Orçamento Aplicado aos

Negócios Imobiliários

Prof. Adm. Manuel Oliveira

Lemos Alexandre
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 Orçamento
Ato ou efeito de orçar;

Avaliação ou cálculo aproximado do

custo de (obra, empreendimento,
serviço etc.); estimativa;

Ato de colocar à frente aquilo que

acontece hoje;

Expressão quantitativa de um plano

de ação que se caracteriza como um
modelo de programação de
atividade.
 Orçamento

•É formal, pois deve atingir toda a

hierarquia da empresa, desde a cúpula
até o menor nível de comando
hierárquico;

• Reproduz as estruturas atualmente

existentes e as planejadas que afetarão
o período orçamentário;

• Deve obedecer rigidamente a

estrutura contábil, de planos de contas e
centros de custos, despesas e receitas;
 Orçamento
• Deve ser incorporado ao sistema de
informação contábil, por meio dos
lançamentos orçamentários;

• Deve se segmentar o período anual

em seus doze meses, não devendo
existir orçamentos trimestrais, já que a
apuração de resultados empresariais
deve ser no mínimo mensal;

• Deve consolidar e finalizar as

Demonstrações Financeiras Básicas -
Demonstração de Resultados, Balanço
Patrimonial, Fluxo de Caixa),
complementado por análise financeira e
de rentabilidade.
Orçamento e estratégia – Análise do ambiente
– A empresa como um ambiente aberto
Análise SWOT – Uma análise de quadrantes

• Strenghts – Forças.
• Weaknesses – Fraquezas.
• Opportunitties – Oportunidades.
• Threats – Ameaças.
 Elaboração de cenários
Modelo de elaboração de cenários
 A empresa pode obter dados a partir:
• Revistas especializadas;
• Instituição financeira parceira;
• Consultoria e leitura periódica de jornais especializados.
 Fundamentos do sistema orçamentário

• Envolvimento dos gerentes.

• Orientação para os objetivos.
• Comunicação integral.
• Expectativas realistas.
• Aplicação flexível.
• Reconhecimento dos esforços individuais e de grupos.

Cultura orçamentária
Subcultura da cultura geral da empresa: baseada no
modelo do processo orçamentário adotado pela empresa;
ganha contornos e características próprias ao longo do
tempo pela ação dos gestores responsáveis;

Responsável: controller.
 Críticas à validade do orçamento
• Ferramental ineficiente para o processo de gestão.
• Engessamento em demasia da empresa.

• Impossibilidade de utilização desse ferramental em situações

de crónica variação de preços.

• Extrema dificuldade para a obtenção dos dados quantitativos

das previsões e volatilidade do futuro.

Vantagens do orçamento
• Compele os administradores a pensar adiante;

• Fornece expectativas definidas.

• Ajuda os administradores na coordenação de

seus esforços.
Orçamento como sistema de autorização de gastos

• Uma vez aprovada a verba destinada às

despesas, o gestor não precisa pedir
autorização para utilizá-la.

• O orçamento tem como objetivo o

planejamento, a execução e o controle do
processo de maximização da riqueza da
empresa e de seus acionistas ou
proprietários.

• O valor criado ao longo do tempo permite o

processo de avaliação econômica da
empresa.
 Balanced scorecard
• SI para o gerenciamento da estratégia empresarial;
• Traduz a missão e a estratégia da empresa em um conjunto
abrangente de medidas de desempenho financeiras e não-
financeiras que servem de base para um sistema de medição
e gestão estratégica.

• Enfatiza a busca por objetivos financeiros; inclui também os

vetores de desempenho desses objetivos, procurando medi-
lo sob quatro perspectivas equilibradas:

• Perspectiva financeira.
• Perspectiva do cliente.
• Perspectiva dos processos internos de negócios.
• Perspectiva do aprendizado e crescimento.
Objetivos e exemplos de indicadores estratégicos
Integração do balanced scorecard
com o plano orçamentário
Esquema geral do plano orçamentário
Orçamento operacional

Base de todo o processo orçamentário da empresa.

Envolve a maior parte da empresa e exige um alto grau de

detalhamento.

• Elemento-chave do orçamento operacional; ponto de

partida de todo o processo de elaboração das peças
orçamentárias.

• Para a maioria das empresas, todo o processo de

planejamento operacional decorre da percepção da
demanda de seus produtos para o período a ser orçado.

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Orçamento operacional

Para realizar o orçamento de vendas é necessário observar

diversos aspectos. A única questão é que, uma vez que esses
aspectos influenciam as empresas de maneira diferente, elas
devem dar maior ou menor ênfase para cada um deles. Entre
esses aspectos, os mais comuns são:

• Identificação dos produtos a serem vendidos.

• Determinação do critério de entendimento do que é produto para
fins do orçamento de vendas.
• Identificação dos mercados dos produtos.
• Determinação das quantidades a serem orçadas.
• Determinação dos preços para cada produto e para cada mercado.
• Determinação dos preços à vista e a prazo.
• Incorporação de eventual mudança da política de crédito.
• Determinação das quantidades de vendas à vista e a prazo.
• Determinação dos aumentos previstos nas listas de preços,
segundo as premissas orçamentárias.
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Orçamento operacional

Para realizar o orçamento de vendas é necessário observar

diversos aspectos. A única questão é uma vez que esses
aspectos influenciam as empresas de maneira diferente, elas
devem dar maior ou menor ênfase para cada um deles. Entre
esses aspectos, os mais comuns são:

• Determinação das projeções das taxas das moedas estrangeiras

para vendas ao mercado externo.
• Incorporação das sazonalidades mensais conhecidas ou estimadas.
• Inclusão por produto das expectativas de vendas de acessórios,
opcionais e produtos complementares.
• Identificação dos impostos sobre vendas para cada produto e
mercado.
• Identificação dos créditos fiscais para cada produto e mercado.
• Projeção de outras receitas, como variações cambiais após a venda
e recuperações de despesas.
• Projeção de inadimplências.

Slide 18
Orçamento operacional

As quatro etapas do orçamento de vendas

1. Previsão de vendas em quantidades para cada produto.

2. Previsão dos preços para os produtos e seus mercados.

3. Identificação dos impostos sobre as vendas.

4. Orçamento de vendas em moeda corrente do país.

Slide 19
Orçamento operacional

Previsão de vendas

• Determina a quantidade de produtos da empresa que serão vendidos nos

próximos períodos.

• Possui três métodos: método estatístico, coleta de dados das fontes de

origem das vendas e uso final dos produtos.

Slide 20
Orçamento operacional

Orçamento de produção

• Decorre totalmente do orçamento de vendas.

• É quantitativo.
• Dois dados são imprescindíveis para o orçamento de produção:
– a política de estocagem de produtos acabados;
– o orçamento das quantidades de venda.

Slide 21
 Orçamento operacional

Política de estocagem
• Não vai de encontro ao conceito financeiro de menor investimento em
capital de giro.
• É fixada em dias de vendas, por tipo de produto.

Exercício de fixação sobre orçamento de vendas,

duplicatas a receber e duplicatas a pagar

Slide 22
Orçamento de Despesas
Operacionais
Orçamento de Despesas Operacionais

• O orçamento de despesas operacionais será constituído

por despesas administrativas(gerais), vendas
(comerciais), tributárias e financeiras, ou seja, por todos
os gastos que irão incorrer no período projetado, exceto
custos de produção. Essas poderão ser dispostas em
uma planilha, apresentando despesas, períodos, valores
e total.

• Será constituído por todos os gastos necessários para

administrar e vender os produtos e/ou serviços aos
clientes.
Compreenderá:

• Os gastos de administração pertinentes a salários da

diretoria, staff, pessoal burocrático e materiais de
expediente

• As despesas comerciais que ocorrerão antes, durante

e depois do evento vendas;

• Custos financeiros oriundos de operações de crédito

de curto e longo prazo

• Despesas tributárias representadas pelos tributos a

recolher pela empresa no período orçado.
Orçamento de Despesas Administrativas

• As despesas administrativas são por natureza,

predominantemente despesas fixas.
• Os principais itens que se caracterizarão como
despesas administrativas nas empresas são:
• Aluguéis e condomínios;
• Salários, gratificações, férias, 13º salário, indenizações, aviso
prévio e encargos sociais do pessoal administrativo.
• Material de expediente;
• Comunicações;
• Manutenção e consertos;
• Despesas com água e energia , telefone,fax, internet;
• Despesas com apólice de seguros;
• Depreciações de ativo imobilizado vinculado à administração
• Etc.
 Orçamento de despesas de vendas
• O orçamento de despesas com vendas é o instrumento
que irá relacionar os itens a serem desembolsados,
vinculados à comercialização de produtos e/ou serviços
da empresa, no período projetado.

• As despesas de vendas compreendem todos os gastos

efetuados com a venda e a distribuição dos produtos.
 Planejamento das Despesas de Vendas
Despesas de vendas: Despesas de Distribuição:
- Salários e comissões - Salários e encargos
de vendedores; - Fretes, combustíveis;
- Encargos sociais; - Manutenção
- Propaganda; - Depreciação de veículos
- Amostras; - Seguros
- Despesas de viagens
- Materiais de escritório
- Telefone, fax, internet...
 Orçamento de Despesas Tributárias
• O orçamento de despesas tributárias tem como
objetivo fundamental projetar os desembolsos com
tributos, que a empresa deverá pagar, no período
projetado.

• O orçamento de despesas tributárias poderá ocorrer a

partir da incidência de:
1. Impostos;
2. Taxas;
3. Contribuição de melhoria - é o tributo cobrado pelo
Estado em decorrência de obra pública que proporciona
valorização do imóvel do indivíduo tributado.
 As principais despesas tributárias são
• Contribuição para o PIS e o CONFINS;
• Imposto predial, territorial urbano;
• Imposto de renda;
• Imposto sindical;
• Imposto de importação;
• Imposto sobre serviços de qualquer natureza;
• Imposto sobre propriedade de veículos automotores;
• Taxas e licenças junto a órgãos público;
• Tributos diversos.
 Orçamento de despesas financeiras
O orçamento de despesas financeiras estará vinculado
às captações de recursos financeiros na forma de
capital de giro ou capital fixo, procurando, assim,
viabilizar as atividades operacionais da empresa no
período projetado.
As principais despesas financeiras :
• Juros de financiamento e de empréstimos;
• Impostos sobre operações de créditos;
• Taxas de abertura de crédito;
• Comissões bancárias, outros.
Orçamento de Caixa.
 Análise do fluxo de caixa da empresa
• O fluxo de caixa (diferentemente do “lucro”) é a preocupação
principal do administrador financeiro.
• Um fator importante na determinação do fluxo de caixa é a
depreciação.
• Do ponto de vista contábil, o fluxo de caixa é resumido na
demonstração de fluxos de caixa de uma empresa.
• Do ponto de vista financeiro, as empresas se preocupam
freqüentemente tanto com o fluxo de caixa operacional,
utilizado na tomada de decisões, quanto com o fluxo de caixa
livre, acompanhado atentamente no mercado de capitais.
 Depreciação
Depreciação e fluxo de caixa

• Os administradores financeiros preocupam-se muito mais com

os fluxos de caixa do que com os lucros.
• Para ajustar a demonstração de resultado de modo a obter os
fluxos de caixa operacionais, todas as despesas não
desembolsadas devem ser somadas de volta ao lucro líquido
depois do imposto de renda.
• Com a redução do lucro tributável, a depreciação e outras
despesas não desembolsadas, cria-se um benefício fiscal e
aumenta o fluxo de caixa.
Elaboração da demonstração de fluxos
de caixa
Classificação de entradas e saídas de caixa

• A demonstração de fluxos de caixa resume, em sua essência,

as fontes e aplicações de caixa em certo período.
Elaboração da demonstração de fluxos de caixa
 Processo de planejamento financeiro
Planos financeiros de longo prazo (estratégicos)

• Os planos financeiros de longo prazo (estratégicos) estipulam as

medidas financeiras planejadas da empresa e o impacto esperado
dessas medidas para períodos de dois a dez anos.
• As empresas sujeitas a incerteza operacional elevada tendem a
usar planos com prazos mais curtos.
• Esses planos representam um dos componentes de um plano
estratégico integrado de uma empresa (juntamente com planos de
produção e marketing) e ajudam a orientá-la na direção de seus
objetivos.
 Planejamento de caixa: orçamentos de caixa
• O orçamento de caixa ou previsão de caixa é uma
demonstração das entradas e saídas previstas de caixa da
empresa.
• É utilizado para estimar necessidades de caixa no curto prazo,
com atenção especial a superávits e déficits previstos.
• Os superávits devem ser aplicados, e os déficits, cobertos.
• O orçamento de caixa é uma ferramenta útil para a
determinação da distribuição de entradas e saídas em certo
período.
• É comum serem preparados orçamentos mensais para um
período de um ano.
 Planejamento de caixa: orçamentos de caixa
• O orçamento de caixa começa com uma previsão de vendas, a
qual é simplesmente uma predição das receitas de venda para
um período.
• Um pré-requisito da previsão de vendas é uma previsão da
economia, do setor, da empresa e de outros fatores externos e
internos que possam influenciar as vendas da empresa.
• A previsão de vendas é usada a seguir como base da
estimativa das entradas mensais de caixa resultantes das
vendas projetadas, bem como das saídas decorrentes de
gastos de produção, gerais e outras despesas.
Planejamento de caixa: orçamentos de caixa
Formato geral de um orçamento de caixa
Planejamento de caixa: orçamentos de caixa
Exemplo: Coulson Industries

A Coulson Industries, empresa do setor de material bélico, está

elaborando um orçamento de caixa para o período de outubro, novembro
e dezembro. As vendas da empresa, em agosto, foram de $ 100.000 e,
em setembro, de $ 200.000. Vendas de $ 400.000, $ 300.000 e $ 200.000
foram previstas, respectivamente, para outubro, novembro e dezembro.
Historicamente, 20% das vendas têm sido à vista, 50% têm gerado contas
a receber cobradas um mês mais tarde e os 30% restantes têm gerado
contas a receber cobradas dois meses mais tarde. Em dezembro, a
empresa receberá um dividendo de $ 30.000 de ações de uma subsidiária.
Planejamento de caixa: orçamentos de caixa
Exemplo: Coulson Industries
Com essas informações, é possível elaborar o seguinte
quadro de recebimentos projetados da Coulson Industries.
Planejamento de caixa: orçamentos de caixa

Exemplo: Coulson Industries

A Coulson também coletou as seguintes informações relevantes para a

elaboração de um quadro de pagamentos projetados: as compras
representarão 70% das vendas – 10% serão pagos à vista, 70% serão
pagos no mês seguinte ao da compra e os 20% restantes serão pagos
dois meses após a compra. A empresa também gastará dinheiro pagando
aluguel, salários, impostos, comprando ativos fixos, pagando juros,
dividendos, bem como uma parte de suas dívidas. Segue-se o quadro
resultante de pagamentos projetados.
Planejamento de caixa: orçamentos de caixa
An Example: Coulson Industries
Planejamento de caixa: orçamentos de caixa
Exemplo: Coulson Industries

O orçamento de caixa da Coulson Industries pode ser obtido combinando-

se o quadro de recebimentos com o quadro de pagamentos. No final de
setembro, o saldo de caixa da Coulson era de $ 50.000, o saldo de
instituições financeiras a pagar era igual a $ 0 e o saldo de aplicações
financeiras de curto prazo também era igual a $ 0. A Coulson também
deseja manter um saldo mínimo de caixa de $ 25.000. Em conseqüência,
terá um saldo superior ao mínimo em outubro, e um saldo insuficiente em
novembro e dezembro. Disso tudo resulta o orçamento de caixa a seguir.
Planejamento de caixa: orçamentos de caixa
Exemplo: Coulson Industries
 Avaliação do orçamento de caixa
• Os orçamentos de caixa indicam se está prevista uma
insuficiência ou um excesso de caixa nos meses cobertos pela
previsão.

Quadro de recebimentos projetados da Coulso

Item Ago Set

Vendas previstas $ 100 $ 200
20% Vendas à vista (20%) $ 20 $ 40
Recebim entos de contas a receber

• O saldo excedente de $ 22.000 em outubro deve ser aplicado

em títulos de curto prazo. Os déficits em novembro e dezembro
precisam ser financiados.
 Lidando com a incerteza no orçamento de caixa
• Uma das maneiras de lidar com a incerteza na elaboração de
orçamentos de caixa é preparar vários deles com base em
diferentes cenários (exemplos: pessimista, mais provável,
otimista).
• Com base nessa faixa de fluxos de caixa, o administrador
financeiro pode determinar o volume de financiamento
necessário para cobrir a situação mais desfavorável.
• Esse método também dá uma idéia do risco associado às
alternativas.
• Um exemplo desse tipo de “análise de sensibilidade” para a
Coulson Industries é apresentado no slide seguinte.
Lidando com a incerteza no orçamento de caixa