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Trabalho

Vistoria
Cautelar de
Vizinhança
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VISTORIA CAUTELAR DE VIZINHANÇA

1. INTRODUÇÃO

O presente Laudo de Vistoria Cautelar de Vizinhança foi solicitado pelo

xxx, em atendimento ao disposto nas Normas NBR 12722 (ABNT, 1992) em
seu item 4.1.10 Vistoria preliminar, subitem 4.1.10.1,

Toda vez que for necessário resguardar interesses às propriedades

vizinhas à obra (ou ao logradouro público) a ser executada, seja em virtude do
tipo das fundações a executar, das escavações, aterros, sistemas de
escoramento e estabilização, rebaixamento de lençol d’água, serviços
provisórios ou definitivos a realizar, deve ser feita por profissional especializado
habilitado uma vistoria […].

Este trabalho caracteriza-se pela inspeção predial como um “Check-up”

da edificação, tendo como escopo um diagnóstico geral, identificando as
anomalias construtivas e falhas de manutenção – com a análise do risco
oferecido aos usuários, ao meio ambiente e ao patrimônio – que interferem e
prejudicam a saúde e habitabilidade, frente ao desempenho dos sistemas
construtivos e elementos vistoriados da edificação, especialmente a estrutura,
vedações, revestimentos, acabamentos e instalações elétricas e
hidrossanitárias e para fins de parâmetro diante de execução de
empreendimentos vizinhos.

Neste contexto, a ANOMALIA representa a irregularidade relativa à

construção e suas instalações, enquanto que a FALHA diz respeito à
manutenção.
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2. CONSIDERAÇÕES INICIAIS

As definições apresentadas podem ser complementadas por outras

contidas no Glossário de Terminologia do IBAPE/SP. O Dicionário é de uso
genérico.

ANOMALIA Irregularidade, anormalidade, exceção à regra.

ÁREA DE INFLUÊNCIA DO CANTEIRO DE OBRA – Perímetro dentro do qual

estão contidos os imóveis que, por orientação de profissional competente e por
definição do Contratante, serão vistoriados e descritos no laudo.

CONFORMIDADE - Atendimento a padrões estabelecidos, tais como: projetos

e memoriais descritivos; procedimentos executivos e de qualidade; boletins
técnicos de produtos e procedimentos; dados de fabricantes de produtos /
sistema / equipamentos / máquinas; normas técnicas.

DANO - Ofensa ou diminuição do patrimônio material de alguém.

DECREPITUDE - Depreciação de um bem pela idade, no decorrer da sua vida

útil, em consequência de sua utilização, desgaste e manutenção normal.

DEFEITO - Anomalia que pode causar danos efetivos ou representar ameaça

potencial de afetar a saúde ou à segurança do dono ou consumidor, decorrente
de falhas do projeto ou execução de um produto ou serviço, ou ainda, de
informação incorreta ou inadequada de sua utilização ou manutenção.

DEGRADAÇÃO - Desgaste dos componentes e sistemas das edificações em

decorrência do efeito do transcurso do tempo, uso e interferências do meio.

DETERIORAÇÃO - Perda precoce de desempenho de elemento ou sistema

construtivo.

ESTADO DE CONSERVAÇÃO – Situação física de um bem em decorrência de

sua idade e condições de manutenção.

FALHA - Anomalia caracterizada pela perda precoce de desempenho de

elementos e sistemas construtivos com origem na Manutenção, Operação e
Uso.
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IDADE ESTIMADA – Idade atribuída ao bem considerando sua utilização,

estado de conservação, partido arquitetônico e outras características
relevantes.

NÍVEL DA VISTORIA – Característica que define a complexidade, o

detalhamento e a abrangência do trabalho.

PADRÃO CONSTRUTIVO – Qualidade das benfeitorias em função das

especificações dos projetos, materiais e mão de obra efetivamente utilizados
na construção.

TIPOLOGIA – Classificação baseada nas características arquitetônicas do

imóvel vistoriado e nas definições contidas nos Estudos de Edificações de
Imóveis Urbanos de São Paulo.

USO – Finalidade da utilização do imóvel (residencial, comercial, industrial e

outras).

VÍCIO – Anomalias que afetam o desempenho de produto ou serviços, ou os

tornam inadequados aos fins a que se destinam, causando transtorno ou
prejuízos materiais ou financeiros a outrem. Podem decorrer de falha de
projeto, ou da execução, ou ainda da informação defeituosa sobre sua
utilização ou manutenção.

VISTORIA DE VIZINHANÇA – Constatação mediante exame circunstanciado

dos imóveis localizados na área de abrangência de um canteiro de obra com o
propósito de caracterizar tipologia, estado de conservação, padrão construtivo,
idade estimada e eventuais anomalias e falhas, ou outras características
importantes, constatadas nas edificações e demais benfeitorias.

VISTORIA – Constatação de um fato, mediante exame circunstanciado e

descrição minuciosa dos elementos que o constituem, sem a indagação das
causas que o motivaram.
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2.2. OBJETO DA INSPEÇÃO

Descrição e Ficha Técnica da Edificação Principal

O Residencial xxx foi construído entre 2013 e 2015, portanto com

aproximadamente 2 a 3 anos de uso sendo uma edificação residencial
multifamiliar constituída por 60 apartamentos, localizados em 10 pavimentos
tipos com 6 unidades em cada pavimento e mais 4 pavimentos de garagens,
totalizando 14 pavimentos.

A edificação apresenta as seguintes características construtivas:

estrutura de concreto armado sobre fundações em sapatas isoladas, elevações
em alvenaria de tijolos furados rebocados, cobertura em laje de concreto
armado com telhamento de fibrocimento, esquadrias metálicas de alumínio,
pavimentação das garagens em piso de concreto polido e áreas comuns em
piso cerâmico, e instalações prediais próprias para a finalidade e tipo edilício. O
passeio frontal apresenta pavimentação em PAV´s e laterais e fundos em
terreno natural.

Figura 1. Localização do Terreno a ser realizado laudo.

2.3. Realização do Laudo

Responsáveis Técnicos

xxx
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2.4. Data das Vistorias

As vistorias técnicas nas dependências da edificação denominada

Residencial xxx de propriedade do Contratante foram realizadas nos dias 14 de
Setembro de 2018 no período da tarde.

2.5. Metodologia

A inspeção predial para fins de Vistoria de Vizinhança está baseada no

“check-up” da edificação, que tem como resultado a análise técnica do fato ou
da condição relativa à habitabilidade, mediante a verificação “in loco” de cada
sistema construtivo, estando a mesma voltada para o enfoque da segurança e
da manutenção predial, de acordo com as diretrizes da Norma de Inspeção
Predial do IBAPE– 2009 e da Norma de Manutenção em Edificações - NBR
5674, da ABNT.

A inspeção procede ao diagnóstico das anomalias construtivas e falhas

de manutenção que interferem e prejudicam o estado de utilização do prédio e
suas instalações, tendo como objetivo verificar os aspectos de desempenho,
vida útil, utilização e segurança que tenham interface direta com os usuários.

Nota: Não foram realizados testes, medições ou ensaios por ocasião das
vistorias, consoante o nível de inspeção estabelecido como escopo para este
trabalho.

2.6. Nível da Inspeção

Esta inspeção é classificada como “Inspeção de Nível 1”, representada

por análise expedita dos fatos e sistemas construtivos vistoriados, com a
identificação de suas anomalias e falhas aparentes.

Caracteriza-se pela verificação isolada ou combinada das condições

técnicas de uso e de manutenção do sistema da edificação, de acordo com a
Norma de Inspeção Predial do IBAPE, respeitado o nível de inspeção adotado,
com a classificação das deficiências encontradas quanto ao grau de risco que
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representa em relação à segurança dos usuários, à habitabilidade e à

conservação do patrimônio edificado.

2.7. Grau de Risco

Conforme a referida Norma de Inspeção Predial do IBAPE, as anomalias

e falhas são classificadas em três diferentes graus de recuperação,
considerando o impacto do risco oferecido aos usuários, ao meio ambiente e
ao patrimônio.

• GRAU DE RISCO CRÍTICO – IMPACTO IRRECUPERÁVEL – é aquele

que provoca danos contra a saúde e segurança das pessoas e meio ambiente,
com perda excessiva de desempenho e funcionalidade, causando possíveis
paralisações, aumento excessivo de custo, comprometimento sensível de vida
útil e desvalorização imobiliária acentuada.

• GRAU DE RISCO REGULAR – IMPACTO PARCIALMENTE

RECUPERÁVEL – é aquele que provoca a perda parcial de desempenho e
funcionalidade da edificação, sem prejuízo à operação direta de sistemas,
deterioração precoce e desvalorização em níveis aceitáveis.

• GRAU DE RISCO MÍNIMO – IMPACTO RECUPERÁVEL – é aquele

causado por pequenas perdas de desempenho e funcionalidade,
principalmente quanto à estética ou atividade programável e planejada, sem
incidência ou sem a probabilidade de ocorrência dos riscos relativos aos
impactos irrecuperáveis e parcialmente recuperáveis, além de baixo ou
nenhum comprometimento do valor imobiliário.

3. OBJETO DA INSPEÇÃO

3.1. Descrição e Ficha Técnica da Edificação Principal

O Residencial Donatello foi construído entre 2013 e 2015, portanto com

aproximadamente 2 a 3 anos de uso sendo uma edificação residencial
multifamiliar constituída por 60 apartamentos, localizados em 10 pavimentos
tipos com 6 unidades em cada pavimento e mais 4 pavimentos de garagens,
totalizando 14 pavimentos.
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A edificação apresenta as seguintes características construtivas:

estrutura de concreto armado sobre fundações em sapatas isoladas, elevações
em alvenaria de tijolos furados rebocados, cobertura em laje de concreto
armado com telhamento de fibrocimento, esquadrias metálicas de alumínio,
pavimentação das garagens em piso de concreto polido e áreas comuns em
piso cerâmico, e instalações prediais próprias para a finalidade e tipo edilício. O
passeio frontal apresenta pavimentação em PAV´s e laterais e fundos em
terreno natural.

• Nome Oficial: xxx.

• Endereço: xxx

• Capacidade da Edificação: 60 unidades habitacionais.

• Manutenção: Em garantia e realização pelo Condomínio.

• Índice Estimado de Ocupação das Unidades: 70%.

• Padrão construtivo da edificação: Baixo / Popular.

3.1.1. Obras em Andamento

Não existem obra em andamento no momento da vistoria na edificação.

3.1.2. Documentação Analisada

Não foi disponibilizada nenhum documento de projeto ou construtivo da

edificação em principal em questão.

3.1.3. Sistemas construtivos inspecionados

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Os seguintes sistemas construtivos do Residencial xxx foram

inspecionados em seus elementos aparentes, considerando a documentação e
acessos fornecidos.

• Estruturas de Concreto Armado: Pilares, Lajes e Vigas;

• Vedação e Alvenarias – Revestimentos e Fachadas;

• Instalações Elétricas – Entrada de Energia e instalações internas.

• Instalações Hidrossanitárias – Reservatórios, Sanitários e Redes de

Esgoto;

Os sistemas são relatados genericamente, seguindo-se a descrição e

localização das anomalias e falhas detectadas, com a classificação do grau de
risco atribuído ao sistema na conclusão do trabalho, excluída a criticidade das
obras em andamento e/ou paralisadas, se o caso for.

3.1.4. Registro Fotográfico

O registro fotográfico está disposto através da imagem e legenda auto

explicativa, e assinalado por uma seta vermelha quanto a indicação pontual ou
agravante. Busca-se fazer uma identificação geral para o posterior
apontamento.

Figura 3. Situação Residencial xxx

Figura 6. Detalhe 2 da divisa Leste com baldrame aparente. Não foram verificados a
profundidade das fundações de divisa.
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Figura 8. Casa de bombas, fossa, filtro e reservatórios situados na divisa do terreno a ser edificado

Figura 9. ANOMALIA: Abrigo de entrada de energia com reparo executado diante de provável
fissura por falha na amaração da alvenaria com a laje.

Figura 12. ANOMALIA: Fachada apresenta correções em janelas aparentemente substituidas e

fissuras por falha na execução de encunhamento. Aparente sistema de vergas e contravergas
ineficiente ou inexistente.
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Figura 13. ANOMALIA: Hall de entrada apresenta fissuras horizontais na paredes.

Figura 14. Imagem de situação Garagem G4.

Figura 15. ANOMALIA: Fissuras na laje do estacionamento.

Figura 16. ANOMALIA: Fissuras na laje de fechamento da Fossa e filtro.

Figura 17. ANOMALIA: Saída do filtro recebeu reparos para vedação e reservatórios inferiores
situados acerca da divisa da futura edificação.

Figura 18. ANOMALIA: Fissuras na interação de blocos e concreto armado e entre fiadas de
blocos situado no abrigo do reservatório.

Figura 19. ANOMALIA: Fissuras por falha de argamassamento vertical entre blocos.

Figura 20. ANOMALIA: Fissuras na rampa da garagem acesso do G3 ao G2.

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Figura 21. ANOMALIA: Fissuras nas sacadas normal a fiada dos tijolos de assentamento.

Figura 22. ANOMALIA: Fissura no piso da rampa do estacionamento.

Figura 21. ANOMALIA: Fissura devido a Anomalia de Contra Verga.

Figura 22. ANOMALIA: Fissura parece se repetir devido a Anomalia de Contra Verga.

Figura 23. ANOMALIA: Fissura normal a fiada entre laje de piso e alvenaria de vedação.

Figura 24. ANOMALIA: Dreno do sistema de gás obstruído e em cota mais alta que piso.
Ineficiente como sistema de ventilação e escoamento de gás diante de vazamento,
apresentando portanto um GRAU DE RISCO CRÍTICO.

Figura 25. ANOMALIA: Fissura devido a possível falha de encunhamento.

Figura 26. ANOMALIA: Fissura na parede de entrada.12

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4. CONCLUSÃO

Diante das não conformidades técnicas construtivas e da falta de

desempenho dos sistemas vistoriados no Residencial xxx, e frente às suas
condições de habitabilidade e funcional, bem como o programa de manutenção
periódica, classifica-se a edificação, de uma maneira global, como de GRAU
DE RISCO MÍNIMO, tendo em vista o impacto de desempenho tecnicamente
recuperável para a finalidade de utilização a que se destina, sendo necessário
adequar seu plano de manutenção para sanar as irregularidades apontadas no
laudo de inspeção.

Nota: Possíveis apontamentos como GRAU DE RISCO CRÍTICO,

devem ser atendidas imediatamente ao tomar conhecimento deste. Eventuais
apontamentos CRÍTICOS podem não interferir na atribuição ao grau global
concluído na inspeção.

ENCERRAMENTO

Este Laudo Técnico de Vistoria Cautelar de Vizinhança é composto por

26 folhas impressas e foi elaborado pelos Engenheiros (a) Civis xxx

Bento Gonçalves, 09 de Outubro de 2018.

ART Número
0000003
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Declaro ser verdadeiras as infirmações acima De acordo

Local e Data