Retrofit cria centros logísticos em bairros industriais

Simone Santos: m>up<2>res< acima de R$ 40 — Foto: Divulgação

A agilidade do e-commerce intensificou a busca por espaços com localizações estratégicas para distribuição de produtos em grandes centros urbanos e vem transformando antigos galpões em centros logísticos. Dos 962 mil m2 de condomínios logísticos existentes hoje, 19,4% são empreendimentos que passaram por retrofit, segundo levantamento da Binswanger+SDS, consultoria especializada em ativos industriais e de logística. Até 2025, devem ser entregues outros 509 mil m2, 36% deles em empreendimentos retrofitados - geralmente, antigas fábricas remodeladas por investidores para atender a vários ocupantes.

Bairros paulistanos que concentram galpões e armazéns sem uso, como Cambuci (região central), Mooca (zona leste), Ipiranga e Santo Amaro (ambos na zona sul), vêm sendo procurados. “O metro quadrado para locação de um centro logístico que foi retrofitado, passou por várias reformas, renovou o piso, telhados, instalações elétricas e hidráulicas, não sai por menos de R$ 43”, afirma Simone Santos, sócia-diretora da Binswanger+SDS. A empresa transformou um galpão originalmente de 20 mil m2, localizado em um terreno de 50 mil m2 em Jurubatuba (zona sul), em um condomínio para logística urbana com acesso às principais vias e rodovias do entorno da capital. “Estamos com o espaço praticamente todo ocupado e não alugamos por menos de R$ 40 [o m2 ]”, afirma Santos.

O retrofit de galpões em antigas áreas industriais tem sido uma alternativa em função da escassez de terrenos bem localizados para construção de centros logísticos, afirma Eduardo Cimino, gerente de desenvolvimento e investimentos do grupo australiano Goodman Brasil. “Esses galpões antigos, depois de revitalizados, ficam mais próximos do consumidor final, facilitando a logística da última milha [last mile]”, explica. A empresa irá transformar uma antiga fábrica Avon, em uma área de 122,4 mil m2 no Jardim Marajoara (zona sul), em um galpão para locação por distribuidores de mercadorias. “Em um tempo de 30 minutos de carro do imóvel, os operadores logísticos poderão alcançar 16,7 milhões de pessoas”, diz Cimino.

Nos últimos três anos, a GoodStorage inaugurou pelo menos cinco espaços para armazenagem e logística dentro da cidade de São Paulo. O último deles, o Park Lapa III, concluído no ano passado, a poucos metros da marginal Tietê (zona oeste), tem rápido acesso às rodovias Bandeirantes, Anhanguera e Castelo Branco e comporta até oito empresas de grandes operações. Segundo Thiago Cordeiro, CEO e fundador da GoodStorage, hubs de galpões em bairros estratégicos colaboram para que as empresas estejam mais próximas de seus clientes finais. “Isso permite mais agilidade na distribuição, reduz despesas com frete e aproxima o estoque do cliente final”, afirma.

Para Armando Fregoso, presidente da América Latina da Prologis, a estratégia ainda contribui para o desenvolvimento da região. “Pode também trazer uma série de benefícios tangíveis, como a criação de empregos e a melhoria da infraestrutura para a região e para as pessoas que vivem nas proximidades”, diz. A Prologis, que no Brasil tem 1,7 milhão de m2 em galpões, comprou a antiga fábrica da Ford em São Bernardo do Campo (ABC paulista). Fregoso prefere não dar detalhes, mas destaca as ações para atender operadores logísticos que dependem da entrega eficiente.

Esse ciclo de requalificação de imóveis para logística, de acordo com Milton Saad Junior, diretor da área industrial e logística do Secovi-SP, atinge muitos galpões de 20 ou 30 anos em um raio de até 30 km da capital paulista. Ele cita como exemplos de requalificações a antiga sede da Viação Itapemirim na Via Dutra, em Guarulhos, além do antigo galpão da McLane e da Gimba e um armazém do Instituto Brasileiro do Café (IBC), em Barueri, para uso como sorter center (centro de transbordo) para empresas de transporte e logística.

A disputa pelo metro quadro de terrenos nos centros urbanos com empreendimentos residenciais e corporativos provoca também uma migração das operações para o interior, e até mesmo para outros Estados, como Minas Gerais, atraídas por incentivos fiscais e proximidade com São Paulo. Em Extrema (MG), por exemplo, a Fulwood lançou um condomínio logístico após reformar um antigo galpão de 27 mil m2 e mais que dobrar a área total construída. Em média, um empreendimento de 100 mil m2 gera faturamento de R$ 33 milhões por ano, diz Gilson Schilis, CEO da empresa, que procura oportunidades em localidades pouco exploradas. “Buscamos boa rentabilidade nos projetos. E apostamos nisso, pois cada vez mais os galpões logísticos estão mais inteligentes e mais eficientes.”