Costo y tiempo en edificación

RIB Spain Manuel Silvela 15, 5º 28010 Madrid +34 914 483 800 [email protected] www.rib-software.es Costo y tiempo en edificación Carlos Suárez Salazar, Editorial Limusa, México. Existen muchas referencias a este libro, cuya edición original es de 1975, entre profesionales de Hispanoamérica, aunque es totalmente desconocido en España. Es probablemente el libro que ofrece un enfoque más completo y más integrador sobre la economía de la construcción, tanto desde el punto de vista del profesional de proyectos como desde la empresa constructora. Todos los conceptos expuestos tienen ejemplos con datos reales o referencias que permiten que el lector los aplique. Algunas de las ideas, a pesar del tiempo transcurrido, siguen siendo completamente innovadoras y no hay ni textos, ni escuelas, ni programas informáticos que los tengan en cuenta. Al mismo tiempo, es completamente práctico, y no incluye divagación alguna que no tenga interés y significado en la realidad de la obra. Uno de los ejemplos que recoge es el desarrollo completo de un edificio de viviendas, incluyendo costes y plazos, simplificado en cuanto al número de elementos pero íntegro en cuanto a los conceptos utilizados, de manera que resulta enormemente didáctico. Este documento representa la aplicación a Presto del ejemplo de Carlos Suárez Salazar, principalmente para demostrar la versatilidad del programa, pero también como homenaje a su autor y como reconocimiento a su libro. 5.3000 Análisis de un concurso de precios unitarios Este documento sigue paso por paso el capítulo 5.3000, con todos sus epígrafes, que trata de la licitación de una obra en México DF, realizada originalmente en 1976. La obra de Presto, que se puede obtener junto con este documento en www.presto.es, contiene el estado final del ejemplo, por lo que en cada fase de la realización se indican las modificaciones necesarias para recuperar los estados intermedios. El documento está realizado en base a Presto 11.02; en otras versiones del programa el proceso necesario puede ser ligeramente distinto. Se han modificado algunos de los resúmenes de las unidades de obra para mejorar la claridad. Todos los importes están en pesos mexicanos ($). 5.3110 Planeación del concurso 5.3111 Análisis de la convocatoria Criterios mínimos para presentarse: 1. La convocatoria y los documentos de evaluación son claros y precisos 2. Las empresas invitadas son semejantes 3. El tiempo para presentar la proposición es razonable 4. El tiempo sugerido para la construcción es razonable 5. El juicio de las propuestas se realizará con honradez y justicia 12 de diciembre de 2016 RIB Spain 1 RIB Spain Manuel Silvela 15, 5º 28010 Madrid +34 914 483 800 [email protected] www.rib-software.es 6. Se adiciona algún instrumento que ante cambios sustanciales de precios de material y mano de obra permita su reajuste Puesto que se cumplen, se acepta presentarse a la convocatoria. 5.3112 Análisis de factibilidad 1. Se analiza la capacidad de la empresa para realizarla: 2. Importancia de la obra 3. Capacidad financiera de la empresa 4. Capacidad técnica (personal disponible) 5. Equipo disponible Se decide que es viable para la empresa. 5.3113 Ruta crítica del concurso Se realiza una planificación de la fase de concurso, no incluida en el ejemplo de Presto, de la que resulta un plazo de dos semanas. 5.3120 Primer presupuesto aproximado Se parte de las unidades de obra del presupuesto, con sus mediciones, a las que se asignan costes directos unitarios aproximados, tomados de cuadros de precios de referencia, obteniéndose un coste directo estimado de $ 2.078.850,00. En Presto, este presupuesto se realiza en el objetivo de coste, accesible en la ventana "Árbol", esquema "Planificación Económica. Para obtener el coste de ese momento inicial es necesario anular la cantidad de objetivo del capítulo de costes indirectos, ya que se añade más adelante en este proceso. Nota: El precio que figura en el texto original de Suárez Salazar es $ 2.078.050,00, debido a una errata de transcripción. 5.3130 Identificación de conceptos EJE (ley de Pareto) Se identifican los conceptos más importantes, diez partidas que representan $ 1.798.950,00 y el 87 % del coste directo aproximado total. Informe "Partidas ordenadas por importe, precio, medición o código" 12 de diciembre de 2016 RIB Spain 2 RIB Spain Manuel Silvela 15, 5º 28010 Madrid +34 914 483 800 [email protected] www.rib-software.es En Presto, los conceptos EJE se pueden identificar fácilmente con un informe, del que se muestra el principio. En pantalla, los importes totales se ven en el campo "Conceptos.TotObj", por ejemplo, en la ventana "Conceptos", esquema "Gestión de compras". Las partidas se han marcado en color verde, por lo que se puede utilizar la opción "Filtrar por color" para ver el importe totalizado en la cabecera. Nota: En la lista del texto original de Suárez Salazar falta enumerar la partida "Habilitado y colocado de acero", si bien se ha tenido en cuenta en el importe y en el porcentaje. 5.3140 Cuantificación cantidades involucradas Para ajustar los costes, se analiza la cantidad de encofrado ("cimbra" en la terminología de México) de las unidades de obra de hormigón ("concreto"). El detalle no está incluido en el texto ni en la obra de Presto. 5.3150 Cuantificación conceptos EJE Se revisa la medición de proyecto de las diez unidades de obra EJE y al no obtener desviaciones significativas se aceptan estas mediciones. 5.3160 Investigación costos base mano de obra El desglose no se incluye en la obra de Presto. 5.3170 Investigación costos base materiales El análisis no está incluido en el texto original. 5.3180 Concurso subcontratos Se supone que se ejecuta toda la obra de forma directa, por lo que no se consideran. 5.3190 Primer costo exacto Con los datos anteriores se revisan los costes directos estimados, obteniéndose variaciones con una desviación estándar del 28 %, pero equilibradas en más y en menos, de forma que el coste exacto total es $ 1.968.716,37, que sólo difiere en un 5,3 % de la primera suposición. Variaciones entre costes exactos y primera suposición 12 de diciembre de 2016 RIB Spain 3 RIB Spain Manuel Silvela 15, 5º 28010 Madrid +34 914 483 800 [email protected] www.rib-software.es En Presto, este coste ajustado figura en la estructura de precios del presupuesto, también visible en el esquema "Planificación económica". Para ver el coste directo se debe anular temporalmente el porcentaje de indirectos en "Propiedades obra: Cálculo". La comparación entre los dos precios de cada unidad de obra puede realizarse en este mismo esquema añadiendo un campo de usuario, por ejemplo: round(Conceptos.Pres/Conceptos.Obj*100,1)-100 Estimación inicial, coste ajustado y diferencia 5.3200 Primer costo proyectado Aunque el autor recuerda que es una parte muy importante de un concurso, no se realiza en este caso al no detectarse errores del proyecto ni previsiones de variaciones sustanciales entre sus mediciones y la realidad de la obra. 5.3210 Política del concurso Se trata del ajuste de la diferencia entre el precio ofertado y el coste estimado, decidiéndose que el beneficio esperado será del 10 %. 5.3220 Presupuesto final Los costes directos deben incrementarse en el factor de sobrecoste, que incluye los conceptos definidos a continuación y que se muestran resumidos en la tabla al final de este apartado. Los gastos de campo ascienden a $ 156.439,45, con un desglose no incluido en Presto que figura en el texto original y que engloba los costes del personal en obra, construcciones provisionales, equipo de transporte y laboratorio. Al dividirlo por un coste directo aproximado de $ 2.000.000,00 se obtiene el 7,82 %. El costo de operación se obtiene dividiendo el coste anual de las oficinas, $ 1.866.206,72, por la producción anual de la empresa de $ 30.000.000,00. 12 de diciembre de 2016 RIB Spain 4 RIB Spain Manuel Silvela 15, 5º 28010 Madrid +34 914 483 800 [email protected] www.rib-software.es El coste de financiación se calcula mediante un método aproximado descrito en el mismo libro: Concepto Valor CV Costo de venta ($) 2,327 U Utilidad ($) 0,232 PV Precio de venta ($) 2,559 TC Tiempo de construcción (meses) 4 PE Período entre certificaciones (meses) 1 TP Plazo de pago de certificaciones (meses) 1,5 i Tasa de interés mensual 1,5 Necesidad de financiamiento (suponiendo que no hay retenciones ni anticipos): NF = CV (TC/2 + TP + PE) - (PV/TC x PE^2 x TC x (TC + 1)/2) = 4.074 Coste del financiamiento: F = NF x i / CV = 2,63 % Nota: El original tiene algunas erratas en la transcripción de estas expresiones, aunque figuran correctamente en el capítulo 1.3500. El coste de las fianzas se estima en el 20 % del precio de venta durante 20 meses, obteniéndose un porcentaje de incremento del 0,21 %. Los factores obtenidos se aplican en el orden indicado en la tabla. Concepto en México Término en España % Cálculo % acumulado Gastos de campo Costes indirectos 7,82 + 1,0782 Costo de operación Gastos generales 6,22 + 1,1404 Imprevistos Imprevistos 1,00 x 1,1518 Financiamiento Financiamiento 2,63 x 1,1821 Utilidad Beneficio 10,00 x 1,3003 Fianzas Fianzas 0,21 x 1,3030 Total sobrecoste 27,88 30 % Según el método de Suárez Salazar, los porcentajes de gastos de campo y costo de operación se incrementan directamente sobre los costes directos (+), mientras que todos los demás porcentajes se incrementan en cascada sobre el resultado anterior (x), 12 de diciembre de 2016 RIB Spain 5 RIB Spain Manuel Silvela 15, 5º 28010 Madrid +34 914 483 800 [email protected] www.rib-software.es de ahí la diferencia entre la suma de porcentajes y el sobrecoste ajustado, adoptándose un valor redondeado del 30 %. Presupuesto de venta y objetivo de costes con sus factores de sobrecoste En Presto este sobrecoste está introducido de la siguiente forma:  En el objetivo de coste, como una parte más de los gastos, como cuatro conceptos recogidos en un capítulo de costes indirectos, anotando el importe  como cantidad total para que pueda ser planificado mensualmente. En el presupuesto de venta, se ha introducido globalmente como coste indirecto en "Propiedades obra", pestaña "Cálculos". Si ha anulado este porcentaje y los capítulos anteriores para recuperar el estado inicial del ejemplo, deshaga los cambios ahora o abra de nuevo la obra original. Obtendrá así el precio de venta, $ 2.559.350,82, que coincide al céntimo con el presentado en el libro. 5.3230 Ruta crítica final A partir de este punto el texto de Suárez Salazar no indica los pasos detallados, pero se muestra el diagrama de barras, con la planificación económica y temporal, resultados que se obtienen en Presto con el siguiente proceso. Planificación temporal   Las fechas de inicio y final se han anotado en "Datos generales", esquema "Datos auxiliares". Introducción de duraciones tomadas del libro, todas ellas múltiplos de una semana laborable, es decir, de cinco días, como puede verse en el esquema "Duraciones" de la ventana "Diagrama de barras". 12 de diciembre de 2016 RIB Spain 6 RIB Spain Manuel Silvela 15, 5º 28010 Madrid  +34 914 483 800 [email protected] www.rib-software.es Creación de precedencias, que son de los tres tipos posibles, Final-Comienzo, Comienzo Comienzo y doble enlace, con sus correspondientes solapes o  desfases. Además del diagrama, figuran en la ventana "Precedencias". Una vez obtenida la duración de la obra, se han programado todos los subcapítulos del capítulo de sobrecostes para que tengan la misma duración de la obra utilizando fechas fijas. Diagrama de barras con importes por fases Planificación económica Requiere crear las fases de certificación, por ejemplo, mediante "Herramientas: Crear certificaciones". Como las fechas inicial y final no cuadran exactamente con meses naturales, se han creado seis certificaciones, aunque se podría trabajar igualmente con cuatro fases, dos de ellas algo más largas que un mes. A partir de la planificación temporal se ha aplicado la opción "Herramientas: Planificación económica" para obtener el reparto de las cantidades a ejecutar de cada partida en cada fase. Este resultado puede verse en el diagrama de barras mediante la cuarta lista desplegable, que permite mostrar sobre las barras cualquier valor relativo a las fases, por los campos "CanPlan" o "Plan", que muestran respectivamente la cantidad y el importe planificado de cada partida. En las barras de los capítulos y de la propia obra se ven los datos consolidados para cada período. Los datos también se ven en la ventana "Fechas", esquema "Certificaciones". El valor "PlanPres" muestra el ingreso esperado, o cantidad producida valorada a precio de venta. Puede añadir el campo "Plan" para obtener la producción mensual a precio de coste. Puesto que en ambos precios están integrados todos los conceptos que los constituyen, su diferencia representa el beneficio neto mensual y total esperado. 5.3240 Integración total Preparación de todos los documentos necesarios para entregar la oferta. 12 de diciembre de 2016 RIB Spain 7 RIB Spain Manuel Silvela 15, 5º 28010 Madrid +34 914 483 800 [email protected] www.rib-software.es 5.3120 Entrega y resultado Ofertas presentadas por todos los licitadores. Se pueden ver en Presto en el esquema "Comparar ofertas". Comparación de ofertas presentadas a la licitación Todos los importes de las ofertas incluyen los costes indirectos. 12 de diciembre de 2016 RIB Spain 8