CA

RL
A
OL
IV
EI
RA
DA
SI
LV
A
03
75
78
75
77
0C
AR
LA
OL
IV
EI
RA
CURSO DEDA LEILÃO
SI
DE IMÓVEIS
LV
TeoriaA 03e7 Prática
57
87
57
70
CA
RL
A
OL
IV
EI
RA
Professora: Katrine Quintanilha Fontes DA
SI
2024 LV
A
03
75
78
75
77
0C
AR
LA
OL
IV
EI
RA
D
CA
RL
A
OL
IV
EI
RA
DA
SI AULA 1: Fundamentos dos Leilões de Imóveis e Leilões Judiciais
LV
A
03
57 7 A tecnologia e o surgimento dos leilões online
Aquecimento
8 do mercado de leilões
75 País de alta litigiosidade
77
0C
AR
LA
OL
IV
EI
RA
DA
SI
LV
A
03
75
78
75
77
0C
AR
LA
OL
IV
EI
RA
DA
SI
LV
A
03
75
78
75
77
0C
AR
LA
OL
IV
EI
RA
D
CA
RL
A
OL
IV
EI
RA
DA
SI AULA 1: Fundamentos dos Leilões de Imóveis e Leilões Judiciais
LV
A
03
75
78
75
Os números
7 do mercado em 2024
70
CA
RL
33mil imóveis A
 OL
IV
 700 arrematações EI
RA
DA
ILV S
O papel do(a) advogado(a) especialista
A
03
75
78
75 e efetivar o leilão
 Criar oportunidades, garantir segurança ou alinhar os riscos
77
0C
AR
O mito da preferência de leilões LA
OL
IV
EI
R
A de ambos é uma Due
Não existe maior vantagem entre o judicial ou extrajudicial. O que garante o sucessoDA
Diligence e cálculo de viabilidade bem feitos. S ILV
A
03
75
78
75
77
0C
AR
LA
OL
IV
EI
RA
D
CA
RL
A
OL
IV
EI
RA
DA
SI AULA 1: Fundamentos dos Leilões de Imóveis e Leilões Judiciais
LV
A
03
57 7
INTRODUÇÃO8 AOS LEILÕES DE IMÓVEIS:
IMÓVEIS
75
77
0C
A
RLmercado de leilões judiciais e suas peculiaridades
Apresentação do A
OL
IV
EI
- RA na maior quantia financeira possível, para pagar uma dívida dele, ou parte dela, junto a um(ns)
Conceito: Transformação do imóvel do devedor
credor(es). DA
SI
- Formas: (a) Leilão judicial (cumprimento de sentençaLou
VAação de execução) ou (b) Leilão extrajudicial (Execução de alienação fiduciária e
hipoteca) 0 37
57
87
57
70
Vantagens e desvantagens dos leilões para compradores e credores
CA
RL
A
- OL
Vantagem: Salto de Capital. Possibilidade de aquisição do imóvel com até 50% de desconto, ou mais, no caso dos leilões trabalhistas ou de
I V
massa falida. E IR
A
DA
 Arrematação em grupo -> divisão de risco com distribuição dos efeitos do tempo SI
LV
A
 Imóvel de alto valor –> redução de disputa 03
75
 Renda fixa (10%/ano) X Leilão (30 a 50% ou mais em torno de 6 meses) 78
75
 Arrematação em 1ª praça quando o valor da avaliação estiver subdimensionado em relação ao valor de mercado – 77 eliminação da
disputa. 0C
AR
LA
OL
IV
EI
RA
D
CA
RL
A
OL
IV
EI
RA
DA
SI  Processos curtos
LV
A
03
7
CPC/735-7mecanismos
87 para beneficiar o executado, com receio dos investidores do efeito do tempo sobre a
57propriedade e da imissão na posse.
regularização da
70
2006 – Reforma do CPCCA 73 - extinção dos embargos a arrematação (processo autônomo – citação, instrução, sentença,
recurso) RL
A
2008 – Substituição da execuçãoOLpelo cumprimento de sentença (extensão do processo de conhecimento)
IV
EI
RA
2015 - CPC atual
DA
SI
LV
A
03
75
 Extinguindo os embargos a arrematação e criação da impugnação à arrematação, dentro do próprio processo e, via
78 de alegação
de regra, não tem efeito suspensivo, e possui matérias restritas
75
77
 Depositado o preço o juiz deve expedir a carta de arrematação e mandado
0 C de imissão na posse.
AR
 Arrematante Terceiro de boa-fé, que auxilia a justiça a resolver os problemas.
LA
OL
IV
EI
RA
DA
SI
LV
A
03
75
78
75
770
CA
RL
A
OL
IV
EI
RA
D
CA
RL
A
OL
IV
EI
RA
DA
-
SDesvantagem:
ILV Riscos
A
03 dívidas do devedor sobre o imóvel adquirido pelo arrematante
 Outras
75
78 da arrematação pela falta de verificação prévia
 Nulidade
75
77 de posse.
 Demora na imissão
0C
AR
LA
OL
IV Compra Aquisição em
Econvencional
IR leilão
A
DA
SI
LV
A
Verificação de existência de 0
dívidas do proprietário os do
37 Certeza da existência de
57 dívidas (quase sempre várias).
imóvel 87
57
70
CA
RL
A
Obrigatoriedade de Due OL
IV
diligence (DD) Exemplos EI
RA
DA
SI
LV
A
03 de que você reserve uma parte
“Você que vai começar a atuar no mercado de leilões, esses honorários serão novidade na sua receita. Por isso fica a sugestão
deles para se tornar um investidor de leilão” 75
7
87
57
70
CA
RL
A
OL
IV
EI
RA
D
CA
RL
A
OL
IV
EI
RA
DA Nomenclatura Dos Documentos Básicos
SI
LV
A
0 37 certame. Documento personalizado
- Edital “a lei” do
57
- datas87
57
- valores 70
CA
RL
- descrição do imóvel
A
OL
- descrição de situação jurídica
IV
- gravames EI
RA
- dívidas DA
SI
- formas de pagamento LV
A
03
75
- Auto de arrematação - Expedido pelo leiloeiro após a arrematação e7consta
8 toda a sua descrição.
75
- Nome do arrematante 77
0C
- Valor AR
LA
- Descrição da forma de pagamento OL
IV
Arrematação judicial: juiz, arrematante e leiloeiro. EI
RA
Arrematação extrajudicial: credor fiduciário, arrematante e leiloeiro. DA
SI
LV
A
- Carta de arrematação = escritura de compra e venda que será levada a registro para transferência da propriedade 03
7
57ação
- Mandado de imissão na posse = ordem judicial para que o arrematante receba a posse do imóvel (processo do leilão ou
autônoma)
87
577
- Leiloeiro. Cadastro na junta de cada estado. Remuneração por comissão. 0C
AR
LA
OL
IV
EI
RA
D
CA
RL
A
OL
IV
EI
RA
DA
SI
LV
A Básica
Legislação0 37
57
87
57 CIVIL
 CÓDIGO DE PROCESSO
70
CA
RL
 CÓDIGO CIVIL A
O
LIVde imóveis arrematados em leilão.
Art. 447 –Evicção. Subsiste a evicção no caso
EI
RA
D
A execução em Alienação Fiduciária
 Lei 9.514/97 – Regulamento do leilão extrajudicial da S ILV
A
03
75conta da Lei 13.786/18 “Lei de Distratos”
 Lei 4.591/64 – Leilão das incorporações imobiliárias (em desuso por
78
75
77
 Código Tributário Nacional 0C
AR
Art. 130 – Os débitos fiscais se subrrogam no produto da arrematação LA
OL
IV
EI
 CLT – Leilões da Justiça Trabalhista RA
DA
SI
 Lei 11.101/05 – Lei de Recuperação Judicial – traz possibilita ganhos altos, porque autoriza, no leilão de bensLda
VAmassa falida, 3
03visa
datas de leilão e na terceira a arrematação pode ocorrer por qualquer valor, a menos que o juiz fixe um mínimo. A lei
homenagear a coletividade de credores arrecadando o máximo de valor, o quanto antes. 75
78
75
77
0C
AR
LA
OL
IV
EI
RA
D
CA
RL
A
OL
IV
EI
RA
DA
SI
LV
A Jurídicos Básicos
Conceitos 0 37
57
87
 Aquisição originária 57
70
 Aquisição derivada CA
RL
 Evicção A
OL
 Propriedade IV
EI
 Posse RA
DA
 Natureza jurídica da arrematação SI
LV
A
03
75
78
75
77
0C
AR
LA
OL
IV
EI
RA
DA
SI
LV
A
03
75
78
75
77
0C
AR
LA
OL
IV
EI
RA
D
CA
RL
A
OL
IV
EI
RA
DA
SIL
2. Leilões
VAJudiciais:
03 de leilões judiciais:
Tipos
o 75
78
75
a) Cível – cumprimento de sentença e ação de execução de título extrajudicial
77
0 C do preço vil
b) Trabalhista – a questão
AR
LA IPTU)
c) Execução fiscal (mais comum:
O
d) Massa falida – possibilidade de 3Ldatas
IV
EI
RA
D
o Passo a passo dos processos até Aa S realização do leilão judicial.
ILV
A
03
1 Sentença condenatória 75
78
75
77
2 Intimação para pagamento 0C
AR
LA
3 OL
Inércia do réu IV
EI
RA
DA
4 Pedido de penhora online SI
LV
A
03
5 Penhora negativa 75
78
75
77
6 Busca de patrimônio
0C
AR
LA
OL
IV
EI
RA
D
CA
RL
A
OL
IV
EI
RA
DA
SI
L7V Localização do imóvel
A
03
75
8 78 de penhora
Pedido
7 57
70
C
9 AR
Deferimento pelo juiz
LA
OL
10 Avaliação por OJA ou perito V
I
E
técnico
IR
A
DA
Valor de 1ª data SI
- LV
A
- Valor de 2ª data – mínimo estipulado pelo juiz ou 50% 03
75
Exceção: 78
75
a) Imóvel de incapaz –80% do valor da arrematação (Art 896, CPC) 77
0C
b) Preço Vil - vício na alienação judicial (Art. 891, Parágrafo Único, CPC) AR
LA
* Justiça trabalhista OL
IV
* Massa falida EI
RA
DA
11 Nomeação do leiloeiro – divulgação do leilão SI
LV
A
03
12 Realização das praças 75
78
75
77
13 Assinatura do auto de arrematação 0C
AR
LA
OL
IV
EI
RA
D
CA
RL
A
OL
IV
EI
RA
DA
SI
14
LV Abertura do prazo de impugnação e desistência da arrematação (Art. 903, §2º, CPC - 10 dias)
A
03
75
15 78
Comprovação do pagamento, pedido de carta de arrematação, mandado de imissão na posse e baixa de gravames
7 57
70
C
AR
16 Deferimento pelo juiz
LA
OL
17 Expedição dos documentos VE
I
IR
A
DA
SI
LV
A
03
75
78
75
77
0C
AR
LA
OL
IV
EI
RA
DA
SI
LV
A
03
75
78
75
77
0C
AR
LA
OL
IV
EI
RA
D
CA
RL
A
OL
IV
EI
RA
DA
S
ArtILV. 903 – fundamentos para impugnação do leilão e desistência pelo arrematante
Art.
A
0
Art. 903, 3CPC.
7 Qualquer que seja a modalidade de leilão, assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a
arrematação será57 considerada perfeita, acabada e irretratável, ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do
87 de que trata o § 4º deste artigo, assegurada a possibilidade de reparação pelos prejuízos sofridos.
executado ou a ação autônoma57
70
§ 1º Ressalvadas outras CAsituações previstas neste Código, a arrematação poderá, no entanto, ser: AS HIPOTESES DE
IMPUGNAÇÃO RL
A preço vil ou com outro vício;
I - invalidada, quando realizada por OL
IV o disposto no art. 804 (que fala a respeito da intimação dos credores com penhora ou
II - considerada ineficaz, se não observado
hipoteca registrados na matrícula do imóvel); EI
III - resolvida, se não for pago o preço ou seRAnão for prestada a caução.
DA
§ 2º O juiz decidirá acerca das situações referidas no SI § 1º, se for provocado em até 10 (dez) dias após o aperfeiçoamento da
arrematação. (auto de arrematação)
LV
A
03
75
§ 3º Passado o prazo previsto no § 2º sem que tenha havido alegação qualquer das situações previstas no § 1º, será expedida
a carta de arrematação e, conforme o caso, a ordem de entrega (no caso 8de
7 de
75 móvel) ou mandado de imissão na posse.
bem
77
§ 4º Após a expedição da carta de arrematação ou da ordem de entrega, a0invalidação
CA da arrematação poderá ser pleiteada por
ação autônoma, em cujo processo o arrematante figurará como litisconsorte necessário. RL
A
§ 5º O arrematante poderá desistir da arrematação, sendo-lhe imediatamente devolvido OoL depósito que tiver feito:
IV no edital;
I - se provar, nos 10 (dez) dias seguintes, a existência de ônus real ou gravame não mencionadoEI
II - se, antes de expedida a carta de arrematação ou a ordem de entrega, o executado alegar algumaRA das situações previstas no §
1º ; DA
III - uma vez citado para responder a ação autônoma de que trata o § 4º deste artigo, desde que apresente aSdesistência no prazo de
que dispõe para responder a essa ação. ILV
A
03
75
78
75
77
0C
ARL
A
OL
IV
EI
RA
D
CA
RL
A
OL
IV
EI
RA
DA
Art. S804
ILV - ineficácia da arrematação
A
0
A ineficácia não37
invalida o leilão, mas torna a arrematação sem efeito para determinada pessoa, como um credor hipotecário ou
57
fiduciário não intimado.
87
5
Art. 804. A alienação7de
70bem gravado por penhor, hipoteca ou anticrese será ineficaz em relação ao credor pignoratício,
hipotecário ou anticrético nãoC
intimado.
A RL
A promessa de compra e venda ou de cessão registrada será ineficaz em relação ao promitente
§ 1º A alienação de bem objeto de OL
comprador ou ao cessionário não intimado.
I VE
I
§ 2º A alienação de bem sobre o qual tenhaRsido
A instituído direito de superfície, seja do solo, da plantação ou da construção, será
DA não intimado.
ineficaz em relação ao concedente ou ao concessionário
SI
L VA
§ 3º A alienação de direito aquisitivo de bem objeto de promessa de venda, de promessa de cessão ou de alienação fiduciária
03
será ineficaz em relação ao promitente vendedor, ao promitente cedente ou ao proprietário fiduciário não intimado.
75
7
§ 6º A alienação de bem sobre o qual tenha sido instituído usufruto,8uso
75 ou habitação será ineficaz em relação ao titular desses
direitos reais não intimado. 77
0C
AR
LAdireitos gravados na matrícula do imóvel,
Arrematação mantida, mas sem eficácia em relação à essas pessoas, continuação com seus
OL
podendo até ser executado em face do novo comprador. (RESP 82.940-GO / Agravo de instrumento 0062874-89.2018.8.19.0000 TJRJ)
IV
EI
Decisão que anula a arrematação: Apelação 0017648-62.2015.8.19.0066 TJRJ RA
DA
SI
LV
A
03
75
78
75
77
0C
AR
LA
OL
IV
EI
RA
D
CA
RL
A
OL
IV
EI
RA
D3.ADue Diligence em Leilões Judiciais:
SI
LV
o Identificação
A dos principais pontos a serem analisados para garantia de segurança jurídica.
03
75
78
75
1 Verificar no processo
77 se o leilão está mantido
0C
AR
2 Edital LA
OL
IV
E
O que está sendo levado a leilão?IR Propriedade ou Direitos aquisitivos?
A
Como o imóvel está descrito? DA
A descrição do edital corresponde à descrição
SI do OJA avaliador ou do perito? E com a matrícula?
Condições de pagamento? L VA
Dívidas? 03
Responsabilidades do arrematante quanto as dívidas? 75
78
75
3 Análise do processo judicial (nulidade) 77
0C
AR
LA
4 Verificação de outros processos do devedor na J. estadual, federal e principalmente Otrabalhista.
LIV
EI
RA
5 Matrícula atualizada (gravames, indisponibilidades e a que se referem). DA
SI
LV
A
6 Verificar junto a prefeitura, quanto a regularidade de construção do imóvel e de débitos. 03
75
78
757
7 70
Verificar dívidas (IPTU, condomínio, taxas municipais e estaduais como Funesbom e débitos de foro). CA
RL
A
OL
IV
EI
RA
D
CA
RL
A
OL
IV
EI
RA
D3.ADue Diligence em Leilões Judiciais:
SI
LV
o Identificação
A dos principais pontos a serem analisados para garantia de segurança jurídica.
03
75
78
75 do imóvel.
8 Verificar a ocupação 77
0C
AR
9 Analisar dívida do devedor Le Ado imóvel
OL
IV
EI
* Dívidas pessoais do devedor não Rrecaem
A e 130,sobre o arrematante.
* Quanto ao imóvel (Art. 908, §1° CPC D Parágrafo Único, CTN).
A
SI
LV
A
03
75
Art. 908. Havendo pluralidade de credores ou exequentes, o dinheiro 78lhes será distribuído e entregue consoante a ordem das respectivas
preferências. 75
77
§ 1º No caso de adjudicação ou alienação, os créditos que recaem sobre o bem, 0inclusive os de natureza propter rem, sub-rogam-se sobre o
respectivo preço, observada a ordem de preferência. CA
RL
§ 2º Não havendo título legal à preferência, o dinheiro será distribuído entre os concorrentes,
A observando-se a anterioridade de cada penhora.
OL
Art. 130, CTN. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, IV o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e
EI
bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de RAmelhoria, sub-rogam-se na pessoa dos
respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação. DA
Parágrafo único. No caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço. S
ILV
A
03
75
78
75
77
0C
AR
LA
OL
IV
EI
RA
D
CA
RL
A
OL
IV
EI
RA
DA
SIEdital X Art. 908, §1° e Art. 130, Parágrafo Único – Aquisição originária
LV
A
03
A aquisição75de propriedade em leilão é originária, e isso gera a quebra do vínculo com o antigo proprietário, de modo que o
78 carrega os débitos dessa relação anterior, por isso ele não poderia pagar por esses débitos, tese que corrobora
arrematante não 75
com os Arts. 908, §1º77 CPC e 130, Parágrafo Único, CTN.
0C
AR
LA
ORDEM DE PAGAMENTO DE CREDORES OL HABILITADOS (intimados ou não)
IV
EI
RA
1) Créditos alimentícios (trabalhista e alimentos)
DA
2) Tributários (IPTU) SI
LV
3) Condomínio (Sum 478, STJ) A
03
75
4) Créditos com garantia real (Hipoteca) 78
75
5) Demais penhoras em ordem cronológica 77
0C
AR
A QUESTÃO DAS COTAS CONDOMINIAIS:
LA
OL
IV
Ação de cotas condominiais – 60 mil de débito EI
RA
Leilão realizado – arrematação por 300mil DA
SI
DD apurou os seguintes débitos: LV
A
- IPTU – 40mil
03
75
78
- Trabalhista – Duas execuções, uma de 100mil e outra de 75
120mil 77
0C
ARL
A
OL
IV
EI
RA
D
CA
RL
A
OL
IV
EI
RA
DA
SI
LV
300 milA– 220mil (trabalhista) = 80mil
03
75= 40 mil saldo positivo da arrematação - não é suficiente
80 mil – 40mil
78
75 .
para pagar o condomínio
77
0C
AR
LA
OL
De quem é a responsabilidade peloIVpagamento
E dessa diferença?
IR
A
DA
SI
1ª corrente: Aplica-se a regra definida pelo Edital (jurisprudência do STJ)
L
VA
0 originário.
2ª corrente: Condomínio deve continuar perseguindo o devedor
37
785
2ª corrente: Dívida propter rem, a diferença recai sobre o arrematante.
75
77de viabilidade.
*Necessária sinalização de risco ao cliente para consideração no cálculo 0 CA
RL
DICA PRÁTICA: Verificar se o condomínio renunciou à diferença do crédito no processo.
Normalmente ele faz isso para viabilizar o leilão. A
OL
IV
EI
RESP 1.991360/SP – possibilidade de arrematante no polo passive – verificar se o saldo pagará
R a dívida de condomínio.
A
DA
SI
LV
A
03
75
78
75
77
0C
AR
LA
OL
IV
EI
RA
D
CA
RL
A
OL
IV
EI
RA
DA
S
ILV
A QUESTÃO DO IPTU – TEMA 1134, STJ
A
03
75
O STJ vai definir7a8responsabilidade
75 do arrematante pelos débitos tributários anteriores à arrematação, incidentes sobre o
imóvel, em consequência77 de previsão em edital de leilão em divergência com o Art. 130, CTN.
0C
AR
LA
OL
VE
A QUESTÃO DAS DESPESAS APÓS ARREMATAÇÃO
IE ANTERIORES À ´POSSE
IR
A do imóvel? Na Imissão ou arrematação?
Quando começa a responsabilidade pelos custos
D A
A arrematação é o ato em si, consolidado pelo autoSde
ILVarrematação. Jurisprudência majoritária entende que a
responsabilidade se inicia da arrematação. A
03
75
78
7
57depois da imissão ele respondia pelas cotas, mas isso
Antigamente a juris era favorável ao arrematante, entendendo que só
mudou, apesar de ainda haver julgados favoráveis.
70
C AR
LA
O
LIprazo
Dica prática: A viabilidade deve contabilizar pagamento de condomínio e ITPU por um
VE após arrematação e antes da
imissão, mas sempre se deve tentar o reembolso pelo produto da arrematação, com sinalização
I de risco ao cliente.
RA
DA
SI
Julgado favorável: 031089591.2017.8.24.0038 TJ/SC LV
A
Julgado contrário: RESP 2043837 - SC 03
75
78
75
77
0C
AR
LA
OL
IV
EI
RA
D
CA
RL
A
OL
IV
EI
RA
DA
SI
L
VA DOS PRINCIPAIS PONTOS QUE DEVEM SER VERIFICADOS NO PROCESSO DO LEILÃO JUDICIAL (REGULARIDADE
CHECK LIST
03 E REQUISITOS DO LEILÃO)
DO PROCESSO
75
1. Se o leilão não7foi
87suspenso
2. Edital 57
70
3. Tipo de ação que originou CAa penhora
4. O valor atualizado da execuçãoRL
5. Se a citação foi válida A
6. Se houve sentença OL
7.
I
Se há certidão de trânsito no processo VE
IR da condenação *Atenção com mudanças de advogados no curso do processo
8. Se houve intimação do devedor para pagamentoA
9. Analisar eventual incidente de desconsideração D
daAPJ
10. Analisar eventual embargos à execução/impugnaçãoSdo I cumprimento de sentença
LV
11. Decisão que deferiu a penhora A
03
12. Se houve intimação do devedor sobre a penhora 75
13. Se houve intimação dos cônjuges, co-proprietário ou credores com78 garantia real sobre a penhora (Art. 799, 842 e 843, CPC)
75
14. Verificar se a penhora é integral sobre o imóvel ou só de uma fração ideal 77(se for de fração sinalizar que o cliente não está
comprando o imóvel todo). 0C
15. Intimação do credor com penhoras anteriores - Os demais credores precisam ser ARintimados para se habilitarem
16. Existência de hipoteca registrada na matrícula LA
17. Intimação do credor hipotecário 5 dias antes do leilão OL
IV monetária do valor, para não correr
18. Data do laudo de avaliação (se supera 1 ano, verificar se no edital o leiloeiro faz a atualizaçãoEI
o risco do executado alegar preço vil na arrematação) RA
DA
SI
LV
A
03
75
78
75
77
0C
AR
LA
OL
IV
EI
RA
D
CA
RL
A
OL
IV
EI
RA
DA
SI
L
VA DOS PRINCIPAIS PONTOS QUE DEVEM SER VERIFICADOS NO PROCESSO DO LEILÃO JUDICIAL (REGULARIDADE
CHECK LIST
03 E REQUISITOS DO LEILÃO)
DO PROCESSO
75
78
75
77
19. Valor da avaliação 0C
20. Houve intimação do devedorAsobreRL a avaliação – há interesse de que a avaliação seja a maior possível
21. Verificar se houve impugnação ao Avalor da avaliação - remessa ao avaliador para retificar ou ratificar seu laudo, e depois precisará
haver nova intimação. OL
IV
22. Se houve intimação da decisão que homologou EI o valor do bem (fase importantíssima – define preço vil e vantagem de participar
da 1ª praça. RA
23. Se houver recurso, verificar se houve intimação doDacordão,
A e se há certidão de trânsito em julgado.
S
24. Data da decisão que homologou a avaliação – correçãoIdo valor de avaliação se o leilão ocorrer mais de 1 ano após
LV
25. Possui embargos de terceiro/Exceção de pré-executividade Acom trânsito em julgado
26. Executado, cônjuge, coproprietários, corredores com garantia 0 3 ou com penhora averbada foram intimados das datas do leilão
real
75
78 ª§1º)
27. Publicação de edital com pelo menos 5 dias de antecedência (Art. 887,
75
77
0C
AR
LA
OL
IV
EI
RA
DA
SI
LV
A
03
75
78
75
77
0C
AR
LA
OL
IV
EI
RA
D
CA
RL
A
OL
IV
EI
RA
DA
SI
LV
A
o 03 emitir parecer de risco.
Como
75
78
75
7
 Inserir o checklist7e0marcar tudo o que está de acordo e indicar folhas do processo.
CA
RL
A
 OL
Apontando eventuais riscos encontrados e se são passíveis de mitigação, quais alternativas, qual a probabilidade de sucesso
IV
de cada uma delas. E IR
A
DA
Viabilidade econômica (se contratado) SI
 LV
A
03
75
78
75
77
0C
AR
LA
OL
IV
EI
RA
DA
SI
LV
A
03
75
78
75
77
0C
AR
LA
OL
IV
EI
RA
D
CA
RL
A
OL
IV
EI
RA
DA
SI
LV
A
o 03
Penhora do Imóvel
75
78
75
7 70 ao credor (art. 797, CPC)
 Direito de preferência
CA
 Termo de penhora (Art. R
845, §1º, CPC)
LA
 Nomeação do depositário (Art.O839,
L CPC)
IV
Intimação da penhora (Art. 841) EI
 RA
 DA
Averbação da penhora na matrícula do imóvel.
SI
LV
A
03
75
7
Não é a averbação da penhora que marca a preferência do credor8que 75 se beneficia dela, mas sim o momento da realização da
penhora no processo, pois ela é realizada nos autos e a averbação tem7a7finalidade de dar ciência a terceiros, porque gera
publicidade, evitando fraude do executado.
0C
AR
L
A
Ag. Interno no RESP 298.558/SP Min Raul Araújo, Quarta Turma. 23/04/2019. Dje 22/05/2019
O LIV
EI
RA
DA
SI
LV
A
03
75
78
75
77
0C
AR
LA
OL
IV
EI
RA
D
CA
RL
A
OL
IV
EI
RA
DA
SI DE DIREITO E AÇÃO
LEILÃO
LV
A
03
75
78
75
77 SITUAÇÃO 1 SITUAÇÃO 2
0C
AR
LA
OL
Executado
IV é Executado não é
EI
proprietário do proprietário definitivo
R
imóvel A do imóvel
DA
SI
LV
A
Penhora do imóvel
03 Penhora dos direitos do
75 executado sobre o imóvel
78
75
77
0C
AR
LA
Ao arrematante só importa a propriedade
OL
IV
EI
RA
DA aquisitivos.
A arrematação é uma aquisição originária e como tal a transferência deve ser da propriedade e não dos direitos
SI
LV
A
03
75
78
75
77
0C
AR
LA
OL
IV
EI
RA
D
CA
RL
A
OL
IV
EI
RA
DA
SI DE DIREITO E AÇÃO
LEILÃO
LV
A
03
75
78
SUGESTÃO DE ATUAÇÃO
75
77
0C
ARDeferimento Carta de Aquisição originária.
LA arrematação Agravo 0057086-55.2022.8.19.0000
Petição nos autos OL
IV
E Agravo de Trânsito em
IndeferimentoIRA
Ação de adjudicação
instrumento RESP julgado compulsória
DA
SI
Concessão da LV
propriedade num
A
03
leilão que foi de 75
direito e ação 78
violaria o
75
77
princípio da 0C
continuidade AR
registrar LA
OL
IV
EI
RA
DA
SI
LV
A
03
75
78
75
77
0C
AR
LA
OL
IV
EI
RA
D
CA
RL
A
OL
IV
EI
RA
DA
S
ILVdo Edital e da Matrícula do Imóvel:
Análise
A
03 são os elementos básicos de um edital de leilão judicial e como analisá-
Quais analisá-los.
o 757
87
5 77(1) precedido de publicação de edital, que conterá:
Art. 886. O leilão será 0
CA
RL
I - a (1) descrição do bem penhorado, com suas características, e, tratando-se de imóvel, sua situação e suas divisas, com (2)
A
remissão à matrícula e aos registros;
OL
I VE (4) o preço mínimo pelo qual poderá ser alienado, as (5) condições de
II - o (3) valor pelo qual o bem foi avaliado,
IR
A designado;
pagamento e, se for o caso, a (6) comissão do leiloeiro
DAe os semoventes e, tratando-se de créditos ou direitos, a identificação dos
III - o lugar onde estiverem os móveis, os veículos
autos do processo em que foram penhorados; SI
IV – (7) o sítio, na rede mundial de computadores, e o L VA em que se realizará o leilão, salvo se este se der de modo
período
presencial, hipótese em que serão indicados o local, o dia e a hora03de sua realização;
V - a indicação de local, dia e hora de segundo leilão presencial,7para
57 a hipótese de não haver interessado no primeiro;
VI – (8) menção da existência de ônus, recurso ou processo pendente 87 sobre os bens a serem leiloados.
57
70
CA
Se o edital não cumprir os requisitos do 866, CPC, pode gerar: RL
1. Invalidade caso comprovado prejuízo (do credor, do arrematante, executado ou terceiro)O
A
LIV
 Pelo arrematante: ausência de previsão de ônus
EIR
 Pelo executado: preço vil A
DA
 Pelo terceiro: ausência de intimação (o correto seria ineficácia da arrematação em relação a ele, mas algumas
SI decisões determinam
a anulação do leilão) LV
A
03
2. Ineficácia do leilão perante outros personagens 75
3. Desistência pelo arrematante 78
75
77
0C
AR
LA
OL
IV
EI
RA
D
CA
RL
A
OL
IV
EI
RA
DA
SIAnálise do Edital e da Matrícula do Imóvel:
LV
A
03
Verificação
o
75 da matrícula do imóvel e identificação de possíveis gravames.
78
75
77
0 C na matrícula
Que respostas se encontra
AR de direito e ação.
 O executado é proprietário ou titular
LA
 Os ônus e gravames descritos no edital OLestão completos? Não há prenotações?
IV
Atenção: usufruto e alienação fiduciária EI
RA
DA
S
ANÁLISE IPRÁTICA
LV DE MATRÍCULA
A
03
75
78
75
77
0C
AR
LA
OL
IV
EI
RA
DA
SI
LV
A
03
75
78
75
77
0C
AR
LA
OL
IV
EI
RA
D
CA
RL
A
OL
IV
EI
RA
DA
SI
LV
Pós- A
Pós-Arrematação:
0 37
57
Procedimentos judiciais após a arrematação do imóvel e regularização do imóvel
o 8
75
77
0C
AR
LA
OL
IV
EI Assinatura do auto
AR Assinatura do auto Comprovação de
Arrematação Auto de arrematação pelo arrematante e
DA pelo juiz pagamento + pedido de
leiloeiro
SI carta de arrematação,
LV mandado de imissão e
A baixa de gravames
Documento que informa 03 Ato de homologação da
arrematante, valor , 75 arrematação – início do
forma de pagamento 78 prazo de impugnação e
75
77 desistência (Art. 901)
0C Exceção: decisão que
AR expressamente
LA homologa a
Oarrematação
LIV
EI
RA
DA
S
ILV ou, se o valor for alto, pedir
Dica prática: pedir autorização pra efetuar o pagamento para depois ser reembolsado pelo produto da arrematação,
A
mandado de pagamento em favor do arrematante para efetuar o pagamento direto do IPTU, com posterior apresentação 03 de comprovantes nos
autos. 75
78
75
Nunca requerer o pagamento direito à prefeitura, por conta do tempo. Alguns juízes condicionam a carta de arrematação ao pagamento de todas as
dívidas.
77
0 CA
RL
A
OL
IV
EI
RA
D
CA
RL
A
OL
IV
EI
RA
DA o Imissão na posse pelo arrematante
SI
LVleilão judicial o pedido de mandado de imissão na posse é feito nos próprios autos, dirigido ao juiz do leilão.
No
A
03
75
7 87 depositário fiel dos bens. É necessário que conste expressamente esta determinação no mandado de imissão na posse, caso não
Dica prática: Fiquei como
57
70
saia assim, peticione urgentemente e requeira que a decisão valha como aditivo. Advogado tem que ter poderes específicos na procuração para ficar
como depositário fiel. CAR
L A
Caso o arrematante se oponha, verificar:
O LIV
 No local do imóvel existe depósito público?EIR
 Se sim, qual é o prazo para ele receber os bens?A
DA
 Se for longo, vale a pena o cliente ficar como fiel depositário
SI dos bens e atuar no processo para o ocupante ser intimado para retirar sob pena de
perda; L
VA
 Sempre levar chaveiro e caminhão de mudança 03
75
78
75
Imóvel alugado 77
0C
AR e se houver contrato de locação averbado na matrícula e
- Há quem entenda que o locatário precisa ser intimado na forma do Art. 8º da L. 8.245/91
houve resistência, a ação cabível será a de despejo (RESP 1.812.987 – RJ) LA
OLIVrespeitar a locação
- Por outro lado, há quem diga que a arrematação é aquisição originária e como tal não precisa
EI
RA
D
 Imóveis ocupados costumam estar melhor conservador. Não tenha receio de seguir com a arrematação! A
SI
 O OJA deve listar todos os bens encontrados no mandado
LV
A
0
 A intimação concede o prazo de 60 dias para desocupação voluntária. Requeira ao juiz que após o prazo, a serventia 3 75 autorizada a expedir
está
mandado de imissão por mera informação do arrematante de que o imóvel está ocupado e peça cumprimento pelo plantão. 78
75
77 de bens a penhora.
 Verificar ocupação do bem para tomar posse antes de mandado de imissão. Comum desocupação voluntária quando há nomeação
0C
Caso das incorporadoras que perdem o imóvel. A RL
A
OL
IV
EI
RA
D
CA
RL
A
OL
IV
EI
RA
DA
Imissão na posse pelo arrematante
SI
LV
A
037 à ação ou despacho:
Atribuir celeridade
57
1)
875 alegando que o imóvel está ocupado e a pessoa morando de graça acumulando débitos condominiais e IPTU
Balcão virtual semanal,
2) Alegar depredação 770
3) CA para falar com o serventuário responsável
Processo na digitação – pedir
RL
4) Despachar com o juiz A
O
LIV da taxa de ocupação. É preciso entrar com a ação de imissão na posse e desistir depois.
5) As vezes não basta a notificação informando
EI
RA
DA
SI
LV
Imissão na posse em arrematação parcelada A
03
75
78
Há executados que requerem a suspensão da arrematação em razão do risco57
7de inadimplência, que poderia causar risco de dano irreparável, o que não
70 fica registrada na matrícula do imóvel.
faz sentido, porque a garantia da arrematação parcelada é a hipoteca judiciária que
CA
RLnão haja, agrave.
Dica prática: Se o juiz deferir, verifique com o cliente se ele tem liquidez para quitar, caso
A
OL
IV
EI
RA
DA
SI
LV
A
03
75
78
75
77
0C
AR
LA
OL
IV
EI
RA
D
CA
RL
A
OL
IV
EI
RA
DA
SI
ParteLRegistral:
VA
03
75
Procedimentos no Cartório de Registro de Imóveis pós-
pós-arrematação.
o
7 87
57
70
 Pagamento do ITBI
CA
RL
A
Arrematação é aquisição originária, porque
O deve recolher ITBI, imposto de transmissão?
LIVE o fato gerador como um marco diferente.
ITBI é imposto municipal e cada legislação entende
IR
A
Dica prática: Checar a lei do município onde o imóvelDse localiza para verificar o fato gerador do ITBI na arrematação em leilão.
A
Haverá ilegalidade se anteciparem ao momento da cartaS
deILarrematação, já que o imposto é de transmissão e o que transmite a propriedade é o registro
(art. 1245, CC).
VA
03
Julgado: 0154288.10.2014.8.19.0001 – afastar multa de ITBI imposta 7pelo
57 Município
87
 Requerimento de baixa nos gravames 57
70
CA porque os credores, intimados, poderão habilitar o crédito no
A jurisprudência entende cabível o cancelamento de todos os gravames da matrícula,
processo do leilão (AI 0016092-29.2015.8.19.0000 TJ/RJ) RL
A
OL
IV
E
IRprópria demanda.
Dica prática: requerer o mandado de baixa do gravame tanto no juízo do leilão, quanto nos juízos da
A
DA
SI
 Requerimento de registro da carta de arrematação LV
A
03
75
78
75
77
0C
AR
LA
OL
IV
EI
RA
D
CA
RL
A
OL
IV
EI
R A
DA
SI
LV
A
03
75
78
75
770
CA
RL
A
OL
IV
EI
RA
DA
SI
LV
A
03
75
78
75
77
0C
AR
LA
OL
IV
EI
RA
DA
SI
LV
A
03
75
78
75
77
0C
AR
LA
OL
IV
EI
RA
D
CA
RL
A
OL
IV
EI
R A
DA
SI
LV
A
03
75
78
75
770
CA
RL
A
OL
IV
EI
RA
DA
SI
LV
A
03
75
78
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77
0C
AR
LA
OL
IV
EI
RA
DA
SI
LV
A
03
75
78
75
77
0C
AR
LA
OL
IV
EI
RA
D
CA
RL
A
OL
IV
EI
RA
DAAULA 2 - Leilões Extrajudiciais:
SI o Procedimentos da Lei 9.514/97 (alterada pela 13.465/2017 e 14.711/23) -Compra de imóvel
LV
A
03financiado & propriedade resolúvel
75
78
75
77 PROCEDIMENTO DIANTE DA INADIMPLENCIA
0C
AR
LA
Atraso no pagamento Constituição
OL em mora Pagamento realizado Fim da execução
IV
EI
Art. 26 RA Art. 26-A
DRI
Intimação pelo A
SI
LV
A
03 Pagamento de ITBI
75
78
75
77
0C
Pagamento A RLITBI
de
A
OL
IV
EI
Consolidação da RA
propriedade DA
SI
LV
A
03
75
Publicação do edital 78
75
77
0C
Art. 27
ARL
A
OL
IV
EI
RA
D
CA
RL
A
OL
IV
EI
RA
DA
SI Intimação do devedor Art. 27, §2°-A – correspondência por e-mail e endereço
LV
A da data dos leilões do contrato.
03
75
78
75
77 1° leilão Valor estipulado no
0C
AR contrato (Art. 24, VI)
LA
OL
IV
EI 2° leilão Valor da dívida + custos do leilão (Art. 27, §2º)
RA
DA
SI
LV
A
Não arrematação 03 Arrematação
75
78
75
77
Adjudicação do bem 0
CA
Auto de arrematação
pelo credor RL
A
OL
IV
EI
Escritura/Contrato de RA
Posse DA
financiamento
SI
LV
A
03
7
57 ou imissão na posse?
Art. 30 – Reintegração de posse
Posse 87
57
70
CA
RL
A
OL
IV
EI
RA
D
CA
RL
A
OL
IV
EI
RA
DA
SI
VAL
POLÊMICA
03
§ 2º No segundo7leilão,
57 será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação
87 inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições
fiduciária, das despesas,
57
condominiais, podendo, caso 70não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda
a, pelo menos, metade do valorCdeA avaliação do bem.
RL
A
OL
IV
EI
RA
DA AS OPÇÕES DO DEVEDOR
SI
LV
A
03
75
78
Pagar
Intimação 7para
57 Consolidação da
purga da mora 70 propriedade
CA
RL
A
OL
IV
EI
RA
DA
SI
LV
Exercer direito de Consolidação da A
propriedade
0Leilões
37
preferência no leilão 57
875
77
(Art. 27, §2º) 0C
AR
LA
OL
IV
EI
RA
D
CA
RL
A
OL
IV
EI
RA
DA
o
S ILV Diligence em leilões extrajudiciais: o que analisar?
Due
A
03
75
78
1 Edital –Documento personalizado, porque cada certame tem suas regras próprias
75
77
0C
 Condições do leilão: AR datas, horários, local (presencial ou online) e valores
LA
 Necessidade de cadastro OLprévio no site do leiloeiro.
IV
 Descrição do imóvel – cruzamento de dados com a descrição da matrícula, conferindo se o que está
EI
sendo levado a leilão é o imóvel RAtodo, ou só o imóvel, sem a vaga de garagem, por exemplo, muito
comum em SP. DA
 Forma de pagamento – Banco possibilitam SI financiamento, utilização de FGTS.
LV
A
 Existência de dívidas e de quem é a responsabilidade quando a elas (CEF e Itaú normalmente se
0 3
responsabilizam pelas dívidas, já o Bradesco repassa 75 os valores ao arrematante).
 Evicção dos direitos 78
75
77
0C
2 Processos do Devedor contra o credor AR
Regularidade do leilão, abusividade de cláusulas ou de juros, usucapião, LA consignação em pagamento, etc.
OL
IV
 Leilão da CEF -> verificar processos da JF. EI
RA
 Pesquisar processo no Tribunal do local do imóvel, no domicílio do bando e doDdevedor.
A
SI
LV
A
3 Regularidade do imóvel 03
75
 levantamento de matrícula atualizada (ônus e gravames) 78
 Certidão do cadastro imobiliário 75
77
 Cadastro de edificação junto a prefeitura. 0 CA
RL
A
OL
IV
EI
RA
D
CA
RL
A
OL
IV
EI
RA
DA
SI
4 LV
Regularidade do procedimento de leilão da Lei 9.514/97
A
03
75
 Houve7intimação
87 para purga da mora? (constará na AV da consolidação ou com o leiloeiro, ou
5
requerendo7desarquivamento do processo de notificação)
70
CAdos leilões? (Leiloeiro)
 Houve notificação
 O credor consolidouRLa propriedade. Em que a data? Certificar de que não há usucapião entre a
A
consolidação e o leilão. OL
IV
EI
RA
5 DA se responsabiliza)
Dívidas do imóvel (a maior parte dos bancos
 IPTU SI
LV
 Condomínio A
 Taxas 03
75
 Foro (imóvel foreiro) 78
75
77
0C
6 Ocupação do imóvel AR
LA
OL
IV
EI
o Registro da propriedade RA
AD
A alteração da propriedade é feita por escritura pública, levada a registro no Cartório de Registro
S de Imóveis
ILV
A
03
75
78
75
77
0C
AR
LA
OL
IV
EI
RA
D
CA
RL
A
OL
IV
EI
RA
DA
SI
LV
A
03 posse do arrematante no leilão Extrajudicial e a via jurídica adequada
Imissão na
75
78
75
77
0
1 CAimissão, porque o arrematante nunca teve a posse.
A ação certa é a de
RL
A
OL
IV
E
2 Ação de reintegração porque oIR
arrematante
A se subrroga nos direitos do credor fiduciário
DA
SI
LV
A
03
Notificação prévia de desocupação 75
7
Taxa de ocupação – 1% do valor estipulado pelo contrato como valor do 8 75 (da consolidação da propriedade até a imissão na posse (Art.
imóvel
37-A) 77
0C
AR
LA
ANÁLISE DE MATRÍCULAS OL
IV
EI
RA
DA
SI
LV
A
03
75
78
75
77
0C
AR
LA
OL
IV
EI
RA
D
CA
RL
A
OL
IV
EI
RA
DA
Via
S jurídica adequada
ILV
A
03
75
78
75
77 Reforma da LAF com
0C inclusão de ressalva no Lei 14.711 revogou
AR Art. 39, II integralmente o
capítulo de execução
LAF remetia paraLoA “exclusivamente em
OL relação a execução de extrajudicial da
Decreto 70/66 créditos garantidos por hipoteca do Dec 70/66.
IV
EI hipoteca” se aplicam os O art 37 não existe
RA Art. 29 a 41 do Decreto mais.
DA 70/66
SI
LV
A
03
2017 75 2023
Art. 37, §2° Decreto 78
75
70/66 77
0C
AR
Previa LA
expressamente ação OL
de imissão com IV
liminar (60 dias) EI
RA
DA
SI
LV
Até 2017 ação cabível A
03
– imissão na posse 75
78
75
77
0C
AR
LA
OL
IV
EI
RA
D
CA
RL
A
OL
IV
EI
RA
DA
Via
S jurídica adequada
ILV
A
03
7 57
Art. 30 - Reintegração
8 de posse dos leilões extrajudicial decorrentes do Dec. 70/66.
75
77
O fundamento da reintegração não passa pelo fato do arrematante ter tido ou não a posse do bem, mas pela figura que se cria
0C
pela constituição de uma garantia como a AF, porque a propriedade se transfere para o credor, criando o desdobramento da
posse.
AR
LA
OL vistas com frequência nas Escrituras. O proprietário que se subrroga nos direitos, então o
Exemplo disso são as cláusulas constituti
arrematante passa a ter a posse indiretaIVdo
E bem, a justificar a reintegração de posse.
IR
A
DA
Não é o caso de ter que se escolher entre uma ação eSoutra, porque a imissão também funciona por forma do domínio.
ILV
A
03
75
Mas a reintegração tem a força do Art. 30, que fornece uma liminar.
7 87
57 do juiz.
Na imissão de posse, com a revogação do Art. 37, a liminar fica ao arbítrio
70
CA
RL
Enunciado 591, VII Jornada de D. Civil A
O
LIVimóvel pode ser proposta a partir da
“A ação de reintegração de posse nos contratos de alienação fiduciária em garantia de coisa
EI extrajudiciais previstos no Art.
consolidação da propriedade do imóvel em poder do credor fiduciário e não apenas após os leilões
RA
27, da Lei 9.514/97 D A
SI
LV
A de posse, não
STJ: RESP 1.622.102 – com a consolidação da propriedade o credor fiduciário pode ingressar com a reintegração 03
precisa aguardar o leilão. 7 57
87
57
Exemplo de atecnia
70
CA
RL
A
OL
IV
EI
RA
D
CA
RL
A
OL
IV
EI
RA
DA
SI
LV Leilão judicial leilão extrajudicial
A
0 37
Previsão legal CPC – Art. 879 (cap. IV – execução por Lei 9514/97
57 quantia certa)
87
57
Pagamento 70 À vista ou parcelado (Sem juros e com À vista ou financiado (sinal de 5% +
CA correção - Art. 895, CPC). prestações com juros e correção).
RL Em geral a arrematação deve ser à
A Quando o leilão é promovido por banco,
OL vista, mas o edital pode trazer a
IV normalmente estes possibilitam o
EI possibilidade de pagamento parcelado, financiamento do valor da arrematação
RAcom entrada de 25% do valor e o
com a própria instituição.
DA em até 30 vezes, com correção
restante
S tribunal.
do próprio
ILV
A
03
75 ser feita nos autos,
A proposta tem que
7
e vencerá a proposta à8vista
7 57
70
Posse CA de Ação autônoma
Requerida nos próprios com pedido
expedição de mandado de imissão R
naL (imissão na posse X reintegração de
A posse)
posse O LIV
EI prévia de acordo com o
Tentativa
ocupanteRA
DA
Registro Carta de arrematação Escritura pública S
ouILContrato de
financiamento bancário
VA
03
75
78
75
77
0C
AR
LA
OL
IV
EI
RA
D
CA
RL
A
OL
IV
EI
RA
DA
SI
LV parcelada em leilão judicial
PropostaA
03
7 57
A maioria das plataformas de leilão não admitem propostas parceladas.
87 deve ser feita por petição nos autos antes do início do leilão.
A proposta parcelada57
70
Após, acompanhar os lances. Caso haja alguma proposta à vista, ela prevalecerá.
C A
Como tentativa, pode-se peticionar novamente com proposta parcelada que cubra o valor à vista.
RL
A
Repescagem OL
IV
EI
O vencedor do leilão pode não efetuar oRpagamento
A em prazo concedido.
D A
Normalmente, o leiloeiro liga para a segunda melhor proposta.
SI
LV
A
03
75
78
75
77
0C
AR
LA
OL
IV
EI
RA
DA
SI
LV
A
03
75
78
75
77
0C
AR
LA
OL
IV
EI
RA
D
CA
RL
A
OL
IV
EI
RA
DA
SI
LV de Leilões dos principais Bancos
SistemasA
03
7
57 principais realizadores de leilões extrajudiciais, porque são quem concedem crédito imobiliário,
Os bancos são os 87
57 incorporadoras.
seguido pelas grandes
70
Os imóveis cuja propriedadeAé
C
RLdefinitivamente retomada, precisam ser revendidos. No caso dos bancos, é comum que
façam o Terceiro “Leilão” A
OL
IV
- Sem requisitos da Lei 9514/97 EI
RA
- Preço mínimo
DA
- Venda pelo maior lance
SI
LV
* Para prestar assessoria para arrematante em TerceiroA“leilão”,
03 é necessário fazer a análise dos leilões anteriores,
7
realizado segundo a Lei 9.514, porque se houver nulidade neles,
5 o leilão de venda será nulo.
78
75
77
0C
1 Caixa Econômica Federal
AR
LA
O
Venda Online ou venda direta – vence a maior proposta até o momentoLem
IV que o cronometro chega a
1.1 zero ou a primeira proposta feita após cronometro zerado. EI
RA
Direto no site da CEF – sem comissão a leiloeiro, mas os preços mínimos são maisDpróximos ao valor de
A
mercado SI
LV
A
03
75 de
Licitação aberta – Terceiro leilão feito por leiloeiro, com valor mínimo de venda, com pagamento
1.2 7 87
comissão, em torno de 5%. 57
70
CA
RL
A
OL
IV
EI
RA
D
CA
RL
A
OL
IV
EI
RA
DA
2 SILSantander
VA
03
7
57 - Mesmo formato da Licitação Aberta da CEF, mas a maior proposta será avaliada
Venda Condicionada
8 75 um financiamento para o arrematante.
pelo banco para aprovar
7
70
CA
RL
A
OL
IV
EI
RA
DA
SI
LV
A
03
75
78
75
77
0C
AR
LA
OL
IV
EI
RA
DA
SI
LV
A
03
75
78
75
77
0C
AR
LA
OL
IV
EI
RA
D
CA
RL
A
OL
IV
EI
RA
DA
SI
LV
A AULA 3: Assessoria jurídica em Leilão de Imóveis e parte comercial
03
75
78
75
77
Ações Autônomas Cabíveis 0C
AR
LA
OL
IV
EI
Ação Anulatória RA
DA
Argumentos que mais se vê na prática, em ordem: S(a) preço vil; (b) ausência de intimação pessoal para purga da mora ou (c)
ILV
ausência de notificação da data dos leilões. A
03
75
78
75
77
Art. 30, Parágrafo único. Arrematado o imóvel ou consolidada definitivamente a propriedade no caso de frustração
0
dos leilões, as ações judiciais que tenham por objeto controvérsias
CA sobre as estipulações contratuais ou os requisitos
procedimentais de cobrança e leilão, excetuada a exigência deRL notificação do devedor e, se for o caso, do terceiro
A
fiduciante, não obstarão a reintegração de posse de que trata esteOartigo e serão resolvidas em perdas e danos
LIV
EI
RA
DA
SI
LV
A
03
75
78
75
77
0C
AR
LA
OL
IV
EI
RA
D
CA
RL
A
OL
IV
EI
RA
DA
S
ILVcomercial:
3. Parte
A
0
37
o Identificação
5 do público-
público-alvo e como conquistá-
conquistá-lo.
78
75
77
0
C capital de giro, venda para realização de lucro, locação)
 Investidores (garantia para
AR
 Compradores de imóvel paraLA
moradia
OL
IV
 Atuação em favor do devedor fiduciante
E IR
A
 Atuação em favor de credor fiduciário (bancos
D e incorporadoras que financiam)
A
SI
LV
A
 Não ofereça imóveis fora do perfil do cliente, para que03ele não pense que “leilão não é para ele”.
75
78 atuais, porque há imóveis de todos os tipos sendo leiloados
 Há clientes em potencial dentro da sua própria rede de contatos
75
7
70 Saia do seu escritório, participe de eventos, utilize suas
 Aumento de base de clientes não se faz trabalhando no operacional.
redes sociais para falar de leilões de imóveis. CA
R L
A especialista em Leilão de Imóveis
 Converse com leiloeiros, corretores, imobiliárias e diga que você é advogadoO LIV
 Tenha uma imagem profissional alinhada EI
RA
DAonline e convidar clientes,
 Participe e faça com que as pessoas saibam que você participa de eventos, presenciais ou
conhecidos, apresentar a oportunidade de investir. SI
L VA
03
75
78
75
77
0C
AR
LA
OL
IV
EI
RA
D
CA
RL
A
OL
IV
EI
RA
DA
SI
LV
A
03
 Crie um MÉTODO
75
78
1. Identifique
7 o perfil do cliente (para que ele quer o imóvel? Investimento, moradia, locação)
57
2. Monte um7processo
0 CA
RL bem feito ao cliente e conte com as indicações dele.
3. Entregue o resultado
A
OL
IV
EI
RA
DA
SI
LV
A
03
75
78
75
77
0C
AR
LA
OL
IV
EI
RA
DA
SI
LV
A
03
75
78
75
77
0C
AR
LA
OL
IV
EI
RA
D
CA
RL
A
OL
IV
EI
RA
DA
SI
o LVAnálise de viabilidade financeira como diferencial de serviço – ROI, NPV e TIR
A
03
75
78
Custo do investimento 75
77
0 C um teto máximo para o lance, baseado na pesquisa de preços e na estratégia de investimento.
 Preço de Arrematação: Estabeleça
AR
 Taxas e Impostos: Inclua no cálculoLAtodas as taxas administrativas, comissão do leiloeiro, ITBI e outras despesas legais.
 Custos de Regularização: Considere os Ocustos
LIV de regularização de pendências judiciais e cartorárias.
 Reformas e Manutenção: Estime os custos deIR
E reforma e manutenção necessários para colocar o imóvel em condições de uso ou venda.
A
 Honorários advocatícios DA
SI
Projeção de Receitas LV
A
 Aluguel: Se pretende alugar o imóvel, estime o valor mensal do 0 37 com base em imóveis semelhantes na mesma região.
aluguel
57
87
 Valorização: Projete a valorização do imóvel ao longo do tempo, considerando as tendências de mercado e possíveis desenvolvimentos na área.
57
 Venda: Se a intenção é revender o imóvel, estime o preço de venda baseado em 70 projeções de valorização.
CA
RL
A
Análise de Rentabilidade OL
IV
 Retorno sobre Investimento EI
RA
DA
SI
LV
A
03
75
78
75
77
0C
AR
LA
OL
IV
EI
RA
D
CA
RL
A
OL
IV
EI
RA
DA
SI
o LVAnálise de viabilidade financeira como diferencial de serviço – ROI, NPV e TIR
A
03
75
78
75
Exemplo 77
0C
CUSTO AR
 Preço de Arrematação: 200MIL
LA
OL
 Comissão do leiloeiro: 10mil IV
EI
 ITBI: 6mil
RA
DA
 Registro Carta de arrematação: 4mil SI
LV
 Baixa de gravames: 4mil A
03
 Reformas e Manutenção: 10mil 75
78
 Condomínio e IPTU até a venda: 10mil
75
77
 Honorários advocatícios: 10mil
0C
AR
 Total: 254mil LA
OL
IV
EI
VALOR DE VENDA: 310 Mil (líquido, sem corretagem) RA
DA
SI
ROI = 310 – 254 = 56mil / 254mil = 0,22 * 100 = 22%
LV
A
03
75
78
75
77
0C
AR
LA
OL
IV
EI
RA
D
CA
RL
A
OL
IV
EI
RA
DA o Casos concretos de sucesso de investidores em mercado de leilão
SI
L
João,Vum
A investidor experiente, decidiu diversificar sua carteira de investimentos participando de leilões de imóveis. Após várias pesquisas, ele
03um imóvel comercial localizado em uma área emergente da cidade.
identificou
75
78
75
Preparação:
77
0C
• AR conduziu uma análise detalhada do edital do leilão e da matrícula do imóvel. Verificou todos os ônus e
Pesquisa e Due Diligence: João
pendências judiciais. LA
OL
• Análise de Mercado: Realizou um estudo IVde mercado para entender o potencial de valorização do imóvel. Observou o crescimento econômico
EI
da região e a demanda por espaços comerciais. RA
• Planejamento Financeiro: Calculou todos os custos DAenvolvidos, incluindo o preço de arrematação, taxas de leilão, impostos, e possíveis reformas
necessárias. Estabeleceu um teto máximo para o lance,Sbaseado
ILV em sua análise de viabilidade financeira.
A
03
75
Leilão: 78
75
• Participação: Durante o leilão, João enfrentou pouca concorrência e conseguiu77 arrematar o imóvel por um valor abaixo do mercado. A estratégia
de definir um limite máximo de lance ajudou a evitar lances impulsivos. 0C
AR
Pós-Leilão: LA
• Reformas: João investiu em pequenas reformas para valorizar o imóvel.
OL
IV
E
• Locação: Com a ajuda de uma imobiliária local, conseguiu alugar o espaço para uma empresa deIR tecnologia por um valor atraente, garantindo
A
uma renda mensal estável. DA
• Valorização: Após três anos, a área em torno do imóvel se desenvolveu significativamente, aumentando oS ILV de mercado do imóvel em 40%.
valor
A
Resultados: 03
75
• Retorno sobre Investimento: O ROI calculado foi de 20% ao ano, superando as expectativas iniciais. 78
75
• Expansão dos Investimentos: Com o sucesso, João decidiu reinvestir os lucros em novos leilões, diversificando ainda mais seu7portfólio.
70
CA
RL
A
OL
IV
EI
RA
D
CA
RL
A
OL
IV
EI
RA
DA
ILVS
Investimento mal sucedido
A
03
75
7
Maria, uma investidora8novata,
75 participou de seu primeiro leilão de imóveis sem muita preparação. Ela arrematou um imóvel residencial em um bairro
aparentemente promissor. 77
0C
Preparação: AR
•
L
Pesquisa e Due Diligence: Maria A
realizou uma due diligence superficial e não verificou todos os documentos necessários.
OL
• IV
Análise de Mercado: Baseou-se em informações de terceiros sobre o potencial de valorização do bairro, sem realizar uma análise de mercado
EI
detalhada. R A
• Planejamento Financeiro: Não considerou todos os
D
A custos adicionais como reformas, impostos e taxas de leilão. Seu planejamento financeiro foi
SI
inadequado. L VA
Leilão: 03
75
• Participação: Durante o leilão, Maria se envolveu em uma guerra de7lances
87 e acabou pagando um valor acima do mercado, excedendo seu
orçamento inicial. 57
70
Pós-Leilão: CA
RLA
• Surpresas Jurídicas: Após a arrematação, Maria descobriu que o imóvel possuía pendências judiciais não detectadas inicialmente, resultando em
processos legais caros e demorados. OL
IV
• EI no orçamento inicial.
Reformas Necessárias: O imóvel necessitava de reformas extensivas, que não haviam sido previstas
R A
• Locação e Venda: Devido às pendências judiciais e ao estado do imóvel, Maria teve dificuldades paraD
locar
A ou vender o imóvel. O valor de
mercado do imóvel permaneceu estagnado, resultando em prejuízo. S ILV
A
03
• Retorno Negativo: Maria enfrentou um retorno negativo sobre o investimento, com perdas significativas. 75
78
75
77
0C
AR
LA
OL
IV
EI
RA
D
CA
RL
A
OL
IV
EI
RA
DA
SI
LVServiços jurídicos que podem ser oferecidos
o
A
03
75
78
 Assessoria completa75 (triagem de leilão até a entrega do imóvel ao arrematante)
77
 Due Diligence precedente0 C ao leilão
AR
LA
 Pós leilão – habilitação no processo para comprovar pagamento, requerer expedição de carta de arrematação, mandado de
O
imissão na posse, defesas eventuais,
LIVetc
EI
 Negociação para desocupação e/ou Ação RA de imissão na posse/reintegração de posse
D
 Defesas em processos ou recurso que tratamAde SInulidade na arrematação
LV
 Ação de sustação ou anulação de leilão em favor do Adevedor fiduciante
03
 Impetração de Mandado de Segurança ou ação de repetição 75 de indébito para impedir ou reaver o pagamento de ITBI a
78
maior que o valor da arrematação 75
77
 Consultoria para investidores experientes ou advogados 0C
AR
 Busca de imóveis em leilão LA
OL
IV
EI
DESDOBRAMENTOS DA AQUISIÇÃO EM LEILÃO RA
DA
 Assessoria para a venda para terceiro SI
LV
 Assessoria para Locação A
03
75
 Despejo 78
75
 Adjudicação compulsória 77
0C
AR
LA
OL
IV
EI
RA
D
CA
RL
A
OL
IV
EI
RA
DA
SI
LV Como encontrar boas oportunidades de leilões.
A
03
75
78
75
 Plataforma Núcleo Leilões
77
0
 Consulta em site deCleiloeiros grandes e pequenos (do setor de imóveis e de outros setores)
AR
 Construção de relacionamento
LA
OL com leiloeiros, corretores e outros advogados
IV
Corretores estão cada vez mais prospectando EI investidores em leilão, mas não tem conhecimento jurídico e é importante criar
essas pontes duplas. RA
DA
Parceria com outros advogados que estão começando SI ou que não atuam nessa área, para indicação
LV
A
03
75
Precificação de honorários 78
75
77
0C
AR
 Assessoria completa 3 a 10% do valor da arrematação LA
 Critérios para fixação de %
OL
IV
EI
 Quanto maior o valor do bem, menor o % RA
DA
 Quanto maior a complexidade para regularização, maior o % SI
LV
 Formato de cobrança A
03
75
 Pagamento no sucesso da arrematação 78
75
77
0C
AR
LA
OL
IV
EI
RA
D
CA
RL
A
OL
IV
EI
RA
DA
SI
LV
Precificação de honorários
A
03
75
78
 Cobrança por
7
57etapas – Tabela da OAB
70

CA
Identificação da oportunidade
RL
Due Diligence A
 OL
IV
 EI
Ingresso no processo pós arrematação
RA
 Regularização de propriedade DA
SI
 Ação de posse LV
A
03
 Defesa em incidentes processuais 75
78
75
77
0C
 Conhecimento dos procedimentos da vara. AR
Anote as peculiaridades de decisão de cada vara onde você atuar e monte umAperfil.
L
OL
IV e poderá estimar tempo e a complexidade
Pesquise no google o nome do juiz + a palavra “leilão” e você descobrirá alguns casos
EI
do seu trabalho para melhor precificar honorários. RA
DA
SI
LV
A
03
75
78
75
77
0C
AR
LA
OL
IV
EI
RA
D
CA
RL
A
OL
IV
EI
RA
DA
S
ILV e Inovação em Leilões e Leilões Online:
Tecnologia
A
03
75
78
7
o Vantagens5e77desvantagens dos leilões digitais.
0C
Vantagens: AR
L A alcance de público, e transparência.
 Acessibilidade, conveniência, maior
O LI
VE detalhadas, fotos de alta qualidade, vídeos e tours virtuais dos imóveis em leilão.
 Listagem Detalhada de Imóveis: Descrições
IR
A permitem aos usuários filtrar imóveis por localização, tipo, preço e outros critérios relevantes.
Filtros e Pesquisa Avançada: Ferramentas que
 D A
 SI de lances automáticos até um valor máximo predeterminado.
Lances Automatizados: Função que permite a definição
L VA
 Alertas e Notificações: Sistema de alertas para informar os0usuários sobre novos leilões, mudanças de status e ofertas.
37

5
78 e alcançar um público mais amplo.
Promoção e Divulgação: Uso de redes sociais para promover leilões
75
 77potenciais compradores e aumentar a participação nos leilões.
Engajamento do Usuário: Estratégias de marketing digital para engajar
0C
AR
LA
Desvantagem: OL
IV
 Aumento da concorrência EI
RA
DA
SI
LV
A
03
75
78
75
77
0C
AR
LA
OL
IV
EI
RA
D
CA
RL
A
OL
IV
EI
RA
DA
SI
LVFontes
Katrine Quintanilha A
0 37
A professora é sócia fundadora do escritório Quintanilha Fontes
5 7
Advocacia e Consultoria jurídica,87 e atua há mais de 10 anos como
advogada especialista em Direito 5Imobiliário, especialmente leilão de
Contatos
77
imóveis, tendo liderado o jurídico 0interno de uma das maiores
CA
incorporadoras do país, onde foi responsável por contencioso
Clique nos ícones para ser diretamente direcionado
RL
estratégico e pela liderança da área de Imobiliário,
A coordenando os
O
novos negócios da Companhia e executando asL incorporações e
administrando os condomínios. IV
E
IR (21) 97114-0901
Katrine é formada pelo IBMEC e pós-graduada em Direito A Imobiliário,
DA
Direito Contratual e Direito Processual Civil pela PUC-RJ.
SI
LV
A
03
75
[email protected]
87
57
70
CA
RL
A www.quintanilhafontes.adv.br
OL
IV
EI
RA
DA
SI @katrinequintanilha
LV
A
03
75
78
75
77
0C
AR
LA
OL
IV
EI
RA
D