Mercado de condomínios logísticos aquecido

De acordo com dados do Sistema de Informação Imobiliária Latino-Americana (SiiLA), de 2019 a 2023, a soma de espaços alugados, ou seja, a absorção bruta no Brasil, estava em 2,26 milhões de m2 em 2019. Em 2020, já com a pandemia, houve um aumento de 40% nessa taxa, com 3,2 milhões de m2 ocupados.

Em 2021, no auge do mercado, a absorção bruta bateu recorde e chegou a 4,49 milhões de m2, ou seja, mais 40% de crescimento. A situação se inverteu em 2022, com o arrefecimento da pandemia, em que o e-commerce devolveu espaços, o que causou a retração na taxa de absorção bruta de 13%, refletindo em 3,8 milhões de m2 locados.

Neste ano, a taxa de absorção bruta até o momento é de 1,9 milhão de m2, indicando que o mercado continua aquecido. De acordo com Giancarlo Nicastro, CEO da SiiLA, o cenário atual sugere que o ano deve encerrar com uma ocupação de espaços semelhante à de 2022, entre 3,5 milhões e 4 milhões de m2 de absorção bruta.

Dados da SiiLA revelam ainda que o inventário total de espaços no Brasil é de 24,1 milhões de m2, com uma disponibilidade de 8,29%, o que equivale a 2 milhões de m2. A maior parte desse espaço, cerca de 12 milhões de m2, está concentrada no Estado de São Paulo, que lidera o mercado com uma disponibilidade de 9,73% (1,2 milhão de m2). O restante está distribuído entre Rio de Janeiro, Pará e Rio Grande do Sul.

A Cushman & Wakefield, especializada em locação de galpões de alto padrão, considera que a pandemia trouxe transformações significativas para o setor. De acordo com Eric Ammirati, gerente de transações industriais e logísticas, a necessidade das empresas de alugar galpões para manter suas operações impulsionou o mercado, resultando em uma alta velocidade na entrega de obras, com cerca de 70% dos galpões em construção no período já contratados.

Só no Estado de São Paulo, a empresa já atingiu 70% do volume de locações dos três melhores anos da história (2013, 2020 e 2022), quando superou 1 milhão de m2 locados. “Estamos ultrapassando a marca de 700 mil a 800 mil m2, o que indica que o ano fechará de forma positiva.” Se for considerada a taxa de vacância, que reflete os espaços devolvidos, a Cushman & Wakefield também vai bem. Hoje está com 10,8% de vacância em São Paulo, taxa similar à nacional (10%), com 15 milhões de m2 vagos. “Até 12%, a taxa não afeta os planos dos investidores e permite expansão dos investimentos”, diz.

Muitas devoluções de espaços ocorrem devido ao “flight to quality”, em que empresas trocam instalações antigas por locais modernos e eficientes. Segundo a GLP, desenvolvedora e operadora de galpões logísticos, os imóveis de alto padrão representam apenas 16% do estoque total no país, mostrando potencial significativo para a modernização.

Presente em oito Estados (95% no eixo Rio-São Paulo), a GLP conta com 4,6 milhões de m2, sendo 3,3 milhões de m2 construídos (83 propriedades) e um pipeline de 1,3 milhão de m2 para desenvolvimento. A previsão de investimento nos próximos três anos é de R$ 2,4 bilhões.

Com 94% de ocupação no primeiro trimestre, a GLP planeja acelerar projetos de última milha na cidade de São Paulo. “Vamos priorizar os temas ESG em nossa estratégia, com ênfase ao impacto social positivo, redução de pegada de carbono e uso consciente de recursos naturais”, comenta Mauro Dias, presidente da GLP Brasil.

Vacância também não é um problema para a Bresco. De acordo com Rafael Fonseca, sócio e CFO da empresa, a vacância zero se deve à qualidade e à localização do portfólio. Atualmente, a empresa tem 23 empreendimentos com cerca de 700 mil m2 de área bruta locável (ABL) e os setores que mais demandam são o farmacêutico e o de operadores logísticos. Para os próximos três anos, a Bresco possui 11 novos projetos em desenvolvimento, totalizando mais de 400 mil m²de ABL e R$ 1,5 bilhão em investimentos.

Presente na região sul, a Capital Realty conta com quatro condomínios logísticos, cerca de 500 mil m2 de área construída e uma taxa de vacância de 7%. Para Rodrigo Demeterco, CEO da empresa, essa taxa já esteve menor e aumentou um pouco em função da reestruturação de alguns clientes.

A perspectiva de redução da Selic nos próximos meses é vista como uma oportunidade pela Capital Realty, que espera uma melhora da capacidade de investimento e que aumente o consumo, gerando mais demanda para seus empreendimentos. A empresa planeja investir cerca de R$ 100 milhões na entrega de uma expansão de 45 mil m2 no condomínio de Itajaí (SC).

No Brasil, os três principais segmentos que mais demandaram galpões logísticos no semestre, de acordo com a SiiLA, foram o transporte logístico (490 mil m2), e-commerce (311 mil m2) e a indústria automobilística (129 mil m2). Na região Sul, segundo a Capital Realty, a demanda maior ficou com o e-commerce, o varejo, os distribuidores (importadores de vinho), os operadores logísticos e a indústria (setores automotivo e farmacêutico).

Especializada em condomínios logísticos triple A (AAA), a Golgi se destaca por sua preocupação ambiental. Seu portfólio é majoritariamente composto por ativos com certificação Leadership in Energy and Environmental Design (Leed), ferramenta que busca incentivar e acelerar a adoção de práticas de construção sustentável. São 1,3 milhão de m2 em São Paulo, Minas Gerais, Rio de Janeiro, Distrito Federal, Rio Grande do Sul e Paraná, dos quais quase 500 mil m2 próximos à cidade de São Paulo. Com 60 inquilinos, a Golgi atende as indústrias farmacêutica e automobilística, o e-commerce e os operadores logísticos.

Para o futuro, a estratégia é expandir a atuação para outras regiões do país por meio da compra de ativos já prontos. “Já compramos um portfólio no Sul e planejamos fazer o mesmo no Nordeste”, conta Roberto Miranda de Lima, sócio da Autonomy Investimentos, que controla a Golgi. Nos próximos anos, a empresa planeja investir R$ 1 bilhão na construção de novos galpões.