INSTITUTO FEDERAL DO AMAZONAS

CURSO TÉCNICO EM EDIFICAÇÕES

LETÍCIA THAÍS FIGUEIREDO DE OLIVEIRA

AVALIAÇÕES E PERÍCIAS
RESIDENCIAL ELIZA MIRANDA

MANAUS – AM
2018
 LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

1. PRELIMINARES
O presente laudo, diligenciado pela Sra. Mara Núbia Figueiredo de Oliveira, visa indicar o
valor tecnicamente adequado e equiparado aos custos de mercado para fins de venda. Para
isso, foi realizada avaliação, acompanhada da solicitante, no dia 10 de novembro de 2018 às
10h30min em seu imóvel, situado no Residencial Eliza Miranda, 4ª etapa, Rua Professor Neto
Campelo, condomínio Bahia, bloco F, nº. 401 – Bairro Japiim, zona Sul de Manaus.
2. DO LOCAL
Trata-se de uma edificação de uso habitacional, localizada na Avenida Buriti, Japiim –
Manaus (AM). A localização está favorecida de infraestrutura urbana dotada de ruas e
avenidas asfaltadas, calçadas, sarjetas e meio-fio, havendo equipamentos urbanos como
shopping, academias, clinica, pontos de gasolina, comercio de diversas modalidades, escolas,
hospitais, em raio 10 km. É importante ressaltar que em seu entorno encontra-se o pólo
industrial de Manaus (Distrito Industrial).
2.1.DO IMOVEL
O prédio vistoriado situa-se num condomínio fechado que contem em sua área comum
piscinas, quadras poliesportivas, quadras de areia, campos de futebol, quiosques, playgrounds.
Possui topografia plana.
É constituído de alvenaria estrutural, com quatro pavimentos e dezesseis apartamentos
(sendo quatro unidades por andar). O acesso ao seu interior se faz por porta única, situado na
fachada principal.
Foi de interesse à vistoria o apartamento 401, localizado na quarta etapa, Rua Professor
Neto Campelo, condomínio Bahia, bloco F, quarto andar. Possui área de aproximadamente
70m², contendo dois quartos e uma suíte, sala de estar, sala de jantar, cozinha, área de serviço,
banheiro e varanda. O apartamento dispõe de pontos de iluminação e água frios bem situados,
paredes em alvenaria estrutural, piso em cerâmica branca, forro em gesso. É dotado de
revestimento do tipo reboco paulista, protegida por pintura do tipo semi-brilho no âmbito
interior. Apresenta, também, janelas em vidros e de correr. Todas as portas são do gênero
convencional e de madeira, sendo diferenciada apenas a porta de acesso à varanda que é de
correr e em vidro. Bancadas de pia e lavatórios em granito, cubas de lavatório em porcela.
Todos os sanitários apresentam aspectos de boa qualidade e conservação.
 3. METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO
Segundo GOMIDE (2008), existem quatro pilares fundamentais que toda avaliação
imobiliária se baseia, sendo eles: o objetivo da avaliação, os informes sobre o imóvel
avaliando, os informes do mercado e o tratamento científico aplicado a esses informes. Com
base nisto, o método utilizado para a determinação técnica do valor do terreno será o “Método
Direto”, também titulado como “Método Comparativo”, segundo a NBR 14653-1 da
Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), item 8.2.
Este método consiste no comparativo de mercado entre imóveis semelhantes que tenham
sido comercializados ou que estejam em oferta nos bairros e logradouros próximos àquele em
que se encontra o imóvel avaliado. Para a correção de eventuais distorções entre os imóveis
pesquisados, a metodologia contempla a aplicação de tratamento estatístico como meio para
neutralizar essas divergências.
A benfeitoria será analisada pelo método de REPRODUÇÃO DE CUSTO DE
CONSTRUÇÃO, que remonta os custos gerados na construção do imóvel avaliado. Para
depreciação será utilizado os critérios de Ross-Heidecke, a fins de obtenção de valores reais.
O valor final do imóvel (R$) foi obtido através da adição dos valores do terreno (máximo
e mínimo) e do valor da benfeitoria.
3.1.MEMORIA DE CALCULO PARA AVALIAÇÃO DO TERRENO

Nº R$/m² Fator fonte Fator Top Fator Trans. Fator Melh. RHI
1 3.428,57 0,9 1 1 1 3.085,70
2 3.000 0,9 1 1 1 2.700,00
3 2.500 0,9 0,95 0,49 1 1.047,30
4 1.500 0,9 1 2,21 1 2.983,50
5 3.628,57 0,9 1 1 1 3.265,7
6 2.250 0,9 1 2,22 1 4.495,5
Σ 17.577,70
Onde:
Fator Top = Fator Topografia
Fator Trans = Fator Transposição
Fator Melh. = Fator melhoramento
  FICHA 1  FICHA 2
Operação: Oferta Particular Operação: Oferta Particular
Local: Japiim Local: Japiim
Melhoramento: Todos Melhoramento: Todos
Área: 70 m² Área: 100 m²
Preço: 240 mil Preço: 300 mil
Topografia: Plana Topografia: Plana
Tel: (92) 98167 – 7292 Tel: (92) 8405 - 9811
 FICHA 3  FICHA 4
Operação: Oferta Particular Operação: Oferta Particular
Local: Cachoeirinha Local: São José
Melhoramento: Todos Melhoramento: Todos
Área: 160 m² Área: 100 m²
Preço: 400 mil Preço:150 mil
Topografia: Aclive suave Topografia: Plana
Tel: (92) 8250 - 3435 Tel: (92) 9602 - 1500
 FICHA 5  FICHA 6
Operação: Oferta Particular Operação: Oferta Particular
Local: Japiim Local: São José
Melhoramento: Todos Melhoramento: Todos
Área: 70 m² Área: 200 m²
Preço: 254 mil Preço: 250 mil
Topografia: Plana Topografia:
Tel: (92) 8271 - 0142 Tel: (92) 9373 - 6245

A) PREÇO POR M²

240.000 400.000 254.000

n1 = = 3428,57 n3 = = 2500 n5 = = 3628,57
70 160 70
300.000 150.000 450.000
n2 = = 3000 n4 = = 1500 n6 = = 2250
100 100 200
 B) FATOR MELHORAMENTO
0,9 0,9 0,9
𝐹𝑀 1 = 0,9 = 1 𝐹𝑀 3 = 0,9 = 1 𝐹𝑀 5 = 0,9 = 1
0,9 0,9 0,9
𝐹𝑀 2 = 0,9 = 1 𝐹𝑀 4 = 0,9 = 1 𝐹𝑀 6 = 0,9 = 1

C) FATOR TRANSPOSIÇÃO
214,99 214,99 214,99
𝐹𝑇 1 = 214,99 = 1 𝐹𝑇 3 = 440,49 = 0,49 𝐹𝑇 5 = 214,99 = 1
214,99 214,99 214,99
𝐹𝑇 2 = 214,99 = 1 𝐹𝑇 4 = = 2,21 𝐹𝑇 6 = = 2,22
96,95 96,95

D) VALORES DE RHI
𝑅ℎ1 = 3.085,70 𝑅ℎ3 = 1.047,30 𝑅ℎ5 = 3.265,7
𝑅ℎ2 = 2.700,00 𝑅ℎ4 = 2.983,50 𝑅ℎ6 = 4.495,5

E) CÁLCULO DA MÉDIA
3.085,70 + 2.700 + 1.047,30 + 2.983,50 + 3.265,70 + 4.495,50
𝑥=
6
𝒙 = 2.929,6

F) CÁLCULO DO DESVIO PADRÃO

(3.085,70 − x)2 + (2.700 − x)2 + (1.047,30 − x)2 + (2.983,50 − x)2 + (3.265,70 − x)2 + (4.495,50 − x)2
𝑆 =√
5

𝑺 = 2.487,58
(1.047,30 − 2929,60)
𝑃𝑚 =
2.487,58
𝑷𝒎 = ǀ − 𝟎, 𝟕𝟓𝟔𝟕 ǀ
G) PONTOS CRÍTICOS DE CHAUVENET
𝑃𝑚 ≤ 1,73
𝟎, 𝟕𝟓𝟔𝟕 ≤ 𝟏, 𝟕𝟑
H) VALOR DO IMÓVEL
𝑉𝑚í𝑛 = 70 × 2.929,6 × 0,97
𝑽𝒎í𝒏 = 198.919,84 R$

𝑉𝑚á𝑥 = 70 × 2.929,6 × 1,03

𝑽𝒎á𝒙 = 211.224,16 R$
 3.1.1. BEM FEITORIA
Dados:
o Construção residencial com aproximadamente 10 anos;
o Área de 70 m²;
o Estado de conservação entre regular e reparos simples;
o CUB – SINDUSCON/AM (11/2018): 1665,10 R$

VN = At ×CUB ×1,35
VN = 70×1665,10×1,35
VN = 157.351,95
A) DEPRECIAÇÃO – CRITÉRIO DE ROSS-HEIDECK
Vk = Vn [(100 - Fo)/100}
Vk = 157.351,95[(100 – 19,1)/100}
Vk = 127.297,73
B) VANTAGEM DE COISA FEITA
Cf = 8,5%
Vk2 = Vk + Vk(Cf/100)
Vk2 = 127.297,73 + 127.297,73(8,5/100)
Vk2 = 138.118,03
4. CONSIDERAÇÕES FINAIS
Sabendo que a avaliação feita no imóvel é para fins de venda, os valores apresentados no
laudo técnico visam orientar o proprietário na hora da venda do imóvel. Sendo assim, os
valores obtidos podem variar de acordo com as particularidades e critérios estipulados entre
compradores e vendedores.
É interessante ressaltar a importância de estar sempre atendo e atualizado aos valores de
mercado de modo que as negociações sejam otimistas e de forma que se obtenha maiores
remunerações.
 ANEXO I

Figura 1 - Eliza Miranda Mall. Fonte: próprio autor.

Figura 2 - Residencial Eliza Miranda (área externa). Fonte: próprio autor.

 ANEXO II

Figura 3 - Área comum. Fonte: próprio autor.

Figura 4 - Sala de Estar. Fonte: próprio autor.

 ANEXO III

Figura 5 - Sala de Jantar. Fonte: próprio autor.

Figura 6 - Cozinha. Fonte: próprio autor.

 ANEXO IV

Figura 7 - Área de serviço. Fonte: próprio autor.

Figura 8 - Suíte. Fonte: próprio autor.

 ANEXO V

Figura 9 - WC da Suíte. Fonte: próprio autor.

Figura 10 - Quarto da menina. Fonte: próprio autor.

 ANEXO VI

Figura 11 - Roupeiro embutido. Fonte: próprio autor.

Figura 12 - Quarto da menina. Fonte: próprio autor.

 ANEXO VII

Figura 13 - Quarto do menino. Fonte: próprio autor.

Figura 14 - Quarto do menino. Fonte: próprio autor.

 ANEXO VIII

Figura 15 - Corredor. Fonte: próprio autor.

Figura 16 - Banheiro comum. Fonte: próprio autor.