PARECER TÉCNICO
DE AVALIAÇÃO MERCADOLOGICA
Conforme Lei nº 6530/78, Resolução COFECI nº 1066/07 e Ato Normativo COFECI nº 001/11.
Imóvel Avaliando: Rua Gilardi Pacheco Guimarães esquina com a Rua
Oito
Finalidade do Parecer: Determinação do valor mercadológico de venda
Interessado: Sr. Wilson Alves Pinheiro
Davi Lobo Lanes de Araújo
Avaliador: CRECI 51665/MG
Vista do Imóvel Avaliando
PTAM 001/2024 PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLOGICA
Sumário
PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLOGICA 1
SUMÁRIO 2
1. SOLICITANTE 3
2. FINALIDADE 3
3. NUMERO DESTE PARECER (PTAM) 3
4. DA COMPETÊNCIA 3
5. PARTES DA ABNT/NBR 4
6. ABREVIATURAS 4
7. IMÓVEL AVALIANDO 5
8. VISTORIA 5
9. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL 6
9.1. REGISTRO FOTOGRÁFIO DO IMÓVEL AVALIANDO 8
10. CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO 13
11. MAPA DE LOCALIZAÇÃO 14
12. VISTA AÉREA 14
13. METODOLOGIA UTILIZADA 15
14. CONCLUSÃO 21
15. ANEXOS 22
15.1. CURRÍCULO DO CORRETOR DE IMÓVEIS EMISSOR DESTE PARECER 22
15.2. TABELA DE VIDA ÚTIL DE IMÓVEIS 23
15.3. TABELA DE ESTADOS DE CONSERVAÇÃO 24
15.4. TABELA DE ROSS-HEIDECKE 25
15.5. MATRÍCULA DO IMÓVEL 26
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PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLOGICA PTAM 001/2024
1. SOLICITANTE
Sr. Wilson Alves Pinheiro, inscrito no CPF sob o nº 730.133.406-06, residente e domiciliado à
Av. Itatiaia nº 190 – Bairro Vila Osanã - Governador Valadares - MG
2. FINALIDADE
Este Parecer Técnico tem por finalidade determinar o valor de mercado para VENDA dos imóveis situados à
Rua Gilardi Pacheco Guimarães esquina com a Rua Oito no bairro Planalto, de propriedade de
Mauricio Ribeiro Prates, inscrito no CPF sob o número 669.401.846-00,, imóvel este descrito
nos termos da inscrição municipal de número: 10.173.0030.000 na prefeitura de Governador
Valadares-MG
3. NUMERO DESTE PARECER (PTAM)
PTAM – 001/2024
.
4. DA COMPETÊNCIA
Este parecer está em conformidade com a Lei 6530, de 12 de maio de 1978 (D.O.U. de
15/05/1978), que regulamenta a profissão de Corretor de Imóveis, em atenção ao disposto
em seu artigo 3º, o qual versa que “Compete ao Corretor de Imóveis exercer a
intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar
quanto à comercialização imobiliária”.
Em adição, a elaboração deste parecer respeita a Resoluções do COFECI - Conselho Federal
de Corretores de Imóveis nº 1066, de 22 de novembro de 2007 (D.O.U. de 29/11/2007), que
estabelece nova regulamentação para a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação
Mercadológica, em atenção ao seu artigo 4º, o qual versa que “Entende-se por Parecer
Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM - o documento elaborado por Corretor de
Imóveis no qual é apresentada, com base em critérios técnicos, análise de mercado com
vistas à determinação do valor de comercialização de um imóvel, judicial ou extra-
judicialmente”, e artigos sucessivos, os quais apresentam os requisitos do PTAM,
destacando- se o artigo 6º, o qual versa que “A elaboração de Parecer Técnico de Avaliação
Mercadológica é permitida a todo Corretor de Imóveis, pessoa física, regularmente inscrito
em Conselho Regional de Corretores de Imóveis”.
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5. Partes da ABNT/NBR
A ABNT/NBR 14653 é constituída pelas seguintes partes, sob o título geral "Avaliações de
Bens”.
Parte 1: Procedimentos gerais;
Parte 2: Imóveis urbanos;
Parte 3: Imóveis rurais;
Parte 4: Empreendimentos;
Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações de bens industriais em geral;
Parte 6: Recursos naturais e ambientais;
Parte 7: Patrimônio histórico.
A NBR 14653-1 desempenha o papel de guia, indicando os procedimentos gerais para as
demais partes e, seguindo as orientações da Resolução COFECI 1.066/07, foi tomada em
consideração em conjunto com a NBR 14653-2, NBR 14653-3 e NBR 146534.
6. Abreviaturas
A. T. T -Área Total do Terreno
A. T.C -Área Total construída
A.C -Idade aparente da construção
ABNT -Associação Brasileira de Normas Técnicas
Art. – Artigo
AT -Área do terreno
C.M2 -Custo por metro quadrado
CNAI -Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários
CRECI-SP -Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo
DTC – Depreciação por Tempo de Construção
IA -Imóvel em Avaliação
IPTU -Imposto predial, territorial e urbano.
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M2 -Metro quadrado
MG -Média geral
NBR -Normas Brasileiras
PTAM - Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica
R – Referenciais
R. F. D -Resultado do fator de depreciação.
TG -Total Geral
V. G.V ou V. G.L -Valor global da venda ou locação
V.L -Valor da locação
V.M -Valor médio
V.V -Valor de venda
7. IMÓVEL AVALIANDO
O imóvel objeto deste PTAM, de propriedade de Mauricio Ribeiro Prates, está localizado à
Av. Gil Pacheco De Magalhaes 694 - Planalto - Governador Valadares - MG CEP: 35054000
‘’O imóvel avaliando, é composto de 2 apartamentos de padrão economico.
Um dos apartamentos é composto de 2 quartos, sala, cozinha, banheiro social, e área de serviço.
O segundo apartamento é composto por 3 quartos, sala, cozinha e área de serviço.
Ainda compõe todo o imóvel, um ponto comercial de aproximadamente 220m², sem reboco, piso
em cimento grosso, um pequeno escritorio, banheiro, que atualmente abriga uma serralheria.
Imóvel de esquina, onde o ponto comercial está cituado à Av. Gil Pacheco De Magalhaes 694 -
Planalto - Governador Valadares - MG CEP: 35054000
Os apartamentos possuem o endereço da Rua Oito.
Os 3 imóveis não possuem regularização junto à prefeitura, quando consultado, documento BCI
apresenta apenas a área do terreno’’
8. VISTORIA
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O imóvel foi vistoriado "in Loco" por este subscritor no dia 20/02/2024 no período da tarde
sendo conferida a idade da construção que é de aproximadamente 20 anos, analisado o
estado de conservação, as avarias, as benfeitorias e a qualidade do material utilizado em sua
edificação.
9. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
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Sobre o Terreno Sobre a Edificação
Frente 24,20m Posição em relação à rua mesmo nível
Orientação Quantidade de torres/blocos 1
cardeal Leste Quantidade de andares 2
Profundidade 16,69m Quantidade de unidades 3
Topologia Aclive Quantidade de subsolos 0
Esquina Idade Não foi possivel
Posição indicar com
precisão
Idade aparente Aproximadamente
20 Anos
Aspecto geral Padrão economico
Cimento aparente
Revestimento da fachada
Esquadria porta Metalon
Esquadria janelas Metalon
Quantidade de elevadores sociais 0
Quantidade de elevadores de
serviço 0
Entrada social de pedestre 1
Entrada de serviço 0
Entrada de veículo 0
Entrada de visitante 0
Entrada veicular de serviço 0
Portaria 0
Interfone 0
Piscina 0
Salão de festas 0
Sala de jogos 0
Cinema 0
Quadra 0
Sauna úmida 0
sauna seca 0
Jardim 0
Churrasqueira 0
Sala de Internet Não tem
Sala de reunião/curso Não tem
Auditória Não tem
Pista de cooper Não tem
Bicicletário Não tem
Adegada Não tem
Hidrômetro
São apresentadas em tabelas a seguir as características individual
que descrevem o imóvel Sim
avaliando.
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Sobre a unidade em avaliação
Orientação das janelas principais Sul e Norte
9.1. REGISTRO FOTOGRÁFIO DO IMÓVEL AVALIANDO
VISTA GERAL DO IMÓVEL
10. Características da Região
O imóvel avaliando está localizado à AV GIL PACHECO DE MAGALHAES 694, esquina, local
que apresenta as características apresentadas na seguinte tabela.
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Sobre a Região
Zoneamento: Subzona 03
Principal Avenida: AV GIL PACHECO DE MAGALHAES 694
Elementos valorizantes nas proximidades (raio de 1mil metros)
Localizado em avenida de escoamento entre Rua Sete de Setembro
e BR-16
Cooperativa Vale do Rio Doce
Infraestrutura e serviços públicos
Rua pavimentada
Rede de telefonia
Rede de eletricidade
Rede de TV a cabo
Rede de Internet
Rede de água e esgoto
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11. MAPA DE LOCALIZAÇÃO
12. VISTA AÉREA
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13. METODOLOGIA UTILIZADA
Em conformidade com a Resolução COFECI 1066/07, o anexo IV do Ato Normativo 001/2011
do COFECI e considerando o item 8.2.1 da ABNT/NBR 14653, para a elaboração deste
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e a realização da avaliação do imóvel objeto
deste parecer, utilizou-se o “Método Comparativo Direto de Dados de Mercado”.
Pelo método aplicado, foi levada em consideração as diversas tendências e flutuações do
Mercado Imobiliário, identificando-se imóveis que tenham elementos com atributos
comparáveis, chamados imóveis referenciais, para compará-los com o imóvel em avaliação.
A partir da ponderação dos dados obtidos, foi possível determinar o valor do bem imóvel.
É nesse contexto que este método se apresenta como o mais recomendado e utilizado para
a avaliação de valor de imóveis.
14. CONCLUSÃO
Com base em pesquisa de imóveis com elementos e características comparáveis e por meio
do tratamento técnico e ponderações dos seus atributos, utilizando o Método Comparativo
Direto de Dados de Mercado e aplicadas as devidas técnicas de homogeneização que
permitem a determinação do valor levando em consideração as diversas tendências e
flutuações específicas do Mercado Imobiliário, a despeito de outros ramos da economia,
conclui-se o quanto segue acerca do Valor de Mercado do imóvel objeto deste Parecer
Técnico de Avaliação Mercadológica.
VALOR DO IMÓVEL AVALIADO: R$ 525.000,00
(quinhentos e vinte e cinco mil reais).
Por tratar-se de um Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica expedida comercial que se
louva em informações obtidas junto ao mercado imobiliário, considerando imóveis com
características e localização sócia econômica semelhante, deve-se prever uma possível
variação de até 5% nos valores acima expressos (-5% a + 5%), diante dos interesses inerentes
do próprio mercado e de seu proprietário.
Agradecemos a oportunidade de preparar e apresentar este trabalho, nos colocando à
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disposição de V.Sa. para quaisquer esclarecimentos que se façam necessário.
Atenciosamente
DAVI LOBO LANES DE ARAÚJO
CRECI 51661-MG
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