Manual para elaboração de um Laudo de

Inspeção Predial
 Sumário
1. Introdução
2. Classificação da Inspeção Predial
3. Etapas da Inspeção Predial
4. Como deve ser o Laudo da Inspeção Predial
5. Classificação das anomalias e falhas
6. Classificação em nível de criticidade da falha ou anomalia
7. Indicação de prioridades
8. O Registro Fotográfico
9. Periodicidade de Inspeções
10. Principais termos
11. Conclusões
12. Referências
Introdução

Grandes desabamentos de prédios comerciais e residenciais são comumente veiculados

nos jornais. Muitos deles, os mais graves, resultam em feridos graves ou mortes (como
o caso do desabamento do Edifício Andréa em Fortaleza). Estes fatos nos chamam
atenção para a importância de se realizar a Inspeção Predial de uma edificação.

Em diversos destes casos se verifica a baixa (ou quase nenhuma) atividades de

manutenção. Habitualmente, proprietários de imóveis, usuários e gestores prediais
negligenciam, ou mesmo ignoram, atividades preventivas, corretivas, reformas e outras
que, por definição, deveriam alavancar uma melhor performance de desempenho nos
elementos construtivos, culminando em acidentes de todos os graus.

Em 2009, o IBAPE/SP fez uma pesquisa de Causa X Efeito para acidentes em edificações
com mais de 10 anos de construída. O resultado atenua a importância de se fazer a
manutenção adequada em edificações com o intuito de se diminuir o colapso e a
deterioração precoce das edificações.

Figura 1 - Causas de acidentes em edificações

Fonte: “Inspeção Predial: a Saúde dos Edifícios” – IBAPE/SP

O diagnóstico que auxilia no direcionamento de investimentos na edificação e nas

adequações do plano de manutenção é denominado de Inspeção Predial. Esta atividade
possui métodos próprios e tem por objetivo gerar uma lista de prioridades técnicas com
orientações ou recomendações para a sua correção por meio de um laudo que deve
seguir a Norma Técnica ABNT NBR 13752.

A Norma de Inspeção Predial do IBAPE/NA (2012) define: “Inspeção predial é a análise

isolada ou combinada das condições técnicas, de uso e de manutenção da edificação”.

A Inspeção Predial é feita em todos os tipos de edifícios; públicos e privados, comerciais

ou residenciais, e avalia as condições físicas e funcionais de uma edificação, a fim de
identificar anomalias e falhas.
O que você pode não saber é que o Laudo de Inspeção Predial não é um simples
documento. O Laudo é regulamentado por normas técnicas e deve ser elaborado
seguindo à risca a metodologia estabelecida nestas normas.

Duas são as principais funções:

1 - Atestar (ou não) a segurança da edificação para os usuários;

2 – Eleger as prioridades quanto aos serviços de manutenção e às adequações

necessárias na edificação.

Tomemos como exemplo um prédio residencial. É possível que o morador do primeiro

andar considere como prioridade a revitalização dos encanamentos; a moradora do
quinto, os problemas elétricos; os moradores da cobertura, a reforma do hall.

Aí está o desafio dos gestores e síndicos destas edificações: contratar um profissional

responsável por realizar o Laudo de Inspeção Predial, elencando os problemas
identificados e definindo as prioridades.
Classificação da Inspeção Predial

A Inspeção Predial é classificada quanto a sua complexidade e elaboração de laudo,

consideradas as características técnicas da edificação, manutenção e operação
existentes e necessidade de formação de equipe multidisciplinar para execução dos
trabalhos.

Os níveis de inspeção predial podem ser classificados em nível 1, nível 2 e nível 3. A

classificação da inspeção é realizada pelo inspetor predial, após análises das
características da edificação e de acordo com a sua finalidade.

Independentemente do nível de inspeção predial utilizado para a emissão do Laudo, o

critério e o método da inspeção deverão ser obrigatoriamente seguidos na execução do
trabalho. Entenda os níveis de Inspeção Predial:

NÍVEL 1

Inspeção Predial realizada em edificações com baixa complexidade técnica, de

manutenção e de operação de seus elementos e sistemas construtivos. Normalmente
empregada em edificações com planos de manutenção muito simples ou inexistentes.

A Inspeção Predial nesse nível é elaborada por profissionais habilitados em uma

especialidade.

NÍVEL 2

Inspeção Predial realizada em edificações com média complexidade técnica, de

manutenção e de operação de seus elementos e sistemas construtivos, de padrões
construtivos médios e com sistemas convencionais.

Normalmente empregada em edificações com vários pavimentos, com ou sem plano de

manutenção, mas com empresas terceirizadas contratadas para execução de atividades
específicas como: manutenção de bombas, portões, reservatórios de água, dentre
outros.

A Inspeção Predial nesse nível é elaborada por profissionais habilitados em uma ou mais
especialidades.

NÍVEL 3

Inspeção Predial realizada em edificações com alta complexidade técnica, de

manutenção e operação de seus elementos e sistemas construtivos, de padrões
construtivos superiores e com sistemas mais sofisticados.
Normalmente empregada em edificações com vários pavimentos ou com sistemas
construtivos com automação. Nesse nível de inspeção predial, obrigatoriamente, é
executado na edificação um Manutenção com base na ABNT NBR 5674.

Possui, ainda, profissional habilitado responsável técnico, plano de manutenção com

atividades planejadas e procedimentos detalhados, software de gerenciamento, e
outras ferramentas de gestão do sistema de manutenção existente.

A Inspeção Predial nesse nível é elaborada por profissionais habilitados e de mais de

uma especialidade. Nesse nível de inspeção, o trabalho poderá ser intitulado como
Auditoria Técnica.

Para concluir, tenha em mente duas palavras em relação ao Laudo de Inspeção

Predial: segurança e prioridades. Estas resumem as duas principais funções deste
documento.
Etapas da Inspeção Predial

Baseando-se no método desenvolvido pelo IBAPE, com mais de 40 anos atuando no

ramo da Perícia Predial, a Inspeção Predial se traduz em nove etapas principais:

Figura 2 - Etapas da Inspeção Predial

Fonte: “Inspeção Predial: a Saúde dos Edifícios” – IBAPE/SP
A inspeção deve ser bastante minuciosa, detalhada e a mais investigativa possível. Por
isso, é necessário averiguar cada centímetro do local em questão. Todos os elementos,
sistemas e equipamentos devem ser levados em conta nesta etapa de verificação visual.
Caso se faça necessário a utilização de qualquer ensaio técnico mais detalhado, a
recomendação do ensaio é feita via laudo.

Sendo assim, segue abaixo uma lista dos sistemas a ser analisado pelo inspetor:

• Elementos estruturais aparentes;

• Sistemas de vedação (externos e internos);
• Sistemas de revestimentos, incluindo as fachadas;
• Sistemas de esquadrias;
• Sistemas de impermeabilização, através dos indícios de perda de desempenho
como infiltrações;
• Sistemas de instalação hidráulica (água fria, água quente, gás, esgoto sanitário,
águas pluviais, reuso de água e esgoto etc.);
• Sistemas de instalação elétrica;
• Geradores;
• Elevadores;
• Sistemas de proteção contra descargas atmosféricas (para-raios);
• Sistema de combate a incêndio;
• Sistema de coberturas (telhados, rufos, calhas etc.);
• Acessibilidade;
Como deve ser o Laudo da Inspeção Predial

Como já mencionamos, o Laudo é regido pelas normas técnicas da IBAPE Nacional

(Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia), entre outras normas ABNT.

A Norma do IBAPE/NA (2012) indica um roteiro prático para elaboração da inspeção,

com indicação da obtenção de informações preliminares da edificação, análise da
documentação, levantamento das irregularidades, classificação das irregularidades
quanto ao grau de risco, definição das prioridades, fornecimento das recomendações
técnicas, avaliação do estado de manutenção e uso, além de abrangência de aspectos
sustentáveis.

A ABNT (2012) e a IBAPE/SP (2012) declaram que o checklist deve orientar a inspeção,
considerando os seguintes quesitos:

a) Um roteiro de inspeções dos sistemas, subsistemas, elementos, equipamentos e

componentes da edificação, ou seja, uma ordem cronológica da vistoria;

b) As formas de manifestações patológicas esperadas por causa da degradação natural

da edificação associados à sua vida útil. Deve-se observar as características de projeto
dos elementos construtivos e o Manual de Operação, Uso e Manutenção;

c) Os itens inspecionados devem verificar se as necessidades e exigências dos usuários

estão sendo atendidas pelos sistemas construtivos e pelo plano de manutenção.

Uma vez finalizada a inspeção predial, e em posse de todas as informações coletadas

conforme o roteiro, inicia-se a elaboração do laudo de inspeção predial.
Neste laudo, as manifestações patológicas são relatadas com o registro fotográfico e
legendas para descrição delas, local, recomendações, soluções e análise de risco.

Para elaboração do laudo, alguns pontos devem ser abordados de acordo com o IBAPE
(2012):
• Identificação do solicitante;
• Classificação do objeto da inspeção;
• Localização;
• Data da Diligência;
• Descrição Técnica do objeto;
• Tipologia e Padrão Construtivo;
• Utilização e Ocupação;
• Idade da edificação;
• Nível utilizado;
• Documentação solicitada, documentação entregue e documentação analisada;
• Descrição do Critério e Método da Inspeção Predial;
• As informações gerais consideradas;
 • Lista de verificação dos elementos construtivos e equipamentos vistoriados,
descrição e localização das respectivas anomalias e falhas constatadas;
• Classificação e análise das anomalias e falhas quanto ao grau de risco;
• Indicação de prioridade;
• Avaliação da manutenção e condições de uso da edificação e dos sistemas;
• Recomendações técnicas;
• Recomendações gerais e de sustentabilidade;
• Relatório Fotográfico;
• Recomendação do prazo para nova Inspeção Predial;
• Data do laudo.
• Assinatura do(s) profissional (ais) responsável (eis), acompanhado do nº do CREA
ou do CAU;
• Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade
Técnica (RRT).

Além disso, é importante observar os itens citados pelo Código de Processo Civil (CPC),
bem como pela NBR 13752 (ABNT, 1996) listados abaixo, para definir os requisitos
mínimos de um laudo.

Segundo o Art. 473 do CPC:

• a exposição do objetivo da perícia;
• a análise técnica ou científica realizada pelo perito;
• a indicação do método utilizado, esclarecendo-o e demonstrando ser
predominantemente aceito pelos especialistas da área do conhecimento do qual
se originou;
• resposta conclusiva a todos os quesitos apresentados pelo juiz, pelas partes e
pelo órgão do Ministério Público (no caso de perícia judicial).

Segundo NBR 13752 (1996):

• indicação do contratante: pessoa física ou jurídica;
• indicação dos requisitos a serem atendidos na perícia: essenciais ou
complementares;
• relato das vistorias e datas em que foram realizadas;
• diagnóstico da situação encontrada;
• memórias de cálculo, resultados de ensaios ou outras informações utilizadas no
trabalho pericial;
• nome, assinatura, número de registro no conselho profissional e credenciais do
perito;
• acompanhamento da anotação de responsabilidade do profissional.
Classificação das anomalias e falhas

A Norma de Inspeção Predial do IBAPE-NA propõe a seguinte classificação para as

anomalias e falhas:

- Anomalia: endógena, exógena, natural ou funcional.

- Falha: de planejamento, de execução, operacional ou gerencial.

A Inspeção Predial pode ser responsável por encontrar uma ou mais patologias nos
edifícios.

Classificação de anomalias

• Endógena
o Proveniente da própria edificação (projetos, materiais e execução)
• Exógena
o Decorrente de fatores externos, ou seja, provocadas por terceiros
• Natural
o Decorrente de fenômenos da natureza
• Funcional
o Degradação por envelhecimento natural dos sistemas construtivos

Classificação de falhas

• Planejamento
o Decorrente de especificações, processos ou periodicidade inadequadas
do plano de manutenção
• Execução
o Proveniente de falha na execução de manutenções e atividades
• Operacional
o Procedimentos inadequados de registro e controle e demais atividades
pertinentes
• Gerencial
o Decorrente da falha ou da falta de controle de qualidade, bem como de
custos dos serviços de manutenção.
Classificação em nível de criticidade da falha ou anomalia

A classificação quanto à criticidade de uma anomalia ou falha deve ser realizada levando
em consideração aspectos técnicos, como probabilidade de causar acidentes, custo de
reparo, grau de deterioração, comprometimento do valor imobiliário e perda do
desempenho desejado.

Segundo a Norma do IBAPE Nacional, são classificadas da seguinte forma:

a) CRÍTICO: risco de provocar danos contra a saúde e segurança das pessoas e do meio
ambiente; perda excessiva de desempenho e funcionalidade causando possíveis
paralisações; aumento excessivo de custo de manutenção e recuperação;
comprometimento sensível de vida útil.

b) MÉDIO/REGULAR: risco de provocar a perda parcial de desempenho e funcionalidade

da edificação sem prejuízo à operação direta de sistemas, e deterioração precoce.

c) MÍNIMO: risco de causar pequenos prejuízos à estética ou atividade programável e

planejada, sem incidência ou sem a probabilidade de ocorrência dos riscos críticos e
regulares, além de baixo ou nenhum comprometimento do valor imobiliário.
Indicação de prioridades

Após o levantamento das anomalias e falhas, é necessário priorizar as ações corretivas

para melhor aproveitamento dos recursos e diminuição dos impactos de redução do
desempenho.

Como explicam Costa e Zancan (2012), para adequar o método à inspeção predial,
“deve-se atribuir pesos a cada anomalia existente e fazer a multiplicação entre eles
obtendo-se assim, o total de pontos”.

Gomide, Pujadas e Fagundes Neto (2009) propuseram a adaptação do sistema GUT para
manutenção predial, conforme a figura:

Figura 3 – Critérios do grau de risco e pesos referentes a metodologia utilizada para a classificação da ordem de
prioridades das irregularidades

Quanto maior o valor final maior a criticidade e prioridade. Pode-se então facilmente
elencar as prioridades, com menor subjetividade no trabalho.

Esta ordenação servirá para avaliar e auxiliar o plano de manutenção da edificação, bem
como verificar não conformidades concentradas em um sistema, subsistema ou área
específica
O Registro Fotográfico

O relatório fotográfico é fundamental para facilitar a identificação das não

conformidades. A planilha desenvolvida do registro fotográfico deve conter, além das
descrições das irregularidades, as respectivas classificações e recomendações técnicas.

É importante detalhar as fotos do levantamento realizado, pois o registro fotográfico é

a prova do estado da coisa. Falhas de localização e/ou identificação de uma anomalia
qualquer podem comprometer o sucesso de defesa.
Periodicidade de Inspeções

Com relação à periodicidade em que as inspeções devem ser feitas nas edificações, não
há uma norma oficial que determine tais prazos, porém alguns períodos são
recomendados (CREA-SP, 2018):
• A cada 5 (cinco) anos para edifícios de até 20 (vinte) anos;
• A cada 3 (três) anos para edifícios entre 21 (vinte e um) e 30 (trinta anos), e,
independentemente da idade para todas as edificações não residenciais;
• A cada 2 (dois) anos, para edificações entre 31 (trinta e um) e 50 (cinquenta
anos);
• A cada 1 (um) ano, para edificações com mais de 50 (cinquenta) anos.
Principais Termos

Algumas definições devem estar frescas na mente do profissional de Inspeção. São

termos que muitas vezes se confundem entre si, mas que, em muitos casos, têm
significados totalmente distintos. Por isso, separamos algumas definições corriqueiras e
que devem estar na ponta da língua de quem atua na área.
• Anomalia – Irregularidade, anormalidade, exceção à regra. Assistente técnico -
Profissional legalmente habilitado, indicado e contratado pela parte para
orientá-la, assistir os trabalhos periciais em todas as fases da perícia e, quando
necessário, emitir seu parecer técnico;
• Arbitramento: Determinação de um valor em situações em que não haja um
critério intrínseco pré-estabelecido. O arbitramento pode decorrer de uma
avaliação ou de outras formas que, dependendo de condições específicas,
podem ser adotadas para a identificação do valor procurado. No âmbito das
atividades periciais o arbitramento, usualmente, está associado a uma
Liquidação de Sentença;
• Avaria – Estrago físico e material decorrente de vícios, defeitos ou ações de
origem externa;
• Conformidade – Atendimento a requisitos e padrões estabelecidos em projetos,
memoriais descritivos, normas técnicas, legislações específicas, manuais
técnicos e outros documentos desenvolvidos por fabricantes e prestadores de
serviço, boletins técnicos de produtos e procedimentos, dados de fabricantes de
produtos / sistemas / equipamentos / máquinas, contratos e material
promocional;
• Dano – Prejuízo causado a outrem pela ocorrência de vícios, defeitos, sinistros e
delitos, entre outros;
• Defeitos –Anomalias que podem causar danos efetivos ou representar ameaça
potencial de afetar a saúde ou segurança do dono ou consumidor, decorrentes
de falhas do projeto ou execução de um produto ou serviço, ou ainda, de
informação incorreta ou inadequada de sua utilização ou manutenção;
• Degradação – Redução de desempenho devido à atuação de um ou vários
agentes de degradação;
• Deterioração – Depreciação de um bem devido ao desgaste de seus
componentes ou falhas de funcionamento de sistemas, em razão de uso ou
manutenção inadequado;
• Engenharia Legal - área de especialização dos profissionais da engenharia e
arquitetura que atuam na interface técnico-legal envolvendo avaliações e toda
espécie de perícias visando solução ou prevenção de litígios;
• Laudo – Documento técnico elaborado por profissional habilitado no qual são
relatadas constatações, análises e conclusões de perícias, exames, vistorias e
avaliações;
• Mutilação – Depreciação de um bem devida à retirada de sistemas ou
componentes originalmente existentes;
• Obsoletismo – Superação tecnológica ou funcional;
• Parecer Técnico – Relatório circunstanciado, ou esclarecimento técnico emitido
pelo assistente técnico ou por um profissional capacitado e legalmente
habilitado sobre assunto de sua especialidade;
• Perito - Profissional legalmente habilitado, idôneo e capacitado para realizar
uma perícia;
• Vícios– Anomalias que afetam o desempenho de produtos ou serviços, ou os
tornam inadequados aos fins a que se destinam, causando transtornos ou
prejuízos materiais ao consumidor. Podem decorrer de falha de projeto, ou da
execução, ou ainda da informação defeituosa sobre sua utilização ou
manutenção.
Conclusões

É importante ressaltar que a Inspeção Técnica não é Manutenção, esta tem por objetivo
direcionar a manutenção. Além disso, lembre-se que a deficiência no diagnóstico das
falhas causa retrabalho e gastos desnecessários, sem contar que o problema poderá
ressurgir, agravando a situação e causando prejuízo ainda maior.

Por isso, ambos os serviços (inspeção e manutenção) devem ser feitos por profissionais
capacitados e responsáveis.
Referências

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 5674: Manutenção de edificações

– Requisitos para o sistema de gestão de manutenção. Rio de Janeiro, 2012.

_____. ABNT 13752: Perícias de engenharia na construção civil. Rio de Janeiro, 1996.

_____. NBR 15575-1: Edificações Habitacionais – Desempenho. Requisitos Gerais. Rio

de Janeiro, 2013.

BRASIL. Lei 13.105 de 16 de março de 2015. Código de Processo Civil. Presidência da

República. 2015.

CÓIAS, V. Inspeções e ensaios na reabilitação de edifícios. 2 ed. IST Press: Lisboa. 2009.

Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Estado de São Paulo (CREA-SP). Boas

Práticas de Fiscalização na Inspeção Predial Periódica. São Paulo, 2018.

Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE). Norma de inspeção

predial nacional. São Paulo, 2012.

GOMIDE, T. L. F., PUJADAS, F. Z. A., NETO, C. P. F. Técnicas de inspeção e manutenção

predial: vistorias técnicas, check-up predial, normas comentadas, manutenção X
valorização patrimonial, análise de risco. São Paulo, Editora PINI, 2006.

SENA, Gildeon; LEONI, Matheus; CARIM, Abdala. Patologia das Construções. 1ª Edição.
Salvador: Editora 2B, 2020.