Método Comparativo Direto de Dados de Mercado

PÓS-GRADUAÇÃO
Disciplina:Métodos e
Cálculos em Engenharia
de Avaliações
Professor:
Eng. MSc. Jhonata Willian Camargo
PÓS-GRADUAÇÃO
Em2001 entra em vigor a ABNT

NBR 14653 – Avaliação de Bens
Essa norma apresenta os métodos aceitos para
realização das avaliações imobiliárias dentro do
território nacional. São eles:
•Método comparativo direto de dados de mercado
•Método involutivo.
•Método evolutivo.
•Método de capitalização de renda.
•Método de custo
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Método comparativo direto de

dados de mercado
Segundo a norma:
“Identifica o valor de mercado do bem por meio de
tratamento técnico dos atributos dos elementos”.
•Amostras acidentais (aleatórias simples) que
representem a população.
•Pode ser utilizada inferência estatísticas ou
homogeneização por fatores
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Método de custo
Segundo a norma:
“Identifica o custo do bem por meio de tratamento
técnico dos atributos dos elementos comparáveis,
constituintes da amostra.”
•Normalmente utilizado para determinação de valores
especiais (seguros) ou no método evolutivo.
•Comparativo direto de custo: CUB
•Quantificação de custo: Sinapi
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Método evolutivo
Segundo a norma:
“Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores
de seus componentes. Caso a finalidade seja
a identificação do valor de mercado, deve ser
considerado o fator de comercialização.”
•Utilizado quando não temos como comparar
diretamente os imóveis
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Método involutivo
Segundo a norma:
“Identifica o valor do bem, alicerçado no seu
aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo
de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético
empreendimento compatível com as características do
bem e com as condições do mercado no qual está
inserido, considerando-se cenários viáveis para execução
e comercialização do produto”
•Modelo hipotético (normalmente estudo de viabilidade).
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Método da capitalização da renda
Segundo a norma:
“Identifica o valor do bem, com base na capitalização
presente da sua renda líquida prevista, considerando-
se cenários viáveis.”
•Utilizado quando o imóvel é destinado exclusivamente
para exploração comercial
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Recomendação normativa
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Depreciação
Existem várias metodologias para calcular a
depreciação física das edificações, A mais utilizada é a
Ross-Heidecke.
Para aplicação do método, o valor unitário da
edificação avaliada, fixado em função do padrão
construtivo, é multiplicado pelo fator de adequação em
consideração ao estado de conservação e depreciação
determinado pela expressão:
PÓS-GRADUAÇÃO
Depreciação
PÓS-GRADUAÇÃO
Depreciação
Temos que para uma casa de 30 anos de padrão médio e estado de
conservação regular o seguinte fator:
Vida útil: 70 anos

Fator R: 20
PÓS-GRADUAÇÃO
Depreciação
Vida útil :70
Vida do imóvel: 30
Idade em % de vida útil : 42%
Estado de conservação: Regular “C”
Coeficiente K: 31,6
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Depreciação
PÓS-GRADUAÇÃO

dados de mercado
Esse método é recomendado justamente pela
possibilidade de caracterização do mercado imobiliário.
As amostras de compra, venda e ofertas devem ser
temporais, ou seja, estarem no máximo 2 anos de
distância da data da avaliação do imóvel avaliando.
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dados de mercado
Recomenda-se o calculo do valor sempre em unidade unitária de medida, para
que haja uma padronização na apresentação dos cálculos entres os
profissionais.
O método comparativo pode ser utilizado basicamente com a aplicação de duas
metodologias:
•Homogeneização por fatores.
•Homogeneização por inferência estatística.
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dados de mercado
Homogeneização por fatores:
A NBR 14653 descreve:
“ O tratamento por fatores é aplicável a uma amostra composta por dados de
mercado com as características mais próximas possíveis do imóvel avaliando.
Os Fatores devem ser calculados por metodologia cientifica, justificados do
ponto de vista teórico e prático, com a inclusão de validação.
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dados de mercado
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dados de mercado
Um dos fatores de homogeneização mais utilizados é o de
depreciação Ross-Heidecke, por ter a metodologia aceita pelos
órgãos reguladores.
Outros fatores pode ser utilizados a critério do engenheiro,
desde que justificada sua aplicação.
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dados de mercado
Exemplo de fatores de homogeneização:
•Fator de comercialização – Indica a atratividade e liquidez do imóvel.
•Localização – valoriza ou deprecia os imóveis baseado na sua localização
a proximidade a pontos valorizantes.
•Padrão – Classifica os imóveis de acordo com o padrão construtivo.
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dados de mercado
O que considerar na busca por comparáveis
•Endereço:
•Área útil:
•Área total:
•Idade:
•Estado de conservação:
•Padrão construtivo:
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dados de mercado
O que considerar na busca por comparáveis
•Valor de oferta ou transação:
•Documentação:
•Tempo de oferta:
•Fonte:
•Características: (3 banheiros, 3 quartos, etc)
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dados de mercado
Pesquisa de 10 amostras de mercado
Imóvel avaliando:
https://sub100.com.br/imoveis/31220000134/venda/casa-em-mari
nga-pr/jardim-santa-rosa
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dados de mercado
Homogeneização inferência estatística:
Utilizando as mesmas 10 amostras de mercado
Imóvel avaliando:
https://sub100.com.br/imoveis/31220000134/venda/casa-em-mari
nga-pr/jardim-santa-rosa

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