Germantown Forward 

CAC 
Public Hearing Draft

M‐NCPPC  Germantown Master Plan, CAC, June 10, 2008 
1
vision  Vision 

Employment 

Mixed use at transit 

Town Center 
Identity 

Green 

Design 

2
vision 
Vision 

Employment 

3
90,000 
Employment  Jobs:Housing 
Employment ‐ vision 
80,600 

2.0 

62,500 
62,500 
59,850 
60,000 
4.5 
10.2 
46,000 
Jobs  Jobs 
Housing  Housing 

30,000 
23,030 

3.8  13,990 
13,990 

6,075  5,845 

0 
Existing Study Area  1989 Master Plan Study Area  Proposed Study Area 
Proposed Study Area  All Germantown 

4
vision  Vision 

Employment 
Mixed use at transit 

5
Mixed  vision 
Mixed‐use at transit ‐ Mobility 
Pedestrians, bikes 
CCT, MARC, buses 

6
 vision 
Mixed use at transit ‐ Accessibility 
Mixed use at transit
Mixed uses at transit stations include: 
Employment 
Retail 
Hotels 
Entertainment 
Commons and urban open spaces 
Residential 

7
vision  Vision 

Employment 
Mixed use at transit 
Town Center 

8
 vision 
The Town Center is the Up‐county 
The Town Center is the Up 
Cultural Center
BlackRock Center for the Arts 
Germantown Library 
Offices 
Shops and restaurants 
Residential 

9
Up  vision 
Up‐county Cultural Center 
Design excellence 
A string of parks, open spaces and amenities 
Signage 

10
vision  Vision 

Employment 
Mixed use at transit 
Town Center
Identity 

11
 vision 
Germantown’s rich history 
Identity 

10,000 BC to 1607 AD  Theme 1:  A Native American Hunting Ground 

18 th  to 20 th  Centuries  Theme 2:  The Waters Family and Early Agrarian Founders 
Mid‐18 th  Century through 1920s  Theme 3:  Water and Steam Powered Mills 
1983s – 1870s  Theme 4:  The Germans Behind Germantown 
Pre‐1600s ‐ Present  Theme 5:  A Settlement That Followed Transportation 

▼ 

MD 355 followed part of an Indian trail (1795)  Grusendorf Log Cabin  Historical photo, Seneca Viaduct 

12
vision  Vision 

Employment 
Mixed use at transit 
Town Center 
Identity 
Green

13 
 vision 
Germantown is Green 

~ A green community 
~ Green buildings 
~ Urban tree canopies 

14
 vision 
Natural Systems 
~ Forests and streams 
~ Residents walk everywhere 

~ A greenbelt surrounds 
Germantown

15 
vision  Vision 

Employment 
Mixed use at transit 
Town Center 
Identity 
Green 
Design

16 
vision 
Centers 

17
vision Density 

Highest 
Transit served 
Compatibility 
Not transit served 

18
 vision 
Connections 
Streets 
Sidewalks 
Streetscape 

19
 vision 
Street Oriented Development 
Defined Streets 
Parking 

20
 vision 
Urban Open Spaces 
Urban Parks 
Plazas, Commons 
Parks and Trails 

21
 vision 
Land Use 

Districts 

22
 vision 
Town Center 
Transit 
Retail 
Street 
Culture 

23
 vision 
West End Neighborhood 
Historic District 
MARC 
Housing 
Mixed use 

24
 vision 
Gateway 
DOE 
Industrial 
High school 
New housing 
Little change 

25
 vision 
Cloverleaf 
Signature 
Transit 
Connections 
Green 

26
 vision 
North End 
Technology 
Transit 
Neighbors 
Green 
Forest 

27
 vision 
Seneca Meadows/Milestone 
Employment 
Power center 
Recreation 
Housing 
Fen 

28
 vision 
Montgomery College 
Academic 
Technology 
Connections 
Gunners Branch 
Forest 

29
 vision 
Fox Chapel 
Village center 
Housing 
MD 355 

30
implementation  Implementation 

Transit, bikeways, pedestrians 
Urban design and streetscape plan 
Zoning 
Action 

31
implementation  Mobility 

Transit 
Pedestrians and bikes 
Street network 
MD 355 
Balance 

1966 Germantown  Master  Plan 

32
implementation 
Transit 
CCT 
MARC 
Buses 

33
implementation 
Pedestrians and Bikes 

Transit access 
Town Center access 
Regional access 
Design elements 

34
implementation 
Street Network 

Town Center 
Other activity centers 
Superblocks 
I‐270 access 

35
implementation 
Maryland Route 355 

M‐83 study status 
Interchanges 
Bus rapid transit 
Calthorpe urban network 
Further study 
Phased recommendations 

36
implementation  Balance 

Localized congestion 
Mitigation approaches 
Areawide adequacy 
Staging 

>20% above Growth Policy standard 

<20% above Growth Policy standard 

37
implementation  Zoning tools 

Mixed use zoning 
TMX 
Standard and optional methods 
Building lot termination (BLT) 

38
implementation 
New Calculations for BLTs 

Germantown example 

Suppose 100,000 square feet of optional density is 
desired; 40,000 sf (40%) commercial space and 
desired; 40,000
60,000 sf
sf (60%) residential is proposed. Twelve and 
a half percent of all optional development is 
required to purchase BLTs. 

39
 implementation  New Calculations for BLTs 
Germantown example 

Commercial calculation: 
• 40,000 sf x 12.5 = 5,000 sf required to purchase BLTs 
• 5,000 sf divided by 7,500 sf (BLT) = 0.67 (of a BLT) 
• Value of a commercially used BLT (as set for the fee‐in‐lieu of purchase) = 
Value of a commercially used BLT (as set for the fee 
$202,500 [7,500 sf x $27/sf (average rental rate for Class A office space)] 
• Payment required for 5,000 sf commercial density = $135,700 

40
 implementation  New Calculations for BLTs 

Germantown example (continued) 
Residential calculation: 
• 60,000 sf x 12.5% = 7,500 sf required to purchase BLTs 
• 7,500 sf divided by 9,000 sf (BLT) = 0.83 (of a BLT) 
• Value of a residentially applied BLT (as set for the fee‐in‐lieu of purchase) = $135,000 
Value of a residentially applied BLT (as set for the fee 
[9,000 sf x $15/sf (average rental rate for multi‐family residential unit)] 
(average rental rate for multi 
• Payment required for 7,500 sf residential density = $112,000 

41
implementation 
New Calculations for BLTs 

Germantown example totals 
In this example, the total cost equals $247,700 
and the cost of 100,000 square fee of additional density 
is approximately $2.48 per square foot 

42
implementation  Design Implementation 
Urban Design Plan 
Streetscape Plan 

43
implementation 
Action 

Urban district 
Staging 
Feasibility 
Follow through 

44
 next  Next 

June 30 
June Public Hearing 
July 24 or 31 
July Worksession 
July 28 
July Council Hearing on TMX 
September  Worksession 
Late September 
Late County Council 

45
Germantown Forward 
Discussion

46