Division 59‐C‐15 Commercial / Residential Use District (CR) and Density Zones 
(T, C & R) 
 
Subject            Section 
District Description          59.1 
District and Zones          59.2 
Allowed Uses and Conditions       59.3 
Use Qualifications          59.4 
Density            59.5 
Development Standards        59.6 
 
 
59.1  District Description                                                                                                             
 
The CR district permits commercial and mixed use.  The goals of CR zoning are to: 
 
1. Implement the goals and objectives of applicable master plans and sector plans. 
2. Provide opportunities for the redevelopment of strip malls and surface parking lots as 
sustainable mixed uses. 
3. Provide for a range of densities to achieve a balance of “jobs to housing”, which will vary 
between areas. 
4. Increase the supply of housing and affordable housing. 
5. Better define public spaces for pedestrian activities and safety. 
6. Provide neighborhoods with enhanced service amenities and options for mobility. 
7. Define public amenities and benefits for which density bonuses may be granted. 
 
 
59.2  Use District 
 
The CR, Commercial Residential district is intended to promote a mix of commercial and 
residential uses at varying densities to provide more sustainable environments where people 
can live, work and find services and amenities while minimizing automobile use.  This approach 
applies equally to any commercial area, where our impact on the environment can be reduced 
by placing housing closer to jobs and services. 
 
The CR district can be combined with a range of density limits for the total floor area of a 
building, as well as limits on the non‐residential floor area and the residential floor area.  The 
symbols used for limiting the FAR are set out in section 59.4. 
 
 
 
 
 

 
 

59.3  Allowed Uses and Conditions 
 
3.1  Uses 
 
Uses are allowed in the CR district as set out in the following table.   
 
i.  The letter “P” indicates the use is permitted by‐right.   
ii.  The letter “C” followed by a number means the use is permitted provided the conditions 
referenced by the number are met.   
iii.  The letters “SE” mean the use may be allowed if it meets the special exception referred to. 
 
All uses are subject to any applicable standards in this zoning code. 
 
Permitted Uses 
 
 
Use Group              Use Qualifications  Standards  Accessory 
           
 
 
COMMERCIAL/RESIDENTIAL ZONE (CR)
   
                                   P= permitted    C=conditional     SE= special exception      special exception 
reference 
AGRICULTURAL 
Seasonal sales  P   
Farmer’s market  P   
Nursery, horticultural, wholesale or retail   P   
     
RESIDENTIAL 
Dwelling units   
     Accessory apartment  P   
     Live/work space  P   
     Dwelling, one‐family detached  P   
     Dwelling, two‐unit   P  Duplex or semi‐
detached 
     Dwelling, townhouse  P   
     Dwelling, multi‐family   P   
     Single room occupancy  P   
Group living     
     Assisted living  P   
     Group home  P   
     Life care facility  P   
     Temporary overnight shelter  P   
INSTITUTIONAL & CIVIC 

 
 

Arts, cultural, entertainment  P   
Charitable or service organizations  P   
Cultural exhibits, museums, libraries  P   
Day care facilities     
     Resident operated  P   
     Other than a residence  P   
Hospital  P   
Nursing homes  C 1   
Private clubs  P   
Religious institutions  P   
Schools   
Public and private schools, colleges and  P   
universities, trade schools 
COMMERCIAL 
Adult entertainment business     
Animal services  P   
Artist work or sales space    Need this? 
Building maintenance services     
Building material and supply store     
Business equipment sales and service      
Business support service     
Communication service establishments     
Communication facilities or structures  P/SE   
Roof‐top mounted antennas and related  P   
equipment 
Conference centers     
Construction sales and service     
Eating and drinking establishment     
Entertainment and spectator sports     
Farm equipment sales and service     
Funeral and interment service     
     Cemetery  SE   
     Undertaking and funeral homes  C   
Gas stations  SE   
Health care services  P   
Home occupations  Research to simplify 
      No impact  P   
     Type 1 – permitted  C   
      Type 2 ‐ restricted  SE   
Landscape contractor    Research 
Laundry or repair service     
Lodging  Research all lodgings 
     Bed and breakfast  C   
     Country inn  SE   
     Hotel/motel  P   
Offices  P   

 
 

Parking, non‐accessory     
Recreational facility, commercial     
     Amusement arcades     
     Indoor  SE   
     Outdoor  SE   
Research, development and related activities  P   
Retail sales and service  P   
Self‐storage facility  C   
Vehicle sales and service 
     Auto supply/accessory sales     
     Car wash or cleaning service     
     Heavy equipment sales/rental     
     equipment sales/rental, indoor (auto,     
motorcycle, boat) 
     Motor vehicle repair shop, minor     
     Motor vehicle repair shop with body work,     
painting,   commercial vehicle repairs 
INDUSTRIAL 
Manufacturing and production   
     Artisan     
     Limited     
Wholesale sales     
Waste‐related   
     Class I     
     Class II     
Industrial service     
Warehousing and freight movement     
OTHER 
Utilities     
     Public utility buildings and structures  SE   
 Telecommunication facilities     
     Co‐located  P   
     Freestanding  SE   
Transportation facilities or structures     
     Bus terminal  P   
     Helipad/heliport  SE   
     
 
 
3.2  Use Conditions 
 
1.  nursing home condition ….. 
 
 
 
 

 
 

59.4  Density                                                                                                   
 
 
4.1  Density Zones 
 
The Commercial / Residential use district, the density zones and their identifying symbols, work 
in combination.  For example, the combination of the following designation “CR T2.0 C1.5 R1.0” 
means: 
 
ƒ CR indicates the district is a commercial / residential district 
ƒ T2.0 is the total density allowed (2.0 FAR) for any use or combination of uses 
ƒ C1.5 is the total commercial density allowed (1.5 FAR) 
ƒ R1.0 is the total residential density allowed (1.0 FAR). 
 
Where the FAR indicated by T symbol is greater than either the non‐residential FAR or the 
residential FAR indicated by either the C and R symbol respectively, some mixing of uses is 
necessary in order to achieve the full FAR identified by the T symbol. 
 
The various symbols are as follows. 
 
Commercial / Residential district    CR 
total floor area          T0.5, T1.0, T2.0, T3.0, T3.5, T4.0 
non‐residential floor area   C0.25, C0.5, C0.75, C1.0, C1.5, C2.0, C2.5, C3.5, 
C4.0 
residential floor area  R0.25, R0.5, R0.75, R1.0, R1.5, R2.0, R2.25, R2.5, 
R3.0, R3.5 
 
4.2  Conversion Table 
 
1.  The following table establishes the conversion of zones existing prior to enactment of this 
ordinance.  All zones will conform to the Allowed Uses for the CR District in section 4, 
below. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 
 

Prior Zoning Designation 
RH, 
RMX‐2 
CT, C1,  & 3, 
R10,        C3, C4,  MXTC,  C2, HM,  TOMX,  CO,        TSM,      
C5, C6  RMX‐1  CBD‐0.5  CBD‐R1  CBD‐1  CBD‐R2  CBD‐2  TSR  CBD‐3 
Commercial Residential District 
Zone  Zone  Zone  Zone     Zone     Zone  Zone  Zone  Zone 
CR0.5  CR1  CR1  CR2  CR2  CR3   CR3  CR4  CR4 
0.25/0.25  0.5/0.75  0.75/0.5  1/1.5  1.5/1  2/2.5  2.5/2  2.5/3.5  3.5/3 
T0.5  T1  T1  T2 T2 T3 T3 T4  T4
C0.25  C0.5  C0.75  C1 C1.5 C2 C2.5 C2.5  C3.5
R0.25  R0.75  R0.5  R1.5 R1 R2.5 R2 R3.5  R3
 
 
4.3  Maximum Total Floor Area 
 
A building erected on a lot in a CR district shall not exceed the following floor area limits for the 
zone in which the lot is shown on the maps in section 59‐C‐15‐___: 
 
1.  A combined non‐residential floor area and residential floor area equal to the lot area 
multiplied by the number following the symbol T as shown on the maps. 
 
2.  A non residential floor area equal to the lot area multiplied by the number following the 
symbol C as shown on the maps. 
 
3.  A residential floor area equal to the lot area multiplied by the number following the symbol 
R as shown on the maps. 
 
 
4.4   Existing Buildings and Uses ‐ Saving Provision 
 
1.  A lawfully existing building or structure and the use therein, which predates the applicable 
sectional map amendment, may continue and be renovated or enlarged up to 10 percent 
above the total floor area or 7,500 square feet, whichever is less.  A larger addition requires 
compliance with the provisions of a CR district. 
 
2.  A project in either a TS‐R and TS‐M zone may proceed provided the development plan was 
approved prior to the applicable sectional map amendment.  Any increase in floor area 
above the approved amount means the entire project is subject to the CR district standards. 
 

 
 

3.  A project subject to a preliminary plan approved prior the applicable sectional map 
amendment, may be built or altered at any time subject to either the standards of the 
previous zone or the CR district. 
 
 
4.5  Dwelling Unit Mix and Size 
 
A mixed use building or residential building with more than 20 dwelling units must provide: 
 
i.   a minimum percentage of unit types, rounded to the next higher number of units, as 
follows: 
 
10 percent as efficiency dwelling units 
10 percent as one bedroom dwelling units 
10 percent as two bedroom dwelling units 
7.5 percent as three bedroom dwelling units; and 
 
ii.  the average floor area of the dwelling units measured from the exterior walls shall be at 
least 750 square feet. 
 
 
4.6   Required Amenities and Floor Area Exemptions 
 
Any floor area required to be provided for the amenities set out in the following table, shall be 
excluded from any floor area limit calculation.  Each amenity is subject to the requirements 
listed. 
 
 
Floor Area Exemption 
 
Type of Amenity Space          Requirements 
 
 
bicycle parking spaces           s. 4.6.1 
 
moderately priced dwelling units        s. 4.6.2 
 
shower – change facility          s. 4.6.1 
 
workforce housing units          s. 4.6.3 
 
 
 
 

 
 

4.6.1  Bicycle Parking and Showers 
 
A building in a CR district must contain bicycle parking spaces and shower – change facilities on 
the same lot subject to the following requirements. 
 
1.  The number of bicycle parking spaces and shower – change facilities shall be determined 
according to the requirements in the following table. 
 
Bicycle Parking and Shower Facilities 
 
Use             Requirement 
   
 
Residential 
 
in a building containing 20 or more    0.5 bicycle parking spaces for each dwelling unit, 
dwelling units, other than in a senior   rounded up, to a maximum of 100 bicycle parking 
citizens building        spaces 
 
Non‐Residential 
 
buildings where the combined    
non‐residential floor area is: 
 
i.  10,000 square feet or greater    one bicycle parking space for every 10,000 square 
feet of non‐residential floor area, rounded up, 
exclusive of any floor area used for parking 
            or loading facilities 
 
ii.  100,000 square feet or greater    1 shower – change facility for each gender 
 
 
 
 
 
2.  Bicycle parking spaces may not be provided in a dwelling unit or on a balcony. 
 
 
4.6.2  Moderately Priced Dwelling Units – Residential Buildings 
 
A building with 20 or more dwelling units must provide 12.5 percent of the units as moderately 
priced dwelling units. 
 
 

 
 

4.6.3  Workforce Housing 
 
A building with 35 or more market rate dwelling units must include workforce housing units 
where: 
 
i.  any part of the subject lot is located within a metrostation policy area; 
 
ii.  the minimum number of workforce housing units will equal 10 percent of the total 
number of market rate dwelling units; and 
 
iii.  any moderately priced dwelling units or dwelling units excluded under Chapter 25B, are 
not included. 
 
 
4.6.4  Non‐Residential Floor Area Requirement – Moderately Priced Dwelling Units and 
Workforce Housing 
 
Any building with over 35,000 square feet of non‐residential floor area must provide a 
contribution of land or funding to a housing builder to construct housing, or make a payment 
in‐lieu fee to the Housing Initiative Fund or a combination of either option, as set out below. 
 
Contribution to the Housing Initiative Fund 
 
1.  A fee equal to the product of one of the formulas set out below applicable to the use of the 
bonus floor area, paid into the housing initiative fund where the bonus non‐residential floor 
area for the specific use is multiplied by the corresponding fee. 
 
 
Non‐Residential FAR – Affordable Housing Fee  
 
 
Use of the Non‐Residential        Required Affordable 
Floor area in Square Feet        Housing Fee 
 
 
hotel square feet          x  $XXXX = total fee 
 
office space square feet        x  $yyyyy = total fee 
 
research and development square feet    x  $  zzzzz = total fee 
 
retail space square feet        x  $ vvvvv = total fee 
 
  

 
 

 
Contribution to a Housing Builder 
 
2.  The fee calculated in paragraph 1 above, or land of equal value, is transferred to one or 
more housing builders and they are required to construct a minimum number of 
moderately priced dwelling units and / or workforce housing units, equal to the product of 
one of the formulas set out below applicable to the use of the bonus floor area. 
 
 
Non‐Residential FAR – Housing Builder Contribution 
 
 
Use of the Non‐         Required Number of Affordable 
Residential Floor area      Dwelling Units to be Built   
in Square Feet 
 
 
hotel square feet        x  .00011  = number of dwelling units 
 
office square feet        x  .00027  =  number of dwelling units 
 
research and development square feet  x  .0002    =  number of dwelling units 
 
retail space square feet      x  .00014  =  number of dwelling units 
 
 
Combination ‐ Payment In‐Lieu and Payment to a Housing Builder 
 
3.  The options set out in paragraphs 1 through 3 may be combined where the number of 
moderately priced dwelling units and workforce housing units required to be built is 
reduced by the amount of square feet for which a payment in‐lieu is made under 
paragraph 1. 
 
General 
 
4.  The dwelling units built under this section 4.6.4 must be either moderately priced dwelling 
units or workforce housing units for a minimum period of 99 years and the proportion of 
moderately priced dwelling units shall not be less than 12.5 percent. 
 
 
 
 
 
 

 
 

4.6.5  Affordable Housing Floor Area – Exemption and Distribution 
 
Any residential floor area used for moderately priced dwelling units or workforce housing units 
required in s. 4.6.1 through 4.6.4: 
 
  i.  does not count toward the permitted floor area limits; 
ii.  is not included in calculating a floor area bonus for the same purpose in s. 4.4 of this 
section; and 
iii.  is reasonably distributed within the project. 
 
 
4.6.5  Height Exemption 
 
Building heights may exceed limits recommended in the appropriate master or sector plan, if 
the Planning Board finds that the increase in height is compatible with other existing or planned 
development in the vicinity and is necessary in order to include the required moderately priced 
dwelling units. 
 
 
4.7  Density Bonus 
 
The Planning Board may approve a density bonus in a CR district for projects that provide 
additional public facilities, amenities or benefits, listed in this section and subject to the 
regulations set out for each.  Facilities, amenities and benefits may be combined in any number. 
 
4.7.1  Purpose 
 
Density bonuses allowed in a CR district may be granted if the Planning Board finds they will 
further the goals of applicable master plans and sector plans and one or more of the following 
objectives. 
 
1.  Both public space and opportunities to improve the health of the public are enhanced. 
2.  The supply of affordable housing is increased. 
3.  The range of housing options is broadened. 
4.  Mobility options improve. 
5.  Both the environment and energy sustainability of the community is enhanced. 
6.  The quality of building design is advanced. 
 
 
 
 
 
 
 

 
 

4.7.2   Bonus Options 
 
The floor area limits set out on the maps in s. 59‐C‐15‐______ may be exceeded on a lot in a CR 
district, upon approval by the Planning Board, provided: 
 
i.  the additional floor area includes one or more of the public amenities set out in the 
table below; 
ii.  where any bonus exceeds 0.3 FAR for non‐residential floor area, moderately priced 
dwelling units and / or workforce housing units must be provided at the ratio outlined in 
s. 4.7.3.9;  
iii.  building lot termination easements are required for any bonus floor area as set out in s. 
4.7.3.1; 
ii.  the corresponding requirements are met; and 
iii.  in no case shall the bonus floor area exceed: 
  a.   where the lot is in a low density CR district, an additional 0.5 FAR; 
  b.  where the lot is in a medium density CR district, an additional 1.0 FAR; and 
  c.  where the lot is in a high density CR district, an additional 3.0 FAR. 
 
 
Bonus Floor Area Options 
 
 
Public Amenity   Maximum Floor Area Increase      Standards     
                    Reference 
 
 
building lot     12.5 % of the bonus floor area      s. 4.7.3.1 
termination 
 
community    0.3 FAR or the non‐residential floor    s. 4.7.3.2 
connectivity    floor area of the pedestrian retail uses, 
 whichever is less 
 
community services  0.5 FAR or the two times the non‐    s. 4.7.3.3 
and facilities    residential floor area of the community  
service and facility, whichever is less 
 
day care    0.1 FAR or twice the floor area of the day  s. 4.7.3.4 
      care, whichever is less 
 
floor plate size    0.2 FAR or two extra floors, whichever is less    s. 4.7.3.5 
 
green roof     0.2 FAR or an amount of bonus floor area   s. 4.7.3.6     
       = (green roof area / lot area) X 0.30 X base FAR 
      whichever is less 
 

 
 

green wall    0.1 FAR           s. 4.7.3.6 

 
heritage building  0.2 FAR or an amount of bonus floor area   s. 4.7.3.7 
equal two times the FAR of the historic building 
 
LEED gold    0.1 FAR           s. 4.7.3.8 
 
moderately priced  0.3 FAR within a low density mixed use area  s. 4.7.3.9 
dwelling unit    0.5 FAR within a medium density mixed use 
      area 
      3.0 FAR within a high density mixed use area 
 
on‐ site energy    0.3 FAR or a ratio where every one percent  s. 4.7.3.10 
production    of the energy needs of the building being  
produced on site results in a 0.01 FAR bonus, 
whichever is less 
 
pedestrian walkway  0.2 FAR or a floor area bonus equal to the  s. 4.7.3.11 
      floor area of the walkway, whichever is less 
 
plazas      0.5 FAR or a floor area bonus equal to the  s. 4.7.3.12 
      area of the plaza times the base FAR 
      multiplied by 80 percent 
 
street improvements  up to 0.25 FAR           s. 4.7.3.13 
 
transit access and  0.2 FAR or an area equal to the floor area  s. 4.7.3.14 
improvements    provided, whichever is less   
 
transit station    0.3 FAR within a low density mixed use area  s. 4.7.3.15 
proximity    0.5 FAR within a medium density mixed use 
      area 
      1.0 FAR within a high density mixed use area 
 
workforce housing  0.3 FAR within a low density mixed use area  s. 4.7.3.9 
unit      0.5 FAR within a medium density mixed use 
      area 
      3.0 FAR within a high density mixed use area 
 
 
 
4.7.3  Bonus Floor Area ‐ Standards 
 
The following standards are the requirements cited in the floor area bonus table above. 
 
 
 

 
 

4.7.3.1   Building Lot Termination 
 
Any building with bonus floor area must provide for building lot termination easements if 
required under an approved master or sector plan, as set out in the following standards. 
 
1.  Residential development within a metrostation policy area where workforce housing is 
provided is exempt from providing building lot termination easements. 
 
2.  The applicant is required to purchase a building lot termination easement or make a 
contribution to the Agricultural Land Preservation Fund under Chapter 2B, equal to 12.5 
percent of the non‐residential floor area and / or residential floor area or any combination.  
One building lot termination is required for: 
 
  i.  every 7,500 square feet of bonus residential floor area: and 
 
  ii.  every 9,000 square feet of bonus non‐residential floor area. 
 
3.  Where an easement cannot be purchased or the amount of bonus floor area attributed to a 
building lot termination easement is a fraction of the floor area equivalent, the applicant is 
required to make a contribution to the Agricultural Land Preservation Fund an amount 
equal to the rate set annually by Executive Regulation. 
 
 
4.7.3.2   Community Connectivity 
 
A building that enhances community connectivity by providing pedestrian retail uses is eligible 
for a floor area bonus provided it meets the following standards. 
 
1.  The pedestrian retail uses are located on a lot within 0.5 miles of either: 
 
i.  a transit station, existing or included in an approved master or sector plan; or 
ii.  an existing residential neighborhood of a minimum of 30 units per acre;     
 
with pedestrian access to either or both, measured from the main building entrance. 
 
2.  Within the 0.5 mile radius there is pedestrian access between the main building entrance 
and a ten or more pedestrian retail uses, existing and / or included as part of the 
development and not more than five of any one use defined as pedestrian retail uses is 
counted in the ten. 
 
3.  No parking spaces, drive through facility or drive aisle, is located in front of the main front 
wall of a building and neither are visible from the street. 
 

 
 

4.  Any building containing the pedestrian retail uses is located at the front lot line and in the 
case of a corner lot, at the side lot line facing the flanking street, unless a site plan is 
approved by the Planning Board that varies the setback. 
 
6.  A minimum of 50 percent of the pedestrian retail uses shall have a non‐residential floor area 
of less than 5,000 square feet, for a period of at least six years after the occupancy permit is 
issued for the space. 
 
7.   The non‐residential floor area of any existing business under 10,000 square feet, retained or 
provided in the redevelopment, will be exempted from a FAR limit up to twice the non‐
residential floor area occupied by such business, provided the maximum floor area bonus 
does not exceed the cap set out in the floor area bonus table. 
 
 
4.7.3.3   Community Services and Facilities 
 
Community services and facilities help meet the needs of residents and workers and are eligible 
for a floor area bonus provided they meet the following standards. 
 
1.  They are listed in the appropriate master or sector plan; 
 
2.  They are in addition to any basic requirement of this Code. 
 
3.  The entrance to the community services and facilities is on a street. 
 
4.  A building used for the community services and facilities is located at the front lot line and in 
the case of a corner lot, at the side lot line facing the flanking street, unless a site plan 
application is approved by the Planning Board that varies the setback. 
 
 
4.7.3.4   Day Care 
 
A day care is eligible for a floor area bonus provided it meets the following standards. 
 
1.  A safe drop off location is provided on site. 
 
2.  A minimum of 40 percent of the available space in the day care is available to the general 
public. 
 
 
 
 
 
 

 
 

4.7.3.5   Floor Plate Size 
 
A project may be eligible for a floor area bonus of up to two additional floors above a height 
limit recommended in a master or sector plan or set out in this Code, provided it meets the 
following standards. 
 
1.  The Planning Board finds that the additional height is compatible with existing or planned 
uses on adjacent property and the neighborhood. 
 
2.  The floor area of any floor above a height of 120 feet does not exceed: 
 
i.  10,000 square feet for residential floor area; 
 
ii.  17,000 square feet for non‐residential floor area; and 
 
iii.  12,000 square feet for a floor that has both residential floor area and non‐residential 
floor area, provided that not more than 60 per cent of that floor is used for either type 
of floor area. 
 
3.  The exterior of the building facing a street or public outdoor space has a minimum of 65 
percent glass. 
 
 
4.7.3.6   Green Roof or Green Walls 
 
A green roof or green wall is eligible for a floor area bonus provided they meet the applicable 
following standards. 
 
1.  The green roof must cover a minimum of 50 per cent of the area of the roof of the building, 
excluding any space occupied by mechanical equipment. 
 
2.  The green wall is designed, installed and maintained to cover a minimum of 30 percent of 
the area of a blank wall and the Planning Board finds that the green wall will add to the 
design and sustainability of the project. 
 
3.  The vegetation must be maintained for the life of the building and the County may gain 
access to inspect, install and or maintain the vegetation at the expense of the owners. 
 
 
4.7.3.7   Heritage Building 
 
A heritage building is eligible for a floor area bonus provided a preservation plan for the 
heritage building is approved by the Historic Preservation Commission. 
 

 
 

4.7.3.8   LEED Gold 
 
A LEED gold building is eligible for a floor area bonus provided it meets any continuing 
requirements necessary to maintain that status. 
 
4.7.3.9   Moderately Priced Dwelling Units & Workforce Housing Units 
 
Additional floor area for either residential or non‐residential uses can be considered as a public 
benefit when a percentage of the additional dwelling units or non‐residential floor area includes 
affordable housing either as moderately priced dwelling units or workforce housing units.    
 
The bonus floor area is exempt from the permitted floor area totals provided the following 
standards are met. 
 
Residential Floor Area Bonus Standards 
 
1.  The bonus residential floor area set out in Column A below is exempt from the permitted 
floor area as long as the number of dwelling units provided in that floor area, includes 
moderately priced dwelling units and workforce housing units equal to the percentages set 
out in Columns B and C. 
 
Bonus Residential FAR – Required Affordable Housing 
 
 
Column A      Column B        Column C 
 
Bonus Residential Floor  Percentage of Dwelling Units  Minimum Percentage of 
Area as an FAR    in the Bonus Floor Area Required  Dwelling Units Required to 
        to be Moderately Priced Dwelling  be Moderately Priced 
        Units or Workforce Housing    Dwelling Units 
 
 
0.1  FAR        23  %          12.6  % 
0.2  FAR        26  %          12.7  % 
0.3  FAR        29  %          12.8  %  
0.4  FAR        32  %          12.9  %  
0.5  FAR        35  %          13.0  %  
0.6  FAR        38  %          13.1  % 
0.7  FAR        41  %          13.2  % 
0.8  FAR        44  %          13.3  % 
0.9  FAR        47  %          13.4  % 
1.0  FAR        50  %          13.5  % 
 
 

 
 

 
2.  Both the moderately priced dwelling units and the workforce housing units are reasonably 
distributed within the project. 
 
 
Non‐Residential Floor Area Bonus Standards 
 
3.  If any combination of bonus non‐residential floor area exceeds 0.3 FAR, the applicant is 
required to make a contribution of land or funding to a housing builder to construct 
housing, or makes a payment in‐lieu fee to the Housing Initiative Fund or a combination of 
either option, as set out below, applied to the amount of non‐residential floor area above 
the 0.3 FAR bonus. 
 
  Contribution to the Housing Initiative Fund 
 
i.  A fee equal to the product of one of the formulas set out below applicable to the use of 
the bonus floor area, paid into the housing initiative fund where the bonus non‐
residential floor area is multiplied by the corresponding fee. 
 
Bonus Non‐Residential FAR – Affordable Housing Fee  
 
 
Use of the Bonus Non‐     Required Affordable 
Residential Floor area    Housing Fee 
 
 
 
hotel           x  $_____ = total fee 
 
office space        x  $_____ = total fee 
 
research and development    x  $  ____ = total fee 
 
retail space        x  $ _____ = total fee 
 
  
Contribution to a Housing Builder 
 
ii.  The fee calculated in subparagraph (i) above, or land of equal value, is transferred to 
one or more housing builders and they are required to construct a minimum number of 
dwelling units equal to the product of one of the formulas set out below applicable to 
the use of the bonus floor area. 
 
 

 
 

Bonus Non‐Residential FAR – Housing Builder Contribution 
 
 
Use of the Bonus Non‐     Required Number of Affordable 
Residential Floor area    Dwelling Units to be Built   
 
 
hotel          x  .00011  = number of dwelling units 
 
office          x  .00027  =  number of dwelling units 
 
research and development    x  .0002    =  number of dwelling units 
 
retail space        x  .00014  =  number of dwelling units 
 
 
iii.  Any dwelling units built under this section must be either moderately priced dwelling 
units or workforce housing units for a minimum period of 99 years and the proportion of 
moderately priced dwelling units shall not be less than 12.5 percent. 
 
Combination ‐ Payment In‐Lieu and Payment to a Housing Builder 
 
iv.  The options set out in clauses (i) through (iii) above may be combined where the 
number of dwelling units required to be built is reduced by the amount of square feet 
for which a payment in‐lieu is made under clause (i). 
 
 
4.7.3.10  On Site Energy Production 
 
Any building equipped for on‐site energy production is eligible for a floor area bonus provided it 
meets the following standards. 
 
1.  The on‐site energy production is not included in the LEED gold floor area bonus. 
 
2.  The on‐site energy production continues for a minimum of 30 years. 
 
 
4.7.3.11  Pedestrian Walkway 
 
Through block connections enhance pedestrian mobility and help to create interesting spaces, 
particularly on larger blocks.  An indoor pedestrian walkway is eligible for a floor area bonus if it 
meets the following standards. 
 

 
 

1.  The pedestrian walkway provides direct access between parks, public buildings and 
facilities, publicly accessible spaces, transit facilities and at least one street. 
 
2.  The minimum width of the pedestrian walkway shall be 20 feet. 
 
3.  A minimum of 70 percent of the walls facing the interior pedestrian walkway below a height 
of eight feet must have clear unobstructed glazing for a minimum of 65 percent of its length 
and be fronted with active pedestrian retail uses for the same percentage of frontage. 
 
4.  The pedestrian walkway must be open to the public at a minimum between 8:00 a.m. and 
7:00 p.m. and where it leads to a transit facility, for the hours of operation of the transit 
served. 
 
5.  Retail uses fronting both a pedestrian walkway and a street, shall maintain operable doors 
from both. 
 
 
4.7.3.12  Plazas 
 
Plazas are an important public amenity and create interesting spaces and active gathering 
areas.  Any plaza for which a floor area bonus is provided, must meet the following standards. 
 
1.  The plaza is directly accessible to a street. 
 
2.  The minimum width of the plaza shall be 50 feet. 
 
3.  The plaza must be open to the public at a minimum between 8:00 a.m. and 9:00 p.m. 
 
4.  Where the plaza is provided as part of a redevelopment, buildings facing the plaza must be 
designed so that: 
 
i.  the walls of any non‐residential floor area facing the plaza must have a minimum of 70 
percent glazing below a height of four floors; and 
 
ii.  the main entry to any dwelling units is from a wall facing the plaza. 
 
5.  No loading or parking facilities should be visible below a height of the fourth floor. 
 
6.  The plaza must be in addition to any common outdoor space required in s. 6.2 or other 
minimum open space requirement of this Code. 
 
   
 
 

 
 

4.7.3.13  Street Improvements 
 
Streetscape improvements enhance the pedestrian experience and better connect buildings to 
the public spaces.  A floor area bonus for streetscape improvements must meet the following 
standards. 
 
1.  The Planning Board makes a finding as part of an approved site plan that the streetscape 
improvements are in excess of current standards currently required as part of the 
development process. 
 
2.  The improvements must be located within 2,500 feet of the subject site. 
 
3.  The improvements may include any of the following elements and plans submitted as part 
of the site plan application process should detail these elements. 
 
  special surface treatments such as pavers 
  enhanced street lighting including pedestrian scale lighting 
  sustainable landscaping treatment such as native plantings to capture storm water 
  public art in the publicly accessible areas 
  facilities for bicycles 
  energy saving or producing features such as the creative use of solar panels 
  creative signage to assist pedestrians in way finding 
  interactive media electronic display to engage pedestrians 
  sidewalk widening 
 
4.  The size of the floor area bonus is equal to the square foot value of the bonus that equals 
the value of the streetscape improvements. The value of floor area bonus is determined by 
the property values within one mile of the site averaged over the last five years, based on 
the following formula.   
 
the cost of 1 square foot of floor area for the subject use in the building = 80 % x the median 
cost of land per buildable square foot 
   
5.  Applicants may make a cash contribution for the value of improvements to a County Agency 
which will undertake the improvements. 
 
4.7.3.14  Transit Access and Improvements 
 
Transit access and improvements enhance the pedestrian experience and better connect transit 
to the street.  A floor area bonus for this purpose must meet the following standards. 
 
1.  The improvements must be part of an approved site plan. 
 

 
 

2.  The improvements must be located within 2,500 feet of the subject site or in the case of 
mobile transit improvements, provide regular access for passengers to the transit station. 
 
3.  The improvements may include new access easements, connecting walkways, mezzanines 
or concourse areas. 
 
 
4.7.3.15  Transit Station Proximity 
 
Uses located close to public transit help reduce vehicle miles travelled.  A floor area bonus 
provided for close proximity to a transit station is subject to the following requirements. 
 
1.  To qualify for this floor area bonus, the distance between the proposed development and the 
transit station must be as follows. 
 
Transit Station Proximity Floor Area Exemption 
 
Type of Mixed Use Area          Distance to the Transit Station 
 
 
low density mixed use area          1,500 feet 
 
medium density mixed use area        2,000 feet 
 
high density mixed use area          2,600 feet 
 
 
 
 
2.  There is direct pedestrian access along a sidewalk or finished walkway between the proposed development 
and the transit station. 
 
 
4.7.4  Height Exemption 
 
Building heights may exceed the limits recommended in the appropriate master or sector plan, if the 
Planning Board finds that the increase in height is compatible with other existing or planned 
development in the vicinity and is necessary in order to include any of the bonus floor area options set 
out in section 4.7.2. 
 
 
 
 
 

 
 

59.5  Development Standards   
 
5.1  Setbacks 
 
1.  Side and Rear Yard and Windows on the Same Lot 
 
A window of a dwelling unit (other than a window of a kitchen or bathroom) in a residential 
building or the residential portion of a mixed use building in a CR district, cannot be closer than: 
 
i.  17.5 feet to a lot line that is not a street line or that does not front a park; 
 
ii.  35 feet to a window in a wall, other than a wall forming an angle of 90 degrees or 
greater to each other on a horizontal plane. 
   
 
2.  Setback from a Residential District 
 
The minimum setback for any building in a CR district from a lot line in a residential district shall 
be: 
 
i.   25 feet; and 
 
ii.  no part of the building shall project beyond a 45 degree angular plane projecting over 
the lot measured at a height of 55 feet at the 25 foot setback, with the exception of 
balconies, chimneys and railings. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 
 

3.  Podium Level Setbacks 
 
To be added 
 
 
 
5.2  Pedestrian Priority Streets 
 
5.2.1  Purpose & Criteria for Designation 
 
The following regulations are intended to preserve and create pedestrian streets where retail 
and service shops create animated building frontages along sidewalks with high levels of 
pedestrian activity.  The goal is to provide safe pedestrian oriented environments where 
economic activity can evolve through increased pedestrian movement.  Pedestrian priority 
streets have the following characteristics. 
 
i.  minimal to no setback from the public sidewalk; 
ii.  curbside parking with no surface parking visible from the street; 
iii.  lots of display windows and entries generally parallel to the sidewalk providing 
animation as well as lighting in the evening; and 
iv.  numerous shop entrances where active entries are not generally not more than 50 feet 
apart. 
 
5.2.2  Designation 
 
Pedestrian priority streets are identified on the following map. 
 
 
Insert a pedestrian priority street map by sector plan area 
 
 
 
5.2.3  Building Standards 
 
1.  The standards of this subsection apply to any development on a lot fronting on a 
pedestrian priority street as identified in s. 5.2.2. 
 
2.  Pedestrian priority uses must occupy a minimum of 65 percent of the aggregate length 
of the portion of the frontage of the lot abutting the pedestrian priority street. 
 
3.  The building must be located within five feet of the public sidewalk. 
 

 
 

4.  A minimum of 60 percent of the building façade fronting the pedestrian priority street 
between 3 feet and 9 feet in height above the adjacent sidewalk, must be windows that 
allow views of the indoor space. 
 
5.  The primary entrance to a building fronting a pedestrian priority street must be facing 
such street. 
 
 
6.0   Amenity Space and Open Space 
 
6.1  Residential Amenity Space 
 
Any building containing 20 or more dwelling units on a lot in a CR district must provide 
residential amenity space as set out in the following table. 
 
 
Amenity Space Requirement 
 
Type of Residential Amenity Space      Amount of Residential Amenity Space 
 
 
residential amenity space indoors in a     20 square feet of residential amenity space 
multi‐purpose room or contiguous    for each dwelling unit to a maximum area of 
multi‐purpose rooms, at least one of which    5,000 square feet 
contains a kitchen and a bathroom 
 
 
residential amenity space located outdoors  20 square feet of residential amenity space 
for each dwelling unit of which at least 400 
square feet is to be provided in a location 
adjoining or directly accessible from the 
indoor residential amenity space 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 
 

6.2  Common Outdoor Space 
 
Any mixed use building or non‐residential building on a lot in a CR district having any frontage 
exceeding 40 feet, must provide common outdoor space equal to the amount set out in the 
following table. 
 
Common Outdoor Space Requirement 
 
Number of frontages of the lot   Common Outdoor Space Requirement 
exceeding 40 feet   
 
 
one  1.5% of the non‐residential floor area in the building or 
structure or 4.5% of the lot area, whichever is less 
 
two   3.0% of the non‐residential floor area in the building or 
structure or 9.0% of the lot area, whichever is less 
 
three  4.5% of the non‐residential floor area in the building or 
structure or 13.5% of the lot area, whichever is less 
 
four or more  6.0% of the non‐residential floor area in the building or 
structure or 18% of the lot area, whichever is less 
 
 
6.3  Exemption 
 
1.  Moderately Priced Dwelling Units 
 
The requirements in s. 6.1 shall not apply to moderately priced dwelling units except where the 
Planning Board determines there is a shortage of recreation space within one half mile radius of 
an application including these units and in any case, such units within a metropolitan policy 
area are exempt from s. 6.1. 
 
2.  Workforce Housing 
 
The requirements in s. 6.1 shall be reduced by 50 percent for workforce housing units where 
there is a public park or other open space secured through agreement for public access, or such 
units are located within a metropolitan policy area. 
 
 
 
 

 
 

7.0    Height 
 
Buildings in a CR district must comply with height limits recommended in a master or sector 
plan except where the Planning Board has approved an increase in height above these limits in 
order to achieve increases in floor area in exchange for public amenities as set out in this Code. 
 
 
8.0    Parking and Loading 
 
8.1  Parking Requirements 
 
INSERT TABLE OF STANDARDS – include shared parking night / day; flex car reduction 
 
 
8.2  Off‐ Site Parking 
 
The parking requirements set out in paragraph 8.1 can be achieved either on the same lot as 
the use for which the parking is provided, or in a permitted parking facility within 1,000 feet of 
the such lot, provided it is not in a residential district. 
 
8.3  Above Grade Parking 
 
Any above grade parking must comply with the following requirements: 
 
i.  no part of any building or structure between grade and a height of 13 feet, that is used for 
parking, excluding means of access, ma be built closer than 35 feet to a lot line that fronts 
on a street; and 
 
ii.  the space between the parking and the lot line fronting the street, must be occupied with 
an active use permitted in a CR district, other than a parking use. 
 
8.4  Parking in Front of a Building 
 
No parking in a CR district is allowed to be located in front of the main front wall of a building 
and in addition, on a corner lot, in front of the sidewall. 
 
 
 
 
 
 
 

 
 

9.0    Use Restrictions 
 
9.1  Drive Through Services 
 
A drive through access is permitted in a CR district provided: 
 
i.  no part of the driveway is located in front of the main front wall of a building and the side 
wall of a building on a corner lot; 
 
ii.  the drive up service window is not visible from the street; and 
 
iii.  curb cuts to a street are kept to a minimum and the drive aisle is kept to a maximum width 
of 20 feet for two way traffic and 10 feet for one way traffic. 
 
 
10.0    Application Procedures 
 
1  A site plan application is required in a CR district for any building or structure with a non‐
residential floor area or residential floor area or combination of each, greater than 10,000 
square feet calculated as an aggregate of one or more buildings. 
 
2.  A project plan is required for any application requesting an increase in density per the 
bonus density procedures and requirements of Section…. 
 
3.  If multiple plans are required for any application, including a preliminary, site, and/or 
project plan, they must be submitted concurrently. 
 
4.  The illustrative or non‐illustrative binding elements of any application approved by 
development plan, schematic development plan, supplementary plan, or diagrammatic 
plan must be amended per Article 59‐D. 
 
5.  The application requirements, bases of consideration, and findings of all applicable plans 
reminds binding and in effect according to Chapters 50 and 59 except as modified by this 
Section. 
 
 
11.0    Area Regulations 
 
White Flint 
 
 
 
 

 
 

12.0    Mapping 
 
The following maps define where the CR districts and the corresponding density limits apply.  
These maps take precedence over the zones shown on the _________ (official name of the 
zoning maps).