Comercial - Resumos

D.
Comercial
Direito comercial
"Sistema jurídico que disciplina de modo especial os atos de comércio e
comerciantes" - Coutinho Abreu
"Direito comercial como um corpo de normas, conceitos e princípios jurídicos que,
no domínio do direito privado, regem os factos e as relações jurídicas comerciais."
Características do direito comercial: (1) ramo do direito privado e (2) ter uma
aplicabilidade especial
Não existe um conceito unitário de direito mercantil/comercial: será um direito dos

atos de comércio, dos comerciantes ou das empresas?
Antes de mais, tendo em conta que a maior preocupação do Código Comercial é a
regulação dos atos dos comerciantes (13º a 18º Cód. Comercial) e que, o grosso dos
atos de comércio (1º C.Com) é praticado por comerciantes, concluímos que o direito
mercantil é, fundamentalmente, direito privado, embora seja considerado especial,
pois contém regras diferentes das do direito comum (civil), aplicável somente a
certos sujeitos, objetos ou relações, mas sem excluir a aplicabilidade do direito civil
enquanto direito comum e subsidiário.
Deste modo, o direito comercial disciplina atos de comércio e comerciantes. Mas os
respetivos conceitos jurídicos e económicos não são coincidentes.
Assim, para nós, Direito Comercial é um ramo do direito privado que de modo
especial e no domínio do direito privado rege os atos de comércio, os comerciantes
entre si, e os factos e relações jurídicas daqueles resultantes.
Evolução Histórica do D. Comercial

A história do Direito Comercial divide-se em duas grandes correntes: subjetivista e
objetivista
O direito comercial, que constitui o direito destinado a regular a atividade mercantil,

é um direito autónomo do direito comum, tendo surgido no séc XII, na Europa
Ocidental. Importa mencionar o facto de que já existem regras de direito comercial
nesta antiguidade.
O direito comercial surge na idade média porque nesta época o Estado era muito
debilitado e exercia pouca influência na sociedade. Por este motivo, os comerciantes
organizaram-se. Assim, surgem as corporação medievais de artes e ofício, também
conhecidas como corporações mercantis.
COMERCIAL JOANA BESSA 1

Os comerciantes criaram um direito próprio, o direito dos comerciantes, que regula
precisamente as organizações de comerciantes. O direito mercantil disciplina o
modo da atividade, definindo horários de trabalho e proibindo o trabalho noturno,
regras sobre a concorrência (proibindo-a), regras sobre as matérias primas, bem
como regras sobre a qualidade dos produtos.
Estas visam garantir a lealdade na concorrência.
O direito comercial começou por adotar uma perspetiva subjetivista - nasceu no séc.
XII, época medieval, nas cidades italianas - Direito não com origem estatal mas sim
como um "direito de classes", de cariz subjetivista formado à custa dos costumes
dos comerciantes, dos estatutos das corporações dos mercadores: um direito criado
pelos mercadores para regular as suas atividades profissionais e por eles aplicado.
Com o marco na Idade Média, notou-se que as corporações de comerciantes

começaram a criar certas regras para autorregular os comerciantes, por sentirem tal
necessidade. Assim era o Direito Comercial o direito daqueles que se qualificavam
como comerciantes (critério do sujeito); pelo que, por ser esta regulação dependente
de tal qualificação enquanto comerciantes, diz-se que esta corrente é subjetiva
Rutura ao subjetivismo com o Código Comercial de 1807: é neste código que

aparece a perspetiva objetivista apoiada nos ideais da Revolução Francesa
(Igualdade e Liberdade) que não eram compagináveis com um direito de classe -
marca o início da etapa contemporânea na evolução do Direito Comercial.
Objetivista: para eles, a figura do sujeito deixou de desempenhar um papel

determinante na identificação das relações jurídicas que deveriam de ser
qualificadas como comerciais. Assim, importa aos objetivista a qualidade do ato
como sendo comercial dotado de características e traços comerciais.
O Código Português
O nosso código adota a posição objetivista e subjetivista, tendo, portanto, um
sistema misto:
Sistema Objetivo - Art. 1º e 2º
Art. 1º
"Objeto da lei comercial
A lei comercial rege os atos de comércio sejam ou não comerciantes as pessoas que
nela intervém." -> conceção objetivista
Art. 2º

" Serão considerados atos de comércio todos aqueles que se acharem especialmente
regulados neste Código, e, além deles, todos os contratos e obrigações dos
comerciantes, que não forem de natureza exclusivamente civil, se o contrário do
próprio ato não resultar" -> conceção subjetivista
Em Portugal, o direito comercial tem várias vertentes (sistema misto). Dirige-se
tanto aos atos de comércio como aos comerciantes:
Atos de comércio / Atos comerciais
O nosso código comercial divide-se em dois momentos: um de inspiração
objetivista e outro de inspiração subjetivista.
Art. 2º - "Serão considerados atos de comércio todos aqueles que se acharem
especialmente regulados neste código, e, além deles, todos os contratos e obrigações
dos comerciantes, que não forem de natureza exclusivamente civil, se o contrário do
próprio ato não resultar"
____ - sistema objetivista - acresce a esta vertente objetivista que são empresas
todas aquelas elencadas no art. 230º Ccom e por força do art. 2º/1 Ccom todos os
atos levados a cabo por essas mesmas empresas serão também comerciais
____ - sistema subjetivista
Requisitos para que um ato mercantil seja considerado como subjetivamente
comercial
1. A qualidade de comerciante : recuperamos o elemento de sujeito para que seja
decisivo (influencia subjetivista). No fundo, esta exigência da norma importa que
saibamos quem, no direito português, pode ser qualificado como comerciante – 13º/
1: aqueles que tendo capacidade, se dediquem de forma reiterada á pratica de atos
de comércio fazendo disso a sua profissão.
Na interpretação da norma, o código refere-se á capacidade de exercício /
gozo que é uma medida qualitativa que todos adquirem excluindo-se apenas
aqueles cujo código prevê. Sendo incapazes, por exemplo, os menores
(embora, a sua incapacidade seja suscetível de ser suprida com os
mecanismos de representação e assistência).
A prática reiterada de qualquer comércio também não é o bastante para que o
sujeito seja conotado como comerciante, uma vez que, os atos de comércio
subjetivos só podem ser praticados por comerciantes, não sendo os atos
reiterados que lhe vão atribuir essa qualidade, sendo necessário, antes dessa
prática, a qualidade de comerciante. Como é lógico, se o ato é comerciante,

terá que se destinar, maioritariamente á obtenção de lucro; nem que seja um
investimento ou despesa que preveja para o futuro, lucro.
Todos os atos objetivos de comércio, o são porque preenchem a primeira
parte do art. 2º; contudo, nem todos têm a mesma natureza porque a sua
sujeição ao direito comercial não tem a mesma natureza. Ex: qual será o ato
que por excelência revela a atividade comercial: compra para revenda (cv
comercial) e portanto não faz sentido pensar no sistema normativo comercial
que não considera o ato de revenda como comercial; ao passo que, se chame
a estes atos, atos substantivos de comércios.
1. Não podendo ter natureza exclusivamente civil – este requisito tem que ser
aferido em abstrato; para a averiguação deste requisito não nos interessa averiguar
qual o ato e as circunstâncias; apenas o tipo negocial a que se reporta o ato negocial
em causa. Se, individualizado o tipo negocial em causa constatarmos que este tem
natureza pessoal, podemos concluir que tem natureza civil e este requisito não se
verifica; não sendo comercial. A ideia é a de que os atos com exclusividade civil,
não têm a exclusividade de se comercializarem.
2. Se o contrário do próprio ato não resultar - Se do próprio ato resulta uma
conexão com um ato comercial. Se do próprio ato resultar a não conexão com o ato
comercial, o ato não poderá ser caracterizado como subjetivamente mercantil. Quer
isto dizer que, num caso concreto e em termos práticos, não consegue a contra-
parte, na ignorância, perceber que o ato não visa fins comerciais, ou seja, o
declaratário que negoceia com o comerciante supõe que todos os atos ali praticados
vão na sequência da atividade comercial exigida pelo comerciante.
Atos de Comércio Objetivos e Subjetivos

Conforme já explicado, os atos de comércio objetivos são aqueles atos que se
encontram estatuídos no Código Comercial em conformidade com o artigo 2º C.
Com; devendo verificar-se primeiramente se existe objetividade, dada a sua
primazia.
Caso tal não aconteça, iremos então analisar se o ato é subjetivoamente mercantil e
aí há comutatividade obrigatória de três pressupostos, nomeadamente: a pessoa
jurídica ser comerciante, a figura jurídica estudada não ser na globalidade (não nos
poderemos estar a referir a uma coisa genérica) , exclusivamente civil e a prática
examinada estar interligada com a atividade comercial (que será obviamente
objetiva, já que terá que estar preceituada) que o comerciante desenvolve.
Exemplos de atos de comércio objetivos

• Fiança (101º)
• Empresas (230º)
• Mandato (231º)
• Conta Corrente (344º)
• Operações de banco (362º)
• Transporte (366º)
• Empréstimo (394º)
• Penhor (397º)
• Depósito (403º)
• Depósito de géneros e mercadorias nos armazéns gerais (408º)
• Compra e venda (463º)
• Reporte (477º)
• Escambo ou troca (480º)
• Aluguer (481º e 482º)
• Transmissão e reforma de título de crédito mercantil (483º e 484º)
• Atos relativos ao comércio marítimo
Atos de comércio subjetivos: segunda parte art. 2º
Atos de comércio Autónomos e Acessórios
Atos de comércio Autónomos - os qualificados como mercantis por si mesmos,

independentemente de ligações a outros atos ou atividades comerciais ex: compra
para venda
Atos de comércio acessórios - são considerados atos de comércio acessórios os que

devem a sua comercialidade ao facto de se ligarem ou conexionarem a atos
mercantis ex: penhor, fiança, mandato, etc..
Atos formalmente comerciais e substancialmente comerciais
Atos formalmente comerciais

• São os esquemas negociais que, utilizáveis por comerciantes ou não comerciantes,
quer para a realização de operações comerciais, quer para a realização de operações
económicas que não são atos de comércio nem se inserem na atividade comercial,
estão contudo especialmente regulados na lei mercantil, merecendo então
qualificação como atos de comércio.
Por exemplo: A, não comerciante, vende o seu automóvel a B, também não
comerciante, destinando-se a viatura ao uso pelo comprador (compra e venda não
comercial 464º CCom). Suponha-se ainda que o preço não é logo pago e as partes
convencionam a emissão de uma letra de câmbio, sacada por A e aceite por B.
Estes negócios cambiários (saque e aceite), como previstos na lei mercantil, são

atos de comércio, apesar da sua comercialidade ser apenas formal, uma vez que o
uso da coisa pode nada ter a ver com comércio.
Atos substancialmente comerciais
Opõe-se aos atos formalmente comerciais.
Atos Bilateralmente Comerciais e Atos Unilateralmente Comerciais
Atos Bilateralmente Comerciais

• Atos cuja comercialidade se verifica para ambas as partes.
Exemplo: A, produtora de automóveis, vende x automóveis ao seu concessionário B
(a venda é um ato de comércio, e a compra também, artigo 463º CCom). A celebra
com C, seguradora, um contrato de seguro relativo aos seus estabelecimentos
mercantis (pelos dois lados é um ato comercial). B, a fim de financiar a compra dos
carros, faz um pedido de empréstimo ao banco (tanto para um como para outro o
ato é comercial - 394º e 362º CCom)
Atos Unilateralmente Comerciais

• Atos cuja comercialidade se verifica só em relação a uma das partes.
Exemplo: E, professor, compra a B um automóvel para seu uso e da sua família (a
venda é objetivamente comercial - 463º/3 - e a compra é civil - 464º/1); E segura o
automóvel junto de C (o contrato é mercantil com respeito a C, mas não a E); E,
para pagar parte das prestações da viatura, faz um empréstimo com D (do lado de
D é um contrato comercial - 362º CCom - mas não do lado de E - 394ºCCom)
Assim, relativamente aos atos unilateralmente comerciais, e segundo o artigo
99ºCCom, estes serão regulados pela lei mercantil quanto a todos os contratantes.
A 1ª partes deste preceito ("embora o ato seja mercantil só em relação a uma das
partes será regulado pelas disposições da lei comercial quanto a todos os
contratantes") tem natureza imperativa; pelo que, não poderá ser afastada pela
vontade das partes.
COMERCIANTE
Art. 7º - capacidade para ser comerciante

Art. 13º - quem pode ser comerciante
Requisitos
1. Pessoa Singular - exigência da capacidade jurídica do comerciante (art. 13º).

Situações de incapacidade jurídica:
1.1. Menoridade (1889º CC)
1.2. Interdito (139º)
1.3. Inabilitado assistido por curador
1. Pessoas Coletivas (Art. 1º/2 do CSC)
2. Sujeitos não qualificáveis de ser comerciantes (art. 13º C. Com. R.230º)
3. Sujeitos legalmente inibidos da profissão de comércio (art. 14º Ccom.)
A mora do devedor nas obrigações pecuniárias

804º cc - a simples mora constitui o devedor na obrigações de reparar os danos
causados ao credor -> atraso culposo no cumprimento da prestação mas que ainda é
possível de ser cumprida no futuro
Em que momento se constitui em mora? Depois de ser interpelado; a menos que:

(Nº2)
A) se a obrigação tiver prazo certo
B) se a obrigação provier de facto ilícito
C) se o próprio devedor impedir a interpelação, considerando-se interpelado, neste
caso, na data em que normalmente o teria sido
Faculdade do credor - 808º cc
A mora do devedor no cumprimento de uma obrigação pecuniária implica a

obrigação de indemnizar o credor pelo incumprimento tempestivo -> aqui, entram
os JUROS
Os juros
Base legal:
DL 69/2013 - h ps://dre.pt/pesquisa/-/search/499541/details/maximized
Portaria 277/2013 - h ps://dre.pt/pesquisa/-/search/499511/details/maximized
Aviso nº 13486/2021 - h ps://dre.pt/web/guest/home/-/dre/167491792/details/
maximized?dreId=167491779
Portaria 291/03 8/4 - h ps://dre.pt/pesquisa/-/search/223663/details/maximized
Tipos de juros
• Legais: quando resultam da lei
• Convencionais: aqueles que são estabelecidos pelas partes
• Remuneratórios : juros compensatórios, no sentido de constituir uma
contraprestação onerosa pela cedência do capital

tt
tt
tt
tt
• Indemnizatória: como forma de reparar perdas e danos provocados pela mora em
cumprir a obrigação
A operação de crédito, traduz-se na cedência de disponibilidade efetiva de um bem,

retribuída por uma contraprestação futura: troca-se uma prestação presente por uma
prestação futura sendo várias as modalidades; com especial relevo para o mútuo e
venda a crédito.
Se acordo com o art.1142º, o contrato mútuo é o contrato pelo qual uma das partes
empresta à outra dinheiro ou outra coisa fungível, ficando a segunda obrigada a
restituir outro tanto do mesmo género e qualidade, sendo que as partes podem
convencionar o pagamento d euros como retribuição do mútuo; embora este se
presuma oneroso em caso de dúvida, dispõe o art. 1145 do cc. Ademais, o mútuo é
considerado mercantil ou comercial se tiver como finalidade a prática de atos de
comércio, não esquecendo que se ele for levado a cabo por instituições de crédito ou
bancos em geral será sempre considerado comercial - art. 2º ccom
A obrigação pecuniária de indemnização corresponde aos juros a contar do dia da
constituição da mora.
Os juros devidos, á priori, serão os juros legais (os que derivam da lei) a menos que:
a) antes da mora já seja devido um juro mais elevado; b) as partes tenham já
estipulado um juro moratório diferente do juro legal -> juros convencionados
estipulados por contrato
Juros civis e Juros mercantis
TAXA DE JURO REMUNERATÓRIO

DIREITO CIVIL -> aplicáveis quando nenhum outro juro é convencionado entre as
partes
Não há nenhum diploma que nos indique qual é a taxa remuneratória do direito
comercial; ao passo que, recorremos á portaria 277 para atender á taxa de juro
supletiva.
A taxa de juro legal está determinada na Portaria de 277/2013 segundo o art. 559º/1
do cc, ou seja, 4%. Contudo, pode ser estabelecido um juro superior se, estipulado
por escrito - juro convencionado - que não poderá exceder os limites legais sob pena
de serem dados como usuários - art. 282º r. 559º r. 1146º CC - NÃO pode exceder
7% a 9%
No caso de NÃO garantia real, como dita o art. 1146º / 1, os juros não podem ser
superiores a 4%+5% e; no caso de HAVER garantia real, não poderá chegar aos 7%
(4
%+3%) sob pena de; art. 1146º - a taxa de juros ser reduzida aos máximos (Nº3)
A questão é: no direito civil não há taxa supletiva remuneratório, sendo que, na sua
falta, não o há; apenas juro moratório (4%)

DIREITO COMERCIAL
No direito comercial, os juros remuneratórios podem chegar aos:
Com garantia real 8+3=11%
Sem garantia real 8+5=13%
Mora do devedor nas transações comerciais
TAXA DE JURO MORATÓRIA

Art. 102º/4 + 806º/2 CC quando as partes nada dizem - No domínio mercantil, há
sempre juros que terá que ser suple vamente: A taxa de juro moratória suple va
legal tem uma componente xa (7%)
Contudo a mesma também poderá ser convencionada nos limites da lei:
Com garan a real - 7+7=14
Sem garan a real - 7+9=16
Art. 1146º - o máximo dos juros sob pena de usura

806º/2 -os juros devidos são os juros legais, salvo se antes da mora for devido juro
mais elevado ou as partes houverem estabelecido um juro aplicável, diferente do
juro legal.
101º- solidariedade imperfeita porque tem o direito de regresso na integra
Qual a taxa de juro mais alta que as partes podem fixar? O n.º 2 remete, como visto,
para o art. 1146.º do CC.
Quando se trata de um ato civil, a taxa legal é de 4%. A taxa de remuneração do
capital pode ser de mais 3% (7%) se existir garantia real e de mais 5% (9%) se não
existir.
O n.º 2 permite que possa ser mais alta se estabelecida uma taxa de juro
sancionatória, a qual visa a penalização pela mora. Assim, atua a título de sanção
pela mora, sendo necessário especificar isso no contrato. Caso contrário, será de 7%
ou 9%. Assim, pode ser de mais 7% (11%) ou 9% (13%) acima dos 4%.
No caso do direito comercial, a taxa de remuneração de capital é de 7%. Pode
acrescer, em caso de mora, 3% (10%) ou 5% (12%), consoante exista ou não
garantia real.
À taxa de 7% pode acrescer, a título sancionatório, 7% (14%) ou 9% (17%),
consoante exista ou não garantia real.
E se estabelecerem taxa superior às referidas, como por exemplo 21% a título
sancionatório? Estabelece o n.º 3 do art. 1146.º que o valor é reduzido ao máximo
legal

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RESPONSABILIDADE POR DÍVIDAS
DÍVIDAS DO COMERCIANTE CASADO
h ps://www.isg.pt/2019/05/21/responsabilidade-dos-conjuges-por-dividas/
Aqui, importará analisar a comunicabilidade da dívida.

Dá-nos o art. 1691º a possibilidade da dívida ser comunicável entre os cônjuges na
medida em que ambos possam responder pela dívida contraída, neste caso, á luz de
práticas comerciais; para que se preveja os interesses dos credores como uma
garantia e maior facilidade de virem a ser ressarcidos.
Requisitos para ocorrer a comunicabilidade da dívida (1691º/d):

1. A dívida tenha sido contraída sem o consentimento do outro cônjuge
Deste pressuposto entendemos que será necessário que (1.1) o sujeito seja
qualificado como comerciante + (1.2) que a dívida tenha sido concretizada na
pendência do casamento, pese embora, se prolongue para o futuro + (1.3) que
não tenha havido consentimento do outro cônjuge.
2. Que a dívida tenha sido contraída em proveito comum do casal
Temos proveito comum do casal quando ambos têm benefícios com a
contração da dívida contraída.
A regra é, portanto, a de que a atividade exercida pelo comerciante e o
proveito desse exercício é em benefício de ambos.
A al. D) do art. 1691º apresenta-se como uma presunção a favor do credor,
partindo do pressuposto de que a prova caberá ao cônjuge do devedor
comerciante para que não haja comunicabilidade da dívida.
3. Que entre os cônjuges vigore o regime de comunhão de bens, ou seja,
que NÃO vigore o da separação de bens.
4. Que as dívidas sejam contraídas no exercício do comércio:
Uma vez que as dívidas comerciais derivam de atos objetivamente ou
subjetivamente comerciais, será importante determinar se o aludido ato
caberá em matéria de direito civil ou direito mercantil; como tal, para que
seja mercantil é necessária a existência de uma conectividade á atividade
comercial - art- 15º

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Vai competir ao cônjuge do comerciante provar que a divida em causa não
está conectada com a atividade de comercio do comerciante. Sendo assim,
claramente temos um regime que é muito favorável á concessão do crédito e
á tutela dos credores. A consequência será nos termos do art. 1695º/1 pelas
dividas que são de ambos os cônjuges, não conseguindo o cônjuge
comerciante inverter o ónus de que a dívida não foi contraída em proveito
comum do casal e não no exercício do ato de comércio do comerciante,
respondem os bens do casal e solidariamente os bens próprios de cada um.
Ao cônjuge comerciante – tem que provar que não foi em proveito comum
do casal
A partir daí a lei presume que é em proveito comum do casal e que está
conectada com o exercício do comércio e o credor não terá que provar o
contrário.
Basta a prova de uma: proveito comum do casal ou não está conexionada
com o ato de comércio do comerciante -> afasta a presunção
Estabelecimento comercial e negociação do estabelecimento comercial
A empresa, no seu sentido objetivo, equivale ao estabelecimento comercial, que é a

organização do empresário mercantil, ou seja, o conjunto de elementos reunidos e
organizados pelo empresário para através dele exercer a sua atividade comercial, de
produção ou circulação de bens ou prestação de serviços.
Assim, o estabelecimento comercial é uma organização de uma série de fatores

corpóreos, incorpóreos e relações de facto com valor económico e é esse conjunto
de fatores organizado; porque não há um estabelecimento comercial se não tiver o
mínimo de elementos. Não é um móvel, nem um imóvel; é uma coisa móvel
anómala a que as vezes se aplica o regime dos imóveis. Daí que a lei diga que se
fala em locação do estabelecimento comercial e não de aluguer ou arrendamento.
Acresce ainda que esta coisa é objeto do direito.
Ora, mas para estarmos perante um estabelecimento comercial, temos que ter um
conjunto de elementos.
No art. 1112º do cc, conclui-se sem esforço, que o estabelecimento compreende,
além do direito à locação do respetivo local, também as instalações, utensílios e
mercadorias.

Também o art. 285º do cód do trabalho, nos diz que do estabelecimento comercial
fazem parte os contratos de trabalho com os respetivos colaboradores e as relações
dele decorrentes.
O imóvel que faz parte do estabelecimento comercial é aquele que está diretamente
ligado com a atividade empresarial do estabelecimento comercial ; os imóveis que
não estão diretamente ligados com a atividade empresarial não são estabelecimento
comercial, mas sim parte do património comercial.
Elementos corpóreos - máquinas, armazéns, utensílios, etc..
Nesta categoria deve considerar-se as mercadorias que são bens móveis destinados a
ser vendidos, compreendendo as matérias primas destinadas em serem trabalhadas
em atividades produtivas de carácter industrial.
Incluem-se também as máquinas e utensílios, ou seja, a maquinaria, os instrumentos
e os veículos destinados a serem diretamente utilizados nas tarefas próprias do
estabelecimento.
Elementos incorpóreos – marca, patentes, direitos de autor, firma, saber fazer, os
direitos sobre o próprio imóvel, etc.. Estes elementos podem ser particularmente
relevantes.
Aqui devemos de considerar os direitos resultantes de contrato ou de outras fontes
que dizem respeito à vida do estabelecimento. São nomeadamente, os casos: do
direito de arrendamento ou resultante do comodato do imóvel ou imóveis destinados
às instalações; dos direitos reais de gozo; etc..
Também a clientela é relevante, mesmo que não exista. A clientela é um valor
relevante. -> Elemento natural (quando alieno o estabelecimento, a clientela vai lá)
Tem sido entendido que o nosso ordenamento não consagra um direito á clientela, a
qual, por conseguinte, não faria parte do estabelecimento, como elemento
juridicamente relevante.
Não é suficiente referir clientela como um conjunto de clientes do estabelecimento.
Como diz Chartier: a clientela é simultaneamente uma certeza e uma virtualidade:
há uma clientela certa, que resulta de relações contratuais com alguma estabilidade;
ou quando a própria natureza da atividade assegura que os clientes renovarão as
suas encomendas; e há uma clientela virtual, correspondente ás expectativas ou
possibilidades de que novos clientes se dirijam á empresa.
O direito á clientela é configurado e protegido muito para além da proteção
convencional. A clientela, como elemento da empresa, goza de proteção inerente á
próprios empresa. Sendo estes: o regime da concorrência desleal, o alienante ou o

locador de um estabelecimento fique obrigado a não exercer uma atividade idêntica
em termos que, mercê da sua localização e outras condições do seu exercício, o
levem a manter ou recuperar a clientela do estabelecimento alienado.
Existe, assim, uma cláusula implícita de não concorrência nos contratos de
alienação e de cessação de exploração: a captação de clientela do estabelecimento
pelo alienante ou locador constituirá uma concorrência ilícita. Esta manifesta-se
através do art. 939º do qual resulta a obrigação do vendedor em proporcionar ao
comprador a plena posse e fruição da coisa vendida.
Elemento de Facto -> Aviamento
O aviamento do estabelecimento é a capacidade lucrativa da empresa, a aptidão para
gerar lucros resultantes do conjunto de fatores nela reunidos.
O aviamento resulta do conjunto de elementos da empresa, mas também as certas
situações de facto que lhe potenciam a lucratividade, como são as relações com os
fornecedores de mercadorias e de crédito, as relações com os clientes, a eficiência
da organização, a reputação comercial, a posição mais ou menos forte no
mercado…
O aviamento não é em geral considerado propriamente como um elemento, mas sim
como uma qualidade do estabelecimento, à imagem do que acontece com a
fertilidade de um terreno.
Fiança mercantil
O contrato de fiança mercantil, é aquele pelo qual uma pessoa se obriga perante
outra, credor, a satisfazer a obrigação ou o débito do devedor comerciante, caso este
não pague o seu compromisso, e desde que a obrigação derive de causa comercial.
Sob o ponto de vista comercial, para que a fiança seja mercantil é necessário que o
devedor, o afiançado, seja comerciante e a obrigação objeto da fiança decorra de
uma causa comercial.
De modo a garantir uma maior proteção do crédito e mais segurança, regra é a da
aplicação da responsabilidade solidária, no caso das obrigações plurais passivas (art.
100º - nas obrigações comerciais os co-obrigados são solidários, salva estipulação
contrária"). No direito civil a regra é a da conjunção (513º a contrario). Na fiança, a
regra também é a da responsabilidade solidária.
Em virtude da solidariedade das obrigações comerciais, pode o credor escolher entre
o devedor e o afiançado para exercitar a obrigação, podendo preferir exigir do fiador
a satisfação do compromisso.

É responsável solidariamente o fiador com o respetivo afiançado, mesmo que o
fiador não seja comerciante, quando se trate obviamente, de uma obrigação
mercantil, como dispõe o art. 101º Ccom e 627º CC. Assim, o fiador não goza do
benefício da execussão prévia, não se podendo aludir á subsidiariedade da fiança no
direito civil), de que normalmente gozaria pelo regime do direito civil.
Aliás, o regime regra no Direito Comercial é o regime da responsabilidade solidaria
entre os co-obrigados, como prevê o art. 100º do Ccom.
Negócio Jurídico sobre estabelecimento comercial
O estabelecimento comercial não se confunde com o imóvel onde está a funcionar-
pode este nem existir, como sucede no caso do vendedor ambulante, do circo, do bar
a funcionar num comboio, barco ou avião.
Regra geral o estabelecimento comercial está a funcionar num imóvel, podendo
funcionar em qualquer imóvel. Por regra, pode mudar de sítio, já que geralmente
não está vinculado a um imóvel. São muito poucos os casos em que isso acontece
(por exemplo, o Café Majestic). Regra geral, o dono do estabelecimento comercial
não é o dono do imóvel. Este pode estar instalado a diversos títulos: arrendatário,
comodatário, entre outrosOBcial apresenta-se como uma coisa complexa que desde
logo apresenta dois elementos:
• O conjunto de valores com natureza objetiva e o conjunto de fatores produtivos
(equipamentos, marca, firma, etc.). Mas este não se reduz a esse conjunto de
elementos objetivos.
• O elemento mais importante é a organização desses fatores: é uma coisa complexa
e organizada. Trata-se do elemento organizatório ou funcional. Esta organização
tem um valor diferente do conjunto de fatores que a compõem, isto é, o todo tem um
valor superior ao conjunto das partes.
É esta organização que a economia reitera como unidade económica e o direito trata
como coisa, uma unidade jurídica. É visto como uma coisa, o todo organizado.
Alienam-se não os elementos, mas o todo.
Temos os elementos essenciais (conjunto de coisas sem as quais não é
estabelecimento comercial), há elementos que se transmitem naturalmente com o
estabelecimento comercial, salvo estipulação em contrário das partes, há elementos
que não se transmitem, salvo se as partes disserem que sim, e há outros que a lei
impõe a transmissão.
Mas que coisa é essa? Não se encontra referido no art. 204.º. Não sendo imóvel,
será móvel. Mas o estabelecimento comercial não é uma coisa móvel igual às
outras, é uma coisa móvel anómala ou suis generis.

Em certas circunstâncias não só a lei a trata como imóvel (sucede com a usucapião),
como outras vezes se refere ao estabelecimento comercial como objeto de negócios
jurídicos. No art. 1109.º o legislador optou pela expressão "locação" sem se
comprometer com o arrendamento ou aluguer. Está enraizada num conjunto de
valores por vezes imóveis.
O estabelecimento comercial, sendo uma coisa que é objeto de direito, não tem
personalidade jurídica e judiciária.
Composição
Que elementos tem? Quando é negociado o que estamos a negociar? Isto varia de
caso para caso.
Temos os elementos corpóreos, como as mercadorias, matérias primas, automóveis
(utilizados, por exemplo, para transporte) bem como todos os materiais (cadeiras,
mesas, tabuletas, etc.).
Tem ainda os elementos incorpóreos, como a firma do comerciante (identificação
da empresa), os direitos de propriedade industrial (marcas, logotipos, patentes,
desenhos, etc.), todos os direitos ligados ao imóvel (por exemplo, se funciona num
imóvel arrendando, transmite-se com a alienação do estabelecimento comercial o
arrendamento), contratos e obrigações deles derivados (contratos de fornecimento,
de trabalho, de distribuição comercial, de concessão, de prestação de serviços, de
financiamento).
A empresa não se confunde com o estabelecimento comercial. Por exemplo, temos
uma sociedade comercial por quotas, empresa de tecidos de A e K. Esta sociedade
explora uma empresa, mas nada impede que tenha diversos estabelecimentos
comerciais. A empresa é o todo que é objeto de exploração da sociedade. O
estabelecimento comercial trata-se de uma entidade que pode ser negociada
autonomamente.
Temos, ainda, a clientela. Por exemplo, A, dono de um estabelecimento comercial
faz contrato de alienação ou trespasse dizendo que o vende a J e nada mais. O que
foi vendido? A firma tinha que ser em convenção expressa, as dívidas e créditos não
o são. E se determina que não lhe vende os móveis, os contratos de trabalho, as
marcas, a firma, o que sobrou? Nada. Não vendeu um estabelecimento comercial.
Será um negócio jurídico simulado, o qual é nulo.
A clientela é ou não um elemento do estabelecimento comercial? Por exemplo, A
tem um hotel pronto a abrir e vende-o. Não tem clientela. Será que temos um
estabelecimento comercial? Sim. Suponhamos agora que A tem um café com

imensa clientela, porque situado perto de uma paragem de autocarro. Será vendido
por um preço mais alto. Meses depois a clientela diminui porque a paragem muda
de sítio.
A clientela não é um elemento essencial do estabelecimento comercial. No nosso
ordenamento jurídico há apenas duas menções àquela: no Código de Propriedade
Industrial e no Contrato de Agência.
Porque é elemento? Porque vai ser relevante não só para a alienação do
estabelecimento comercial (a nível do preço), mas também por censurar certos
comportamentos que podem prejudicar o adquirente.
Por exemplo, A vende um estabelecimento comercial a B. Meses depois abre um
novo estabelecimento comercial que desvia a clientela do adquirido por B. No
quadro da locação do estabelecimento comercial pode surgir o problema da
obrigação implícita da não concorrência. A obrigação de não concorrência existe em
ambos os casos.
Por vezes fala-se no aviamento do estabelecimento comercial. Não é um elemento, é
uma qualidade. Consiste na capacidade de o estabelecimento comercial gerar mais
ou menos lucros. Não é relevante.
O estabelecimento comercial e o imóvel são coisas diferentes.
ARRENDAMENTO MERCANTIL
A. Arrendamento B.
(sobre o imóvel)
Contrato/ acordo contratual através do qual uma das partes se obriga a proporcionar
à outra o gozo temporário de uma coisa - senhorio - mediante o pagamento de uma
prestação - renda (arrendatário) - 1022º cc: contrato bilateral, oneroso, consensual e
sinalagmático. É um contrato de locação para exploração de uma atividade
comercial. A lei qualifica-o como um arrendamento para fins não habitacionais.
O estabelecimento comercial é o conjunto de coisas corpóreas e incorpóreas
devidamente organizadas para a prática do comércio. Corresponde, grosso modo, a
uma ideia de empresa, mas sem o elementos humano e a direção.

Como vimos, em regra, o estabelecimento comercial funciona num imóvel.
Também, por regra, dono do estabelecimento comercial não é dono do imóvel,
sendo que celebrou, regra geral, com este um contrato de arrendamento.
Aqui, temos uma relação entre: SENHORIO->ARRENDATÁRIO
É um contrato sujeito a forma escrita art. 1069.º
Tem de ser celebrado por escrito sob pena de nulidade - 220.º
1070.º, n.º 2 - tem um conjunto de elementos essenciais e acessórios.
Essenciais - as partes, o locado, a renda e a data.
Acessórios - condomínio, se houver um usufruto, este tem de ser referido.
Art. 1070.º, n.º 1 - estar licenciado.
Arrendamento para fins habitacionais

Renovação: nos contratos de duração limitada o senhorio não pode denunciar o
contrato. Assim, não tem o poder de denúncia. Pode, no entanto, opor-se à
renovação ao final do prazo.
O arrendatário tem as duas faculdades: pode denunciar e opor-se à renovação (com
um certo pré-aviso, em ambas as situações). Há renovação se as partes não se
opuserem.
O senhorio pode opor-se à renovação com pré-aviso, o qual terá previsto no art.
1097º.
Em relação ao arrendatário, pode opor-se à renovação nos termos do art. 1098º/1, o
qual estabelece os prazos pré-aviso.
Denúncia: o senhorio não pode denunciar, mas o arrendatário já o pode fazer a
qualquer momento. O art. 1098º estabelece no nº3 que decorrido 1/3 do prazo de
duração inicial do contrato ou da sua renovação pode denunciar a todo o tempo. Há
algumas restrições:
O arrendatário pode não cumprir com estes pré-avisos, desde logo no caso da
denúncia. O art. Nº 5 do art. 1098º estabelece que a denúncia só produz efeitos no
final do mês, ainda que a renovação ocorra a meio.
E se o arrendatário não cumprir estes prazos e antecedência? Por exemplo, vai-se
embora. O art. 1098.º determina no seu n.º 6 que tem que pagar a renda.
Comunicações: Toda a comunicação entre senhorio e arrendatário efetua-se nos
termos do art. 9.º n.º 1 a 6 do NRAU.
Arrendamento para fins NÃO habitacionais

Regime para todos os contratos
Não temos uma noção de arrendamento mercantil. É um contrato de locação para
exploração de uma atividade mercantil. A lei qualifica-o como um arrendamento
para fins não habitacionais.
Qualificação: 1022º - consensual, bilateral, oneroso, sinalagmático.
Forma: o art. 1069º dispõe que deve revestir forma escrita, sob pena de nulidade por
vício de forma, nos termos do 220º cc. Caso o prazo seja superior a 6 anos, a lei
obriga a registo comercial - art. 5º/5º C.reg.Com. Os elementos do contrato resultam
do art. 1070º/2: elementos essenciais ou necessários (identificação das partes,
domicílio ou sede do senhorio, localização, fim do contrato, entre outros..) os
elementos essenciais ou acessórios. Consequência da omissão desses elementos: art.
4º - não é determina a invalidade ou ineficácia quando possam ser supridos nos
termos gerais e não comportem diferença de forma.
Quanto às licenças de utilização, estabelece o art. 1070.º n.º 1 que, por regra, o
prédio tem que ter licença para a atividade a que se destina. Estabelece o art. 5.º
(“Só podem ser objeto de arrendamento urbano os edifícios ou suas frações cuja
aptidão para o fim pretendido pelo contrato seja atestada pela licença de utilização”)
do DL 160/2006 que os prédios anteriores a 1951 estão isentos de licença de
utilização. Já os prédios posteriores têm que a ter.
Qual a consequência se o prédio não tiver?
• pagamento de coimas;
• o arrendatário pode resolver o contrato (art. 5.º n.º 7 – “Na situação prevista no n.º
5, o arrendatário pode resolver o contrato, com direito a indemnização nos termos
gerais”), com direito a indemnização nos termos gerais (art. 801.º e 798.º);
• mais grave é o arrendamento para fim diverso do que está previsto na licença de
utilização. Neste caso, há a possibilidade de o contrato ser nulo (art. 5.º n.º 8 – “O
arrendamento para fim diverso do licenciado é nulo, sem prejuízo, sendo esse o
caso, da aplicação da sanção prevista no n.º 5 e do direito do arrendatário à
indemnização”).
Principais obrigações das partes
Locador - proporcionar o gozo da coisa ao arrendatário
Arrendatário - pagar a renda - art. 1075.º, n.º 1 - a renda é uma prestação
pecuniária periódica. Sendo periódica, não se aplica o 781.º , mas sim o art. 434, n.º
2
O art. 1075º dispõe que a renda é uma prestação pecuniária periódica. É pecuniária
pois é uma prestação em dinheiro (550º e ss). Periódica significa que é regular
(perda do benefício do prazo). Importa atender ao disposto no art. 434º nº 2.

havendo resolução, tem efeitos para o futuro, o que significa que não há restituição
das rendas já pagas.
Quando é que a renda se vence - 1075.º, n.º 2.ª parte - salvo convenção em
contrário, a primeira renda vencer-se-á no momento da celebração do contrato e
cada uma das restantes no 1.º dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que
diga respeito - isto significa que o pagamento da renda ocorre antes do gozo da
coisa.
Ex: A celebra com B um contrato de arrendamento a 12/11/2018, estabelecendo
como renda mensal o valor de 500€. B recebe 100€: a primeira renda que se vence
no momento da celebração do contrato é a renda do mês seguinte (no exemplo,
dezembro).
Todavia, se a renda não coincide com os meses do calendário gregoriano, aplica-se

1039.º, n.º 1 - o pagamento da renda ou aluguer deve ser efetuado no último dia de
vigência do contrato ou do período a que respeita; ou seja, depois do gozo da coisa.
Legitimidade para receber a renda - o senhorio, o cônjuge do locador; bem como

quem ele indicar. Havendo transmissão da posição do locador deve-o comunicar ao
arrendatário, sob pena de este continuar a pagar a quem com ele celebrou o contrato.
Se o senhorio alienar a coisa, terá de comunicar ao arrendatário para que este pague
a renda ao novo senhorio.
Legitimidade para pagar a renda - o arrendatário ou qualquer terceiro que tenha

interesse nisso ou outra pessoa que ele indique - art. 767.º - regra geral do civil. Se
houver transmissão da posição do arrendatário, tem agora a legitimidade para pagar
a renda.
Situação mais delicada é a do lugar de pagamento da renda. O art. 1039.º n.º 1 2.ª
parte (“… no domicílio do locatário à data do vencimento, se as partes ou os usos
não fixarem outro regime”) estabelece qual o lugar de cumprimento da obrigação:
no domicílio do locatário, se não for fixado outro regime pelas partes ou pelos
usos. Assim, é possível estipular no contrato um regime diverso. Em regra, tem que
ser o senhorio a dirigir-se ao domicílio do devedor. Este regime afasta-se do
disposto no art. 774.º.
Este facto terá a consequência do art. 1039.º n.º 2 (“se a renda ou aluguer houver de
ser pago no domicílio, geral ou particular, do locatário ou de procurador seu, e o
pagamento não tiver sido efetuado, presume-se que o locador não veio nem mandou
receber a prestação no dia do vencimento”), ou seja, a presunção de que a
responsabilidade, se não tiver sido paga a renda, é do locador. Esta presunção
pode ser ilidida mediante a apresentação de prova em contrário (art. 350.º n.º 2).

Prazo de prescrição da obrigação do arrendatário
Art. 310.º, al, b) - 5 anos. Como é uma prestação periódica, conta-se em relação a
cada renda de cada mês.
A prescrição tem de ser invocada.
Quando houver lugar a indemnização pela mora, entende-se que está ao abrigo do
mesmo prazo de prescrição.
Cada renda é autónoma de per si. É autónoma quanto à prescrição, quanto à

caducidade do direito de resolução, quanto ao exercício do direito de resolução
do contrato.
Cada renda é autónoma em relação à outra. Esta autonomia releva para múltiplos
efeitos: prescrição da obrigação do pagamento; contagem do prazo para resolução
por falta de pagamento (art. 1083.º n.º 3); caducidade do direito de resolução (art.
1085.º).
No momento de celebração do contrato o arrendatário paga, como vimos, duas
rendas. Pode ser estipulada uma antecipação da renda, tal como dispõe o art.
1076.º no seu n.º 1 (“o pagamento da renda pode ser antecipado, havendo acordo
escrito, por período não superior a três meses”). Esta deve ser efetuada por escrito,
sob pena de nulidade, podendo ir até 3 meses.
É habitual estabelecerem garantias nos termos do art. 1076.º n.º 2 (“as partes podem
caucionar, por qualquer das formas legalmente previstas, o cumprimento das
obrigações respetivas”). Normalmente a garantia utilizada é a fiança.
Antecipação de rendas - 1076.º

A lei permite por convenção escrita que o pagamento das rendas pode ser
antecipada por um período não superior a três meses.
Não confundir esta antecipação com caução. Aqui aplica-se o regime das garantias -
1076.º, n.º 2.
Tem legitimidade para receber a renda o senhorio, seu cônjuge ou aquele que ele
indicar. Assim havendo transmissão da posição de locador, este deve-o comunicar ao
locatário sob pena de este último continua a pagar ao primeiro.
Tem legitimidade para pagar a renda o arrendatário ou qualquer terceiro que tenha
interesse nisso ou outra pessoa que ele indique – 767º. Se houver transmissão da
posição da posição de arrendatário, tem agora a legitimidade para pagar a renda.
Do lugar para o recebimento da renda, o art. 1039º/1 estabelece o domicílio do
locatário se não for xado outro regime pelas partes. NOTA: 1039º afasta o 774º

fi

Presunção de se a renda não tiver sido paga, a responsabilidade é do locador – 1039º/2

– que pode ser ilidida mediante apresentação de prova em contrário – r. 350º/
Poderá ser estipulado uma antecipação das rendas até três meses, estipulado por
escrito, sob pena de nulidade – 1076º/
Duração do contrato arrendamento mercantil (muita atenção a este artigo)

Art. 1110.º
Resulta deste artigo que a duração do contrato é livremente estabelecida pelas
partes. Assim, o princípio é o da liberdade contratual [1], pelo que as partes podem
afastar por completo o regime legal - o contrato tanto pode ser de prazo certo como
de duração indeterminada.
Se nada disser no contrato, aplica-se o regime do arrendamento para habitação. O nº
2 afasta esta última parte do nº 1, estabelecendo que se considera celebrado com
prazo certo pelo período de 5 anos, não podendo o arrendatário denunciar com
antecedência inferior a 1 ano.
Resulta deste art que se não for nada estabelecido é de duração de 5 anos, assim
como, se nada for estabelecido renova por iguais períodos, que por sua vez, se nada
for estabelecido e o período inicial for inferior a 5 anos a renovação é de 5 anos, e
nos primeiros 5 anos, o senhorio não pode opor-se à renovação.
Art. 1099.º e ss. - aplica-se subsidiariamente e terá de resultar de convenção.
[1] devem estabelecer um prazo razoável em função do estabelecimento comercial

em causa. Por exemplo, na venda de revistas pode ser curto. Já num restaurante não
consegue começar a funcionar em tão curto prazo.
Quanto ao prazo máximo, será de 30 anos, embora renovável - 1205º
Renovação - 1110º / nº 1, na sua parte final

Dispõe que se aplica o regime do arrendamento para habitação. O art. 1096º/1
determina que se renova automaticamente no seu termo e por períodos de igual
duração.
Se as partes nada disserem, há renovação. É possível, no entanto, que as partes
dependam a renovação da sua vontade (ambas e não apenas de uma delas). Podem
também estabelecer que não haja renovação aplicando-se os tais casos do 1051º/al
a) o qual estabelece a caducidade por termo do prazo.
Extinção do Arrendamento Mercantil

1082º - revogação do contrato por mútuo acordo

1
As partes podem, por mútuo acordo, revogar/extinguir o contrato a qualquer

momento. Em regra, a revogação não carece de ser efetuada por escrito, exceto nos
casos do nº 2.
Nº 2 - refere que tem de ser por escrito nos casos la referidos
Se o arrendatário não desocupar o locado após a revogação, o senhorio pode, com
base no acordo escrito e no contrato de arrendamento, proceder a um procedimento
especial de despejo - 15º/1 e 2 NRAU
NRAU - 15º despejo
1083º - resolução do contrato pelo senhorio

O art. 1083º estabelece na cláusula geral de que qualquer uma das partes pode
resolver o contrato com fundamento no incumprimento da outra. Esta é densificada
pelo seu nº2 o qual refere que é necessário que se trate de um incumprimento que,
pela sua gravidade ou natureza, torne inexigível a manutenção do arrendamento.
O senhorio pode resolver quando o arrendatário deixar de pagar a renda,
incumprindo com a sua obrigação, isto é, quando haja mora do arrendatário no
pagamento da renda - Nº3.
O senhorio pode resolver o contrato se o arrendatário não pagar a renda no
momento do seu vencimento - 1041º/2. Contudo, pode o locatário fazer cessar a
mora no prazo de 8 dias se pagar a renda, não havendo lugar ao pagamento de
qualquer sanção jurídica. Refere-se ainda que aquele entra em mora no dia seguinte
ao dia do pagamento, pelo que poderá pagar até o dia 9, esta é a chamada de "mora
não relevante". A mora só é relevante depois de passar este prazo - mora relevante.
O senhorio pode optar por uma das duas vias:
• Pode exigir a renda em atraso, acrescendo o direito à indemnização

correspondente a 50% do valor devido (art. 1041.º n.º 1 – “constituindo-se o
locatário em mora, o locador tem o direito de exigir, além das rendas ou alugueres
em atraso, uma indemnização igual a 50% do que for devido, salvo se o contrato for
resolvido com base na falta de pagamento”);
• Pode, em alternativa, resolver o contrato. Se o fizer só pode pedir as rendas em
atraso, mas não a indemnização (art. 1041.º n.º 1, 2.ª parte).
Se optar por exigir a renda em atraso deve comunicar ao locatário qual o valor em
dívida, mais a indemnização. Se continuar a não pagar, o senhorio, com base no
contrato de arrendamento e na notificação pode dar início a processo de execução
para pagamento de quantia certa (art. 14.º-A NRAU – “o contrato de
arrendamento, quando acompanhado do comprovativo de comunicação ao
arrendatário do montante em dívida, é título executivo para a execução para

pagamento de quantia certa correspondente às rendas, aos encargos ou às despesas
que corram por conta do arrendatário”).
No caso de resolver o contrato tem duas possibilidades: ou a via extrajudicial ou a
via judicial.
No caso de resolução pela via extrajudicial, quando é que pode enviar esta
comunicação? Nos termos do n.º 3 do art. 1083.º, só se torna inexigível a
manutenção do contrato se a mora (relevante) for de três ou mais meses. Basta o
atraso de uma renda, já que, como vimos, as rendas são autónomas. O senhorio pode
dar início ao processo extrajudicial de resolução do contrato de arrendamento
porque se tornou inexigível a sua manutenção (art. 1083.º n.º 1).
O n.º 1 do art. 1084.º (“a resolução pelo senhorio com fundamento numa das causas
previstas no n.º 2 do artigo anterior é decretada nos termos da lei de processo”)
estabelece que aquelas são causas que só podem dar lugar à resolução pela via
judicial.
Nos termos do n.º 2 do art. 1084.º (“a resolução pelo senhorio quando fundada em
causa prevista nos n.ºs 3 e 4 do artigo anterior bem como a resolução pelo
arrendatário operam por comunicação à contraparte onde fundamentadamente se
invoque a obrigação incumprida”), a resolução opera por comunicação, a qual tem
que ser efetuada por uma das vias previstas no art. 9.º n.º 7 als. a), b) ou c) do
NRAU, tendo que a fundamentar, sob pena de a resolução não ser eficaz.
O arrendatário tem, por regra, um mês pôr fim a este direito do senhorio (art.
1084.º n.º 3 – “a resolução pelo senhorio, quando opere por comunicação à
contraparte e se funde na falta de pagamento da renda, encargos ou despesas que
corram por conta do arrendatário, nos termos do n.º 3 do artigo anterior, fica sem
efeito se o arrendatário puser fim à mora no prazo de um mês”), pagando a renda e
a indemnização de 50%. Só assim opera esta faculdade, pondo termo ao direito de
resolução do senhorio.
Se apenas pagar renda, esse facto não é fundamento de cessação do direito do
senhorio. O n.º 4 estabelece que “o arrendatário só pode fazer uso da faculdade
referida no número anterior uma única vez, com referência a cada contrato”.
Se não paga voluntariamente os valores em causa (ele ou alguém por ele) e não
desocupa no prazo de 30 dias, o senhorio, com base no contrato de arrendamento e
na notificação, pode iniciar um processo especial de despejo (art. 15.º n.º 2 al. e) –
“apenas podem servir de base ao procedimento especial de despejo
independentemente do fim a que se destina o arrendamento: em caso de resolução
por comunicação, o contrato de arrendamento, acompanhado do comprovativo da
comunicação prevista no n.º 2 do artigo 1084.º do Código Civil, bem como, quando

aplicável, do comprovativo, emitido pela autoridade competente, da oposição à
realização da obra”).
Neste exige o pagamento das rendas em atraso (art. 15.º n.º 5 – “quando haja
lugar a procedimento especial de despejo, o pedido de pagamento de rendas,
encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário pode ser deduzido
cumulativamente com o pedido de despejo no âmbito do referido procedimento
desde que tenha sido comunicado ao arrendatário o montante em dívida, salvo se
previamente tiver sido intentada ação executiva para os efeitos previstos no artigo
anterior”).
Pode ainda fazer uso da via judicial, através da ação declarativa de despejo,
instaurada contra o arrendatário, pedindo a resolução do contrato (art. 1048.º n.º 1
– “o direito à resolução do contrato por falta de pagamento da renda ou aluguer,
quando for exercido judicialmente, caduca logo que o locatário, até ao termo do
prazo para a contestação da ação declarativa, pague, deposite ou consigne em
depósito as somas devidas e a indemnização referida no n.º 1 do artigo 1041.º”).
O arrendatário pode paralisar este direito se pagar as rendas e a indemnização,
tal como estabelece n.º 2 (“o locatário só pode fazer uso da faculdade referida no
número anterior uma única vez, com referência a cada contrato”).
Quanto à mora do arrendatário no pagamento da regra, o legislador introduziu o n.º
4 no art. 1083.º, que estabelece que “é ainda inexigível ao senhorio a manutenção do
arrendamento no caso de o arrendatário se constituir em mora superior a oito dias,
no pagamento da renda, por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num
período de 12 meses, com referência a cada contrato, não sendo aplicável o disposto
nos n.ºs 3 e 4 do artigo seguinte”. São requisitos: a mora relevante superior a 8
dias; que ocorra isso pelo menos 5 vezes (ou mais) no período de 1 ano.
Aqui o arrendatário pagou a renda ou não? Sim. O legislador pretende censurar
aqueles que se atrasam reiteradamente, o incumprimento temporário reiterado.
O senhorio pode resolver (extrajudicialmente) o contrato mediante comunicação
(nos termos do art. 9.º n.º 7 NRAU) ao arrendatário, o qual não tem possibilidade
de paralisar este processo porque não pode utilizar os n.ºs 3 e 4 do art. 1084.º, o
que significa que não pode fazer caducar o direito do senhorio – é quase um direito
potestativo.
Este não pode pagar a indemnização de 50% do valor da renda, tendo que sair do
locado. Se não o faz, o senhorio pode instaurar um procedimento especial de
despejo (art. 15.º n.º 2 al. e).

O n.º 2 do art. 1083.º estabelece causas de resolução que só podem funcionar pela
via judicial.
A al. c) (“o uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina, ainda que a
alteração do uso não implique maior desgaste ou desvalorização para o prédio”)
refere a utilização do prédio para fim diverso.
Importa atender ao disposto no contrato. Se a disposição contratual for ampla ou
omissa quanto ao fim, o inquilino pode-o utilizar para qualquer um. Se for muito
claro (por exemplo, uma papelaria) terá que seguir esse fim. Pode ainda estabelecer
vários fins, podendo nesse caso o locatário optar, dentro das opções do contrato.
Se é manifesto que a utilização é diversa do que o contrato de arrendamento dispõe
não há dúvida de que há fundamento para o senhorio resolver.
Situação mais difícil de avaliar é quando a utilização só se verifica acessoriamente.
Por exemplo, tem por fim a restauração e acessoriamente vende obras de arte, ou
tem por fim a venda de móveis e por vezes faz reparações. Será fundamento para o
senhorio resolver o contrato?
A redação da al. c) quis afastar um conjunto de teorias desenvolvidas pela doutrina.
Uma delas defendia que pode haver esta utilização acessória se não houvesse
desgaste ou desvalorização maior para o prédio. Este critério foi afastado.
Alguma doutrina entende que mesmo estas utilizações acessórias podem ser
fundamento para a resolução. Uma outra parte defende algo diverso: a alteração
com caráter ocasional e não sistemático é possível, devendo o princípio da boa fé
contratual impor que isso não seja fundamento para a resolução. Com base
neste princípio, parece que será de aceitar estas pequenas utilizações acessórias.
Se o senhorio conhece e permite que se realizem durante algum tempo a tentativa
de resolução será um abuso de direito.
A al. d) (“o não uso do locado por mais de um ano, salvo nos casos previstos no n.º
2 do artigo 1072.º”) estabelece a possibilidade de resolução quando haja lugar ao
não uso do locador por mais de um ano. O art. 1072.º n.º 1 (“o arrendatário deve
usar efetivamente a coisa para o fim contratado, não deixando de a utilizar por mais
de um ano”) determina que é fundamento para o senhorio vir a resolver, ainda que,
no período de um ano, de vez em quando abra o estabelecimento comercial.
Existem exceções, previstas no n.º 2, as quais podem atenuar ou evitar que o
senhorio possa resolver o contrato de arrendamento, já que o não uso é considerado
lícito em tais casos.

É ainda fundamento de resolução a realização de obras ilícitas (art. 1073.º ? – “é
lícito ao arrendatário realizar pequenas deteriorações no prédio arrendado quando
elas se tornem necessárias para assegurar o seu conforto ou comodidade”). O
arrendatário é um mero detentor e não pode proceder a alterações substanciais da
estrutura do prédio ou a deterioração injustificadas, as quais implicam uma
transformação do prédio, poder que cabe em exclusivo ao senhorio.
O art. 1085.º refere a caducidade do direito do senhorio de resolver o contrato,

estabelecendo que “a resolução deve ser efetivada dentro do prazo de um ano a
contar do conhecimento do facto que lhe serve de fundamento, sob pena de
caducidade”.
Uma vez verificado o facto que pode permitir ao senhorio resolver o contrato,
começa a correr um prazo durante o qual pode exercer esse direito, sob pena de
caducidade. O prazo é, como referido, de um ano a contar do conhecimento do facto
que lhe serve de fundamento (por exemplo, a al. e) do n.º 2 do art. 1083.º) – é um
facto instantâneo.
O n.º 2 (“o prazo referido no número anterior é reduzido para três meses quando o
fundamento da resolução seja o previsto nos n.ºs 3 ou 4 do artigo 1083.º”) reduz o
prazo para 3 meses quando o fundamento seja o n.º 3 ou 4 do art. 1083.º, os quais
preveem a mora no pagamento da renda.
O n.º 3 estabelece que “quando se trate de facto continuado ou duradouro, o
prazo não se completa antes de decorrido um ano da sua cessação”. Refere-se,
por exemplo, ao não uso do locado.
A caducidade do direito do senhorio não é de conhecimento oficioso, devendo ser
invocada pelo arrendatário.
A resolução enquanto causa de extinção do contrato é cumulável com outras

causas, tal como determina o art. 1086.º n.º 1 (“a resolução é cumulável com a
denúncia ou com a oposição à renovação, podendo prosseguir a discussão a ela
atinente mesmo depois da cessação do contrato, com a finalidade de apurar as
consequências que ao caso caibam”) e n.º 2 (“a resolução é igualmente cumulável
com a responsabilidade civil”).

Havendo resolução o arrendatário terá que desocupar o locado no prazo de 1
mês, tal como estabelece o art. 1087.º n.º 1 (“a desocupação do locado, nos termos
do artigo 1081.º, é exigível após o decurso de um mês a contar da resolução se outro
prazo não for judicialmente fixado ou acordado pelas partes”).
Denúncia do contrato de arrendamento

Temos que distinguir se é realizada quando estamos face a contrato com prazo
certo ou de duração indeterminada, se promovida pelo arrendatário ou pelo
senhorio, se nada foi estabelecido no contrato ou se, pelo contrário, o foi.
Denúncia de contrato com prazo certo pelo inquilino quando as partes nada
estabeleceram quanto a esse
O art. 1110.º n.º 1, parte final, remete para o disposto no n.º 3 do art. 1098.º, o qual
estabelece que tem que decorrer um terço do prazo de duração inicial do contrato
para que o arrendatário posse denunciar o mesmo, com a seguinte antecedência: 60
dias, se inferior a 1 ano (al. b); 120 dias, se igual ou superior (al. a).
O arrendatário pode não cumprir com estas regras, tendo por consequência o
disposto no n.º 6, o qual estabelece que “não obsta à cessação do contrato, mas
obriga ao pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta”.
Se tiver a duração de 10 anos tem que pagar o correspondente a 39 meses.
O n.º 2 do art. 1110.º estabelece a antecedência mínima de 1 ano para os casos em
que se considera o contrato celebrado por prazo certo, com a duração de cinco anos.
É cumulável com o art. 1098.º n.º 3? Não, já que não faria sentido.
Esta denúncia só produz efeitos no final do mês do calendário gregoriano, tal como
estabelece o n.º 5 do art. 1098.º.
As partes podem estabelecer um prazo para a denúncia. O art. 1110.º n.º 1 não
estabelece, em princípio, limites. Fará sentido, por exemplo, num contrato de
duração de 10 anos estabelecer que a antecedência é de 8 anos? É o mesmo que
dizer que não pode denunciar. O princípio da boa fé contratual irá determinar alguns
equilíbrios, sendo que não pode ser um prazo excessivamente longo.
Denúncia nos contratos de arrendamento com prazo curto
O senhorio não pode denunciar, sendo que nestes casos a denúncia só é possível
para o arrendatário. Entende-se que, sendo o prazo certo, o senhorio não pode
denunciar.

Denúncia pelo arrendatário nos contratos de arrendamento com duração
indeterminada
Regime supletivo
O art. 1110.º n.º 1 parte final remete para o disposto no art. 1100.º n.º 1 (“sem
prejuízo do disposto no número seguinte, após seis meses de duração efetiva
do contrato, o arrendatário pode denunciá-lo, independentemente de qualquer
justificação, mediante comunicação ao senhorio com a antecedência mínima
seguinte”), de acordo com o qual o arrendatário pode denunciar após o
decurso de 6 meses de duração do contrato, devendo fazê-lo com a
antecedência prevista nas als. a) e b): “120 dias do termo pretendido do
contrato, se, à data da comunicação, este tiver um ano ou mais de duração
efetiva”; “60 dias do termo pretendido do contrato, se, à data da
comunicação, este tiver até um ano de duração efetiva”.
Regime convencional
As partes podem estabelecer o prazo de denúncia, tal como se retira da 1.ª
parte do n.º 1 do art. 1110.º (“as regras relativas à duração, denúncia e
oposição à renovação dos contratos de arrendamento para fins não
habitacionais são livremente estabelecidas pelas partes”). Esse prazo não
pode ser excessivamente longo.
Denúncia pelo senhorio nos contratos de arrendamento com duração

indeterminada
O senhorio também pode denunciar o contrato, tal como dispõe o art. 1110.º,
devendo fazê-lo com uma antecedência de 2 anos (al. c) – “o senhorio pode
denunciar o contrato de duração indeterminada nos casos seguintes: mediante
comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a dois anos sobre
a data em que pretenda a cessação”).
E se convencionalmente estabelecerem prazos? Podem fazê-lo, tal como
dispõe o n.º 1 do art. 1110.º. Neste caso, impõe-se uma restrição: não devem
estabelecer prazos demasiado curtos. Por exemplo, o prazo de 10 dias será
muito curto para mudar o estabelecimento comercial de local. O prazo deve
ter em conta o tipo de estabelecimento comercial.
Oposição à renovação

A oposição à renovação só faz sentido nos contratos com prazo certo, sendo
possível quer por parte do senhorio quer por parte do arrendatário.
O arrendatário, para se opor à renovação, deve fazê-lo nos termos do n.º 1 do
art. 1098.º (“o arrendatário pode impedir a renovação automática do contrato
mediante comunicação ao senhorio com a antecedência mínima seguinte”).
Assim, pode impedir a renovação com uma antecedência, que funciona em
relação ao fim do prazo.
Também se pode convencionar um prazo de oposição à renovação, já que o
art. 1110.º também o permite. Convém que este não seja excessivamente
longo.
Também o senhorio se pode opor à renovação, tal como dispõe o art. 1097.º
(“o senhorio pode impedir a renovação automática do contrato mediante
comunicação ao arrendatário com a antecedência mínima seguinte”), sendo a
antecedência superior. Nada impede que, por convenção, possam estabelecer
prazos no contrato. Mais uma vez, convém que não sejam excessivamente
curtos.
Caducidade
Por remissão do art. 1079.º (“o arrendamento urbano cessa por acordo das
partes, resolução, caducidade, denúncia ou outras causas previstas na lei”)
aplicamos o disposto no art. 1051.º, o qual elenca as causas de caducidade do
contrato de arrendamento.
Destaca-se a perda da coisa (al. e) – “pela perda da coisa locada”), a
expropriação por utilidade pública (al. f) – “pela expropriação por utilidade
pública, salvo quando a expropriação se compadeça com a subsistência do
contrato”) e a morte do arrendatário (al. d) – “por morte do locatário ou,
tratando-se de pessoa coletiva, pela extinção desta, salvo convenção escrita
em contrário”).
Há lugar à perda da coisa, por exemplo, quando esta é perdida por incêndio.
Desde que tal causa não possa ser imputada ao locador, dispõe o art. 790.º
que a obrigação se extingue.
Quando há expropriação por utilidade pública e não puder continuar a
exploração do estabelecimento comercial, o locador recebe uma
indemnização.

Em caso de morte do arrendatário o arrendamento não caduca (art. 1113.º –
“o arrendamento não caduca por morte do arrendatário, mas os sucessores
podem renunciar à transmissão, comunicando a renúncia ao senhorio no
prazo de três meses, com cópia dos documentos comprovativos da
ocorrência”), sendo que os sucessores podem continuar a exploração. Se não
o quiserem fazer devem comunicar ao arrendatário a sua intenção. O n.º 2
deste preceito remete para o disposto no art. 1107.º (“por morte do
arrendatário, a transmissão do arrendamento, ou a sua concentração no
cônjuge sobrevivo, deve ser comunicada ao senhorio, com cópia dos
documentos comprovativos e no prazo de três meses a contar da
ocorrência”).
Se a pessoa coletiva se extinguir, implica a extinção do contrato por
caducidade (art. 1051.º al. d).
Extinção Ardmt
1) Mútuo Acordo - 1082º/2 + 15º nrau

2) Resolução pelo Senhorio - 1083º
3) Denúncia- 1098º + 1110º
4) Oposição à Renovação - 1097º
5) Caducidade - 1079º r 1051º
TRESPASSE MERCANTIL
A. (Senhorio)
Arrendamento
Trespasse
B. C. (Trespassário)
(Arrendatário)

(Sobre o estabelecimento comercial
• Direito de propriedade
Há, na verdade, um direito de propriedade sobre o estabelecimento comercial.
O estabelecimento comercial é, como vimos, um todo funcional constituído por um
conjunto de coisas. Este todo é uma unidade jurídica e económica, é um todo
organizado. É esse que lhe confere um maior valor, sendo que o todo tem mais valor
do que a soma das partes. É esta unidade económica que o direito trata como uma
unidade jurídica, é este todo que se considera um direito
Não é uma coisa corpórea nem uma coisa incorpórea pura, é uma coisa imaterial sui
generis ou uma coisa composta funcional. É um bem material enraizado em certas
coisas corpóreas que constituem todo o estabelecimento comercial. Admite-se um
direito de propriedade do estabelecimento comercial sobre o todo, os elementos,
mesmo as coisas que não são dele (por exemplo, compra frigorí co em regime de
locação nanceira).
Havendo um direito de propriedade sobre o estabelecimento comercial, o
proprietário pode recorrer à ação de reivindicação (art. 1311.º)
• Posse
A posse é ou não possível? Tem-se entendido que sim. Por maioria de razão, e na
medida em que se admite a posse de coisas incorpóreas puras (como a patente, a
marca, o direito de autor), também a posse do estabelecimento comercial, que não o
é, se admite. É uma coisa incorpórea sui generis, estando em causa a exploração
económica da coisa.
Sendo possível a posse sobre o estabelecimento comercial, também será possível o
recurso aos instrumentos de tutela da posse. Além dos meios extrajudiciais – ação
direta e legítima defesa – pode fazer uso dos instrumentos civilísticos de tutela da
posse, previstos no art. 1276.º e seguintes, bem como o recurso aos embargos de
terceiro (art. 1285.º)
O n.º 2 do art. 1037.º dispõe que “o locatário que for privado da sua coisa ou
perturbado no exercício dos seus direitos pode usar, mesmo contra o locador, dos
meios facultados ao possuidor nos artigos 1276.º e seguintes”

fi

fi

Será possível a usucapião do estabelecimento comercial? Na medida em que se tem

admitido a usucapião das coisas incorpóreas puras (patente e marca), por maioria de
razão, deve ser possível a usucapião.
Quais serão os prazos, os das coisas móveis ou imóveis? Sendo uma coisa móvel
anómala, e por uma questão de segurança jurídica, deve-se aplicar os prazos dos
imóveis
TRESPASSE de estabelecimento comercial

É possível uma alienação do direito de propriedade sobre o estabelecimento
comercial
Não há uma única disciplina jurídica do trespasse. O art. 1112.º refere-o
brevemente
O que é o trespasse? Implica uma transmissão definitiva do direito de propriedade
sobre o estabelecimento comercial, a qual tem que ser inter vivos (e não mortis
causa), podendo ser onerosa ou gratuita.
O trespasse é uma transmissão singular e não a título universal.
Na transmissão por morte, quando o dono do est comercial morre, o est comercial
fará parte de toda a herança. É uma transmissão a título universal.
Também não é trespasse a fusão e cisão de sociedades comerciais. Estando o est
comercial envolvido neste âmbito a transmissão será a título universal.
Implica que o estabelecimento comercial exista, mas não tem que estar a funcionar
(pode estar fechado, suspenso ou até nunca ter aberto). Pode não envolver todos os
elementos do estabelecimento comercial, mas tem que haver um mínimo de
elementos para que seja o estabelecimento comercial que estamos a negociar. Se
não o fizer, é uma simulação, está a disponibilizar apenas o espaço e a defraudar o
comprador e o senhorio.
Implica a transmissão definitiva do direito de propriedade. Não é trespasse a
transmissão a título universal, tendo que ser a título singular – não é trespasse, por
exemplo, a sucessão nem a fusão e cisão de sociedades comerciais. Não é trespasse
a transmissão por morte.
Traduz-se em que negócio jurídico? Que figuras estão incluídas no trespasse?
• Compra e venda voluntária do estabelecimento comercial. Aplicam-se as regras
do Código Comercial sobre a matéria, previstas no art. 467.º e seguintes, bem como
o disposto no Código Civil (art. 874.º e seguintes).
• Compra e venda executiva do estabelecimento comercial, ou seja, venda no
quadro de um processo executivo, seja a execução cível ou fiscal. Neste caso deve
ser alienado como um todo.

.
• Venda do estabelecimento comercial em sede de liquidação da massa

insolvente. Também aqui deve ser vendido como um todo.
• Dação em cumprimento (art. 837.º e seguintes). Traduz-se em o devedor, em vez
de entregar a coisa a que estava obrigado, cumprir a obrigação a que está adstrito de
um outro modo: cumpre a prestação, entregando o estabelecimento comercial. Há
uma aqui particularidade: em regra a dação em cumprimento não é reduzida a
escrito, mas deve sê-lo porque se trata do trespasse do estabelecimento comercial.
• Troca, a qual é um contrato oneroso a que se aplica subsidiariamente as normas da
compra e venda, nos termos do art. 939.º (“as normas da compra e venda são
aplicáveis aos outros contratos onerosos pelos quais se alienem bens ou se
estabeleçam encargos sobre eles, na medida em que sejam conformes com a sua
natureza e não estejam em contradição com as disposições legais respetivas”).
• Doação inter vivos (art. 940.º e seguintes).
• Entrada para a sociedade com o estabelecimento comercial, a qual constitui uma
entrada em espécie. Os sócios podem, para dar cumprimento à sua obrigação de
entrada, fazê-lo com dinheiro ou com património, no qual se inclui o
estabelecimento comercial.
• Alienação do estabelecimento comercial no quadro da liquidação de uma
sociedade. Os sócios podem decidir vender o estabelecimento comercial no quadro
da liquidação do património da sociedade.
Temos alguns negócios jurídicos ou contratos que não são trespasse. Vejamo-los.
• Transmissão mortis causa do estabelecimento comercial. Esse património do de
cujus, que será alvo de partilha e que fica para um dos sucessores, não é trespasse,
pois trata-se de uma transmissão a título universal.
• Partilha do estabelecimento comercial no quadro de um processo de partilha
na sequência de divórcio. Neste caso, é apenas uma parte do bem jurídico que está
a ser adjudicado.
• Sociedade que mude de firma. Esta alteração não afeta a personalidade jurídica da
sociedade, nem o seu património, sendo apenas uma alteração do nome.
• Transformação do tipo de sociedade, a qual também não implica a extinção da
personalidade jurídica.
• Transmissão das participações sociais. Por exemplo, temos 4 sócios, cada um com
25% do património social. Em regra, os sócios podem alienar as suas participações
sociais. Um deles vende a sua participação social, havendo alguém que a compra.
Esta venda nada tem a ver com o trespasse, sendo que em nada afeta o património
ou personalidade jurídica da sociedade.
Por exemplo, os 4 sócios vendem as suas participações sociais. Existem outros 4
que as compram. A sociedade mantém a sua personalidade jurídica e o património,
mas os sócios são outros completamente diferentes. É equiparado ao trespasse a

alienação total ou quase total das participações sociais. Seria uma forma de
contornar o direito de preferência do senhorio na compra do estabelecimento
comercial. Formalmente não está a ser vendido, serão as participações sociais, mas
será, no fundo, uma venda daquele.
• Transmissão do estabelecimento comercial no quadro de fusão e cisão de
sociedades comerciais. Será todo o património que é incorporado numa outra
sociedade. Trata-se de uma transmissão a título universal. Sucede o mesmo com a
cisão, que também é uma transmissão a título universal.
No trespasse do estabelecimento comercial pode haver uma transmissão total do

estabelecimento comercial ou parcial? Qual o âmbito de entrega? O que é que o
adquirente compra, o que é que o transmissário recebe? Temos vários tipos de
âmbito:
• Natural: é tudo aquilo que passa para o trespassário sem necessidade de
qualquer convenção. Se nada for dito em contrário, passa para aquele.
• Máximo: inclui os elementos do estabelecimento comercial em que é necessário
que o trespassante expressamente permita que esses elementos se transmitam
para o trespassário. É o caso da firma, já que se nada for dito não passa para o
trespassário. Para tal ocorrer é necessária convenção expressa. Sucede o mesmo
com a marca se for composta pelo nome individual de pessoa ou de algum dos
sócios. Regra geral, a marca transmite-se naturalmente. Neste caso é necessário que
a pessoa autorize expressamente a transmissão.
• Mínimo: é o conjunto mínimo de elementos que têm que passar para o
trespassário para haver trespasse. Por exemplo, fica sem mesas, cadeiras,
empregados, contratos de fornecimento – se apenas transmite o espaço não é o
trespasse. A definição destes elementos depende de cada estabelecimento
comercial, variando de caso para caso.
• Imperativo: é aquele âmbito de entrega que a lei impõe. Por exemplo, as dívidas
aos trabalhadores vão gerar obrigações solidárias entre o transmitente do
estabelecimento comercial com o transmissário. Não o libertam, transmitindo-se
necessariamente para aquele.
Como dito, não é necessária a autorização do senhorio para proceder ao
trespasse (art. 1112.º n.º 1 al. a). Há, no entanto, um procedimento a seguir.
Antes do trespasse o senhorio tem direito de preferência, tal como prevê o n.º 4
(“o senhorio tem direito de preferência no trespasse por venda ou dação em
cumprimento, salvo convenção em contrário”) – este pode ser afastado pelas partes.
Para o exercer é necessário que:

• Que se trate de um estabelecimento comercial a funcionar num imóvel arrendado;
• Que a transmissão do estabelecimento comercial implique a transmissão da
posição de arrendatário;
• Que se trate de uma venda ou dação em cumprimento – por exemplo, a doação
não se inclui neste. A venda pode ser voluntária, executiva ou em sede de liquidação
da massa insolvente.
Como se concretiza este direito? O arrendatário trespassante tem que comunicar ao
senhorio a intenção do trespasse, sendo que a notificação se encontra submetida à
regra da liberdade de forma, podendo ser efetuada por qualquer meio.
Tem que o informar de todos os elementos essenciais para a formação de vontade
do senhorio de exercer ou não o direito de preferência. Quais são? A data, local,
preço, condições de pagamento, se existe reserva de direito de propriedade ou não, o
que inclui o trespasse, se há ónus ou encargos que se transmitem, garantias a ser
estabelecidas, entre outros. Isto varia de caso para caso.
A falta de comunicação de algum dos elementos tem por consequência a sua
ineficácia.
O senhorio tem 8 dias para exercer este direito, tal como se retira do art. 416.º n.º 2
(“recebida a comunicação, deve o titular exercer o seu direito dentro do prazo de
oito dias, sob pena de caducidade, salvo se estiver vinculado a prazo mais curto ou o
obrigado lhe assinar prazo mais longo”). Se nada disser, caduca a possibilidade de o
exercer. Se exercer o direito de preferência, o contrato de arrendamento extingue-se
por confusão. O senhorio passa a ser propriedade do imóvel e do estabelecimento
comercial, podendo encerrá-lo, se assim o entender.
A comunicação pode não ter sido bem feita ou não o ter sido feita de todo. Em tais
casos, e tal como estabelece o art. 1410.º (“o proprietário a quem não se dê
conhecimento da venda ou da dação em cumprimento tem o direito de haver para si
a quota alienada, contanto que o requeira dentro do prazo de 5 meses, a contar da
data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação, e deposite o
preço devido nos 15 dias seguintes à propositura da ação”), o senhorio pode interpor
a ação de preferência no prazo de 6 meses a contar do momento do
conhecimento dos elementos essenciais do contrato, devendo depositar o preço
no prazo de 15 dias.
O que é necessário para haver trespasse, para que se transmita a posição contratual
de arrendatário?

Em primeiro lugar, é necessário que exista um arrendamento, isto é, um
estabelecimento comercial a funcionar num imóvel arrendado.
Para além disso, a posição de arrendatário transmite-se independentemente do
que figurar no contrato de trespasse – faz parte do âmbito natural de entrega.
Por fim, e como vimos acima, não é necessário o consentimento do senhorio. O
art. 1112.º n.º 1 al. a) configura uma norma imperativa. Se as partes estabelecerem
no contrato que é necessário o consentimento do senhorio a cláusula é nula.
Também o será se determinar que o arrendatário não pode trespassar. O legislador
fez prevalecer os interesses mercantis (circulação do estabelecimento comercial)
sobre os do senhorio.
Segue-se a celebração do contrato de trespasse. Este precisa de ser efetuado por

escrito particular (art. 1112.º n.º 3 – “a transmissão deve ser celebrada por escrito e
comunicada ao senhorio”), sob pena de, se não o for, nulidade por falta de forma.
O que é pode o senhorio fazer em tais casos? Pode resolver o contrato, nos termos
do art. 1083.º n.º 2 al. e) (“a cessão, total ou parcial, temporária ou permanente e
onerosa ou gratuita, do gozo do prédio, quando ilícita, inválida ou ineficaz perante o
senhorio”). É fundamento de resolução. Neste caso é uma transmissão total,
permanente, que pode ser onerosa ou gratuita, do gozo do prédio, sendo inválida.
Importa, agora, analisar o que sucede com a existência do trespasse. Só se prescinde

do consentimento do senhorio se estivermos perante um trespasse. Pode haver uma
aparência de trespasse, tratando-se de um negócio simulado – o qual é nulo, nos
termos do art. 240.º. Quando é que há trespasse? Tem que haver uma transmissão do
estabelecimento comercial e não apenas do gozo do imóvel, tem que haver um
mínimo de elementos. Nesses casos, já é necessário o consentimento do senhorio.
A lei aponta indícios dos casos em que não temos trespasse, no n.º 2 do art.
1112.º: “quando a transmissão não seja acompanhada de transferência, em conjunto,
das instalações, utensílios, mercadorias ou outros elementos que integram o
estabelecimento” (al. a); “quando a transmissão vise o exercício, no prédio, de outro
ramo de comércio ou indústria ou, de um modo geral, a sua afetação a outro
destino” (al. b).
É necessário, após a celebração do trespasse, comunicar esse facto ao senhorio.

O antigo arrendatário ou o novo tem que enviar cópia do contrato de trespasse. Isto

releva para diversos efeitos: para saber que tem novo arrendatário e quem ele é,
desde logo para efeitos de renda; para o senhorio fiscalizar se o que lhe tinha sido
comunicado corresponde ao negócio jurídico – se for diferente pode exercer o
direito de preferência com fundamento na alteração das informações essenciais; se
for um contrato vinculístico, para poder denunciar.
Quem está obrigado a comunicar? O arrendatário primitivo tem essa obrigação, a
qual consta do art. 1038.º al. g) (“são obrigações do locatário: comunicar ao locador,
dentro de quinze dias, a cedência do gozo da coisa por algum dos referidos títulos,
quando permitida ou autorizada”), mas nada impede que seja o novo arrendatário
a fazê-lo (art. 1049.º) – este não tem o dever jurídico de o fazer, mas ambos têm
interesse.
A comunicação deve ser efetuada através de carta registada com aviso de receção
– há liberdade de forma, funcionando aqui a teoria da receção – e deve ocorrer o
envio da cópia do contrato.
Qual o prazo? O art. 1112.º n.º 3 parte final não refere o prazo. O art. 1038.º al. g)
diz que é no prazo de 15 dias. Há muitos autores que defendem que é este o prazo.
Mas parece estranho ser assim. No caso do trespasse, que se traduz numa
transmissão definitiva, o prazo é de 15 dias e no caso da locação, que constitui uma
transmissão temporária, é de 30 dias.
Se para a locação é um mês, para o trespasse também o deve ser. Não há razão para
ser inferior. Esta regra também está inserida na parte especial sobre o arrendamento
mercantil. O art. 1038.º está na parte geral. Outros defendem, com este fundamento,
que se deve aplicar o art. 1109.º n.º 2, sendo o prazo de 30 dias. Este prazo conta-
se a partir da data de realização do trespasse.
E se a notificação não foi feita ou o foi fora de prazo? É ineficaz face ao senhorio,
o qual pode resolver o contrato com fundamento na al. e) do n.º 2 do art. 1083.º.
O art. 1049.º (“o locador não tem direito à resolução do contrato com fundamento
na violação do disposto nas alíneas f) e g) do artigo 1038.º, se tiver reconhecido o
beneficiário da cedência como tal, ou ainda, no caso da alínea g), se a comunicação
lhe tiver sido feito por este”) estabelece que já não será assim se o senhorio
reconhecer o arrendatário, por exemplo, recebendo a renda – caso contrário seria
um abuso de direito.
Qual o alcance ou conteúdo da transmissão?
A renda mantém-se, sendo ilícito estipular no contrato que haja um aumento muito
elevado em caso de trespasse. Isto, claro, sem prejuízo de o senhorio poder proceder
à atualização da renda, nos contratos celebrados antes de 1995.

Se existirem dívidas de rendas ainda em atraso a regra é a da não
transmissibilidade. Assim, estas não se transmitem, salvo convenção em
contrário (art. 595.º n.º 1 – “a transmissão a título singular de uma dívida pode
verificar-se: por contrato entre o antigo e o novo devedor, ratificado pelo credor”
(al. a); “por contrato entre o novo devedor e o credor, com ou sem consentimento do
antigo devedor” (al. b) – e n.º 2 – “em qualquer dos casos a transmissão só exonera
o antigo devedor havendo declaração expressa do credor; de contrário, o antigo
devedor responde solidariamente com o novo obrigado”).
Ao lugar e tempo de pagamento da renda aplicam-se ou as regras do contrato ou

o que a lei estipula, se as partes nada disserem.
Quanto à duração do contrato, o novo arrendatário sub-ingressa na posição do

arrendatário anterior. Deste modo, se for um contrato a prazo ou um contrato de
duração indeterminada continua a ser um contrato a prazo ou de duração
indeterminada.
Importa atender ao que sucede com a finalidade (ou fim). Se o contrato estabelece
o fim (por exemplo, determina que é apenas a exploração do restaurante), será esse
o fim.
E se determinar que é possível mais do que um fim (como será se determinar que
pode ser um restaurante ou uma livraria), estabelecendo, portanto, um fim amplo?
C, que compra o restaurante, poderá mais tarde alterar o estabelecimento comercial?
Será que a cláusula estabelecida no contrato de arrendamento original se estande ao
novo arrendatário?
Há quem diga que esta cláusula de fim apenas beneficia o arrendatário original,
alegando que tem uma natureza intuitu personae. Assim, o adquirente não podia
alterar.
Entende-se que não é assim: não tem caráter pessoal, salvo se tal for estabelecido
no contrato de arrendamento, ou seja, exceto se as partes estipularem que o fim não
se estende a um eventual novo arrendatário. O novo adquirente poderá usar a
cláusula e alterar o fim.
Nos termos do art. 1112.º n.º 5 do CC, “quando, após a transmissão, seja dado outro
destino ao prédio, ou o transmissário não continue o exercício da mesma profissão

liberal, o senhorio pode resolver o contrato”. Será que se pode inculcar este preceito
para o senhorio resolver o contrato? Não é esse o objetivo do artigo. O que está em
causa neste artigo são as situações em que o adquirente nunca quis comprar o
estabelecimento comercial, mas somente o espaço.
Vejamos agora os atos de incumprimento contratual por parte do antigo inquilino,

como serão os atos ilícitos ou o facto de o estabelecimento comercial estar
encerrado há mais de um ano. O senhorio já tinha fundamento para resolver o
contrato quando há lugar ao trespasse do estabelecimento comercial.
Temos 2 hipóteses: quando é adquirido o senhorio já tinha instaurado a ação de
despejo; ainda não o tinha feito, mas logo após o trespasse interpôs a ação de
despejo. O que acontece? O senhorio vai poder resolver o contrato. Não pode ser
impedido de o fazer, apesar de posteriormente ter ocorrido o trespasse. Se assim
fosse, seria fácil ilidir o ato do senhorio da resolução.
Temos um problema: a situação do trespassário. A posição desse é uma posição
delicada. O trespassário terá que agir em relação ao trespassante. Não está em causa
o direito de resolução do senhorio, mas a posição contratual entre trespassante e
trespassário:
• Podemos ter responsabilidade pré-contratual, pois aquele não informou ao
trespassário da existência de factos que podiam levar o senhorio a resolver o
contrato.
• Pode ter agido com dolo, podendo o trespassário anular o contrato e obter uma
indemnização.
• Pode haver erro-vício, caso em que se soubesse não celebraria o negócio jurídico.
Também aqui pode anular o contrato.
• Pode ter uma indemnização pelos danos sofridos, pois comprou o estabelecimento
comercial, mas vai ter que ir para outro sítio.
A Lei 64/2018 de 29 de outubro alterou o art. 1091.º. Dispõe este na sua atual
versão que “o arrendatário tem direito de preferência: na compra e venda ou
dação em cumprimento do local arrendado há mais de dois anos”.
O senhorio pretende vender o imóvel, tendo o arrendatário sobre aquele um direito
de preferência. Este direito de preferência só se adquire passados 2 anos.
B, arrendatário, vende o estabelecimento comercial a C. 2 meses depois, o senhorio
vende o imóvel. Tem C um direito de preferência? Pode beneficiar pelo direito
constituído na esfera jurídica de B? Pode, tal como B, exercer o direito de
preferência. Como há transmissão contratual da posição de arrendatário todos os
direitos constituídos na esfera jurídica do trespassante – no exemplo, B –

ingressam para o trespassário (C), mesmo que seja parcial (por exemplo, apenas
decorreu 1 ano).
A fiança é, como sabemos, uma garantia pessoal acessória de uma obrigação, a

obrigação principal. O art. 651.º (“a extinção da obrigação principal determina a
extinção da fiança”) estabelece que a fiança tem caráter subsidiário. Havendo
trespasse, a fiança cai – salvo se for estabelecida disposição em contrário nos
exatos termos em que o contrato o estipula. Devemos, portanto, fazer uma
interpretação restritiva – porque tem uma natureza intuitu personae e porque é uma
garantia de elevado risco (já que o fiador responde com todo o seu património).
Seria um defraudar dos interesses do fiador (no sentido de assegurar aquela pessoa e
não outra), que no caso de trespasse a fiança se mantivesse.
Temos três outras exceções ao art. 432.º, nas quais não é necessário o consentimento
da outra parte. Vejamo-las.
Por exemplo, no estabelecimento comercial existe uma máquina em locação
financeira. O que acontece? Tratando-se de bens de equipamento (que são os bens
essenciais no exercício da atividade mercantil), estabelece o art. 11.º do DL
149/1995, que há a transmissão da posição contratual do arrendatário
financeiro, sem necessidade de consentimento. Esta faz parte do âmbito natural
de entrega – no silêncio das partes transmite-se.
É necessário comunicar o trespasse, nos termos do art. 10.º n.º 1 al. h) do referido
diploma, no prazo de 15 dias. Se não houver comunicação, o locador financeiro
pode resolver o contrato.
Uma vez feita a comunicação, o locador financeiro, nos termos do art. 11.º n.º 3,
pode opor-se à transmissão da posição contratual do locatário financeiro (porque
não apresenta garantia de cumprimento anterior).
A outra exceção prende-se com os contratos de trabalho. Nos termos do art. 285.º
do Código de Trabalho, havendo transmissão do estabelecimento comercial,
transmitem-se os contratos de trabalho. Há uma transmissão da posição
contratual da entidade empregadora. É imperativa e automática, sendo que se
prescinde do consentimento dos trabalhadores.

Por fim, a última exceção ao art. 432.º são os contratos de seguro. O DL 72/2008,
de 16 de abril, estabelece no seu art. 95.º que não há contrato de seguro quanto ao
estabelecimento comercial, mas pode haver seguros de incêndio, contra roubo, de
crédito, etc. Há uma transmissão da posição do segurado, a qual se verifica sem
necessidade do consentimento da entidade seguradora. Constitui uma
transmissão natural, salvo convenção em contrário.
Excetuam-se os seguros de automóveis, que não se transmitem. Neste caso, só há
lugar à transmissão da posição contratual se houver consentimento da entidade
seguradora.
Suponhamos que A é senhorio de B, o qual é dono do estabelecimento comercial.
Este tem várias dívidas e créditos para com D, E, F e G. B trespassou o
estabelecimento comercial para C.
Se existirem créditos do dono do estabelecimento comercial o que lhes acontece?
Tanto em matéria de créditos como de débitos não temos normas especiais no
Código Comercial, pelo que se aplicam as regras civilistas.
A regra é a de que os créditos não se transmitem. Estes fazem parte do âmbito

máximo de entrega do estabelecimento comercial, sendo que só há lugar à sua
transmissão se houver acordo nesse sentido.
Em relação ao devedor basta a notificação, tal como determinam os arts. 577.º n.º
1 (“o credor pode ceder a terceiro uma parte ou a totalidade do crédito,
independentemente do consentimento do devedor, contanto que a cessão não seja
interdita por determinação da lei ou convenção das partes e o crédito não esteja,
pela própria natureza da prestação, ligado à pessoa do credor”) e 583.º n.º 1 (“a
cessão produz efeitos em relação ao devedor desde que lhe seja notificada ainda que
extrajudicialmente, ou desde que ele a aceite”).
Em relação aos débitos (ou dívidas) a regra é a mesma, ou seja, temos uma
intransmissibilidade das dívidas. Só se houver convenção nesse sentido é que
aquelas se transmitem.
Qual o regime de transmissão das dívidas? Será o regime de assunção de dívidas,
o qual consta do art. 595.º e seguintes do CC. De acordo com aquele preceito, é
necessário que no contrato do trespasse o trespassário aceite a transmissão da
dívida e a posterior ratificação do credor. Se não o fizer, a dívida continua a ser do
trespassante.

O n.º 2 estabelece que, para que o anterior devedor fique exonerado é necessária
declaração expressa do credor. Caso contrário – isto é, se não aceitar
expressamente a exoneração do primeiro devedor –, responde solidariamente.
Assim, só não há responsabilidade solidária se o credor exonerar expressamente o
devedor.
Apesar de este ser o regime geral, devemos ter em consideração a existência de três
desvios a este princípio, nos quais a lei impõe a coresponsabilização do
trespassante e do trespassário:
• Dívidas aos trabalhadores: estabelecem os arts. 285.º e 286.º do Código do
Trabalho que no caso de trespasse e havendo dívidas aos trabalhadores há
coresponsabilização, a qual se traduz num regime solidário. O trespassário terá,
portanto, que tomar o cuidado de aferir se existem ou não.
• Dívidas resultantes de coimas de natureza laboral (contraordenações laborais não
pagas): o mesmo artigo impõe a coresponsabilização.
• Dívidas à Segurança Social: a Lei 110/2009 (Diploma da Segurança da Social)
dispõe nos seus arts. 53.º e 209.º que as dívidas à Segurança Social implicam uma
coresponsabilização. O art. 209.º estabelece que qualquer cláusula em sentido
contrário é nula.
Obrigação implícita de não concorrência

A é dono de um imóvel, o qual se encontra arrendado a B. Este tem naquele um
estabelecimento comercial de restauração, o restaurante X. B trespassa o
estabelecimento comercial a C a 02/01/2017. 1 ano depois, a 02/01/2018 abre um
novo restaurante num local próximo do outro, desviando a clientela daquele.
Existe uma obrigação implícita – pois não está expressamente consagrada na lei –
de não concorrência. O estabelecimento comercial inclui, como sabemos, a
clientela, a qual faz parte do âmbito natural de entrega do estabelecimento
comercial.
Em termos gerais, define-se a obrigação de não concorrência como a obrigação que
leva a que o trespassa-te fique obrigado a, num certo espaço e durante um certo
período de tempo, não concorrer com o trespassarão, nomeadamente não exercendo
a atividade semelhante à exercida através do estabelecimento trespassado. Assim,
podemos classificar esta obrigação, grosso modo, como constituindo uma prestação
de facto material negativo, na categoria de non facete, infrangível, indivisível e de
execução continuada.

Dentro das nossas fronteiras, esta obrigação não possui fundamento legal, o que não
faz de nós exceção à regra (daí que a denominamos como uma “obrigação
implícita”), mas sim, parte da última, atendendo ao facto de apenas em Itália tal
obrigação surgir legalmente consagrada.
De acordo com a doutrina e jurisprudência, existem vários e diversos fundamentos
que suportam e servem de base esta obrigação. Desde logo, a obrigação de garantia
existente nos contratos de compra e venda (o dever do alienante entregar a coisa
alienada e assegurar o gozo pacífico dela), a boa-fé no cumprimento dos contratos, a
concorrência leal devida do comércio, o princípio da equidade, os usos do comércio
e a garantia contra a evicção, isto porque, similarmente ao que se passa na maior
parte dos ordenamentos estrangeiros, não existe regulamentação específica que
sustente a obrigação de não concorrência no caso de transmissão de empresa.
Veremos:
Quando C adquire o estabelecimento comercial tem em consideração a clientela.
Será que C pode fazer algo por B desviar a clientela? B está obrigado a garantir da
coisa (o estabelecimento comercial com tudo aquilo que contém, incluindo a
clientela). Não entrega o estabelecimento comercial se depois desviar a clientela.
Existe uma obrigação de o trespassante assegurar ou transmitir o
estabelecimento comercial, sendo que a obrigação de não concorrência se
enquadra em tal obrigação.
O que é que o trespassante está obrigado a fazer? O que pode ou não pode fazer? Se
quando fez o trespasse já tinha outro estabelecimento comercial não há violação
desta obrigação de não concorrência. Também não há violação se o trespassante
vende o estabelecimento comercial e vai trabalhar, como trabalhador (pois
celebrado um contrato de trabalho), para outro estabelecimento comercial.
E se abrir um novo estabelecimento comercial ou tomar outro estabelecimento
comercial já existente ao abrigo de um contrato de locação, na qualidade de
locatário ou explorador? Estas situações estão abrangidas pela obrigação de não
concorrência.
No nosso exemplo, está B impedido de abrir qualquer restaurante e alarga-se
também esta proibição a uma pizzaria? Tem que ser uma área de atividade
relativamente próxima da anterior, suscetível de desviar a clientela (como é o
caso do café que onde são servidas refeições e um snack-bar). Isto será avaliado em
concreto.
Quais as pessoas obrigadas por esta obrigação de não concorrência? A regra é a de
que a obrigação de não concorrer apenas onera o trespassante. Mas será só ele que
é abrangido pela obrigação, ou também o seu cônjuge e filhos, por exemplo? Não é

fácil alargar esta obrigação a outras pessoas, em virtude do disposto no art. 406.º n.º
2 (“em relação a terceiros, o contrato só produz efeitos nos casos e termos
especialmente previstos na lei”), salvo se houver uma interposta pessoa, como
sucede quando um comercial em nome individual constitui uma sociedade ou se há
um abuso da personalidade jurídica coletiva. Implica uma análise casuística.
O trespassário é o único beneficiário desta obrigação. Ora, não é fácil estender
esta obrigação a terceiros. Se C vende o estabelecimento comercial a D, não é fácil
dizer que a eficácia da obrigação de não concorrência se estende a terceiros – já que
em regra é apenas inter partes.
Qual o âmbito espacial desta obrigação? Por exemplo, trespassa um
estabelecimento comercial no Porto e abre um novo em Lisboa. Será que há
obrigação de não concorrência? Depende da área de projeção do estabelecimento
comercial, a qual se prende com a capacidade ou aptidão para o trespassante
desviar a clientela. Se a área de projeção apenas de uma zona da cidade pode abrir
noutra parte que não há aquela obrigação.
Qual o âmbito desta obrigação em termos temporais? O critério é o do tempo
necessário para o adquirente consolidar a clientela, o qual é considerado de
forma objetiva. Não há uma norma sobre o tempo de duração. A jurisprudência fá-
lo variar entre 2 e 5 anos, em função do tipo de atividade e de estabelecimento
comercial, do local, entre outros critérios que sejam considerados relevantes.
Qual a consequência jurídica do não cumprimento desta obrigação? O primeiro
instrumento que o trespassário terá a seu favor é a ação de cumprimento (art. 817.º
– “não sendo a obrigação voluntariamente cumprida, tem o credor o direito de exigir
judicialmente o seu cumprimento e de executar o património do devedor, nos termos
declarados neste código e nas leis de processo”), o qual pode ser completado com
uma sanção pecuniária compulsória (art. 829.º-A – “nas obrigações de prestação
de facto infungível, positivo ou negativo, salvo nas que exigem especiais qualidades
científicas ou artísticas do obrigado, o tribunal deve, a requerimento do credor,
condenar o devedor ao pagamento de uma quantia pecuniária por cada dia de atraso
no cumprimento ou por cada infração, conforme for mais conveniente às
circunstâncias do caso”).
Cumpre como? Pode obrigá-lo a encerrar o estabelecimento comercial. O art.
829.º n.º 1 dispõe que “se o devedor estiver obrigado a não praticar algum ato e vier
a praticá-lo, tem o credor o direito de exigir que a obra” – entende-se que se inclui
aqui o estabelecimento comercial – “se obra feita houver, seja demolida à custa do
que se obrigou a não a fazer” – não será demolido, mas encerrado.
Pode vir resolver o contrato por incumprimento, nos termos do art. 801.º
(“tornando-se impossível a prestação por causa imputável ao devedor, é esse

responsável como se faltasse culposamente ao cumprimento da obrigação”), tendo a
resolução efeitos retroativos (art. 434.º – “a resolução tem efeito retroativo, salvo se
a retroatividade contrariar a vontade das partes ou a finalidade da resolução”). Além
de pedir uma indemnização, nos termos do art. 798.º (“o devedor que falta
culposamente ao cumprimento da obrigação torna-se responsável pelo prejuízo que
causa ao credor”).
A transmissão do estabelecimento comercial no quadro de fusão e cisão de

sociedades comerciais não é trespasse. A fusão e cisão das sociedades comerciais
podem envolver a transmissão do estabelecimento comercial, a qual é uma
transmissão a título universal – motivo pelo qual não é considerado um trespasse.
Há um regime muito similar ao trespasse que se aplica aqui, o qual é aplicado
subsidiariamente. Nos termos do art. 112.º do Código das Sociedades Comerciais,
se funcionam em imóvel arrendado a transmissão prescinde do consentimento do
senhorio.
Entende-se que apesar de prescindir do consentimento é necessário comunicar ao
senhorio (art. 1112.º n.º 3). Entende-se que o prazo para a comunicação é de 1 mês,
ao abrigo do art. 1109.º n.º 2.
Se não houver lugar à comunicação da transmissão a posição contratual de
arrendatário em virtude da fusão ou cisão da sociedade comercial, o senhorio pode
resolver o contrato (art. 1083.º n.º 2 al. e).
LOCAÇÃO (ou cessação de exploração) do estabelecimento comercial
A, dono do imóvel, celebra com B um contrato de arrendamento com B, dono do

estabelecimento comercial. Este celebra com C um contrato de locação.
A locação do estabelecimento comercial está prevista no art. 1109.º (“a
transferência temporária e onerosa do gozo de um prédio ou de parte dele, em
conjunto com a exploração de um estabelecimento comercial ou industrial nele
instalado, rege-se pelas regras da presente subsecção, com as necessárias
adaptações”). Para ser possível a celebração de um contrato de locação sobre o
estabelecimento comercial é necessária existência de um estabelecimento comercial,
mas este não tem necessariamente que estar aberto ao público. A locação não tem
que integrar todos os elementos do estabelecimento comercial, embora, por via de
regra, o faça.

A locação consiste na transmissão temporária do gozo do estabelecimento
comercial, constituindo um contrato oneroso, consensual, bilateral e temporário,
no qual o locatário é um mero detentor do estabelecimento comercial – embora
possa recorrer aos instrumentos de tutela da posse, tal como admite o art. 1037.º n.º
2.
O prazo de duração do contrato fica na disponibilidade das partes, tendo o prazo
máximo de 30 anos (art. 1025.º) e podendo haver ou não lugar à renovação
automática no fim do prazo. A locação do estabelecimento comercial é um contrato
que incide sobre uma coisa móvel sui generis, daí falar-se em locação e não
arrendamento ou aluguer.
Há uma diferença entre a locação e o trespasse. A primeira traduz-se numa
transmissão temporária do gozo do prédio, ocorrendo a mera cedência da coisa.
O trespasse constitui, como sabemos, uma transmissão definitiva da titularidade do
direito de propriedade.
Regra geral, devem ser transmitidos também ao locatário o maior número de bens
(ou elementos) possível – este não é um elemento essencial. Tais elementos são
necessários para a exploração do estabelecimento comercial por parte do locatário, o
qual paga determinada renda.
Caso o estabelecimento comercial funcione num imóvel arrendado o locador é
arrendatário do imóvel. Este tem que garantir o gozo da coisa ao locatário, o qual
será um gozo a título meramente obrigacional. Para haver lugar à celebração deste
contrato, não é necessária autorização do senhorio (art. 1109.º n.º 2 – “a
transferência temporária e onerosa de estabelecimento comercial em local arrendado
não carece de autorização do senhorio, mas deve ser-lhe comunicada no prazo de
um mês”). O locatário continua a ser o mesmo, o qual ainda tem a obrigação de
pagar a renda ao senhorio.
O contrato está sujeito a forma escrita (arts. 1109.º n.º 1 e 1112.º n.º 3). Entende-se
que, tal como no trespasse, a locação tem que ser reduzida a escrito, sob pena de
nulidade. Se não for reduzido a escrito, o contrato será inválido, pelo que o
senhorio poderá resolver o contrato com fundamento no art. 1083.º n.º 2 al. e).
Sendo nulo, o locatário não tem direito a gozar do imóvel.
É necessário que exista uma locação do estabelecimento comercial, que a coisa que
se entrega seja aquele, acrescido de um número mínimo de elementos (art. 1112.º n.º
2 als. a) e b). Caso contrário, é um negócio simulado, não uma locação, mas antes
uma sub-locação do espaço. É necessário autorização do senhorio para tal, podendo
este resolver o contrato (art. 1083.º n.º 2 al. e).

Prescinde-se da autorização do senhorio para a celebração do contrato de locação,
mas este tem que lhe ser comunicado, no prazo de 1 mês (art. 1109.º n.º 2). Porquê
que é necessária a comunicação? Porque o senhorio é o dono do imóvel e tem que
sabe que esse está a ser utilizado por outra pessoa, para fiscalizar o negócio e para
resolver o contrato, se anterior a 1995 (art. 28.º n.º 3 al. a) NRAU).
Se a comunicação não for feita ou não for bem feita a locação é ineficaz face ao
senhorio, que pode resolver o contrato (art. 1083.º n.º 2 al. e).
O que acontece a outros contratos que o locador tenha celebrado?

No contrato de locação financeira, o locatário financeiro continua a ser o mesmo
(no exemplo, B), mas o locatário do estabelecimento comercial (C, no nosso caso)
vai poder ter o gozo dos bens, não sendo necessário o consentimento do locador
financeiro. Não há transmissão da posição contratual, mas apenas do gozo dos
bens. Sucede o mesmo com os bens alugados.
Quanto aos trabalhadores, já há transmissão da posição contratual (art. 285.º
Código do Trabalho), a qual é imperativa e automática, operando sem necessidade
do consentimento dos trabalhadores.
Já não há transmissão da posição contratual do segurado, o que significa que
não se transmitem os contratos de seguro. Na medida em que é uma transmissão
temporária, mantém-se com B.
Quanto aos créditos e débitos, se existirem não se transmitem, salvo se houver
acordo nesse sentido. É a regra da não transmissibilidade. Se quando terminar a
locação existirem créditos e dívidas de C, continuam na sua esfera jurídica, salvo
disposição em contrário.
Temos três exceções: as dívidas aos trabalhadores, as dívidas resultantes de coimas
não pagas devidas de contraordenações laborais e as dívidas à Segurança Social –
embora a lei não seja clara em relação a estas, entende-se que se aplica o mesmo.
Nestes casos, há responsabilidade solidária.
O mesmo se diga na reversão do estabelecimento comercial. Quando o contrato
de locação termina, as dívidas existentes na esfera jurídica de C, que tem que
devolver o estabelecimento comercial a B, não se transmitem, salvo se forem
daqueles tipos. São dívidas que surgem durante o contrato de locação.
Existe uma obrigação de não concorrência quer por parte do locador, quer do
locatário. Por exemplo, B celebra com C uma locação do restaurante pelo prazo de 3

anos. B tem a obrigação de proporcionar o gozo do estabelecimento comercial ao
locatário. Durante o período de duração do contrato, B abre novo estabelecimento
comercial, desviando a clientela. Ao abrir o novo, B está a incumprir no contrato de
locação. Não entrega aquilo a que se obrigou, já que se inclui nessa obrigação a
clientela, violando os arts. 1031.º al. b) e 1037.º n.º 1. Temos, portanto,
incumprimento do contrato de locação. C pode desde logo resolver o contrato.
Também há uma obrigação de não concorrência por parte do locatário. Findo o
prazo, o locatário está obrigado a devolver a coisa que recebeu (arts. 1038.º e
1043.º). C abre, durante a locação, um restaurante seu, desviando a clientela. Há
incumprimento por parte do locatário que não entrega como a recebeu (isto é, com
clientela).
Suponhamos que o contrato de locação foi celebrado com a duração 6 anos. C
devolve o estabelecimento comercial a B e pouco tempo depois abre um novo. Será
que haverá uma obrigação de não concorrência pós-contratual? Entende-se que
sim. Porque foi um contrato de locação de longa duração, a clientela habituou-se a
C. Como é a pessoa conhecida, consegue desviar a clientela. O importante aqui é a
base contratual.
Cabe então referir que alguns autores designam o contrato de mútuo bancário por
empréstimo bancário.
Direito Bancário
O contrato bancário em geral faz partida vida de todos nós - praticamente toda a
gente tem uma conta bancária.
Este contrato bancário geral e, em regra, de longa duração (podendo, no entanto,
cada pessoa encerrar a sua conta bancária quando quiser).
As relações (tanto comerciais como civis) passam assim por uma conta bancária e,
sendo esta relação longa, gera-se uma relação de confiança entre o banco e o seu
cliente, na qual o princípio da boa fé e confiança irá ter uma relevância jurídica no
que toca às responsabilidades e deveres que a instituição bancária tem perante os
clientes.
Estes deveres são não só de informar o cliente mesmo quando este não coloca
questões mas também proteger o património do mesmo.
A entidade bancária como parte do contrato, tem os seguintes deveres:

1) Informação

Este dever deriva do princípio da boa fé. Entre o cliente e o banco estabeleçe-se
uma relação de confiança, na medida em que o cliente vai confiando no banco ao
decorrer do tempo. Para este cliente, é difícil contornar a confiança, pois preciso do
banco para fazer as tarefas da vida quotidiana.
Pelo facto de o cliente precisar do banco, a lei faz com que o dever de boa fé seja
mais exigente do que em qualquer outro contrato.
Este dever de informação não consiste apenas em responder às perguntas do cliente.
De acordo com o regime jurídico, o funcionário deve ter a iniciativa de informar o
cliente, assim como deverá também ter a qualificação necessária para tal.
2) Dever de proteger o património e aconselhar o cliente
Esta questão leva a um conflito de interesses entre o cliente e o funcionário.
O funcionário, como parte do seu trabalho, tem certos objetivos laborais que deve
vender ao cliente para lucro do banco e de si próprio.
No entanto, ao mesmo tempo, tem o dever de informar o cliente e de proteger o seu
património. O que acontece é que por vezes se o funcionário der toda a informação
ao cliente, este não vai querer adquirir o produto pois vai sempre apresentar
algumas desvantagens.
Contratos de crédito
Elementos:
1) dilação no tempo,
2) Obrigação de restituir o crédito acrescido de juros
3) Confiança entre as partes
Mútuo civil
É um contrato real quanto à sua constituição - é necessária a entrega do dinheiro
para a perfeição do contrato - 11142º.
O mútuo pode ser gratuito se não for retribuído, e onereso se for retribuído - 1144º
art. 1145º - ao contrário do que diz no artigo, em regra, no mútuo civil, em caso de
dúvida, presume-se a gratuidade do contrato.
1143º - exigência de forma r. 559º
1147º - prazo
Se não tiver sido fixado prazo, o prazo mínimo será de 30 dias - 1148º
O problema manifesta-se no mútuo oneroso com prazo - 1147º r. 781: em cão de
incumprimento, Sendo o mútuo liquidáveis em prestações, o mutuante pode exigir
as prestações em falta, mas não os juros.
Mútuo Bancário

O mútuo é um dos principais negócio da atividade bancária, constituindo um ato
comercial autónomo abordado no art. 362º do nosso ccom.
Sujeitos: de um lado temos o banqueiro que se prefigura-se identificado no
exercício da sua profissão como a parte mutuantes, de outro lado, surge-nos a
figura do mutuário associada ao cliente da instituição bancária.
O empréstimo comercial não carece de forma, mas para tal é preciso que seja
celebrado entre comerciantes (394º e 396º). Isto continua a ser aplicável sempre
que o contrato de empréstimo mercantil seja celebrado pelo banco com um
comerciante.
A ideia é que fosse simplificada a forma dos contratos realizados pelos bancos,
Pace á forma mais pesada do regime civil.
O banco disponibiliza a um sujeito uma certa quantia pecuniária em função da

restituição deste valor acrescido de juros; porque, por norma, este contrato é
oneroso.
Forma: dl 32765/43 - a regra é de que o contrato é celebrado por escrito particular.
A menos exigente é entre o banco e o comerciante, aplicando.se o art. 396º não
necessitando de forma específica embora o próprio banco exija sempre forma
escrita.
Modalidades:
Quanto ao prazo:
A) curto prazo - menos de 1 ano
B) Médio prazo - 2 a 5 anos
C) Longo prazo - + 5 anos
Quanto às garantias:
1) mútuo descoberto (sem garantias)
2) Mútuo com garantias
Quanto à restituição do capital:
1) por ser numa única vez
2) Amortizado ao longo prazo

Conclusão: conclui-se este contrato quando o banco credita o valor do cliente e,
daí, nasce a obrigação a prazo de restituir onde, novamente, deverá restituir o valor
mutuado acrescido de juros.
Juros/Garantia: estão dependentes de três elementos: [1] disponibilidade do capital;
[2] de uma taxa; [3] da disponibilização para um certo lapso de tempo.
Prazo: o prazo corre a favor de ambas as partes o que leva a que nem o credor
possa exigir a restituição antes do prazo assim como nem pode o devedor pagar
antes de decorrido o prazo, pois perderia o credor o direito aos juros dado eles se
vencerem com o decurso do prazo – 1147º. Contudo, a lei permite o pagamento
prévio do mutuário, sendo que ele terá que pagar todos os juros.
Distinção de juros: moratórios os remuneratórios. Os juros remuneratórios
consistem na contrapartida, na cedência do capital. Já os moratórios, são uma
forma de indemnização pelo atraso no pagamento do montante em dívida. por fim,
os compensatórios visam repor o valor do capital que se desvalorizou.
Limites à fixação da taxa de juro:1146º.
Taxa de fixação de juros
No direito comercial , de todos os atos daqui decorrentes, resultam juros.
Os juros consistem no rendimento de uma obrigação de capital determinando-se em
função do montante do capital cedido, do tempo da cedência e de uma taxa.
A obrigação de juros é uma obrigação com prestação duradoura que se vai
constituindo com o decurso do tempo (há um vínculo entre o uso de capital nesse
período de tempo e o juro que consiste na sua contrapartida) e se liga a uma
obrigação de capital, da qual depende ao nível do nascimento.
O regime geral da obrigação de juros está prevista nos art. 559º e 561º cc, sendo
depois complementado por um conjunto muito amplio de regimes específicos,
aplicáveis para o que agora diretamente nos interessa, aos titulares de empresas
comerciais - 102º ccom; às instituições de crédito e às sociedades financeiras como
crepitantes, que serão analisados de seguida.
Interessam-nos aqui somente os juros remuneratórios, convencionais, de que seja
titular uma instituição de crédito ou outros entres previstos no dl 58 de 2013 de 8
do 5.
A ata de juro legal para os juros remuneratórios é a que resulta do 291/2033º, de
4%; ao passo que, aos juros moratórias é aplicável o disposto na portaria conjunta
dos ministros das finanças e da justiça 263/99 - 7%. A ambos é aplicável o teto
máximo referido no art. 1146º

O Risco: admitindo, como faz a maioria da doutrina, que nos encontramos perante
um contrato real para cuja produção de efeitos requer a entrega da coisa - ou seja,
contrato real quad constitutionem - e que para além disso o contrato é não
sinalagíático - por apenas implicar obrigações por parte do mutuário, mormente, a
restituição do tantundem -, dire-se-ia que é inegável a sua natureza alienatória,
embora com pendor exclusivo sobre a obrigação de restituição do mutuário. Deste
modo, parece-nos que necessariamente a situação será enquadráveis na previsão do
art. 790º/1 cc, ou seja, poder-se-á assumir, em termos teóricos, que a obrigação se
extinguiria por impossibilidade, desde que por causa não imputável ao devedor.
Porém, uma vez que por norma, a prestação terá carácter ultrafungível, não será
conceptível, como acontece nas obrigações genéricas puras, representar uma
situação de verdadeira impossibilidade da prestação. Naturalmente, e a título de
exemplo, não se figura possível que um empréstimo de dinheiro - o exemplo
paradigmático sobre o qual o mútuo constitui - se possa vir a tornar impossível de
realizar. Destarte, esta realidade terá, necessariamente, a consequência correspetiva
de negar de igual modo a possibilidade de imputar o risco ao mutuante. Isto
significa que, naturalmente, o risco irá sempre correr pelo mutuário. Como tal,
segundo este entendimento, não se estará aqui verdadeiramente perante uma
situação de risco de perda da coisa. Esse risco, pura e simplesmente não existe. O
que poderá estar em risco, isso sim será a perda ou aparecimento de um seu
equivalente juridico-económico.
Neste sentido apontam as disposições legais relativas ao mútuo, que por um lado o
limitam a coisas fungíveis - art. 1142º cc- e por outro lado, quando esse tipo de
coisa se torna dificilmente alcançável, determina a sua equiparação e restituição em
dinheiro - 1149º cc. Isto significa somente algo muito simples, nunca existirá
qualquer risco de perda da obrigação de restituição, independentemente de ela ser
realizada por uma coisa equivalente ou pelo seu valor em dinheiro.
Locação Financeira - DL 149/95 de 24/6
Envolvidos: relação tripartida onde temos um locatário que é o que recorre ao

banco, locador que, por sua vez, compra o bem ao terceiro/vendedor por indicação
do locatário; ficando este vinculado a um obrigação de prestação sobre a
amortização do capital + juro
Noção extensiva: Locação financeira é o contrato pelo qual uma das partes se
obriga, mediante retribuição, a ceder à outra o gozo temporário de uma coisa, móvel
ou imóvel, adquirida ou construída por indicação desta, e que o locatário poderá
comprar, decorrido o período acordado, por um preço nele determinado ou
determinável mediante simples aplicação dos critérios nele fixados.

Um elemento caracterizador deste contrato é a possibilidade de o locatário
financeiro ter opção de compra do bem locado por um valor residual.
A locação financeira ´um contrato bifronte; desempenha ao mesmo tempo as
funções de crédito e garantia.
De garantia porque o locador é o proprietário do bem sendo este direito de
propriedade uma garantia.
Locação Locação Financeira
O contrato de locação visto à luz do art. 1022º cc, O contrato de locação nanceira é um “mais”
apresenta as seguintes características, de nidoras do perante o contrato de locação. Ou seja, a lei (art. 1º.
seu tipo: DL nº 149/95) acrescenta algumas características
a) uma das partes obriga-se a proporcionar à outra distintivas à “base” constituída pelo contrato de
o gozo de uma coisa; locação. Assim; tal como a locação:
b) A outra parte tem o direito de exigir esse gozo; a) existe a obrigação de ceder o gozo de uma coisa;
c) À cedência do gozo corresponde uma prestação b) O locador é e continua a ser proprietário da coisa;
da outra parte. c) A outra parte tem o direito de exigir aquela
cedência;
d) O gozo é temporário;
e) O gozo é retribuido.
A mais quanto à locação:

f) o objeto do contrato é adquirido ou construído por
indicação do locatário;
g) o locatário pode adquirir a coisa decorrido o prazo
acordado;
h) esse preço deve ser determinado no contrato ou
determinável mediante simples aplicação dos critérios
nele xados.
Período: são incluídas no contrato de locação financeira duas modalidades: o

contrato de amortização integral e o contrato de amortização parcial.
O primeiro vigorará durante toda a vida útil do bem. O segundo preverá a duração
do contrato durante a maior parte deste período.
A exigencia do contrato ter necessariamente uma duração mínima, superior a
metade da vida útil (valor) do bem, (económico ou fiscal) - art. 4º - permitirá aqui
distingui-lo da locação de curta duração.
O não se transferir a propriedade com o pagamento da ultima renda, diferencia-lo-á,
desde logo, da compra e venda a prestações e da locação compra.
Recorta-se, desta maneira, o contrato da locação financeira: entre locação e compra
e venda.
Prazo: vigora o princípio da liberdade contratual
Rendas: ás rendas é também aplicável a liberdade de estipulação sendo certo de que

estas correspondem à amortização do capital mais os juros e a estes últimos é
aplicável um limite máximo. Aqui, também poderá haver lugar a taxas sobre

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eventuais despesas de que do locador poderão desencadear; nomeadamente taxas
administrativas.
Prescrição - 310º cc

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