Vinci Imóveis Urbanos FII

Relatório de Desempenho Mensal

ABRIL 2022

O presente relatório apresenta as informações financeiras do Fundo, de

negociação das cotas na B3 e informações operacionais dos imóveis referentes
ao mês de abril de 2022.
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Informações Gerais
Visão Geral do Fundo
▪ Gestor
Vinci Real Estate Gestora de Recursos Ltda. ▪ Número de Cotistas (29-04-22)
4.046
▪ Administrador e Escriturador
BRL Trust Distribuidora de Títulos e Valores ▪ Taxa de Administração2
Mobiliários S.A. Valor de Mercado do Fundo Taxa de Administração
Até R$ 500 milhões 0,95% a.a.
▪ Código de Negociação – B3 Sobre o valor que exceder R$ 500
0,85% a.a.
VIUR11 milhões até R$ 1 bilhão
Sobre o valor que exceder R$ 1 bilhão 0,75% a.a.
▪ Tipo Anbima – foco de atuação Conforme compromisso voluntário estabelecido pelo Gestor no Prospecto da
FII Renda Gestão Ativa – Segmento de Atuação: 1ª Emissão de Cotas (pág. 81), nos dois primeiros períodos consecutivos de 12
Outros meses o Gestor não receberá 50% da taxa de administração caso os
rendimentos mensais distribuídos aos cotistas do Fundo não atinjam R$
▪ Valor de Mercado da Cota1 (29-04-22) 0,6250/cota. Para mais detalhes sobre o mecanismo, favor acessar o Prospecto
no link acima.
R$ 73,76
▪ Taxa de Performance
▪ Valor Patrimonial da Cota (29-04-22)
20% (vinte por cento) da soma dos rendimentos
R$ 95,84
efetivamente distribuídos no período que excederem a
▪ Quantidade de Cotas rentabilidade do IPCA/IBGE, acrescido de um spread de 6%
2.694.622 (seis por cento) sobre o valor total integralizado de Cotas do
Fundo

Destaques

DIVIDEND YIELD ANUALIZADO (%)

12,4 Em abril/22, o Fundo gerou um resultado de R$ 0,76/cota e anunciou uma distribuição de
rendimentos no valor de R$ 0,76/cota, 8,5% acima do topo da estimativa de rendimentos
mais atualizada e 21,6% acima da estimativa feita no estudo de viabilidade da 1ª emissão
do Fundo.

RESULTADO ACUMULADO (R$/COTA)

0,73 O Fundo encerrou o mês de abril de 2022 com cerca de R$ 0,73/cota de
resultado acumulado.

COTA PATRIMONIAL (R$/COTA)

95,84 O valor de mercado do Fundo apresenta um desconto superior
a 23% quando comparado ao seu valor patrimonial,
atualizado em 31/12/2021, conforme comunicado a
mercado divulgado na mesma data.

1 Valor da cota ex rendimentos

2 Inclui remuneração do Gestor, Administrador e Escriturador.
3 A rentabilidade passada não representa qualquer espécie de garantia futura.
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Comentários do Gestor
Cenário Macroeconômico
O cenário macroeconômico parece cada vez mais complexo na medida em que avançamos no
segundo trimestre com o prolongamento da guerra na Ucrânia, inflação de commodities, aperto
monetário ao redor do mundo e as eleições no Brasil. Olhando em retrospectiva, durante o pior
momento da pandemia houve um excesso de utilização das políticas monetárias e fiscais em todo
o mundo, que gerou um forte crescimento global coordenado conforme o cenário sanitário
melhorava. Com a retomada do crescimento, as taxas de desemprego também vêm se reduzindo
globalmente, colocando pressão na inflação de salários e serviços. Soma-se a isso os diversos
problemas enfrentados nas cadeias logísticas globais que também colocaram pressão nos preços.
Esse cenário culminou numa inflação que os países do G7 não viam desde a década de 1970,
gerando a atual reação dos bancos centrais globais. Contudo, é importante analisar que o ponto
de partida disso tudo é que as economias globais estão muito fortes e isso que originou o
problema.
Enquanto as principais economias globais estão no início do processo de aperto monetário, o
Brasil saiu na frente e segue adiantado no processo de subida de juros. No Brasil, a taxa de juros
percebida pelo mercado como neutra é entre 3,5% e 4% acima da inflação. A taxa de juros real
neutra, ou seja, a taxa de um ano deflacionada pela expectativa de inflação do Focus para os
próximos 12 meses, é de cerca de 7% no momento. Isso quer dizer que o Brasil, diferente da maior
parte dos países do mundo, já levou a taxa de juros para um nível significativamente superior ao
juro real neutro. Isso significa que a maior parte do trabalho de aperto monetário já foi feito, ainda
que a guerra na Ucrânia possa levar a alguma alteração no preço do petróleo nos próximos meses,
o que poderia ocasionar novas pressões inflacionárias.
No plano eleitoral, os discursos inflamados dos dois principais candidatos vêm causando pouco
impacto no preço dos ativos. Em primeiro lugar, porque são duas alternativas testadas e, no
passado, os respectivos discursos sempre se traduziram em políticas menos radicais na prática.
Em segundo lugar porque o Brasil progrediu para um sistema de governo mais próximo do
parlamentarismo, principalmente quando qualquer um dos dois candidatos deve se eleger com
bancadas diminutas. Isso também tende a filtrar propostas mais radicais.
Em resumo, o cenário macro se encontra cheios de desafios, seja pela perspectiva da guerra que
se alonga, seja pela incerteza inerente que uma alta nas taxas de juros global causa sobe mercados
emergentes. Esse cenário de incerteza é amplificado pelas eleições no Brasil em 2022, mas, ao
menos o Brasil já removeu todo estímulo pós-crise com juros reais muito acima do valor neutro,
retomou o superávit primário nas contas fiscais, reduziu a dívida pública em queda como
proporção do PIB. Esse posicionamento mais conservador com certeza deverá ajudar a atravessar
esse período de incerteza na economia global.
Por fim, durante o mês de abril, o IFIX, índice de fundos imobiliários da B3, apresentou
valorização de 1,2%, fazendo com que o índice acumule rentabilidade positiva de 0,3% no ano. Já
o IBOV, índice de ações da B3, apresentou a primeira queda mensal do ano com variação negativa
de 10,1% refletindo a perspectiva de um aperto monetário mais intenso nas principais economias,
acumulando 2,9% de rentabilidade no ano.
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Convocação de Assembleia para Aprovação do Split de Cotas do Fundo

O Fundo, conforme Edital de Convocação divulgado no dia 28 de abril de 2022, convocou seus
cotistas para participarem da Assembleia Geral Extraordinária (“AGE”) que visa deliberar sobre
o desdobramento da totalidade de cotas do Fundo na proporção de 1:10, o que significa que a cada
uma cota que o investidor possuía antes da data do desdobramento, ele passará a ter dez cotas
após tal data.
A assembleia será realizada de forma não presencial, por meio de consulta formal, utilizando-se
da plataforma eletrônica para Voto à Distância, sendo que os votos e as procurações deverão ser
enviados impreterivelmente até o dia 12 de maio de 2022.
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Performance do Fundo
Resultado e Distribuição de Rendimentos

O resultado do Fundo em abril foi de R$ 2.060 mil, o equivalente a R$ 0,76/cota. A receita dos
imóveis totalizou R$ 2.368 mil e o resultado financeiro foi de R$ -79 mil, fruto da despesa de juros
das obrigações de aquisição a prazo, líquido do rendimento das aplicações do caixa do Fundo. A
distribuição de rendimentos referente ao mês de abril foi de R$ 0,76/cota. O Fundo encerrou o
mês, após a distribuição dos rendimentos, com uma reserva de resultado não distribuído de R$
1.960 mil, equivalente a R$ 0,73/cota.

Acum. 2022 Acum. desde

Abril 22 Abril 22 (R$/cota IPO
Resultado do Fundo
(R$ mil) (R$/cota) média (R$/cota média
mensal) mensal)

Resultado Imóveis 2.368 0,88 0,91 0,83

Resultado Financeiro -79 -0,03 0,01 -0,00
Receita Financeira 222 0,08 0,12 0,09
Despesa Financeira -301 -0,11 -0,11 -0,09
Taxa de Administração -215 -0,08 -0,08 -0,07
Administrador e Escriturador -18 -0,01 -0,01 -0,01
Gestor -197 -0,07 -0,07 -0,06
Outras Receitas/Despesas -14 -0,01 -0,01 -0,01
Resultado Total 2.060 0,76 0,83 0,75
Rendimentos a serem distribuídos 2.048 0,76 0,72 0,69

Resultado Acumulado Não Distribuído-Inicial 1.949 0,72

+ Resultado Total - Rendimentos divulgados 12 0,00
Resultado Acumulado Não Distribuído-Final 1.960 0,73

Histórico de Distribuição (R$/cota)

1,00 0,71 0,76
0,65 0,67 0,67 0,67 0,67 0,68 0,70 0,70 0,70

0,50

0,00
jun-21 jul-21 ago-21 set-21 out-21 nov-21 dez-21 jan-22 fev-22 mar-22 abr-22 mai-22

Resultado Acumulado Resultado Gerado Rendimento Distribuído

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Estimativa de Rendimentos

Estimamos que o rendimento médio mensal distribuído pelo Fundo até 31/12/2022 se situe entre
R$ 0,67 e R$ 0,70/cota. A rentabilidade esperada considera a atual situação do Fundo e não
representa e nem deve ser considerada, a qualquer momento e sobre qualquer hipótese, como
promessa, garantia ou sugestão de rentabilidade futura.

Estimativa de Distribuição de Rendimentos (R$/cota)

0,76
0,75 0,71 0,70 0,70 0,70 0,70
0,67 0,67 0,67 0,67 0,68
0,65
0,65
0,67

0,55

Rendimento Distribuído Limite Inferior Limite Superior

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Rentabilidade

Acumulado Desde o IPO -

Rentabilidade Abril 22
2022 1ª emissão7

Valor da Cota de Referência Inicial 72,80 77,29 100,00

Valor da Cota Final Ajustada ¹ 73,76 73,76 73,76

Rentabilidade Bruta

Variação Bruta da Cota 1,3% -4,6% -26,2%

Rendimentos e Outros ² 1,0% 3,7% 7,3%

Rentabilidade Bruta do Fundo 2,4% -0,8% -18,9%

IFIX³ 1,2% 0,3% -0,5%

IBOVESPA 4 -10,1% 2,9% -17,5%

Rentabilidade Líquida

Variação Líquida da Cota 1,1% -4,6% -26,2%

Rendimentos e Outros 1,0% 3,7% 7,3%

Rentabilidade Líquida do Fundo 5 2,1% -0,8% -18,9%

CDI Líquido 6 0,7% 2,8% 5,7%

A cota ajustada do Fundo encerrou o mês de abril avaliada na B3 a R$ 73,76, o que equivale a uma
variação de 1,3%, que somada aos rendimentos distribuídos representou uma rentabilidade de
2,4% no mês, o equivalente a 1,2 ponto percentual acima do retorno do IFIX no mês. A
rentabilidade passada não representa qualquer espécie de garantia futura.

Rentabilidade Bruta do Fundo

10%
5%
0%
-5% VIUR11
-10%
-15% -18,9% IFIX
-20%
CDI
-25%
-30%
IBOV

1 Cota ajustada representa a cota ex rendimentos anunciados no último pregão do mês.

2 Considera os rendimentos declarados no período
3 Índice de Fundos de Investimento Imobiliários que indica o desempenho médio das cotações dos fundos imobiliários
negociados na B3.
4 Índice que mede o desempenho médio das cotações das ações de maior negociabilidade e representatividade na B3.
5 Considera uma alíquota de 20% de Imposto de Renda sobre a valorização da cota.
6 Considera uma alíquota de 15% de Imposto de Renda (menor alíquota para aplicações financeiras de pessoas físicas).
7 O IPO do Fundo na B3 ocorreu no dia 30/05/2021.
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Negociação do Fundo na B3

Informações da B3 Abril 22 O Fundo encerrou o mês de abril com

Valor de Mercado (R$ mil) 198.755 4.046 cotistas e um valor de mercado de
R$ 198,8 milhões. O volume médio diário
Número de Cotistas 4.046
de negociação foi de R$ 259 mil que
Presença diária em Pregões 100% representou um giro equivalente a 2,5%
Volume Diário Médio Negociado (R$ mil) 259 das cotas do Fundo.
Giro (% de cotas negociadas no mês) 2,5%
Fonte: Valor Pro, B3 e Escriturador

0,40 0,34
6.000
0,23 0,29 0,28 0,28 0,32 0,34 0,30 0,26 0,26 Número de Investidores
4.000
2.000
0
Volume Médio Diário de
Negociação (R$ milhões)

Carteira do Fundo
O patrimônio líquido do Fundo ao final de abril era R$ 258,2 milhões e as participações em ativos
imobiliários totalizavam R$ 349,0 milhões. As aplicações financeiras totalizam R$ 32,8 milhões,
que incluem R$ 29,9 milhões em fundos referenciados DI com liquidez imediata e R$ 3,0 milhões
em cotas de fundos de investimento imobiliário com liquidez.

Portfolio R$ MM R$/cota

Imóveis 349,0 129,5

Aplicações Financeiras 32,8 12,2

Obrigações Imóveis a Prazo -123,2 -45,7

A Pagar / Receber -0,4 -0,1

Patrimônio Líquido 258,2 95,8

Fonte: Administrador

O Fundo possui ainda R$ 123,2 milhões em obrigações referentes a aquisições de imóveis a

prazo, dos quais R$ 12,0 milhões apresentam vencimento em até 12 meses.

Obrigações a prazo Taxa Vencimento Saldo % Total

FACAMP N/A fev/22 7.500 6%
FACAMP N/A jan/23 4.500 4%
CRI Ânima IPCA+5,6%3 mar/33 111.216 90%
Total - - 123.216 -
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Indicadores Operacionais
Abaixo detalhamos os principais indicadores operacionais do portfólio referentes ao mês de abril.

Aluguel Médio/m2 (R$/m²)

24,6 24,6 24,6 24,6

23,9 23,9 23,9 23,9 23,9 23,9 23,9

jun-21 jul-21 ago-21 set-21 out-21 nov-21 dez-21 jan-22 fev-22 mar-22 abr-22

Taxa de Ocupação Média (%)

100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0%

jun-21 jul-21 ago-21 set-21 out-21 nov-21 dez-21 jan-22 fev-22 mar-22 abr-22

Inadimplência Líquida Média (%)

0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

jun-21 jul-21 ago-21 set-21 out-21 nov-21 dez-21 jan-22 fev-22 mar-22 abr-22
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Portfólio
O portfólio do Fundo é composto por participação em 6 imóveis totalizando mais de 96,4 mil m²
de ABL próprio.

Diversificação da Receita de Aluguel Própria do Portfólio

Locatário

Tipo de Contrato Segmento de Atuação

Típico Saúde
8% Varejo 8%
14%

Educação
Atípico 78%
92%
Estado
MA
14%

RS
45%

SP
41%
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O portfólio possui prazo médio remanescente dos contratos vigentes (WAULT)² de 9,5 anos e cerca
de 65% da receita de aluguel do Fundo está atrelada a contratos com vencimento após 2033.

Diversificação da Receita de Aluguel Própria do Portfólio

WAULT¹ Ano de Vencimento do Contrato

45%

9,5 18% 20%

9% 8%

anos
2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035

2036
Ano de Revisional do Contrato
45%

18% 15%
8% 9% 5%

Já 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034
possui

Mês de Renovação e Índice de Reajuste do Contrato

IGP-M
45%
IPCA
26%
14% 15%

jan fev mar abr mai jun jul ago set out nov dez 100%

Para obter mais detalhes sobre os ativos do portfólio do Fundo, clique aqui.

1 WAULT (Weighted Average of Unexpired Lease Term): Média Ponderada do Prazo dos Contratos dos Aluguéis pela Receita Vigente de Aluguel
Próprio
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Rio Grande do Sul – 2 Imóveis

Ânima Porto Alegre

Rua Orfanotrofio, 555, Porto Alegre, Porto Alegre – RS
Área Construída 47.200 m2
% Participação 100%
Taxa de Ocupação 100%
Locatário(s) UniRitter
(Ânima Educação)
Segmento Educação
Tipo de Contrato Atípico

Ânima Canoas
Rua Santos Dumont, 888, Niterói, Canoas – RS
Área Construída 12.797 m2
% Participação 100%
Taxa de Ocupação 100%
Locatário(s) UniRitter
(Ânima Educação)
Segmento Educação
Tipo de Contrato Atípico
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São Paulo – 3 Imóveis

Anhanguera Campinas
Rua Luis Otavio, 1.313, Taquaral, Campinas – SP
Área Construída 15.770 m2
% Participação 100%
Taxa de Ocupação 100%
Locatário(s) Anhanguera
(Cogna Educação)
Segmento Educação
Tipo de Contrato Atípico

FACAMP
Estrada Municipal UNICAMP-Telebrás km 1, Cidade Universitária, Campinas –
SP
Área Construída 12.088 m2
% Participação 100%
Taxa de Ocupação 100%
Locatário(s) FACAMP
Segmento Educação
Tipo de Contrato Atípico
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São Paulo – 3 Imóveis

Laboratório Alta Vila Olímpia

Avenida Dr. Cardoso de Melo, 1.200, Vila Olímpia, São Paulo – SP

Área Construída 1.091 m2

% Participação 100%
Taxa de Ocupação 100%
Locatário(s) Laboratório Alta
(DASA S.A.)
Segmento Saúde
Tipo de Contrato Típico

Maranhão – 1 Imóvel

Grande Center
Rua Oswaldo Cruz (Rua Grande), 415, Centro, São Luis – MA

Área Construída 7.500 m2

% Participação 100%
Taxa de Ocupação 100%
Locatário(s) Le Biscuit
Segmento Varejo
Tipo de Contrato Atípico
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