Se o momento atual para os fundos imobiliários de shoppings é de emissões de cotas, em um passado bastante recente o cenário era de emissão de dívidas para suportar as medidas de isolamento social impostas pela crise da covid-19 que fecharam completamente os centros de compras. Cerca de 20 emissões de debêntures foram efetuadas pelas principais empresas de shoppings de 2014 até 2022.
Metade dessas emissões ocorreram apenas de 2020 a 2022, durante a pandemia, e também com valores maiores. O volume foi de R$ 3,25 bilhões no período, R$ 1 bilhão mais do que o registrado de 2014 a 2019. “A receita dos shoppings se degradou na pandemia e tinha uma incerteza grande sobre quanto tempo iam ficar fechados. As empresas de shoppings viram necessidade de se capitalizar”, diz Angelo Ferraretto, head de research imobiliário da Integral Brei.
A taxa Selic nas mínimas históricas durante a pandemia - os juros chegaram a 2% no segundo semestre de 2020 - também serviu de estímulo, o que não acontece hoje, aponta o analista. “Como estamos hoje com um patamar de Selic muito mais alto, temos visto muitos shoppings sofrendo com o aumento do custo da dívida. O que está acontecendo é algumas empresas vendendo participação e fundos imobiliários comprando. Dá até para dizer que, de certa maneira, os fundos também estão ajudando a financiar as empresas de shopping”, diz.
A Iguatemi S.A fez uma emissão em 2020 de R$ 500 milhões. “Fizemos essa emissão para privilegiar e manter o caixa com liquidez alta, mas também fizemos outras operações, como nota promissória”, conta Guido Oliveira, CFO da Iguatemi.
A Aliansce Sonae, que em março integrou a brMalls e virou uma gigante com 62 shoppings reunidos no grupo Alliance Sonae +brMalls, afirma que desde 2021 emitiu aproximadamente R$ 3,8 bilhões não somente em debêntures, mas também CRIs. Os recursos foram destinados para investimentos em novas participações, manutenção, revitalização e expansão de shoppings. Parte do valor também foi utilizado para renegociações de dívidas e fortalecimento de caixa.
Neste ano, a empresa fez a captação de um CRI de R$ 612 milhões, superando em 22% o volume inicial de R$ 500 milhões. “A companhia permaneceu ativa em manter uma forte posição de caixa e alta liquidez para gerenciamento de passivos e capital de giro. Tal estratégia permitiu a captura de ganhos de eficiência de taxa, a redução do custo médio e o alongamento da duration das nossas dívidas”, afirma Daniella Guanabara, diretora financeira e relações com investidores do grupo.
“A debênture é um tipo de financiamento imobiliário que a companhia pode lançar mão para fazer frente a momentos mais difíceis de captação de recursos onde existe uma restrição muito grande de crédito. O administrador do shopping tem uma demanda intensiva de caixa para manutenção da estrutura”, avalia Carlos Ferrari, sócio do NFA Advogados.
