Imóvel Vistoriado: Sítio do Garcia

– Matrícula 42.683, Livro 2,

Registro Geral da Comarca de
Ipatinga – MG.

Eng. Rodrigo Ciabatari

Processo Judicial:
0316267-51.2012.8.13.0313
Sumário
1. IDENTIFICAÇÃO DO PROCESSO............................................................. 3
2. QUALIFICAÇÃO DO PERITO NOMEADO ................................................ 3
3. OBJETO DO LAUDO .............................................................................. 3
a. Macrorregião do imóvel periciado. ...................................................... 4
b. Microrregião do imóvel periciado. ....................................................... 6
4. OBJETIVO ............................................................................................. 7
5. FINALIDADE .......................................................................................... 8
6. CONSIDERAÇÕES .................................................................................. 8
a. Processuais .......................................................................................... 8
c. Dos Assistentes Técnicos .................................................................... 11
d. Da visita técnica ................................................................................. 12
7. METODOLOGIA E CRITÉRIOS UTILIZADOS .......................................... 12
8. FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA .............................................................. 13
9. DAS IMAGENS OBTIDAS NA VISITA TÉCNICA ...................................... 15
10. AVALIAÇÃO ..................................................................................... 17
10.1. Pressupostos ................................................................................ 17
I. Cenário I ............................................................................................. 19
a. Cálculo de possível esvaziamento de conteúdo econômico ............... 19
a. Análise de acesso ao remanescente ................................................... 20
b. Análise de fracionamento abaixo da FMP .......................................... 20
c. Análise da classificação fundiária da área remanescente ................... 22
II. Cenário II ............................................................................................ 23
10.2. Diagnóstico de mercado .............................................................. 27
1

10.3. Método utilizado na avaliação ..................................................... 28

Página

10.4. Coeficiente de Servidão ............................................................... 28

10.5. Valor obtido ................................................................................. 30
10.6. Grau de Fundamentação.............................................................. 31
10.7. Grau de Precisão .......................................................................... 32
11. CONCLUSÃO .................................................................................... 32
12. RESPOSTAS AOS QUESITOS ............................................................. 33
12.1. Respostas aos quesitos do Autor – fl. 12. ..................................... 33
12.2. Resposta aos quesitos da Ré fls. 123/124 .................................... 34
13. DOS PRINCÍPIOS E ÉTICA PROFISSIONAL ......................................... 35
14. ANEXOS........................................................................................... 35
15. ENCERRAMENTO............................................................................. 35
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS................................................................. 37

2
Página
 1. IDENTIFICAÇÃO DO PROCESSO

Processo: 0313.12.031626-7
Autor: EMPRESA DE TRANSMISSÃO TIMÓTEO MESQUITA S/A.
Réu: IVONE MACHADO GARCIA.

2. QUALIFICAÇÃO DO PERITO NOMEADO

Rodrigo Ciabatari Ramos Oliveira, portador do RG: 34.297.752-0

SSP/SP, inscrito no Conselho Regional de Engenharia pelo CREA/SP nº:
5069692282, e registrado no Conselho Federal de Engenharia – CONFEA
RNP: 2615071157, com visto para atuação no Estado de Minas Gerais
expedido pelo CREA-MG. Membro do Instituto Brasileiro de Avaliações e
Perícias de Engenharia – IBAPE/MG através do nº 935. Pós-graduado em
Engenharia de Segurança contra incêndio e Pânico, pós-graduado em
avaliações e perícias de engenharia, pós-graduando em engenharia de
segurança do trabalho e pós graduando em ciências forenses e perícias
criminais.

3. OBJETO DO LAUDO

Trata-se de uma faixa de servidão autorizada pela Resolução n. 3.676

de 13 de setembro de 2012, limitada à extensão que atinga o imóvel
diligenciado, ou seja, sítio Garcia de propriedade de Ivone Machado Garcia
e José Garcia Neves. Coordenadas UTM: Latitude: 755228.00 m E;
Longitude: 7852337.00 m S. Matrícula n. 42.683, do livro 2, de Registro
Geral, situado no lugar denominado “Taúbas – Sítio do Garcia”, Comarca de
3

Ipatinga/MG.
Página
 Imóvel periciado

Imagem 01: Vista geral de comparação entre o Centro de Ipatinga e o imóvel periciado – Google Earth.

a. Macrorregião do imóvel periciado.

Ipatinga é um município brasileiro no interior do estado de Minas

Gerais, Região Sudeste do país. Localiza-se no Vale do Rio Doce e pertence
à Região Metropolitana do Vale do Aço, estando situado a cerca de 210 km
4
Página

a leste da capital do estado. Ocupa uma área de pouco mais de 164,8 km²,
sendo aproximadamente 54 km² em área urbana, e sua população em 2018
era de 261 344 habitantes, sendo então o décimo mais populoso do estado
mineiro. A sede do município localiza-se nas proximidades do local em que
as águas do rio Piracicaba se encontram com o rio Doce.

A exploração da região da atual cidade teve início no século XIX,

quando bandeirantes estiveram na região. No entanto, o povoamento só se
intensificou entre as décadas de 1910 e 20, com a locação da EFVM. Em
1953, houve a criação do distrito, subordinado a Coronel Fabriciano, que na
mesma década foi escolhido para sediar o núcleo industrial da Usiminas,
acarretando um rápido crescimento populacional por pessoas vindas de
várias partes do país. A pedido da empresa foram construídos os primeiros
bairros de Ipatinga, destinados a seus trabalhadores, culminando na
emancipação em 1964. (wikipédia, 2019).

5
Página
Imagem 02: Mostra o Município de Ipatinga em destaque no Estado de Minas Gerais.

b. Microrregião do imóvel periciado.

Taúbas é um bairro do município brasileiro de Ipatinga, no interior do

estado de Minas Gerais. Localiza-se no distrito Barra Alegre, estando
situado na Regional VI. De acordo com o Instituto Brasileiro de Geografia e
Estatística (IBGE), sua população no ano de 2010 era de 467 habitantes,
sendo 243 homens e 224 mulheres, possuindo um total de 136 domicílios
particulares.

Sua área pertencia ao Governo Federal e era conhecida como

6

Córrego do Sossego até por volta de 1893, quando houve o leilão das terras
Página

na cidade de Ferros. Dessa forma, João Sabino Torres arrematou e se

apossou da propriedade, distribuindo-a aos seus filhos. Em 1949, foi criada
a comunidade católica local, dedicada a São Sebastião, mas sua igreja foi
inaugurada somente em 1951. O templo também foi utilizado como sala de
aula até a inauguração da atual Escola Municipal Gercy Benevenuto, em
1971, cujo nome referencia uma ex-aluna falecida aos 14 anos de idade.

Taúbas

Bairro do Brasil

Unidade federativa Minas Gerais

Zona Regional VI

Distrito Barra Alegre

Município Ipatinga

População (2010)

Total 467

Domicílios 136

Imagem 03: Mostra o quadro do Bairro Taúbas. (IBGE, 2010).

4. OBJETIVO

O objetivo do presente trabalho é apresentar o valor de mercado1 do

hectare do imóvel – 55,1926 ha e aplica-lo na faixa de implantação da
7

1
(...) preço a que se podem vender os terrenos mediante contrato privativo entre um vendedor disposto
Página

a vender a um comprador sem nenhum vinculo com o vendedor na data da avaliação, e que as condições
mercadológicas permitam uma venda regular e que se disponha de um período de tempo normal para
servidão, com a devida aplicação do coeficiente de servidão. Totalizando a
área total de 2.5674 ha (dois hectares, cinquenta e seis ares e quatro
centiares)

5. FINALIDADE

A finalidade básica deste trabalho é fornecer ao Juízo subsídios

técnicos suficientes para o perfeito entendimento da situação local de fato,
bem como a apresentação dos valores avaliativos obtidos.

6. CONSIDERAÇÕES

a. Processuais

Da inicial:

Ação de constituição de servidão fundada em declaração de utilidade

pública com pedido de liminar de imissão na posse.

“Da declaração de utilidade pública

Pela Resolução Autorizativa n. 3.676, de 13 de

setembro de 2012, publicada no Diário Oficial da
União no dia 01 de outubro de 2012, foi declarada
utilidade pública para fins de instituição de
servidão administrativa, em favor da Empresa de
Transmissão Timóteo Mesquita S.A., das áreas de
terras situadas numa faixa de 40 m (quarenta
metros) de largura, necessárias à implantação da
8
Página

negociação da venda, tendo em conta a natureza do bem. (diretiva do conselho de 19 de dezembro de

1991, art. 49)
Linhas de Transmissão Mesquita – Timóteo 2, na
tensão nominal de 230 kV, com total de
aproximadamente 24 km (vinte e quatro
quilômetros) de extensão, que interligará a
Subestação Mesquita à Subestação Timóteo 2,
sobrepassando os municípios de Timóteo, Coronel
Fabriciano, Ipatinga e Santana do Paraíso,
localizados no Estado de Minas Gerais”. (fl. 03).

“Do objeto da constituição de servidão

A Requerente, no intuito de minimizar os

dissabores existentes em obras deste vulto,
procurou os Requeridos para compor um acordo
amigável, porém, não obteve êxito.

(...)

Assim, pretende a Requerente constituir servidão

de passagem em imóvel de propriedade dos
Requeridos, Ivone Machado Garcia e José Garcia
Neves, registrado no Cartório de Registro de
Imóveis da Comarca de Ipatinga/MG, conforme
matrícula n. 42.683, do livro 2, de Registro Geral,
situado no lugar denominado “Taúbas – Sítio do
Garcia”, Comarca de Ipatinga/MG.

A servidão será constituída numa faixa de terras

medindo ao todo 2,5674 ha (dois hectares,
cinquenta e seis ares e setenta e quatro centiares),
conforme material topográfico anexado”. (fl. 04).
9
Página

“Do depósito da indenização

 (...)

Na espécie, a Requerente, após complexo trabalho

técnico na área de engenharia de avaliação, tanto
no que se refere ao levantamento topográfico da
área necessária ao empreendimento, quanto aos
valores de indenização apurados em observância
as normas da ABNT NBR 14.653, apresenta a
quantia de R$ 30.486,91 (trinta mil, quatrocentos
e oitenta e seis reais e noventa e um centavos
como indenização pelas restrições de uso impostas
na propriedade decorrentes de servidão de
passagem, conforme o valor obtido no Laudo
Técnico de Avaliação e comprovante de depósito”.
(fls. 05 e 06).

Da Contestação:

(...)

O valor pretendido pela autora no que tange o

pagamento da indenização pela SERVIDÃO do
imóvel de propriedade dos réus não tem qualquer
consistência. Também, com a devida vênia, é
inadimissivel o valor disposto no laudo de fls.
48/91 elaborada pela parte autora.

Em verdade, o valor que a empresa autora propos

a titulo de indenização, bem como a quantificação
10

lançada laudo de fls. 48/91 está muito abaixo do

Página

preço de mercado, situação que viola de maneira

 frontal a disposição do art. 5º, Inciso XXIX da CF/88
(...)”.

“(-III-)

Os réus, nos termos do art. 20 do D.L. 3.3365/41

NÃO CONCORDA com o valor do preço proposto
pela empresa autora, mito menos com a avaliação
contida no laudo de fls., este produzido de forma
unilateral a mando e ordem da mesma. (Autora)
Assim, requer seja determinada a realização de
uma perícia técnica, dentro do principio do
contraditório, a fim de comprovar o valor certo do
prejuízo econômico financeiro causado no
patrimônio da ré, este afetado pela servidão
pretendida aqui nestes atos (...)”.

b. Do imóvel
Área do imóvel impactada pela servidão administrativa.

Área total: 2,5674 ha (dois hectares, cinquenta e seis ares e setenta

e quatro centiares).

Posicionamento do imóvel em relação à ocupação urbana: Boa.

Benfeitorias na área de implantação da Servidão Administrativa:

Nenhuma.

c. Dos Assistentes Técnicos

Acompanharam os trabalhos de campo os senhores:
11
Página

José Garcia Neves – Réu

 Fabiano Duarte Ferreira – Representando os autores.

d. Da visita técnica
Ocorreu sem impedimentos. No horário previsto conforme petição de
fls. 182 dos autos.

7. METODOLOGIA E CRITÉRIOS UTILIZADOS

Primeiramente, é necessário informar que são os quesitos que

norteiam e direcionam o trabalho pericial. Como não houve impugnação
dos quesitos apresentados nos autos do processo (autor e réu), entende-se
que é de obrigação do perito a busca de resposta para os quesitos
apresentados.

Tem-se como ponto alto do trabalho a avaliação da área de servidão

minerária implantada na Fazenda Pedra Bonita.

Sendo assim, o trabalho pericial consistirá nas seguintes etapas:

- Estudo do processo;

- Visita de campo;

- Levantamento e coleta de dados amostrais para avaliação da

servidão implantada, de preferência dados transacionados no Município de
Ipatinga ou próximos;

- Levantamento de documentos necessários para respostas dos

quesitos;

- Elaboração do Laudo Técnico.

12
Página
 O presente trabalho será executado obedecendo a NBR2 13.752 –
Perícias de Engenharia na Construção Civil e NBR 14.653 – Avaliações de
Bens, ambas da ABNT3.

A metodologia do trabalho foi apresentada aos assistentes técnicos

presentes.

8. FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA

Faixa de domínio - imposta para a passagem de linhas de transmissão

– com o objetivo impor restrições de uso e ocupação, visando atender aos
padrões de segurança das concessionárias de energia e às normas técnicas.

Quando as faixas de passagem são instaladas em áreas rurais, o

proprietário ou usuário da terra devem observar as restrições impostas ao
uso do solo como plantio de vegetação de grande porte, construção de
edificações, etc.

Nas áreas urbanas as restrições de uso e ocupação são maiores, em

função da maior densidade populacional nos grandes centros, o que eleva
os riscos à população, na operação das instalações.

As restrições impostas de uso e ocupação abrangem a largura total

da faixa de passagem e não apenas sob os cabos energizados. A faixa
ampliada com restrição decorre do deslocamento lateral dos cabos, quando
os mesmos são atingidos pelos ventos, a efeitos associados a descargas
atmosféricas, curto circuitos, quedas da linha de transmissão, entre outros.

Ocorrem duas situações distintas:

13
Página

2
Norma Brasileira.
3
Associação Brasileira de Normas Técnicas.
 A. Quando há desapropriação com transferência de domínio
na área. Nestes casos as faixas de passagem são de propriedade da
concessionária e;

B. Na servidão administrativa quando ocorre a limitação de

uso. Nestes casos as faixas de transmissão não são de propriedade
das concessionárias, servem apenas como servidão de passagem.

De acordo com a NBR 14653-1 da ABNT, Servidão é o encargo

específico que se impõe a uma propriedade em proveito de outrem. Quanto
à natureza, a servidão administrativa ou pública ocorre quando o titular da
servidão for o poder público ou seu preposto. Neste trabalho, a servidão
administrativa tem por finalidade a passagem de linhas de transmissão,
com duração perpétua.

Conforme expresso na NBR 14653-2 da ABNT, a área de servidão é a

parte do imóvel serviente diretamente atingida pela servidão. O imóvel
serviente é o imóvel que sofre restrição imposta pela servidão. O percentual
de comprometimento de área é a relação entre a área objeto de gravame
e a área total do imóvel. O percentual de comprometimento do valor é a
relação entre valores da área atingida por um gravame, antes e depois de
sua instituição.

Estudo de mercado: MOLINA E ARANTES (2017) Quando o valor

buscado é ou tem como referência o valor de mercado, o avaliador terá que
conhecer o mercado e, para isso, deve realizar um estudo de mercado
compilando a informação que considerar relevante e explicativa do valor.
Em um estudo de mercado não somente se incluem as denominadas
“amostras”, mas sim, uma análise detalhada do mercado em seu conjunto
(oferta e demanda), perspectivas, evolução dos preços, economia agraria
14

atual e etc., e todos outros parâmetros que facilitem o entendimento dos

Página
valores e ofereça uma visão de conjunto do mercado imobiliário, com vistas
na possível evolução do valor do imóvel a avaliar.

Normalmente os estudos de mercado são de âmbito local. Os

avaliadores devem capturar os elementos comparáveis (dados amostrais)
que irão utilizar no mercado local, distribuídos por natureza, usos e setores.
Quando falamos de “âmbito local” há que se entender, para imóveis rurais,
a mesma região geoeconômica.

9. DAS IMAGENS OBTIDAS NA VISITA TÉCNICA

Imagem 04: Porteira de acesso à propriedade.

15
Página
Imagem 05 Vista do posicionamento das torres em construção.

16

Imagem 06: Vista da mata abaixo da linha de transmissão.

Página
 10. AVALIAÇÃO

10.1. Pressupostos

Antes do início da avaliação propriamente dita, realizou-se alguns

cálculos de parâmetros acerca do impacto da implantação da servidão na
área total com o objetivo de observar a influência da presente servidão no
todo. Levando-se em consideração que há, na propriedade, influência de
outra Linha de Transmissão – Mesquita / Vespasiano 2, foram montados
dois cenários para perfeito entendimento do impacto da servidão, objeto
da lide, na propriedade.

Cenário I – Cálculo de influência da servidão levando-se em

consideração apenas o objeto do litígio, ou seja, a implantação da servidão
administrativa que totaliza 2.5674 ha (dois hectares, cinquenta e seis ares
e setenta e quatro centiares).

Cenário II – Cálculo da influência da servidão administrativa levando-

se em consideração a presença de outra servidão preexistente (LT Mesquita
– Vespasiano 2, servidão de 70,00 metros de largura)

17
Página
 LT Mesquita – Vespasiano 2

Objeto da Lide

Imagem 04: Mostra a presença de mais uma LT na propriedade.

Sobre a Linha de Transmissão Mesquita – Vespasiano 2: Trata-se de

uma LT de 500 kV com faixa de servidão administrativa igual a 70,00 metros,
sendo 35,00 metros a direita e 35,00 a esquerda.
18
Página
LT Mesquita – Vespasiano 2

Imagem 05: Mostra o mapa eletrográfico do Estado de Minas Gerais.

I. Cenário I

Cálculo de influência da servidão levando-se em consideração apenas

o objeto do litígio, ou seja, a implantação da servidão administrativa que
totaliza 2.5674 ha (dois hectares, cinquenta e seis ares e setenta e quatro
centiares).

a. Cálculo de possível esvaziamento de conteúdo econômico

19

Fórmula considerada:
Página

AR = AO – AD
AR = Área Remanescente.

AO = Área original (55.1926 ha)

AD = área da servidão (2.5674 ha)

AR = 52.6252 ha

IAT (%) = AD / AO x 100

IAT = Índice de Afetação Territorial

IAT (%) = (2.5674 / 55.1926) x 100

IAT (%) = 4,65 %

Este índice mede o efetivo que a desapropriação impõe a totalidade

do imóvel.

Conclusão: Não ocorreu o esvaziamento do conteúdo econômico visto

que o imóvel continua com possibilidade de explotação primária.

a. Análise de acesso ao remanescente

O acesso ao remanescente não sofrerá alteração devido à
implantação da servidão

Conclusão: Pode-se entender que nenhuma perda ao imóvel foi imposta

pela implantação da servidão no que tange o acesso.

b. Análise de fracionamento abaixo da FMP

20
Página
 A FMP – Fração Mínima de Parcelamento é a menor área por hectare,
que se permite fracionar um imóvel sem que ele deixe de ter possibilidade
de continuar com exploração original.

Segundo o INCRA:

“É a menor área em que um imóvel rural, num dado município,

pode ser desmembrado. Corresponde ao módulo de exploração
hortigranjeira da Zona Típica de Módulo (ZTM) a que o
município pertencer. Ao ser parcelado o imóvel rural, para fins
de transmissão de qualquer título, a área remanescente não
poderá ser inferior a FMP”

Para o Município de Ipatinga a FMP é igual a 2,00 hectares, o que

corresponde a menor metragem que um imóvel rural pode ser fracionado.

Para composição de área total do imóvel rural, e cálculo de sua

quantidade de Módulos de Módulos Fiscais, computa-se não a matrícula,
mas sim sua unidade econômica, em obediência ao Estatuto da Terra – Lei
nº 4504/64, in verbis:

Art. 4º Para os efeitos desta Lei, define-se:

I – “Imóvel Rural”, o prédio rústico, de área contínua qualquer que seja a

sua localização que se destina a exploração extrativa agrícola, pecuária ou
agroindustrial, quer através de planos públicos de valorização, quer através
de iniciativa privada.

Analisando o imóvel antes e depois da implantação da servidão:

Antes: Possibilidade de fracionamento

55.1926 ha / 2 ha = 27,5963, portanto, (> 1)

21
Página

Depois: Possibilidade de fracionamento

 52.6252 ha / 2 ha = 26,3126, portanto, (> 1)

Conclusão: A possibilidade de fracionamento do imóvel não foi afetada

pela servidão.

c. Análise da classificação fundiária da área remanescente

Sabendo-se que a classificação fundiária do imóvel rural está assim

definida (art. 4º, Lei 8.629/93):

- Pequena Propriedade: Imóvel rural com área entre 1 (um) e 4

(quatro) Módulos Fiscais

- Média Propriedade: imóvel rural com área superior a 4 (quatro) e

até 15 (quinze) Módulos Fiscais.

- Grande Propriedade: Imóvel rural com área superior a 15 (quinze)

Módulos Fiscais.

- Minifúndio: (Art. 4º, IV, Lei n. 4.504/64): Imóvel rural de área e

possibilidade inferiores as da propriedade familiar. É o imóvel rural com
área inferior a 1 (um) Módulo Fiscal (INCRA).

 Classificação fundiária da área original

ATI / Qt MF (INCRA)

Módulo Fiscal de Ipatinga/MG = 20 ha

Quantidade de MF’s do imóvel original:

55.1926 ha / 20 ha = 2,76 MF’s

22
Página

Classificação Fundiária: Pequena Propriedade

 Classificação Fundiária da área remanescente

Extraindo a área desapropriada do imóvel, tem-se:

AR = AO – AD

AR = Area Remanescente

AO = Area Original: 55.1926 ha

AD = Area de servidão: 2.5674 ha

AR = 55.1926 – 2.5674 = 52.6252

Quantidade de MF’s do imóvel remanescente:

52.6252 / 20ha = 2,63 MF’s

Classificação Fundiária: Pequena Propriedade

Conclusão: Não houve alteração da classificação fundiária do imóvel

remanescente.

Portanto, após analisados todos os subitens descritos de “a” a “d”

acima no Cenário I, observa-se que a implantação da servidão minerária no
Sítio Garcia implica em baixo impacto no remanescente.

II. Cenário II
23

a. Cálculo de possível esvaziamento de conteúdo econômico

Página

Fórmula considerada:
AR = AO – AD

AR = Área Remanescente.

AO = Área original (55.1926 ha)

AD = área da servidão (2.5674 + 2.0453 = 4.6127ha)

AR = 50.5799 ha

IAT (%) = AD / AO x 100

IAT = Índice de Afetação Territorial

IAT (%) = (4.6127 / 55.1926) x 100

IAT (%) = 8,36 %

Este índice mede o efetivo que a desapropriação impõe a totalidade

do imóvel.

Conclusão: Não ocorreu o esvaziamento do conteúdo econômico visto

que o imóvel continua com possibilidade de explotação primária.

b. Análise de acesso ao remanescente

O acesso ao remanescente não sofrerá alteração devido à implantação da
servidão

Conclusão: Pode-se entender que nenhuma perda ao imóvel foi imposta

pela implantação da servidão no que tange o acesso.
24

c. Análise de fracionamento abaixo da FMP

Página
A FMP – Fração Mínima de Parcelamento é a menor área por hectare, que
se permite fracionar um imóvel sem que ele deixe de ter possibilidade de
continuar com exploração original.

Segundo o INCRA:

“É a menor área em que um imóvel rural, num dado município, pode ser
desmembrado. Corresponde ao módulo de exploração hortigranjeira da
Zona Típica de Módulo (ZTM) a que o município pertencer. Ao ser parcelado
o imóvel rural, para fins de transmissão de qualquer título, a área
remanescente não poderá ser inferior a FMP”

Para o Município de Ipatinga a FMP é igual a 2,00 hectares, o que

corresponde a menor metragem que um imóvel rural pode ser fracionado.

Para composição de área total do imóvel rural, e cálculo de sua quantidade

de Módulos de Módulos Fiscais, computa-se não a matrícula, mas sim sua
unidade econômica, em obediência ao Estatuto da Terra – Lei nº 4504/64,
in verbis:

Art. 4º Para os efeitos desta Lei, define-se:

I – “Imóvel Rural”, o prédio rústico, de área contínua qualquer que seja a

sua localização que se destina a exploração extrativa agrícola, pecuária ou
agroindustrial, quer através de planos públicos de valorização, quer através
de iniciativa privada.

Analisando o imóvel antes e depois da implantação da servidão:

Antes: Possibilidade de fracionamento

55.1926 ha / 2 ha = 27,5963, portanto, (> 1)

25

Depois: Possibilidade de fracionamento

Página

50.5799 ha / 2 ha = 25.2899, portanto, (> 1)

 Conclusão: A possibilidade de fracionamento do imóvel não foi afetada
pela servidão.

d. Análise da classificação fundiária da área remanescente

Sabendo-se que a classificação fundiária do imóvel rural está assim definida

(art. 4º, Lei 8.629/93):

- Pequena Propriedade: Imóvel rural com área entre 1 (um) e 4

(quatro) Módulos Fiscais

- Média Propriedade: imóvel rural com área superior a 4 (quatro) e

até 15 (quinze) Módulos Fiscais.

- Grande Propriedade: Imóvel rural com área superior a 15 (quinze)

Módulos Fiscais.

- Minifúndio: (Art. 4º, IV, Lei n. 4.504/64): Imóvel rural de área e

possibilidade inferiores as da propriedade familiar. É o imóvel rural com
área inferior a 1 (um) Módulo Fiscal (INCRA).

 Classificação fundiária da área original

ATI / Qt MF (INCRA)

Módulo Fiscal de Ipatinga/MG = 20 ha

Quantidade de MF’s do imóvel original:

55.1926 ha / 20 ha = 2,76 MF’s

26

Classificação Fundiária: Pequena Propriedade

Página
 Classificação Fundiária da área remanescente

Extraindo a área desapropriada do imóvel, tem-se:

AR = AO – AD

AR = Area Remanescente

AO = Area Original: 55.1926 ha

AD = Area de servidão: 2.5674 ha

AR = 55.1926 – 4.6127 = 50.5799

Quantidade de MF’s do imóvel remanescente:

50.5799 / 20ha = 2,53 MF’s

Classificação Fundiária: Pequena Propriedade

Conclusão: Não houve alteração da classificação fundiária do imóvel

remanescente.

Portanto, após analisados todos os subitens descritos de “a” a “d”

acima no Cenário II, observa-se que a implantação da servidão minerária no
Sítio Garcia implica em baixo impacto no remanescente.

10.2. Diagnóstico de mercado

Observa-se que os imóveis próximos aos centros urbanos de Ipatinga

e Santana do Paraíso vêm apresentando valorização frente aos imóveis
mais afastados.
27

Não obstante, o mercado, de forma geral encontra-se estagnado,

Página

apresentando baixa liquidez imobiliária.

10.3. Método utilizado na avaliação

O valor do terreno foi definido utilizando o Método Comparativo

Direto de Dados de Mercado – MCDDM – Item 8.1 da NBR 14.653-3 –
Avaliação de Bens – Imóveis Rurais da Associação Brasileira de Normas
Técnicas – ABNT.

O tratamento das amostras se der por análise de regressão.

Software utilizado: Infer – 32.

Valores obtidos para área de 55,1926 ha.

Modelo utilizado:

[R%/ha] = 33175 + 14145 /Ln([área]) - 12218 x [Benfeitorias]

Valor obtido: R$ 36.702,14 / ha

10.4. Coeficiente de Servidão

O cálculo do coeficiente de servidão utilizado é amplamente aceito

nas Comarcas brasileiras.

Sua metodologia leva em consideração os riscos e restrições

causados pela LT, a Tensão (kV) da LT, a aptidão agrícola da propriedade, a
destinação econômica na área afetada da propriedade, a posição da LT em
relação à propriedade total, o percentual de comprometimento, a locação
das torres e as benfeitorias atingidas.
28
Página
 TENSÃO (KV) DISTÂNCIA (m) PESO
<= 200 9
< 230
1. RISCOS E RESTRIÇÕES > 200 8 10
<= 200 11
>= 230
>200 10
CLASSIFICAÇÃO DAS TERRAS PESO
BOA 6
2. APTIDÃO AGRÍCOLA REGULAR 4 2
RESTRITA 2
INAPTA 1
3. DESTINAÇÃO
CARACTERÍSTICAS PESO
ECONOMICA
Reflorestamento 15
Culturas perenes e semi-perenes com erradicação total, incluindo cana-de- açúcar 12
Culturas perenes e semi-perenes com erradicação parcial 10
Culturas anuais (com pulverização aérea) 8
AGRÍCOLA Culturas anuais 7 6
Reserva florestal (capoeira, mata) 6
Pastagem cultivada 5
Pastagem nativa, campo 4
Banhados, carreador, estradas, caminhos, afloramentos de rocha 3
Lazer doméstico; uso comercial (inclusive lazer e turismo); uso industrial (inclusive
USO MÚLTIPLO 15
exploração de jazidas); reservas ecológicas; escolas; igrejas etc.
PESO

3 4 5 5 5

4. POSIÇÃO DA LT Frente 8

6 6 7 7 8

Frente
% Peso % Peso % Peso % Peso % Peso
<= 1 5 >7,5 - 8,5 15 >20,5 - 22,0 25 >39,5 - 42,0 35 >64,5 - 67,0 45
>1,0 - 1,5 6 >8,5 -9,5 16 >22,0 -24,0 26 >42,0 - 44,0 36 >67,0 - 70,0 46
>1,5 - 2,0 7 >9,5 - 11,0 17 >24,0 - 26,0 27 >44,0 - 46,5 37 >70,0 - 73,0 47
>2,0 - 2,5 8 >11,0 - 12,0 18 >26,0 - 27,5 28 >46,5 - 49,0 38 >73,0 - 75,5 48
5. PERCENTUAL DE
>2,5 - 3,0 9 >12,0 - 13,0 19 >27,5 - 29,0 29 >49,0 - 51,0 39 >75,5 - 79,0 49 12
COMPROMETIMENTO
>3,0 - 4,0 10 >13,0 - 14,5 20 >29,0 - 31,0 30 >51,0 - 53,5 40 >79,0 - 82,0 50
>4,0 - 4,5 11 >14,5 - 16,0 21 >31,0 - 33,0 31 >53,5 - 56,5 41 >82,0 51
>4,5 - 5,5 12 >16,0 - 17,5 22 >33,0 - 35,0 32 >56,5 - 59,0 42
>5,5 - 6,5 13 >17,5 - 19,0 23 >35,0 - 37,0 33 >59,0 - 61,5 43
>6,5 - 7,5 14 >19,0 - 20,5 24 >37,0 - 39,5 34 >61,5 - 64,5 44
NÚMERO DE TORRES PESO
1 1
2 2
29

6. LOCAÇÃO DAS TORRES 2

3 3
4 4
Página

>=5 5
TIPO DE BENFEITORIA PESO
7. BENFEITORIA ATINGIDAS Casa de moradia 4 0
Outras construções (inclusive agropecuárias) 2

TOTAL 40
 O coeficiente de servidão obtido é igual a 40% (quarenta por cento)
que deve ser aplicado ao valor obtido na avaliação da terra em situação de
pleno domínio.

O percentual de depreciação é aplicável face à limitação do uso da

propriedade.

10.5. Valor obtido

Para o presente trabalho técnico levou-se em consideração o valor

unitário máximo obtido após a realização da inferência estatística nas
amostras analisadas.

Sendo assim, aplicou-se o Coeficiente de Servidão de 40% sobre o

valor de R$ 36.702,14 (trinta e seis mil setecentos e dois reais e quatorze
centavos)

R$ 36.702,14 x 40% = R$ 14.680,96

Valor obtido para fins de indenização: R$ 14.680,96 x 2,5674 = R$

37.691,89 (trinta e sete mil, seiscentos e noventa e um reais e oitenta e
nove centavos).
30
Página
10.6. Grau de Fundamentação
Para determinação da pontuação, os valores na horizontal não são
Especificações das avaliações
Item cumulativos
rurais
Condição pt Condição pt Condição pt
Número de da dos de merca do >= 3(k+1),
1 efeti va mente uti l i za dos míni mo 5
18 >= 5 9
Qua l i da de dos da dos col hidos no Mi nori a
2 merca do de mes ma expl ora çã o, Todos 15 Maioria 7 ou 0
conforme em 5.1.2 a usenci a
Mi nori a
Vi s i ta dos da dos de merca do por
3 engenhei ro de a va l i a ções
Todos 10 Maioria 6 ou 0
a usenci a

Cus to de Custo de Como

Cri téri o a dota do pa ra a va l i a r reedi çã o por reedi çã o por vari á vel ,
4 construções e i nsta l a ções pl a ni l ha
5 caderno de
3 conforme
3
específi ca preços a nexo A

Como
Cri téri o a dota do pa ra a va l i a r Conforme em Por ca derno de vari á vel ,
5 produções vegeta i s 10.3
5 preços
3 conforme
3
a nexo A

Apres enta çã o do l a udo, conforme

6 s eçã o 11
Completo 16 Si mpl i fi ca do 1

Tra ta mento
Tra ta mentos
científi co, Outros
Util i za çã o do método compa ra ti vo por fa tores ,
7 di reto de da dos de merca do
conforme 15 conforme em
12 tratament 2
7.7.3 e a nexo os
7.7.2 e a nexo B
A

Fotográfica Rotei ro de
Coordena da s a ces so ou
8 Identi fi ca çã o dos da dos a mostra i s ge odési ca s 2 croqui de
1
ou l oca l i za çã o
ge ográ fi ca s
Fotográfica
Documenta çã o do a va l i a ndo que Coordena da s Croqui de
9 permi ta s ua i denti fi ca çã o e ge odési ca s 4 l oca l i za çã o
2 Presencialmente
l oca l i za çã o ou
ge ográ fi ca s

Certidã o
domi ni a l
a tua l i za da
Documenta çã o do i móvel a va l i ando Leva nta mento
Leva nta ment
10 a pres enta da pel o contra ta nte 2 topográ fi co 2
31

o topográ fi co
refere-se a pl a ni métri co
pl a ni métri co
de a cordo
Página

com a s
norma s
Pontuação obtida: 47 pontos.

Grau de Fundamentação - Tab. 1

Limite I II III
Pontuação Mínima 12 36 71
Pontuação Máxima 35 70 100

Conforme a pontuação obtida o laudo enquadra-se na fundamentação de

grau II.

10.7. Grau de Precisão

Grau
Descrição
III II I
Amplitude do intervalo de
confiança em 80% em torno <= 30% a
>50%
do valor central da 30% 50%
estimativa

A precisão obtida com o presente laudo é de Grau II

11. CONCLUSÃO

Diante do exposto no presente trabalho e levados em consideração

todos os influenciadores acarretados pela instalação da Linha de
Transmissão de 230 kV Mesquita – Timóteo 2, e sua faixa de servidão
administrativa, este profissional é capaz de concluir que o valor de mercado
32

para a área de 2,5674 ha, com a devida aplicação do coeficiente de

Página
servidão, é de R$ 37.691,89 (trinta e sete mil, seiscentos e noventa e um
reais e oitenta e nove centavos).

12. RESPOSTAS AOS QUESITOS

12.1. Respostas aos quesitos do Autor – fl. 12.

1- Queira o ilustre perito informar, com base na documentação do

imóvel (registro imobiliário), qual é a sua caracterização. Rural ou
urbano?
Resposta: Trata-se de uma propriedade rural.

2- Queira o ilustre perito informar qual Seria a restrição de uso na área

necessária à implantação da linha de transmissão e qual o percentual
de depreciação para a constituição de servidão.
Resposta: O percentual obtido como coeficiente de servidão foi de
40% (quarenta por cento).
As limitações de uso são a proibição de edificações, instalação ou
construções agro pastoris, áreas de prática de esportes,
estacionamentos de veículos, movimentações de
terras/escavações, plantação de vegetações de médio e grande
portes ou qualquer atividade que provoque redução da distância
entre os cabos condutores e o solo.

3- Qual será a metodologia adotada pelo ilustre perito (restrição de uso

e depreciação) visando à constituição de servidão?
Resposta: Foi adotada a metodologia utilizada por FURNAS.

4- Queira o ilustre perito informar o valor de pleno domínio de terreno

33

similar ao avaliando, para fins de transações imobiliárias, adotado na

Página

região?
 Resposta: foram utilizados 12 modelos, encontram-se disponíveis
no anexo.

5- Qual o valor total de indenização a título de servidão?

Resposta: R$ 37.691,89 (trinta e sete mil, seiscentos e noventa e um
reais e oitenta e nove centavos).

6- Queira o Sr. Perito prestar os esclarecimentos adicionais que julgar

necessários ao deslinde da questão posta nos presentes autos.
Resposta: Sem mais.

12.2. Resposta aos quesitos da Ré fls. 123/124

1- A área pertencente aos réus e objeto da pretensão da servidão

questão, encontra-se em localidade privilegiada no aspecto
econômico local e regional? Explicar.
Resposta: O imóvel encontra-se próximo a área urbana, esta
variável foi levada em consideração na inferência estatística
utilizada.

2- A área pertencente aos réus, local onde se pretende constituir

servidão, encontra-se em local nobre, especialmente para fins de
loteamento e/ou para chácaras?
Resposta: Quesito prejudicado. Local nobre é um termo subjetivo
que pode ter várias interpretações distintas.

3- A área objeto da presente ação, encontra-se localizada perto de

supermercados, universidades, grande centro e etc.? Explicar.
Resposta: A área em lide encontra-se próximo a área urbana.

4- A área em questão, tem predominância para fins econômico rural ou

34

urbana?
Página
 Resposta: No momento da vistoria a propriedade apresentava
finalidade e uso rural.

5- Qual é o preço por metro quadrado de terreno em localização

próxima ao imóvel dos réus? Explicar
Resposta: A propriedade encontra-se em área rural, a unidade de
medida utilizada para propriedades rurais é o hectare. Todas as
amostras utilizadas encontram-se anexas a este trabalho.

6- Qual o preço por metro quadrado de terreno na região onde localiza

o imóvel objeto deste processo.
Resposta: Quesito prejudicado. A perícia esta trabalhando com uma
área pertencente a zona rural e os valores estão nas memórias de
cálculo anexa a este trabalho.

13. DOS PRINCÍPIOS E ÉTICA PROFISSIONAL

Este profissional não atua onde tenha parentescos com Magistrados

da Comarca, Não atua onde tenha parentescos ou relação comercial com
alguma das partes envolvidas no processo judicial, não possui nenhum
processo administrativo disciplinar interposto pelo seu Conselho – CREA.

14. ANEXOS

Anexo I: Relatório de inferência - Memórias de calculo.

15. ENCERRAMENTO
35

Trata-se de um laudo pericial a avaliativo composto de 37 (trinta e

Página

sete) páginas, enumeradas no canto inferior direito.

 O presente laudo é específico e somente deve ser utilizado no
processo em tela, o uso em outros processos caracterizará plágio e estará
sujeito às sanções legais.
O valor avaliativo, hora apresentado, tem como base os meses de
outubro de março de 2019.

Ipatinga, 03 de abril de 2019.

______________________________________________
Rodrigo Ciabatari Ramos Oliveira
Engenheiro Civil e Perito Judicial Especialista.
CREA/SP: nº 5069692282/D
IBAPE/MG nº 935
36
Página
 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas NBR – 13.752 - Perícias

de engenharia e construção civil, 1996.

ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas NBR – 14.653, partes 1 e

3 – Avaliações de bens.

IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – SP;

Perícias de Engenharia, Editora Pini, 2008.

Gomide, Tito Lívio Ferreira - Engenharia Legal 4 Engenharia Diagnostica em

Edificações Inspeção Predial e Avaliação Imobiliária. Editora Leud, 2014.

Fiker, José – Perícias e Avaliações de Engenharia. Editora Leud, 2011.

Gomide, T. L. F.; Neto, J. C. P. F.; Gullo, M. A. – Engenharia Diagnostica.

Editora PINI, 2015.

Pellegrino, José Carlos. "Avaliações de Faixas de Servidão de Passagem "in

Engenharia de Avaliações, Ed. Pini, 1983.

Bellorio, Marcos Bruno. “Revisão Sobre Critérios de Fadiga para Cabos

Condutores de Energia e Uso de Metodologia Para Estimativa de Sua Vida
Remanescente.”, Universidade de Brasília, 2009.

Molina, M. G. A.; Arantes, C. A. – Manual de Avaliação de Bens Imóveis.

Editora Leud, 2017.

Pinto Alberto Filho, Reinaldo. Da Perícia ao Perito. Editora Impetus, 2018.

37
Página
 Anexo I – memórias de cálculos – Infer 32

Infer 32 - Modo de Estatística Inferencial.

Data : 03/Abr/2019

Data de realização: 03/04/2019

Engº Responsável : Rodrigo Ciabatari

Nº Am. R%/ha área «Topografia» Benfeitorias Posionamento

1 11.176,47 85,00 Acentuado [x]Não 21 ou mais
2 15.000,00 28,00 Acentuado [x]Não 21 ou mais
3 23.170,73 41,00 Moderado [x]Não 1 a 10 km
4 26.923,08 13,00 Acentuado [x]Não 21 ou mais
5 29.032,26 31,00 Leve [x]Não 21 ou mais
6 30.000,00 25,00 Leve [ ]Sim 1 a 10 km
7 35.000,00 20,00 Moderado [x]Não 21 ou mais
8 36.666,67 9,00 Moderado [ ]Sim 21 ou mais
9 39.583,33 9,60 Leve [ ]Sim 11 a 20 km
10 50.000,00 12,00 Acentuado [ ]Sim 11 a 20 km
11 62.500,00 1,60 Moderado [ ]Sim 21 ou mais
16 35.520,00 55,00 Moderado [x]Não 1 a 10 km

Variáveis marcadas com "«" e "»" não serão usadas nos cálculos.

Nº Modelo Correlação r² ajustado F Calculado Regressores Nº de "Outliers" Normalidade

1 0,8839 0,6992 9,5249 2 em 3 0 Sim
2 0,8838 0,7324 16,0493 2 em 2 0 Sim
3 0,8781 0,6852 8,9819 2 em 3 0 Sim
38

4 0,8779 0,7198 15,1315 2 em 2 0 Sim

5 0,8736 0,6744 8,5953 2 em 3 0 Sim
Página

6 0,8727 0,7086 14,3717 2 em 2 0 Sim

7 0,8598 0,6414 7,5595 1 em 3 0 Sim
 8 0,8592 0,6400 7,5180 2 em 3 0 Sim
9 0,8571 0,6756 12,4558 2 em 2 0 Sim
10 0,8528 0,6667 12,0032 2 em 2 0 Sim
11 0,8516 0,6222 7,0392 2 em 3 0 Sim
12 0,8514 0,6637 11,8530 2 em 2 0 Sim
13 0,8507 0,6201 6,9855 2 em 3 0 Sim
14 0,8476 0,6558 11,4775 2 em 2 0 Sim
15 0,8448 0,6063 6,6455 2 em 3 0 Sim
16 0,8447 0,6499 11,2106 2 em 2 0 Sim
17 0,8432 0,6025 6,5583 2 em 3 0 Sim
18 0,8425 0,6453 11,0057 2 em 2 0 Sim
19 0,8421 0,6001 6,5026 2 em 3 0 Sim
20 0,8402 0,6406 10,8031 1 em 2 0 Sim
21 0,8360 0,5859 6,1882 2 em 3 0 Sim
22 0,8360 0,6319 10,4417 2 em 2 0 Sim
23 0,8357 0,5852 6,1731 2 em 3 0 Sim
24 0,8326 0,5782 6,0264 2 em 3 0 Sim
25 0,8290 0,5700 5,8599 2 em 3 0 Sim
26 0,8281 0,5678 5,8178 2 em 3 0 Sim
27 0,8277 0,5671 5,8031 2 em 3 0 Sim
28 0,8277 0,5670 5,8007 2 em 3 0 Sim
29 0,8272 0,5660 5,7812 2 em 3 0 Sim
30 0,8272 0,6142 9,7546 2 em 2 0 Sim
31 0,8267 0,6130 9,7126 2 em 2 0 Sim
32 0,8236 0,6462 21,0877 1 em 1 0 Sim
33 0,8209 0,5516 5,5112 2 em 3 0 Sim
34 0,8196 0,5486 5,4554 2 em 3 0 Sim
35 0,8184 0,5459 5,4079 2 em 3 0 Sim
36 0,8179 0,5449 5,3897 2 em 3 0 Sim
37 0,8172 0,5432 5,3605 2 em 3 0 Sim
38 0,8160 0,5406 5,3144 1 em 3 0 Sim
39 0,8160 0,5915 8,9643 2 em 2 0 Sim
40 0,8156 0,5397 5,2985 1 em 3 0 Sim
41 0,8153 0,5901 8,9182 2 em 2 0 Sim
42 0,8152 0,5387 5,2824 1 em 3 0 Sim
43 0,8101 0,5273 5,0902 2 em 3 0 Sim
44 0,8091 0,5252 5,0550 1 em 3 0 Sim
45 0,8074 0,5215 4,9955 1 em 3 0 Sim
46 0,8074 0,5214 4,9948 1 em 3 0 Sim
47 0,8073 0,5744 8,4219 2 em 2 0 Sim
48 0,8066 0,5196 4,9653 1 em 3 0 Sim
49 0,8054 0,5705 8,3066 2 em 2 0 Sim
50 0,8048 0,5693 8,2706 2 em 2 0 Sim

Nº Modelo Auto-Correlação Valor Avaliado Mínimo Máximo

39

1 Não há 25.332,11 15.908,84 34.755,38

2 Não há 25.842,71 20.365,59 31.319,82
Página

3 Não há 26.629,94 17.057,81 36.202,07

4 Não há 26.102,14 20.258,37 31.945,91
 5 Não há 27.288,11 17.532,91 37.043,31
6 Não há 26.049,74 19.975,55 32.123,94
7 Não há 28.412,80 17.914,33 38.911,27
8 Não há 23.938,25 16.885,43 33.936,95
9 Não há 25.534,70 20.820,02 31.317,02
10 Não há 25.004,97 18.378,78 31.631,15
11 Não há 25.398,41 17.808,68 36.222,75
12 Não há 25.951,45 20.894,18 32.232,80
13 Não há 23.419,95 16.637,48 33.799,76
14 Não há 25.340,90 20.611,48 31.430,07
15 Não há 26.203,21 18.223,38 37.677,33
16 Não há 25.982,04 20.739,38 32.549,97
17 Não há 24.910,32 17.531,37 36.334,66
18 Não há 25.804,04 20.725,08 32.446,85
19 Não há 38.337,55 30.949,97 45.725,13
20 Não há 26.663,02 16.535,81 36.790,23
21 Não há 25.748,40 17.940,24 37.992,08
22 Não há 25.859,10 20.598,16 32.811,70
23 Não há 38.448,32 30.404,99 46.491,64
24 Não há 38.313,07 29.871,72 46.754,41
25 Não há 39.661,79 28.587,62 56.226,42
26 Não há 40.487,16 29.989,18 55.652,98
27 Não há 40.804,07 30.595,37 55.325,21
28 Não há 37.314,23 27.876,42 46.752,04
29 Não há 41.312,09 31.668,99 54.651,02
30 Não há 36.702,14 30.038,27 43.366,01
31 Não há 42.085,18 34.485,27 51.759,06
32 Não há 20.802,25 15.897,77 25.706,73
33 Não há 27.765,02 18.659,26 41.314,41
34 Não há 39.613,88 28.863,10 54.369,07
35 Não há 40.438,90 30.305,24 53.961,12
36 Não há 40.770,74 30.935,36 53.733,11
37 Não há 41.320,79 32.057,07 53.261,52
38 Não há 26.402,98 18.150,76 39.568,10
39 Não há 42.340,02 35.062,48 51.128,06
40 Não há 25.690,02 17.781,06 38.199,61
41 Não há 25.076,09 19.553,26 32.158,84
42 Não há 26.780,26 18.306,03 40.398,02
43 Não há 27.424,41 18.394,60 42.295,15
44 Não há 27.474,93 18.412,64 42.415,71
45 Não há 27.001,37 18.333,64 39.767,00
46 Não há 27.643,10 18.663,16 40.943,81
47 Não há 23.016,60 18.068,70 29.680,96
48 Não há 27.976,15 18.793,59 41.645,31
49 Não há 24.988,20 19.491,93 32.447,48
40

50 Não há 23.219,23 18.068,39 30.234,12

Página

MODELOS
(1) : [R%/ha] = b0 + b1*Ln([área]) + b2*[Benfeitorias] + b3*Exp([Posionamento ])
(2) : [R%/ha] = b0 + b1*Ln([área]) + b2*Exp([Posionamento ])
(3) : [R%/ha] = b0 + b1*Ln([área]) + b2*[Benfeitorias] + b3*[Posionamento ]
(4) : [R%/ha] = b0 + b1*Ln([área]) + b2*[Posionamento ]
(5) : [R%/ha] = b0 + b1*Ln([área]) + b2*[Benfeitorias] + b3*Ln([Posionamento ])
(6) : [R%/ha] = b0 + b1*Ln([área]) + b2*Ln([Posionamento ])
(7) : [R%/ha] = b0 + b1*Ln([área]) + b2*[Benfeitorias] + b3*1/Ln([Posionamento ])
(8) : Ln([R%/ha]) = b0 + b1*Ln([área]) + b2*[Benfeitorias] + b3*Exp([Posionamento ])
(9) : Ln([R%/ha]) = b0 + b1*Ln([área]) + b2*Exp([Posionamento ])
(10) : [R%/ha] = b0 + b1*Ln([área]) + b2*1/Ln([Posionamento ])
(11) : Ln([R%/ha]) = b0 + b1*Ln([área]) + b2*[Benfeitorias] + b3*[Posionamento ]
(12) : Ln([R%/ha]) = b0 + b1*Ln([área]) + b2*[Posionamento ]
(13) : 1/Ln([R%/ha]) = b0 + b1*Ln([área]) + b2*[Benfeitorias] + b3*Exp([Posionamento ])
(14) : 1/Ln([R%/ha]) = b0 + b1*Ln([área]) + b2*Exp([Posionamento ])
(15) : Ln([R%/ha]) = b0 + b1*Ln([área]) + b2*[Benfeitorias] + b3*Ln([Posionamento ])
(16) : Ln([R%/ha]) = b0 + b1*Ln([área]) + b2*Ln([Posionamento ])
(17) : 1/Ln([R%/ha]) = b0 + b1*Ln([área]) + b2*[Benfeitorias] + b3*[Posionamento ]
(18) : 1/Ln([R%/ha]) = b0 + b1*Ln([área]) + b2*[Posionamento ]
(19) : [R%/ha] = b0 + b1*1/Ln([área]) + b2*[Benfeitorias] + b3*Exp([Posionamento ])
(20) : [R%/ha] = b0 + b1*Ln([área]) + b2*[Benfeitorias]
(21) : 1/Ln([R%/ha]) = b0 + b1*Ln([área]) + b2*[Benfeitorias] + b3*Ln([Posionamento ])
(22) : 1/Ln([R%/ha]) = b0 + b1*Ln([área]) + b2*Ln([Posionamento ])
(23) : [R%/ha] = b0 + b1*1/Ln([área]) + b2*[Benfeitorias] + b3*[Posionamento ]
(24) : [R%/ha] = b0 + b1*1/Ln([área]) + b2*[Benfeitorias] + b3*Ln([Posionamento ])
(25) : 1/Ln([R%/ha]) = b0 + b1*Exp([área]) + b2*[Benfeitorias] + b3*1/Ln([Posionamento ])
(26) : 1/Ln([R%/ha]) = b0 + b1*Exp([área]) + b2*[Benfeitorias] + b3*Ln([Posionamento ])
(27) : 1/Ln([R%/ha]) = b0 + b1*Exp([área]) + b2*[Benfeitorias] + b3*[Posionamento ]
(28) : [R%/ha] = b0 + b1*1/Ln([área]) + b2*[Benfeitorias] + b3*1/Ln([Posionamento ])
(29) : 1/Ln([R%/ha]) = b0 + b1*Exp([área]) + b2*[Benfeitorias] + b3*Exp([Posionamento ])
(30) : [R%/ha] = b0 + b1*1/Ln([área]) + b2*[Benfeitorias]
(31) : 1/Ln([R%/ha]) = b0 + b1*Exp([área]) + b2*[Benfeitorias]
(32) : [R%/ha] = b0 + b1*Ln([área])
(33) : Ln([R%/ha]) = b0 + b1*Ln([área]) + b2*[Benfeitorias] + b3*1/Ln([Posionamento ])
(34) : Ln([R%/ha]) = b0 + b1*Exp([área]) + b2*[Benfeitorias] + b3*1/Ln([Posionamento ])
(35) : Ln([R%/ha]) = b0 + b1*Exp([área]) + b2*[Benfeitorias] + b3*Ln([Posionamento ])
(36) : Ln([R%/ha]) = b0 + b1*Exp([área]) + b2*[Benfeitorias] + b3*[Posionamento ]
(37) : Ln([R%/ha]) = b0 + b1*Exp([área]) + b2*[Benfeitorias] + b3*Exp([Posionamento ])
(38) : 1/Ln([R%/ha]) = b0 + b1*[área] + b2*[Benfeitorias] + b3*[Posionamento ]
(39) : Ln([R%/ha]) = b0 + b1*Exp([área]) + b2*[Benfeitorias]
(40) : 1/Ln([R%/ha]) = b0 + b1*[área] + b2*[Benfeitorias] + b3*Exp([Posionamento ])
(41) : Ln([R%/ha]) = b0 + b1*Ln([área]) + b2*1/Ln([Posionamento ])
(42) : 1/Ln([R%/ha]) = b0 + b1*[área] + b2*[Benfeitorias] + b3*Ln([Posionamento ])
(43) : 1/Ln([R%/ha]) = b0 + b1*Ln([área]) + b2*[Benfeitorias] + b3*1/Ln([Posionamento ])
(44) : 1/Ln([R%/ha]) = b0 + b1*[área] + b2*[Benfeitorias] + b3*1/Ln([Posionamento ])
(45) : Ln([R%/ha]) = b0 + b1*[área] + b2*[Benfeitorias] + b3*Exp([Posionamento ])
(46) : Ln([R%/ha]) = b0 + b1*[área] + b2*[Benfeitorias] + b3*[Posionamento ]
(47) : 1/Ln([R%/ha]) = b0 + b1*[área] + b2*Exp([Posionamento ])
(48) : Ln([R%/ha]) = b0 + b1*[área] + b2*[Benfeitorias] + b3*Ln([Posionamento ])
(49) : 1/Ln([R%/ha]) = b0 + b1*Ln([área]) + b2*1/Ln([Posionamento ])
(50) : 1/Ln([R%/ha]) = b0 + b1*[área] + b2*[Posionamento ]

Observações :
41

(a) Regressores testados a um nível de significância de 20,00%

(b) Critério de identificação de outlier :
Intervalo de +/- 2,00 desvios padrões em torno da média.
Página

(c) Teste de normalidade de Kolmogorov-Smirnov, a um nível de significância de 5%

(d) Teste de auto-correlação de Durbin-Watson, a um nível de significância de 5,0%
(e) Intervalos de confiança de 80,0% para os valores estimados.

Variável Dependente :

• R%/ha

Variáveis Independentes :

• área

• Topografia (variável não utilizada no modelo)

Classificação :
Leve = 1; Moderado = 2; Acentuado = 3;

• Benfeitorias
Opções : Não|Sim

• Posionamento
Classificação :
1 a 10 km = 1; 11 a 20 km = 2; 21 ou mais = 3;

Nº de elementos da amostra : 12
Nº de variáveis independentes :2
Nº de graus de liberdade :9
Desvio padrão da regressão : 8754,0580

Variável Média Desvio Padrão Coef. Variação

R%/ha 32881,05 14093,0938 42,86%
1/Ln(área) 0,4830 0,5232 108,31%
Benfeitorias 0,58 0,5149 88,27%

Número mínimo de amostragens para 2 variáveis independentes : 12.

42
Página
 Nome da Valor Desvio Valor Valor Amplitude Coeficiente
Variável médio Padrão Mínimo Máximo total de variação
R%/ha 32881,05 14093,0938 11176,47 62500,00 51323,53 42,8608
área 27,52 23,5559 1,60 85,00 83,40 85,6061
Benfeitorias 0,5833 0,5149 0,0000 1,0000 1,0000 88,2734

43
Página
Página 44
Valores para a variável R%/ha.

Nº Am. Valor observado Valor estimado Diferença Variação %

1 11.176,47 24.140,98 12.964,51 115,9983 %
2 15.000,00 25.201,99 10.201,99 68,0132 %
3 23.170,73 24.766,06 1.595,33 6,8851 %
4 26.923,08 26.471,74 -451,34 -1,6764 %
5 29.032,26 25.076,17 -3.956,09 -13,6265 %
6 30.000,00 37.569,77 7.569,77 25,2326 %
7 35.000,00 25.678,75 -9.321,25 -26,6321 %
8 36.666,67 39.612,99 2.946,32 8,0354 %
9 39.583,33 39.429,30 -154,03 -0,3891 %
10 50.000,00 38.867,71 -11.132,29 -22,2646 %
11 62.500,00 63.270,24 770,24 1,2324 %
16 35.520,00 24.486,84 -11.033,16 -31,0618 %
45

A variação (%) é calculada como a diferença entre os valores observado e estimado, dividida pelo valor
Página

observado.

As variações percentuais são normalmente menores em valores estimados e observados maiores, não devendo
ser usadas como elemento de comparação entre as amostragens.

Uma melhor adequação dos pontos à reta significa um melhor ajuste do modelo.

[R%/ha] = 33175 + 14145 /Ln([área]) - 12218 x [Benfeitorias]

[R%/ha] = 33175 + 14145 /Ln([área]) - 12218 x [Benfeitorias]

Intervalo de confiança de 80,00%.

46

Variáveis Coeficiente D. Padrão Mínimo Máximo

Página

área b1 = 14144,6429 5637,1329 6348,3253 21940,9605

Benfeitorias b2 = -12218,3305 5727,9017 -20140,1839 -4296,4770
 Coeficiente de correlação (r) .......... : 0,8272
Valor t calculado ................................ : 4,417
Valor t tabelado (t crítico) ................. : 2,262 (para o nível de significância de 5,00 %)
Coeficiente de determinação (r²) ... : 0,6843
Coeficiente r² ajustado .................... : 0,6142

Classificação : Correlação Forte

1 R%/ha área Benfeitorias

R%/ha 3,9457x105 1,5158x1010 2,4936x105 1,7582x10 5
área 5,7968 2,4936x105 5,8116 2,0589
Benfeitorias 7,0000 1,7582x105 2,0589 7,0000

Fonte de erro Soma dos quadrados Graus de liberdade Quadrados médios F calculado
Regressão 1,4950x109 2 7,4753x108 9,755
Residual 6,8970x108 9 7,6633x107
Total 2,1847x109 11 1,9861x108

F Calculado : 9,755
F Tabelado : 6,234 (para o nível de significância de 2,000 %)

Significância do modelo igual a 0,6%

Aceita-se a hipótese de existência da regressão.

Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau II (IBAPE/SP 2012).
47

R%/ha área Benfeitorias

R%/ha 1,0000 0,7244 -0,6808
Página

área 0,7244 1,0000 -0,4463

Benfeitorias -0,6808 -0,4463 1,0000
Valores calculados para as estatísticas t :

R%/ha área Benfeitorias

R%/ha  3,152 -2,788
área 3,152  -1,496
Benfeitorias -2,788 -1,496 

Valor t tabelado (t crítico) : 2,262 (para o nível de significância de 5,00 %)

(Teste bicaudal - significância 20,00%)

Coeficiente t de Student : t(crítico) = 1,3830

Variável Coeficiente t Calculado Significância Aceito

área b1 2,804 2,1% Sim
Benfeitorias b2 -2,384 4,1% Sim

Os coeficientes são importantes na formação do modelo.

Aceita-se a hipótese de ß diferente de zero.
Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau II (IBAPE/SP 2012).

(Teste unicaudal - significância 20,00%)

Coeficiente t de Student : t(crítico) = 0,8834

Variável Coeficiente t Calculado Significância

área b1 2,509 1,7%
Benfeitorias b2 -2,133 3,1%
48
Página
 Resíduos da variável dependente [R%/ha].

Nº Am. Observado Estimado Resíduo Normalizado Studentizado Quadrático

1 11176,4700 24140,9840 -12964,5140 -1,4809 -1,6014 1,6807x10 8
2 15000,0000 25201,9852 -10201,9852 -1,1654 -1,2587 1,0408x10 8
3 23170,7300 24766,0597 -1595,3297 -0,1822 -0,1968 2,5450x10 6
4 26923,0800 26471,7443 451,3356 0,0515 0,0558 2,0370x10 5
5 29032,2600 25076,1692 3956,0907 0,4519 0,4881 1,5650x10 7
6 30000,0000 37569,7657 -7569,7657 -0,8647 -1,0184 5,7301x10 7
7 35000,0000 25678,7526 9321,2473 1,0647 1,1505 8,6885x10 7
8 36666,6700 39612,9897 -2946,3197 -0,3365 -0,3849 8,6808x10 6
9 39583,3300 39429,2981 154,0318 0,0175 0,0201 23725,8218
10 50000,0000 38867,7084 11132,2915 1,2716 1,4678 1,2392x10 8
11 62500,0000 63270,2379 -770,2379 -0,0879 -0,8686 5,9326x10 5
16 35520,0000 24486,8446 11033,1553 1,2603 1,3619 1,2173x10 8

Este gráfico deve ser usado para verificação de homocedasticidade do modelo.

49
Página
Resíduos deletados da variável dependente [R%/ha].

Nº Am. Deletado Variância Normalizado Studentizado

1 -15160,2230 6,1644x107 -1,6512 -1,7855
2 -11902,5214 7,1034x107 -1,2104 -1,3074
3 -1861,7740 8,5841x107 -0,1721 -0,1860
4 528,9036 8,6182x107 0,0486 0,0526
5 4615,4582 8,3930x107 0,4318 0,4664
6 -10501,3593 7,6276x107 -0,8667 -1,0208
7 10883,0779 7,3532x107 1,0870 1,1745
8 -3853,7766 8,4793x107 -0,3199 -0,3659
9 202,3253 8,6208x107 0,0165 0,0190
10 14831,2673 6,5574x107 1,3747 1,5867
11 -75069,4301 7,8985x107 -0,0866 -0,8556
16 12884,4059 6,8443x107 1,3336 1,4411
50
Página
 51
Página

As amostragens cujos resíduos mais se desviam da reta de referência influem significativamente nos valores
estimados.
 As amostragens cujos resíduos mais se desviam da reta de referência influem significativamente nos valores
estimados.

Número de elementos .............. : 12

Graus de liberdade ................... : 11
Valor médio ............................. : 2,9605x10-16
Variância ................................ : 5,7475x107
Desvio padrão .......................... : 7581,2366
Desvio médio ........................... : 6008,0254
Variância (não tendenciosa) ...... : 7,6633x107
Desvio padrão (não tend.) ......... : 8754,0580
Valor mínimo ........................... : -12964,5140
Valor máximo .......................... : 11132,2915
Amplitude ............................... : 24096,8056
Número de classes .................. : 4
52

Intervalo de classes ................. : 6024,2014

Página
Momento central de 1ª ordem : 2,9605x10-16
Momento central de 2ª ordem : 5,7475x107
Momento central de 3ª ordem : -9,1808x109
Momento central de 4ª ordem : -7,6506x108

Coeficiente Amostral Normal t de Student

Assimetria -0,0210 0 0
Curtose -3,0000 0 Indefinido

Distribuição assimétrica à esquerda e platicúrtica.

Classe Mínimo Máximo Freq. Freq.(%) Média

1 -12964,5140 -6940,3126 3 25,00 -10245,4216
2 -6940,3126 -916,1112 2 16,67 -2270,8247
3 -916,1112 5108,0901 4 33,33 947,8050
4 5108,0901 11132,2915 3 25,00 10495,5647

53
Página
Página 54
Todas as amostragens foram utilizadas.

Critério de identificação de outlier :

Intervalo de +/- 2,00 desvios padrões em torno da média.

Nenhuma amostragem foi encontrada fora do intervalo. Não existem outliers.

55

F tabelado : 13,90 (para o nível de significância de 0,10 %)

Página

Nº Am. Distância de Cook(*) Hii(**) Aceito

 1 0,1447 0,1448 Sim
2 0,0880 0,1428 Sim
3 2,1577x10-3 0,1431 Sim
4 1,7845x10-4 0,1466 Sim
5 0,0132 0,1428 Sim
6 0,1339 0,2791 Sim
7 0,0739 0,1435 Sim
8 0,0152 0,2354 Sim
9 4,2500x10-5 0,2386 Sim
10 0,2386 0,2494 Sim
11 24,2609 0,9897 Não
16 0,1037 0,1436 Sim

(*) A distância de Cook corresponde à variação máxima sofrida pelos coeficientes do modelo quando se retira
o elemento da amostra. Não deve ser maior que F tabelado.

(**) Hii são os elementos da diagonal da matriz de previsão. São equivalentes à distância de Mahalanobis e
medem a distância da observação para o conjunto das demais observações.

56

Pontos no canto inferior direito podem ser "outliers".

Pontos no canto superior esquerdo podem possuir alta influência no resultado da regressão.
Página
 Distribuição de % de Resíduos no
Intervalo
Gauss Intervalo
-1; +1 68,3 % 58,33 %
-1,64; +1,64 89,9 % 100,00 %
-1,96; +1,96 95,0 % 100,00 %

Amostr. Resíduo F(z) G(z) Dif. esquerda Dif. Direita

1 -12964,5140 0,0693 0,0833 0,0693 0,0140
2 -10201,9852 0,1219 0,1667 0,0385 0,0447
6 -7569,7657 0,1936 0,2500 0,0269 0,0564
8 -2946,3197 0,368 0,3333 0,1182 0,0348
3 -1595,3297 0,428 0,4167 0,0943 0,0110
11 -770,2379 0,465 0,5000 0,0482 0,0350
9 154,0318 0,507 0,5833 7,0192x10 -3 0,0763
4 451,3356 0,521 0,6667 0,0627 0,1461
5 3956,0907 0,674 0,7500 7,6682x10 -3 0,0756
7 9321,2473 0,857 0,8333 0,1065 0,0231
16 11033,1553 0,896 0,9167 0,0628 0,0204
10 11132,2915 0,898 1,0000 0,0184 0,1017

Maior diferença obtida : 0,1461

Valor crítico : 0,3750 (para o nível de significância de 5 %)

Segundo o teste de Kolmogorov-Smirnov, a um nível de significância de 5 %, aceita-se a hipótese alternativa

de que há normalidade.
Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau II (IBAPE/SP 2012).

Observação:
O teste de Kolmogorov-Smirnov tem valor aproximado quando é realizado sobre uma população cuja
distribuição é desconhecida, como é o caso das avaliações pelo método comparativo.
57
Página
Número de elementos positivos .. :6
Número de elementos negativos . :6
Número de sequências ................. :8
Média da distribuição de sinais .... :6
Desvio padrão .................................. : 1,732

(desvios em torno da média) :

Limite inferior .... : 0,9083

Limite superior . : 0,3028
Intervalo para a normalidade : [-1,6452 , 1,6452] (para o nível de significância de 5%)

Pelo teste de sequências, aceita-se a hipótese da aleatoriedade dos sinais dos resíduos.

(desvios em torno da média)

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Valor z (calculado) ........... : 0,0000

Página

Valor z (crítico) .................. : 1,6452 (para o nível de significância de 5%)

Pelo teste de sinais, aceita-se a hipótese nula, podendo ser afirmado que a distribuição dos desvios em torno da
média segue a curva normal (curva de Gauss).

Estatística de Durbin-Watson (DW) : 1,5629

(nível de significância de 5,0%)

Autocorrelação positiva (DW < DL) : DL = 0,95

Autocorrelação negativa (DW > 4-DL) : 4-DL = 3,05

Intervalo para ausência de autocorrelação (DU < DW < 4-DU)

DU = 1,54 4-DU = 2,46

Pelo teste de Durbin-Watson, não existe autocorrelação.

Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau II (IBAPE/SP 2012).

A autocorrelação (ou auto-regressão) só pode ser verificada se as amostragens estiverem ordenadas segundo
um critério conhecido. Se os dados estiverem aleatoriamente dispostos, o resultado (positivo ou negativo) não
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pode ser considerado.

Página
 Se os pontos estiverem alinhados e a amostra estiver com os dados ordenados, pode-se suspeitar da
existência de auto-correlação.

Verificação de multicolinearidade :

60
Página
Página 61
Página 62
 Nome da Valor Valor Imóvel
Variável Mínimo Máximo Avaliando
área 1,60 85,00 55,19
Benfeitorias Sim Não Sim

Nenhuma característica do objeto sob avaliação encontra-se fora do intervalo da amostra.

Variáveis independentes :

• área ............. = 55,19

• Benfeitorias ... = Sim
• Posionamento = 1 a 10 km

Outras variáveis não usadas no modelo :

• Topografia .....= Moderado

Estima-se R%/ha = 36.702,14

O modelo utilizado foi :

[R%/ha] = 33175 + 14145 /Ln([área]) - 12218 x [Benfeitorias]

Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado :

Mínimo : 30.038,27
Máximo : 43.366,01
O valor estimado está de acordo com os limites estabelecidos em NBR 14653-2 Regressão Grau II
(IBAPE/SP 2012)
63

Extrapolação dos limites amostrais para as características do imóvel avaliando

Página

Variável Limite Limite Valor no ponto Variação em Aprovada (*)

 inferior superior de avaliação relação ao limite
área 1,60 85,00 55,19 Dentro do intervalo Aprovada
Benfeitorias Sim Não Sim Dentro do intervalo Aprovada

* Segundo NBR 14653-2 Regressão Grau II (IBAPE/SP 2012), é admitida uma variação de 100,0% além do limite
amostral superior e de 50,0% além do limite inferior para as variáveis independentes.
Nenhuma variável independente extrapolou o limite amostral.

Extrapolação para o valor estimado nos limites amostrais

Valor estimado no Valor estimado no Valor estimado no

Variável Maior variação
limite inferior limite superior ponto de avaliação
área 63.270,24 36.359,31 36.702,14 Dentro do intervalo
Benfeitorias 36.702,14 24.483,81 36.702,14 Dentro do intervalo

Variável Aprovada (**)

área Aprovada
Benfeitorias Aprovada

** É admitida uma variação de 15,0% além dos limites amostrais para o valor estimado. No modelo, somente
uma variável pode extrapolar o limite amostral.
Nenhuma variável independente extrapolou o limite amostral.

( Estabelecidos para os regressores e para o valor esperado E[Y] )

Intervalo de confiança de 80,0 % :

Nome da Limite Limite Amplitude Amplitude/média

variável Inferior Superior Total (%)
área 34.879,78 38.524,50 3.644,73 9,93
Benfeitorias 32.081,06 41.323,22 9.242,16 25,18
E(R%/ha) 22.882,25 50.522,03 27.639,78 75,31
Valor Estimado 30.038,27 43.366,01 13.327,74 36,31

Amplitude do intervalo de confiança : até 100,0% em torno do valor central da estimativa.

Variação da variável dependente (R%/ha) em função das variáveis independentes, tomada no

ponto de estimativa.

Variável dy/dx (*) dy % (**)

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área -15,9321 -0,0240%

Benfeitorias -12218,3305 0,0000%
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(*) derivada parcial da variável dependente em função das independentes.

(**) variação percentual da variável dependente correspondente a uma variação de 1% na variável
independente.

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