Mercado de condomínios logísticos ganha tração

Giancarlo Nicastro, CEO da SiiLA, multinacional de soluções, inteligência e análises para o segmento imobiliário comercial e industrial da América Latina, explica que o mercado de galpões logísticos costuma entregar pouco mais de 60% do projetado no começo de cada ano, embora em 2023 as entregas tenham representado somente metade (1,5 milhão de m²) do que havia sido previsto. Segundo ele, esse resultado foi um tanto atípico, porque o mercado precisava absorver áreas que haviam sido construídas no decorrer dos dois anos anteriores.

Nicastro lembra que em 2021 e 2022 houve dois recordes consecutivos no mercado de condomínios logísticos, com entregas de 2,27 milhões de m² e 2,6 milhões de m², respectivamente. “Estamos num momento em que o setor se encontra diante de boas oportunidades de negócios, e o único fator que poderia impedir a sua expansão seria o arrefecimento do consumo interno, que por si só já é considerado como maior freio para a modalidade de logística, atividade essencial para produtos que serão consumidos”, pondera Nicastro.

Dados da Cushman & Wakefield, uma das líderes globais em serviços de consultoria para imóveis comerciais, apontam que neste semestre deve ser concluída a construção de 830 mil m², sendo 475 mil m² em São Paulo e 355 mil m² em Minas Gerais, que em 2025 deve tirar o Rio de Janeiro do segundo lugar entre os principais mercados. “Segurança, localização e agressivos incentivos fiscais têm feito de Minas um dos mercados mais promissores”, aponta Eric Ammirati, gerente de leasing industrial da Cushman & Wakefield. Os 830 mil m² que estão em obras e desenvolvimento, segundo ele, devem absorver R$ 2,35 bilhões em investimentos.

De acordo com a SiiLA, o estoque nacional começou o ano com pouco mais de 25 milhões de m² de galpões das classes A, A+ e B e uma taxa de vacância (áreas desocupadas) de 10,5%. “O patamar atual de ociosidade mostra que o mercado de galpões está aquecido. Por isso, acredito que, mesmo com a entrada de novas áreas ao estoque até dezembro, poderá cair ao patamar de 10%”, afirma Nicastro. Até porque, diz Ammirati, “novos segmentos econômicos começam a ter maior protagonismo na ocupação de galpões logísticos”.

Ao lado de setores tradicionais, como transporte e bens de consumo, os segmentos farmacêutico, vestuário, acessórios, autopeças e artigos do lar vêm se transformando em protagonistas na absorção de novos armazéns. Tanto Ammirati quanto Nicastro avaliam que, do ano passado para cá, o perfil do ocupante vem mudando, e a indústria farmacêutica, por exemplo, tem se transformado em um modelo de e-commerce que até pouco tempo atrás era impensável. Por isso, dizem os dois executivos, esses novos segmentos tendem a ganhar protagonismo no setor de condomínios logísticos.

Diante das boas perspectivas, a GLP Brasil prevê entregar neste ano a primeira fase das obras de um condomínio de 144 mil m² na região de Cajamar (SP). A meta é ampliar esse empreendimento para 370 mil m², distribuídos em nove galpões. “O projeto foi desenvolvido com uma ampla e moderna infraestrutura para receber operações logísticas de diversos setores, e todos os galpões foram concebidos para obter certificação LEED Gold”, informa Mauro Dias, presidente da GLP Brasil.

A certificação LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) busca incentivar e acelerar a adoção de práticas de construção sustentável. Segundo Dias, a empresa tem hoje cerca de 4 milhões de m² em projetos, sendo 1,3 milhão de m² no pipeline para desenvolvimento no decorrer dos próximos anos. “Ainda neste ano iniciaremos obras em Embu, na região metropolitana da São Paulo, em uma área de 120 mil m², e previsão de entrega no segundo semestre de 2025”, explica Dias.

“Os projetos que estão no pipeline de desenvolvimento serão lançados ao longo dos anos, à medida que obtivermos as licenças necessárias”, acrescenta o executivo. Ele lembra que a empresa fechou 2023 com uma taxa de ocupação de 92%. E informa que o foco é desenvolver projetos em áreas estrategicamente localizadas nos principais mercados, próximo a rodovias e com fácil acesso aos principais centros consumidores, e sempre com premissas de sustentabilidade. O objetivo é reduzir o consumo de água e energia e economizar materiais e recursos naturais.

A busca pelas melhores práticas de sustentabilidade já é uma tendência no setor, de acordo com Ammirati, da Cushman & Wakefield. El diz que vários projetos no âmbito nacional já vêm sendo desenvolvidos com o objetivo de aproveitar mais e melhor a iluminação natural, o uso de lâmpadas LED, a ventilação natural, a instalação de placas solares e a adoção de pisos impermeáveis. Sempre com o objetivo de conseguir algum tipo de certificação nos âmbitos nacional e internacional.

A Brookfield Properties é outro player que deve entregar neste ano 140 mil m² em novos galpões logísticos e outros 220 mil m²no início de 2025. A empresa, segundo Hilton Rejman, vice-presidente da companhia, está próxima de terminar uma obra de 46 mil m² no aeroporto internacional em Guarulhos (SP). Numa segunda fase, o empreendimento deverá contar com uma área de 200 mil m², e os investimentos devem chegar aos R$ 560 milhões.

Rejman diz que a empresa está atenta e sempre prospectando oportunidades, como é o caso da recente aquisição de nove condomínios logísticos da GLP Brasil. Esses empreendimentos somam 340 mil m² de área bruta locável (ABL) e estão localizados em Guarulhos (SP), Santana de Parnaíba (SP), Americana (SP), São Bernardo do Campo (SP), Brasília (DF), Confins (MG), Aracaju (SE) e Campina Grande (PB). Com essa aquisição, a Brookfield passou a ter presença nacional com 16 parques em operação e em desenvolvimento, que somam 1,3 milhão de m².

Apesar de não ter sido confirmado pela empresa, o mercado avalia que o negócio junto à GLP Brasil pode ter envolvido investimentos de R$ 750 milhões. “Nosso objetivo agora é zerar a nossa vacância até o fim do ano, embora a nossa taxa de ocupação esteja em 92%, com uma ociosidade de apenas 8%”, diz Rejman. Segundo ele, alguns segmentos, como os de alimentos, bens de consumo e indústria automobilística, além de serviços, estão entre os que mais demandam os armazéns logísticos da empresa.

Com um portfólio quase 100% locado (99,2%), a Prologis iniciou o ano com 126 mil m² em obras de construção de um novo empreendimento em São João de Meriti, no Rio de Janeiro. Armando Fregoso, presidente da Prologis para América Latina, não informa o volume de investimentos no projeto. Porém, pelo cálculo de custo do metro quadrado desse tipo de obra, os recursos envolvidos devem se aproximar de R$ 360 milhões. “Os demais investimentos são estudados e aprovados de acordo com as necessidades de clientes e demandas de mercado”, diz o executivo.

Atualmente, a empresa tem um portfólio de 1,8 milhão de m², quase todos ocupados, o que, de acordo com Fregoso, significa que as especificações globais em localizações privilegiadas de São Paulo e Rio de Janeiro continuam superando o mercado. “No momento, estamos focados nesses dois Estados”, afirma. Segundo ele, o portfólio da Prologis está igualmente dividido entre clientes de e-commerce, varejistas e transportadoras.

Fregoso ressalta que todos os novos galpões da Prologis são projetados para terem a certificação LEED Platinum, considerada categoria mais alta de certificação, que avalia diversos critérios de sustentabilidade. “Temos dois parques com certificação LEED Zero Energy, que confirma que toda emissão de CO2 da energia consumida foi devidamente compensada”, destaca.

Em relação ao preço médio dos aluguéis no mercado nacional de condomínios logísticos, ele encerrou 2023 no patamar de R$ 24,33 por m², pouco acima dos R$ 22,98 no fim de 2022, de acordo com dados da SiiLA. Para este ano, Nicastro avalia que esses preços devem variar em função da demanda e das novas entregas. A expectativa é que Minas Gerais apresente maior pressão nos preços por causa da forte migração de players logísticos para aquele mercado.

No fim de 2023, por exemplo, o metro quadrado do aluguel naquele Estado fechou em R$ 26,33, e com a menor taxa de vacância, 7,86%, do país. Já o aluguel no Rio de Janeiro estava em R$ 21,28 por m², e a taxa de vacância era a maior, 17,5%, de acordo com a SiiLA. São Paulo fechou 2023 com uma ociosidade de 11,55% e com R$ 25,69 o m² de aluguel.