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O corte de 0,5 ponto percentual na taxa Selic, para 13,25%, e a expectativa de novas reduções nos próximos meses devem ter um impacto positivo na indústria dos fundos imobiliários (FIIs), incluindo os fundos de tijolo, especialmente os de shoppings centers. Some-se a isso uma inflação baixa e registra-se o cenário perfeito para aqueles investidores que haviam migrado para a renda fixa destinarem parte de seus aportes para a renda variável, avaliam especialistas.
O índice de Fundos Imobiliários (Ifix) já subiu cerca de 11% na bolsa neste ano. O retorno em 2023 dos principais fundos de shoppings chega a 20%. As perspectivas para os próximos meses, segundo os analistas, são otimistas. Dentre os investidores em FIIs, 75% são pessoas físicas, segundo a B3.
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Se os cortes continuarem de forma consistente, chegando a uma taxa Selic em torno de 8% a 9%, as empresas conseguirão rodar de uma maneira mais leve, com mais margem, e menor custo de capital para se financiarem, avalia Marcos Baroni, analista-chefe de fundos imobiliários da Suno Research. Pelo lado dos consumidores, a queda também tende a beneficiar o comércio. “Com menos juros você libera mais dinheiro para as famílias, fazendo com que as pessoas se sintam mais confortáveis para consumir”, aponta Baroni.
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Além da baixa nos juros, outros fatores estão influenciando o interesse por renda variável e a disposição por parte dos fundos de emitir mais cotas - o ambiente macroeconômico está mais propício, se comparado a 2020, na pandemia, quando os shoppings fecharam completamente e os fundos zeraram o pagamento de dividendos. “O segmento de shoppings é o segmento mais alavancado. E aí o movimento mais recente que temos visto são os gestores se movimentando no sentido de endereçar essa alavancagem, com venda de ativos e novas emissões de cotas para aliviar esse indicador num curto prazo”, avalia Larissa Nappo, analista de FIIs do Itaú BBA.
O mais recente anúncio de emissão de cotas foi no fim de julho, pela Hedge Investments. O FII Hedge Brasil Shopping (HGBS11) aprovou a realização da nona emissão, que inicialmente pretende captar até R$ 510 milhões, de acordo com fato relevante divulgado pela gestora. No início do mês, o fundo concluiu a compra de 40% do Shopping Jardim Sul, na zona sul de São Paulo. Pela fração, pagou R$ 217 milhões.
“Devemos ter um segundo semestre muito diferente do primeiro, no mínimo, com o dobro do volume captado. Nos últimos noventa dias, as notícias são todas positivas. Seja no campo econômico, macroeconômico, aprovação do arcabouço, endereçamento da reforma tributária, as bolsas lá fora subindo mais... Tudo isso vai criando um momento positivo para a renda variável”, diz André Freitas, sócio e presidente da Hedge Investments, que tem participação em 17 empreendimentos e patrimônio líquido de R$ 2,2 bilhões. Segundo ele, a captação dos fundos de shopping em 2022 representou 3% do total de captações. Já neste ano, somente no primeiro semestre, esse percentual já está em 6,2%, ou R$ 437 milhões.
Também em julho, a XP Asset fez sua segunda emissão do ano em FIIs - a nona da gestora, considerando todos os fundos. Foram negociadas cotas do FII XP Malls (XPML11), no valor de R$ 450 milhões, com a finalidade de aquisição de novos imóveis, otimização da estrutura do fundo e expansão de ativos imobiliários em carteira. A emissão anterior, em junho, superou a expectativa inicial de R$ 300 milhões e captou R$ 375 milhões, dos quais R$ 90 milhões foram utilizados para amortização de dívida. No fim do mês passado, a gestora elevou sua participação no Shopping Cidade Jardim, em São Paulo, de 17% para 19,99%, investindo no fundo da JHSF Capital. O XP Malls tem participações minoritárias em 16 shoppings.
Em junho e julho também houve o lançamento de dois fundos exclusivos de malls. A JHSF Capital lançou seu primeiro fundo do tipo com a compra da participação de 33% da Gazit no Cidade Jardim, somando valor patrimonial de R$ 800 milhões. Já a Capitânia começou com seu primeiro fundo imobiliário de tijolo, o Shoppings AAA FII (CPSH11), que já captou pouco mais de R$ 200 milhões. Comprou as participações minoritárias do FII Vinci Shopping Center (VISC11), no Vila Romana (10%), em Florianópolis, no Iguatemi Fortaleza (9%) e no Ribeirão Shopping (5%), em Ribeirão Preto (SP). “É uma questão de diligência muito maior. Você tem que estar nas reuniões de condomínio, acompanhar os investimentos, acompanhar o que está acontecendo com os lojistas, com os inquilinos. Eventualmente os imóveis precisam de alguma reforma, investimento, às vezes, expansão. Então, [ter um fundo exige] estar mais presente do que simplesmente ser um cotista”, afirma Caio Conca, sócio da Capitânia.
Com a perspectiva positiva na macroeconomia e passada a crise inicial com as empresas varejistas do começo do ano, a expectativa é que mais transações sejam realizadas no setor. São esperadas novas aquisições do portfólio da Aliansce Sonae +brMalls, após a fusão das duas empresas no ano passado, negócio que nasceu avaliado em R$ 12 bilhões e que conta com 69 shoppings “Os fundos já estão muito próximos dos seus respectivos valores patrimoniais e terão uma janela de captação e emissão de cotas nos próximos 12 a 24 meses, casando com o encerramento de carências. Isso pode gerar um novo impulso de liquidez das carteiras”, avalia Caio Araújo, analista de FIIs da Empiricus Research.
