第一太平戴维斯区域投资顾问执行董事Callum Young先生表示：“保险公司在亚太地房地产投资领域中所占的比例相对较小，但很重要。

“国际保险公司通常通过基金投资而非直接购买资产的方式来逐步扩大亚太区投资规模。亚洲保险业务具有巨大的增长潜力，但保险公司在房地产业的曝光度相对较低，尤其是跨境投资。”

有一些国际保险公司活跃于亚太房地产市场，例如德国的安联保险。安联既有直接的资产投资，例如联合基汇资本以16亿新元的价格购买新加坡的Duo Tower和Galleria（如上图）；同时也在亚洲投资了一些实体平台，包括物流平台GLP和易商红木。

法国安盛保险一直很活跃，苏黎世保险亦热衷于扩大其亚洲房地产市场的资产持有规模。英国保诚集团和美国保德信金融集团也都投资了由其关联投资管理集团所管理的基金。

亚洲最活跃的保险公司中不乏中国境内公司的身影（见下表），但目前仅限于在境内投资。韩国保险公司已在海外布局，而在本地房地产市场上占主导地位的台湾保险公司却因为苛刻的监管环境而难以推进。Young表示：“保险公司受到严格监管，了解其监管限制是与之打交道的关键。此外，亚洲市场的租期较短，也可能成为保险公司投资房地产的障碍。”

Young指出，从长远来看，亚洲保险公司在房地产领域具有巨大的潜力。目前，日本保险公司的房地产投资配额较低，尤其是境外房地产资产，而快速增长的印度市场仍受到法规的限制。他表示，“保险资金中有很大一部分可能会投入联合基金，但预期保险公司也会参与股买核心资产的部分股权。”

Eduard Wehry先生是PGIM Real Estate亚太区业务开发部主管，拥有不少保险公司客户。“一般而言，保险公司将房地产视为一类长期收益性资产，将它用于资产负债匹配。房地产投资可以产生收益，波动性较低，且在不同的风险基础资本体制下都具有资本效率。”

据Wehry先生介绍，保险公司倾向于直接投资成熟市场中的核心资产、核心型基金，此外也日益关注房地产债务。“近年来设立的大型亚太核心型基金中，就有很多是以保险公司为主要投资者。”

“保险公司可能出于多元化目的而在海外投资，但在拥有业务和资产负债表的市场进行投资可获得最大限度的灵活性，”韦里说。本地业务为保险公司在亚太区多个子市场的房地产投资提供了资本保障。

“中国保险公司仍然受到海外投资的限制，因此重点投资国内，这给中国房地产带来利好，提供了更多长线机构资本。从长远来看，我们预计中国保险公司会在海外进行大量房地产投资。”

安联：放眼长远

安联房地产全球研究主管Megan Walters女士说，安联是全球房地产股权和债务的重要投资者，专注于长期投资和合作关系。“长期而言，在全球门户城市中持有核心型优质资产是我们的首要重心。作为保险公司，我们以合作伙伴重视的长远目标为立足点，对风险状况的特别关注已在我们的经营理念中深深扎根。其中包括对ESG因素的评估，这是我们长远视野的重要部分。”

安联在今年保持活跃表现，在美国、欧洲和亚太区均有债务和股权交易完成，包括东京11栋新建住宅资产（共275套公寓）价值1.1亿欧元的收购，以及价值6.48亿澳元的物流组合交易。

“近期市场稍显混乱，但我们继续在债务和股权市场中配置资金，寻找具有抗压力的现金流。其中一类机会是在售后回租领域，因为有些组织希望寻求长期合作，从所持房地产资产中获得现金流，从而专注于核心业务。” Walters女士说。

Walters女士还强调，对房地产进行长期规划意味着要关注ESG问题。“我们还专注于增加对绿色认证建筑的投资配额，提高可再生能源利用率，提升能效，加强与租户的针对性互动。此外，积极的资产管理是我们实现物业长期增值的重要基础，尤其是在符合最新环境标准、应用创新技术等方面。”

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