Venda Ad Mensuram e Ad Corpus

UNIVERSIDADE DE RIBEIRÃO PRETO
FACULDADE DE DIREITO “LAUDO DE CAMARGO”
KEROLYN SCHARYN RHAYSSA VENTURA - 835563
VENDA AD MENSURAM E AD CORPUS
RIBEIRÃO PRETO/SP
2021
Kerolyn Scharyn Rhayssa Ventura
VENDA AD MENSURAM E AD CORPUS
Trabalho realizado para avaliação de prova final/

parcial da disciplina de Direito Civil II do curso de
Direito da UNAERP.
Docente: Samuel Pasquini
Ribeirão Preto
2021
1. INTRODUÇÃO
Diante da mais comum e mais importante fonte de obrigações, temos o contrato, que pode
ser compreendido como uma espécie de negócio jurídico que exige ao menos a participação de duas
partes. E que de acordo com Caio Mario (v. III, p. 7), é “um acordo de vontades, na conformidade
da lei, e com a finalidade de adquirir, resguardar, transferir, conservar, modificar ou extinguir
direitos.” (apud GONÇALVES, 2021, p. 24)
Sendo assim, a fim de elucidar a venda ad mensuram e ad corpus, faz-se necessário antes de
qualquer coisa entender o que se denomina compra e venda. O Art. 481 do Código Civil (2002)
dispõe que pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de
certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.
Logo, denomina-se compra e venda o contrato bilateral pelo qual uma das partes (vendedor)
se obriga a transferir o domínio de uma coisa à outra (comprador), mediante a contraprestação de
certo preço em dinheiro. (ESPÍNOLA, et al apud GONÇALVES, 2021, p.233)
Exposto isso, o que interessa a este trabalho é somente a compra e venda de imóveis, mais
especificamente as vendas especiais, venda ad corpus e venda ad mensuram que serão apresentadas
ao longo deste estudo.
2. VENDA AD MENSURAM E AD CORPUS
É relevante fazer a distinção de vendas ad mensuram e ad corpus porque os efeitos gerados

são diferentes. A partir disso, entende-se como venda ad mensuram aquela em que o preço se
estabelece de acordo com as medidas do imóvel. Assim, “a venda é ad mensuram, pois, quando se
determina o preço de cada unidade, de cada alqueire, hectare ou metro quadrado.” (GONÇALVES,
2021, p. 267)
Isso significa que, por exemplo, caso um imóvel seja negociado pelo valor de R$5.000,00 o
metro quadrado e sua área seja de 100 m², o imóvel será vendido, portanto, no valor de
R$500.000,00, onde o preço do imóvel depende exclusivamente de suas medidas.
Dessa forma, caso o comprador verifique discrepância entre as medidas dadas pelo
vendedor, o mesmo tem o direito de exigir que se faça uma complementação da área e caso não seja
possível, poderá reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço, como
consta o Art. 500 do Código Civil de 2002:
Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se
determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões
dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso
possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.
Ainda assim, vale ressaltar que a segunda e terceira alternativa, só será aplicada caso o
vendedor não tenha área remanescente para complementar, e quanto a rescisão do contrato, cabe
ainda a falta ser suficiente para determinar a perda de interessa em continuar com o negócio.
Quanto ao abatimento do preço, poderá também ocorrer a restituição do valor se já pago.
(GONÇALVES, 2021)
Gonçalves (2021), assim elucida:
A complementação de área é exigida por meio da ação ex empto ou ex vendito, de natureza

pessoal, porque o que nela se pleiteia é o integral cumprimento do contrato, mediante a
entrega de toda a área prometida. Não pode ser pleiteada a resolução da avença, ou
abatimento no preço, se puder ser feita a complementação. Inexistente essa possibilidade,
abre-se então a alternativa para o comprador: ajuizar a ação redibitória (actio redhibitoria)
ou a estimatória (actio aestimatoria ou quanti minoris).
Além disso, o nosso ordenamento jurídico também prevê o excesso de área e para esse caso,
o vendedor provando que tinha motivos para ignorar a medida da área vendida no prazo decadencial
de até 1 ano (um ano) a contar do registro do título, fica por escolha do comprador complementar o
preço ou ainda devolver o excesso. Como dispõe exatamente o § 2º do Art. 500 do CC/2002: “Se
em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata
da área vendida, caberá ao comprador à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou
devolver o excesso”.
A fim de melhor elucidar a venda ad mensuram, segue jurisprudência do Tribunal de Justiça

de Minas Gerais:
AÇÃO DE COMPLEMENTAÇÃO DE ÁREA. RESTITUIÇÃO DE ÁREA FALTOSA.

VENDA AD MENSURAM. INTELIGÊNCIA DO ART 500 DO CCB/02.
A venda admensuram caracteriza-se quando a área do imóvel aparece como elemento

determinante e essencial do contrato, possuindo relação direta com o valor pactuado.
Restando comprovado que a venda ocorreu na modalidade ad mensuram e que área real do
imóvel não corresponde àquela constante do instrumento contratual, e, não tendo o réu
demonstrado de forma satisfatória a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo
do direito do autor, ônus que lhe é imposto pelo citado inciso II do art. 333, do CPC,
impõe-se a complementação da área, nos termos do art. 500 do Código civil. (TJ-MG –
AC:10045130013472001 MG, Relator: Alberto Henrique, Data de Julgamento: 25/08/2016,
CÂMARAS CÍVEL, Data de Publicação: 02/09/2016)
Com a jurisprudência acima, nota-se que a venda ocorreu como ad mensuram e o comprador
adquiriu o imóvel com uma área não correspondente ao que consta no instrumento contratual.
Diante disso, o TJMG decidiu pela complementação da área nos termos do Art. 500 do CC..
Ao contrário da ad mensuram, que o preço é estabelecido pelas medidas do imóvel, na venda

ad corpus a situação é diferente, de tal modo que o imóvel é adquirido como um todo e as medidas
do imóvel ficam em segundo plano, constando apenas, por exemplo, os limites e confrontações.
Logo, entende-se que o preço do imóvel é condicionado pelo todo, e não por sua área, ainda que
não esteja expressamente escrito ter sido venda ad corpus, como dispõe o § 3º do art. 500 do CC:
“não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa
certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não
conste de modo expresso, ter sido a venda ad corpus”.
Logo, de acordo com o entendimento do Tribunal de Justiça de São Paulo citado por
Gonçalves (2021) temos:
Presume-se que o comprador adquiriu a área pelo conjunto que lhe foi mostrado e não em
atenção à área declarada. Certas circunstâncias, como a expressão “tantos alqueires mais ou
menos”, a discriminação dos confrontantes e a de se tratar de imóvel urbano totalmente
murado ou quase todo cercado, evidenciam que a venda foi ad corpus. (apud
GONÇALVES, 2021, p.270)
Nesses casos de ad corpus, como o § 3º do Art. 500 do CC prevê, não haverá complemento
de área, nem devolução de excesso, pois entende-se que o imóvel tendo sido vendido com as
medidas meramente enunciativas, ou seja, quando a diferença encontrada não exceder de um
vigésimo da área total enunciada (Art. 500, § 1º CC), a diferença pequena não justificaria o litígio e
muito menos a não realização do negócio, pois entende-se que o adquirente teve uma visão global
do imóvel e caso fosse prejudicial para ele, o contrato não ocorreria.
Assim, segue a jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia:
APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRETENSÃO AO

ABATIMENTO DO PREÇO. VENDA AD CORPUS OU AD MENSURAM.
DIFERENCIAÇÃO. PROVA DOS AUTOS AUTORIZADORA DA CONCLUSÃO DE
QUE SE ESTÁ DIANTE DE COMPRA E VENDA AD CORPUS, O QUE IMPLICA NA
REJEIÇÃO DO PLEITO INICIAL. RECURSO DESPROVIDO.
A simples referência contratual à área superficial do imóvel transacionado, não conduz à

conclusão de que a venda se deu ad mensuram, uma vez que os elementos de convicção
disponíveis no feito demonstram que a venda deu-se em caráter ad corpus, inviabilizando,
portanto, a procedência do pleito inicial, daí porque ratifica-se a sentença e nega-se
provimento ao recurso. (TJ-BA – APL: 00227806720108050001 BA 0022780-
67.2010.8.05.0001, Relator: Emílio Salomão Pinto Resedá. Data de Julgamento:
25/09/2012, Quarta Câmara Cível, Data de Publicação: 17/11/2012)
Desse modo, a jurisprudência acima trata de uma venda em que o comprador entrou com
uma ação para abatimento do preço após constatar medida diferente com a expressa no contrato, no
entanto a medida encontrada no contrato é de teor referencial, enquadrando-a, portanto, como
compra e venda ad corpus e negado o abatimento do preço.
3. CONCLUSÃO
Ao fim deste trabalho, chegamos a conclusão de que os contratos exercem grande influência
na nossa sociedade, geram obrigações e seus efeitos são perpetuados na relação jurídica. Quanto ao
trabalho exposto, a matéria analisada foi dos contratos especiais de compra e venda, podendo ser ad
mensuram e ad corpus, cada uma com suas particularidades e efeitos previstos no Art 500 do
Código Civil de 2002.
De modo geral, a venda por admensuram implica um preço por medida e caso essa medida
seja diferente ao expresso no contrato, três alternativas são possíveis para solucionar o litigio: a
complementação da área, a rescisão do contrato e por fim, o abatimento do preço. No sentido
contrário, a venda ad corpus implica o móvel como um todo, seguindo apenas limites e
confrontações, e não permite complemento de área ou devolução de excesso.
REFERÊNCIAS
BRASIL. LEI N o 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002. Institui o Código Civil. Disponível em:
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm. Acesso em: 29 de outubro de
2021.
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro – volume 3: contratos e atos unilaterais.
18. Ed. São Paulo: Saraiva Educação, 2021.
OLIVEIRA. Edson Nogueira. Contratos de compra e venda de imóvel “ad corpus” e “ad
mensuram”. Jus, 2016. Disponível em: https://jus.com.br/artigos/52857/contratos-de-compra-e-
venda-de-imovel-ad-corpus-e-ad-mensuram. Acesso em: 29 de outubro de 2021.
TJ-BA – APL: 00227806720108050001 BA 0022780-67.2010.8.05.0001, Relator: Emílio Salomão

Pinto Resedá. Data de Julgamento: 25/09/2012, Quarta Câmara Cível, Data de Publicação:
17/11/2012. Disponível em: https://tj-ba.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/115371959/apelacao-apl-
227806720108050001-ba-0022780-6720108050001. Acesso em: 29 de outubro de 2021.
TJ-MG – AC: 10045130013472001 MG, Relator: Alberto Henrique, Data de Julgamento:

25/08/2016, CÂMARAS CÍVEL, Data de Publicação: 02/09/2016. Disponível em: https://tj-
mg.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/380318813/apelacao-civel-ac-10045130013472001-mg. Acesso
em: 29 de outubro de 2021.

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É relevante fazer a distinção de vendas ad mensuram e ad corpus porque os efeitos gerados

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A complementação de área é exigida por meio da ação ex empto ou ex vendito, de natureza

A fim de melhor elucidar a venda ad mensuram, segue jurisprudência do Tribunal de Justiça

AÇÃO DE COMPLEMENTAÇÃO DE ÁREA. RESTITUIÇÃO DE ÁREA FALTOSA.

A venda admensuram caracteriza-se quando a área do imóvel aparece como elemento

Ao contrário da ad mensuram, que o preço é estabelecido pelas medidas do imóvel, na venda

Assim, segue a jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia:

APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRETENSÃO AO

A simples referência contratual à área superficial do imóvel transacionado, não conduz à

TJ-BA – APL: 00227806720108050001 BA 0022780-67.2010.8.05.0001, Relator: Emílio Salomão

TJ-MG – AC: 10045130013472001 MG, Relator: Alberto Henrique, Data de Julgamento:

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