Laudo de Avaliação SÍTIO, Condominio Nossa Fazenda em Esmeraldas (Atualizado - OUTUBRO21)

LAUDO DE AVALIAÇÃO
LAUDO DE AVALIAÇÃO DA GLEBA Nº 117, SETOR 2,

CONDOMÍNIO NOSSA FAZENDA, ESMERALDAS/MG.
VALOR DE AVALIAÇÃO: R$ 1.328.000,00.
21 DE OUTUBRO DE 2021
MANSUR ENGENHARIA CONSULTORIA E SISTEMAS - EIRELI
Rua Juiz de Fora, nº 284, sala 504 - Barro Preto – Belo Horizonte/MG – CEP: 30180-060
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Telelefone: (31) 2555-3772 – Celular: (31) 9.9235-1276
ADAUTO MANSUR ÁRABE -ASSISTENTE TÉCNICO
ENGENHEIRO – CREA 20.034/D – IBAPE MG 273 -VISTORIAS
AVALIAÇÕES E PERÍCIAS -ARBITRAMENTOS DE ALUGUÉIS
1. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE.
Cooperativa da Economia e Crédito Mútuo dos Engenheiros de Belo Horizonte e

Região Metropolitana de Belo Horizonte Ltda. – SICOOB/ENGECRED;
CNPJ: 02.606.305/0001-77;
Endereço: Rua Martim de Carvalho, nº 701, Santo Agostinho, Belo Horizonte/MG;
CEP: 30190-090.
2. FINALIDADE DO LAUDO.
O presente Laudo Técnico de Reavaliação tem por finalidade a determinação

do valor de mercado do imóvel objeto, para fins de valoração de mercado.
3. OBJETO DO LAUDO.
O presente Laudo de Reavaliação tem como objeto a gleba nº 117, do setor nº

2, do condomínio “Nossa Fazenda” e sua área edificada (benfeitoria), situado no
Município de Esmeraldas – MG.
4. PRESSUPOSTOS E RESSALVAS LIMITANTES.
4.1 - O presente trabalho está de acordo com o Código de Ética do Engenheiro

Avaliador, Leis e Regulamentos do CONFEA - Conselho Federal de Engenharia,
Arquitetura e Agronomia e do IBAPE/MG - Instituto Mineiro de Avaliações e Perícias
de Engenharia.
Rua Juiz de Fora, 284/504 - Barro Preto – Belo Horizonte/MG – CEP: 30180-060
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4.2 – A empresa Mansur Engenharia e seu responsável técnico Eng. Adauto Mansur
Árabe que participa deste trabalho reavaliatório não têm nenhum interesse, presente
ou futuro, sobre o imóvel avaliando.
4.3 – Foram aceitos como verdadeiros os documentos enviados e/ou consultados,

bem como as informações prestadas por terceiros de boa fé e confiáveis.
4.4 - O trabalho apresentado e seus resultados são válidos apenas para este laudo,
não sendo permitida a sua utilização em conexão com qualquer outro trabalho.
4.5 - O imóvel foi vistoriado pelo engenheiro que subscreve este Laudo.
4.6 - A utilização deste laudo para outras finalidades, bem como a cópia sem
autorização dos seus autores é crime previsto no Código Penal.
4.7 - Para elaboração deste trabalho reavaliatório foram atendidas as Leis Federais
5.194/66 e 6.404/76 bem como a resolução nº. 218 do Conselho Federal de
Engenharia, Arquitetura e Agronomia - CONFEA e o disposto na NBR 14.653/2019
(NBR 14653-1 – Procedimentos gerais, NBR 14653-2 – Avaliação de Imóvel Urbano).
4.8 – O autor deste trabalho guarda amplo e total sigilo de todas as informações
colhidas e do resultado ora realizado.
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5. CONSIDERAÇÕES GERAIS.
Foi realizada vistoria no imóvel objeto deste Laudo de Reavaliação, a qual

permitiu realizar verificações para fins de caracterização, além do reconhecimento da
região, análise do entorno e obtenção de possíveis dados de mercado.
Foram fornecidos aos Engenheiros que subscrevem este Laudo de Avaliação,

alguns documentos para subsidiar o trabalho:
 Matrícula do Imóvel;
 IPTU.
Segue no presente Laudo de Reavaliação uma detalhada reportagem fotográfica.
Foi adotado no presente trabalho o Método Evolutivo elaborado dentro das

Normas Técnicas, sendo a avaliação do terreno, elaborada de acordo com a NBR
14653, partes 01 e 02, e a benfeitoria através do Custo de Reprodução conforme a
ABNT NBR 12721:2006.
6. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM REAVALIANDO.
Trata-se de um terreno de 12.375 m², localizado no condomínio Nossa

Fazenda, município de Esmeraldas possuidor da Matrícula nº 4.238 registrado no
Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Esmeraldas e sua área edificada
conforme IPTU.
Vide Reportagem Fotográfica.
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7. METODOLOGIA APLICÁVEL.
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8. DIAGNÓSTICO DE MERCADO E COLETA DE DADOS PARA

REAVALIAÇÃO DO TERRENO.
Minuciosa pesquisa foi realizada junto ao mercado de imóveis da região, no

sentido de apurar os valores do metro quadrado de terrenos/lotes semelhantes e/ou
comparáveis ao avaliando.
Para tal foram coletados dados junto a pessoas, corretores e imobiliárias deste
segmento de mercado, opiniões, ofertas, últimas transações, bem como o banco de
dados da empresa, que pudessem fornecer subsídios para determinação dos valores
com justiça e imparcialidade conforme demonstram as fontes de pesquisas inseridas
neste trabalho.
Coletados estes dados, os mesmos foram submetidos ao tratamento

matemático e estatístico onde fatores, localização, topografia, e perspectiva de
mercado foram utilizados para apuração dos valores básicos para cada elemento
pesquisado.
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9. ESPECIFICAÇÃO DA REAVALIAÇÃO.
Com os dados coletados foi determinado o valor do intervalo de confiança,

sendo que foi estabelecido um campo de arbítrio conforme a seguir:
Valores da Moda para Nível de Confiança de 80%
Valor Unitário
 Mínimo (20,00%) = R$ 76,33
 Médio = R$ 95,41
 Máximo (20,00%) = R$ 114,49
Para uma gleba de terra possuindo de 12.375,00 m², teremos:
Valor Total
 Mínimo = R$ 944.583,75
 Médio = R$ 1.180.698,75
 Máximo = R$ 1.416.813,75
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Conforme NBR 14.653-1 em seus Procedimentos Gerais, campo de arbítrio é o

intervalo de variação no entorno do estimador pontual adotado na avaliação, dentro
do qual se pode arbitrar o valor do bem desde que seja justificado pela existência de
características próprias.
Desta forma, o Avaliador arbitrou o valor entre o mínimo e médio do campo de

arbítrio (R$ 80,00 / m²), tendo em vista a localização do terreno e a quantidade de
ofertas de imóveis similares ao avaliando.
De acordo com a pesquisa realizada e a situação do imóvel avaliando, o valor

definido para o terreno e que representa a realidade de mercado da região é:
R$ 80,00 / m² x 12.375,00 m² = R$ 990.000,00
Observação: Esse valor tem como base a data atual deste Laudo de Reavaliação,
conforme consta no encerramento do mesmo.
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10. CUSTO DE REPRODUÇÃO DE BENFEITORIA.
Para determinar o valor da construção atualmente existente no terreno do

imóvel objeto deste Laudo de Reavaliação ou o custo de reedição da benfeitoria (CB),
primeiramente foi realizada uma pesquisa pelo Custo Unitário Básico (CUB) para os
tipos da construção (comercial e residencial). Esses valores foram obtidos a partir do
site do Sindicato da Indústria e da Construção Civil de Minas Gerais (Sinduscon/MG).
Desse modo, foi utilizado o índice do CUB que corresponde ao padrão de

acabamento da edificação existente no terreno, residência de padrão normal
unifamiliar (R-I), de acordo com o que está disposto a seguir:
 PADRÃO RESIDENCIAL UNIFAMILIAR (R-I): R$ 2.171,84 (CUB).
Observação: O valor acima corresponde ao Custo unitário Básico de Construção

(CUB/m²) com base mais atual do mês de setembro de 2021. Esse valor foi
calculado de acordo com a Lei Federal n° 4.591 de 16/12/1964 e com a norma
técnica NBR 12.721:2006 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).
Portanto, de posse dos valores do CUB, para estimar o custo total de construção do
prédio comercial/residencial, pode-se aplicar o modelo a seguir:
Onde:
C: é o custo unitário de construção por metro quadrado de área equivalente de
construção;
CUB: é o custo unitário básico;
OE: é o orçamento de elevadores;
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OI: é o orçamento de instalações especiais e outras, tais como geradores, sistemas

de proteção contra incêndio, centrais de gás, interfones, antenas, coletivas,
urbanização, projetos, etc;
OFe: é o orçamento de fundações especiais;
OFd: é o orçamento de fundações diretas;
S: é a área equivalente de construção, de acordo com a ABNT NBR 12.721:2006;
A: é a taxa de administração da obra;
F: é o percentual relativo aos custos financeiros durante o período da construção;
L: é o percentual correspondente ao lucro ou remuneração da construtora.
Diante disso, foi considerado um percentual de Benefícios e Despesas

Indiretas (BDI), taxa que se adiciona ao custo de uma obra para cobrir as despesas
indiretas que tem o construtor, mais o risco do empreendimento, as despesas
financeiras incorridas, os tributos incidentes na operação, eventuais despesas de
comercialização e o lucro do empreendedor (corresponde aos parâmetros A, F e L
citados na equação acima).
Sendo assim, foi adotada uma taxa de BDI de 15,00%, conforme está previsto no
Acórdão n° 2622/2013 do Tribunal de Contas da União (TCU).
 PADRÃO RESIDENCIAL UNIFAMILIAR (R-1): R$ 2.497,62 (CUB + BDI).
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11. VALOR DA BENFEITORIA.
A partir da análise do estado de conservação da edificação existente no

terreno e considerando suas condições físicas e necessidades de reparo, utilizamos
os parâmetros de depreciação da tabela de Ross-Heidecke.
Características da edificação
 Idade aparente da edificação: 10 anos;

 Vida útil previsível da edificação: 70 anos;
 Estado de conservação: Regular (c).
Obs.: A vida útil da edificação é estimada de acordo com a finalidade daquela

edificação e para uma construção em alvenaria convencional, medindo 153,00 m²,
essa idade é estimada em 70 anos.
Sabendo-se a idade aparente do imóvel e sua vida útil, podemos afirmar que a
edificação existente no terreno, atingiu 14,2857% da sua vida útil.
Cotejando com seu estado de conservação no alto da tabela abaixo, código C,

identifica-se o percentual de depreciação a ser adotado que é de 11,60%.
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Fator k = 100% - 11,60% = 88,40%, logo o fator k = 0,8840.
Tabela 1 – Resultado da avaliação da edificação.
VALOR TOTAL DA EDIFICAÇÃO
Tipo Área (m²) Valor unitário Depreciação (k) *Valor da Edificação

Edificação 153,00 R$ 2.497,62 0,8840 R$ 337.807,56
*Valor da Edificação = Área (m²) x Valor unitário x Depreciação (k).

Fonte: Autores, 2021
Diante do exposto, com arredondamento em até 1% previsto na NBR 14653-

1:2019, a edificação existente no terreno é avaliada nos dias atuais em
R$ 338.000,00 (trezentos e trinta e oito mil reais).
Obs.: Esse valor tem como base a data atual deste Laudo de Avaliação, conforme
consta em seu encerramento.
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12. RESULTADO DA REAVALIAÇÃO.
De posse do valor do terreno (VT), para a determinação do valor total do

imóvel (VI) adotou-se o Método Evolutivo (Método Comparativo Direto de Dados de
Mercado + Método do Custo de Reprodução e Reedição de Benfeitorias). A partir
desse método, o valor obtido para o terreno é somado ao custo de reprodução das
respectivas benfeitorias (CB) existentes no mesmo, aplicando a devida depreciação
sobre essa benfeitoria e aplicando o devido fator de comercialização sobre o todo. Ou
seja:
VI = (VT + CB) x FC
Conforme disposto no item 8.2.4 da NBR 14653-2:2019, temos que:
VI: é o valor do imóvel;

VT: é o valor do terreno;
CB: é o custo de reedição das benfeitorias;
FC: é o fator de comercialização.
Desse modo, utilizando o fator de comercialização (FC) 1,00 devido ao fato de

que não foram verificadas tendências de valorização ou desvalorização de nenhum
tipo para o imóvel objeto, temos o seguinte:
VI = (VT + CB) x FC
VI = (R$ 990.000,00 + R$ 338.000,00) x 1,00
VI = R$ 1.328.000,00
Diante do exposto, o imóvel objeto deste Laudo de Reavaliação, é reavaliado

para venda nos dias atuais em R$ 1.328.000,00 (um milhão, trezentos e vinte e
oito mil reais).
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13. CONCLUSÃO.
Com suporte no artigo 7º da Lei 5.194 de 24 de dezembro de 1966 que regula

o exercício das profissões de Engenheiro, Arquiteto e Agrônomo e na Resolução no.
218 de 29 de junho de 1973 do CONFEA - Conselho Federal de Engenharia,
Arquitetura e Agronomia, artigo 1º (primeiro) - atividade 06 (vistoria, perícia,
avaliação, arbitramento, laudo e parecer técnico) somos de parecer que:
O presente Laudo de Reavaliação teve como objetivo a determinação do valor

de mercado para fins de valoração de mercado da gleba nº 117, do setor nº 2, do
condomínio “Nossa Fazenda” e sua área edificada (benfeitoria), situado no Município
de Esmeraldas/MG.
Diante do exposto, o imóvel objeto deste Laudo de Reavaliação é atualmente

avaliado em:
VALOR DO IMÓVEL
R$ 1.328.000,00
Outubro de 2021.
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14. REPORTAGEM FOTOGRÁFICA.

Vista do campo de futebol.
Vista da casa sede.
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Vista da edícula.
Vista da lateral da casa sede
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Vista de parte da área.
Vista de parte da área.
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Vista da piscina.
Vista da entrada do imóvel avaliando.
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15. ENCERRAMENTO.
O presente Laudo contém 20 folhas numeradas, todas rubricadas e 8

fotografias legendadas do imóvel reavaliando.
Belo Horizonte, 21 de outubro de 2021.
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LAUDO DE AVALIAÇÃO

LAUDO DE AVALIAÇÃO DA GLEBA Nº 117, SETOR 2,

VALOR DE AVALIAÇÃO: R$ 1.328.000,00.

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Cooperativa da Economia e Crédito Mútuo dos Engenheiros de Belo Horizonte e

O presente Laudo Técnico de Reavaliação tem por finalidade a determinação

O presente Laudo de Reavaliação tem como objeto a gleba nº 117, do setor nº

4. PRESSUPOSTOS E RESSALVAS LIMITANTES.

4.1 - O presente trabalho está de acordo com o Código de Ética do Engenheiro

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4.3 – Foram aceitos como verdadeiros os documentos enviados e/ou consultados,

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AVALIAÇÕES E PERÍCIAS -ARBITRAMENTOS DE ALUGUÉIS

Foi realizada vistoria no imóvel objeto deste Laudo de Reavaliação, a qual

Foram fornecidos aos Engenheiros que subscrevem este Laudo de Avaliação,

Segue no presente Laudo de Reavaliação uma detalhada reportagem fotográfica.

Foi adotado no presente trabalho o Método Evolutivo elaborado dentro das

6. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM REAVALIANDO.

Trata-se de um terreno de 12.375 m², localizado no condomínio Nossa

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8. DIAGNÓSTICO DE MERCADO E COLETA DE DADOS PARA

Minuciosa pesquisa foi realizada junto ao mercado de imóveis da região, no

Coletados estes dados, os mesmos foram submetidos ao tratamento

ENGENHEIRO – CREA 20.034/D – IBAPE MG 273 -VISTORIAS

AVALIAÇÕES E PERÍCIAS -ARBITRAMENTOS DE ALUGUÉIS

Com os dados coletados foi determinado o valor do intervalo de confiança,

Valores da Moda para Nível de Confiança de 80%

Para uma gleba de terra possuindo de 12.375,00 m², teremos:

ENGENHEIRO – CREA 20.034/D – IBAPE MG 273 -VISTORIAS

AVALIAÇÕES E PERÍCIAS -ARBITRAMENTOS DE ALUGUÉIS

Conforme NBR 14.653-1 em seus Procedimentos Gerais, campo de arbítrio é o

Desta forma, o Avaliador arbitrou o valor entre o mínimo e médio do campo de

De acordo com a pesquisa realizada e a situação do imóvel avaliando, o valor

R$ 80,00 / m² x 12.375,00 m² = R$ 990.000,00

ENGENHEIRO – CREA 20.034/D – IBAPE MG 273 -VISTORIAS

AVALIAÇÕES E PERÍCIAS -ARBITRAMENTOS DE ALUGUÉIS

10. CUSTO DE REPRODUÇÃO DE BENFEITORIA.

Para determinar o valor da construção atualmente existente no terreno do

Desse modo, foi utilizado o índice do CUB que corresponde ao padrão de

 PADRÃO RESIDENCIAL UNIFAMILIAR (R-I): R$ 2.171,84 (CUB).

Observação: O valor acima corresponde ao Custo unitário Básico de Construção

ENGENHEIRO – CREA 20.034/D – IBAPE MG 273 -VISTORIAS

AVALIAÇÕES E PERÍCIAS -ARBITRAMENTOS DE ALUGUÉIS

OI: é o orçamento de instalações especiais e outras, tais como geradores, sistemas

Diante disso, foi considerado um percentual de Benefícios e Despesas

 PADRÃO RESIDENCIAL UNIFAMILIAR (R-1): R$ 2.497,62 (CUB + BDI).

ENGENHEIRO – CREA 20.034/D – IBAPE MG 273 -VISTORIAS

AVALIAÇÕES E PERÍCIAS -ARBITRAMENTOS DE ALUGUÉIS

11. VALOR DA BENFEITORIA.

A partir da análise do estado de conservação da edificação existente no

 Idade aparente da edificação: 10 anos;

Obs.: A vida útil da edificação é estimada de acordo com a finalidade daquela

Cotejando com seu estado de conservação no alto da tabela abaixo, código C,