UNIVERSIDADE FEDERAL DE MINAS GERAIS

Faculdade de Direito
Disciplina: Direito Civil II
Professora: Renata Guimarães Pompeu

3º ESTUDO DE CASO

Anna Carolina Alves Costa

Maria Laura Carolino da Silva

TURMA A

Belo Horizonte - MG
Dezembro de 2022.

1
1ª QUESTÃO

O cliente da dupla trouxe caso para a elaboração de parecer. O processo já estava em curso e
ele gostaria de uma análise sobre a possibilidade de ser caracterizada a evicção e daí
decorrerem direitos indenizatórios a ele pertencentes. Veja trecho extraído do processo já em
curso “Do teor da petição inicial e dos documentos juntados aos autos, o autor celebrou
contrato de compra e venda para aquisição de dois lotes urbanos para fins comerciais,
conforme escritura pública juntada as fls. e registrada na matrícula dos imóveis, pelo preço
ajustado à época de R$ 565.000,00. Alegou que, no ano de 2007, após tratativas com um
banco, acertou a locação dos referidos lotes nos quais seriam instaladas agências bancárias.
Todavia, ao requerer certidões atualizadas das matrículas dos imóveis para formalização dos
contratos de locação, foi surpreendido com a averbação de notificação expedida pelo juízo da
3ª Vara da Fazenda Estadual noticiando a declaração de ineficácia das alienações dos
imóveis, bem como determinando a penhora dos referidos bens em razão de execução fiscal.”
O cliente da dupla pagou a execução fiscal para ficar com os bens, mas quer agora, na ação
em análise, cobrar o referido valor do vendedor. O vendedor afirma que não há sentença
judicial que demonstre a perda do direito pelo cliente e que no máximo deveria o valor pago,
a época, pelos bens, pois o contrato de compra e venda continha cláusula de exclusão dos
efeitos da evicção válida entre as partes e a ciência sobre a penhora ocorreu depois da compra
e venda e, que mesmo que a dívida exista para que ocorra a evicção é necessária decisão
transitada em julgada reconhecendo a perda do direito sobre a coisa. A dupla deve analisar o
caso se atentando aos pontos
(i) se há evicção, se existe, quais são os requisitos no presente caso;
(ii) é necessário a sentença judicial? O que diz o STJ sobre esse aspecto;
(iii) quais são os direitos do cliente frente a cláusula de exclusão? Fundamente todas as
respostas nos artigos, princípios e acórdãos aplicáveis.
i)
Diante da exposição dos fatos, primeiramente faz se necessário fixar o significado da
palavra evicção para o direito civil, o termo é empregado para caracterizar o desapossamento
judicial ou recuperação de algo. De forma mais clara podemos definir evicção como sendo a
perda de um bem, por ordem judicial ou administrativa, em razão de um motivo jurídico

2
anterior à sua aquisição. Ou seja, a perda de um bem pelo evicto, em consequência de
reivindicação feita pelo verdadeiro dono (evictor), caracteriza evicção.
No presente caso temos que o evicto realizou contrato de compra e venda, para
aquisição de dois lotes urbanos, conforme escritura pública e registro de matrícula dos
imóveis, seguindo todos os requisitos necessários para a celebração do contrato e seus efeitos,
contudo, no ano de 2007, após tratativas com um banco, ao requerer certidões atualizadas das
matrículas dos imóveis para formalização dos contratos de locação, foi surpreendido com a
declaração de ineficácia das alienações dos imóveis e com a penhora dos referidos bens em
razão de execução fiscal.
Dessa forma, temos caracterizada a situação em que o alienante, não se mostrou
verdadeiro dono do bem, uma vez que posteriormente a alienação dos imóveis em questão
descobriu-se ineficaz tal contrato, em virtude de execução fiscal; situação na qual cabe
caracterizar evicção.
“Como explicou o ministro do Superior Tribunal de Justiça (STJ) Paulo de Tarso
Sanseverino, no Recurso Especial 1.342.3451, a evicção, segundo os artigos 447 e
seguintes do Código Civil, consiste na perda total ou parcial da propriedade de bem
adquirido em virtude de contrato oneroso, por força de decisão judicial ou ato
administrativo praticado por autoridade com poderes para a apreensão da coisa”.

Conforme o fixado pelo ministro do superior tribunal de justiça, Paulo de Tarso

Sanseverino, tendo em vista que o caso preenche todos os requisitos estabelecidos pelos Arts
447 e seguintes do código civil - de onerosidade da aquisição do bem (uma vez que trata-se
de um contrato oneroso, de compra e venda), de anterioridade do direito do evictor (uma vez
que a perda foi pautada em razão de fato ocorrido antes da celebração do contrato entre as
partes), de perda total ou parcial da posse da coisa alienada (levando em consideração que o
evicto teve que realizar o pagamento da dívida para garantir sua posse); de ignorância, pelo
evicto, da litigiosidade da coisa adquirida (tendo em vista que a ciência da penhora só ocorreu
após o contrato) e pela denúncia da lide ao alienante - é possível caracterizar evicção.
ii)
Em relação aos argumentos utilizados pelo vendedor de que em virtude de não haver
sentença judicial que demonstre a perda do direito pelo cliente, o alienante deveria se
responsabilizar apenas pelo valor pago, à época, pelo bens; temos que, segundo a quarta

1
(STJ - REsp: XXXXX RS XXXXX/XXXXX-7, Relator: Ministro TEORI ALBINO ZAVASCKI, Data de
Publicação: DJ 22/10/2012)

3
turma do STJ, no recurso especial 1.332.1122, para que o evicto possa exercer os direitos
resultantes da evicção, na hipótese em que a perda da coisa tenha sido determinada
judicialmente, não é necessário o trânsito em julgado da decisão. Segundo o relator, ministro
Luis Felipe Salomão:
“[...] há situações em que os efeitos da privação do bem se consumam a despeito da
existência de decisão judicial ou de seu trânsito em julgado, desde que haja a efetiva
ou iminente perda da posse ou da propriedade (total ou parcial), e não uma mera
cogitação da perda ou limitação desse direito”.

Dessa forma, embora o trânsito em julgado garanta um maior respaldo para o

exercício do direito oriundo da evicção, é possível admitir que existem prejuízos
consideráveis advindos da perda da guarda do bem; ademais, o Código Civil de 2002, "além
de não ter fixado a necessidade desse dispositivo, também não contém nenhum outro
dispositivo que preconize expressamente a referida exigência". Em virtude disso, é razoável
depreender que a jurisprudência e a doutrina passaram a admitir que a decisão judicial nem
sempre é indispensável para a consumação dos riscos oriundos da evicção, segundo o relator.
Com isso podemos concluir que a evicção é uma garantia própria dos contratos
onerosos, em que o alienante tem o dever de garantir ao adquirente a posse justa da coisa
transmitida. Ou seja, mesmo sem sentença transitada em julgado, a entrega regular da coisa
vendida ao comprador é obrigação, que deve, ainda, garantir a transmissão dos direitos de
modo lícito e legítimo, para que o comprador possa exercer pacificamente a posse e a
propriedade da coisa adquirida, mesmo sem sentença judicial comprovando danos ou a perda
do direito sobre a coisa. Tal garantia já estava estabelecida no art. 1.107 do Código Civil de
1916 e no art. 447 do CC/02.

iii)

Quanto aos direitos do cliente frente a cláusula de exclusão temos que é possível que,
segundo o princípio da autonomia das partes, os autores do contrato tenham liberdade para
acrescentar cláusula expressa que expresse, reforce, diminua ou exclua a responsabilidade
pela evicção, (nos termos do Art. 448 CC). Contudo, mesmo em face deste tipo de cláusula,
que exclui qualquer garantia em relação a evicção, se esta vir a ocorrer, o evicto ainda tem
preservado o direito de receber o preço que pagou pela coisa evicta, se não soube do risco da

2
(STJ - AREsp: XXXXX SP XXXXX/XXXXX-6, Relator: Ministra LAURITA VAZ, Data de Publicação: DJ
21/08/2018)

4
evicção, ou, se dele informado, não o assumiu, de acordo com o Art. 449 CC "Não obstante a
cláusula que exclui a garantia contra a evicção, se esta se der, tem direito o evicto a receber o
preço que pagou pela coisa evicta, se não soube do risco da evicção, ou, dele informado, não
o assumiu" (BRASIL, 2002).

Em virtude disso, tendo em vista o fato de que a parte autora “foi surpreendida com a
averbação de notificação expedida pelo juízo da 3ª Vara da Fazenda Estadual noticiando a
declaração de ineficácia das alienações dos imóveis, bem como determinando a penhora dos
referidos bens em razão de execução fiscal[...]”, temos que a mesma se enquadra na situação
prevista pela lei e por isso, mesmo com a cláusula de exclusão dos efeitos da evicção, ainda
tem o direito de receber de volta o preço que pagou pela coisa evicta.
Ademais, salvo disposições em contrário o evicto ainda tem direito, além da
restituição integral do preço ou das quantias que pagou: de receber indenização pelos frutos
que tiver sido obrigado a restituir; pelas despesas dos contratos e pelos prejuízos que
diretamente resultarem da evicção; e pelas custas judiciais e aos honorários do advogado por
ele constituído.
Em se tratando, tanto da evicção total, quanto da parcial, deverá ser considerado, para
fins de cálculos indenizatórios e ressarcitórios, o valor da coisa, na época em que se evenceu,
sendo este proporcional ao desfalque sofrido, no caso de evicção parcial. Por fim, cabe ainda
acrescentar que se parcial, mas considerável, for a evicção, poderá o evicto optar entre a
rescisão do contrato e a restituição da parte do preço correspondente ao desfalque sofrido. Se
não for considerável, caberá somente direito a indenização. Segundo o Art. 450, do CC -
“Salvo estipulação em contrário, tem direito o evicto, além da restituição integral do preço ou
das quantias que pagou”.

2ª QUESTÃO
O cliente que procurou a dupla informou que comprou um imóvel e pagou como arras
sinalizatórias o valor de R$ 356.000,00, porém descobriu, posteriormente, que a compra
encontrava-se viciada, já que o vendedor teria lhe ocultado um defeito no imóvel. Narrou a
dupla que o corretor que intermediou o imóvel aproveitou que ele não era especialista e
pouco entendia do assunto e o enganou afirmando que após a demarcação o lote teria 70% de
área plana e 30% de área acidentada. Entretanto, o cliente descobriu que a informação do
corretor estava completamente equivocada, pois na verdade, tratava-se justamente do
contrário, ou seja, a área plana era de apenas 30%, sendo o restante um verdadeiro abismo,

5
sem qualquer possibilidade de construção. O cliente afirma ter tentado fazer um acordo
amigável para rescindir o contrato de compra e venda mas não obteve sucesso. Apresentou a
seguinte indagações a dupla:a (i) pode alegar autonomia contratual para resilir o contrato
sem aplicação de multa?; (ii) pode alegar vício redibitório no presente caso? (iii) ou se trata
de erro substancial? (iv) qual a diferença entre o erro substancial e o dolo principal
invalidante? (v) é possível desfazer esse contrato por alguma dessas teses e qual seria a
consequência prática?

(i) pode alegar autonomia contratual para resilir o contrato sem aplicação de multa?

A resilição contratual não ocorre por um descumprimento, mas sim por vontade das
partes a extinção do contrato, na qual pode ser bilateral ou unilateral. No caso concreto, já
que não há acordo entre as partes, é possível a aplicação da resilição unilateral enunciada pelo
Artigo 473 do Código Civil.

Art. 473. A resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o
permita, opera mediante denúncia notificada à outra parte.

Parágrafo único. Se, porém, dada a natureza do contrato, uma das partes houver feito
investimentos consideráveis para a sua execução, a denúncia unilateral só produzirá efeito
depois de transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos.

Esse tipo de extinção de contrato pode ocorrer se estabelecido no contrato a

possibilidade da resilição, quando a lei estabelecer como nas relações de consumo, ou nos
contratos de trato sucessivo, quando forem estipulados por prazo indeterminado. Dessa
forma, é importante analisar essa relação entre o cliente e o corretor como uma relação
jurídica de consumo, já que pertence à cadeia de fornecimento do produto assim, assim como
da mesma forma entende a jurisprudência do STJ.

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM
DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. COMPRA E VENDA DE
UNIDADE IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR.
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU
OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. REEXAME DE FATOS E
PROVAS. INADMISSIBILIDADE. CORRETORA IMOBILIÁRIA.
LEGITIMIDADE PASSIVA. CADEIA DE FORNECIMENTO.

6
 RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. SERVIÇO DE ASSESSORIA
TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.
COMISSÃO DE CORRETAGEM. TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO
AO CONSUMIDOR. NECESSIDADE DE PRÉVIA INFORMAÇÃO.
HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A
JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 1. Ação de rescisão contratual cumulada com
devolução de quantias pagas em razão de desistência do comprador de
unidade imobiliária. 2. Ausentes os vícios do art. 1.022 do CPC/15,
rejeitam-se os embargos de declaração. 3. O reexame de fatos e provas em
recurso especial é inadmissível. 4. Apesar de não ter liame jurídico com o
consumidor, a corretora pertence, sim, à cadeia de fornecimento do
produto, visto se tratar de fenômeno eminentemente econômico, sendo
solidária a responsabilidade de todos os fornecedores que se beneficiem
da cadeia de fornecimento . Precedentes.3

Ademais, é essencial averiguar se a conduta das partes na relação contratual se

baseiam em valores éticos como a boa fé, agindo sempre com correção e honestidade, nesse
sentido Caio Mário discorre:
(...) a boa-fé serve como elemento interpretativo do contrato, como elemento de criação
dos deveres jurídicos (dever de correção, de cuidado, de segurança, de informação, de
cooperação, de sigilo, de prestar contas) e até mesmo como elemento de limitação e ruptura
de direitos. (in Instituições de Direito Civil,v.3, 2004, p. 19)

O princípio da boa-fé contratual deve ser considerado como fator moderador do

exercício do poder de extinção da relação contratual, atuando da mesma maneira no decorrer
do contrato. Assim, comprovado a existência da má-fé do corretor ao vender o imóvel, é
possível verificar a aplicação da rescisão do contrato, em decorrência do alegado
inadimplemento da outra parte.

APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO.

INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR.
O inadimplemento do comprador é causa da rescisão de contrato de compra e
venda. Hipótese em que o conjunto probatório autoriza o reconhecimento de
que o contrato de compra e venda entabulado jamais poderia se concretizar,
ante os inúmeros impedimentos de transferência previamente incluídos sobre
o veículo dado em pagamento do valor ajustado. A boa-fé objetiva constitui
um dever de conduta, no qual obriga o indivíduo a agir dentro dos padrões da
3
AgInt no REsp 1881899/SP, 3ª Turma, DJe 11/02/2021

7
 ética e honestidade, não se satisfazendo com a mera intenção, mas sim com a
correta e proba conduta de agir. Como consequência da rescisão do contrato,
devem as partes retornar ao estado anterior à celebração do negócio, com a
reintegração do vendedor na posse do bem. (TJ-MG - AC: 10000205882012001
MG, Relator: Estevão Lucchesi, Data de Julgamento: 11/02/2021, Câmaras Cíveis / 14ª
CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 11/02/2021)

Nesse sentido, Nelson Nery Júnior expressa que quando o contratante deixa de
cumprir alguns deveres anexos, por exemplo, esse comportamento ofende a boa-fé objetiva e,
por isso, caracteriza inadimplemento do contrato4 , já que a informação sobre bem alienável
não foi dada de maneira correta. Desse modo, em razão da rescisão motivada por culpa do
corretor, não seria exigível a multa pelo encerramento antecipado mesmo se estabelecido no
contrato, pois seria abusiva, já que houve justo motivo. Além disso, por se estabelecer uma
relação de consumo entre corretor e cliente, é entendido além da inexigibilidade da multa, o
ressarcimento dos valores nesse sentido algumas decisões colegiadas também corroboram
para esse posicionamento.

EMENTA: EMBARGOS INFRINGENTES - CONTRATO - RESCISÃO -

CULPA CONCORRENTE - MULTA CONTRATUAL -
INEXIGIBILIDADE. A rescisão do contrato por culpa concorrente dos
contratantes torna inexigível a multa contratual. (TJMG, Embargos
Infringentes nº 1.0024.01.029308-2/004. Relator: Des. Maurílio Gabriel. 15ª Câmara Cível.
Data de publicação da Súmula: 12/06/2012).

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA DE COBRANÇA

- CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE TELEFONIA
MÓVEL - RESCISÃO ANTECIPADA - FALHA NA PRESTAÇÃO DO
SERVIÇO -MULTA DE FIDELIZAÇÃO INDEVIDA - PENALIDADE
POR INADIMPLEMENTO CONTRATUAL APLICÁVEL À
PRESTADORA DE SERVIÇOS - SENTENÇA MANTIDA. - Se a rescisão
do contrato se der por culpa da empresa contratada em decorrência de
falha na prestação de serviços, é legítima a rescisão antecipada do
contrato, não sendo aplicável multa de fidelização ao consumidor, o

4
Contratos no Código Civil, cit., p. 435.

8
 qual deverá ser ressarcido do valor pago com as devidas correções - A
aplicação de multa por rescisão antecipada da avença somente em desfavor
do consumidor fere o princípio da boa fé objetiva e da equidade, pois
confere ao fornecedor posição contratual superior à experimentada pelo
consumidor - É abusiva a imposição de penalidade exclusiva ao
consumidor. Dessa forma, prevendo o contrato a incidência de multa para o
caso de descumprimento contratual por parte do consumidor, a mesma
penalidade deverá incidir, em reprimenda do fornecedor inadimplente, que,
por falha na prestação do serviço deu causa à rescisão contratual.5

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL
CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. COMPRA
E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. CORRETORA
IMOBILIÁRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA. CADEIA DE
FORNECIMENTO. APLICAÇÃO DO CDC. RESPONSABILIDADE
SOLIDÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DOS
FORNECEDERES. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS
PAGAS. PRECEDENTES. 1. Ação de rescisão de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel com pedido de devolução de quantias pagas. 2.
A jurisprudência do STJ é no sentido de que a corretora de imóveis é
parte legítima para figurar no polo passivo da demanda uma vez que
pertence à cadeira de consumo. Precedentes. 3. Ademais, a
jurisprudência do STJ entende que resolvido o contrato de promessa de
compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a
restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos
valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem.
4. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 1768177 SP
2020/0255157-2, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento:
03/05/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 06/05/2021)

(ii) pode alegar vício redibitório no presente caso?

5
(TJ-MG - AC: 10000211060124001 MG, Relator: Juliana Campos Horta, Data de Julgamento: 15/09/2021,
Câmaras Cíveis / 12ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 17/09/2021)

9
 O vício redibitório é um defeito oculto em coisa recebida em que se fosse percebida
antes o negócio não teria sido realizado, no qual é regulado pelo CC no art 441, e pode gerar
anulação contratual ou abatimento de preço. Para sua aplicação é necessário verificar alguns
requisitos:

a)Que a coisa tenha sido recebida em virtude de contrato comutativo, ou de doação onerosa,
ou remuneratória
b) Que os defeitos sejam ocultos
c) Os defeitos existam no momento da celebração do contrato e que continue até o momento
da reclamação
d) Defeitos sejam desconhecidos do adquirente e;
e ) Que sejam graves.

O contrato do caso concreto se caracteriza como cumulativo por se tratar de compra e

venda, entretanto, o que se verifica é um defeito do negócio jurídico, assim, é importante
fazer a diferenciação em caso de erro. No vício redibitório, quem adquirir não sofreu com a
distorção da realidade, entretanto, a coisa tem em si um defeito que lhe diminui o valor e/ou
prejudica seu uso, ao contrário do erro, pois o bem está em perfeitas condições, mas o
declarante tem uma visão distorcida da realidade em razão do erro, segundo CUNHA
GONÇALVES, “há diferença de qualidade quando a coisa, em si, intrinsecamente, não é
viciada, nem defeituosa, mas não é aquela que o comprador quisera e esperava”6. Nesse caso,
o cliente comprou o lote supondo esse ter uma qualidade especial, esse o tamanho do lote,
entretanto tal objeto de venda não possui, dessa maneira, há apenas diferença de qualidade e
não vício ou defeito do produto.

Porém, essa venda ocorreu por uma informação equivocada do corretor, dessa
maneira, o defeito do negócio será pelo dolo, já que fora provocado intencionalmente, ao
contrário do erro no qual ocorre de maneira espontânea, no sentido de que a vítima se engana
sozinha. Logo, o vício redibitório não é adequado ao caso concreto

6
Da compra e venda no direito comercial brasileiro, n. 128, p. 447

10
(iii) ou se trata de erro substancial? (iv) qual a diferença entre o erro substancial e o dolo
principal invalidante?

Erro substancial ou essencial é o que recai sobre circunstâncias e aspectos relevantes

do negócio. Há de ser a causa determinante, ou seja, se conhecida a realidade, o negócio não
seria celebrado.Se o agente conhecesse a verdade, não manifestaria vontade de concluir o
negócio jurídico.7
Assim como já apontado no tópico anterior, o erro decorre de errônea percepção do
sujeito prejudicado, que age por si só de modo equivocado, tendo uma falsa percepção da
realidade e acaba por realizar negócio que, se conhecesse da realidade fática, dessa maneira é
subjetivo, pois reside na manifestação da vontade. Entretanto, nessa situação presente, é
possível afirmar que houve uma indução para que o comprador fosse prejudicado ao realizar
o negócio, correspondente ao dolo.

O dolo é dividido em dois tipos: dolo principal e dolo acidental. O dolo principal está
presente no Código Civil: “Art. 145. São os negócios jurídicos anuláveis por dolo, quando
este for a sua causa”, assim, somente este tipo pode viciar o negócio jurídico. Para a sua
configuração é necessário que haja a intenção de induzir o declarante a praticar o negócio
lesivo à vítima; o uso de artifícios maliciosos sejam graves, se aproveitando, por indicar fatos
falsos, por suprimir ou alterar os verdadeiros e principalmente seja a causa determinante da
declaração de vontade.

(v) é possível desfazer esse contrato por alguma dessas teses e qual seria a consequência
prática?

O Código Civil prevê que poderá ser anulado o ato jurídico que tenha sido realizado
com base em erro, dolo ou coação.

Art. 138. São anuláveis os negócios jurídicos, quando as declarações de vontade

emanarem de substancial que poderia ser percebido por pessoa de diligência normal, em
face das circunstâncias do negócio.

Art. 145. São os negócios jurídicos anuláveis por dolo, quando este for a sua causa.

Art. 171. Além dos casos expressamente declarados na lei, é anulável o negócio jurídico:

7
Direito civil, cit., p. 484.

11
 I – por incapacidade relativa do agente;

II – por vício resultante de erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão ou fraude contra
credores.

Assim o erro substancial e dolo principal são defeitos do negócio jurídico que podem
gerar sua anulação. Como clarificado por Francisco Amaral8(2018, p. 634 e p. 635), a ação
de anulação tem por objetivo desfazer o negócio jurídico marcado por vício de vontade, além
disso, produz efeitos até o momento em que é decretada a sua invalidade. O efeito dessa
decretação é, pois, ex nunc, e caso decretada as partes retornam ao estado que se encontravam
antes da celebração do negócio.
No caso concreto, a configuração do dolo principal para anulação do negócio jurídico
seria a mais apta, caso comprovada as alegações do vendedor quanto a má intenção do
corretor. Portanto, já que tem efeito ex nunc e em consonância com o Código Civil, as arras
seriam restituídas, com a reposição do status quo ante.

Art. 182. Anulado o negócio jurídico, restituir-se-ão as partes ao estado em que antes dele
se achavam, e, não sendo possível restituí-las, serão indenizadas com o equivalente.

8
AMARAL, Francisco. Direito Civil - Introdução, 10ª ed. São Paulo: Saraiva Educação, 2018.

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REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

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13
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14