fls.
272
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
COMARCA DE JALES
FORO DE JALES
3ª VARA CÍVEL
RUA NOVE, 2231, Jales - SP - CEP 15700-018
Horário de Atendimento ao Público: das 13h00min às17h00min
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1011024-87.2023.8.26.0297 e código 03xsF9hF.
CONCLUSÃO
Em 22 de agosto de 2024, faço estes autos conclusos ao Excelentíssimo Senhor Doutor ADÍLSON
VAGNER BALLOTTI MM. Juiz de Direito da 3ª Vara Cível da Comarca de Jales/SP. Eu,
Ayla Cristina Bigotto Godoy, Assistente Judiciário, digitei.
SENTENÇA
Processo Digital nº: 1011024-87.2023.8.26.0297
Classe - Assunto Procedimento Comum Cível - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Requerente: Camila Maria Buso Weiller Viotto
Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por ADILSON VAGNER BALLOTTI, liberado nos autos em 12/10/2024 às 06:49 .
Requerido: Grandes Lagos Internacional Turismo Ltda
Vistos.
CAMILA MARIA BUSO WEILLER VIOTTO, qualificada nos autos, ajuizou
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E
PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA em face de GRANDES LAGOS INTERNACIONAL
TURISMO LTDA, igualmente qualificada nos autos, alegando que, em 08 de janeiro de 2019,
celebrou com a requerida instrumento particular de compra e venda de 2 unidades autônomas,
Bangalô 1601, frações/contas n° 13 e 22 do bloco 16, do Empreendimento Grandes Lagos
Thermas Bangalôs, situado no município de Santa Clara D'Oeste, no valor de R$36.200,00 cada
uma, totalizando R$72.400,00 (setenta e dois mil e quatrocentos reais). Pagou uma entrada no
valor de R$10.860,00, pelas duas unidades, mais R$ 61.607,17 (sessenta e um mil e seiscentos e
sete reais e dezessete centavos) pelas parcelas das unidades autônomas. Mencionou que no ato da
oferta e formalização do negócio, a requerida prometeu ao adquirente que a conclusão das obras se
daria em 30 de junho de 2020, com tolerância de 180 dias, o que até o presente momento não
ocorreu. Requereu, assim, a concessão de tutela de urgência para suspensão da exigibilidade das
parcelas vencidas e vincendas, bem como para que a requerida se abstenha de inserir seu nome no
cadastro de inadimplentes. Ao final, pleiteou a rescisão dos contratos entabulados entre as partes,
com a condenação da requerida ao ressarcimento da integralidade das quantias pagas, bem como
da cláusula penal prevista em contrato, além de determinar a suspensão das taxas de condomínio e
eventuais contribuições. Juntou documentos (fls. 13/89).
O pedido de tutela de urgência foi indeferido (fl. 90). Da decisão houve embargos
de declaração (fls. 97/101), que foram rejeitados (fl. 113).
Citada (fl. 96), a requerida apresentou contestação, aduzindo que em razão do alto
índice de inadimplência, bem como da pandemia da COVID-19, houve atraso na entrega da obra.
Caso se entenda que o atraso da obra ocorreu por culpa da requerida, pugnou pela retenção das
arras, correspondentes a 15% do valor do contrato e a multa de 10% sobre o valor do saldo de
negócio. Alternativamente, pugnou pela a retenção de 25% da quantia paga pela autora (fls.
1011024-87.2023.8.26.0297 - lauda 1
fls. 273
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
COMARCA DE JALES
FORO DE JALES
3ª VARA CÍVEL
RUA NOVE, 2231, Jales - SP - CEP 15700-018
Horário de Atendimento ao Público: das 13h00min às17h00min
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1011024-87.2023.8.26.0297 e código 03xsF9hF.
116/126). Juntou documentos (fls. 127/200).
Houve réplica (fls. 205/216).
Sobreveio despacho instando a requeria juntar aos autos prova da conclusão da
obra, o que foi cumprido a fls. 220/226, tendo a autora se manifestado sobre os documentos (fls.
230/237).
Ainda, a requerida juntou aos autos termos de entrega e imissão na posse (fls.
262/265). A autora manifestou-se a fls. 269/271.
Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por ADILSON VAGNER BALLOTTI, liberado nos autos em 12/10/2024 às 06:49 .
É o relatório.
FUNDAMENTO.
O feito comporta julgamento antecipado, porquanto desnecessária a produção de
provas em audiência (art. 355, I, do CPC).
O pedido é procedente.
A relação estabelecida entre as partes é de consumo, sendo perfeitamente
identificáveis, de um lado, a fornecedora (requerida), conforme artigo 3º, caput, do Código de
Defesa do Consumidor e, de outro, a consumidora (autora), conforme artigo 2º, caput, do CDC,
devendo o presente feito ser regido pelas normas do microssistema consumerista.
Extrai-se dos autos que, na data de 08/01/2019, as partes celebraram promessas de
compra e venda de duas unidades do Bangalô nº 1601 (frações de tempo 13 e 22 do bloco 16), do
Empreendimento Grandes Lagos Thermas Bangalôs, matriculado sob o nº 35.715, do CRI de Santa
Fé do Sul (fls. 22/52 e 54/83).
Analisando os contratos, vislumbra-se que, de fato, consta expressamente que a
conclusão das obras de infraestrutura deveria ter ocorrido em 30/06/2020, conforme item II da
“Cláusula Segunda: Objeto do Contrato” dos instrumentos contratuais (fls. 24 e 57).
De acordo com a “Cláusula Décima Segunda Da Conclusão, Entrega e Vistoria
da Obra”, item II, houve estipulação de 180 dias de tolerância, contados do dia da expiração do
prazo de conclusão do imóvel objeto do negócio jurídico (fls. 42 e 74).
Portanto, considerando-se o prazo de tolerância, a entrega das frações do imóvel à
autora deveria ter ocorrido, no máximo, até dezembro/2020.
Todavia, de acordo com a “Carta de Habitação Parcial” de fls. 221, o Bloco 16
recebeu o “habite-se” apenas em 07/11/2021. Por sua vez, os “Termos de Entrega da Obra e
Imissão de Posse (Precária)”, demonstram a entrega à autora dos direitos sobre as frações do
imóvel em 09/02/2022 (fls. 264/265).
Não há que se falar em fortuito externo causado pela pandemia de Covid-19,
1011024-87.2023.8.26.0297 - lauda 2
fls. 274
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
COMARCA DE JALES
FORO DE JALES
3ª VARA CÍVEL
RUA NOVE, 2231, Jales - SP - CEP 15700-018
Horário de Atendimento ao Público: das 13h00min às17h00min
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1011024-87.2023.8.26.0297 e código 03xsF9hF.
máxime porque a pandemia teve seus maiores efeitos no ano de 2020, e o contrato foi firmado em
janeiro de 2019, tendo a requerida se comprometido a realizar a entrega do imóvel em até um ano
e meio depois, ainda com o prazo de carência de 180 dias. E, ainda assim, só cumpriu com sua
obrigação no final do ano de 2022. Ademais, os setores de construção foram considerados
atividades essenciais e, portanto, ininterruptas.
Além disso, as alegações de dificuldades financeiras da requerida não foram
comprovadas.
À vista disso, as justificativas apresentadas pela requerida não são hábeis a afastar
sua culpa no descumprimento contratual, não havendo que se falar em ocorrência de caso fortuito
Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por ADILSON VAGNER BALLOTTI, liberado nos autos em 12/10/2024 às 06:49 .
ou força maior.
Sob este prisma, caracterizado o atraso na entrega da obra por culpa da requerida e
levando-se em conta a intenção da autora na rescisão contratual, devem as partes serem
reconduzidas ao status quo ante.
Vale mencionar que o Superior Tribunal de Justiça sumulou o entendimento de
que: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido
ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas
pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao
desfazimento.” (Súm. 543 do STJ)
Nesse diapasão, considerando que o descumprimento contratual se deu por culpa
exclusiva da requerida, que não cumpriu a obrigação contratual de entregar a obra no prazo
contratado, a restituição integral das parcelas pagas pela parte autora, inclusive quanto ao valor
dado a título de arras, é medida necessária.
Quanto à multa no percentual de 10% do valor a ser restituído, esta não merece ser
acolhida, mormente porque sua previsão no item V, da “Cláusula Nona Da Inadimplência e Da
Rescisão do Contrato”, diz respeito à hipótese de desfazimento contratual por culpa do
comprador, a qual seria direcionada em favor do vendedor, não havendo que se falar em
interpretação analógica (fl. 38 e 68).
Do mesmo modo, inviável a retenção pela requerida do percentual de 25% dos
valores pagos, sobretudo em razão de ter dado causa à rescisão, ora pleiteada.
Não há de se falar na incidência da cláusula penal constante no “parágrafo
segundo da Cláusula Nona” (fls. 38 e 68), pois a multa de 15% calculada sobre o preço corrigido
do contrato somente seria exigível no caso de resilição unilateral por iniciativa da compradora.
Pelo contrário.
Incumbe à requerida pagar à autora a cláusula penal descrita no “parágrafo
segundo da Cláusula Nona” - multa de 15% calculada sobre o preço corrigido do contrato -, não
obstante a penalidade pela rescisão contratual tenha sido fixada exclusivamente contra a
compradora.
Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça decidiu, no Tema Repetitivo nº 971,
1011024-87.2023.8.26.0297 - lauda 3
fls. 275
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
COMARCA DE JALES
FORO DE JALES
3ª VARA CÍVEL
RUA NOVE, 2231, Jales - SP - CEP 15700-018
Horário de Atendimento ao Público: das 13h00min às17h00min
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1011024-87.2023.8.26.0297 e código 03xsF9hF.
o seguinte:
No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora,
havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do
adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo
inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e
de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. destaquei.
Por fim, como decorrência lógica da extinção dos contratos entre as partes, fica
cessada a responsabilidade da autora pelo pagamento de despesas com o condomínio.
Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por ADILSON VAGNER BALLOTTI, liberado nos autos em 12/10/2024 às 06:49 .
DISPOSITIVO:
Posto isso, e considerando-se o mais que consta dos autos JULGO
PROCEDENTE o pedido deduzido em juízo por CAMILA MARIA BUSO WEILLER VIOTTO
em face de GRANDES LAGOS INTERNACIONAL TURISMO LTDA, e o faço para
DECLARAR rescindidos os contrato de compra e venda de fls. 22/52 e 54/83 (UNIDADE
BANGALÔ nº 1601, frações n° 13 e 22 do bloco 16), bem como para CONDENAR a requerida a
restituir à parte autora o valor efetivamente pago, acrescido de multa de 15% calculada sobre o
preço corrigido do contrato, atualizado monetariamente, a partir dos pagamentos pelos índices
constantes na Tabela de Atualização Monetária do Tribunal de Justiça de São Paulo e acrescida de
juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação; abstendo-se de cobrar da autora
despesas com o condomínio a partir da rescisão.
Dou por extinto o processo, com julgamento de mérito, nos termos do artigo 487,
I, do Código de Processo Civil.
Concedo, em parte a tutela de urgência, para que a requerida se abstenha de inserir
o nome da autora no cadastro de inadimplentes. Frise-se que, no momento, a suspensão da
exigibilidade das parcelas vincendas é inútil, haja vista que a última prestação deu-se em
10/02/2024 (fls. 196 e 200).
CONDENO a parte requerida (vencida) no pagamento das despesas processuais,
atualizadas desde o desembolso, e honorários advocatícios que, na forma do § 2º do artigo 85 do
Código de Processo Civil, fixo em 10% sobre o valor a ser restituído à parte autora.
Saliento que de acordo com o disposto no artigo 1.010, § 3º do Código de Processo
Civil, o juízo de admissibilidade recursal deve ser feito na instância superior. Assim, na hipótese
da apresentação de recurso(s), dê-se vista à parte contrária, para contrarrazões, observando-se o
disposto no § 2º do artigo 1.009 e no § 2º do artigo 1.010, do Código citado.
O cartório deverá certificar se houve recolhimento do preparo ou se a parte
recorrente é beneficiária da assistência judiciária gratuita.
Após, remetam-se os autos à superior instância.
Publique-se e Intime-se.
1011024-87.2023.8.26.0297 - lauda 4
fls. 276
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
COMARCA DE JALES
FORO DE JALES
3ª VARA CÍVEL
RUA NOVE, 2231, Jales - SP - CEP 15700-018
Horário de Atendimento ao Público: das 13h00min às17h00min
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1011024-87.2023.8.26.0297 e código 03xsF9hF.
Jales, 10 de outubro de 2024.
DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006,
CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA
Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por ADILSON VAGNER BALLOTTI, liberado nos autos em 12/10/2024 às 06:49 .
1011024-87.2023.8.26.0297 - lauda 5
