Fadesa

Pedro Vinicius da Cruz Souza

Modelo de Contestação

Parauapebas-PA
2021
 EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 10ª VARA CÍVEL DA CIDADE
 

Ação de Despejo com Cobrança de Aluguéis

Processo nº. 33445.6.07.2222.0008-9/01

Autora: XISTA IMÓVEIS LTDA

Ré: MARIA DAS QUANTAS

                                              

                                    MARIA DAS QUANTAS, solteira, comerciária, residente e domiciliada na

Rua Y, nº. 0000, em Cidade – CEP 11222-44, inscrita no CPF (MF) sob o nº. 333.222.111-44,
endereço eletrônico [email protected], vem, com o devido respeito a Vossa Excelência, por
intermédio de seu patrono – instrumento procuratório acostado --, esse com endereço
eletrônico e profissional inserto na referida procuração, o qual, em obediência à diretriz fixada
no art. 77, inc. V, do CPC, para, com supedâneo no art. 300 e segs. da Legislação Adjetiva Civil
c/c art. 79, da Lei do Inquilinato, apresentar

CONTESTAÇÃO 

à ação de despejo c/c cobrança de aluguéis, aforada por XISTA IMÓVEIS LTDA, já qualificada na
exordial desta querela, em razão das justificativas de ordem fática e de direito, tudo abaixo
delineado.

Como introito

 
( a ) Benefícios da justiça gratuita

(CPC, art. 98, caput)

                                                                                              

                                      A parte Ré não tem condições de arcar com as despesas do processo,

uma vez que são insuficientes seus recursos financeiros para pagar todas as despesas
processuais, inclusive o recolhimento das custas iniciais.

                                      Destarte, formula pleito de gratuidade da justiça, o que faz por

declaração de seu patrono, sob a égide do art. 99, § 4º c/c 105, in fine, ambos do CPC, quando
tal prerrogativa se encontra inserta no instrumento procuratório acostado.  

1 - Sinopse da ação

                              A presente querela traz à tona argumentos que, absurdamente, a Ré se

encontra em mora com débito locatício.

                                      Na exordial, sustenta-se que:

( I ) firmara-se com a Promovida, na data de 10 de março do ano de 2020, contrato de locação

do imóvel sito na Rua Delta, nº. 100, sendo referido pacto de locação para fins residenciais;

( II ) destacou, mais, que a Ré se encontra inadimplente com os alugueres dos meses de maio,
junho e julho deste ano, perfazendo, no momento do ajuizamento da demanda, um total de R$
3.000,0

( III ) outrossim, sustenta a Autora que procurou, por várias vezes, a Ré para receber os
aluguéis, contudo não obtivera êxito;

( IV) pediu a procedência dos pedidos, pois a Promovida infringiu preceito contratual, com o
despejo dessa e,   ademais, com a condenação ao pagamento dos encargos locatícios e ao ônus
de sucumbência. 

2 - Preliminar ao mérito

2.1. Inépcia da Inicial

(CPC, art. 330, inc. I) 

                                      Prima facie, vê-se, sem maiores dificuldades, que a Promovente não

obedeceu à sistemática prevista na Lei do Inquilinato – legislação especial, na hipótese –
quando, a despeito do que reza o art. 62, inc. I, da Lei 8245/91, não trouxe, com a peça
vestibular, a discriminação do débito locatício.
  Consoante referida norma, tendo em conta que há pedido de cobrança dos encargos
locatícios, mister fosse colacionado aos autos discriminação de quais parcelas, e os seus
respectivos valores, eram devidos (por meio de planilha, inclusive). Ressalte-se, por oportuno,
que tal conduta processual prejudicou, e muito, a atuação da defesa da Ré, maiormente
quando impossibilita maior vagar quanto à hipotética possibilidade do montante do débito.

                                      Nesse compasso, inescusável que a petição inicial é inepta, à luz da regra
contida no art. 330, inc. I, do Estatuto de Ritos.

                                      Com esse mesmíssimo entendimento, urge trazer à tona o magistério

de Sílvio de Salvo Venosa:

A inicial deve vir com o cálculo discriminado do valor do débito. Incumbe ao autor
tomar o devido cuidado de explicitar exatamente de quanto entende ser credor, com todos os
acréscimos perfeitamente destacados. Com isto se permite que o devedor purgue a mora ou se
defenda de parcelas discutíveis incluídas na inicial. De nada adianta uma afirmação genérica
do débito na inicial, como costumeiramente se fazia sob a lei anterior

                           Com esse mesmo enfoque, leciona Gildo dos Santos verbo ad verbum:

Relativamente à petição inicial de despejo por falta de pagamento, há requisito que a lei impõe
e que diz respeito à discriminação do valor do débito que deve ser apresentado na petição
inicial. Dessarte, não possível alegar na peça exordial que o réu deve o total de tantos reais,
relativo ao aluguel e respetivos encargos referentes a quatro meses, digamos. É
absolutamente necessário, como em verdade já era antes, que sejam discriminados, mês a
mês, aluguéis e encargos separadamente, a fim de atingir-se o total alegado

(negritamos e sublinhamos) 

                                              

                       Também por esse prisma é o entendimento de Maria Helena Diniz, in verbis:

Mas, com a novel lei de locação de imóvel urbano, possível será a cumulação de pedido de
rescisão de relação ex locato escrita ou verbal com o de cobrança do quantum debeatur, desde
que a petição inicial contenha cálculo discriminatório do valor da dívida locatícia

                                      Em abono dessas disposições doutrinárias, mister trazer à colação os

seguintes julgados:

 
AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA. PETIÇÃO INICIAL. JUÍZO POSITIVO DE
ADMISSIBILIDADE. INÉPCIA. DECRETO POSTERIOR. IMPROPRIEDADE TÉCNICA.

Não há campo para análise de inépcia da inicial após a determinação do ato citatório,
portanto, depois de já reconhecida sua regularidade processual, nestes moldes já superada
nos autos. (vvp) APELAÇÃO CÍVIL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUEIS.
LEGITIMIDADE ATIVA DO HERDEIRO DO LOCADOR. DEMONSTRATIVO DE DÉBITO.
INOBSERVÂNCIA DO DISPOSTO NO ART. 62, I DA Lei nº. 8.245/91. INÉPCIA DA INICIAL.
EMENDA. IMPOSSIBILIDADE. RÉU JÁ CITADO. PROCESSO EXTINTO SEM RESOLUÇÃO DO
MÉRITO. A teor do disposto no art. 1.791 do Código Civil, até que haja a partilha, todos os
herdeiros têm legitimidade de reivindicar sobre a posse e propriedade da herança, como se
fosse uma coisa só. A apresentação do valor discriminado do débito tem o propósito de
permitir que o devedor purgue a mora ou discuta os valores que entende indevidos, de sorte
que sua ausência consubstancia vício suficiente para decretar a inépcia da inicial. Incabível a
determinação de emenda da inicial, quando o réu já foi citado. CONTRATO VERBAL. RELAÇÃO
LOCATÍCIA NÃO COMPROVADA. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. RECURSO PROVIDO. Não
comprovada a existência da relação locatícia, incabível a decretação do despejo por falta de
pagamento

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. CONTRATO DE

LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL.

Ausência de apresentação de planilha de débito ou de denúncia. Inépcia da inicial. Alegação de

infração contratual que em verdade é ausência de pagamento. Desprovimento do recurso

                                      É de se concluir, portanto, que a petição inicial deve ser indeferida,

maiormente quando ofusca os ditames previstos no art. 330, inc. I, do CPC.

3 - No mérito

3.1. Ausência de mora 

(CC, art. 396) 

                                      De outro turno, urge asseverar que a Ré não se encontra em mora, ao

revés do quanto estipulado na petição inicial.

                                      As partes convencionaram, no pacto locatício que o reajuste dos aluguéis

seria pelo índice do IGP-M, o que se observa do teor da cláusula 9ª do contrato de locação em
espécie.

                                      Não se pode confundir reajuste com a revisão (acertada) dos aluguéis (Li,
art. 18), como bem advertem Nagib Slaib Filho e Romar Navarro de Sá:

 
A periodicidade em locação é o período em que o contrato será reajustado (mensal, trimestral
e, hoje, anual, com o Plano Real etc); o reajuste é fazer incidir sobre o valor do aluguel o
percentual que representa a desvalorização da moeda no período de referência. No reajuste,
corrige-se o aluguel por índice genérico. Na revisão, diversamente, atualização o valor do
aluguel em atenção ao preço do mercado, tendo, assim, caráter mais individualizado do que o
reajuste

                                      Incide no caso, desse modo, os ditames do art. 85 da Lei 8245/91.

                                      Ao contrário do quanto ajustado, a Autora, indevidamente, reajustou os

aluguéis, durante 3 (três) anos consecutivos, pelo índice do INPC. A propósito, acosta-se
planilha demonstrativa. (doc. 01)

                                      Ao se utilizar deste indexador, a Promovente, maliciosamente, onerou o

aluguel em 7,73% (sete vírgula setenta e três por cento). O aluguel correto, hoje, utilizando-se
o índice contratado (IGP-M), seria de R$ 1.000,00. Verifica-se, ao revés disso, que a Autora
onerou demasiadamente os aluguéis mensais, tendo a Ré pago os últimos aluguéis o montante
de R$ 3.700,00, consoante comprovantes anexos. (docs. 02/05)

                                      Por esse azo, a Ré não se encontra em mora, máxime quando lhe fora
cobrado quantias, no período de normalidade contratual, muito além do previsto
contratualmente.

                                      É cediço que a mora reflete uma inexecução de obrigação, diferenciada,

sobremaneira quando representa o injusto retardamento ou o descumprimento culposo da
obrigação. Assim, na espécie incide a regra estabelecida no artigo 394 do Código Civil, com a
complementação disposta no artigo 396, desse mesmo Diploma Legal.

                                      No ponto, é oportuno trazer à colação o pensamento consolidado

no Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO

BANCÁRIO. JUROS REMUNERATÓRIOS. ABUSIVIDADE. LIMITAÇÃO À TAXA MÉDIA DE
MERCADO. REVISÃO. SÚMULA Nº 7/STJ. DESCARACTERIZAÇÃO DA MORA. FALTA DE
IMPUGNAÇÃO A FUNDAMENTO DA DECISÃO AGRAVADA. INCIDÊNCIA DO VERBETE 283 DA
SÚMULA/STF. NÃO PROVIMENTO.

1. O STJ consolidou o seguinte entendimento em julgamento de demanda repetitiva:

"Em qualquer hipótese, é possível a correção para a taxa média se for verificada abusividade
nos juros remuneratórios praticados. " (RESP 1.112.879/PR, Rel. Ministra Nancy Andrighi,
Segunda Seção, Dje de 19.5.2010) 2. Na hipótese, o Tribunal de origem reconheceu a
abusividade da taxa de juros remuneratórios ao avaliar o contexto fático e probatório dos
autos, razão pela qual a revisão da conclusão adotada esbarra no óbice descrito na Súmula nº
7/STJ. 3. "O reconhecimento da abusividade nos encargos exigidos no período da normalidade
contratual (juros remuneratórios) descaracteriza a mora". (RESP 1.061.530/RS, Rel. Ministra
Nancy Andrighi, Segunda Seção, DJe de 10.3.2009). 4. Agravo interno a que se nega
provimento

 
                             

Em face dessas considerações, conclui-se que a mora cristaliza o retardamento por um

fato, quando imputável ao devedor. É dizer, quando o credor exige o pagamento do débito,
agregado com encargos excessivos, retira-se do devedor a possibilidade de arcar com a
obrigação assumida. Por conseguinte, não pode lhe ser imputado os efeitos da mora.

                 Assim, uma vez constatada a cobrança de aluguéis, superiores aos autorizados

contratualmente, durante o “período da normalidade” contratual, afastada eventual condição
de mora.

                  Ademais, o locatário tem a obrigação de pagar aluguéis, legal ou contratualmente

exigíveis. Confira-se:

LEI DO INQUILINATO

Art. 23. O locatário é obrigado a:

I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente

exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido,
no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

                                     

                                      Valores locativos, reajustados para além do acertado contratualmente, é

ilegal. Assim, inevitável que não há a obrigação do locatário pagar alugueis superiores.

                                      Não se perca de vista, para além disso, que a ação de despejo, por falta
de pagamento, exige, obviamente, antes de tudo, a inadimplência.

                                      Com efeito, os pedidos devem ser julgados improcedentes.

3.2. Multa compensatória 

                                      A Autora pediu a condenação da Ré ao pagamento de multa equivalente

a três (03) meses de aluguéis, a título de infração contratual. Percebe-se, pois, que o eventual
atraso no pagamento dos aluguéis e/ou encargos da locação é visto como infração contratual.

                                      A cláusula penal, como de sapiência, in casu, pode ser relevada por meio
da multa compensatória ou da multa moratória. A multa compensatória, caminha para
satisfazer o locador face a eventual quebra antecipada do contrato. Em razão do atraso no
pagamento dos encargos da locação, há a multa moratória.

                                      Na situação em apreço, percebe-se que a Autora discrimina, e pede a

condenação, ao pagamento da multa compensatória (03 meses de alugueres) e, também, da
multa moratória (10%). Assim agindo, estaria a Ré duplamente penalizada em face de eventual
constatação da mora.

                                      O artigo 62, inciso II, alínea ‘b’, da Lei do Inquilinato, refere-se tão-
somente à cláusula penal moratória, revelando um valor a ser pago pelo locatário em razão do
pagamento tardio da prestação. Não se confunde, insistimos, com a cláusula penal
compensatória, da qual cuida de casos de inadimplemento definitivo da obrigação contratual,
ou inexecução de uma cláusula especial.

                                      De outro bordo, não fosse esse o entendimento, ad argumentando, por

conta da Legislação Substantiva Civil, a cumulação da cláusula penal e da prestação só se
admite se a primeira for de natureza moratória. (RT 687/133)

CÓDIGO CIVIL

Art. 411 – Quando se estipular a cláusula penal para o caso de mora, ou em segurança
especial de outra cláusula determinada, terá o credor o arbítrio de exigir a satisfação da pena
cominada, juntamente com o desempenho da obrigação principal.                                              

                                      Nesse sentido, veja-se o entendimento jurisprudencial:

LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO DE EXECUÇÃO POR TÍTULO

EXTRAJUDICIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO.

Sentença de improcedência. Parcial reforma do julgado. Cabimento. Argumento no

sentido de que houve pagamento adiantado de alugueres. Não comprovação. Alegação de que
o locador deve, por primeiro, demonstrar que quitou o encargo de IPTU, para depois incluí-lo
na execução. Inconsistência jurídica. Obrigação de pagamento, pelo inquilino, expressamente
prevista no contrato. Multa moratória e compensatória. Cumulação. Impossibilidade, na
hipótese. Infração contratual única, qual seja, atraso no pagamento de locativos. Multa
moratória que, portanto, deve ser excluída do débito apontado, sob pena de bis in idem.
Demais valores que são exigíveis. Apelo dos embargantes parcialmente provido

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL, CIVIL E DO CONSUMIDOR.

DESISTÊNCIA DE PARTE DA AÇÃO EM GRAU RECURSAL. IMPOSSIBILIDADE. PROMESSA DE
COMPRA E VENDA. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL.
RESOLUÇÃO DO CONTRATO. DEMORA NA EXPEDIÇÃO DO "HABITE-SE" QUE NÃO SE REVELA
COMO CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS PELOS
PROMISSÁRIOS COMPRADORES DE FORMA IMEDIATA E INTEGRAL. INVERSÃO DE CLÁUSULA
PENAL PREVISTA APENAS EM FAVOR DA CONSTRUTORA NO CASO DE INADIMPLEMENTO
CONTRATUAL. CABIMENTO. CONVENÇÃO PENAL DE ÍNDOLE COMPENSATÓRIA. CUMULAÇÃO
COM LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE.

1. Na fase recursal, é cabível apenas a desistência do recurso (CPC, art. 998, caput),
não da ação ou de parte desta. 2. Não há dúvidas de que a relação jurídica mantida entre as
partes está sujeita ao regramento protetivo do CDC (Lei nº 8.078/90), uma vez que os
promissários compradores e a construtora/incorporadora se encaixam, respectivamente, nos
conceitos de consumidor e fornecedor disposto nos artigos 2º e 3º do referido normativo. 3.
Decorrendo a resolução do contrato de culpa exclusiva da construtora, que não entregou o
imóvel na data contratada, a devolução dos valores deve ser integral, não se admitindo
nenhum tipo de abatimento. 4. A mera alegação da ocorrência de situação de força maior e/ou
caso fortuito, fundamentada em entraves governamentais, não justifica o atraso na entrega da
unidade imobiliária prometida à venda, uma vez que tal justificativa consiste em risco do
próprio empreendimento imobiliário, além do que é totalmente previsível. 5. Embora seja
necessária a comprovação do prejuízo para acolhimento do pedido de lucros cessantes, tem-se
reconhecido a existência de dano ao comprador nas hipóteses em que a entrega de imóvel
adquirido na planta não ocorre dentro do prazo contratualmente estipulado, uma vez que, seja
pela necessidade de pagamento para moradia em outro local, seja pela impossibilidade de
usufruir do bem para fins de locação, o comprador encontra-se em prejuízo presumido. 6. O
descumprimento contratual consistente em atraso na entrega do imóvel, sem justificativa da
construtora, motivo ensejador de resolução do contrato, gera direito ao comprador de
pleitear, em seu favor, a aplicação da cláusula penal prevista em benefício da construtora, na
hipótese de resolução contratual decorrente de inadimplemento total do consumidor, pois a
existência de penalidade em desfavor somente dos promissários compradores gera-lhes
onerosidade excessiva, violando o disposto no artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do
Consumidor, assim como fere o princípio da isonomia no tratamento entre as partes. 7. Em
que pese a possibilidade de inversão da cláusula penal, em desfavor da construtora, deve-se
analisar a natureza jurídica da cláusula que se pretende inverter, pois, uma vez fixados os
lucros cessantes, estes, em regra, não poderão ser cumulados com a cláusula penal
compensatória, sob pena de bis in idem. 8. A cláusula penal moratória visa a intimidar a parte
para o cumprimento da obrigação, servindo como uma punição nos casos de inadimplemento,
não devendo ser confundida com a cláusula penal compensatória, que tem como finalidade
indenizar o prejuízo decorrente da inexecução total daquilo que foi ajustado entre as partes,
em substituição à prestação não cumprida. 9. Em se tratando, no caso em comento, de
cláusula penal de natureza compensatória, incabível a cumulação de lucros cessantes com a
referida multa contratual, por se tratar de institutos jurídicos com finalidades idênticas, pois
ambos detentores de natureza indenizatória. 10. Apelação conhecida e parcialmente provida

                                      Ainda que não fosse o entendimento, o que se diz apenas por
argumentar, a multa deverá ser reduzida equitativamente. (CC, art. 413 c/c art. 4º da Lei
8.245/91). 

3.3. Honorários advocatícios  

                                      Descabido, outrossim, o pedido de condenação em honorários

advocatícios, na proporção de 20% (vinte por cento), como estipulado na exordial.

                                      Salvo melhor juízo, não há, no contrato locatício em tela, qualquer pacto
no tocante à verba honorária advocatícia.

            Nesse caso, diante do silêncio contratual, prevalece o que dispõe o art. 62, inc. II, alínea
‘d’ da Lei do Inquilinato, ou seja, no máximo de 10% (dez por cento) sobre o montante devido.
Ao contrário, a Autora, como dito, preferiu extrapolar o limite legal e cobrar, em juízo, o
percentual acima aduzido.