the proceeds of the
sale.

http://sc.judiciary.gov.ph/jurisprudence/1996/nov1996/114311.htm 2/5
9/13/2016 Cosmic Lumber Corp vs CA : 114311 : November 29, 1996 : J Bellosillo : First Division

When the sale of a piece of land or any interest thereon is through an agent, the authority of the
[9]
latter shall be in writing; otherwise, the sale shall be void.  Thus the authority of an agent to execute
a contract for the sale of real estate must be conferred in writing and must give him specific authority,
either  to  conduct  the  general  business  of  the  principal  or  to  execute  a  binding  contract  containing
[10]
terms  and  conditions  which  are  in  the  contract  he  did  execute.   A  special  power  of  attorney  is
necessary  to  enter  into  any  contract  by  which  the  ownership  of  an  immovable  is  transmitted  or
[11]
acquired either gratuitously or for a valuable consideration.  The express mandate required by law
to enable an appointee of an agency (couched) in general terms to sell must be one that expressly
[12]
mentions  a  sale  or  that  includes  a  sale  as  a  necessary  ingredient  of  the  act  mentioned.  For the
principal to confer the right upon an agent to sell real estate, a power of attorney must so express the
powers of the agent in clear and unmistakable language. When there is any reasonable doubt that the
[13]
language so used conveys such power, no such construction shall be given the document.
It  is  therefore  clear  that  by  selling  to  respondent  Perez  a  portion  of  petitioners  land  through  a
compromise  agreement,  Villamil­Estrada  acted  without  or  in  obvious  authority.  The  sale  ipso  jure  is
consequently  void.  So  is  the  compromise  agreement.  This  being  the  case,  the  judgment  based
thereon  is  necessarily  void.  Antipodal  to  the  opinion  expressed  by  respondent  court  in  resolving
petitioners motion for reconsideration, the nullity of the settlement between Villamil­Estrada and Perez
impaired the jurisdiction of the trial court to render its decision based on the compromise agreement.
[14]
In Alviar v. Court of First Instance of La Union,  the Court held ­
x x x x this court does not hesitate to hold that the judgment in question is null and void ab initio. It is
not binding upon and cannot be executed against the petitioners. It is evident that the compromise upon
which the judgment was based was not subscribed by them x x x x Neither could Attorney Ortega bind
them validly in the compromise because he had no special authority x x x x
As the judgment in question is null and void ab initio, it is evident that the court acquired no
jurisdiction to render it, much less to order the execution thereof x x x
x x x x A judgment, which is null and void ab initio, rendered by a court without jurisdiction to do so,
is without legal efficacy and may properly be impugned in any proceeding by the party against whom it
is sought to be enforced x x x x
[15]
This ruling was adopted in Jacinto v. Montesa,  by Mr. Justice J.B.L. Reyes, a much­respected
authority on civil law, where the Court declared that a judgment based on a compromise entered into
by an attorney without specific authority from the client is void. Such judgment may be impugned and
its execution restrained in any proceeding by the party against whom it is sought to be enforced. The
Court also observed that a defendant against whom a judgment based on a compromise is sought to
be enforced may file a petition for certiorari to quash the execution. He  could  not  move  to  have  the
compromise  set  aside  and  then  appeal  from  the  order  of  denial  since  he  was  not  a  party  to  the
compromise. Thus it would appear that the obiter of the appellate court that the alleged nullity of the
compromise agreement should be raised as a defense against its enforcement is not legally feasible.
Petitioner could not be in a position to question the compromise agreement in the action to revive the
compromise  judgment  since  it  was  never  privy  to  such  agreement.  Villamil­Estrada  who  signed  the
compromise  agreement  may  have  been  the  attorney­in­fact  but  she  could  not  legally  bind  petitioner
thereto as she was not entrusted with a special authority to sell the land, as required in Art. 1878, par.
(5), of the Civil Code.
Under authority of Sec. 9, par. (2), of B.P. Blg. 129, a party may now petition the Court of Appeals
[16]
to annul and set aside judgments of Regional Trial Courts.  Thus, the Intermediate Appellate Court
(now  Court  of  Appeals)  shall  exercise  x  x  x  x  (2)  Exclusive  original  jurisdiction  over  action  for

http://sc.judiciary.gov.ph/jurisprudence/1996/nov1996/114311.htm 3/5
9/13/2016 Cosmic Lumber Corp vs CA : 114311 : November 29, 1996 : J Bellosillo : First Division

annulment of judgments of the Regional Trial Courts x x x x However, certain requisites must first be
established  before  a  final  and  executory  judgment  can  be  the  subject  of  an  action  for  annulment.  It
must either be void for want of jurisdiction or for lack of due process of law, or it has been obtained by
[17]
fraud.
Conformably with law and the above­cited authorities, the petition to annul the decision of the trial
court  in  Civil  Case  No.  D­7750  before  the  Court  of  Appeals  was  proper. Emanating  as  it  did  from  a
void  compromise  agreement,  the  trial  court  had  no  jurisdiction  to  render  a  judgment  based  thereon.
[18]

It  would  also  appear,  and  quite  contrary  to  the  finding  of  the  appellate  court  that  the  highly
reprehensible  conduct  of  attorney­in­fact  Villamil­Estrada  in  Civil  Case  No.  7750  constituted  an
extrinsic  or  collateral  fraud  by  reason  of  which  the  judgment  rendered  thereon  should  have  been
struck down. Not all the legal semantics in the world can becloud the unassailable fact that petitioner
was  deceived  and  betrayed  by  its  attorney­in­fact.  Villamil­Estrada  deliberately  concealed  from
petitioner,  her  principal,  that  a  compromise  agreement  had  been  forged  with  the  end­result  that  a
portion  of  petitioners  property  was  sold  to  the  deforciant,  literally  for  a  song.  Thus  completely  kept
unaware  of  its  agents  artifice,  petitioner  was  not  accorded  even  a  fighting  chance  to  repudiate  the
settlement so much so that the judgment based thereon became final and executory.
For sure, the Court  of  Appeals  restricted  the  concept  of  fraudulent  acts within too narrow limits.
Fraud  may  assume  different  shapes  and  be  committed  in  as  many  different  ways  and  here  lies  the
danger  of  attempting  to  define  fraud.  For  man  in  his  ingenuity  and  fertile  imagination  will  always
contrive new schemes to fool the unwary.
There is extrinsic fraud within the meaning of Sec. 9, par. (2), of B.P. Blg. 129, where it is one the
effect of which prevents a party from hearing a trial, or real contest, or from presenting all of his case
to the court, or where it operates upon matters, not pertaining to the judgment itself, but to the manner
in  which  it  was  procured  so  that  there  is  not  a  fair  submission  of  the  controversy.  In  other  words,
extrinsic fraud refers to any fraudulent act of the prevailing party in the litigation which is committed
outside of the trial of the case, whereby the defeated party has been prevented from exhibiting fully
[19]
his  side  of  the  case  by  fraud  or  deception  practiced  on  him  by  his  opponent.   Fraud  is  extrinsic
where the unsuccessful party has been prevented from exhibiting fully his case, by fraud or deception
practiced  on  him  by  his  opponent,  as  by  keeping  him  away  from  court,  a  false  promise  of  a
compromise; or where the defendant never had knowledge of the suit, being kept in ignorance by the
acts of the plaintiff; or where an attorney fraudulently or without authority connives at his defeat; these
and similar cases which show that there has never been a real contest in the trial or hearing of the
case are reasons for which a new suit may be sustained to set aside and annul the former judgment
[20]
and open the case for a new and fair hearing.
It  may  be  argued  that  petitioner  knew  of  the  compromise  agreement  since  the  principal  is
chargeable with and bound by the knowledge of or notice to his agent received while the agent was
acting as such. But the general rule is intended to protect those who exercise good faith and not as a
shield for unfair dealing. Hence there is a well­established exception to the general rule as where the
conduct  and  dealings  of  the  agent  are  such  as  to  raise  a  clear  presumption  that  he  will  not
[21]
communicate to the principal the facts in controversy.  The logical reason for this exception is that
where the agent is committing a fraud, it would be contrary to common sense to presume or to expect
that  he  would  communicate  the  facts  to  the  principal.  Verily,  when  an  agent  is  engaged  in  the
perpetration of a fraud upon his principal for his own exclusive benefit, he is not really acting for the
[22]
principal but is really acting for himself, entirely outside the scope of his agency.  Indeed, the basic
tenets of agency rest on the highest considerations of justice, equity and fair play, and an agent will

http://sc.judiciary.gov.ph/jurisprudence/1996/nov1996/114311.htm 4/5
9/13/2016 Cosmic Lumber Corp vs CA : 114311 : November 29, 1996 : J Bellosillo : First Division

not be permitted to pervert his authority to his own personal advantage, and his act in secret hostility
[23]
to the interests of his principal transcends the power afforded him.
WHEREFORE,  the  petition  is  GRANTED.  The  decision  and  resolution  of  respondent  Court  of
Appeals  dated  29  October  1993  and  10  March  1994,  respectively,  as  well  as  the  decision  of  the
Regional  Trial  Court  of  Dagupan  City  in  Civil  Case  No.  D­7750  dated  27  November  1985,  are
NULLIFIED and SET ASIDE. The Compromise Agreement entered into between Attorney­in­fact Paz
G. Villamil­Estrada and respondent Isidro Perez is declared VOID. This is without prejudice to the right
of petitioner to pursue its complaint against private respondent Isidro Perez in Civil Case No. D­7750
for the recovery of possession of a portion of Lot No. 443.
SO ORDERED.
Padilla, (Chairman), Vitug, and Hermosisima, Jr., JJ., concur.
Kapunan, J., no part, having participated in the CA's Decision.

[1]
 CA Rollo, p. 11.
[2]
 Assigned to Br. 44.
[3]
 CA Rollo, p. 17.
[4]
 Penned by Judge Crispin C. Laron; id., p. 19.
[5]
 Assigned to Br. 42.
[6]
 CA Rollo, pp. 5­6.
[7]
 Penned by Justice Minerva P. Gonzaga­Reyes with the concurrence of Justices Santiago M. Kapunan and Eduardo G.
Montenegro; Rollo, p. 43.
[8]
 Rollo, p. 49.
[9]
 Art. 1874, Civil Code of the Philippines.
[10]
 Johnson v. Lennox, 55 Colo. 125, 133 P 744.
[11]
 Art. 1878, par. (5), Civil Code of the Philippines.
[12]
 Strong v. Gutierrez Repide, 6 Phil. 680 (1906).
[13]
 Lian v. Puno, 31 Phil. 259 (1915).
[14]
 64 Phil. 301, 305­306 (1937).
[15]
 No. L­23098, 28 February 1967, 19 SCRA 513, 518­519. See also Quiban v. Butalid, G.R. No. 90974, 27 August 1990,
189 SCRA 107.
[16]
 Goldloop Properties, Inc. v. Court of Appeals, G.R. No. 99431, 11 August 1992, 212 SCRA 498; Mercado v. Ubay, No.
L­36830, 24 July 1990, 187 SCRA 719; Gerardo v. De la Pea, G.R. No. 61527, 26 December 1990, 192 SCRA 691.
[17]
 Islamic Da Wah Council of the Philippines v. Court of Appeals, G.R. No. 80892, 29 September 1989, 178 SCRA 178;
Ramirez v. Court of Appeals, G.R. No. 76366, 3 July 1990, 187 SCRA 153; Ruiz v. Court of Appeals, G.R. No. 93454, 13
September  1991,  210  SCRA  577;  Santos  v.  Court  of  Appeals,  G.R.  No.  59771,  21  July  1993,  224  SCRA  673. See  also
Parcon v. Court of Appeals, G.R. No. 85740, 9 November 1990, 191 SCRA 284.
[18]
 See notes 14 and 15.
[19]
 Macabingkil v. PHHC, No. L­29080, 17 August 1976, 72 SCRA 326, 343­344.
[20]
 Id., p. 344 citing US v. Throckmorton, 25 L. Ed. 93, 95.
[21]
 Mutual Life Ins. Co. v. Hilton Green, 241 US 613, 60 L Ed. 1202.
[22]
 Aetna Casualty and Surety Co. v. Local Bldg. and Loan Assoc., 19 P2d 612, 616.
[23]
 Strong v. Strong, 36 A2d 410, 415.

http://sc.judiciary.gov.ph/jurisprudence/1996/nov1996/114311.htm 5/5