CURSO: TÉCNICO EM

TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS
Eixo Tecnológico:
Gestão e Negócios

Direito e Legislação

  Escola CETEB de Jovens e Adultos

Brasília-DF.
Elaboração e Compilação de Textos:

Ênio Tavares de Almeida Júnior

Equipe Técnica do CETEB

Coordenação e Avaliação:

Maria Teresa Caballero Brügger

Colaboração e Revisão Linguística:

Ana Paula Porfírio de Souza

Edir Tourinho de Bittencourt Pereira
Magda Maria de Freitas Querino
Maria Teresa Caballero Brügger

Editoração Eletrônica:

Jorim Caetano Ferreira

Rui Carlos de Oliveira

Desenho Educacional:

Jorim Caetano Ferreira

Ilustração/Tratamento de Imagens:

Jorim Caetano Ferreira

Design editorial:

Jorim Caetano Ferreira

Rui Carlos de Oliveira

Realização:

EQUIPE TÉCNICA DO CETEB

DOCUMENTO DE PROPRIEDADE DO CETEB

TODOS OS DIREITOS RESERVADOS

Nos termos da legislação sobre direitos autorais, é proibida a reprodução total ou

parcial deste documento, por qualquer forma ou meio – eletrônico ou mecânico,
inclusive por processos xerográficos de fotocópia e de gravação – sem a permissão
expressa e por escrito do CETEB.
 SUMÁRIO

UNIDADE 1 – DIREITO E LEGISLAÇÃO

• CONCEITOS DE DIREITO _______________________________________________________________ 5
• FORMAS DE EXPRESSÃO DO DIREITO_____________________________________________________ 7

UNIDADE 2 – LEI DE INTRODUÇÃO ÀS NORMAS DO DIREITO BRASILEIRO – LINDB LEI NO

12.376 DE 2010
• LEI NO 12.376 DE 2010
DO DIREITO BRASILEIRO _______________________________________________________________ 13

UNIDADE 3 – PERSONALIDADE JURÍDICA: A PESSOA FÍSICA E A PESSOA JURÍDICA

• DAS PESSOAS________________________________________________________________________ 17
• DO DOMICÍLIO_________________________________________________________________________ 21

UNIDADE 4 – TIPOS DE BENS

• DOS BENS __________________________________________________________________________ 23

UNIDADE 5 – FATOS JURÍDICOS: DIFERENÇAS, CLASSIFICAÇÃO, REQUISITOS E ELEMENTOS

• DOS FATOS JURÍDICOS ________________________________________________________________ 27

UNIDADE 6 – OBRIGAÇÕES E MODALIDADES CONTRATUAIS

• DO DIREITO DAS OBRIGAÇÕES _________________________________________________________ 35
• DOS CONTRATOS EM GERAL_____________________________________________________________ 47

UNIDADE 7 – POSSE E PROPRIEDADE

• DIREITO REAL OU DIREITO DAS COISAS __________________________________________________ 57
• DOS DIREITOS DE VIZINHANÇA__________________________________________________________ 65

UNIDADE 8 – LEGISLAÇÃO APLICADA ÀS TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS

• A LEGISLAÇÃO E AS TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS___________________________________________ 75

REFERÊNCIAS____________________________________________________________________ 93
 Técnico em Transações Imobiliárias

Direito e Legislação
Unidade 1

Objetivo: Entende-se, ainda, Direito como um fenômeno

de ordem social, norma de caráter geral, imposta
• Compreender o Direito como normas e pela sociedade, visando ao equilíbrio de interesses
obrigações que regem as relações sociais. na própria sociedade.

Direito pode se referir à ciência do

direito ou ao conjunto de normas
CONCEITOS DE DIREITO jurídicas vigentes em um país. Também
pode ter o sentido de íntegro, honrado.
É aquilo que é justo, reto e conforme a
lei. É ainda uma regalia, um privilégio,
uma prerrogativa.
O QUE É DIREITO
Direito Positivo é aquele imposto
A palavra direito vem do latim directum, do coercitivamente pelo Estado enquanto
poder institucionalizado, com o objetivo
verbo dirigere, que significa dirigir, ordenar, pôr
de reger a vida social e manter a
em ordem; etimologicamente, significa aquilo
ordem. São as leis e as demais fontes
que é reto, que não se desvia e segue em uma do direito.
só direção, ou seja, tudo aquilo que é conforme
a razão, a justiça e a equidade. Direito Objetivo é o conjunto dessas
regras estatais representado pela lei
No sentido objetivo, o Direito é o complexo em sentido amplo, em contraposição a
de normas de agir cujo conteúdo é direito subjetivo, que cuida da faculdade
constituído pela soma de preceitos, ou possibilidade de se exigir os direitos
regras e leis, com as respectivas sanções previstos na lei, no direito objetivo.
que regem as relações do homem, em
sociedade. Direito Subjetivo é faculdade legal de
praticar ou não um determinado ato.
Direito é o conjunto de normas coativamente Neste caso, o direito refere-se ao poder
impostas ao homem pelo Estado. Significa o que pertence a um sujeito ou grupo. Por
complexo orgânico de que se derivam todas as exemplo, o direito de receber aquilo pela
normas e obrigações para serem cumpridas pelo qual se pagou.
homem na sociedade, compondo o conjunto de O Direito é uma ferramenta que a
deveres aos quais não se pode fugir sem que sociedade encontrou para permitir e
se sinta a ação coercitiva do Estado como força viabilizar o convívio social. Assim, ele
social organizada pelo próprio homem. é pensado de modo a garantir o bem
maior, para toda sociedade através de
A característica predominante do Direito, regras e normas. Ele estabelece limites
portanto, está na coação social utilizada pela até onde pode ir minha liberdade sem
própria sociedade para fazer respeitar os deveres afetar a liberdade do outro. Para que
jurídicos que ela mesma institui, a fim de manter se respeite o direito existem as sanções
a harmonia dos interesses gerais e implantar a que podem ser impostas pelo Estado ou
ordem jurídica. pela Sociedade.
 6 Unidade 1

Analise a situação a seguir. • Antenor deu um sinal, representando o

princípio de pagamento – arras1, firmando a
Antenor Morais comprou de Tobias Alencar
presunção de um acordo final.
o apartamento no 302 da Av. Vergueiro,
36, na cidade de São Paulo. Pagou um • Com a lavratura da escritura e registro (pode-
sinal de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) se registrar se quiser), efetivou-se a aquisição
e ficou devendo 10 (dez) prestações de da propriedade imobiliária.
R$ 10.000,00 (dez mil reais) cada uma, • Nas datas previstas para os pagamentos,
com vencimentos para os dias 8 (oito)
Tobias procurou Antenor, mas este não
dos meses subsequentes.
cumpriu o trato e sequer deu explicações
Antenor e Tobias celebraram entre si sobre seu procedimento.
uma Escritura de Compra e Venda que • Antenor não cumpriu o pactuado; não quis
foi levada à transcrição no Registro celebrar um acordo, rescindindo o Contrato
de Imóveis, efetivando a aquisição da
de Compra e Venda, passando a usar,
propriedade imobiliária.
indevidamente, o imóvel de Tobias.
Ocorre que Antenor não pagou as • Tobias invocou a proteção do Poder Judiciário
prestações devidas e não houve qualquer para fazer valer o seu direito e obteve ganho
possibilidade de entendimento entre de causa.
comprador e vendedor no sentido de
solucionar amigavelmente o litígio, com a • Antenor foi coativamente desapossado do
rescisão do Contrato de Compra e Venda. imóvel, por determinação judicial; perdeu as
arras dadas; pagou custas processuais2 e
Tobias recorreu à Justiça e obteve honorários do advogado de Tobias.
sentença favorável, reintegrando-se na
posse do imóvel. Tobias teve reconhecido o seu direito.
No exemplo acima, muito comum nos dias
E, então, sua concepção de Direito combina
atuais, verifica-se uma série de normas jurídicas
com o que acabamos de apresentar? Em caso
impostas pelo Estado, regulando relações entre
negativo, reveja-a.
duas pessoas, com o objetivo de tornar possível
a vida em sociedade.

Resumo
LEGISLAÇÃO
• Com o objetivo de tornar possível a vida em
Legislação é um corpo de leis que regulariza sociedade, o Estado impõe uma série de normas
jurídicas.
determinada matéria ou ciência ou, ainda, um
conjunto de leis que organiza a vida de um • A palavra direito vem do latim directum, do
verbo dirigere, que significa dirigir, ordenar, pôr
país, ou seja, o que popularmente se chama
em ordem; etimologicamente, significa aquilo
de ordem jurídica e que estabelece condutas e que é reto, que não se desvia e segue em uma
ações aceitáveis ou recusáveis de um indivíduo, só direção, ou seja, tudo aquilo que é conforme
instituição, empresa, entre outros. a razão, a justiça e a equidade; significa,
objetivamente, um complexo de normas de agir
Os Corretores de Imóveis, além da legislação
constituído pela soma de preceitos, regras e
tradicional, está sujeito a legislação específica de leis, com as respectivas sanções que regem as
sua profissão, que são as RESOLUÇÕES e ATOS relações do homem em sociedade.
NORMATIVOS emitidos pelo COFECI (Conselho
• Direito é a ciência que estuda as regras
Federal dos Corretores de Imóvel). obrigatórias que regulam as relações dos homens
Observe algumas dessas normas jurídicas. em sociedade, cuja característica predominante
está na coação social, utilizada pela própria
• Antenor e Tobias celebraram uma Escritura de sociedade, para fazer respeitar os seus deveres
Compra e Venda de imóvel. jurídicos, a fim de manter a harmonia dos
interesses gerais e assegurar a ordem jurídica.
• A escritura foi levada à transcrição no Registro
de Imóveis. 1
Arras – garantia de contrato.
2
Custas processuais – despesas do processo.
Unidade 1 7

• Direito Objetivo conjunto de normas jurídicas 4. Dê sua interpretação para Direito Objetivo e
vigentes em um país, onde cada cidadão é Direito Subjetivo.
obrigado a acatá-las sob pena de sanção. ______________________________________
• Direito Subjetivo é a faculdade legal de praticar
ou não um determinado ato; o direito se refere ao ______________________________________
poder que pertence a um sujeito ______________________________________
• O Direito é uma ferramenta que a sociedade ______________________________________
encontrou para permitir e viabilizar o convívio
social. Assim, ele é pensando de modo a garantir ______________________________________
o bem maior, para toda sociedade através de ______________________________________
regras e normas. Para que se respeite o Direito,
existem as sanções que podem ser impostas ______________________________________
pelo Estado ou pela Sociedade.
5. O descumprimento de um Direito de terceiros
ou legal produz alguma penalidade?

Exercícios ______________________________________

______________________________________
Responda.
______________________________________
1. No início do texto, você tomou conhecimento
de um contrato de compra e venda, em ______________________________________
que ocorreram procedimentos decorrentes
de normas jurídicas, impostas pelo Estado. ______________________________________
Identifique-os, seguindo os passos tomados.
______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
6. As resoluções e atos normativos emitidos
______________________________________ pelo COFECI devem ser acatados por todos os
brasileiros?
______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
2. Dê sua interpretação para normas jurídicas.
______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
3. Releia os textos referentes a Direito. Quais das
ideias, a seguir, estariam corretas em relação
a esse assunto? Marque com um (X) nos
parênteses. Confira suas respostas
a. ( ) Etimologicamente, Direito significa agir Celebração de contrato de compra e venda de um
de acordo com a razão, a justiça e a imóvel entre Antenor e Tobias:
equidade.
b. ( ) No sentido objetivo, Direito compreende • transcrição do contrato no cartório;
preceitos, regras e leis que regem as • pagamento inicial do contrato;
relações do homem em sociedade.
• aquisição do imóvel após a transferência;
c. ( ) Direito é o conjunto de normas impostas
pelo homem ao Estado, para que possa • não cumprimento do acordo por parte de
desfrutar de seus benefícios. Antenor;
d. ( ) A principal característica do Direito • recurso à Justiça, por parte de Tobias;
está na coação social utilizada pela • ganho de causa para Tobias;
própria sociedade para fazer respeitar
• entrega do imóvel pela parte perdedora e
os deveres jurídicos que ela mesma
pagamentos relativos aos custos processuais.
constitui.
 8 Unidade 1
2. Se a sua resposta foi mais ou menos como a A autora refere-se à lei genericamente,
seguinte, parabéns! considerando aí todas as normas jurídicas
Dá-se o nome de normas jurídicas ao conjunto de produzidas pelo poder público.
regras reguladoras das relações entre pessoas,
impostas pelo Estado, com o objetivo de tornar Analise, agora, como ela define a segunda fonte
possível a vida em sociedade. de expressão do Direito, o costume.
3. a. (x) Costume provém do povo que, a partir
de determinada necessidade, cria uma
4. Direito Objetivo é o Direito imposto pelo Estado
regra de conduta que passa a ser adotada
por meio de normas e leis. Direito Subjetivo é o
Direito que o indivíduo possui de fazer ou não por toda a sociedade, de forma uniforme
fazer. e reiterada. No mercado da cidade de
5. Sim, o descumprimento de um Direito Objetivo leva Barretos/SP, por exemplo, os negócios de
a uma sanção legal, enquanto o descumprimento gado, seja qual for o seu valor, costumam
de um Direito Subjetivo leva ao prejudicado o ser feitos verbalmente, sem que entre as
direito de reivindicar junto ao Estado a reparação partes haja troca de documentos.
dos danos sofridos.
6. Não, apenas pelos Corretores de Imóveis. Alguns costumes assumem, para a sociedade,
força de lei, como no exemplo dado.
Ainda de acordo com Sinésia Mendes (1990):
FORMAS DE EXPRESSÃO DO Doutrina é feita pelos estudiosos ou
DIREITO doutrinadores do Direito, mediante
a interpretação de textos legais e de
situações concretas. Muitas vezes, a
O Direito visa à criação de regras coercitivas doutrina mostra os aspectos negativos
para o convívio do homem em sociedade. Ele se do Direito em vigor, indicando os meios
para superá-los. Por exemplo, atualmente
estrutura a partir das necessidades sociais e das
ela aponta a necessidade de substituir
vontades humanas que, interpretadas pelo poder
os conceitos de ato de comércio e de
público, são traduzidas em regras de Direito. comerciante pelos de ato empresarial
O Direito objetiva o disciplinamento da vida em e empresário, a fim de que o Direito
empresarial passe a regular toda e
sociedade que, por sua vez, está em constante
qualquer atividade econômica organizada,
mutação. Assim, também, assume um caráter
toda e qualquer empresa, e não apenas
dinâmico e suas disciplinas são constantemente a empresa comercial, como faz o Direito
revistas. Comercial.

As principais fontes ou formas de expressão do Examine, agora, outra fonte importante de

Direito são a lei, os costumes, a doutrina e a expressão do Direito, a jurisprudência, ainda
jurisprudência. segundo a autora que estamos transcrevendo:

De acordo com Sinésia Mendes (1990): Jurisprudência é o costume judiciário. É

o conjunto de decisões dos juízes, num
Lei é a norma jurídica produzida pelo mesmo sentido, de forma constante,
poder público, principalmente pelo geral, repetida e pacífica, referente
Poder Legislativo. É uma norma jurídica a determinados casos concretos
escrita, de caráter geral e obrigatório. É apresentados aos tribunais. Por exemplo,
da essência da lei ser escrita, pois sua inúmeras decisões de juízes sobre a
obrigatoriedade ocorre a partir de sua cobrança de multa por inadimplemento
publicação. É geral porque é um preceito, no valor de 10%, considerada abusiva,
uma regra de conduta social comum a acabaram por alterar a lei que passou a
todas as pessoas. É obrigatória porque exigi-la no valor de 2%.
dotada de sanção coercitiva, isto é, capaz
de compelir as pessoas a cumpri-Ia. É a Muitas vezes, ao analisar certos temas, verificamos
mais importante das formas de expressão a jurisprudência firmada sobre o assunto e
do Direito. fazemos apelações ou interpretações de leis com
base nela.
Unidade 1 9

Verifique um esquema dos conceitos anteriormente • COSTUMES

apresentados.
A atual organização legislativa não surgiu
repentinamente. Para tanto, foram necessários
FONTES DO DIREITO anos de evolução histórica social, que ocorreram
inicialmente pela aplicação dos costumes como
A fim manter a sociedade justa e harmônica, definição de certo ou errado.
algumas normas predefinidas devem ser
Por costume, como fonte do Direito, entendemos
seguidas pelos indivíduos, de forma que
pela conduta do indivíduo em sociedade, que
possamos nos aproximar ao máximo da justiça
passa a ser praticada por todos, reiteradamente
e evitar o caos.
e por um longo período, tornando-se obrigatória,
Essas normas surgem na sociedade para sob pena de reprovação social.
organizar as relações e, para tanto, têm caráter Um exemplo clássico que podemos citar são
obrigatório. as filas, meio de organização social em que
se espera, geralmente para ser atendido em
As fontes, ou origens do nosso Direito, são: a
algum estabelecimento, e que não é regulado
lei, os costumes, a jurisprudência e a doutrina,
por lei, contudo, respeitado pela sociedade,
dispostas em uma ordem de força impositiva
sob pena de desaprovação, de ser rotulado de
objetiva, contudo, não absoluta, como veremos
desrespeitoso ou mal-educado.
no estudo de cada uma delas.

• JURISPRUDÊNCIA
• LEIS
A jurisprudência representa a aplicação do
A primeira fonte do direito é a legislação, normas entendimento dos tribunais sobre determinado
escritas que emanam da autoridade soberana assunto, que se consolida por meio do exercício
(ao exemplo do Poder Legislativo) e impõem a da jurisdição. Desta forma , a jurisprudência se
todos os indivíduos a obrigação de submeter-se forma por meio de diversas decisões no mesmo
a ela sob pena de sanções. sentido.
A Constituião da República Federativa do Brasil, ao Dada a importância da jurisprudência diante
tratar dos direitos e das garantias fundamentais, da dinâmica da aplicação da norma jurídica,
dispõe em seu art. 5o, inciso II, que: “Ninguém destacamos a atribuição do Superior Tribunal de
será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma Justiça de uniformização da jurisprudência, ou
coisa senão em virtude de lei”, ou seja, todos os seja, “uniformizar a interpretação da lei federal
indivíduos que compõem a sociedade brasileira em todo o Brasil”.
são submetidos ao regime legal imposto, por meio
das leis vigentes em nosso País. Assim, jurisprudência representa a norma
formada pelo entendimento semelhante dos
O que diferencia a legislação das demais tribunais superiores que passam a ser respeitados
fontes do Direito é o seu aspecto formal, e cumpridos pelos julgadores de instâncias
sendo a lei elaborada por órgãos competentes inferiores.
e seguindo critérios predefinidos de validade
e eficácia.
• DOUTRINA
Contudo, a lei nem sempre é suficiente para
manter a harmonia no convívio social, seja por A doutrina é o entendimento formado por juristas
ausência de lei que regule determinada atividade renomados, ou seja, pelos ensinamentos dos
humana ou mesmo por sua inadequação diante professores, pelos pareceres dos jurisconsultos,
da dinâmica social. Para tanto, outras fontes pelas opiniões dos estudiosos do Direito.
do direito são consideradas na pacificação
social. Não podemos negar a influência da doutrina nas
decisões dos tribunais, seja porque os próprios
 10 Unidade 1

julgadores são reconhecidos doutrinadores, • Doutrina é o entendimento formado por juristas

seja pela citação dos trabalhos científicos nos renomados.
julgados.
Portanto, a doutrina é a aplicação científica dos Exercícios
entendimentos formados por operadores do
Direito, reconhecidos por grande conhecimento I – O que são fontes do Direito?
experiência nas áreas do Direito. ___________________________________________
E então, ficaram claras para você essas fontes de ___________________________________________
expressão do Direito? Leia, ainda, o resumo que
___________________________________________
segue e realize os exercícios propostos.
___________________________________________

___________________________________________
Resumo
___________________________________________
• O Direito estrutura-se a partir das necessidades
sociais e das vontades humanas que, II – Dê os significados das principais fontes de
interpretadas pelo poder público, são traduzidas expressão do Direito.
em regras de Direito. 1. Lei
• O Direito é de caráter dinâmico, por isso suas
______________________________________
disciplinas são constantemente revistas.
• As principais fontes de expressão do Direito são ______________________________________
a lei, o costume, a doutrina e a jurisprudência.
______________________________________
• Lei é a norma jurídica produzida pelo poder
público, principalmente pelo Poder Legislativo. ______________________________________
É uma norma jurídica escrita, de caráter geral e ______________________________________
obrigatório.
• Costume provém do povo que, a partir de 2. Costume
determinada necessidade, cria uma regra de ______________________________________
conduta que passa a ser adotada por toda a
sociedade, de forma uniforme e reiterada. ______________________________________
• Doutrina é feita pelos estudiosos ou doutrinadores ______________________________________
do Direito, mediante a interpretação de textos
legais e de situações concretas. ______________________________________
• Jurisprudência é o costume judiciário; o conjunto ______________________________________
de decisões dos juízes, num mesmo sentido,
de forma constante, geral, repetida e pacífica, 3. Doutrina
referente a determinados casos concretos ______________________________________
apresentados aos tribunais.
______________________________________
• Para evitar o caos e para um vida em sociedade
mais justa possível ,as normas de condutas ______________________________________
devem ser seguidas pelos indivíduos.
______________________________________
• As fontes, ou origens do nosso Direito, são: a lei,
os costumes, a jurisprudência e a doutrina. ______________________________________
• As leis são normas escritas pelas autoridades 4. Jurisprudência
competentes, que impõem a obrigação de acatá-
las sob pena de sansão. ______________________________________
• Costume é a conduta do indivíduo em sociedade, ______________________________________
que passa a ser praticada por todos; com o tempo
passa a ser obrigatória, sob pena de reprovação ______________________________________
social. ______________________________________
• Jurisprudência é a aplicação do mesmo
entendimento dos tribunais sobre determinado ______________________________________
assunto.
Unidade 1 11
III – Escreva, nos parênteses, (V) verdadeira ou (F) II – 1. É a norma jurídica produzida pelo poder
falsa para as afirmativas. público, principalmente pelo Poder Legislativo.
É uma norma jurídica escrita, de caráter geral e
1. ( ) O Direito estrutura-se a partir das obrigatório.
necessidades e vontades pessoais de um
2. Provém do povo, que a partir de determinada
cidadão.
necessidade cria uma regra de conduta que passa
2. ( ) A sociedade está em permanente a ser adotada por toda a sociedade, de forma
mudança, provocando uma constante uniforme e reiterada.
revisão nas disciplinas do Direito. 3. É feita pelos estudiosos ou doutrinadores do
Direito, mediante a interpretação de textos legais
3. ( ) A lei, o costume, a doutrina e a e de situações concretas.
jurisprudência são as principais fontes de
4. É o costume judiciário. É o conjunto de decisões
expressão do Direito.
dos juízes, num mesmo sentido, de forma
4. ( ) A lei é a mais importante das fontes de constante, geral, repetida e pacífica, referente a
expressão do Direito. determinados casos concretos apresentados aos
tribunais.
5. ( ) Como o costume provém do povo, pode ser
adotado por meio de troca de documentos. III – 1. (F) O Direito estrutura-se a partir das necessidades
sociais e das vontades humanas.
6. ( ) Às vezes, a doutrina mostra os aspectos 2. (V)
negativos do Direito em vigor, indicando 3. (V)
os meios para superá-los. 4. (V)
5. (F) O costume provém do povo que, a partir de
determinada necessidade, cria uma regra de
conduta que passa a ser adotada por toda
Confira suas respostas a sociedade, de forma uniforme e reiterada,
podendo ser realizado verbalmente.
I – São normas surgem na sociedade para organizar as 6. (V)
relações entre os indivíduos em sociedade.
 Técnico em Transações Imobiliárias

Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro – LINDB

Lei no 12.376 de 2010
Unidade 2

Objetivo: conforme a sua relevância para os Corretores de

Imóveis.
• Reconhecer os aspectos jurídicos básicos da
Lei de Introdução ao Código Civil brasileiro Art. 3o Ninguém se escusa de cumprir a lei,
visando a alcançar o Direito Imobiliário. alegando que não a conhece.
Art. 4o Quando a lei for omissa, o juiz decidirá o
caso de acordo com a analogia, os costumes e
LEI NO 12.376 DE 2010 os princípios gerais de Direito.
Art. 5o Na aplicação da lei, o juiz atenderá aos
fins sociais a que ela se dirige e às exigências do
Obs.: Esta Lei altera o Decreto Lei no 4.657 de bem comum.
1942 – Lei de Introdução do Direito Brasileiro
Art. 6o A lei em vigor terá efeito imediato e geral,
A Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro respeitados o ato jurídico perfeito, o direito
não é parte integrante do Código Civil e consiste adqurido e a coisa julgada.
em um diploma que disciplina a aplicação das leis
em geral, sendo também chamada de norma de • Chama-se coisa julgada ou caso julgado a
sobre direito ou norma sobre normas. decisão judicial de que já não caiba recurso.
A LINDB traz como conteúdo: • Quando a pessoa não tiver domicílio,
considerar-se-á domiciliada no lugar de sua
a. Início da obrigatoriedade da lei; residência ou naquele em que se encontre.
b. Tempo de obrigatoriedade da lei;
Antes que uma lei possa ser publicada no Diário
c. Garantia da eficácia global da norma jurídica; Oficial, para tornar-se conhecida pelo público,
d. Mecanismos de integração da norma jurídica, deve ter sido, primeiramente, aprovada pela
quando houver lacuna; Câmara dos Deputados e pelo Senado Federal e
e. Critérios de hermenêutica jurídica; sancionada pelo Presidente da República.
f. Direito intertemporal; Quando a lei entra em vigor, com o indicativo
g. Direito internacional privado brasileiro; da data em que passa a vigorar, torna-se
h. Atos civis, praticados no estrangeiro, pelas imperativa, isto é, obrigatória para todos.
autoridades consulares brasileiras. Entretanto, caso uma lei não possua o dispositivo
indicando quando passará a entrar em vigor, ela
Na verdade, é uma lei de introdução às leis,
automaticamente começará a imperar 45 dias
por conter princípios gerais sobre as normas
após sua publicação oficial. O período de tempo
sem qualquer discriminação. Trata-se de uma
que existe entre a publicação de uma lei e a sua
norma preliminar à totalidade do ordenamento
entrada em vigor chama-se vacatio legis. Nesse
jurídico.
intervalo, continua valendo a lei anterior. Essa
A LINDB é direcionada principalmente aos medida permite que todos tenham condições de
legisladores, aos aplicadores e interpretes das se adequar às exigências da nova lei, adaptando-
leis, portanto destacaremos alguns artigos se a ela.
 14 Unidade 2

Normalmente, as leis vigoram por tempo Resumo

indeterminado, até que uma nova lei, que
deve ser igual ou superior, possa modificá-la • A Lei de Introdução às Normas do Direito
ou revogá-la. Em alguns casos, principalmente Brasileiro e consiste em uma lei que disciplina a
para atender a situações específicas e/ou de aplicação das leis em geral.
emergência, algumas leis possuem sua vigência • A LINDB, Lei de Introdução às Normas do Direito
temporária. Brasileiro, direcionada, principalmente, aos
legisladores, aos aplicadores e interpretes das
Quando uma lei se encontra em vigor, torna-se leis.
obrigatória para que seja possível a convivência • Art. 3o Ninguém se escusa de cumprir a lei,
social, não se aceitando seu descumprimento sob alegando que não a conhece.
alegação de seu desconhecimento. • A LICC é dirigida aos legisladores, em especial,
bem como a todos os aplicadores e intérpretes
Na hipótese de que a lei não seja capaz de das leis, ou seja, a todos nós.
prever algumas situações jurídicas, é considerada • Normalmente, as leis vigoram por tempo
omissa, devendo, nesse caso, o juiz pronunciar- indeterminado, até que uma nova lei, que deve
-se de acordo ou por analogia, isto é, semelhança ser igual ou superior, possa modificá-la ou
entre coisas ou fatos, ou pelos costumes e/ou revogá-la.
pelos princípios gerais de Direito. • Quando uma lei se encontra em vigor, torna-se
obrigatória para que seja possível a convivência
O juiz, quando da aplicação da lei, deve sempre social, não se aceitando seu descumprimento
se nortear para atender aos fins sociais aos sob alegação de seu desconhecimento.
quais a lei se dirige e às exigências do bem
• A lei, quando em vigor, tem efeito imediato e
comum. geral, devendo, entretanto, considerar: o ato
jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa
A lei, quando em vigor, tem efeito imediato e legal,
julgada.
devendo, entretanto, considerar:

• o ato jurídico perfeito – aquele já consumado

segundo a lei em vigência, ao tempo em que Exercícios
se efetuou; Responda.
• o direito adquirido – aquele que se
constituiu de modo definitivo e se incorporou 1. Qual a função da A LINDB, Lei de Introdução
às Normas do Direito Brasileiro?
irreversivelmente ao patrimônio do seu titular;
• a coisa julgada – a decisão judicial à qual ______________________________________
não cabe mais recurso. ______________________________________

Todas essas informações dadas sobre a Lei de ______________________________________

Introdução ao Código Civil são de ordem geral para
______________________________________
todas as leis do nosso País. O Corretor de Imóveis
precisa conhecer os mecanismos básicos dessa 2. Quais as etapas seguidas por uma lei até que
lei, a fim de resolver alguns casos específicos e entre em vigor?
mais complexos. ______________________________________

Nas próximas unidades, vamos abordar alguns ______________________________________

aspectos do Código Civil que se relacionam com ______________________________________
o trabalho do Técnico em Transação Imobiliária
(TTI). ______________________________________

3. O que você entende pelo art. 3o da LINDB?

Convém que o TTI possua, para consultar
______________________________________
sempre que necessário, o novo Código Civil. Esse
instrumento de pesquisa e consulta traz subsídios ______________________________________
muito importantes para que as informações dadas ______________________________________
sejam seguras e pertinentes. ______________________________________
Unidade 2 15
4. Entre os artigos apresentados, no seu Confira suas respostas
entendimento, qual o mais importante?

______________________________________ 1. É uma lei que disciplina a aplicação das leis em

geral.
______________________________________ 2. A lei deve ser aprovada pela Câmara dos
Deputados e pelo Senado Federal e sancionada
______________________________________ pelo Presidente da República, antes de ser
______________________________________ publicada no Diário Oficial e, assim, tornar-se
conhecida pelo público.
______________________________________ 3. Não se pode alegar desconhecimento de uma
lei, em qualquer circunstância.
______________________________________ 4. Resposta Pessoal.
 Técnico em Transações Imobiliárias

PERSONALIDADE JURÍDICA: A PESSOA FÍSICA

E A PESSOA JURÍDICA
Unidade 3

Objetivo: quanto forem os seres humanos sobre a terra,

serão suas personalidades naturais.
• Identificar as personalidades jurídicas, sua
capacidade e direitos, residência e domicílio. Dispõe o art. 2o do Código Civil: “ A personalidade
civil da pessoa começa do nascimento com vida;
mas a lei põe a salvo, desde a concepção, os
direitos do nascituro”.
DAS PESSOAS
A questão do início da personalidade tem
relevância porque, com a personalidade, o
Antes de examinar as relações que interessam homem se torna sujeito. A existência da pessoa
ao Direito Imobiliário, se faz necessário entender natural termina com a morte.
quem são os sujeitos que compõem esses Analise a situação a seguir.
vínculos e sua capacidade para realizar negócios
jurídicos com validade. O filho de Joana e Fábio Almeida,
Carlinhos, nasceu forte e saudável, em
É o ente detentor de direitos e deveres em janeiro. Janice, irmã de Joana, espera
conformidade com a ordem civil. uma filha para março.

Comumente, pessoa é sinônimo de ser humano, Segundo as regras do art. 2o do Código Civil,
de ente ou de gente. Na acepção jurídica, pessoa Carlinhos, ao nascer com vida, adquiriu
é todo ente físico ou moral suscetível de direitos personalidade civil; o bebê de Janice ainda não
e obrigações. É o sujeito de direito, sujeito da nasceu, mas a lei põe a salvo seus direitos desde
relação jurídica. a concepção, podendo, como seu primo, por
exemplo: herdar, receber doações e legados, ser
A pessoa pode ser de duas espécies: pessoa adotado, desde que venha a nascer.
natural ou pessoa física; pessoa jurídica ou
O Código Civil estabelece que, para a pessoa física
pessoa moral, pessoa coletiva.
existir juridicamente e ter direitos e obrigações,
é necessário haver o nascimento com vida, isto
é, a criança deve respirar após o corte do cordão
• PESSOA NATURAL OU FÍSICA umbilical.

Também chamada de pessoa natural, é o ser Todo homem é capaz de direitos e obrigações na
humano, considerado como sujeito de direito e ordem civil, sem distinção de idade, sexo, cor e
de obrigações ou deveres jurídicos. Portanto, o nacionalidade.
que caracteriza inicialmente a pessoa física é o
O art. 1o do Código Civil nos dá a exata noção de
fato de essa ser um ser humano.
capacidade: “Toda pessoa é capaz de direitos e
Personalidade natural: é uma qualidade individual, deveres na ordem civil”.
que se compõe do complexo psíquico e físico Capacidade civil: segundo orientação de Sinésia
da pessoa natural, variando de indivíduo para Mendes (1990), existem duas espécies de
indivíduo, sendo pessoal e individualizado. Tanto capacidade civil.
 18 Unidade 3

• Capacidade de direito ou de gozo, por sentença do juiz, ouvido o tutor, se o menor

que consiste em ter direitos e tiver dezesseis anos completos;
obrigações. Toda pessoa a possui,
independentemente da forma física ou II – pelo casamento;
de sua saúde mental. A única condição
para possuí-la é o nascimento com III – pelo exercício de emprego público efetivo;
vida. IV – pela colação de grau em curso de ensino
• Capacidade de fato ou de exercício, superior;
que consiste em exercer pessoalmente
os direitos e as obrigações. Nem toda V – pelo estabelecimento civil ou comercial, ou
pessoa a possui, pois essa capacidade pela existência de relação de emprego, desde
depende de fatores como idade, que, em função deles, o menor com dezesseis
estado de saúde e outras condições anos completos tenha economia própria.
previstas em lei.

Capacidade jurídica: É a capacidade de 2. Pessoas absolutamente incapazes

adquirir direitos e de contrair obrigações.
Essa característica, da mesma forma que a A incapacidade absoluta tolhe completamente
personalidade natural, varia de indivíduo para a pessoa de exercer por si os atos da vida civil.
indivíduo, diante de aspectos da sua formação Quanto à incapacidade absoluta, dispõe o art. 3o
física (como idade e desenvolvimento mental) do Código Civil:
e da matéria jurídica em questão. Podendo ser
modificada conforme algumas situações. São absolutamente incapazes de exercer
pessoalmente os atos da vida civil:
De acordo com o Código Civil, as pessoas físicas
podem se classificar em absolutamente capazes, I – os menores de 16 (dezesseis) anos;
relativamente incapazes e absolutamente
II – os que, por enfermidade ou deficiência
incapazes. Veja cada caso.
mental, não tiverem o necessário discernimento
para a prática desses atos;
1. Pessoas absolutamente capazes
III – os que, mesmo por causa transitória, não
O Código Civil prevê, no seu art. 5o: “A menoridade puderem exprimir a sua vontade.
cessa aos dezoito anos completos, quando a
pessoa fica habilitada à prática de todos os atos Tornam-se nulos, por exemplo, os atos de uma
da vida civil”. pessoa embriagada, em estado etílico tal que
não possa compreender o que fez ou por quem
A lei admite a maioridade plena aos 18 anos,
tenha ingerido drogas alucinógenas que interfiram
pois, em tese, o convívio social e familiar já
na compreensão etc., uma vez que, em ambas
proporcionou ao indivíduo certo amadurecimento,
as situações, essas pessoas se encontram em
podendo compreender o alcance dos atos que
estado de privação transitória da capacidade de
pratica.
discernimento.
Nosso sistema jurídico prevê a possibilidade de
emancipação, isto é, de que, antes de atingida a 3. Pessoas relativamente incapazes
idade em que uma pessoa se torna “maior”, ela
já possa ser assim considerada. Poderá ocorrer a Essa forma de capacidade diz respeito a
emancipação quando o menor possuir dezesseis determinadas pessoas que podem praticar por
anos completos. si atos da vida civil, desde que assistidas por
quem a lei atribua tal ofício, quer em relação ao
O parágrafo único do art. 5o determina que ainda parentesco, quer em relação a uma determinação
cessará para os menores a incapacidade nas legal, quer em razão de nomeação judicial.
situações a seguir:
Essa incapacidade mitigada tem em vista,
I – pela concessão dos pais, ou de um deles na igualmente, fatores de idade, sexo e saúde, física
falta de outro, mediante instrumento público, e mental.
independentemente de homologação judicial, ou
Unidade 3 19

A incapacidade relativa, ao contrário da e, quando realizado por pessoa relativamente

incapacidade absoluta, não afeta a aptidão para incapaz, é anulável.
gozo de direitos, uma vez que o exercício será
sempre possível com a assistência de outrem
legalmente autorizado. • PESSOA JURÍDICA
Dispõe o art. 4o do Código Civil: É a entidade composta por indivíduos ou por
São incapazes, relativamente a certos atos, ou à bens com vida, direitos, obrigações e patrimônios
maneira de os exercer: próprios.

I – os maiores de 16 (dezesseis) e menores de A pessoa jurídica pode ser:

18 (dezoito) anos;
• de direito público interno – a União, os
II – os ébrios habituais, os viciados em tóxicos Estados, o Distrito Federal e os Territórios, os
e os que, por deficiência mental, tenham o Municípios, as Autarquias e outras entidades
discernimento reduzido; de caráter público, criadas por lei;
III – os excepcionais, sem desenvolvimento mental • de direito público externo – os Estados
completo; estrangeiros e todas as pessoas que se
encontram regidas pelo direito internacional
IV – os pródigos. público;
Parágrafo único. A capacidade dos índios será • de direito privado – as sociedades, as
regulada por legislação especial. associações, as fundações. Esse tipo de
pessoa jurídica passa a ter existência legal
Agora, analise este caso. após a inscrição do ato constitutivo no
Miguel Luís tem mais de 16 (dezesseis) respectivo registro.
anos e menos de 18 (dezoito). O tio de –– A
sociedade é uma pessoa jurídica formada
Miguel dissipou toda fortuna que herdara
pela união de indivíduos que se organizam,
dos pais nas corridas de cavalo, na
desordem, nos gastos e na aquisição de
visando lucro.
bens patrimoniais sem as cautelas legais, ––
A associação é uma pessoa jurídica
tanto que foi impedido judicialmente de composta pela união de pessoas
administrar o pouco que sobrou para a organizadas para atividades culturais,
família. religiosas ou beneficentes, não tendo fins
Peri é índio tribalizado, não fala o português econômicos.
e cultua usos e tradições da sua tribo. ––
A fundação é uma pessoa jurídica
constituída pela organização de um
Miguel, seu tio e Peri, nos termos da lei civil, patrimônio destacado pelo seu instituidor
são relativamente incapazes, pelas seguintes para fins religiosos, assistenciais, morais
razões. ou culturais.
a) Miguel é maior de 16 anos e menor de 18.
b) O tio de Miguel é pródigo, ou seja, um
Resumo
esbanjador, ele não distingue a ocasião nem
os limites dos gastos, o que interessa é gastar • Juridicamente, pessoa é todo ente físico ou
desordenadamente. moral suscetível de direitos e obrigações.
c) Peri tem regime tutelar próprio (o Estatuto do • A pessoa é de duas espécies: natural ou física;
Índio, Lei no 6.001, de 19/12/1973) e não está jurídica ou moral ou coletiva.
integrado à comunhão especial. • Toda pessoa é capaz de direitos e deveres na
ordem civil.
Vale ressaltar que a determinação da capacidade
da pessoa é muito importante para validar um • Existem duas espécies de capacidade civil: de
direito ou de gozo; de fato ou de exercício.
negócio jurídico, visto que, quando é celebrado
por pessoa absolutamente incapaz, torna-se nulo, • As pessoas são absolutamente capazes a partir
de 18 (dezoito) anos completos.
 20 Unidade 3

• São relativamente incapazes os maiores de III – Responda às questões abaixo.

16 e menores de 18 anos; os ébrios habituais,
1. Quando ocorre a maioridade plena?
viciados em tóxicos; os que, por deficiência
mental, têm o discernimento reduzido; os ______________________________________
excepcionais, sem desenvolvimento mental
______________________________________
completo e os pródigos.
• São absolutamente incapazes de exercer ______________________________________
pessoalmente os atos da vida civil: os menores de
______________________________________
16 anos; os que, por enfermidade ou deficiência
mental, não tiverem discernimento necessário; ______________________________________
e os que, mesmo por causa transitória, não
2. Quando ocorre emancipação expressa ou
puderem exprimir sua vontade.
outorgada?
• Emancipar é tornar a pessoa absolutamente
capaz antes da maioridade. ______________________________________
• Pessoas relativamente incapazes são as que por ______________________________________
algum motivo não estão aptas a solucionar um
fato no momento apropriado. ______________________________________
• A incapacidade absoluta tolhe completamente a ______________________________________
pessoa de exercer por si os atos da vida civil.
______________________________________

______________________________________
Exercícios 3. E m q u a i s c i r c u n s t â n c i a s a p e s s o a é
absolutamente incapaz?
I – Escolha, no retângulo, a palavra que melhor
complete o sentido da frase: ______________________________________

______________________________________
iguais – maioridade – nascimento –
personalidade – morte ______________________________________
1. Para a pessoa física existir juridicamente é ______________________________________
necessário haver o ______________________.
______________________________________
2. A existência da pessoa natural termina com a
______________________. ______________________________________

3. Todos são _________________ perante a lei.

4. A ______________________ é conseguida aos Confira suas respostas

18 anos.

5. A capacidade está intimamente ligada à I – 1. nascimento

______________________. 2. morte
3. iguais
II – Relacione adequadamente o código.
4. maioridade
(A) Capacidade de direito ou de gozo 5. personalidade
(B) Capacidade de fato ou de exercício
II – 1. (b)
1. ( ) Depende de fatores como idade, estado 2. (a)
de saúde e outras condições previstas em 3. (a)
lei. 4. (b)
5. (a)
2. ( ) Para possuí-Ia, basta nascer com vida.
6. (b)
3. ( ) Toda pessoa a possui.
III – 1. Aos dezoito anos .
4. ( ) Nem toda pessoa a possui. 2. Pelo exercício de emprego efetivo;
pelo consentimento dos pais ou juiz;
5. ( ) Consiste em ter direitos e obrigações. pelo casamento;
pela colação de grau em curso superior;
6. ( ) Consiste em exercer pessoalmente os
pelo estabelecimento de empresa civil ou
direitos e as obrigações.
comercial com economia própria.
Unidade 3 21
3. Os menores de 16 anos; § 2o Sendo incerto ou desconhecido o domicílio
os deficientes mentais; do réu, ele será demandado onde for encontrado
surdo sem capacidade de expressão.
ou no foro do domicílio do autor.
§ 3 o Quando o réu não tiver domicílio nem
residência no Brasil, a ação será proposta no
DO DOMICÍLIO domicílio do autor. Se este também residir fora
do Brasil, a ação será proposta em qualquer foro.

Analisemos a seguinte situação. § 4o Havendo dois ou mais réus, com diferentes

domicílios, serão demandados no foro de qualquer
Ernesto Miranda, de São Paulo, foi deles, à escolha do autor.
trabalhar no Rio de Janeiro. O contrato de
trabalho previa a permanência de Ernesto O domicílio estabelece a competência territorial,
por 120 (cento e vinte) dias naquela ou seja, o foro competente para o ajuizamento
cidade. Ernesto alugou o apartamento no da ação.
302, da Av. Iguaçu, no 4.000, no Leblon.
O domicílio da pessoa natural é o lugar onde ela
Marina Santos mora no apartamento ao estabelece a sua residência com ânimo definitivo
lado há mais de 20 (vinte) anos. Ali se conforme o art. 70 do Código Civil.
casou e criou os filhos.
Quanto às pessoas jurídicas, o domicílio é (art.
Ernesto mora, reside, no Rio de Janeiro, 75 do Código Civil):
em situação transitória; Marina mora
e reside no Rio de Janeiro com ânimo I – da União, o Distrito Federal;
definitivo.
II – dos Estados, as respectivas capitais;
O domicílio de Ernesto é São Paulo; o domicílio III – do Município, o lugar onde funcione a
de Marina é o Rio de Janeiro. Ernesto apenas vive administração municipal;
no Rio de Janeiro.
IV – das demais pessoas jurídicas, o lugar
Domicílio tem significação restrita; indica a sede onde funcionarem as respectivas diretorias e
da atividade de uma pessoa, o lugar em que administrações ou onde elegerem domicílio
mantém o seu estabelecimento ou fixa a sua especial nos seus estatutos ou atos constitutivos.
residência, com ânimo definitivo.
Muda-se o domicílio, transferindo a residência
Domicílio das pessoas físicas e jurídicas com intenção manifesta de o mudar (Código Civil,
art. 74).
A noção de domicílio desempenha
importante papel nos sistemas jurídicos,
tanto no direito internacional quanto no
direito processual, posto que determina o Resumo
foro competente para as ações fundadas
em direito pessoal e em direito real sobre • Domicílio é a sede da atividade de uma pessoa, o
bens imóveis. lugar em que mantém o seu estabelecimento ou
fixa a sua residência com ânimo definitivo.
A propósito, diz o art. 46 do Código de Processo • Domicílio difere de residência em caráter
Civil: provisório.
• O domicílio desempenha importante papel nos
Art. 46. A ação fundada em direito pessoal e a sistemas jurídicos, tanto no direito internacional
ação fundada em direito real sobre bens móveis quanto processual, posto que determina o foro
serão propostas, em regra, no foro do domicílio competente para as ações fundadas em direito
do réu. pessoal e em direito real sobre bens imóveis.
• Tendo mais de um domicílio, o réu será
§ 1o Tendo mais de um domicílio, o réu será demandado no foro de qualquer deles (Código
demandado no foro de qualquer deles. de Processo Civil, art. 46).
 22 Unidade 3

Sendo incerto ou desconhecido o domicílio do 2. O Código de Processo Civil, em seu art. 46,
réu, ele será demandado onde for encontrado aborda o tema domicílio em quatro parágrafos.
ou no foro do domicílio do autor (Código de Resuma-os.
Processo Civil, art. 46). ______________________________________
• Quando o réu não tiver domicílio no Brasil, a
ação será proposta no domicílio do autor. Se ______________________________________
este também residir fora do Brasil, a ação será ______________________________________
proposta em qualquer foro (Código de Processo
Civil, art. 46). ______________________________________
• Havendo dois ou mais réus, com diferentes ______________________________________
domicílios, a ação será demandada no foro de
qualquer um deles, à escolha do autor (Código 3. Identifique o domicílio quanto às pessoas
jurídicas segundo o art. 75 do Código Civil,
de Processo Civil, art. 46).
relacionando-as adequadamente:
• Quanto às pessoas jurídicas, o domicílio é
(Código Civil, art. 75): (A) Da União
(B) Dos Estados
–– da União, o Distrito Federal; (C) Do Município
–– dos Estados, as respectivas capitais; (D) Das demais pessoas jurídicas

–– do Município, o lugar onde funcione a ( ) As respectivas capitais.

administração municipal; ( ) Local de funcionamento da administração
municipal.
–– das demais pessoas jurídicas, o lugar onde
( ) O Distrito Federal.
funcionarem as respectivas diretorias e
( ) Local de funcionamento das diretorias e
administrações, ou onde elegerem domicílio administrações ou domicílio especial.
especial nos seus estatutos ou atos
constitutivos.
• Muda-se o domicílio, transferindo a residência Confira suas respostas
com intenção manifesta de o mudar (Código
Civil, art. 74). 1. Domicílio é a sede da atividade de uma pessoa,
o lugar em que mantém o seu estabelecimento
ou fixa a sua residência com ânimo definitivo.
Exercícios Desempenha papel importante nos sistemas
jurídicos, posto que determina o foro competente
1. Escreva sobre o assunto que você acabou de para as ações fundadas em direito pessoal e em
estudar, procurando abranger seu conceito direito real sobre bens de imóveis.
e a importância de seu papel nos sistemas 2. Tendo mais de um domicílio, o réu será
jurídicos. demandado no foro de qualquer deles.
Sendo incerto ou desconhecido o domicílio, o réu
______________________________________ será demandado onde for encontrado ou no foro
do domicílio do autor.
______________________________________ Quando o réu tiver domicílio fora do Brasil, a ação
será proposta no domicílio do autor. Havendo
______________________________________
mais de um réu, com diferentes domicílios, a
______________________________________ ação será demandada no foro de qualquer um
deles.
______________________________________ 3. (B)
(C)
______________________________________ (A)
______________________________________ (D)
 Técnico em Transações Imobiliárias

Tipos de Bens
Unidade 4

Objetivos: Bens móveis e imóveis

•
Identificar e caracterizar juridicamente os • Bens imóveis – são aqueles que não podem
diversos tipos de bens. ser removidos de um lugar para outro sem
destruição, como, por exemplo, um terreno
ou uma casa. São considerados bens imóveis
o solo e tudo quanto se lhe incorporar de
DOS BENS forma natural ou artificial (art. 79 e 80 do
Código Civil).
• Bens móveis – são aqueles suscetíveis de
Inicialmente, convém fazer uma distinção entre movimento próprio ou de remoção por força
coisas e bens, pois são palavras com extensões alheia sem que haja destruição ou alteração
diferentes. Coisa compreende tudo que existe de sua substância ou destinação (art. 82 do
objetivamente, excluindo-se o ser humano. Bens Código Civil).
são as coisas úteis e raras que possuem valor
econômico ou jurídico. Dos bens fungíveis e infungíveis e consumíveis
e inconsumíveis
Beviláqua (1951) orienta: “Para o Direito, bens
são os valores materiais ou imateriais que servem • Bens fungíveis – são os bens móveis que
de objeto a uma relação jurídica”. podem ser substituídos por outros de mesmo
gênero/espécie, qualidade e quantidade. Um
Conforme suas características, os bens possuem saco de feijão pode ser substituído por outro
diversas classificações: saco de feijão. O café, o minério de carvão, o
dinheiro etc., são exemplos de bens fungíveis.
• dos bens considerados em si mesmos: bens
• Bens infungíveis – são aqueles que não podem
móveis e imóveis; bens fungíveis e infungíveis;
ser substituídos, mesmo sendo da mesma
bens consumíveis e inconsumíveis; bens
espécie. Um touro premiado não pode ser
divisíveis e indivisíveis; bens singulares e
substituído por outro. Uma obra de arte, um
coletivos;
cavalo, um livro raro podem ser exemplos de
• dos bens reciprocamente considerados: bens infungíveis.
principal e acessório;
• Bens consumíveis – são aqueles cujo uso leva
• dos bens considerados em relação ao titular à destruição imediata da própria substância
do domínio: bens públicos e particulares. ou os bens destinados à alienação. Esses
bens também podem ser considerados
como consumíveis de fato – os alimentos – e
DOS BENS CONSIDERADOS EM SI MESMOS consumíveis de direito – o dinheiro.
• Bens inconsumíveis – são os bens que sofrem
Os bens considerados em si mesmos estão uso contínuo e constante, sem prejuízo de seu
agrupados nas seguintes classes. perecimento, possuindo natureza durável, por
exemplo, um carro.
 24 Unidade 4

Dos bens divisíveis e indivisíveis para conservá-la, melhorá-la, ou embelezá-

la, revertendo-se em benefício do
• Bens divisíveis – são os que aceitam proprietário. Podem ser voluptuárias, úteis
fracionamento, sem que haja alteração na ou necessárias.
sua substância, diminuição significativa de
valor ou prejuízo do uso a que se destinam. –– Benfeitorias voluptuárias são aquelas
Ex.: uma gleba, uma barra de ouro. dispensáveis, normalmente destinadas
• Bens indivisíveis – são os bens que não ao embelezamento do bem, tornando-o
admitem a possibilidade de divisão, pois, se mais agradável.
vierem a ser fracionados, o todo perde a sua –– Benfeitorias úteis são as que aumentam
utilidade. Por exemplo: um livro, uma mesa. a utilidade do bem ou facilitam o seu
uso.
Dos bens singulares e coletivos –– Benfeitorias necessárias são aquelas
indispensáveis, que visam conservar o
• Bens singulares – são os bens considerados bem ou evitar sua deterioração.
em sua individualidade, representado por
uma unidade autônoma. Um relógio ou uma e) Pertença – são coisas acessórias que
casa são exemplos dessa espécie de bens. não se incorporam à coisa principal sem
• Bens coletivos – são aqueles que, sendo que dela façam parte, mas possuem a
compostos de vários bens singulares, acabam finalidade de facilitar o uso da principal.
por formar um todo homogêneo como, por Ex.: o som de um carro, a linha telefônica
exemplo, o gado formado por diversos bois, de uma residência.
uma pinacoteca formada por várias pinturas.
DOS BENS CONSIDERADOS EM RELAÇÃO AO
DOS BENS RECIPROCAMENTE CONSIDERADOS TITULAR DO DOMÍNIO

Os bens reciprocamente considerados são Podem ser classificados em bens públicos ou

divididos em principal e acessório. particulares.
• Bem principal – é aquele que existe por si • Bens públicos – são aqueles de domínio
mesmo, sem que dependa de outras coisas nacional pertencentes à União (bens
para sua existência. federais), aos Estados (bens estaduais) e aos
• Bem acessório – é aquele que complementa Municípios (bens municipais) que expressem
a existência do principal e por cujas valores que interessem à coletividade.
características pode ser subdividido em: Conforme sua utilização, os bens públicos estão
frutos, produtos, rendimentos, benfeitorias e classificados assim.
pertenças.
a) Bens públicos de uso comum do povo
a) Frutos – aqueles provenientes de outros – são aqueles franqueados a qualquer
bens considerados principais, sem dizimá- pessoa, mesmo que tenha que cumprir algum
los, conservando-os com os mesmos regulamento. São eles: rios, mares, estradas,
caracteres e com as mesmas finalidades. ruas e praças etc.
Ex.: frutas de uma árvore, renda oriunda de
um capital aplicado. b) Bens públicos de uso especial – se
destinam a algum serviço de pessoa jurídica
b) Produtos – são os bens extraídos de algo, de direito público e cujo uso ocorre com
diminuindo-se a sua quantidade até o certas e determinadas restrições legais e
esgotamento. Ex.: petróleo, ouro extraído regulamentares. Ex.: teatros, universidades,
de uma mina. museus ou estabelecimento da administração
c) Rendimentos – são os frutos civis. Ex.: pública etc.
aluguel de uma casa. c) Bens dominiais ou de patrimônio público
d) Benfeitorias – são as obras ou despesas – constituem o patrimônio das pessoas
que se fazem em coisa móvel ou imóvel,
Unidade 4 25

jurídicas de direito público, como objeto de Exercícios

direito pessoal, ou real, de cada uma dessas
entidades. I – Relacione.

Com relação aos bens públicos, convém ressaltar (A) Bens considerados em si mesmos
que não estão sujeitos a usucapião, mas seu uso (B) Bens reciprocamente considerados
pode eventualmente ser cedido a particulares por (C) Bens considerados em relação ao titular do
domínio
meio de diversos mecanismos, especialmente
concessões, permissões e autorizações de uso. 1. ( ) Não podem ser removidos de um lugar
Ainda, importante mencionar que o procedimento para o outro sem destruição.
para transformar os bens públicos de uso comum
2. ( ) Aceitam fracionamento, sem que haja
do povo ou os bens públicos de uso especial alteração na sua substância, diminuição
em bens dominicais, alienáveis, chama-se significativa de valor ou prejuízo do uso a
desafetação. que se destinam.

• Bens particulares – são todos os bens que 3. ( ) Compostos de vários bens singulares,
não são de domínio público, sendo assim acabam por formar um todo homogêneo.
considerados privados, seja qual for a pessoa 4. ( ) Destinam-se a algum serviço de uma
a que pertencerem. pessoa jurídica de direito público cujo
uso ocorre com certas e determinadas
Quanto à natureza, os imóveis são distinguidos restrições legais e regulamentares.
entre os de natureza urbana ou rural, dependendo
5. ( ) Coisas acessórias que não se incorporam à
do fim a que são destinados e não de onde se coisa principal, não fazem parte dela, mas
localizam. A cada espécie de bens se aplicam cuja finalidade é facilitar o uso da principal.
normas comuns e distintas.
6. ( ) Franqueados a qualquer pessoa mesmo
Nas transações imobiliárias, os conceitos vistos que tenha que cumprir algum regulamento.
nesta unidade são muito úteis, já que costumam 7. ( ) Provenientes de outros bens considerados
ser muito empregados. principais, sem dizimá-los, conservando-
os com os mesmos caracteres e com as
mesmas finalidades.
Resumo 8. ( ) Aumentam a utilidade do bem ou facilitam
o seu uso.
• Bens e coisas são palavras em Direito com
extensões diferentes. 9. ( ) Constituem o patrimônio das pessoas
jurídicas de direito público.
• Coisa compreende tudo que existe objetivamente,
excluindo-se o ser humano. II – Faça o que se pede.
• Bens são coisas úteis e raras que possuem valor 1. Diferencie bens de coisas.
econômico ou jurídico.
• Os bens são classificados em bens considerados ______________________________________
em si mesmos, bens reciprocamente ______________________________________
considerados e bens considerados em relação
ao titular do domicílio. ______________________________________
• Os bens considerados em si mesmos são ______________________________________
agrupados em bens imóveis e móveis; fungíveis
e infungíveis; consumíveis e inconsumíveis; ______________________________________
divisíveis e indivisíveis; singulares e coletivos.
2. Exemplifique as classificações dos bens.
• Os bens reciprocamente considerados são
divididos em bem principal, acessório, sendo que ______________________________________
os acessórios se dividem em: frutos, produtos,
______________________________________
pertenças e benfeitorias (úteis, necessárias e
voluntárias). ______________________________________
• Bens considerados em relação ao titular do ______________________________________
domicílio são classificados em bens públicos ou
particulares. ______________________________________
 26 Unidade 4

Confira suas respostas II – 1. Bens são as coisas úteis e raras que possuem
valor econômico ou jurídico.
C o i s a s c o m p r e e n d e m t u d o q u e e x i s t e
I – 1. (A)
objetivamente, excluindo-se o ser humano.
2. (A)
2. Bens considerados em si mesmos: móveis e
3. (A)
imóveis; fungíveis e infungíveis; consumíveis e
4. (C)
inconsumíveis; divisíveis e indivisíveis; singulares
5. (B)
e coletivos.
6. (D)
Bens reciprocamente considerados: principal e
7. (B)
acessório.
8. (B)
Bens considerados em relação ao titular do
9. (C)
domicílio: bens públicos e particulares.
 Técnico em Transações Imobiliárias

Fatos Jurídicos: Diferenças, Classificação

Requisitos e Elementos
Unidade 5

Objetivo: • Negócio jurídico – é o ato lícito que possibilita

às partes estabelecerem a fixação dos termos
• Estabelecer as diferenças existentes entre os e dos efeitos, de acordo com seus interesses
fatos jurídicos. particulares. Por exemplo: um contrato, um
testamento.

Os negócios jurídicos podem ser assim

DOS FATOS JURÍDICOS classificados.

• Negócio receptício – deve apresentar

concordância entre as partes com relação
FATOS, ATOS E NEGÓCIOS JURÍDICOS à manifestação da vontade, a fim de que
o negócio possa ser constituído e produza
efeitos jurídicos.
No nosso dia a dia, frequentemente nos
deparamos com as mais variadas situações, • Negócio não receptício – é aquele cuja
sem perceber que elas podem produzir efeitos emissão da declaração é suficiente, sem ser
no mundo do Direito. Todo evento, seja ele necessário comunicá-la a quem quer que
natural ou decorrente da ação humana, que pode seja.
gerar consequências jurídicas, é caracterizado
como um fato jurídico. Assim, ou ele ocorre REQUISITOS DO NEGÓCIO JURÍDICO
independentemente da vontade, ou verifica-se
preso a uma manifestação da vontade. O corretor de imóveis, muitas vezes, necessita
intermediar os negócios jurídicos. Convém,
Arnoud Wald (2003) ensina que: “Os fatos portanto, saber os requisitos que tornam válido
jurídicos são aqueles que repercutem no Direito, e legal esse processo.
provocando a aquisição, a modificação ou a
extinção de direitos subjetivos”. O negócio jurídico possui requisitos de validade e
elementos constitutivos.
Os fatos jurídicos incluem eventos puramente
naturais, alheios à vontade humana (decorrentes Com relação aos requisitos de validade, o negócio
de uma ação humana ou das forças da natureza, jurídico deverá contemplar os seguintes itens:
como enchentes, ventanias etc.), e atos humanos capacidade do agente, objeto lícito, possível,
de que derivam efeitos jurídicos. determinado ou determinável e a forma prescrita.

Faz-se importante diferenciar ato jurídico de Capacidade do agente

negócio jurídico.
A realização do negócio jurídico tem como
• Ato jurídico – é todo acontecimento que pressuposto a declaração da vontade, cujo
possui seus limites estabelecidos pela lei na emissor deve estar ciente do que está envolvido
forma, nos termos e nos efeitos. Por exemplo: na sua declaração e suas consequências. Assim,
casamento civil. quando é comprovada a incapacidade absoluta
 28 Unidade 5

ou relativa, de uma das partes, esta deve estar moto comprada numa loja especializada, por
representada ou assistida pelo seu representante exemplo, é um objeto lícito. A mesma moto, que
legal. é um objeto lícito, não pode ser hipotecada, pois
não é objeto idôneo para hipoteca, já que esta
Objeto lícito, possível, determinado ou exige bens imóveis e a moto é um bem móvel.
determinável
A qualidade e o requisito do que é lícito, quer A forma – se exigida por lei
dizer, a liceidade do objeto visa a garantir a
obediência dos negócios ao ordenamento jurídico, Esse terceiro elemento esclarece que é necessária
na medida em que não permite negócios jurídicos a obediência à forma, ou seja, o meio pelo qual
que vão de encontro à lei, à moral ou aos bons ele se exterioriza para que o negócio jurídico tenha
costumes. Assim, a compra ou venda de um eficácia jurídica.
objeto roubado (objeto ílicito), por exemplo, não
produz qualquer efeito jurídico, quer dizer, não Os elementos acidentais são cláusulas
gera nem obrigações, nem direitos entre as partes acrescentadas ao negócio jurídico com o objetivo
e recebe como sanção a sua nulidade. de modificar um ou alguns de seus efeitos
naturais: condição, termo e encargo.
Forma prescrita em conformidade com a lei
Condição
Todo negócio jurídico tem uma forma, externando
a vontade manifesta das pessoas envolvidas.
Essa cláusula subordina as consequências do
Normalmente, o legislador pátrio se utiliza do
negócio jurídico com relação a eventos futuros
princípio da liberdade de formas, segundo o qual o
e incertos; pode relacionar-se, também, a um
negócio jurídico poderá ser praticado por qualquer
acontecimento incerto, que pode ou não ocorrer.
forma, salvo quando a lei impuser especificidades.
A compra de uma casa à vista deve ser por meio
de uma escritura pública. A opção por realizar Termo
o negócio por instrumento particular não tem
validade, pois a lei impõe uma forma. Essa cláusula estipula o acontecimento futuro e
certo que subordina a data em que começa ou
extingue os efeitos do negócio jurídico.
ELEMENTOS DO NEGÓCIO JURÍDICO
Modo ou encargo
Os elementos do negócio jurídico podem ser
classificados em essenciais e acidentais. Refere-se à cláusula acessória que impõe ao
beneficiário o ônus ou a obrigação a ser cumprida,
Os elementos essenciais são os que devem existir
oriunda de um negócio jurídico. Normalmente, o
para que haja qualquer negócio jurídico: a vontade
encargo é uma restrição atrelada a uma vantagem.
humana, a idoneidade do objeto e a forma,
Ex.: um empresário doa uma significativa soma
quando for exigida por lei. Vale ressaltar que a
de dinheiro à uma fundação, estipulando que,
falta de qualquer um dos elementos essenciais
mensalmente, ela deverá contribuir para a
implica a invalidade do negócio jurídico.
manutenção de uma creche.
A vontade humana

Esse elemento implica a manifestação da DEFEITOS DO NEGÓCIO JURÍDICO

vontade que, por sua vez, gera efeitos na órbita
do Direito. Os negócios jurídicos, para ter eficácia, têm
como base a manifestação livre e consciente
A idoneidade do objeto da vontade, visando o atingir os objetivos
almejados. A manifestação deve expressar a
Esse elemento diz respeito à aptidão do objeto ideia e a vontade exatas do agente. Na hipótese
para produzir os efeitos jurídicos desejados. A contrária, isto é, não sendo consciente ou o
Unidade 5 29

querer não sendo manifestado livremente, o Erro ou ignorância

negócio jurídico torna-se passível de anulação,
visto ser considerado defeituoso. O erro ocorre quando o sujeito possui uma
falsa noção sobre algo, já a ignorância decorre
do desconhecimento do indivíduo sobre algo.
Vício de consentimento Tanto o erro quanto a ignorância interferem na
manifestação do agente, que teria se expressado
O negócio jurídico pode ser anulado quando
de outra forma se conhecesse a realidade.
há ocorrência de casos de erro ou ignorância,
dolo, coação, estado de perigo e lesão. Também O erro pode ser acidental ou essencial. O erro é
são passíveis de anulação os negócios jurídicos considerado como acidental quando recai sobre
contrários à disposição legal ou à boa-fé, como qualidade secundária da pessoa ou objeto. Esse
no caso da fraude contra credores. tipo de erro produz efeitos jurídicos, já que não
incide sobre a declaração da vontade. O erro
Simulação essencial ou substancial, pelo contrário, refere-
-se à natureza do negócio, incidindo sobre as
Simulação é mentira. Um contrato celebrado com
circunstâncias e os aspectos principais do ato. Por
base na simulação é nulo, não gerando qualquer
exemplo: uma pessoa compra um terreno certa
efeito no mundo jurídico.
de estar próximo ao centro da cidade, quando na
A simulação é caracterizada nos negócios jurídicos verdade está situado longe.
quando: O negócio jurídico é passível de anulação quando
há erro essencial ou substancial, não acarretando
• aparentarem conferir ou transmitir direitos a
nulidade o erro acidental.
pessoas diversas daquelas às quais realmente
se conferem ou transmitem;
Dolo
• contiverem declaração, confissão, condição
ou cláusula não verdadeira; Dolo é o artifício ou expediente empregado por
• os instrumentos particulares forem pré- uma das partes ou terceiro com a intenção
datados ou pós-datados. de induzir alguém à pratica de um erro que o
prejudique em benefício do seu autor. O dolo pode
Frise-se que os gestores imobiliários não devem ser acidental ou principal.
formalizar qualquer contrato com data que não O dolo principal ou essencial é aquele que é fator
corresponda à realidade. decisivo, sem o qual o negócio jurídico não seria
realizado. Ex.: o vendedor induz a compra de um
Constatada a simulação, a situação poderá ser veículo, sabendo que seu motor está avariado.
alegada por qualquer interessado ou pelo Ministério Nesse caso, o negócio jurídico torna-se anulável,
Público, quando lhe couber intervir, devendo pois o dolo é a sua causa.
ser pronunciada pelo juiz, independentemente
de provocação, quando conhecer o negócio O dolo é considerado acidental quando, a seu
jurídico ou seus efeitos e a encontrar provada, despeito, o negócio jurídico seria realizado. Nesse
não lhe sendo permitido supri-la, ainda que a caso, mesmo com esse dolo, o negócio pode
requerimento das partes, também não sendo ser realizado sem vícios, porém em condições
possível a confirmação ou convalidação. mais onerosas ou menos vantajosas para uma
das partes. Ex.: um comprador adquire uma
A solução para o problema seria a entabulação moto, por preço acima do mercado, por conta
de novo contrato, pois o simulado é inválido e das qualidades que ela possui, alegadas pelo
ineficaz. vendedor. Posteriormente, fica comprovada a
inexistência das qualidades citadas.
Contudo, se o negócio jurídico nulo contiver os
Para invalidar o ato, o dolo deve ser o principal
requisitos de outro, subsistirá este quando o fim a
(ataca a causa do negócio), pois o acidental
que visavam as partes permitir supor que o teriam
(quando o negócio poderia ser realizado de outro
querido, se houvessem previsto a nulidade.
modo), só gera a obrigação de indenização.
 30 Unidade 5

Wald (1989) caracteriza a diferença entre dolo e seus bens, para impedir que seus credores tomem
erro quando define: esses bens como pagamentos de dívidas. Diniz
(1997) define esse defeito jurídico da seguinte
A diferença básica entre erro e dolo
maneira:
consiste em ser espontâneo o primeiro
e provocado o segundo. O erro deriva de Constitui fraude contra credores a prática
uma falta de atenção ou de perícia do maliciosa, pelo devedor, de atos que
agente. No dolo é a atividade de outrem desfalcam o seu patrimônio, com o
que, ardilosamente, induz o agente a ter escopo de colocá-lo a salvo de uma
uma falsa representação. execução por dívidas em detrimento dos
direitos creditórios.
Coação
Diz o art. 158 do Código Civil:
Coação consiste em um constrangimento de
Art. 158. Os negócios de transmissão gratuita
determinada pessoa, para que, por meio de
de bens ou remissão de dívida, se os praticar
ameaça, pratique um ato jurídico que não
o devedor já insolvente ou por eles reduzido à
realizaria por livre e espontânea vontade. Para ser
insolvência, ainda quando o ignore, poderão ser
caracterizada como coação, a ameaça deve ser
anulados pelos credores quirografários, como
iminente e grave e que traga justo receio de algum
lesivos dos seus direitos.
prejuízo sobre a pessoa coagida, sua família ou
seus bens. A coação pode ser concretizada por § 1 o Igual direito assiste aos credores cuja
meio de violência física ou moral. A distinção entre garantia se torna insuficiente.
as duas faz-se importante, visto que a coação
moral torna o negócio jurídico anulável e a coação § 2o Só os credores que já o eram ao tempo
física torna o ato jurídico nulo. daqueles atos podem pleitear a anulação deles.
Tal anulação será procedida pela ação pauliana
Estado de perigo ou revocatória, que tem caráter moralizador e
força para restituir as partes ao estado anterior
O estado de perigo ocorre quando alguém, diante à contratação.
de situação de risco, conhecido pela outra parte,
assume obrigação excessivamente onerosa,
para salvaguardar direito seu ou de pessoa de ATOS ILÍCITOS
sua família. Pode ser considerado como abuso
da situação. Ex.: Pai dá cheque caução, sem Pode ser entendido como aquele executado com
ter fundo suficiente, para cobrir uma urgência violação a um dever e do qual resulta prejuízo
hospitalar com sua filha. para outrem.
O ato ilícito pode ser considerado, segundo Bittar
Lesão (2005), como um procedimento que, podendo
ser por ação, omissão ou abstenção, e contra a
O conceito de lesão é dado de forma sintética na
ordem jurídica, ocasione lesão, de ordem moral
definição de Pereira (1978): “O prejuízo que uma
ou patrimonial, a outrem.
pessoa sofre na conclusão de um ato negocial
resultante da desproporção existente entre as O ato torna-se ilícito quando é condenado pela
prestações das duas partes”. moral ou pela lei. Um ato será caracterizado
como ilícito, segundo Pereira (1978), quando
A lesão pode ser considerada como um ocorre violação do direito ou dano ocasionado por
abuso realizado em situação de desigualdade, outrem, quando há culpa ou quando há ação ou
configurando-se em aproveitamento de forma omissão do agente.
indevida na realização de um negócio jurídico.
Assim, comete ato ilícito a pessoa que, por
Fraude contra credores meio de uma ação ou omissão voluntária, por
negligência ou imprudência, viola direitos ou
A fraude contra credores ocorre quando o devedor, causa danos a outra pessoa, mesmo que seja
insolvente ou na iminência de o ser, se desfaz de exclusivamente de ordem moral.
Unidade 5 31

O abuso de direito também foi introduzido como para responder a ação de indenização proposta
exemplo de ato ilícito no Código Civil de 2002, pelo terceiro prejudicado, ou da data que a este
no art. 187, que diz: “Também comete ato ilícito indeniza, com a anuência do segurador;
o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede
b) quanto aos demais seguros, da ciência do fato
manifestamente os limites impostos pelo seu fim
gerador da pretensão;
econômico ou social, pela boa-fé e pelos bons
costumes”. III – a pretensão dos tabeliães, auxiliares da
justiça, serventuários judiciais, árbitros e peritos,
pela percepção de emolumentos, custas e
DA PRESCRIÇÃO E DA DECADÊNCIA honorários;

IV – a pretensão contra os peritos, pela avaliação

Prescrição dos bens que entraram para a formação do capital
de sociedade anônima, contado da publicação da
É definida como ato de prescrever; ordem ata da assembleia que aprovar o laudo;
terminante, expressa; extinção de um direito ou
de uma obrigação cujo cumprimento não se exigiu V – a pretensão dos credores não pagos contra
em determinado tempo. Enquanto prescrever é os sócios ou acionistas e os liquidantes, contado
determinar; fixar; limitar; marcar; ordenar; ficar o prazo da publicação da ata de encerramento
sem efeito por ter decorrido certo prazo legal da liquidação da sociedade.
(FERNANDES; LUFT; GUIMARÃES, 1996).
§ 2o Em dois anos, a pretensão para haver
Na área do Direito, entretanto, prescrição diz prestações alimentares, a partir da data em que
respeito ao esgotamento de prazo concedido se vencerem.
por lei, de uma ação judicial possível, por conta
da inércia de seu titular por um certo espaço de § 3o Em três anos:
tempo.
I – a pretensão relativa a aluguéis de prédios
Entende-se que, quando há inércia do titular do urbanos ou rústicos;
direito, fica demonstrado seu desinteresse e,
como consequência, não pode haver proteção II – a pretensão para receber prestações vencidas
legal. de rendas temporárias ou vitalícias;

III – a pretensão para haver juros, dividendos

Dos prazos da prescrição ou quaisquer prestações acessórias, pagáveis,
em períodos não maiores de um ano, com
O Código Civil estabelece quando ocorrerá capitalização ou sem ela;
prescrição e quais seus prazos. Faz-se importante,
para o Corretor de Imóveis, observar o parágrafo 3o IV – a pretensão de ressarcimento de
do art. 206, que diz respeito ao Direito Imobiliário. enriquecimento sem causa;
Art. 205. A prescrição ocorre em dez anos, V – a pretensão de reparação civil;
quando a lei não lhe haja fixado prazo menor.
VI – a pretensão de restituição dos lucros ou
Art. 206. Prescreve: dividendos recebidos de má-fé, correndo o prazo
§ 1o Em um ano: da data em que foi deliberada a distribuição;

I – a pretensão dos hospedeiros ou fornecedores VII – a pretensão contra as pessoas em seguida

de víveres destinados a consumo no próprio indicadas por violação da lei ou do estatuto,
estabelecimento, para o pagamento da contado o prazo:
hospedagem ou dos alimentos;
a) para os fundadores, da publicação dos atos
II – a pretensão do segurado contra o segurador, constitutivos da sociedade anônima;
ou a deste contra aquele, contado o prazo:
b) para os administradores ou fiscais da
a) para o segurado, no caso de seguro de
apresentação, aos sócios, do balanço referente
responsabilidade civil, da data em que é citado
 32 Unidade 5

ao exercício em que a violação tenha sido Resumo

praticada ou da reunião ou assembleia geral que
dela deva tomar conhecimento; • As mais variadas situações do cotidiano podem
produzir efeitos no mundo do Direito.
c) para os liquidantes, da primeira assembleia
• É importante distinguir ato jurídico – todo
semestral posterior a violação; acontecimento cujos limites são estabelecidos
VIII – a pretensão para haver o pagamento pela lei na forma, nos termos e nos efeitos –
de negócio jurídico – ato lícito que possibilita
de título de crédito, a contar do vencimento,
às partes estabelecerem a fixação dos termos
ressalvadas as disposições de lei especial;
e dos efeitos, de acordo com seus interesses
IX – a pretensão do beneficiário contra o particulares.
segurador, e a do terceiro prejudicado, no caso • Os negócios jurídicos se classificam em negócio
de seguro de responsabilidade civil obrigatório. receptício – concordância entre as partes com
relação à manifestação da vontade para que seja
§ 4o Em quatro anos, a pretensão relativa a constituído e produza efeitos jurídicos – e negócio
tutela, a contar da data da aprovação das contas. não receptício, cuja emissão da declaração é
suficiente, sem que seja necessário comunicá-la
§ 5o Em cinco anos: a quem quer que seja.
I – a pretensão de cobrança de dívidas líquidas • Requisitos do negócio jurídico.
constantes de instrumento público ou particular; –– Capacidade do agente – declaração da
vontade, cujo emissor deve estar ciente de
II – a pretensão dos profissionais liberais em
seu envolvimento e das consequências.
geral, procuradores judiciais, curadores e Incapacidade comprovada exige
professores pelos seus honorários, contado o representação legal.
prazo da conclusão dos serviços, da cessação
–– Objeto lícito, possível, determinado ou
dos respectivos contratos ou mandato; determinável – a liceidade do objeto visa
III – a pretensão do vencedor para haver do garantir a obediência dos negócios ao
ordenamento jurídico.
vencido o que despendeu em juízo.
–– Forma prescrita em conformidade com a lei –
Decadência a forma exterioriza a vontade manifesta das
pessoas envolvidas.
O atual Código Civil trata expressamente da Garante-se a liberdade de formas, salvo
quando a lei impuser especificidades.
decadência. A decadência, como instituto de
direito substantivo, será a perda do direito previsto • Elementos do negócio jurídico.
na legislação, também pelo seu não exercício em
–– Essenciais: a vontade humana; a idoneidade
determinado lapso temporal, ou seja, o direito
do objeto; a forma – se exigida por lei;
subjetivo caduca em virtude do decurso infrutífero
de um tempo prefixado para utilização de um –– Acidentais: a condição; o termo; o modo ou
encargo.
direito.
De acordo com Cantão (1997): • O negócio jurídico pode ser anulado na
ocorrência de defeitos.
O fundamento da decadência está em que
o sujeito não utiliza seu poder de ação –– E
rro ou ignorância: falsa noção sobre algo ou
dentro do lapso temporal estabelecido a desconhecimento de algo;
seu favor. Existe um direito e ele deve ser –– Dolo: expediente cuja intenção é induzir
exercido a um tempo determinado ou não alguém à prática de um erro que o prejudique
mais exercê-lo. em benefício do seu autor; pode ser principal
ou essencial e acidental;
Cantão esclarece, ainda, que prescrição e
decadência se diferenciam, já que na prescrição o –– Coação: constrangimento por meio de
ameaça física ou moral;
que se atinge é diretamente a ação, desaparecendo
o direito a ela tutelado; na decadência atinge-se –– Estado de perigo: diante de situação de risco,
o próprio direito que reflete, automaticamente, conhecido pela outra parte, alguém assume
obrigação excessivamente onerosa;
sobre a ação.
Unidade 5 33
–– Lesão: abuso realizado em situação de II – Relacione adequadamente, em referência aos
desigualdade entre as partes; requisitos do negócio jurídico.
–– Fraude contra credores: o devedor se desfaz (A) Capacidade do agente
de seus bens para não quitar dívidas com os (B) Objeto lícito, possível, determinante ou
credores. determinável
• Atos ilícitos ocorrem quando executados com (C) Forma prescrita em conformidade com a lei
violação a deveres, acarretando prejuízos para 1. ( ) Visa a garantir a obediência dos negócios
outrem. ao ordenamento jurídico.
• Prescrição é a extinção de um direito ou de uma
2. ( ) Possui como pressuposto a declaração da
obrigação cujo cumprimento não se exigiu em vontade do emissor, consciente do que nela
determinado tempo. está envolvido e de suas consequências.
• O Código Civil (arts. 205 e 206) estabelece quando
ocorrerá prescrição e quais os seus prazos. 3. ( ) Não permite a sua realização se o objeto
vai de encontro à lei, à moral ou aos bons
• Decadência é a perda do direito previsto na costumes.
legislação pelo seu não exercício em determinado
lapso temporal. 4. ( ) Permite a liberdade de formas, salvo
quando a lei impuser especificidades.
• Prescrição e decadência se diferenciam pois, no
primeiro caso “O que se atinge é diretamente a III – Identifique os conceitos, em relação aos
ação, desaparecendo o direito a ela tutelado”; no elementos essenciais do negócio jurídico.
segundo, “atinge-se o próprio direito que reflete,
1. Corresponde ao meio pelo qual o negócio se
automaticamente, sobre a ação” (CANTÃO,
exterioriza para que tenha eficácia jurídica.
1997).
______________________________________

______________________________________
Exercícios
______________________________________
I – Responda.
2. Sua manifestação gera efeitos na órbita do
1. Como se definem os fatos jurídicos? Direito.

______________________________________ ______________________________________

______________________________________ ______________________________________

______________________________________ ______________________________________

______________________________________ 3. Sua existência é imprescindível para produzir

os efeitos jurídicos desejados.
______________________________________
______________________________________
2. Como se originam os fatos jurídicos?
______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
IV – Sintetize os elementos acidentais do negócio
______________________________________ jurídico.
______________________________________ ___________________________________________
______________________________________ ___________________________________________
3. Como se distinguem ato e negócio jurídico? ___________________________________________
______________________________________ ___________________________________________
______________________________________ ___________________________________________
______________________________________ ___________________________________________
______________________________________ ___________________________________________
______________________________________ ___________________________________________
 34 Unidade 5
V – Relacione em relação aos defeitos do negócio 2. Diferencie prescrição e decadência.
jurídico.
______________________________________
(A) Erro ou ignorância
(B) Dolo ______________________________________
(C) Coação
______________________________________
(D) Estado de perigo
(E) Lesão ______________________________________
(F) Fraude contra credores
______________________________________
1. ( ) Um marchand vende ao cliente, por preço
exorbitante, uma cópia de um quadro de ______________________________________
Portinari, garantindo-lhe a autenticidade.

2. ( ) Um cliente compra de particular um

apartamento na praia, por preço abaixo do Confira sua respostas
valor de mercado, à vista, vindo a descobrir
posteriormente que o imóvel pertence a I – 1. “Os fatos jurídicos são aqueles que repercutem no
um espólio cujo inventário ainda não fora direito, provocando a aquisição, a modificação ou
concluído. a extinção de direitos subjetivos” (WALD, 2003).
2. Os fatos jurídicos podem se originar de qualquer
3. ( ) Um gerente de banco se vê obrigado a
evento, natural ou decorrente da ação humana.
fornecer a um estranho a chave-reserva
3. Ato jurídico é todo acontecimento que possui
de um cofre, alugado por um cliente
seus limites estabelecidos pela lei na forma, nos
importante, porque sua família é mantida
termos e nos efeitos; já o negócio jurídico é o ato
como refém, por outro estranho, em seu
lícito que possibilita às partes estabelecerem a
apartamento.
fixação dos termos e dos efeitos, de acordo com
4. ( ) Um negociante, prevendo a iminência seus interesses particulares.
da falência, transfere para o nome da
II – 1. (B)
empregada doméstica, uma pessoa bem
2. (A)
simples, todos os seus bens.
3. (C)
5. ( ) Um herdeiro, necessitando de dinheiro 4. (C)
para pagar dívidas de jogo, vende um
III – 1. A forma (se exigida por lei)
apartamento de praia, à vista, por preço
2. A vontade humana
irrisório, mesmo ciente de que o inventário
3. A idoneidade do objeto
do pai não estava concluído.
IV – Elementos acidentais do negócio jurídico.
6. ( ) Um hospital exigiu de uma professora um
cheque caução de R$20.000,00 (vinte Condição – subordina as consequências do negócio
mil reais) para internar sua mãe, vítima de jurídico com relação a eventos futuros e incertos.
um acidente vascular cerebral, enquanto
aguardava, para depois dos feriados, a Termo – subordina a data em que começa ou extingue
autorização do convênio. os efeitos do negócio jurídico.

VI – RESPONDA. Modo ou encargo – impõe ao beneficiário o ônus ou a

obrigação a ser cumprida, oriunda do negócio jurídico.
1. Defina atos ilícitos.
V – 1. (E)
______________________________________ 2. (A)
3. (C)
______________________________________
4. (F)
______________________________________ 5. (B)
6. (D)
______________________________________
VI – 1. Atos ilícitos são procedimentos que ocasionam
______________________________________ lesão, de ordem moral ou patrimonial, a outrem;
podem ocorrer por ação, omissão, ou abstenção,
______________________________________ e contra a ordem jurídica.
______________________________________ 2. Prescrição e decadência se diferenciam, já que
“na prescrição o que se atinge é diretamente a
______________________________________ ação, desaparecendo o direito a ela tutelado; na
decadência atinge-se o próprio direito que reflete
______________________________________ automaticamente, sobre a ação” (CANTÃO).
 Técnico em Transações Imobiliárias

Obrigações e Modalidades Contratuais

Unidade 6

Objetivos: Normalmente, as pessoas, em suas relações

sociais, necessitam dar, fazer ou não fazer alguma
• Identificar juridicamente as características coisa, seja de ordem moral, seja de ordem
das principais modalidades de obrigação. econômica em favor de outrem. Essas ações são
• Compreender normas, métodos e consideradas obrigações, sendo que algumas
procedimentos estabelecidos para firmar delas possuem vínculo de Direito, exigindo que a
contratos como forma de garantia da pessoa cumpra um contrato.
legalidade no processo contratual.
Como definição na área jurídica, temos que
obrigação:

DO DIREITO DAS OBRIGAÇÕES [...] É a relação jurídica, de caráter

transitório, estabelecida entre devedor
e credor e cujo objeto consiste numa
Mais do que um mero intermediário nas prestação pessoal econômica, positiva
ou negativa, devida pelo primeiro ao
transações imobiliárias, espera-se que o TTI
segundo, garantindo-lhe o adimplemento
seja, também, um consultor nessa área. Ele
através de seu patrimônio (MONTEIRO,
intermedeia e dá o seu parecer sobre patrimônio 2003).
e investimentos de pessoas, famílias e empresas.
Torna-se, então, imprescindível que o profissional Os elementos que compõem a definição de
tenha conhecimentos relacionados ao direito obrigação estas.
das obrigações e das várias modalidades de
contrato para conduzir com mais segurança os • Sujeitos – são as partes credora (possui o
negócios imobiliários que se encontram sob sua direito de exigir a prestação) e devedora (tem
responsabilidade. o dever de prestar), podendo ser pessoas
físicas ou jurídicas.
A palavra obrigação, em sentido amplo, significa • Objeto da obrigação – é a prestação de dar,
um dever. Na área do Direito, esse vocábulo fazer ou não fazer alguma coisa.
significa um dever jurídico.
• Vínculo jurídico – é o elemento em que reside
Para compreendermos melhor o conceito de a essência da obrigação e é disciplinado por
obrigação no âmbito do Direito Civil, faz-se lei.
importante definir o que seja “dever jurídico”.

Dever jurídico pode ser entendido como: MODALIDADES DAS OBRIGAÇÕES

O comando imposto, pelo Direito Objetivo, As obrigações versam sempre sobre uma
a todas as pessoas para observarem prestação de dar, de fazer ou de não fazer. Vale
certa conduta, sob pena de receberem salientar que a prestação deve ser possível, lícita,
uma sanção pelo não cumprimento do
determinada ou determinável e traduzível em
comportamento prescrito pela norma
jurídica (DINIZ, 1993).
dinheiro.
 36 Unidade 6

Obrigação de dar Obrigações de dar coisa incerta

Nesta modalidade de obrigação, o devedor fica Nesta modalidade, o devedor deverá entregar
comprometido a entregar ou restituir alguma uma coisa não específica, devendo ter definido,
coisa, seja ela móvel ou imóvel. Essa entrega pelo menos, o gênero (a marca de um carro, um
pode ser realizada de três formas: transferência computador etc.) e a quantidade (20 cabeças de
de propriedade, cessão ou restituição do objeto gado, 5 sacos de laranja).
da prestação. A obrigação de dar coisa incerta, porém, torna-se
obrigação de dar coisa certa no momento em que
As obrigações de dar dividem-se também em é feita a escolha, pelo devedor, que deve escolher
obrigação de dar coisa certa e de dar coisa incerta dentro de uma média, conforme orienta o art.
em razão das características de seu objeto. 244 do Código Civil:
Nas coisas determinadas pelo gênero e pela
Obrigações de dar coisa certa quantidade, a escolha pertence ao devedor, se o
contrário não resultar do título da obrigação; mas
A obrigação de dar coisa certa é aquela que
não poderá dar a coisa pior, nem será obrigado
obriga a entrega ou a restituição pelo devedor de a prestar a melhor.
uma coisa específica, individualizada, qualificada,
exclusiva, não sendo o credor obrigado a aceitar Assim, depois de feita a escolha, segundo o art.
outra no lugar dela, ainda que de maior valor. 245 do Código Civil, vigorará o disposto sobre as
O credor de coisa certa não pode ser obrigado obrigações de dar coisa certa.
a receber outra, ainda que mais valiosa. Se ele
aceitar, caracterizará dação em pagamento. Obrigações de fazer

A obrigação de dar coisa certa abrange também os A obrigação de fazer relaciona-se com o
acessórios da coisa, mesmo que não mencionados, comprometimento do devedor de realizar, prestar
salvo disposição especial em contrário. algum serviço lícito, um ato positivo, material ou
imaterial, que resulte num benefício ao credor.
Se houver perda do objeto, mas sem culpa do Pode ser a prestação de um serviço (o médico
devedor, o credor sofrerá a perda. Entretanto, atender ao paciente), a produção de alguma
se a perda for por culpa do devedor, ele deverá coisa (é o caso, por exemplo, da costureira) ou
responder pelo equivalente à obrigação e se até mesmo a prestação de uma declaração de
responsabilizar a pagar ao credor uma indenização vontade (é o caso, por exemplo, do compromisso
de perdas e danos. de compra e venda de um imóvel, que só depois
de pago completamente será transferido seu
Na hipótese de a coisa se deteriorar, poderá o domínio etc.).
credor dar por resolvida a obrigação, sofrendo os
prejuízos da deterioração, ou aceitar receber a Obrigações de não fazer
coisa na condição que estiver, abatendo em seu
preço o valor do prejuízo. A obrigação de não fazer relaciona-se ao
compromisso que o devedor assume com o credor
Se a obrigação for de restituir, o credor receberá de não fazer determinada coisa. Ex.: o morador
a coisa no estado em que se encontrar, sem de um prédio obriga-se a não criar animais dentro
direito a indenização. Entretanto, caso haja culpa do apartamento, quando proibido pela convenção
do devedor sobre a deterioração da coisa, ele do condomínio, ou o professor obriga-se a não
deverá responder pelo equivalente, mais perdas dar aula em faculdade concorrente, quando esta
e danos. é uma norma da faculdade em que ele leciona.
Apesar de as obrigações negativas serem
Essa obrigação é muito comum na área de variadas, para que tenham validade, não podem
Transações Imobiliárias, principalmente, na ser imorais, antissociais ou que firam a liberdade
definição das características do aluguel de um individual. Assim, é ilícita a obrigação de não
imóvel. andar pela rua, não poder trabalhar, de não falar,
de não ter religião etc., pois esse tipo de restrição
é totalmente contrário aos direitos do cidadão.
Unidade 6 37

O descumprimento da obrigação negativa ocorre Para entendermos melhor o tema, convém

quando o devedor, que se comprometeu a se analisarmos a seguinte definição de Diniz (2004).
abster de determinado ato, não cumpre sua
A cessão de crédito é um negócio jurídico
promessa, praticando-o. Caso tal fato se dê, sem
bilateral, gratuito ou oneroso, pelo qual
ocorrer culpa dele, ou seja, tornar-se impossível o credor de uma obrigação – cedente –
não praticar o ato, resolve-se a obrigação, transfere, no todo ou em parte, a terceiro
conforme o art. 250 do Código Civil: – cessionário, independentemente do
consentimento do devedor – cedido, sua
Extingue-se a obrigação de não fazer, desde que, posição na relação obrigacional, com
sem culpa do devedor, se lhe torne impossível todos os acessórios e garantias, salvo
abster-se do fato, que se obrigou a não praticar. disposição em contrário, sem que se
opere a extinção do vínculo obrigacional.
Assim, se o devedor fez um compromisso de
não vender seu imóvel a outra pessoa que não o
Assunção de dívidas (cessão de débito)
credor, e o mesmo imóvel é desapropriado pelo
município, torna-se impossível ao devedor cumprir
Pode ser definida como: “Operação pela qual um
a obrigação assumida.
terceiro (assuntor) se obriga perante o credor a
efetuar a prestação devida por outrem” (VARELA,
1997).
TRANSMISSÃO DAS OBRIGAÇÕES
A seguinte explicitação com relação à cessão de
É uma modalidade de obrigação pela qual um débito esclarece que o seguinte.
crédito ou posição contratual pode ser transferido
para uma terceira pessoa. Entende-se, então, É um negócio jurídico bilateral, pelo qual
o devedor, com anuência expressa do
que credores e devedores podem ser substituídos
credor, transfere a um terceiro os encargos
em suas pessoas, desde que a relação jurídica
obrigacionais, de modo que este assume
obrigacional permaneça intacta. a sua posição na relação obrigacional,
substituindo-o, responsabilizando--se
A cessão, consoante Diniz (2004): pela dívida, que subsiste com todos
os seus acessórios. O débito originário
É a transferência negocial, a título gratuito
permanecerá, portanto, inalterado (DINIZ,
ou oneroso, de um direito, de um dever,
2004).
de uma ação ou de um complexo de
direitos, deveres e bens, com conteúdo
predominantemente obrigatório, de modo Cessão da posição
que o cessionário (adquirente) exerça
posição jurídica idêntica à do cedente. Esta modalidade, no Código Civil, é admitida,
considerando o princípio da liberdade contratual
As espécies de transmissão de obrigação podem e da atipicidade (arts. 421-425), além da própria
ser classificadas em: analogia com as outras espécies de transmissão
de obrigações.
• cessão de crédito;
• assunção de dívida; De acordo com Diniz (2004): “A cessão de
contrato tem existência jurídica, e, transmitem-se
• cessão da posição contratual.
ao cessionário não só os direitos, mas também
as obrigações do cedente”.
Cessão de crédito
Existem alguns requisitos necessários para
Pode ser definida como: que a cessão de contrato se efetive. Eles são
enumerados por Diniz (2004).
Contrato pelo qual o credor transmite
a terceiro, independentemente de Bilateralidade contratual, ou seja, aquele
consentimento do devedor, a totalidade em que as partes estabelecem obrigações
ou uma parte de seu crédito (VARELA, recíprocas; contrato suscetível de ser
1997). cedido globalmente; transferência ao
cessionário dos direitos e deveres do
 38 Unidade 6

cedente; anuência do cedido; observância Será considerado como legítimo o pagamento

dos requisitos do negócio jurídico. feito de boa-fé ao credor supostamente legítimo
Exemplos de cessão de contrato podem (credor putativo), mesmo após prova de que o
ser visualizados nos contratos de cessão de que recebeu o dinheiro não era o credor.
locação, de empreitada, de compromisso
de compra e venda, entre outros. • Objeto do pagamento
Considera-se como objeto da prestação tudo
ADIMPLEMENTO E EXTINÇÃO DAS OBRIGAÇÕES aquilo que foi acordado entre o devedor e o credor,
pois, como esclarece o Código Civil:
O cumprimento do programa obrigacional é O credor não é obrigado a receber prestação
denominado adimplemento. A obrigação pode diversa da que lhe é devida, ainda que mais
ser extinta, por exemplo, com o pagamento, valiosa, (art. 313 do Código Civil).
com a dação em pagamento, a novação, a
compensação, a transação, a confusão e a Assim, o pagamento precisa ajustar-se com
remissão de dívidas. Existem outras formas de a coisa devida e, somente quando o devedor
pagamento como, por exemplo, a entrega de pagar integralmente o débito, torna-se liberado
certo bem imóvel ou móvel (obrigação de dar); da obrigação.
a realização de certa tarefa (obrigação de fazer); O devedor, ao pagar, tem direito à quitação
ou, ainda, a abstenção de um fato (obrigação de regular, que deverá conter o valor e a espécie da
não fazer). dívida quitada, o nome do devedor (ou quem por
este pagou), o tempo e o lugar do pagamento, a
Do pagamento assinatura do credor (ou de seu representante).
O pagamento é o cumprimento voluntário, feito, • Local do pagamento
geralmente, em dinheiro, a uma obrigação.
Quando o pagamento é realizado, a obrigação é O pagamento, normalmente, é efetuado no
solucionada, liberando dela o seu devedor. domicílio do devedor, podendo as partes
convencionarem outro lugar para essa efetivação.
Aspectos envolvidos no cumprimento do As circunstâncias do negócio, a natureza da
pagamento: obrigação ou uma determinação legal podem,
também, estipular outro local para o pagamento
• Quem deve pagar da obrigação.

De acordo com o Código Civil brasileiro: • Tempo do pagamento

Qualquer interessado na extinção da dívida pode A dívida deve ser paga até o seu vencimento.
pagá-la, usando, se o credor se opuser, dos meios Somente após essa data estipulada é que o
conducentes à exoneração do devedor (art. 304). credor pode exigi-lo imediatamente, visto que
o dia do vencimento pertence ao devedor até a
A dívida também pode ser paga por terceiro não meia noite.
interessado, que se torna, então, representante
A antecipação do vencimento ocorre em duas
do devedor ou gestor do negócio.
situações.
• A quem pagar a) Por conveniência do devedor – como o prazo
é estabelecido em favor do devedor, este pode
Normalmente, o pagamento deve ser feito
renunciá-lo, efetuando o pagamento antes da
diretamente ao credor ou a quem o represente
data prevista.
legalmente:
b) Por determinação legal – conforme o art. 333
O pagamento deve ser feito ao credor ou a quem do Código Civil:
de direito o representa, sob pena de só valer
Ao credor assistirá o direito de cobrar a dívida
depois de por ele ratificado, ou tanto quanto
antes de vencido o prazo estipulado no contrato
reverter em seu proveito (art. 308).
ou marcado neste Código:
Unidade 6 39

I – no caso de falência do devedor, ou de concurso aquele que solveu a obrigação, ou emprestou o

de credores; necessário para solvê-la”.
II – se os bens, hipotecados ou empenhados, A sub-rogação pode ser assim classificada.
forem penhorados em execução por outro
credor; • Pessoal – quando a dívida é quitada por um
codevedor ou por um terceiro interessado;
III – se cessarem, ou se se tornarem insuficientes • Real – quando a substituição é da coisa
as garantias do débito, fidejussórias ou reais, e devida.
se o devedor, intimado, se negar a reforçá-las.
Existem duas espécies de sub-rogação, reguladas
Pagamento em consignação pelo Código Civil: a legal e a convencional.

Em termos jurídicos, a palavra consignação quer O Código Civil estabelece, no art. 350, que:
dizer a entrega ou o depósito judicial, em mãos Na sub-rogação legal o sub-rogado não poderá
de terceiros ou num estabelecimento ou caixa exercer os direitos e ações do credor, senão até
pública, realizado pelo devedor, empregando a soma, que tiver desembolsado para desobrigar
a quantia de dinheiro devida ou da coisa que o devedor.
constitui o objeto da obrigação.
São três os casos de sub-rogação legal, previstos
O art. 335 do Código Civil estabelece os casos pelo Código Civil no art. 346:
em que é cabível o depósito em juízo:
A sub-rogação opera-se, de pleno direito, em
A consignação tem lugar: favor:
I – se o credor não puder, ou, sem justa causa, I – do credor que paga a dívida do devedor
recusar a receber o pagamento, ou dar quitação comum;
na devida forma;
II – do adquirente do imóvel hipotecado, que paga
II – se o credor não for, nem mandar receber a ao credor hipotecário, bem como do terceiro que
coisa no lugar, tempo e condição devidos; efetiva o pagamento para não ser privado de
III – se o credor for incapaz de receber, for direito sobre o imóvel;
desconhecido, declarado ausente, ou residir em III – do terceiro interessado, que paga a dívida
lugar incerto ou de acesso perigoso ou difícil; pela qual era ou podia ser obrigado, no todo ou
IV – se ocorrer dúvida sobre quem deva em parte.
legitimamente receber o objeto do pagamento; O art. 347 do Código Civil define:
V – se pender litígio sobre o objeto do pagamento. A sub-rogação é convencional:
Vale enfatizar que a consignação será válida como I – quando o credor recebe o pagamento de
pagamento se: terceiro e expressamente lhe transfere todos os
• for feita pelo próprio devedor; seus direitos.
• for realizada de forma integral; II – quando terceira pessoa empresta ao devedor
• não for modificada a obrigação, devendo ser a quantia precisa para solver a dívida, sob a
cumprida na sua forma originária. condição expressa de ficar o mutuante sub-
rogado nos direitos do credor satisfeito.
Pagamento com sub-rogação
Imputação de pagamento
Na área jurídica, o termo sub-rogação quer dizer
substituição, colocando coisa ou pessoa no lugar Imputação significa atribuição de algo a alguém.
de outra coisa ou pessoa. Na área do Direito das Obrigações, consiste em
atribuir ou indicar a dívida a ser paga, quando
Beviláqua (1938) define a sub-rogação como: uma pessoa deve duas ou mais contas da mesma
“A transferência dos direitos do credor para natureza a um só credor.
 40 Unidade 6

Para Maria Helena Diniz (2004): Credor evicto é aquele que perdeu um bem,
como resultado de exigência feita pelo verdadeiro
A imputação do pagamento é operação
dono.
pela qual o devedor de dois ou mais
débitos da mesma natureza a um só Temos, então, que, quando o pagamento for
credor, o próprio credor em seu lugar ou feito por meio adverso daquele convencionado
a lei indicam qual deles o pagamento
originariamente na obrigação, com anuência do
extinguirá, por ser este insuficiente para
credor, a obrigação será considerada extinta.
solver a todos.

Para poder haver a necessidade ou mesmo a Novação

obrigatoriedade da imputação, os débitos deverão:
A novação figura como forma indireta e extintiva
• ser da mesma natureza; de uma obrigação, produzindo o mesmo efeito do
• tratar de obrigações líquidas e vencidas; pagamento, embora para o sujeito passivo deste
• ser de um mesmo devedor para um mesmo vínculo não tenha ocorrido a redução real de seu
credor. passivo. Pode-se, nessa operação, substituir o
objeto da prestação (novação objetiva), ou, ainda,
Dação em pagamento mudar o credor ou o devedor por terceiro alheio
à relação (novação subjetiva).
Pode ser entendida como o ato de entregar
alguma coisa como pagamento por outra Nas palavras de Gomes (1997): “Constitui-se
que se devia. É uma forma de pagamento uma nova obrigação, exatamente para extinguir
indireto, por meio do qual o credor concorda a precedente. Nisso consiste, com efeito, a
em receber do devedor prestação diversa do novação.
que lhe é devida, para exonerá-lo da dívida, Segue a definição de novação segundo Rodrigues
visando à extinção de obrigações. Ex.: alguém (2002):
deve dinheiro e paga essa dívida, caso o credor
aceite, com um carro. Diz-se que há novação quando as partes
criam obrigação nova para extinguir uma
Nosso Código Civil esclarece que: antiga. Assim, a novação é um modo
de extinção de obrigações. Todavia,
O credor não é obrigado a receber prestação ao mesmo tempo que por meio dela a
diversa da que lhe é devida, ainda que mais primitiva obrigação perece, uma outra
valiosa (art. 313). surge, tomando seu lugar. Aliás, é o
surgimento desta última que produz a
O credor pode consentir em receber prestação extinção da anterior. Dessa maneira, a
diversa da que lhe é devida (art. 356). novação é uma operação que, de um
mesmo alento, extingue uma obrigação e
Cabe às partes a decisão quanto ao bem a ser
a substitui por outra; que nasce naquele
entregue, podendo ser substituição de dinheiro instante.
por bem móvel ou imóvel, de coisa por outra, de
coisa por fato, de dinheiro por título de crédito, A novação apresenta, então, dois sentidos,
de coisa por obrigação de fazer etc. pois ora tem força extintiva, solvendo a antiga
obrigação; ora como criadora, por fazer surgir,
Nesse sentido, o Código Civil estabelece que: daí, uma nova relação obrigacional.
Determinado o preço da coisa dada em
pagamento, as relações entre as partes regular- Compensação
se-ão pelas normas do contrato de compra e
venda (art. 357). Juridicamente, compensação é uma forma de
extinção de obrigação mútua.
Se o credor for evicto da coisa recebida em
pagamento, restabelecer-se-á a obrigação O Código Civil estabelece que:
primitiva, ficando sem efeito a quitação dada, Se duas pessoas forem ao mesmo tempo credor
ressalvados os direitos de terceiros (art. 359). e devedor uma da outra, as duas obrigações
Unidade 6 41

extinguem-se, até onde se compensarem (art. DO INADIMPLEMENTO DAS OBRIGAÇÕES

368.)
Inadimplemento, para a área de Direito do
Caso as obrigações sejam equivalentes, as duas Trabalho, é o descumprimento de um dever
se resolvem integralmente; entretanto, caso jurídico assumido ou feito de forma incompleta,
não tenham o mesmo valor pecuniário, a maior sendo que o não cumprimento das obrigações
dívida é abatida até o valor restante, subsistindo acarreta responsabilidade para o inadimplente.
a diferença entre os valores.
O Código Civil, com relação a esse tema,
Faz-se importante ressaltar que esta modalidade determina que:
de obrigação efetua-se entre dívidas líquidas,
vencidas e de coisas fungíveis. Não cumprida a obrigação, responde o devedor
por perdas e danos, mais juros e atualização
Confusão monetária segundo índices oficiais regularmente
estabelecidos, e honorários de advogado (art.
A confusão é uma modalidade de extinção de 389).
obrigação que acumula na mesma pessoa e
na mesma relação jurídica a figura do credor Mas, adverte que:
e devedor e, quando tal fato ocorre, o vínculo O devedor não responde pelos prejuízos resultantes
obrigacional se extingue, por confusão. de caso fortuito ou força maior, se expressamente
A confusão pode ser total ou parcial, dependendo não se houver por eles responsabilizado.
do valor da obrigação que diz respeito ao O caso fortuito ou de força maior verifica-se no
credor, sendo ela total se lhe for de inteira fato necessário, cujos efeitos não era possível
responsabilidade e parcial se em apenas parte evitar ou impedir (art. 393).
dela figurar como devedor.
A inadimplência pode ser relativa ou absoluta.
Para que essa modalidade seja configurada, é
necessário que haja a identidade de pessoas e de O inadimplemento é considerado relativo quando
patrimônios. Ex.: se Paulo é inquilino de seu pai, o cumprimento da obrigação não é realizado
que morre, deixando para ele este apartamento no tempo, lugar e formas especificadas, porém
como parte da herança, extingue-se a obrigação podendo sua execução ainda ser aproveitada
de Paulo pagar aluguel em face da confusão, pelo credor. Esse tipo de inadimplência também
pois ele passará a reunir as qualidades de credor é conhecido como mora.
e devedor.
A inadimplência absoluta se caracteriza quando
Remissão a obrigação não é cumprida e não poderá
ser realizada no futuro, ocorrendo assim o
inadimplemento.
Remissão, em termos jurídicos, é o ato pelo qual
o credor dispensa o devedor de pagar a dívida.
Em outras palavras, Diniz (1999) elucida que: Da mora

A remissão das dívidas é a liberação Para a área econômica, mora diz respeito à
graciosa do devedor pelo credor, que quantia que deve ser acrescida em uma dívida
voluntariamente abre mão de seus direitos não paga no prazo estipulado.
creditórios, com o escopo de extinguir a
obrigação, mediante o consentimento Mora, no campo jurídico, significa o retardamento
expresso ou tácito do devedor. do credor ou do devedor ou o imperfeito
cumprimento de obrigação judicial.
A remissão pode ser total e parcial. Entretanto,
não pode prejudicar terceiro. Com relação às consequências pelo não
cumprimento da obrigação, o Código Civil
ensina:
 42 Unidade 6

Art. 395. Responde o devedor pelos prejuízos a Mora do Credor (mora accipiendi)
que sua mora der causa, mais juros, atualização
dos valores monetários segundo índices oficiais Esse tipo de mora se concretiza quando o credor,
regularmente estabelecidos, e honorários de sem justa causa, não recebe o pagamento no
advogado. tempo, lugar e forma que a lei ou a convenção
estabeleceu.
Parágrafo único. Se a prestação, devido à mora,
se tornar inútil ao credor, este poderá enjeitá-la, Para essa situação, o Código Civil pontua:
e exigir a satisfação das perdas e danos. A mora do credor subtrai o devedor isento de
dolo à responsabilidade pela conservação da
Por outro lado.
coisa, obriga o credor a ressarcir as despesas
Não havendo fato ou omissão imputável ao empregadas em conservá-la, e sujeita-o a
devedor, não incorre este em mora (art. 396). recebê--la pela estimação mais favorável ao
devedor, se o seu valor oscilar entre o dia
A mora procede pelo descumprimento contratual estabelecido para o pagamento e o da sua
e também em virtude de infração à lei, sendo que, efetivação (art. 400).
nesse caso, o Código Civil estabelece:
Mora de ambos os contratantes
Nas obrigações provenientes de ato ilícito, em
que considera-se o devedor em mora, desde que
Pode acontecer, por exemplo, de ambos os
o praticou (art. 398).
contratantes não comparecerem ao local
O Direito brasileiro reconhece três espécies de acordado, para haver a liquidação da dívida,
mora: a mora do devedor (mora solvendi), a mora ocorrendo a mora de ambos os contratantes.
do credor (mora accipiendi) e mora de ambos os Nesse caso, por compensação, fica parecendo
contratantes. que nenhuma das partes incorreu em mora.
Assim, cada um responde pelas consequências
de sua mora.
Mora do devedor (mora solvendi)

Neste sentido orienta o Código Civil que: Purgação da mora

Considera-se em mora o devedor que não efetuar Venosa (2003) elucida esse fato quando pontua:
o pagamento e o credor que não quiser recebê-lo Purgar a mora é o ato pelo qual a parte
no tempo, lugar e forma que a lei ou a convenção que nela incorreu retira-lhe os efeitos.
estabelecer (art. 394). Aplica-se tanto no caso do devedor, como
no credor. Diz-se também emendar a
Quando o devedor se encontra em mora, sua mora, ou reparar a mora.
situação se agrava, visto que, de acordo com o
Código Civil: Segundo o Código Civil:

[...] Responde pela impossibilidade da prestação, Purga-se a mora:

embora essa impossibilidade resulte de caso I – por parte do devedor, oferecendo este a
fortuito ou de força maior, se estes ocorrerem prestação mais a importância dos prejuízos
durante o atraso, salvo se provar isenção de decorrentes do dia da oferta;
culpa, ou que o dano sobreviria ainda quando a
obrigação fosse oportunamente desempenhada II – por parte do credor, oferecendo-se este a
(art. 399). receber o pagamento e sujeitando-se aos efeitos
da mora até a mesma data (art. 401).
O Código Civil pontua que, nesse tipo de mora, a
culpa é essencial:
DAS PERDAS E DANOS
Não havendo fato ou omissão imputável ao
devedor, não incorre este em mora (art. 396). As perdas e os danos se caracterizam quando
alguém deixa de cumprir, culposamente, um
Unidade 6 43

contrato ou pratica ato ilícito, prejudicando dessa declaração ou declaração à parte, por
maneira outrem. meio do qual se estipula uma pena, em
dinheiro ou outra utilidade, a ser cumprida
O Código Civil explicita sobre este tema: pelo devedor ou por terceiro, cuja
finalidade precípua é garantir, alternativa
Art. 402. Salvo as exceções expressamente ou cumulativamente, conforme o caso,
previstas em lei, as perdas e danos devidas ao em benefício do credor ou de outrem, o
credor abrangem, além do que ele efetivamente fiel cumprimento da obrigação principal,
perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar. bem assim, ordinariamente, constituir-se
na pré-avaliação das perdas e danos e em
Art. 404. As perdas e danos, nas obrigações punição do devedor inadimplente. Este
de pagamento em dinheiro, serão pagas com dispositivo objetiva estimular o devedor
atualização monetária segundo índices oficiais a cumprir a obrigação e é estabelecida
regularmente estabelecidos, abrangendo juros, como “reforço ao pacto obrigacional”,
custas e honorários de advogado, sem prejuízo pois tem como finalidade principal garantir
da pena convencional. o cumprimento da primeira obrigação
com a promessa e fixação da liquidação
Juros legais de eventuais perdas e danos oriundos do
descumprimento desta.
Juro é a quantia cobrada pelo credor, como forma
de remuneração pelo empréstimo de certa soma Arras ou sinal
de dinheiro, por determinado tempo.
Arras ou sinal é determinada quantia, geralmente
Os juros podem ser classificados assim. em dinheiro, que se reputa como princípio de
pagamento e torna obrigatório o contrato, pela
• Compensatório – é a remuneração do capital presunção de que este realmente se firmará entre
empregado; as partes.
• Moratório – é indenização pelo prejuízo Na lei brasileira, em regra, vigora as arras
resultante de mora culposa na execução de confirmatórias, em que, uma vez prestadas,
uma obrigação. servirão como adiantamento do preço pago pela
O Código Civil orienta sobre esse tema: coisa.
A parte inocente poderá pedir indenização
Art. 406. Quando os juros moratórios não forem
suplementar se provar maior prejuízo, valendo
convencionados ou o forem sem taxa estipulada
as arras como taxa mínima. Ainda, pode a parte
ou quando provierem de determinação da lei,
inocente exigir a execução do contrato, com as
serão fixados segundo a taxa que estiver em vigor
perdas e danos, valendo as arras como o mínimo
para a mora do pagamento de impostos devidos
de indenização.
à Fazenda Nacional.
Coexistem também as arras penitenciais, em
Art. 407. Ainda que se não alegue prejuízo, é que é permitido o arrependimento antes mesmo
obrigado o devedor aos juros da mora que se da formalização do contrato.
contarão assim às dívidas em dinheiro, como às
prestações de outra natureza, uma vez que lhes Nos casos de estipulação de arras penitenciais, se
esteja fixado o valor pecuniário por sentença a parte que deu as arras não executar o contrato,
judicial, arbitramento, ou acordo entre as partes. poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as. Já
se a inexecução for de quem recebeu as arras,
Cláusula penal poderá quem as deu haver o contrato por desfeito
e exigir a devolução delas mais o equivalente, com
Cláusula penal, também conhecida por multa atualização monetária segundo índices oficiais
convencional, é entendida por França (1988) regularmente estabelecidos, juros e honorários
como descrita a seguir: de advogado.

Um pacto acessório ao contrato ou a Uma vez que a regra é o emprego das arras
outro ato jurídico, efetuado na mesma confirmatórias, em caso de penitenciais, deve
 44 Unidade 6

constar expressamente as vontades de quem a • Para que as obrigações negativas tenham

deu e a recebeu. validade, não podem ser imorais, antissociais ou
que firam a liberdade individual.
Não devemos confundir as arras com a cláusula • A transmissão das obrigações se classificam em
penal, uma vez que nesta apenas há ajuste de cessão de crédito, assunção de dívida e cessão
uma cominação na hipótese de inadimplemento da posição contratual.
contratual, ao passo que nas arras ocorre entrega
• Cessão de crédito refere-se “ao contrato pelo qual
do dinheiro ou de um bem móvel, por ocasião o credor transmite a terceiro, independentemente
da feitura do contrato, como garantia de sua de consentimento do devedor, a totalidade ou
execução. uma parte de seu crédito”.
• Assunção de dívidas ou cessão de débitos pode
ser definida como: “operação pela qual um
Resumo terceiro (assuntor) se obriga perante um credor
a efetuar a prestação devida por outrem”.
• O profissional de TTI precisa ter conhecimentos • Adimplemento é o cumprimento do programa
relacionados ao direito das obrigações e das obrigacional como, por exemplo, a dação em
várias modalidades de contrato para conduzir pagamento, a novação, a compensação, a
com mais segurança os negócios imobiliários
transação, a confusão e a remissão de dívidas.
que encontram sob sua responsabilidade.
• A palavra obrigação em direito significa um • O pagamento é o cumprimento voluntário, feito
dever jurídico. geralmente em dinheiro, a uma obrigação. No
cumprimento do pagamento devemos levar em
• Os elementos que compõem a definição
consideração quem deve pagar, a quem pagar,
de obrigação são os sujeitos, os objetos da
objeto de pagamento, local do pagamento,
obrigação e os vínculos jurídicos.
tempo do pagamento.
• As obrigações versam sobre uma prestação de
dar, de fazer ou de não fazer. • Pagamento em consignação, em termos jurídicos,
quer dizer a entrega ou o depósito judicial em
• A obrigação de dar consiste no comprometimento
mãos de terceiros ou num estabelecimento ou
de o devedor entregar ou restituir alguma coisa,
seja ela móvel ou imóvel, entregues de três caixa pública, feita pelo devedor, empregando
formas: transferência de propriedade, cessão ou a quantia de dinheiro devida ou da coisa que
restituição do objeto da prestação. constitui o objeto da obrigação.
• A obrigação de dar coisa certa abrange também • Inadimplemento é o descumprimento de um
os acessórios da coisa, mesmo que não dever jurídico assumido ou feito de forma
mencionados, salvo disposição especial em incompleta e que acarreta responsabilidade para
contrário. o inadimplente.
• A obrigação de dar coisa certa é muito comum na • Mora (campo jurídico) significa o retardamento
área de transações imobiliárias, principalmente, do credor ou do devedor ou o imperfeito
na definição das características do aluguel de cumprimento de obrigação judicial; refere-se
um imóvel. também (campo econômico) à quantia que deve
• Na obrigação de dar coisa incerta, deverá o ser acrescida em uma dívida não paga no prazo
devedor definir o gênero e a quantidade. O que estipulado.
não pode é dar coisa pior nem ser obrigado a • O Direito brasileiro reconhece três espécies de
prestar a melhor. mora: a mora do devedor, a mora do credor e a
• As obrigações de fazer relacionam-se com mora de ambos os contratantes.
o comprometimento do devedor em realizar, • “Purgar a mora é o ato pelo qual a parte que nela
prestar algum serviço lícito, um ato positivo, incorreu retira-lhe os efeitos”. Aplica-se a ambos
material ou imaterial, que resulte num benefício os casos (credor e devedor).
ao credor.
• Perdas e danos se caracterizam quando alguém
• As obrigações de não fazer relacionam-se ao deixa de cumprir, culposamente, um contrato ou
compromisso que o devedor assume com o pratica ato ilícito, prejudicando outra pessoa.
credor em não fazer determinada coisa como,
por exemplo, lecionar em duas instituições • Juro é a quantia cobrada pelo credor, como forma
concorrentes ao mesmo tempo. de remuneração pelo empréstimo de certa soma
de dinheiro, por determinado tempo.
Unidade 6 45

• Cláusula penal é um dispositivo cujo objetivo 3. Ao comprar um apartamento de particular, João

é estimular o devedor a cumprir obrigação negociou, como sinal, um carro, no valor de
contratual. R$35.000,00.

• Arras ou sinal é determinada quantia, geralmente ______________________________________

em dinheiro, que se reputa como princípio de
______________________________________
pagamento e torna obrigatório o contrato, pela
presunção de que este realmente se firmará 4. Ao se mudar para um apartamento, Pedro
entre as partes. deixou, na casa antiga, aos cuidados dos pais,
seus dez cães, para atender à convenção do
condomínio.
Exercícios ______________________________________

I – Defina. ______________________________________

1. Obrigação, na área jurídica. 5. Para facilitar a transação, o vendedor se dispôs

a aceitar a complementação do sinal em bens,
______________________________________ no mesmo valor, a critério do comprador.

______________________________________ ______________________________________

______________________________________ ______________________________________

______________________________________ III – Distinga.

______________________________________ 1. Pagamento em consignação de pagamento com

sub-rogação.
______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
2. Os elementos componentes da obrigação.
______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________ ______________________________________
II – Identifique as modalidades de obrigação, nas ______________________________________
situações abaixo.
______________________________________
1. Após dois anos de pagamento de prestações,
relativas à compra de um apartamento na ______________________________________
planta, da Imobiliária Santa Cruz, o comprador
IV – Relacione as formas de pagamento.
recebe correspondência, informando-lhe que, a
partir do mês seguinte, sua prestação deveria (A) Dação em pagamento
ser paga diretamente à Financeira Alvorada, (B) Novação
sem alteração das condições contratadas. (C) Compensação
(D) Confusão
______________________________________ (E) Remissão
______________________________________ 1. ( ) João devia R$100,00 a Antônio. A
firma onde trabalhavam organizou um
2. Ao se matricular numa faculdade, o aluno
jantar de confraternização com adesão
assina um contrato com a instituição que se
correspondente a R$30,00. Como Antônio
compromete a formá-lo em Direito.
estivesse ausente no dia do recolhimento
______________________________________ do valor, João contribuiu com ambas
as partes, pagando a Antônio, no dia
______________________________________ estipulado, a quantia de R$70,00.
 46 Unidade 6
2. ( ) Maria emprestou à irmã R$300,00. 4. Cláusula penal
No dia combinado para o pagamento,
Maria percebeu que sua irmã não tinha ______________________________________
condições de pagá-la e resolveu dispensá-
______________________________________
la do pagamento.
______________________________________
3. ( ) David devia a Jonas a última prestação
do carro usado que comprou, no valor de ______________________________________
R$450,00. Como estava sem condições
de pagar e sendo um excelente pintor, ______________________________________
ofereceu-lhe um maravilhoso quadro já
______________________________________
emoldurado, prontamente aceito por
Jonas, apreciador de arte. 5. Arras ou sinal
4. ( ) Pedro arrendou por 10 anos a fazenda ______________________________________
de sua tia que, bastante idosa, não tinha
condições de administrá-la. Ao final do ______________________________________
terceiro ano, sua tia faleceu, deixando-lhe
a fazenda como herança. ______________________________________

5. ( ) Patrícia devia a um marchand as duas ______________________________________

últimas prestações de um quadro que ______________________________________
comprara. Como se interessasse por outra
obra, o marchand incluiu o valor dessas ______________________________________
prestações no preço total da mesma,
financiando-lhe em cinco vezes o novo ______________________________________
valor.
______________________________________
V – Defina.

1. Inadimplemento
Confira suas respostas
______________________________________

______________________________________ I – 1. Obrigação, na área jurídica, “é a relação jurídica,

de caráter transitório, estabelecida entre devedor
______________________________________ e credor e cujo objeto consiste numa prestação
pessoal econômica, positiva ou negativa, devida
______________________________________ pelo primeiro ao segundo, garantindo-lhe o
______________________________________ adimplemento através de seu patrimônio”
(MONTEIRO, 2003).
______________________________________ 2. Os elementos que compõem a definição de
obrigação são:
2. Mora
a. sujeitos – as partes credora e devedora,
______________________________________ podendo ser pessoas físicas ou jurídicas;
b. objeto da obrigação – a prestação de dar, fazer
______________________________________
ou não fazer alguma coisa;
______________________________________ c. vínculo jurídico – elemento em que reside a
essência da obrigação, disciplinado por lei.
______________________________________
II – 1. Transmissão das obrigações.
______________________________________ 2. Obrigação de fazer.
3. Obrigação de dar coisa certa.
______________________________________
4. Obrigação de não fazer.
3. Perdas e danos 5. Obrigação de dar coisa incerta.

______________________________________ III – Pagamento em consignação corresponde à entrega

ou ao depósito judicial, em mãos de terceiros ou
______________________________________ em estabelecimento ou caixa pública, realizado pelo
devedor, empregando o valor acordado, quando, sem
______________________________________
justa causa, o credor se recusar ou não puder receber
______________________________________ o pagamento; já o pagamento com sub-rogação
refere-se à “transferência dos direitos de credor
______________________________________ para aquele que solveu a obrigação, ou emprestou o
necessário para solvê-la” (BEVILÁQUA, 1938).
Unidade 6 47
IV – 1. (C) desde que não atente ao ordenamento
2. (E) jurídico. Tudo é possível desde que não se
3. (A)
4. (D)
ofenda o ordenamento jurídico.
5. (B) • Liberdade de contratar, a pessoa pode
manifestar sua vontade aleatoriamente desde
V – 1. O inadimplemento é o descumprimento de
um dever jurídico assumido ou feito de forma que a outra também seja capaz. O indivíduo
incompleta, sendo que o não cumprimento das que contrata pode estabelecer obrigação com
obrigações acarreta responsabilidade para o quem quiser e quando quiser, entretanto,
inadimplente. essa liberdade deve estar subserviente à
2. Mora corresponde à quantia que deve ser
ordem pública;
acrescida em uma dívida não paga no prazo
estipulado. • Liberdade contratual, a qual se refere ao objeto
3. Perdas e danos se caracterizam quando alguém lícito. Consiste na disposição do indivíduo em
deixa de cumprir, culposamente, um contrato ou contratar o que quiser e quando quiser.
pratica ato ilícito, prejudicando dessa maneira
outrem.
Cabe ressaltar que o contrato, quando
4. Cláusula penal é um dispositivo cujo objetivo
é estimular o devedor a cumprir obrigação concretizado, é obrigatório somente entre as
contratual. partes envolvidas.
5. Arras ou sinal é determinada quantia, geralmente
em dinheiro, que se reputa como princípio de
Vinculação (pacta sunt servanda)
pagamento, e torna obrigatório o contrato, pela
presunção de que este realmente se firmará entre
as partes. Os contratos nascem do consenso entre as
partes. Ninguém é obrigado a contratar, mas, se
o fizer, deverá honrar aquilo que se comprometeu,
portanto, o contrato faz leis entre as partes, criando
DOS CONTRATOS EM GERAL um vínculo entre as partes que compromete o agir
ou o deixar de agir.
O contrato gera uma obrigação, não podendo,
Contrato, de acordo com os ensinamentos de
em regra, ser desfeito, pelo simples interesse
Diniz (1999):
individual de apenas uma das partes. O não
É o acordo de duas ou mais vontades, na cumprimento da obrigação contratada permite
conformidade da ordem jurídica, destinado que a outra parte busque o ressarcimento de seu
a estabelecer uma regulamentação de prejuízo, por meio de indenização, que pode afetar
interesses entre as partes, com o escopo apenas o patrimônio daquele que descumpriu a
de adquirir, modificar ou extinguir relações obrigação, mas não de sua pessoa.
jurídicas de natureza patrimonial.

Possui a função social como um veículo de

circulação de riquezas, é um instrumento prático CLASSIFICAÇÃO DOS CONTRATOS
da vida econômica. Segundo art. 421 do Código
Civil: Os contratos podem ser classificados quanto:

A liberdade de contratar será exercida em razão • à natureza;

e nos limites da função social do contrato. • ao aperfeiçoamento;
• à nomenclatura;
Trata-se de um ato regulamentador das vontades
humanas. • à substancialidade existencial;
• à maneira de formação;
• ao objeto.
PRINCÍPIOS DO DIREITO CONTRATUAL
Quanto à natureza
• Autonomia das partes, que consiste na
capacidade do indivíduo de criar relações • Unilaterais são contratos em que há uma
jurídicas. Essa capacidade, a priori, é plena única manifestação de vontade e somente
 48 Unidade 6

essa manifestação é suficiente para criar uma Quanto à substancialidade existencial

obrigação (ex.: doação).
• Bilaterais/sinalagmáticos são os contratos nos • Principal é o contrato cuja obrigação é
quais duas ou mais partes, por convergência independente de qualquer outra obrigação ou
de vontades, criam obrigações recíprocas e prestação.
contraprestações. • Acessório é o contrato que só existe em função
• Onerosos são contratos em que há de uma obrigação principal, por exemplo,
perda e ganho recíprocos. Prestação e cláusula penal.
contraprestação.
Quanto à maneira de formação
• Gratuitos são contratos em que somente uma
das partes sofre sacrifício patrimonial.
• Paritário é o contrato cujas partes contratantes
• Aleatórios são contratos bilaterais onerosos convencionam as suas cláusulas.
nos quais a prestação é de fato indefinida
• Adesão é o contrato cujas cláusulas são
(paga--se por algo do qual você não sabe,
previamente estabelecidas por uma das
de fato, qual será a contraprestação), por
partes, cabendo à outra somente aceitar ou
exemplo, o contrato de seguro.
não.
•
Comutativos (equivalência) é um contrato
bilateral oneroso com prestação e
contraprestação certa e imediata, que preza Quanto ao objeto
pela equivalência obrigacional.
• Preliminar é a convenção que estabelece a
• Casuais são aqueles contratos que sempre
promessa de contrato principal com a outra
vinculam a obrigação a uma causa.
parte. Compromisso de contratar. Visa à
• Abstratos são aqueles contratos que não realização do contrato definitivo.
vinculam a obrigação à causa alguma, por
• Definitivo é o contrato que abrange a prestação
exemplo, título de crédito.
principal.
Quanto ao aperfeiçoamento (começa a produzir
efeitos) FORMAÇÃO DO CONTRATO
• Consensuais são aqueles que criam efeitos a
Em verdade, essa formação é um conjunto
partir do simples consentimento.
de conceitos éticos, calcados da correção na
• Reais são aqueles que criam efeitos a partir dignidade, na honestidade e na intenção idônea
da entrega da coisa. dos atos praticados, com intuito de não haver
• Solenes são os contratos que dependem de prejuízo entre as partes.
forma prescrita em lei para produzirem efeitos,
ou seja, ele é expresso. Da m anifes tação de vontade, nas ce a
concordância, ou não, de contratar entre as
• Não solenes são os contratos que não
partes. Essa concordância pode ser tácita ou
dependem de forma para produzir efeitos.
expressa. A primeira é aquela que o aceite não
necessita de declaração, mas o fato exercido
Quanto à nomenclatura (estão ou não expressos no momento do aceite faz presumir que a parte
em lei) concordou com o negócio. No segundo, pode
ser escrito, oral ou gestual, ele consiste na
• Nominados/típicos são os contratos que têm
deliberação proposital de manifestação por meio
denominação própria por lei.
de palavra (escrita ou oral) ou gestos.
• Inominados/atípicos são os contratos que
não estão disciplinados pela lei, mas que não O silêncio não vincula o indivíduo ao negócio.
atentam contra a ordem normativa. O silêncio só será aceito se permitido por lei ou
convenção entre as partes.
Unidade 6 49

ELABORAÇÃO CONTRATUAL invalida o contrato e exclui a parte prejudicada

pela condição impossível. Nesse caso,
A fase preliminar é o momento em que as partes podem-se exigir perdas e danos.
se preocupam exclusivamente em determinar as • Relativa – consiste em impossibilidade
cláusulas que estarão expressas no contrato e o vinculada à não realização de condição por
conteúdo obrigacional inserido no instrumento. determinadas pessoas (singular).
Então, passamos à fase principal em que será
concluída a elaboração do instrumento; a partir
daqui, o contrato se aperfeiçoa e começa a ter DAS ESTIPULAÇÕES EM FAVOR DE TERCEIRO
efeitos.
O nosso Código Civil traz esse contrato, em que
A proposta consiste na fase em que se oferece duas pessoas pactuam vantagem a terceiro que
algo a alguém. Ato jurídico oriundo do proponente. está fora da convenção, nos arts. 436, 437 e
A aceitação, que nada mais é do que o reflexo da 438.
proposta, ocorre quando a outra parte concorda
Antes da aceitação por parte do favorecido,
ou não com a oferta recebida. Consiste no reflexo o estipulante poderá modificar o contrato,
da vontade. modificando o beneficiário ou exonerando o
O contrato só passa a ter efeito quando há o promitente (quem aceita cumprir a obrigação).
cruzamento entre a proposta e a aceitação. A
A estipulação em favor de terceiro se resume na
partir daí, passamos por duas teorias: a teoria
simples vontade unilateral do promitente, o que é
da cognição/conhecimento e a teoria da agnição.
o bastante para vinculá-lo à obrigação; tornando-
Na primeira, o aperfeiçoamento só ocorrerá por
-se importante o SIM do promitente.
meio da ciência do proponente; tem que haver
conhecimento da aceitação. Na segunda, o
aperfeiçoamento se faz, genericamente, por
PROMESSA DE FATO DE TERCEIRO
meio de declaração; o proponente não precisa
conhecer a aceitação. Há 3 subteorias contidas
Consiste no compromisso entre as partes em
nesta.
convencer uma terceira pessoa a cumprir um
• Declaração – o contrato se aperfeiçoa a determinado feito. Segundo o art. 439 do código
partir do momento da inscrição da carta civil:
(aperfeiçoamento genérico).
Aquele que tiver prometido fato de terceiro
• Expedição – defende que há o
responderá por perdas e danos, quando este o
aperfeiçoamento a partir da expedição da
não executar.
carta (levar ao correio).
• Recepção – defende que há o aperfeiçoamento Parágrafo único. Tal responsabilidade não
a partir do momento em que a carta chega existirá se o terceiro for o cônjuge do promitente,
às mãos do proponente (diferente de tomar dependendo da sua anuência o ato a ser praticado,
conhecimento). e desde que, pelo regime do casamento, a
indenização, de algum modo, venha a recair
Lugar de celebração do contrato sobre seus bens.
Existem três meios de criação de obrigação.
Em princípio, o local de celebração do instrumento
será onde o negócio foi proposto ou no domicílio • Manifestação de vontade própria – nenhuma
do proponente. Em caso de contratos que exijam pessoa poderá ou deverá cumprir obrigação
solenidade, o local de celebração será onde o oriunda de manifestação alheia. Este terceiro
imóvel se encontra situado. somente deverá cumprir com essa obrigação
quando anuir, conforme prescreve o art. 440
Impossibilidade da prestação do Código Civil.
• Quando a obrigação for oriunda de lei.
• Absoluta – consiste na impossibilidade • Quando a obrigação for oriunda de ato ilícito,
humana genérica. Esse tipo de impossibilidade gerando responsabilidade.
 50 Unidade 6

Observações importantes. No Direito, a evicção ocorre quando o adquirente

perde, inteira ou parcialmente, a coisa adquirida,
• Caso o promitente se comprometa à anuência
em virtude de sentença judicial, que a atribui a
de terceiro e não a consiga, deve ele pagar
terceiro, por reconhecer que este possui sobre
perdas e danos.
ela direito anterior ao contrato.
• Caso o terceiro assuma a obrigação, ocorrerá
a liberação do promitente. Com relação à evicção convém considerar:
• No caso de promessa de marido em relação a • que seu direito provém da perda total ou
atos da mulher, a eficácia dessa promessa é parcial da coisa adquirida pelo comprador;
inexistente (nula).
• que a perda deve resultar de sentença que
atribua a mesma coisa a outrem que não o
VÍCIO REDIBITÓRIO vendedor;
• que a perda da coisa deve ter, por fundamento,
Consiste em um instrumento jurídico de garantia direito anterior ao contrato de compra e
contra os vícios ocultos, inseridos no objeto do venda.
negócio jurídico. Devido a esse instrumento, Conforme se deduz do próprio conceito de
poder-se-á exigir a rescisão do contrato com a evicção, três são as pessoas que nela figuram:
respectiva devolução do valor ou abatimento do
valor da coisa em relação ao vício nela contido. • o evicto (do latim evictus, subjugado, vencido),
que é o adquirente que sofre a evicção ou
De acordo com o art. 443 do Código Civil, se perde a coisa adquirida;
o vendedor agir de boa-fé na transferência da • o alienante, que transfere o bem por meio
coisa viciada, caberá a ele somente restituir ao de contrato oneroso e, por isso, deverá ser
comprador o valor da compra e as despesas responsável pela evicção, indenizando o
do contrato. Caso ele tenha agido de má-fé, evicto;
caberá não somente a restituição do valor, mas
• o evictor ou evencente, que é o terceiro que
a indenização sobre perdas e danos.
move ação judicial contra o adquirente da
Requisitos para a utilização desse instrumento: coisa, reivindicando-a.

• o defeito deve prejudicar o uso da coisa ou Deriva do princípio de que o alienante tem o
diminuir o seu valor; dever de garantir ao adquirente a posse justa da
coisa transmitida, defendendo-a de pretensões
• o vício deve estar oculto;
de terceiros quanto ao seu domínio. Por isso,
• o vício tem que existir, mesmo que oculto, no afirma-se que é um fenômeno próprio da venda
momento do contrato. de coisa alheia, em que a entrega regular da coisa
Esse instrumento jurídico decai, contado o prazo vendida ao comprador não esgota as obrigações
de entrega efetiva da coisa, se ela for móvel, em do vendedor. Este deve, ainda, a garantia de
30 dias, e, se imóvel, em um ano, para rescindir ter transmitido direitos que era lícito transmitir,
o contrato ou pedir abatimento do preço. de tal sorte que o comprador possa exercer
pacificamente a posse e a propriedade da coisa
Quando o vício, por sua natureza, só puder ser que adquiriu.
conhecido mais tarde, o prazo será contado a
Isso significa que, aquele que transmite a outrem
partir do momento em que dele tiver ciência, até
o domínio, posse ou uso de alguma coisa,
o prazo máximo de 180 dias, em se tratando de
por meio de contrato oneroso, fica obrigado a
bens móveis, e de um ano para os imóveis.
responder pela evicção, mesmo que, no contrato,
não assuma expressamente essa obrigação.
EVICÇÃO Para a caracterização da evicção, devem estar
reunidos os seguintes requisitos.
O vocábulo evicção vem do latino evictio – de • Onerosidade da aquisição do bem.
evencere (evencer, desapossar judicialmente) –,
• Sentença judicial, determinando a perda do
que significa recuperação judicial de uma coisa.
domínio ou a posse da coisa, pelo adquirente.
Unidade 6 51

c) Anterioridade do direito do evictor. para extinguir o vínculo estabelecido em

d) Denunciação da lide (antigo chamamento à contrato anterior firmado. Depende do
autoria). consentimento entre as partes, mas pode se
operar também por rescisão unilateral (por
Saibamos que, mesmo que exista cláusula que apenas uma das partes), mediante denúncia
exclui a garantia contra a evicção, o evicto tem notificada à outra parte. Determina a lei que
direito de receber o preço que pagou pela coisa o distrato seja feito pela mesma forma dos
evicta, se não soube do risco da evicção, ou se contratos.
não o assumiu mesmo estando dele informado. • Revogação – aplica-se aos contratos
unilaterais benéficos, podendo àquele que
A obrigação para o alienante ainda subsistirá,
contratou a liberalidade desfazê-la tanto
mesmo que a coisa alienada esteja deteriorada,
pela forma motivada (ingratidão na doação),
exceto se houver dolo do adquirente.
quanto pela imotivada (mandato).
Se a evicção for parcial, mas considerável, o • Renúncia – é a oposição da revogação,
evicto poderá optar entre a rescisão do contrato e cabendo àquele que foi beneficiado com uma
a restituição da parte do preço correspondente ou liberalidade renunciá-la.
desfalque sofrido. Se não for considerável, caberá • Resolução – pode ser expressa ou tácita. A
a ele somente o direito à indenização. cláusula resolutiva expressa opera de pleno
direito; a tácita depende de interpelação
Para colocar em prática o direito que lhe resulta judicial. A parte lesada pelo inadimplemento
da evicção, o adquirente deverá notificar o pode pedir a resolução do contrato, se não
alienante imediato do litígio, ou qualquer dos preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo,
anteriores. em qualquer dos casos,indenização por
perdas e danos.
Não havendo manifestação do alienante à
denunciação da lide e sendo manifesta a • Exceptio non adimplenti contratus
procedência da evicção, pode o adquirente deixar – nos contratos bilaterais, nenhum dos
de oferecer contestação ou usar de recursos. contratantes, antes de cumprida sua
obrigação, pode exigir o implemento da do
Importante ressaltar que ele não poderá demandar outro. Se, depois de concluído o contrato,
pela evicção, se sabia que a coisa era alheia ou sobrevier a uma das partes contratantes
litigiosa. diminuição em seu patrimônio capaz de
comprometer ou tornar duvidosa a prestação
pela qual se obrigou, pode a outra recusar a
DA EXTINÇÃO DO CONTRATO prestação que lhe incumbe, até que aquela
satisfaça a que lhe compete ou dê garantia
A extinção de um contrato se dá pelo seu bastante de satisfazê-la.
cumprimento e por rescisão. A rescisão pode • Resolução por onerosidade excessiva –
ocorrer pelos seguintes motivos. acontece em casos de contratos de execução
continuada ou diferida. Se a prestação de
• Adimplemento – o contrato se extingue, uma das partes se tornar excessivamente
normalmente, com seu cumprimento. onerosa, com extrema vantagem para a outra,
• Resilição unilateral – nos casos em que em virtude de acontecimentos extraordinários
a lei expressa ou implicitamente permite, e imprevisíveis, o devedor poderá pedir a
operando--se mediante denúncia notificada resolução do contrato,ou, dado o princípio
à outra parte (contratos de trato sucessivo, da conservação dos contratos, sua revisão.
operando efeitos ex nunc). Por onerosidade excessiva entende-se aquilo
• Distrato – o distrato é um contrato que tem por que ultrapassa a variação normal e ganhos
objeto extinguir as obrigações estabelecidas e perdas provocadas por um contrato. O juiz
em um contrato anterior, que ainda não foi interferirá, a pedido de uma das partes, para
executado na sua totalidade. Juridicamente restabelecer o equilíbrio contratual.
representa um novo acordo entre as partes
 52 Unidade 6

DAS VÁRIAS ESPÉCIES DE CONTRATO obrigação de transferir o controle, o domínio da

coisa, enquanto, ao comprador, cabe receber a
Contratos aleatórios coisa e, em contraprestação, entregar o valor
pecuniário.
Estipula-se um objeto que poderá ou não existir.
Consiste em um contrato de prestação de coisa, A obrigação inclusa no contrato de compra e
todavia, a previsão dessa prestação é incerta, pois venda é oriunda de uma simples manifestação de
depende de risco futuro, provocando a variação vontade estipulatória. Há uma relação recíproca
quantitativa e qualitativa dessa prestação. de prestação e contraprestação, havendo um
sacrifício patrimonial recíproco entre as partes
Contrato preliminar envolvidas.
Segundo o art. 491, o vendedor não é obrigado
Segundo o art. 462 do Código Civil, esse a entregar a coisa antes de receber o preço, a
contrato consiste em um compromisso entre não ser que a venda seja a crédito. E, caso o
as partes em outorgar um contrato definitivo. comprador entre em insolvência, o vendedor
Caso ocorra o descumprimento do contrato poderá suspender a entrega da coisa, conforme
preliminar, há o inadimplemento da obrigação, o art. 495.
podendo a parte pedir perdas e danos. Deve
conter todos os requisitos essenciais ao Até mesmo em contratos de compra e venda
contrato a ser celebrado. temos limitações.

Cabe ressaltar que, no Código Civil de 1916, o • Venda de ascendente para descendente – a
contrato preliminar não gerava nenhum tipo de compra somente poderá se efetivar por meio
obrigação caso não fosse cumprido. da concordância dos demais descendentes
(arts. 496 e 497);
• Compra por pessoa encarregada de zelar pelo
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E interesse do vendedor – o curador não pode
VENDA comprar o bem do curatelado, o tutor do
tutelado e nem o procurador do representado;
O direito real de promessa de venda só surge a
• Venda por condômino de coisa indivisível
partir do registro imobiliário; antes dele, ter-se-á
– a priori, o condômino não poderá vender
mero contrato de promessa de venda, que gera
a sua parte do condomínio por ser coisa
apenas direitos obrigacionais, resolvendo-se em
indivisível. Mas, surgindo a oportunidade,
perdas e danos. Trata-se de um negócio jurídico
o condômino vendedor deverá priorizar os
e como tal deve ser tratado. Esse tipo de contrato
demais condôminos. A outra opção é a venda
objetiva a realização de um outro contrato,
a terceiro estranho, mas com a expressa
chamado definitivo, gerando deveres e obrigações
anuência dos demais.
a uma ou a ambas as partes. Nessas avenças,
podem as partes determinar, com maior ou menor
amplitude, as cláusulas que vão constar do CLÁUSULAS ESPECIAIS DE COMPRA E VENDA
contrato definitivo. Por esse negócio, uma pessoa
oferece a outra um contrato e compromete-se a • Retrovenda – consiste numa cláusula
manter em vigor essa oferta, assim considerada convencional resolutiva, em que o vendedor
logo; com esse tipo de contrato, as partes buscam se reserva o direito de readquirir o imóvel que
a conclusão de um contrato definitivo. vendeu, dentro de um prazo determinado,
restituindo as despesas do comprador. Essa
cláusula recai sobre bem imóvel e a retratação
COMPRA E VENDA deverá ser efetuada num prazo máximo de 3
anos. De tal modo, caso não esteja expressa
Contrato de compra e venda é aquele em que
em contrato, tem-se a presunção legal de 3
uma das partes se obriga a transferir a uma
anos.
outra o domínio de coisa certa, mediante
pagamento em dinheiro. Ao vendedor, caberá a • Venda a contento – trata-se de uma cláusula
convencional suspensiva. A venda se realiza
Unidade 6 53

sob a condição de só se tornar perfeita e nesse contrato, o objeto não está situado na
obrigatória após a declaração do comprador mão de obra empregada, mas no resultado
sobre a satisfação da coisa. Consiste na apresentado.
venda condicional de caráter suspensivo que
se encontra codificada no art. 509 do Código
Civil. Enquanto não ocorrer a manifestação do DOAÇÃO
comprador, o domínio ficará com o alienante.
O comprador, nesse caso, detém a coisa É uma modalidade de contrato na qual uma
como comodatário (empréstimo de coisa pessoa espontaneamente transfere bens ou
infugível). Devido à padronização das relações vantagens do seu patrimônio para outra pessoa.
de consumo, esse instituto encontra-se Aquele que doa é denominado doador e o que
superado. aceita a doação é chamado de donatário.
• Preempção ou preferência (art. 513) A doação pode ser pura, quando traduz simples
– é o negócio em que o comprador de um benefício a ser proporcionado pelo doador, ou
determinado objeto se obriga, junto ao remuneratória, quando objetiva retribuir serviços
vendedor, a preferi--lo em igualdade de ou favores não cobrados pelo donatário.
condições, caso venha a vender a coisa
novamente. Se houver silêncio do comprador Em princípio, a doação é irrevogável, mas
original, o vendedor deverá notificá-lo da a lei admite as hipóteses em que pode ser
sua intenção de exercer seu direito de revogada:
preferência; se, mesmo assim, o comprador
• por não cumprimento das cláusulas, condições
original descumprir essa cláusula, sofrerá em
ou encargos;
responder ação indenizatória.
• por vício que anule o contrato e
• Pacto de melhor comprador – é o pacto em
que a venda do móvel/imóvel será desfeita se, • por ingratidão do donatário – nesses casos,
dentro de 1 (um) ano, aparecer comprador podem ser revogadas as doações se o
oferecendo maiores vantagens. Trata-se de donatário:
uma condição resolutiva em que o comprador a) atentou contra a vida do doador ou cometeu
original pode evitá-la, oferecendo a mesma crime de homicídio doloso contra ele;
vantagem.
b) cometeu contra ele ofensa física;
• Pacto comissório – o vendedor estabelece
c) o injuriou gravemente ou o caluniou;
tempo determinado para entrega do valor da
coisa a ser alienada. Caso isso não ocorra, o d) podendo ministrá-los, recusou ao doador os
pacto legitima o desfazimento do contrato ou alimentos de que ele necessitava.
a exigência do preço, mais perdas e danos.
• Troca – contrato em que as partes se
LOCAÇÃO
obrigam a dar uma coisa por outra sem
que seja dinheiro. É a forma mais antiga de
É o contrato em que uma das partes, por meio
negociação de uma coisa por outra. Difere da
de remuneração ou outro tipo de pagamento,
compra e venda porque não envolve dinheiro.
compromete-se a fornecer algo ou serviço por
Nesse tipo de transação, também conhecido
algum tempo.
como escambo ou permuta, as partes
pactuam coisas que tenham o mesmo valor A locação é o ato de locar (alugar) coisas; vem
econômico. Os permutantes são ao mesmo codificada no art. 565 do Código Civil, dizendo
tempo comprador e vendedor. ser um contrato em que uma parte cede uma
coisa não fungível por tempo determinado
a outra para o seu uso enquanto esta, em
EMPREITADA contrapartida, deverá pagar certa remuneração,
designada aluguel.
É um instrumento que celebra uma convenção
entre as partes, visando a um arrendamento de Locador é a pessoa (física ou jurídica) que possui
serviço, buscando um fim específico. Portanto, legitimidade para ceder a alguém (locatário) o
 54 Unidade 6

uso e gozo de bem imóvel ou móvel, mediante EMPRÉSTIMO

um contrato de locação.
Tanto o locador como o locatário devem igualmente Consiste na cessão gratuita de coisa, de uma
ser capazes para assumir compromissos e parte a outra, para o uso do referido objeto,
responder pelo seu cumprimento ou pelas devendo ser restituído em espécie ou coisa
consequências da inadimplência. equivalente. O Direito considera empréstimo
o ato de colocar, de forma temporária, coisas
Os elementos essenciais desse tipo de contrato fungíveis ou não fungíveis à disposição de
são: a remuneração, o tempo do contrato e o alguém.
objeto.
Uma coisa é considerada fungível quando ela se
gasta com o uso, podendo ser substituída por
LEIS ESPECÍFICAS – LOCAÇÕES outra coisa da mesma espécie, qualidade ou valor.
Uma coisa é considerada não fungível quando o
O Decreto-Lei n o 9.760/1946, por sua vez, uso não a desgasta.
disciplina a locação de bens imóveis de propriedade O empréstimo ocorre em duas condições:
dos Entes Públicos, sua autarquias e fundações comodato e mútuo. Comodato é o empréstimo
públicas. gratuito de coisas não fungíveis, enquanto
O aluguel de imóveis rurais, conhecido por mútuo é um contrato de empréstimo em que
arrendamento rural, é regido pela Lei n o uma das partes empresta coisas fungíveis à
4.504/1964, conhecida por Estatuto da Terra, e outra parte.
pelo Decreto 59.566/1966. Chama-se comodante a pessoa que dá algo em
Tratando-se de arrendamento mercantil ou comodato e comodatário aquela que recebe algo
leasing, aplica-se a Lei no 6.099/1974, alterada em comodato.
pela Lei no 7.132/1983 (o valor de cada aluguel Mutuário é o recebedor do empréstimo, enquanto
integra parcela do preço, podendo o arrendatário mutuador ou mutuante, aquele que mutua, que
se tornar proprietário da coisa, ao término do empresta algo no contrato de mútuo.
contrato, quando manifestar sua opção de
compra).
A locação de imóvel urbano é regulada pela Lei no DOS ATOS UNILATERAIS
8.245/2001, com alterações pela Lei no 12.112,
de 9 de dezembro de 2009. No Direito, um ato é considerado unilateral
quando apenas uma das partes se obriga
voluntariamente para com a outra parte. Os
DEPÓSITO principais atos unilaterais são as seguintes.

É o contrato em que uma pessoa confere a outra a Promessa de recompensa

guarda de coisa móvel a fim de restituí-la quando
o outorgante reclamar. Denomina-se depositante É a declaração de vontade feita mediante
ou depositador aquele que deposita e depositário anúncio público (divulgação pelo rádio, TV,
aquele que recebe a guarda de um depósito. imprensa, internet etc.), pela qual alguém
se obriga a gratificar quem se encontrar em
O contrato de depósito pode ser voluntário ou certa situação ou praticar determinado ato,
necessário. Voluntário é quando o depositário independentemente do consentimento do
recebe um objeto móvel para guardar até que o eventual credor. Na promessa de recompensa,
depositante o reclame. O contrato é necessário, foi inserido expressamente o direito de
quando, independentemente da vontade das reembolso por parte do contratante de boa-
partes, ele se dá por obrigação legal ou por fé que tiver feito despesas quando ocorrer
ocasião de alguma calamidade. revogação da promessa antes de prestado o
serviço ou implementada a condição.
Unidade 6 55

Pagamento indevido • Vício redibitório consiste em um instrumento de

garantia contra os vícios ocultos inseridos no
Trata-se de pagamento realizado por engano, objeto do negócio jurídico.
quando não devido, hipótese em que há obrigação • Contrato de compra e venda é aquele em que
de indenizar aquele que o fez. uma das partes se obriga a transferir a uma outra
o domínio de coisa certa mediante pagamento
em dinheiro.
Enriquecimento sem causa
• Há modalidades específicas e cláusulas
especiais no contrato de compra e venda.
O enriquecimento sem causa é muito similar ao
do pagamento indevido. O Código Civil prescreve • Empreitada é um instrumento que celebra
uma convenção entre as partes, visando a um
que aquele que, sem justa causa, se enriquecer
arrendamento de serviço, buscando um fim
às custa de outrem, será obrigado a restituir o específico.
indevidamente auferido, feita a atualização dos
valores monetários.
Exercícios
Resumo I – Identifique, nas situações propostas, as várias
modalidades de contratos.
• Contrato “é o acordo de duas ou mais vontades,
na conformidade da ordem jurídica, destinado a 1. Samuel está comprando um apartamento
estabelecer uma regulamentação de interesse da construtora “Castell”, ainda em fase
entre as partes, com o escopo de adquirir, de acabamento. Entre os elementos deste
modificar ou extinguir relações jurídicas de contrato estão a coisa (que é o apartamento),
natureza patrimonial” (DINIZ, 1999, p. 770). o preço (o valor cobrado em dinheiro), o
consentimento (acordo entre as partes) e a
• São princípios do Direito contratual: autonomia forma (parte prescrita em lei).
das partes, liberdade de contratar e liberdade
contratual. ______________________________________
• Classificação dos contratos: ______________________________________

–– quanto à natureza: unilaterais, bilaterais, ______________________________________

onerosos, gratuitos, aleatórios, comutativos, 2. Rogéria possuía uma cama do século XV. Como
casuais, abstratos; Marina era dona de um antiquário e estava
–– quanto ao aperfeiçoamento: consensuais, interessada no tal objeto, propôs a Rogéria
reais, solenes, não solenes; uma forma de negociação bem antiga. Ela
ficaria com a cama e Rogéria escolheria em
–– quanto à nomenclatura: nominados e seu lugar qualquer outra peça do mesmo valor
inominados; estimativo.
–– quanto à substancialidade existencial: ______________________________________
principal e acessório;
–– quanto à maneira de formação: paritários e de ______________________________________
adesão; ______________________________________
–– quanto ao objeto: preliminar e definitivo. 3. Maria Teresa foi contratada por Heliane para
desenvolver um determinado trabalho lícito,
• Formação de um contrato é um conjunto de
durante três meses. Ganhou por tal tarefa
conceitos éticos calcados da correção na
R$350,00.
dignidade, na honestidade e na intenção idônea
dos atos praticados, com intuito de não haver ______________________________________
prejuízo entre as partes. ______________________________________
• Na elaboração contratual, a fase preliminar é
o momento em que as partes determinam as ______________________________________
cláusulas que estarão expressas no contrato; a 4. Carlos emprestou, por um mês, sua casa de
proposta consiste na fase em que se oferece algo praia para o melhor amigo.
a alguém e a aceitação é a concordância ou não
______________________________________
da oferta recebida.
• Os contratos extinguem-se pelo destrato ou pela ______________________________________
quitação. ______________________________________
 56 Unidade 6
II – Defina corretamente. Confira suas respostas
1. Extinção do contrato por distrato.
I – 1. Contrato de Compra e Venda.
______________________________________ 2. Contrato de Troca.
3. Contrato de Empreitada.
______________________________________ 4. Contrato de Empréstimo.
______________________________________ II – 1. Extinção do contrato por distrato é o acordo
2. Extinção do contrato pela quitação. de vontade entre as partes contratantes, a fim
de extinguir o vínculo contratual anteriormente
______________________________________ estabelecido.
2. Extinção do contrato pela quitação é a extinção
______________________________________ da dívida vencida, através do pagamento da
mesma.
______________________________________
 Técnico em Transações Imobiliárias

Posse e Propriedade
Unidade 7

Objetivo: que a detenha. Os direitos reais, por estarem

estabelecidos em lei, não admitem interpretação
• Identificar os principais conceitos extensiva.
estabelecidos sobre a questão da posse e
propriedade. Compreendem-se como direitos reais:
a posse (aquisição, efeitos, perda e
proteção possessória), propriedade
(móvel e imóvel e suas características)
DIREITO REAL OU DIREITO DAS e direitos reais sobre coisas alheias
(gozo – enfiteuse, servidão, usufruto,
COISAS uso, habitação e rendas sobre imóveis;
garantias – penhor, anticrese e hipoteca).
O Código Civil, nos arts. 1.226 e 1.227,
Várias são as situações que vão exigir do TTI
com relação ao direito das coisas, elucida
orientações referentes à compra e venda de
que os direitos reais sobre coisas móveis,
imóveis ou também à divisão patrimonial, quando constituídos ou transmitidos por
por exemplo. Faz-se importante, então, o atos entre vivos, só se adquirem com a
conhecimento do mercado imobiliário e da tradição (conforme o costume). Já os
legislação que disciplina a propriedade e a posse. direitos reais sobre imóveis constituídos
ou transmitidos por atos entre vivos, só
Direito das coisas é a parte do Código Civil se adquirem com o registro no Cartório
que trata dos bens que podem ser objeto de de Registro de Imóveis.
apropriação pelo homem. Monteiro (2003) define
direito das coisas como: “O complexo das normas
disciplinadoras das relações jurídicas referentes DA POSSE
aos bens corpóreos, suscetíveis de apropriação
exclusiva pelo homem”. Posse é o efetivo exercício dos poderes de usar,
gozar e dispor da coisa, por aquele que não é
Compreende os bens materiais, isto é, a
o proprietário. Aquele que exerce a posse é o
propriedade e seus desmembramentos.
possuidor (art. 1.196 do Código Civil).
A área jurídica se preocupa pelas coisas, móveis Em relação à natureza jurídica da posse, o Direito
ou imóveis, que podem ser apropriadas pelo brasileiro adotou a teoria objetiva de Rudolf Von
homem. Já as coisas inexauríveis, como o oceano Ilhering, segundo a qual a posse existe pelo
e a luz solar, que são destinadas ao uso comum simples controle material da coisa dispensando-se
da humanidade, não interessam ao direito das a intenção de agir como proprietário.
coisas.
Há várias formas de exercer a posse; assim, há
O direito das coisas é objetivamente tratado no uma classificação, que as diferencia em:
Livro III do Código Civil, demonstrando que o
direito das coisas é um direito absoluto e oponível • posse direta – entendida como a posse
– erga omnes (contra todos), ou seja, o titular de daquele que a exerce diretamente sobre a
um direito real tem o poder de reivindicar a coisa coisa, exercendo os poderes do proprietário,
onde quer que se encontre ou de quem quer sem nenhum obstáculo;
 58 Unidade 7

• posse indireta – é a do possuidor que entrega O sucessor universal continua de direito a posse
a coisa a outrem, em virtude de uma relação do seu antecessor; e ao sucessor singular é
jurídica existente entre eles, como no caso facultado unir sua posse à do antecessor, para
de contrato de locação, depósito, comodato os efeitos legais.
e tutela, quando couber ao tutor guardar os
bens do tutelado; Os obstáculos à aquisição da posse são
esclarecidos pelo art. 1.208, ao estabelecer:
• posse justa – aquela que se exerce de forma
legal, não apresentando nenhum dos vícios não induzem posse os atos de mera permissão
citados na lei; ou tolerância assim como não autorizam a sua
• posse injusta – é aquela que decorre de atos aquisição os atos violentos, ou clandestinos, senão
de violência (coação física ou moral), pela depois de cessar a violência ou clandestinidade.
clandestinidade (que se dá às ocultas sem Assim, por meio da permissão ou tolerância, o
que o possuidor ou o proprietário da coisa proprietário permite a prática dos atos, mas se
tenha conhecimento) ou se perfaz de forma reserva o direito de revogar a ordem, quando
precária; achar conveniente. A pessoa beneficiada sabe
• posse precária – aquela que provém de que pode perder a posse a qualquer momento.
uma relação de confiança, em que a pessoa Ex.: João consente que seu vizinho passe pelo
tem a obrigação de restituir a coisa, mas seu terreno. Mesmo que reiterada a passagem,
se nega a fazê-lo. Normalmente ocorre em não induz posse, porque se trata de mero favor.
casos de contrato de depósito, de locação, Da mesma forma, a violência ou clandestinidade,
de comodato, entre outros; não induz posse, exceto se cessados os vícios,
• posse de boa-fé – é aquela em que o que são temporários.
possuidor acredita que é o proprietário da
coisa, desconhecendo qualquer vício ou
impedimento para a aquisição do objeto da DOS EFEITOS
posse;
• posse de má-fé – é aquela em que o Os efeitos da posse são as implicações jurídicas
possuidor tem conhecimento de que a sua por ela produzidas, em virtude de lei ou de norma
posse possui os vícios e impedimentos. jurídica, podendo ser embaraçada pela turbação,
pelo esbulho ou pela ameaça de agressão
iminente.
DA AQUISIÇÃO
São efeitos da posse:
O Código Civil fixa o momento da aquisição da • direito à percepção de frutos e rendimentos
posse quando estabelece, no art. 1.204: e direito de retenção ao possuidor de boa-fé;
Adquire-se a posse desde o momento em que se • direito à indenização por prejuízos causados
torna possível o exercício, em nome próprio, de pelo possuidor de má-fé;
qualquer dos poderes inerentes à propriedade. • direito aos interditos possessórios (ações
possessórias);
Aqueles que podem adquirir a posse são
• direito à transmissão de posse;
orientados no Código Civil por meio do art. 1.205,
que estabelece que pode ser pela própria pessoa • direito à usucapião;
que a pretende ou por seu representante e • direito do possuidor em manter-se com a
também por terceiro sem mandato, dependendo posse em caso de turbação (ato contrário à
de ratificação. posse de outrem), de ser restituído no caso
de esbulho privação violenta da posse) e de
O art. 1.206 do Código Civil dispõe que: ser segurado de violência iminente, se tiver
A posse transmite-se aos herdeiros ou legatários justo receio de ser molestado.
do possuidor com os mesmos caracteres. Turbação – é a agressão material dirigida contra
De acordo com o art. 1.207 do Código Civil: a posse, atrapalhando o exercício dela, mas sem,
no entanto, tirá-la do possuidor.
Unidade 7 59

Esbulho – é o ato pelo qual o possuidor se O art. 1.225 do Código Civil estabelece que os
vê privado da posse, injustamente, de forma direitos reais são estes.
violenta ou clandestina ou, ainda, por abuso de
confiança. • A propriedade
• A superfície
Ameaça à posse é a perturbação ou ameaça de • As servidões
violação da posse.
• O usufruto
Interdito proibitório – é a proteção preventiva da • O uso
posse diante de ameaça de turbação ou esbulho. • A habitação
• O direito do promitente comprador do imóvel;
DA PERDA DA POSSE • O penhor
• A hipoteca
A perda da posse acontece quando seu possuidor • A anticrese
não exerce ou não pode exercer o poder inerente
• Os direitos reais sobre coisas móveis, quando
da propriedade.
constituídos, ou transmitidos por atos entre
A perda da posse pode acontecer, por exemplo, vivos, só se adquirem com a tradição (art.
nos casos de: abandono, tradição, perda ou 1.226). Tradição é a entrega da coisa.
destruição da coisa, pela inalienabilidade ou pelo • Os direitos reais sobre imóveis constituídos,
constituto possessório. ou transmitidos por atos entre vivos, só se
adquirem com o registro no Cartório de
Abandono – é a renúncia da posse de algo, feita
Registro de Imóveis dos referidos títulos (art.
pelo dono, demonstrando o profundo desinteresse
1.227).
em mantê-lo. Ex.: jogar fora um relógio antigo ou
colocar na calçada um armário.
Tradição – é a entrega da coisa a outra pessoa DA PROPRIEDADE
com a intenção de se desfazer da posse. Isto
acontece nos contratos de locação, compra e Segundo o Código Civil, em seu art. 1.228, o
venda, comodato. proprietário tem a faculdade de usar, gozar e
dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder
Coisa perdida ou destruída – acontece na perda de quem quer que injustamente a possua ou
involuntária e permanente, quando a pessoa não detenha. Para obter ou reaver a posse de coisa
encontra a coisa perdida e quem a encontrou de sua propriedade, tem o proprietário a ação
não a devolve, ou quando a coisa é destruída por reivindicatória.
evento natural ou fortuito, tornando-a inutilizável.
Como objetos de propriedade existem:
Perda pela inalienabilidade – ocorre quando a
coisa é colocada fora do comércio, não podendo • bens corpóreos – são os bens móveis e
ser possuída. Ex.: o governo decide proibir a venda imóveis;
de cigarros. • bens incorpóreos – clientela, direito autoral,
propriedade industrial etc.
Constituto possessório – acontece quando
o possuidor de um bem (imóvel, móvel ou A propriedade possui duas modalidades.
semovente) passa a possuí-lo em nome alheio.
• Plena e restrita – a plena é aquela que
concentra no proprietário todos os direitos de
DOS DIREITOS REAIS propriedade, enquanto a restrita é aquela cujo
proprietário está impedido de usar alguns dos
Para falarmos de propriedade, devemos falar direitos de propriedade (trata-se do limite de
sobre os direitos reais, que é parte do direito civil utilização do bem).
que regulariza a relação do homem com bens • Perpétua e resolúvel – a perpétua é aquela
suscetíveis de apropriação. por prazo indeterminado, enquanto na
resolúvel seu tempo de proprietário é limitado.
 60 Unidade 7

Cabe ressaltar que qualquer pessoa, seja ela física for cancelada e o possuidor tiver adquirido o
ou jurídica, pode ser proprietária. bem de forma onerosa.
A propriedade do solo não abrange as jazidas, c) Especial – nessa modalidade, o lapso temporal
minas e demais recursos minerais, os potenciais de é de 5 anos ininterruptos e a pessoa não pode
energia hidráulica, os monumentos arqueológicos possuir nenhum outro imóvel, seja ele urbano
e demais bens referidos em leis especiais ou rural. O imóvel rural (art. 1.239) deve ter
conforme o art. 1.230 do Código Civil. Contudo, no máximo 50 hectares e a posse ininterrupta
o proprietário do solo tem o direito de explorá- de 5 anos, enquanto o imóvel urbano deve ter
lo desde que não submetido à transformação no máximo 250 metros quadrados e, também,
industrial, obedecido ao disposto em lei especial. 5 anos de posse ininterrupta.
Cabe ressaltar que não podem ser usucapidos
os bens pertencentes a empresas públicas e as
DA AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL coisas fora do comércio.

A propriedade imóvel pode ser adquirida: Condições para reconhecimento das

• pela usucapião; usucapiões
• pela transcrição do título de transferência no
Em todos os casos apresentados, a usucapião
registro de imóvel;
será reconhecida somente por meio de ação
• pela acessão; judicial, cujo procedimento está especificado no
• pelo direito hereditário. art. 941 e seguintes do Código de Processo Civil
(CPC) e, dependendo da espécie de ação, nas
A aquisição poderá ser originária ou derivada. A leis específicas. Essa ação deve ser processada
aquisição originária não guarda relação jurídica e julgada na comarca da situação do imóvel. A
com o proprietário (usucapião e ocupação) sentença será declaratória, já que o magistrado,
enquanto a aquisição derivada tem relação após verificar o cumprimento dos requisitos,
jurídica com o proprietário anterior (transcrição declarará o domínio.
em cartório, compra e venda, doação).

Da aquisição pela usucapião DA AQUISIÇÃO PELO REGISTRO DO TÍTULO

É o meio de aquisição da propriedade (originária) De acordo com o Código Civil, a transferência de

mediante a posse continuada durante certo lapso propriedade entre vivos se faz mediante o registro
de tempo, com os requisitos previstos no art. de títulos translativo no Registro de Imóveis.
1.240 e 1.240 A do CC. Enquanto não se registrar o título translativo, o
alienante continua a ser considerado como dono
A usucapião pode ser classificado em três do imóvel (art. 1.245).
espécies: extraordinária, ordinária e especial.
O art. 1.246 orienta que:
a) Extraordinária (art. 1.238) – essa modalidade
independe de justo título e de boa-fé; adquire- O registro passa a valer a partir do momento em
-se a propriedade em face de posse mansa e que o título for apresentado ao oficial do registro,
pacífica por 15 anos ininterruptos, que pode e este o prenotar no protocolo.
ser reduzido a 10 anos, caso o possuidor
venha a usar o bem como residência sua e Da aquisição por acessão
de sua família ou tiver realizado, neste, obras
ou serviços de interesse social e econômico Esse tipo de aquisição é o modo, de acordo
relevantes, tornando-o produtivo. com Ribeiro (2005) “[...] Segundo o qual fica
b) Ordinária (art. 1.242) – ocorre quando, em 10 pertencendo ao proprietário tudo aquilo que
anos ininterruptos, a pessoa tem justo título se una ou incorpore ao seu bem, por motivos
e boa-fé; esse tempo pode ser reduzido a 5 naturais ou humanos”.
anos quando a escritura pública deste imóvel
Unidade 7 61

Conforme o art. 1.248 do Código Civil, a acessão a outro, o dono deste adquirirá a propriedade
pode se dar assim. do acréscimo, se indenizar o dono do primeiro
ou, sem indenização, se, em um ano, ninguém
a) Por formação de ilhas houver reclamado.
O art. 1.249 do Código Civil dispõe: Parágrafo único. Recusando-se ao pagamento
As ilhas que se formarem em correntes comuns de indenização, o dono do prédio a que se
ou particulares pertencem aos proprietários juntou a porção de terra deverá aquiescer a
ribeirinhos fronteiros, observadas as regras que se remova a parte acrescida.
seguintes: d) Por abandono de álveo
I – as que se formarem no meio do rio O art. 1.252 do Código Civil esclarece que:
consideram- -se acréscimos sobrevindos aos
terrenos ribeirinhos fronteiros de ambas as O álveo abandonado de corrente pertence aos
margens, na proporção de suas testadas, até a proprietários ribeirinhos das duas margens,
linha que dividir o álveo em duas partes iguais; sem que tenham indenização os donos dos
terrenos por onde as águas abrirem novo curso,
II – as que se formarem entre a referida linha e entendendo--se que os prédios marginais se
uma das margens consideram-se acréscimos estendem até o meio do álveo.
aos terrenos ribeirinhos fronteiros desse
mesmo lado; Entende-se por álveo (leito) a superfície que
as águas cobrem sem transbordar para o solo
III – as que se formarem pelo desdobramento natural e enxuto.
de um novo braço do rio continuam a pertencer
aos proprietários dos terrenos à custa dos e) Por plantações ou construções
quais se constituíram.
O art. 1.253 estipula que:
Vale ressaltar que, de acordo com o Código
das Águas, se as correntes forem navegáveis, Toda construção ou plantação feita em um
trata--se de águas públicas, portanto, as regras terreno presume-se feita pelo proprietário e à
do Código Civil que dizem respeito à aquisição sua custa, até que se prove o contrário.
de propriedade por acessão aplicam-se aos As construções e plantações são avaliadas
rios não navegáveis. como acessórios do solo, não se levando em
b) Por aluvião conta a apreciação de valor. Normalmente
pertencem ao proprietário do solo, levando-
O art. 1.250 estabelece: se em conta a possibilidade de que é possível
semear, plantar e construir com sementes e
Os acréscimos formados, sucessiva e materiais não pertencentes ao proprietário do
imperceptivelmente, por depósitos e aterros solo.
naturais ao longo das margens das correntes,
ou pelo desvio das águas destas, pertencem
aos donos dos terrenos marginais, sem DA PERDA DA PROPRIEDADE
indenização.
Parágrafo único. O terreno aluvial, que se De acordo com o art. 1.275 do Código Civil,
formar em frente de prédios de proprietários perde--se a propriedade nos seguintes casos.
diferentes, dividir-se-á entre eles, na proporção • Por alienação – negócio jurídico bilateral pelo
da testada de cada um sobre a antiga qual se adquire o domínio da propriedade.
margem. Cabe ressaltar que, em se tratando de bens
c) Por avulsão imóveis, o domínio da propriedade só se
transfere no Cartório de Registro de Imóveis.
O art. 1.251 do Código Civil pontua: Ainda assim, só será obrigatória a escritura
Quando, por força natural violenta, uma porção pública para transcrição no cartório quando
de terra se destacar de um prédio e se juntar o valor do bem for superior a 30 (trinta)
salários-mínimos, porém, a escritura pública
 62 Unidade 7

é essencial ao negócio jurídico segundo o art. indenizado pelas benfeitorias necessárias (art.
108 do Código Civil. 692 do Código Civil de 1916);
• Por renúncia – negócio jurídico unilateral b) falecimento do enfiteuta sem herdeiros; salvo
pelo qual uma determinada pessoa abre mão o direito dos credores;
de um direito real sobre um determinado bem c) pela natural deterioração do prédio aforado
imóvel. Tem que ser averbada em cartório. quando não valer o capital correspondente ao
Essa renúncia não pode ser efetuada de foro.
forma tácita.
• Por abandono – não é expresso, pois o Ao falarmos de enfiteuse, não podemos deixar de
proprietário desiste do bem tacitamente. É citar o laudêmio. Trata-se de uma porcentagem
o caso de imóvel urbano que o proprietário que o senhorio terá direito a receber sempre
abandona com a intenção de não mais que o foreiro quiser transferir o domínio útil
conservar em seu patrimônio e que não se da propriedade para um terceiro, caso esse
encontra na posse de outrem. Após três anos não queira exercer o direito de preferência. Na
será declarado vago e passará à propriedade hipótese do silêncio entre as partes, o laudêmio
do município ou do Distrito Federal. será de 2,5% (dois e meio por cento) do valor da
venda (art. 686 do Código Civil de 1916).
• Por perecimento – a partir do momento
em que há o perecimento do objeto, há o
perecimento do direito, por exemplo, se tenho
uma ilha e o mar a encobre, pereceu o objeto
Resumo
(art. 1.275, IV).
• Direito das coisas: parte do Código Civil que trata
• Por desapropriação – ocorre quando, em dos bens que podem ser objeto de apropriação
razão de um interesse social, o poder público pelo homem.
entende por adquirir a propriedade de outrem • Compreendem-se como direitos reais: a posse,
de forma compulsória, mediante indenização. a propriedade e os direitos reais sobre coisas
Pode ser tanto bem móvel quanto imóvel alheias.
desde que para fins de interesse social. Caso • Posse é o efetivo exercício dos poderes de usar,
não se cumpra com o fim social para o qual gozar e dispor da coisa, por aquele que não é o
foi desapropriado, há possibilidade de o antigo proprietário.
proprietário reaver o bem desde que pague • Há várias formas de exercer a posse: posse
pelo seu preço atual. direta, posse indireta, posse justa, posse injusta,
posse precária, posse de boa-fé, posse de má-fé.
Da enfiteuse • “Adquire-se a posse desde o momento em que se
torna possível o exercício, em nome próprio, de
Enfiteuse é um contrato por prazo indeterminado qualquer dos poderes inerentes à propriedade”.
pelo qual o senhorio transfere o domínio de (art. 1.204).
sua propriedade para um terceiro que, em • Os efeitos da posse são as implicações jurídicas
contrapartida, lhe pagará uma taxa anual por ela produzidas, em virtude de lei ou de norma
chamada de foro. Não existe enfiteuse urbana jurídica, podendo ser embaraçada pela turbação,
desde a Constituição Federal de 1988. Pelo pelo esbulho ou pela ameaça de agressão
novo Código Civil não existirá enfiteuse em iminente.
novos contratos. Em relação à enfiteuse rural, só • A perda da posse acontece quando seu possuidor
continuam valendo as antigas, efetuadas sobre não exerce ou não pode exercer o poder inerente
o Código Civil de 1916, que continuam regidas da propriedade e pode ocorrer por: abandono,
pelos arts. 678 a 694 desse antigo código. tradição, coisa perdida ou destruída, perda pela
inalienabilidade e constituto possessório.
Cabe salientar que a enfiteuse transmite-se aos • Direitos reais é a parte do Direito Civil que
sucessores do enfiteuta, porém, não pode ser regulariza a relação do homem com bens
dividido em glebas (frações). suscetíveis de apropriação.
A enfiteuse possui 3 (três) formas de extinção: • O art. 1.225 do Código Civil estabelece que os
direitos reais são: a propriedade, a superfície, as
a) o não pagamento pelo prazo de 3 (três) anos servidões; o usufruto, o uso, a habitação, o direito
consecutivos, mas poderá o enfiteuta ser
Unidade 7 63

do promitente comprador do imóvel, o penhor, a II – Reconheça, nas situações abaixo, os tipos de

hipoteca, a anticrese. posse referenciados.
• Como objetos de propriedade existem: os bens 1. Alguns integrantes de movimentos rurais
corpóreos e os bens incorpóreos. invadiram partes da fazenda do Sr. Antônio,
• A propriedade possui duas modalidades: plena e ali construindo barracos de madeira e se
restrita; perpétua e resolúvel. instalando com a família.
• A propriedade imóvel pode ser adquirida: ______________________________________
pela usucapião; pela transcrição do título de
______________________________________
transferência no registro de imóvel; pela acessão;
pelo direito hereditário. 2. Marcela ganhou uma bolsa de estudos em
• De acordo com o art. 1.275 do Código Civil, perde- Paris. Seus pais alugaram de um amigo, por
se a propriedade: por alienação, por renúncia, por um ano, um apartamento naquela cidade para
abandono, por perecimento, por desapropriação. a filha morar durante o período de estudos.

• Enfiteuse é um contrato por prazo indeterminado ______________________________________

pelo qual o senhorio transfere o domínio de
______________________________________
sua propriedade para um terceiro que, em
contrapartida, lhe pagará uma taxa anual 3. Após pagar o financiamento da Caixa
chamada de foro. Econômica, durante 15 anos, João registrou
• Não existe enfiteuse urbana desde a Constituição seu apartamento no Cartório de Registro de
Imóveis.
Federal de 1988.
______________________________________

______________________________________
Exercícios
4. Pedro recebeu de herança de sua tia,
I – Defina. recentemente falecida, um chalé em Campos
do Jordão.
1. Direito das coisas
______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
5. Ricardo mudou-se há dois anos para um
______________________________________ apartamento na praia, sem pagar aluguel,
sabendo que o imóvel é motivo de disputa entre
______________________________________ vários herdeiros.
______________________________________ ______________________________________
2. Posse ______________________________________
______________________________________ 6. Ao morar temporariamente nos Estados Unidos,
Alice deixou com uma amiga, que morava em
______________________________________
uma casa grande, os móveis de seus filhos.
______________________________________ Ao retornar, a amiga se recusa a devolvê-los,
alegando a utilização pelos próprios filhos e a
______________________________________ impossibilidade financeira de adquirir novos
móveis, no momento.
______________________________________
______________________________________
3. Propriedade
______________________________________
______________________________________
7. Ao realizar o inventário, após o falecimento do
______________________________________ pai, Leandro descobriu que o imóvel em que
______________________________________ moravam pertencia, na realidade, a um amigo
da família. Preocupado com a tranquilidade
______________________________________ da mãe, propôs sua compra, no que foi
prontamente atendido pelo proprietário.
______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
 64 Unidade 7
III – Analise a situação abaixo e reconheça os 3. O agricultor Jonas e sua família ocupam há mais
elementos que embaraçam e protegem a posse. de 20 anos uma pequena propriedade rural,
cujo dono mudou-se para os Estados Unidos e
Diante da ameaça de invasão de sua fazenda, nunca mais retornou. Jonas realizou melhorias
por militantes acampados em suas proximidades no imóvel, cultiva as terras e paga anualmente
e que várias vezes derrubaram cercas, destruíram os devidos impostos. Recentemente, Jonas
plantações e mataram cabeças de gado, o Sr. João solicitou a escritura do imóvel no cartório da
Carlos solicitou proteção policial, sendo atendido cidade próxima.
por meio de uma viatura que comparece ao local
duas vezes ao dia. ______________________________________

___________________________________________ ______________________________________

___________________________________________ 4. Após quitar o financiamento de 180 meses,

na Imobiliária Porvir, Jussara registrou seu
___________________________________________ apartamento no cartório.
___________________________________________ ______________________________________
___________________________________________ ______________________________________
___________________________________________ VI – Identifique as modalidades de perda da
propriedade.
___________________________________________
1. Uma erosão, durante a temporada de chuva,
IV – Distinga as modalidades da propriedade.
fez ruir o barraco do Sr. Etevaldo e abrir uma
1. A plena da restrita cratera de aproximadamente 50m de diâmetro
no terreno.
______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
2. Após o falecimento da mãe, os herdeiros do
______________________________________ pequeno imóvel abriram mão de sua parte em
benefício de um irmão que não possuía imóvel
______________________________________
algum.
2. A perpétua da resolúvel
______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
3. Ao receber, da Caixa Econômica, o valor de
______________________________________ R$ 120.000,00 em nome do Sr. João Carlos,
o Sr. Antônio Borges entregou ao comprador
______________________________________ o documento, Contrato de Compra e Venda,
registrado em Cartório.
______________________________________
______________________________________
V – Identifique as formas de aquisição da propriedade
imóvel. ______________________________________

1. Denise recebeu, após o falecimento de sua 4. Os moradores de um bairro afastado receberam

madrinha, o apartamento em que esta, uma uma indenização e a delimitação de um prazo
funcionária pública solteira, residia em Brasília. para deixar suas residências que seriam
derrubadas para a construção de um anel
______________________________________ rodoviário.
______________________________________ ______________________________________
2. O riacho que corria nos fundos do quintal do ______________________________________
Sr. Alaor secou completamente, permitindo-lhe
plantar no local, aproximadamente 20 m de 5. Diante do estado de decadência e do acúmulo
área, algumas mudas de árvores frutíferas. de impostos atrasados, Paulo decidiu não
assumir o barraco, herdado de um tio falecido.
______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
Unidade 7 65

Confira suas respostas DO USO ANORMAL DA PROPRIEDADE

I – 1. Direito das coisas: parte do Código Civil que trata De acordo com o Código Civil, pelo seu art. 1.277:
dos bens que podem ser objeto de apropriação
pelo homem. O proprietário ou o possuidor de um prédio
2. Posse: efetivo exercício dos poderes de usar, tem o direito de fazer cessar as interferências
gozar e dispor da coisa, por aquele que não é o prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde
proprietário.
3. Propriedade: o direito legal de usar, gozar e dispor
dos que o habitam, provocadas pela utilização de
da coisa de sua propriedade. propriedade vizinha.
II – 1. Posse injusta. E é complementado pelo art. 1.280, que diz:
2. Posse indireta.
3. Posse direta. O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir
4. Posse justa. do dono do prédio vizinho a demolição, ou a
5. Posse de má-fé. reparação deste, quando ameace ruína, bem
6. Posse precária.
como que lhe preste caução pelo dano iminente.
7. Posse de boa-fé.

III – 1. Turbação: as agressões à propriedade,

derrubamento das cercas; destruição da DAS ÁRVORES LIMÍTROFES
plantação e morte das cabeças de gado.
2. Ameaça à posse: a proximidade do acampamento
e a perturbação promovida na propriedade. Com relação a este item, o Código Civil, o aborda
3. Interdito proibitório: proteção preventiva da posse, nos arts. 1.282, 1.283 e 1.284, que orientam:
a solicitação de proteção policial.
A árvore, cujo tronco estiver na linha divisória,
IV – 1. A propriedade plena concentra no proprietário presume-se pertencer em comum aos donos
todos os direitos de propriedade (uso, gozo e o
dos prédios confinantes. As raízes e os ramos
direito de alienação – venda), já a propriedade
restrita impede o uso de alguns direitos; há de árvore, que ultrapassarem a estrema do
a limitação do uso do bem (propriedade com prédio, poderão ser cortados, até o plano vertical
usufruto de terceiros – impede o direito de divisório, pelo proprietário do terreno invadido.
alienação). Os frutos caídos de árvore do terreno vizinho
2. A propriedade perpétua ocorre por prazo
pertencem ao dono do solo onde caíram, se este
indeterminado, por exemplo, até a morte do
proprietário, já a propriedade resolúvel possui for de propriedade particular.
período limitado, por exemplo, na retrovenda,
quando o antigo proprietário determina o prazo
para a recompra do imóvel. DA PASSAGEM FORÇADA
V – 1. Pelo direito hereditário.
2. Pela acessão. O art. 1.285 estipula que:
3. Pela usucapião.
4. Pela transcrição do título de transferência no O dono do prédio que não tiver acesso a via
registro de imóvel. pública, nascente ou porto, pode, mediante
pagamento de indenização cabal, constranger
IV – 1. Por perecimento.
2. Por renúncia. o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será
3. Por alienação. judicialmente fixado, se necessário.
4. Por desapropriação.
5. Por abandono.
DA PASSAGEM DE CABOS E TUBULAÇÕES

Em relação a este item, o Código Civil estabelece,

DOS DIREITOS DE VIZINHANÇA em seu art. 1.286 que:
Mediante recebimento de indenização que
Com o intuito de impedir e prevenir conflitos entre atenda, também, à desvalorização da área
vizinhos, o Código Civil traça algumas regras de remanescente, o proprietário é obrigado a tolerar
limitação à propriedade individual. a passagem, através de seu imóvel, de cabos,
tubulações e outros condutos subterrâneos de
 66 Unidade 7

serviços de utilidade pública, em proveito de É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço
proprietários vizinhos, quando de outro modo for ou varanda, a menos de metro e meio do terreno
impossível ou excessivamente onerosa. vizinho.
Não é lícito encostar à parede divisória chaminés,
DAS ÁGUAS fogões, fornos ou quaisquer aparelhos ou
depósitos suscetíveis de produzir infiltrações ou
Este tema é norteado pelos arts. 1.288 e 1.290. interferências prejudiciais ao vizinho.
São proibidas construções capazes de poluir, ou
O dono ou o possuidor do prédio inferior é
inutilizar, para uso ordinário, a água do poço, ou
obrigado a receber as águas que correm
nascente alheia, a elas preexistentes.
naturalmente do superior, não podendo realizar
obras que embaracem o seu fluxo; porém a Não é permitida a execução de qualquer obra ou
condição natural e anterior do prédio inferior não serviço suscetível de provocar desmoronamento
pode ser agravada por obras feitas pelo dono ou ou deslocação de terra, ou que comprometa a
possuidor do prédio superior. segurança do prédio vizinho, senão após haverem
sido feitas as obras acautelatórias.
O proprietário de nascente ou do solo onde caem
águas pluviais, satisfeitas as necessidades de seu
consumo, não pode impedir, ou desviar o curso DO CONDOMÍNIO GERAL
natural das águas remanescentes pelos prédios
inferiores. O vocábulo condomínio significa o domínio de
vários. Há condomínio quando a mesma coisa
pertence a mais de uma pessoa (física ou jurídica),
DOS LIMITES ENTRE PRÉDIOS E DO DIREITO cabendo a cada uma delas direito proporcional à
DE TAPAGEM sua parte ideal sobre o todo.

Pelo art. 1.297 do Código Civil, tem-se a

orientação deste tópico. CONDOMÍNIO VOLUNTÁRIO
O proprietário tem direito a cercar, murar, valar É a distribuição de uma coisa indivisa em frações
ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ideais, para consortes diversos. O condomínio
ou rural, e pode constranger o seu confinante a voluntário ou convencional é criado pelo acordo
proceder com ele à demarcação entre os dois de vontade das partes (ex.: compra e venda em
prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar sociedade e casamento pelo regime da comunhão
marcos destruídos ou arruinados, repartindo- universal). É aquele no qual duas ou mais pessoas
-se proporcionalmente entre os interessados as adquirem um mesmo bem; ato baseado na
respectivas despesas. vontade das partes.

DO DIREITO DE CONSTRUIR
CONDOMÍNIO NECESSÁRIO
O Código Civil, por meio de vários arts. como
o 1.299, 1.300, 1.301, 1.308, 1.311, por Quando duas ou mais propriedades,
exemplo, norteia sobre este tema. obrigatoriamente, compartilham a necessidade
de cercas, muros ou valas, surge a figura jurídica
O proprietário pode levantar em seu terreno as do condomínio necessário. Nesse caso, as áreas
construções que lhe aprouver, salvo o direito dos limítrofes, se receberem instalações de paredes,
vizinhos e os regulamentos administrativos. cercas, muros, valas ou valados dão ao edificador
o direito da meação, isto é, cada proprietário
O proprietário construirá de maneira que o seu deverá contribuir com o valor correspondente a
prédio não despeje águas, diretamente, sobre o sua área compartilhada, investido na edificação
prédio vizinho. realizada.
Unidade 7 67

CONDOMÍNIO EDILÍCIO ao alienante o direito de readquirir a coisa que

alienou, pelo mesmo preço por que a vendeu,
O condomínio é instituído por edificação ou contanto que exercite seu direito dentro de certo
construção, que pode se apresentar em forma de prazo; sua garantia é a cláusula assim acordada.
conjunto de unidades em loteamento (ex.: casas)
ou edifício de pavimentos (ex.: apartamentos, A propriedade resolúvel ou revogável, contudo, é
salas, lojas, etc.) da qual constam unidades que transmitida pelo vendedor ou doador (alienante)
são propriedade de uso exclusivo e partes que em favor do comprador ou donatário (adquirente),
são propriedade comum a todos os condôminos atribuindo a este todos os poderes de proprietário:
(art. 1.331). usar, gozar, usufruir, dispor e reivindicar a coisa
enquanto não ocorrer a condição resolutiva.
O art. 1.331 continua explicitando que:
O art. 1.359 do Código Civil estabelece que:
As partes suscetíveis de utilização independente,
tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, Resolvida a propriedade pelo implemento da
sobrelojas ou abrigos para veículos, com as condição ou pelo advento do termo, entendem-se
respectivas frações ideais no solo e nas outras também resolvidos os direitos reais concedidos
partes comuns, sujeitam-se à propriedade na sua pendência, e o proprietário, em cujo favor
exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas se opera a resolução, pode reivindicar a coisa do
livremente por seus proprietários. Solo, estrutura poder de quem a possua ou detenha.
do prédio, telhado, rede geral de distribuição de Já o art. 1.360 dispõe que:
água, esgoto, gás e eletricidade, calefação e
refrigeração centrais e as demais partes comuns, Se a propriedade se resolver por outra causa
inclusive o acesso ao logradouro público, são superveniente, o possuidor, que a tiver adquirido
utilizados em comum pelos condôminos, não por título anterior à sua resolução, será considerado
podendo ser alienados separadamente ou proprietário perfeito, restando à pessoa, em cujo
divididos. benefício houve a resolução, ação contra aquele
cuja propriedade se resolveu para haver a própria
Todo condômino tem o direito de utilizar e coisa ou o seu valor.
usufruir de sua unidade autônoma, segundo
suas necessidades e interesses, condicionados O pacto de retrovenda e a venda a contento são
às normas de boa vizinhança. exemplos de propriedade resolúvel.

Cada condômino poderá usar as partes e coisas

comuns, tomando o cuidado de não causar DIREITOS REAIS DE GOZO OU FRUIÇÃO SOBRE
dano e incômodo aos outros condôminos ou COISAS ALHEIAS
moradores, nem obstáculo ou embaraço ao
bom uso das mesmas partes por todos, além de Os direitos reais sobre coisas alheias são previstos
contribuir para as despesas do condomínio, na e limitados por lei, não aceitando criação
proporção de suas frações ideais. de novas regras por vontade das partes que
queiram entrar em acordo. Nessa modalidade,
o imóvel é transferido momentaneamente ao
PROPRIEDADE RESOLÚVEL adquirente, para que este possa gozar e fruir do
bem, conforme especificado em lei. Os direitos
Com relação a este tema, nos ensina Ribeiro reais sobre coisas alheias são os que tratam da
(2005): “Trata-se de propriedade adquirida sob superfície, das servidões, do usufruto, do uso, da
condição resolutiva ou a termo certo e definido habitação, do direito do promitente comprador,
que, em decorrência da condição ou termo, deixa do penhor, da hipoteca e da anticrese.
de existir (resolve-se, extingue-se)”.
A propriedade resolúvel, também conhecida como
revogável, possui, portanto, caráter transitório, DA SUPERFÍCIE
podendo ser cancelada sobrevindo determinada
condição legal ou convencional. Na escritura O direito de superfície é o direito real, transmissível,
de compra e venda é colocado que compete podendo ser temporário ou perpétuo, que o
 68 Unidade 7

dono de imóvel confere, de forma onerosa ou a servidão, utiliza e restringe o exercício da

gratuita, a um terceiro, denominado superficiário, propriedade de um prédio serviente.
possibilitando que este possa plantar ou edificar
no terreno pertencente ao primeiro, criando, O Código Civil institui que:
assim, uma propriedade distinta da propriedade A servidão proporciona utilidade para o prédio
do solo, denominada propriedade superficiária. dominante, e grava o prédio serviente, que
pertence a diverso dono, e constitui-se mediante
No Brasil, o art. 21 da Lei Federal no 10.257/2001 declaração expressa dos proprietários, ou por
elucida que: testamento, e subsequente registro no Cartório
O proprietário urbano poderá conceder a outrem de Registro de Imóveis (art. 1.378).
o direito de superfície do seu terreno, por tempo O uso da servidão restringe-se à faculdade de
determinado ou indeterminado, mediante uso e gozo do prédio serviente para suprir as
escritura pública registrada no cartório de registro necessidades do prédio dominante, evitando
de imóveis. agravar encargo ao prédio que sofre a limitação.
§1o Consistir o direito de superfície na faculdade As servidões prediais são indivisíveis e subsistem,
de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo no caso de divisão dos imóveis, em benefício
relativo ao terreno, na forma estabelecida de cada uma das porções do prédio dominante,
no contrato respectivo, atendida a legislação e continuam a gravar cada uma das do prédio
urbanística. serviente, salvo se, por natureza, ou destino, só
se aplicarem a certa parte de um ou do outro.
Esse direito poderá ser transferido a terceiros e,
por morte do superficiário, aos seus herdeiros. Salvo nas desapropriações, a servidão, uma
vez registrada, só se extingue, com respeito a
Quando a concessão for extinta e se as partes terceiros, quando cancelada.
não tiverem acordado o contrário, o proprietário
voltará a ter plenos poderes sobre o terreno,
construções ou plantações, independentemente DO USUFRUTO
de indenização.
Usufruto é um direito real e transitório que confere
O ordenamento jurídico brasileiro voltou a a uma pessoa o poder de usar e gozar, sob certa
admitir a separação entre propriedade do solo e condição, durante certo tempo ou vitaliciamente,
propriedade do que nele é construído ou plantado, de bens móveis ou imóveis, pertencentes à outra
podendo haver exploração em separado tanto do pessoa, recebendo os frutos por eles produzidos,
solo quanto daquilo que lhe é incorporado. e conservando sua substância.
Não se pode esquecer que a concessão da O Código Civil dispõe que:
superfície sempre exige escritura pública, não
O usufrutuário tem direito à posse, ao uso, à
podendo ser constituída por instrumento particular
administração e à percepção dos frutos (art.
em nenhuma hipótese, porque, nesse caso, não
1.394).
se aplica a regra do art. 108 do Código Civil, que
admite a contratação privada se o imóvel for de O proprietário fica apenas com o direito abstrato
valor inferior a 30 vezes o maior salário-mínimo à propriedade. (nu-proprietário, como é
nacional. conhecido; o que quer dizer “o proprietário
momentaneamente sem a sua propriedade”).

DAS SERVIDÕES O usufruto é transmissível, mas não pode ser

alienado e, de acordo com o art. 1.399:
Entende-se por servidão predial o proveito O usufrutuário poderá usufruir em pessoa, ou
prestado por um imóvel em favor de outro. Implica mediante arrendamento, o prédio, mas não lhe
a existência de dois prédios vizinhos, contíguos mudar a destinação econômica, sem expressa
ou não, pertencentes a diferentes proprietários. autorização do proprietário.
O prédio dominante, que se beneficia com
Unidade 7 69

O usufrutuário deve assumir os gastos ordinários havendo recusa na outorga, o direito a requerer
relativos à conservação dos bens na condição em a adjudicação judicial do imóvel (arts. 1.417 e
que os recebeu, bem como os tributos devidos 1.418 do Código Civil).
pela posse ou rendimentos da coisa usufruída.
O usufruto será extinto por: DO PENHOR
• morte do usufrutuário;
O penhor é visto como o empenho, a entrega
• cessação da causa que o originou;
de coisa móvel ou imóvel a título de garantia de
• consolidação (quando a mesma pessoa passa obrigação assumida. O Código Civil institui que:
a ser o usufrutuário e o proprietário);
• culpa do usufrutuário; Constitui-se o penhor pela transferência efetiva da
posse que, em garantia do débito ao credor ou a
• alienação;
quem o represente, faz o devedor, ou alguém por
• deterioração; ele, de uma coisa móvel, suscetível de alienação
• renúncia; (art. 1.431).
• falta de zelo com os bens;
O credor pignoratício tem direito:
• não uso ou não fruição dos bens;
• destruição da coisa; I – à posse da coisa empenhada;
• termo de sua duração; II – à retenção dela, até que o indenizem das
• usucapião, entre outros elencados no art. despesas devidamente justificadas, que tiver feito,
1.410 do Código Civil. não sendo ocasionadas por culpa sua;
III – ao ressarcimento do prejuízo que houver
DO USO sofrido por vício da coisa empenhada;
IV – a promover a execução judicial, ou a venda
É o direito que faculta ao indivíduo se servir de amigável, se lhe permitir expressamente o
certa coisa alheia apenas como uso, sem direito contrato, ou lhe autorizar o devedor mediante
à administração e aos frutos, salvo na medida das procuração;
necessidades, quer do titular, quer da sua família
(cônjuge, filhos solteiros e das pessoas de seu V – a apropriar-se dos frutos da coisa empenhada
serviço doméstico – art. 1.412 do Código Civil), que se encontra em seu poder;
podendo ser a título gratuito ou oneroso. VI – a promover a venda antecipada, mediante
prévia autorização judicial, sempre que haja receio
fundado de que a coisa empenhada se perca ou
DA HABITAÇÃO deteriore, devendo o preço ser depositado. O
dono da coisa empenhada pode impedir a venda
Direito temporário de habitar casa alheia
antecipada, substituindo-a, ou oferecendo outra
de forma gratuita. Ao titular desse direito é
garantia real idônea (art. 1.433).
expressamente proibido alugá-la, emprestá-la,
mas, simplesmente, ocupá-la com sua família. No caso de não ser satisfeito o crédito (pagamento
da dívida), o devedor perderá a posse e o domínio
do objeto.
DO DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR
O credor não poderá ser obrigado a devolver, sob
Esse direito real à compra do imóvel é adquirido nenhuma forma ou condição a coisa empenhada,
quando a promessa de compra e venda, na qual ou parte dela, antes de ser integralmente
não se pactuou arrependimento, é registrada no satisfeito o crédito.
Cartório de Registro de Imóveis. O promitente A custódia do bem empenhado fica sob
comprador, titular de direito real, possui o responsabilidade do credor pignoratício na
direito de exigir do promitente vendedor ou de qualidade de depositário, e nessa condição é
terceiros a outorga da escritura definitiva, ou, em obrigado a ressarcir o dono se houver perda ou
 70 Unidade 7

deterioração do bem por sua culpa; é obrigado As partes podem prorrogar a hipoteca até perfazer
também à defesa da posse do bem empenhado, vinte anos a partir da data do contrato (art.
à comunicação ao dono dela, e à restituição do 1.498).
bem, se necessário, uma vez paga a dívida (art.
1.435 do Código Civil). A extinção da hipoteca se dá, de acordo com o
art. 1.499:
Com relação à extinção do penhor, o Código Civil
instrui: I – pela extinção da obrigação principal;

Extingue-se o penhor: II – pelo perecimento da coisa;

I – extinguindo-se a obrigação; III – pela resolução da propriedade;

II – perecendo a coisa; IV – pela renúncia do credor;

III – renunciando o credor; V – pela remição;

IV – confundindo-se na mesma pessoa as VI – pela arrematação ou adjudicação.

qualidades de credor e de dono da coisa;
V – dando-se a adjudicação judicial, a remissão ANTICRESE
ou a venda da coisa empenhada, feita pelo credor
ou por ele autorizada (art. 1.436). A anticrese é direito que se constitui por contrato,
mediante o qual o devedor entrega a posse de
certo imóvel de sua propriedade ao credor, a
DA HIPOTECA quem cede o direito de auferir os seus frutos e
rendimentos, em compensação da dívida, até que
Rodrigues (1980) esclarece que: seu valor seja pago (art. 1.506).

A hipoteca é o direito real recainte sobre O credor anticrético que administra os bens
um imóvel, um navio ou um avião, dados em anticrese e frui seus frutos deverá
que, embora não entregues ao credor, apresentar anualmente balanço, exato e fiel, de
o asseguram, preferentemente, do sua administração (art. 1.507).
cumprimento da obrigação.
O imóvel hipotecado pode ser dado em anticrese
Conforme o art. 1.473: e vice-versa. O adquirente dos bens dados em
anticrese poderá remi-los, antes do vencimento
São objetos de hipoteca: os imóveis e os da dívida, pagando a sua totalidade à data do
acessórios dos imóveis conjuntamente com eles; pedido de remição (art. 1.510).
o domínio direto; o domínio útil; as estradas de
ferro; os recursos naturais a que se refere o art.
1.230; os navios e as aeronaves. Resumo
O proprietário do imóvel hipotecado pode,
• O Código Civil traça algumas regras de limitação
mediante outro título, constituir nova hipoteca à propriedade individual.
sobre ele. Salvo no caso de insolvência (“falência”
da pessoa civil) do devedor, o credor da segunda –– Do uso anormal da propriedade: o direito do
hipoteca não poderá executar o imóvel antes de proprietário em fazer cessar as interferências
vencida a primeira (art. 1.476 e 1.477). prejudiciais ao seu imóvel pelo uso da
propriedade vizinha.
A orientação do Código Civil com relação ao –– Das árvores limítrofes: pertencem em comum
registro das hipotecas é estabelecida no art. aos donos dos prédios confinantes.
1.492: –– Da passagem forçada: o proprietário cujo
prédio não tenha acesso a vias públicas,
As hipotecas serão registradas no cartório onde nascentes ou portos, mediante pagamento de
os imóveis se situam, ou no de cada um deles, indenização cabal ao proprietário do prédio
se o título se referir a mais de um. vizinho adquire tal direito.
Unidade 7 71

–– Da passagem de cabos e tubulações: arrependimento, é registrada em Cartório de

mediante recebimento de indenização, o Registro de Imóveis.
proprietário é obrigado a tolerar a passagem –– Do penhor: empenho, entrega de coisa móvel
de instalações subterrâneas pelo seu imóvel. ou imóvel a título de garantia de obrigação
–– Das águas: o possuidor de prédio inferior assumida.
é obrigado a receber as águas que correm –– Da hipoteca: direito real recainte sobre um
naturalmente do superior. imóvel, um navio ou um avião, que, embora
–– Dos limites entre prédios e do direito de não entregues ao credor, o asseguram,
tapagem: o proprietário tem o direito de cercar, preferentemente, do cumprimento da
murar, valar seu imóvel e pode constranger seu obrigação.
vizinho a repartir as despesas da demarcação
entre os dois prédios. • Anticrese: direito que se constitui por contrato,
mediante o qual o devedor entrega posse de
–– Do direito de construir: o proprietário pode
certo imóvel de sua propriedade ao credor, a
levantar em seu terreno as construções que
quem cede o direito de auferir os seus frutos e
lhe aprouver, salvos o direito dos vizinhos e os
rendimentos, em compensação da dívida, até
regulamentos administrativos.
que seu valor seja pago.
• Condomínio é o domínio de vários: a mesma
coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a
cada uma delas direito proporcional à sua parte Exercícios
ideal sobre o todo.
• Condomínio necessário: quando as propriedades I – Identifique, nas situações a seguir, os direitos
compartilham a necessidade de construções de vizinhança.
comuns (cercas, muros, valas); cada proprietário
1. Ao concluir a reforma do apartamento 709, o
deverá contribuir com o valor correspondente à
Sr. Antônio foi procurado pelo proprietário do
área partilhada. apartamento 609, pois o teto de seu banheiro
• Condomínio edilício: instituído por construções apresentou infiltração oriunda de vazamento
(casa ou edifícios) das quais constam unidades da banheira de hidromassagem.
que são propriedade de uso exclusivo, e
______________________________________
partes que são propriedade comum a todos os
condôminos. ______________________________________
• Propriedade resolúvel: adquirida sob condição 2. O Sr. Joaquim e o Sr. Marcos construíram, de
resolutiva ou a termo certo e definido que, em comum acordo, o novo muro que separa suas
decorrência da condição ou termo, deixa de propriedades, depois que o antigo ruiu por
existir. causa de um forte temporal.
• Os direitos reais de gozo ou fruição sobre coisas
______________________________________
alheias são previstos e limitados por lei, não
aceitando inovações por vontade das partes. ______________________________________

–– Da superfície: direito de uso (plantação ou 3. Os moradores de um prédio se uniram e

construção) em terreno pertencente a outro; exigiram na Justiça que o proprietário de um
o superficiário não é proprietário do solo. prédio abandonado, com enormes rachaduras
e já interditado, tomasse providências quanto
–– Das servidões: correspondem ao proveito à sua demolição, pois havia ameaça de
prestado por um imóvel em favor de outro desabamento.
imóvel vizinho, contíguo ou não.
–– Do usufruto: direito real e transitório à posse e ______________________________________
ao uso de bens imóveis, pertencentes a outra
______________________________________
pessoa.
–– Do uso: direito que faculta ao indivíduo servir- 4. O Sr. Pedro pagou ao vizinho R$ 1.500,00 para
-se de certa coisa alheia apenas como uso. passar, através de seu terreno, as tubulações
–– Da habitação: direito temporário de habitar do esgoto, da casa que estava construindo,
casa alheia de forma gratuita. para alcançar a rede pública.

–– Do direito do promitente comprador: ______________________________________

adquirese o direito quando a promessa de
compra e venda, na qual não se pactuou ______________________________________
 72 Unidade 7
5. Com a reestruturação do bairro para a 4. Condomínio resolúvel
construção de uma saída da rodovia, um prédio
antigo perdeu o acesso à via pública, tornando-
se necessário negociar com o proprietário do
______________________________________
prédio vizinho a entrada e saída dos veículos
daquele imóvel pela sua, constituindo-se em ______________________________________
passagem comum. O acordo foi negociado
judicialmente, mediante indenização e satisfez ______________________________________
a ambos os proprietários.
II – Identifique a forma de gozo ou fruição sobre as
______________________________________ coisas alheias.

______________________________________ 1. Um hospital, necessitando ampliar sua área

ambulatorial, negocia com o proprietário a
6. O Sr. Paulo construiu uma bela casa no terreno utilização de partes de seu prédio, do outro
que possuía há anos, respeitando os direitos lado da rua, construindo uma passarela aérea,
dos vizinhos e os regulamentos administrativos. coberta, interligando ambos os prédios.
______________________________________ ______________________________________
______________________________________ 2. Como precisasse de recursos para dar o sinal
na compra de um imóvel, financiado pela
7. Os proprietários de dois imóveis vizinhos, de
Caixa, Ivana conseguiu um empréstimo nessa
comum acordo, solicitaram à prefeitura a poda
mesma Caixa, dando como garantia suas joias
dos galhos de uma árvore que ameaçava as
e o violino que herdara do pai.
vidraças de ambas as residências.
______________________________________
______________________________________
3. João perdeu o emprego e foi despejado
______________________________________
do apartamento que alugava por falta de
II – Defina. pagamento. Antônio, seu amigo, permitiu-lhe
morar, com a família, gratuitamente, em um
1. Condomínio voluntário apartamento de sua propriedade, que estava
para alugar, até que voltasse a trabalhar.
______________________________________
______________________________________
______________________________________
4. Um casal idoso transfere, em vida, seus bens
______________________________________ para os filhos, com a condição de continuar
morando num dos apartamentos até a morte
______________________________________
de ambos.
______________________________________
______________________________________
2. Condomínio necessário
5. Um proprietário rural, profissional liberal em
______________________________________ Brasília, conferiu ao vizinho, um pequeno
agricultor, mediante pagamento mensal, o
______________________________________ direito de cultivar soja em metade das terras
de sua fazenda.
______________________________________
______________________________________
______________________________________
6. Como Pedro perdera seu carro em
______________________________________
um acidente, Antônio, seu irmão, permitiu-
3. Condomínio edilício lhe utilizar um de seus veículos até que a
seguradora resolvesse seu problema.
______________________________________
______________________________________
______________________________________
7. Uma companhia aérea, necessitando de
______________________________________ recursos para pagar dívidas trabalhistas,
recorreu a um empréstimo, dando, como
______________________________________ garantia, um dos aviões de sua frota que,
______________________________________ entretanto, continuaria a realizar seus voos
normalmente.
______________________________________
______________________________________
Unidade 7 73
8. João e Carlos registraram em cartório um pacto, II – 1. Condomínio voluntário: é a distribuição de uma
segundo o qual o primeiro terá o direito de coisa indivisa em frações ideais, para consortes
adquirir o apartamento do segundo, no prazo diversos; criado pela vontade das partes.
de 45 dias, quando terá conseguido o dinheiro 2. Condomínio necessário: é o direito à meação,
para o sinal e o financiamento da Caixa. quando duas ou mais propriedades compartilham
a necessidade de cercas, muros ou valas.
______________________________________
3. Condomínio edilício: instituído por edificação ou
9. Atolado em dívidas, Paulo cedeu, por contrato, construção, que pode se apresentar em forma de
a João, uma de suas lojas de brinquedos para conjunto de unidades em loteamento ou edifício
que gerenciasse e auferisse os lucros, por dois de pavimentos.
anos, ou até que o valor de sua dívida fosse 4. Propriedade resolúvel: adquirida sob condição
quitado. resolutiva ou a termo certo e definido que, em
decorrência da condição ou termo, deixa de
______________________________________
existir.

III – 1. Servidões.
Confira suas respostas 2. Penhor.
3. Habitação.
4. Usufruto.
I – 1. Das águas.
5. Superfície.
2. Dos limites entre prédios e do direito de tapagem.
6. Uso.
3. Do uso anormal da propriedade.
7. Hipoteca.
4. Da passagem de cabos e tubulações.
8. Direito do promitente comprador.
5. Da passagem forçada.
9. Anticrese.
6. Do direito de construir.
7. Das árvores limítrofes.
 Técnico em Transações Imobiliárias

Legislação Aplicada às Transações Imobiliárias

Unidade 8

Objetivo: 2. Tratamento do Direito Real de Laje no Código

Civil. A Lei menciona a cessão de superfície
• Compreender as principais normas jurídicas e traz regras ampliadas, frente à medida
relacionadas às transações imobiliárias. provisória anterior.
A Lei de Registros Públicos passa a ter o
A LEGISLAÇÃO E AS TRANSAÇÕES seguinte comando:
IMOBILIÁRIAS Art. 176. § 9o A instituição do direito real de
laje ocorrerá por meio da abertura de uma
matrícula própria no registro de imóveis e por
LEI No 4.591/1964 – DE 16 DE DEZEMBRO meio da averbação desse fato na matrícula
DE 1964: DISPÕE SOBRE O CONDOMÍNIO da construção-base e nas matrículas de lajes
EM EDIFICAÇÕES E AS INCORPORAÇÕES anteriores, com remissão recíproca. (NR)
IMOBILIÁRIAS
3. Introdução do tratamento do condomínio de
lotes, no Código Civil, com a aplicação, no que
couber, das mesmas regras do condomínio
DO CONDOMÍNIO
edilício.
Condomínio é quando a mesma coisa ou mesmo 4. Modificações na Lei no 6.766/1979. Obrigando
objeto pertence a mais de uma pessoa, ainda em o pagamento das despesas de conservação
estado de indivisão. É a copropriedade. nos condomínios fechados (condomínio de
lotes).
O conjunto de dependências de uso comum 5. Tratamento relativo aos conjuntos
(escadas, corredores, elevadores e outros) de habitacionais informais.
um prédio de apartamentos pertencem a todos
os proprietários dos apartamentos dos prédios. 6. Tratamento do condomínio urbano simples,
com aplicação para habitações coletivas.
DO CONDOMÍNIO EM EDIFICAÇÕES 7. Regulamentação da arrecadação de imóveis
abandonados, na forma do art. 1.276 do
No dia 11 de julho foi publicada, e já está Código Civil.
em vigor, a Lei no 13.465/2017, que trouxe CAPÍTULO IX
importantes modificações para o Direito DA ARRECADAÇÃO DE IMÓVEIS
Imobiliário. Relacionamos algumas, a seguir, ABANDONADOS
lembrando que por ser recente a Lei n o
13.465/2017 os seus efeitos e consequências Art. 64. Os imóveis urbanos privados
estão em fase de análise, inclusive já existem abandonados cujos proprietários não possuam
algumas ações de inconstitucionalidade sobre a intenção de conservá-los em seu patrimônio
o novo texto jurídico. ficam sujeitos à arrecadação pelo município
ou pelo Distrito Federal na condição de bem
1. Introdução do Direito Real de Laje no rol dos vago.
direitos reais (art. 1.225 do Código Civil).
 76 Unidade 8

§ 1 o A intenção referida no caput deste qualquer título, de outro imóvel urbano

artigo será presumida quando o proprietário, ou rural.
cessados os atos de posse sobre o imóvel,
não adimplir os ônus fiscais instituídos sobre Art. 2o Nos imóveis de que trata o art. 1o,
a propriedade predial e territorial urbana, por com mais de duzentos e cinquenta metros
cinco anos. quadrados, ocupados até 22 de dezembro de
2016, por população de baixa renda ara usa
8. Revogação de todo o capítulo da Lei Minha moradia, por cinco aos, ininterruptamente
Casa Minha Vida, na parte em que tratava e sem oposição, cuja área total dividida
da regularização fundiária, inclusive da pelo número de possuidores seja inferior
legitimação da posse e da usucapião a duzentos e cinquenta metros quadrados
extrajudicial. por possuidor, a concessão de uso especial
9. Mudanças na Lei no 9.514/1997, no para fins de moradia será conferida de forma
tratamento da alienação fiduciária em garantia coletiva, desde que os possuidores não sejam
de imóveis. Alterações que, em uma primeira proprietários ou concessionários, a qualquer
análise, visam a proteção do mercado, em título, de outro imóvel urbano ou rural.
detrimento do adquirente. Art. 9 o É facultado ao poder público
10. Mudança na redação do artigo que trata da competente conceder autorização de uso
usucapião coletiva, no estatuto da cidade àquele que, até 22 de dezembro de 2016,
(art. 10). possuiu como seu, por 5 (cinco) anos,
11. Criação do consórcio imobiliário, tratado no ininterruptamente e sem oposição, até
Estatuto da Cidade. duzentos e cinquenta metros quadrados
de imóvel público situado em área com
Art. 79. A Lei no 10.257, de 10 de julho características e finalidades urbanas pora
de 2001, passa a vigorar com as seguintes fins comerciais.
alterações:
13. Modificação na Lei no 9.636/1998, que
Art. 46. O poder público municipal poderá trata da alienação de bens imóveis da União.
facultar ao proprietário da área atingida pela Facilitou-se a extinção da enfiteuse sobre
obrigação de que trata o caput do art. 5o terras de marinha, por meio da remição.
desta lei, ou objeto de regularização fundiária
urbana para fins de regularização fundiária,
o estabelecimento de consórcio imobiliário DAS INCORPORAÇÕES
como forma de viabilização financeira do
aproveitamento do imóvel. A incorporação imobiliária possui o intuito de
12. Modificações na Medida Provisória 2.220, promover e realizar a construção, para alienação
que trata da Concessão de Uso Especial. total ou parcial, de edificações. Essa atividade
é essencial na sociedade contemporânea, não
Art. 77. A Medida Provisória no 2.220, de 4 apenas pela sua função social que consiste
de setembro de 2001, passa a vigorar com em promover o aumento da oferta de imóveis,
as seguintes alterações: notadamente para moradia, mas também pelo
seu efeito multiplicador na economia.
Art. 1o Aquele que, até 22 de dezembro de
2016, possui como seu, por 5 (cinco) anos, Considera-se incorporador a pessoa física ou
ininterruptamente e sem oposição, até jurídica, comerciante ou não, que, embora não
duzentos e cinquenta metros quadrados efetuando a construção, compromisse ou efetive a
de imóvel público situado em área com venda de frações ideais de terreno, objetivando a
características e finalidade urbanas, e vinculação de tais frações a unidades autônomas,
que o utilize para sua moradia ou de sua ou que meramente aceite propostas para
família, tem o direito à concessão de uso efetivação de tais transações, coordenando e
especial para fins de moradia em relação levando a termo a incorporação.
ao bem objeto da posse, desde que não Na dinâmica desse negócio, se a obra é
seja proprietário ou concessionário, a concluída, regularizada no Registro de Imóveis e
Unidade 8 77

entregue ao adquirente, presumivelmente todos Cada contratante da construção só será imitido

os interessados estarão satisfeitos, pois, para na posse de sua unidade se estiver em dia com
averbar a construção, é preciso provar a quitação as obrigações assumidas, exercendo o construtor,
das obrigações previdenciárias, com a Certidão o incorporador ou o condomínio o direito de
Negativa de Débito (CND) do Instituto Nacional retenção sobre a respectiva unidade.
da Seguridade Social (INSS).
Da construção por empreitada
O número de registro da incorporação, bem como
a indicação do cartório competente, constará,
obrigatoriamente, de anúncios, impressos, Na incorporação em que a construção seja feita
publicações, propostas, contratos referentes à pelo regime de empreitada, esta poderá ser a
incorporação, salvo dos anúncios classificados. preço fixo ou a preço reajustável por índices
previamente determinados. Na empreitada a preço
Quando o incorporador contratar a entrega da fixo, o preço da construção será irreajustável,
unidade a prazo e preços certos, determinados ou independentemente das variações que sofrer o
determináveis, deverá informar obrigatoriamente custo efetivo das obras e qualquer que sejam
aos adquirentes, por escrito, no mínimo, de 6 suas causas. Na empreitada a preço reajustável, o
(seis) em 6 (seis) meses, o estado da obra. preço fixado no contrato será reajustado na forma
e nas épocas nele expressamente previstas, em
O incorporador responde civilmente pela execução função da variação dos índices adotados, também
da incorporação, devendo indenizar os adquirentes previstos obrigatoriamente no contrato.
ou compromissários dos prejuízos que a estes
advierem do fato de não se concluir a edificação Em toda a publicidade ou propaganda escrita,
ou de se retardar injustificadamente a conclusão destinada a promover a venda de incorporação com
das obras. construção pelo regime de empreitada reajustável,
em que conste preço, serão discriminados
É vedado ao incorporador alterar o projeto, explicitamente o preço da fração ideal do terreno
especialmente no que se refere à unidade e o preço da construção, com indicação expressa
do adquirente e às partes comuns, modificar da reajustabilidade, dispensada essa exigência
as especificações ou desviar-se do plano da nos anúncios “classificados” dos jornais.
construção, salvo autorização unânime dos
interessados ou exigência legal. Da construção por administração
Após a autoridade administrativa conceder o Nas incorporações em que a construção for
habite-se, o incorporador deverá requerer a contratada pelo regime de administração,
averbação da construção das edificações, para também chamado “a preço de custo”, será de
efeito de individualização e discriminação das responsabilidade dos proprietários ou adquirentes
unidades, respondendo perante os adquirentes o pagamento do custo integral da obra.
pelas perdas e danos que resultem da demora
no cumprimento dessa obrigação. No regime de construção por administração,
será obrigatório constar do respectivo contrato
o montante do orçamento de custo da obra e a
Da construção de edificação em condomínio
data em que esta efetivamente se iniciará.
A construção de imóveis, objeto de incorporação, Em toda publicidade ou propaganda escrita,
poderá ser contratada sob o regime de empreitada destinada a promover a venda de incorporação
ou de administração. com construção pelo regime de administração,
em que conste preço, serão discriminados
Poderá ser designada, no contrato de construção, explicitamente o preço da fração ideal de terreno
ou eleita em assembleia uma comissão de e o montante do orçamento atualizado do custo
representantes composta de no mínimo 3 (três) da construção, com a indicação do mês a que
membros, escolhidos entre os contratantes, se refere o dito orçamento, dispensada essa
para representá-los junto ao construtor ou ao exigência nos anúncios “classificados” dos
incorporador em tudo que interessar ao bom jornais.
andamento da obra.
 78 Unidade 8

Das infrações índices urbanísticos, definidos pelo plano diretor

ou lei municipal para a zona em que se situe.
Pode-se estipular no contrato que a falta
de pagamento, por parte do adquirente ou Considera-se desmembramento a subdivisão
contratante, de três prestações do preço da de glebas em lotes destinados à edificação,
construção, depois de prévia notificação com com aproveitamento do sistema viário existente,
o prazo de dez dias para purgação da mora, desde que não implique a abertura de novas vias
implique a rescisão do contrato e que, na falta e logradouros públicos, nem o prolongamento,
de pagamento, pelo débito respondem os direitos modificação ou ampliação dos já existentes.
à respectiva fração ideal de terreno e à parte
construída adicionada. Consideram-se infraestrutura básica os
equipamentos urbanos de escoamento das águas
Não purgada a mora, no prazo de dez dias, poderá pluviais, iluminação pública, redes de esgoto
ser promovida, em leilão público, a venda da sanitário e abastecimento de água potável, de
quota do terreno. energia elétrica pública e domiciliar e as vias de
circulação pavimentadas ou não.
O contrato poderá dispor que o valor das
prestações, pagas com atraso, seja corrigível em Somente será admitido o parcelamento do solo
função da variação do índice geral de preços que para fins urbanos em zonas urbanas, de expansão
reflita as oscilações do poder aquisitivo da moeda urbana ou de urbanização específica, assim
nacional. definidas pelo plano diretor ou aprovadas por lei
municipal.
É crime contra a economia popular: promover
incorporação, fazendo, em proposta, contratos, Não será permitido o parcelamento do solo
prospectos ou comunicação ao público, afirmação em terrenos alagadiços e inundações, antes
falsa sobre a construção do condomínio, de tomadas as providências para assegurar
alienação das frações ideais do terreno ou sobre o escoamento das águas; em terrenos que
a construção das edificações, punível com pena tenham sido aterrados com material nocivo à
de reclusão de um a quatro anos, e multa. saúde pública, sem que sejam previamente
saneados; em terrenos com declividade igual ou
Na mesma pena incorre também o corretor de superior a 30% (trinta por cento), em terrenos
imóveis, o incorporador, o construtor, os diretores onde as condições geológicas não aconselham
ou gerentes de empresa incorporadora, corretora a edificação; em áreas de preservação ecológica
ou construtora que, em contrato, publicidade ou ou naquelas onde a poluição impeça condições
comunicação ao público fizerem afirmação falsa sanitárias suportáveis, até a sua correção.
sobre a constituição do condomínio, alienação
das frações ideais ou sobre a construção das A Lei Municipal definirá os prazos para que
edificações, ou que usar, ainda que a título de um projeto de parcelamento apresentado seja
empréstimo, em proveito próprio ou de terceiros, aprovado ou rejeitado e para que as obras
bens ou haveres destinados à incorporação executadas sejam aceitas ou recusadas.
contratada por administração, sem prévia Transcorridos os prazos sem a manifestação
autorização dos interessados. do poder público, o projeto será considerado
rejeitado ou as obras recusadas, assegurada
a indenização por eventuais danos derivados
LEI NO 6.766/1979 APÓS ALTERAÇÕES IMPOSTAS de omissão. Nos Municípios cuja legislação for
PELA LEI NO 9.785/1999: DISPÕE SOBRE O omissa, os prazos serão de 90 (noventa) dias
PARCELAMENTO DO SOLO URBANO E DÁ para a aprovação ou rejeição e de sessenta dias
OUTRAS PROVIDÊNCIAS para a aceitação ou recusa fundamentada das
obras de urbanização.
O parcelamento do solo urbano poderá ser feito
mediante loteamento ou desmembramento. Aprovado o projeto de loteamento ou de
desmembramento, o loteador deverá submetê-
Considera-se lote o terreno servido de infra-
lo ao registro imobiliário dentro de 180 (cento
estrutura básica cujas dimensões atendam aos
e oitenta) dias, sob pena de caducidade
Unidade 8 79

da aprovação, acompanhado dos seguintes manifestação da vontade das partes, a indicação

documentos. do lote, o preço e modo de pagamento, e a
promessa de contratar.
• Título de propriedade do imóvel ou certidão
da matrícula; certidões negativas de tributos Aquele que adquirir a propriedade loteada
federais, estaduais e municipais incidentes mediante ato inter vivos, ou por sucessão causa
sobre o imóvel; de ações reais referentes ao mortis, sucederá o transmitente em todos os
imóvel, pelo período de 10 (dez) anos; de seus direitos e obrigações, ficando obrigado a
ações penais com respeito ao crime contra o respeitar os compromissos de compra e venda
patrimônio e contra a Administração Pública; ou as promessas de cessão, em todas as suas
certidões dos cartórios de protestos de títulos, cláusulas, sendo nula qualquer disposição em
em nome do loteador, pelo período de 10 (dez) contrário, ressalvado o direito do herdeiro ou
anos; de ações pessoais relativas ao loteador, legatário de renunciar à herança ou ao legado.
pelo período de 10 (dez) anos, de ônus reais O contrato particular pode ser transferido por
relativos ao imóvel; de ações penais contra simples trespasse, lançado no verso das vias
o loteador, pelo período de 10 (dez) anos; em poder das partes, ou por instrumento em
e cópia do ato de aprovação do loteamento separado, declarando-se o número do registro do
e comprovante do termo de verificação da loteamento, o valor de cessão e a qualificação do
execução das obras exigidas. cessionário, para o devido registro.
No Registro de Imóveis, far-se-á o registro de A cessão independe da anuência do loteador,
loteamento, com uma indicação para cada lote mas, em relação a este, seus efeitos só se
e averbação das alterações, da abertura de ruas produzem depois de cientificado, por escrito,
e praças e das áreas destinadas a espaços livres pelas partes ou quando registrada a cessão.
ou a equipamentos urbanos.
Vencida e não paga a prestação, o contrato será
O processo de loteamento e os contratos considerado rescindido 30 (trinta) dias depois
depositados em cartório poderão ser examinados de constituído em mora o devedor. Nesse caso,
por qualquer pessoa, a qualquer tempo, a requerimento do credor, o devedor-adquirente
independentemente do pagamento de custas ou será intimado a satisfazer as prestações vencidas
emolumentos, ainda que a título de busca. e as que se vencerem até a data do pagamento,
os juros convecionados e as custas de intimação.
São irretratáveis os compromissos de compra e Purgada a mora, convalescerá o contrato.
venda, cessões e promessas de cessão, os que
atribuem direito a adjudicação compulsória e, Permanecendo a inadimplência, de posse da
estando registrados, os que confiram direito real certidão de não haver sido feito o pagamento
oponível a terceiros. em cartório, o vendedor requererá ao Oficial do
Registro o cancelamento da averbação.
Os compromissos de compra e venda, as cessões
e as promessas de cessão valerão como título Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento
para registro da propriedade do lote adquirido, do adquirente, as benfeitorias necessárias ou
quando acompanhados da respectiva prova de úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão
quitação. ser indenizadas, sendo de nenhum efeito
qualquer disposição contratual em contrário.
Se aquele que se obrigou a concluir contrato de Não serão indenizadas as benfeitorias feitas em
promessa de venda ou de cessão não cumprir a desconformidade com o contrato ou com a lei.
obrigação, o credor poderá notificar o devedor
para outorga do contrato ou oferecimento de Ocorrendo o cancelamento do registro por
impugnação no prazo de 15 (quinze) dias, sob inadimplemento do contrato e tendo havido
pena de proceder-se ao registro do pré-contrato, o pagamento de mais de 1/3 (um terço) do
passando as relações entre as partes a serem preço ajustado, o Oficial do Registro de Imóveis
regidas pelo contrato-padrão. Nesse caso, terão mencionará esse fato e a quantia paga, no ato
o mesmo valor de pré-contrato a promessa de do cancelamento; somente será efetuado novo
cessão, a proposta de compra, a reserva de lote registro relativo ao mesmo lote, se for comprovada
ou qualquer outro instrumento, do qual conste a a restituição do valor pago pelo vendedor ao titular
 80 Unidade 8

do registro cancelado, ou mediante depósito em ou serviço como destinatário final, que utiliza o
dinheiro à sua disposição junto ao Registro de serviço em benefício próprio e que não revende o
Imóveis. produto para outrem, constitui-se em consumidor.
É proibido vender ou prometer vender parcela Por fornecedor entende-se toda pessoa física ou
do loteamento ou desmembramento não jurídica que desenvolve atividades de produção,
registrado. Verificado que o loteamento ou montagem, criação, construção, transformação,
desmembramento não se acha registrado, deverá importação, exportação, distribuição ou
o adquirente do lote notificar o loteador para comercialização de produtos ou prestação de
suprir a falta, suspendendo o pagamento das serviços.
prestações restantes, mas efetuando o depósito
das prestações devidas junto ao Registro de Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel,
Imóveis competente. Regularizado o loteamento material ou imaterial.
pelo loteador, este promoverá judicialmente
a autorização para levantar as prestações Compreende-se por serviço qualquer atividade
depositadas em cartório. fornecida no mercado de consumo, mediante
remuneração, inclusive as de natureza bancária,
Será nula de pleno direito a cláusula de rescisão financeira, de crédito e securitária, salvo as
de contrato por inadimplemento do adquirente, decorrentes das relações de caráter trabalhista.
quando o loteamento não estiver regularmente
inscrito. O Código do Consumidor estabelece normas com
vistas à proteção e à defesa do consumidor.
Constitui crime contra a Administração Pública dar
início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento
ou desmembramento do solo para fins urbanos,
sem autorização do órgão público competente, DA RESPONSABILIDADE PELO FATO DO
ou em desacordo com as disposições desta PRODUTO E DO SERVIÇO
lei. Da mesma forma, constitui crime fazer, ou
veicular em proposta, contrato, prospecto ou O fabricante, o produtor, o construtor, nacional
comunicação ao público ou a interessados, ou estrangeiro, e o importador respondem,
afirmação falsa sobre a legalidade de loteamento independentemente da existência de culpa, pela
ou de desmembramento do solo para fins reparação dos danos causados aos consumidores
urbanos, ou ocultar fraudulentamente fato a ele por defeitos decorrentes de projeto, fabricação,
relativo. Em ambos os casos a pena é de reclusão, construção, montagem, fórmulas, manipulação,
de (um) a 4 (quatro) anos, e multa. apresentação ou acondicionamento de seus
produtos, bem como por informações insuficientes
Aquele que registrar loteamento ou ou inadequadas sobre sua utilização e riscos.
desmembramento não aprovado pelos órgãos
competentes, registrar o compromisso de compra Considera-se produto defeituoso quando não
e venda, a cessão ou promessa de cessão de oferece a segurança que dele legitimamente
direitos, ou efetuar registro de contrato de venda se espera e não pelo fato de outro de melhor
de loteamento ou de desmembramento não qualidade ter sido colocado no mercado.
registrado, será apenado com detenção de 1 (um) O fornecedor de serviços responde, independen-
a 2 (dois) anos, e multa. temente da existência de culpa, pela reparação
dos danos causados aos consumidores por
defeitos relativos à prestação dos serviços,
LEI NO 8.078, DE 11 DE SETEMBRO DE 1990: bem como por informações insuficientes ou
DISPÕE SOBRE A PROTEÇÃO DO CONSUMIDOR inadequadas sobre sua fruição e riscos.
E DÁ OUTRAS PROVIDÊNCIAS
O fornecedor de serviços só não será
Define-se como consumidor toda pessoa que responsabilizado quando provar que, tendo
adquire ou utiliza produto ou serviço para uso prestado o serviço, o defeito inexiste ou que o
próprio ou de sua família. Portanto, a pessoa defeito decorre de culpa exclusiva do consumidor
física ou jurídica, que adquire ou utiliza produto ou de terceiro.
Unidade 8 81

DA RESPONSABILIDADE POR VÍCIO DO tratando-se de fornecimento de serviço e de

PRODUTO E DO SERVIÇO produto duráveis.
A reclamação comprovadamente formulada pelo
Os fornecedores de produtos de consumo duráveis
consumidor perante o fornecedor de produtos e
ou não duráveis respondem solidariamente pelos serviços até a resposta negativa correspondente,
vícios de qualidade ou quantidade que os tornem que deve ser transmitida de forma inequívoca,
impróprios ou inadequados ao consumo a que se obsta a decadência do direito de reclamar dos
destinam ou lhes diminuam o valor, assim como serviços aparentes.
por aqueles decorrentes da disparidade, com as
indicações constantes da oferta ou da mensagem Tratando-se de vício oculto, o prazo decadencial
publicitária. inicia-se no momento em que ficar evidenciado
o defeito.
Ocorrendo o vício e não sendo sanado no
prazo máximo de 30 (trinta) dias, pode o Prescreve em 5 (cinco) anos a pretensão à
consumidor exigir, alternativamente e à sua reparação pelos danos causados por fato do
escolha, a substituição do produto por outro produto ou do serviço prevista na Seção II do
da mesma espécie, em perfeitas condições de Capítulo IV, desta lei, iniciando-se a contagem
uso; a restituição imediata da quantia paga, do prazo a partir do conhecimento do dano e de
monetariamente atualizada, sem prejuízo sua autoria.
de eventuais perdas e danos; o abatimento
proporcional do preço. O prazo de 30 (trinta) dias
poderá ser reduzido a 7 (sete) dias ou dilatado a DAS PRÁTICAS COMERCIAIS
180 (cento e oitenta) dias.
Da oferta
O fornecedor de serviços responde pelos vícios de
qualidade que os tornem impróprios ao consumo Toda informação ou publicidade, oferecendo ou
ou lhes diminuam o valor, assim como por aqueles apresentando produtos ou serviços, obriga o
decorrentes da disparidade com as indicações fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar
constantes da oferta ou mensagem publicitária, e integra o contrato que vier a ser celebrado. A
podendo o consumidor exigir, alternativamente e oferta e a apresentação de produtos ou serviços
à sua escolha. devem assegurar informações corretas, claras,
precisas, ostensivas e em língua portuguesa sobre
• A reexecução dos serviços, sem custo suas características, qualidades, quantidade,
adicional e quando cabível. composição, preço, garantia, prazos de validade
• A restituição imediata da quantia paga, e origem, entre outros dados, bem como sobre
monetariamente atualizada, sem prejuízo de os riscos que apresentam à saúde e segurança
eventuais perdas e danos. dos consumidores.
• O abatimento proporcional do preço.
Da publicidade
A reexecução dos serviços poderá ser confiada a
terceiros devidamente capacitados, por conta e
risco do fornecedor. A publicidade deve ser veiculada de tal forma que
o consumidor, fácil e imediatamente, a identifique
A ignorância do fornecedor sobre os vícios de como tal, sendo proibida toda publicidade
qualidade por inadequação dos produtos e enganosa ou abusiva.
serviços não o exime de responsabilidade.
É enganosa qualquer modalidade de informação
ou comunicação de caráter publicitário, inteira ou
DA DECADÊNCIA E DA PRESCRIÇÃO parcialmente falsa, ou, por qualquer outro modo,
mesmo por omissão, capaz de induzir em erro o
O direito de reclamar pelos vícios aparentes consumidor a respeito da natureza, características,
ou de fácil constatação caduca em 30 (trinta) qualidade, quantidade, propriedades, origem,
dias, tratando-se de fornecimento de serviço preço e quaisquer outros dados sobre produtos
e de produto não duráveis; 90 (noventa) dias, e serviços.
 82 Unidade 8

É abusiva, dentre outras, a publicidade O fornecedor de serviço será obrigado a entregar

discriminatória de qualquer natureza, a que incite ao consumidor orçamento prévio discriminando
à violência, explore o medo ou a superstição, o valor da mão de obra, dos materiais e
se aproveite da deficiência de julgamento e equipamentos a serem empregados, as condições
experiência da criança, desrespeita valores de pagamento, bem como as datas de início
ambientais ou que seja capaz de induzir o e término dos serviços. Salvo estipulação em
consumidor a se comportar de forma prejudicial contrário, o valor orçado terá validade pelo prazo de
ou perigosa à sua saúde ou segurança. 10 (dez) dias, contados de seu recebimento pelo
consumidor. Uma vez aprovado pelo consumidor, o
A publicidade é enganosa por omissão quando orçamento obriga os contraentes e somente pode
deixar de informar sobre dado essencial do ser alterado mediante livre negociação das partes.
produto ou serviço. O consumidor não responde por quaisquer ônus
O ônus da prova da veracidade e correção da ou acréscimos decorrentes da contratação de
informação ou comunicação publicitária cabe a serviços de terceiros, não previstos no orçamento
quem as patrocina. prévio.

DAS PRÁTICAS ABUSIVAS DA COBRANÇA DE DÍVIDAS

Na cobrança de débitos, o consumidor inadimplente

É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços,
não será exposto a ridículo, nem será submetido
entre outras práticas abusivas.
a qualquer tipo de constrangimento ou ameaça.
• Condicionar o fornecimento de produto ou de O consumidor cobrado em quantia indevida tem
serviço ao fornecimento de outro produto ou direito à repetição do indébito, por valor igual ao
serviço, ou seja, praticar a venda casada. dobro do que pagou em excesso, acrescido de
• Recusar atendimento às demandas dos correção monetária e juros legais, salvo hipótese
consumidores, na exata medida de suas de engano justificável.
disponibilidades de estoque, e, ainda, de
conformidade com os usos e costumes.
DA PROTEÇÃO CONTRATUAL
• Enviar ou entregar ao consumidor, sem
solicitação prévia. Os contratos que regulam as relações de consumo
• Prevalecer-se da fraqueza ou ignorância do não obrigarão os consumidores se não lhes for
consumidor, tendo em vista sua idade, saúde, dada a oportunidade de tomar conhecimento
conhecimento ou condição social, para prévio de seu conteúdo, ou se os respectivos
impingir-lhe seus produtos ou serviços. instrumentos forem redigidos de modo a dificultar
• Repassar informação depreciativa referente a compreensão de seu sentido e alcance. As
a ato praticado pelo consumidor no exercício cláusulas contratuais serão interpretadas de
de seus direitos; colocar, no mercado de maneira mais favorável ao consumidor. O Código
consumo, qualquer produto ou serviço de Defesa do Consumidor (CDC) protege o
em desacordo com as Normas Técnicas consumidor antes, durante e após a elaboração
Convencionadas. do contrato.
• Recusar a venda de bens ou a prestação de As declarações de vontade constantes de escritos
serviços, diretamente a quem se disponha a particulares, recibos e pré-contratos relativos às
adquiri-los mediante pronto pagamento. relações de consumo vinculam o fornecedor.
• Elevar sem justa causa o preço de produtos
ou serviço. O consumidor pode desistir do contrato, no prazo
• Deixar de estipular prazo para o cumprimento de 7 (sete) dias a contar de sua assinatura ou do
de sua obrigação ou deixar a fixação de seu ato de recebimento do produto ou serviço, sempre
termo inicial a seu exclusivo critério. que a contratação de fornecimento de produtos
e serviços ocorrer fora do estabelecimento
• Aplicar fórmula ou índice de reajuste diverso comercial, especialmente por telefone ou a
do legal ou contratualmente estabelecido. domicílio. Se o consumidor exercitar o direito de
Unidade 8 83

arrependimento previsto neste artigo, os valores Nos contratos de compra e venda de móveis ou
eventualmente pagos, a qualquer título, durante o imóveis mediante pagamento em prestações,
prazo de reflexão, serão devolvidos, de imediato, bem como nas alienações fiduciárias em garantia,
monetariamente atualizados. consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas
que estabeleçam a perda total das prestações
A garantia contratual é complementar à legal e pagas em benefício do credor que, em razão do
será conferida mediante termo escrito. inadimplemento, pleitear a resolução do contrato
e a retomada do produto alienado.
DAS CLÁUSULAS ABUSIVAS
DOS CONTRATOS DE ADESÃO
São nulas de pleno direito, entre outras, as
cláusulas contratuais relativas ao fornecimento Contrato de adesão é aquele cujas cláusulas
de produtos e serviços que: tenham sido aprovadas pela autoridade
• impossibilitem, exonerem ou atenuem a competente ou estabelecidas unilateralmente
responsabilidade do fornecedor por vícios de pelo fornecedor de produtos ou serviços, sem
qualquer natureza dos produtos e serviços; que o consumidor possa discutir ou modificar
• subtraiam ao consumidor a opção de substancialmente seu conteúdo.
reembolso da quantia já paga, nos casos As cláusulas que implicarem limitação de direito do
previstos neste código; consumidor deverão ser redigidas com destaque,
• transfiram responsabilidades a terceiros; permitindo sua imediata e fácil compreensão.
• estabeleçam obrigações consideradas
iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor LEI NO 8.245 – DE 18 DE OUTUBRO DE 1991:
em desvantagem exagerada, ou sejam DISPÕE SOBRE AS LOCAÇÕES DOS IMÓVEIS
incompatíveis com a boa-fé ou a equidade; URBANOS E OS PROCEDIMENTOS A ELAS
• estabeleçam inversão do ônus da prova em PERTINENTES
prejuízo do consumidor;
LEI NO 12.112, DE 9 DE DEZEMBRO DE 2009:
• determinem a utilização compulsória de ALTERA A LEI NO 8.245, DE 18 DE OUTUBRO
arbitragem; DE 1991, PARA APERFEIÇOAR AS REGRAS E
• deixem ao fornecedor a opção de concluir PROCEDIMENTOS SOBRE LOCAÇÃO DE IMÓVEL
ou não o contrato, embora obrigando o URBANO
consumidor;
• autorizem o fornecedor a cancelar o contrato DA LOCAÇÃO EM GERAL
unilateralmente, sem que igual direito seja
conferido ao consumidor; A locação de imóvel urbano regula-se pelo
• possibilitem a renúncia do direito de disposto nesta lei. A locação pode ser residencial
indenização por benfeitorias necessárias. e não residencial. São reguladas pelo Código Civil
ou leis especiais os imóveis públicos, as garagens
A nulidade de uma cláusula contratual abusiva autônomas, os espaços destinados à publicidade,
não invalida o contrato, exceto quando de sua os apart-hotéis, hotéis.
ausência, apesar dos esforços de integração,
As partes podem ajustar um contrato de locação
decorrer ônus excessivo a qualquer das partes.
por qualquer prazo, dependendo de autorização
As multas de mora decorrentes do inadimplemento conjugal, se igual ou superior a dez anos. Ausente
de obrigações no seu termo não poderão ser a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado
superiores a dois por cento do valor da prestação. a observar o prazo excedente.
Durante o prazo estipulado para a duração do
É assegurada ao consumidor a liquidação
contrato, não poderá o locador reaver o imóvel
antecipada do débito, total ou parcialmente, alugado, mas o locatário poderá devolvê-lo,
mediante redução proporcional dos juros e demais pagando a multa pactuada ou judicialmente
acréscimos. estipulada.
 84 Unidade 8

A ação do locador para reaver o imóvel é a de • pagar as despesas extraordinárias de

despejo. O locatário poderá denunciar a locação condomínio que não se refiram aos gastos
por prazo indeterminado mediante aviso por rotineiros de manutenção do edifício.
escrito ao locador, com antecedência mínima de
trinta dias. O locatário é obrigado a:
Se o imóvel for alienado durante a locação, o • pagar pontualmente o aluguel e os encargos
adquirente poderá denunciar o contrato, com de locação;
prazo de noventa dias para a desocupação,
• servir-se do imóvel para o uso convencionado
salvo se a locação for por tempo determinado e
ou presumido e tratá-lo com o mesmo cuidado
o contrato contiver cláusula de vigência em caso
como se fosse seu;
de alienação e estiver averbado junto à matrícula
do imóvel. • restituir o imóvel no estado em que o recebeu,
salvo as deteriorações decorrentes de seu
Idêntico direito terá o promissário comprador e o uso normal;
promissário cessionário, em caráter irrevogável,
• não modificar a forma interna ou externa do
com imissão na posse do imóvel e título registrado
junto à sua matrícula. A denúncia deverá ser imóvel sem o consentimento prévio e por
exercitada no prazo de noventa dias contados escrito do locador;
do registro da venda ou do compromisso, • pagar as despesas de telefone e de consumo
presumindo-se, após esse prazo, a concordância de força, luz e gás, água e esgoto;
na manutenção da locação. • permitir a vistoria do imóvel pelo locador,
A locação também poderá ser desfeita por mútuo cumprir integralmente a convenção de
acordo; em decorrência da prática de infração condomínio e os regulamentos internos;
legal ou contratual; em decorrência da falta de • pagar o prêmio de seguro de fiança;
pagamento do aluguel e demais encargos; ou para • pagar as despesas ordinárias de condomínio,
a realização de reparações urgentes determinadas necessárias à sua administração.
pelo poder público.
Convencionado que cabe ao locatário a
É livre a convenção do aluguel, mas não pode ser responsabilidade pelo pagamento dos tributos,
estipulado em moeda estrangeira, nem vinculado encargos e despesas ordinárias de condomínio,
à variação cambial ou ao salário-mínimo. Só pode o locador poderá cobrar tais verbas juntamente
ser cobrado adiantamento em caso de locação com o aluguel do mês a que se refiram.
por temporada, ou se não foi dada garantia.
No caso de venda, promessa de venda, cessão
O aluguel está sujeito aos reajustes por vontade
ou promessa de cessão de direitos ou dação
das partes, mas não havendo acordo pode ocorrer
em pagamento, o locatário tem preferência
reajuste judicial, a cada três anos.
para adquirir o imóvel locado, em igualdade
O locador é obrigado a: de condições com terceiros. Nesse caso, deve
o locador cientificar o locatário através de
• entregar ao locatário o imóvel alugado em
notificação judicial, extrajudicial ou outro meio
estado de servir ao uso a que se destina;
de ciência inequívoca.
• garantir o uso pacífico do imóvel locado,
responder pelos vícios ou defeitos anteriores O direito de preferência do locatário deverá ser
à locação; exercido de maneira inequívoca no prazo de trinta
• fornecer ao locatário descrição minuciosa do dias. Não se aplica o direito de preferência nos
estado do imóvel quando de sua entrega; casos de perda da propriedade ou venda por
decisão judicial, permuta, doação, integralização
• fornecer ao locatário recibo discriminado dos
de capital, cisão, fusão e incorporação.
pagamentos, pagar as taxas de administração
imobiliária e de intermediações, inclusive O locatário preterido no seu direito de preferência
as despesas necessárias à aferição da poderá reclamar do alienante as perdas e
idoneidade do pretendente ou de seu fiador; danos ou, depositando o preço e demais
• pagar os impostos, taxas e o seguro, salvo despesas do ato de transferência, haver para
disposição expressa em contrário no contrato; si o imóvel locado. O prazo para tal é de seis
Unidade 8 85

meses, a contar do registro do ato no Cartório • decorrentes da prática de infração legal ou

de Imóveis, desde que o contrato de locação contratual;
esteja averbado pelo menos trinta dias antes • decorrentes da falta de pagamento do aluguel
da alienação do imóvel. e de demais encargos;
Havendo condomínio no imóvel, a preferência • para a realização de reparações urgentes
do condomínio terá prioridade sobre a do determinadas pelo poder público;
locatário. • decorrentes de extinção do contrato de
trabalho;
O locador pode exigir do locatário, como garantia,
a prestação de caução, fiança, ou seguro de • se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver
fiança locatícia, sendo vedada mais de uma relacionada com o seu emprego;
modalidade de garantia num mesmo contrato de • se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge
locação. Salvo disposição contratual em contrário, ou companheiro, ou para uso residencial
qualquer das garantias da locação se estende até de ascendente ou descendente que não
a efetiva devolução do imóvel. disponha, assim como seu cônjuge ou
companheiro, de imóvel residencial próprio;
Não estando a locação garantida por qualquer das • se a vigência ininterrupta da locação
modalidades, o locador poderá exigir do locatário ultrapassar cinco anos.
o pagamento do aluguel e encargos até o sexto
dia útil do mês vincendo.
Constitui contravenção penal exigir o pagamento DA LOCAÇÃO PARA TEMPORADA
de quantia ou valor além do aluguel e encargos
permitidos, exigir mais de uma modalidade Locação para temporada é aquela contratada
de garantia num mesmo contrato de locação por prazo não superior a noventa dias destinada
e cobrar antecipadamente o aluguel, salvo os à residência temporária do locatário, para prática
casos de locação para temporada ou locação de lazer, realização de cursos, tratamento de
sem garantia. saúde etc.
O locador poderá receber de uma só vez e
antecipadamente os aluguéis e encargos,
DA LOCAÇÃO RESIDENCIAL bem como exigir do locatário, como garantia,
a prestação de caução, fiança, ou seguro de
Nas locações ajustadas por escrito e por prazo fiança locatícia, sendo vedada mais de uma
igual ou superior a trinta meses, a resolução modalidade de garantia num mesmo contrato
do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, de locação.
independentemente de notificação ou aviso. Findo
o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer
do imóvel alugado por mais de trinta dias sem no imóvel sem oposição do locador por mais de
oposição do locador, presumir-se-á prorrogada trinta dias, presumir-se-á prorrogada a locação
a locação por prazo indeterminado, mantidas por tempo indeterminado, não mais sendo
as demais cláusulas e condições do contrato. exigível o pagamento antecipado do aluguel e
Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá dos encargos.
denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido
o prazo de trinta dias para desocupação.
DA LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL
Quando ajustada verbalmente ou por escrito
e como prazo inferior a trinta meses, findo Na locação comercial, o locatário terá direito
o prazo estabelecido, a locação prorroga-se à renovação do contrato, caso tenha sido ele
automaticamente, por prazo indeterminado. celebrado por escrito e com prazo determinado.
Nesse caso, somente pode ser retomado o Nesse caso, o prazo mínimo do contrato a renovar
imóvel: ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos
escritos deve ser de cinco anos, e, caso esteja
• nos casos de mútuo acordo das partes; o locatário explorando seu comércio, no mesmo
 86 Unidade 8

ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três prorrogada a locação nas condições ajustadas,
anos. mas sem prazo determinado.
Ação renovatória é a modalidade da ação O contrato de locação por prazo indeterminado
destinada a fazer valer o direito de renovação pode ser denunciado por escrito, pelo locador,
do contrato locatício, e deve ser proposta no concedidos ao locatário trinta dias para a
interregno de um ano, no máximo, até seis meses, desocupação.
no mínimo, anteriores à data da finalização do
prazo do contrato em vigor.
O locador não estará obrigado a renovar o contrato LEI NO 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973:
se: DISPÕE SOBRE OS REGISTROS PÚBLICOS, E
DÁ OUTRAS PROVIDÊNCIAS
• por determinação do poder público, tiver que
realizar no imóvel obras que importarem na
sua radical transformação;
DAS ATRIBUIÇÕES
• o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio
ou para transferência de fundo de comércio Os registros públicos objetivam conferir
existente há mais de um ano, sendo detentor autenticidade, segurança, publicidade e eficácia
da maioria do capital o locador, seu cônjuge, aos atos jurídicos. Seguem as modalidades de
ascendente ou descendente. Nesse caso, o registro público.
imóvel não poderá ser destinado ao uso do
mesmo ramo do locatário, salvo se a locação • Registro civil de pessoas naturais.
também envolvia o fundo de comércio, com • Registro civil de pessoas jurídicas.
as instalações e pertences. • Registro de títulos e documentos.
Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, • Registro de imóveis.
unidades sanitárias oficiais, asilos, bem como
Com esse intuito, existem os cartórios de
de estabelecimento de saúde e de ensino
registro:
autorizados, o contrato somente poderá ser
rescindido nos casos de mútuo acordo; em • de nascimentos, casamentos e óbitos, a
decorrência da prática de infração legal ou quem cabe registrar os atos relacionados às
contratual; em decorrência da falta de pagamento pessoas naturais;
do aluguel e demais encargos; para a realização
• de registro de títulos e documentos, a quem
de reparações urgentes determinadas pelo poder
cabe registrar os atos relacionados às pessoas
público; se o proprietário pedir o imóvel para
jurídicas e ao registro de títulos e documentos;
demolição, edificação, licenciada ou reforma
que venha a resultar em aumento mínimo de • de registro de imóveis, a quem cabe registrar
cinquenta por cento da área útil. os atos relacionados aos imóveis.

Quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel O serviço cartorial começará e terminará às
se destinar ao uso de seus titulares, diretores, mesmas horas em todos os dias úteis, mas o de
sócios, gerentes, executivos ou empregados registro civil de pessoas naturais funcionará todos
considerar-se-á a locação como sendo não os dias sem exceção. É nulo o registro lavrado fora
residencial, de forma que as disposições que das horas regulamentares ou em dias em que não
serão aplicadas são da locação comercial. houver expediente, sendo civil e criminalmente
responsável o oficial que der causa à nulidade.
Nos demais casos de locação não residencial,
o contrato por prazo determinado cessa, Os oficiais do registro terão direito, a título de
de pleno direito, findo o prazo estipulado, remuneração, aos emolumentos fixados nos
independentemente de notificação ou aviso. Regimentos de Custas, os quais serão pagos,
Findo o prazo estipulado, se o locatário pelo interessado que os requerer, no ato de
permanecer no imóvel por mais de trinta dias requerimento ou no da apresentação do título.
sem oposição do locador, presumir-se-á a
Os oficiais são civilmente responsáveis por
Unidade 8 87

todos os prejuízos que, pessoalmente, ou pias, morais, científicas ou literárias, bem como
pelos prepostos ou substitutos que indicarem, o das fundações e das associações de utilidade
causarem, por culpa ou dolo, aos interessados pública, as sociedades civis que revestirem as
no registro. formas estabelecidas nas leis comerciais, salvo as
anônimas, e os atos constitutivos e os estatutos
dos partidos políticos.
DA PUBLICIDADE
A existência legal das pessoas jurídicas só começa
com o registro de seus atos constitutivos.
Os oficiais e os encarregados das repartições em
que se façam os registros são obrigados a lavrar
certidão do que lhes for requerido e a fornecer às DO REGISTRO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS
partes as informações solicitadas.
Qualquer pessoa pode requerer certidão do No registro de títulos e documentos será feita
registro sem informar ao oficial ou ao funcionário a transcrição dos instrumentos particulares,
o motivo ou interesse do pedido. No caso de para a prova das obrigações convencionais de
recusa ou retardamento na expedição da certidão, qualquer valor ou, facultativamente, de quaisquer
o interessado poderá reclamar à autoridade documentos, para sua conservação.
competente, que aplicará, se for o caso, a pena Para surtir efeitos em relação a terceiros,
disciplinar cabível. estão sujeitos a registro no registro de títulos
e documentos, entre outros, os contratos de
locação de prédios, os contratos de compra e
DO REGISTRO CIVIL DAS PESSOAS NATURAIS
venda em prestações, com reserva de domínio
ou não, os de alienação ou de promessas de
Serão registrados no registro civil de pessoas
venda referentes a bens móveis e os de alienação
naturais os nascimentos, os casamentos, os
fiduciária, as quitações, recibos e contratos de
óbitos, as emancipações, as interdições, as
compra e venda de automóveis, bem como o
sentenças declaratórias de ausência, as opções
penhor destes, os instrumentos de cessão de
de nacionalidade e as sentenças que deferirem
direitos e de créditos, de sub-rogação e de dação
a legitimação adotiva.
em pagamento.
Serão averbados, à margem do registro, as O registro integral dos documentos consistirá
sentenças que decidirem a nulidade ou anulação na trasladação destes, com a mesma ortografia
do casamento, a separação, divórcio ou o e pontuação, com referência às entrelinhas
restabelecimento da sociedade conjugal, os atos ou quaisquer acréscimos, alterações, defeitos
judiciais ou extrajudiciais de reconhecimento de ou vícios que tiver o original apresentado, e,
filhos, as escrituras de adoção e os atos que a bem assim, com menção precisa aos seus
dissolverem, e as alterações ou abreviaturas de característicos exteriores e às formalidades
nomes. legais.
Não serão cobrados emolumentos pelo registro O oficial deverá recusar registro a título e a
civil de nascimento e pelo assento de óbito, documento que não se revistam das formalidades
bem como pela primeira certidão respectiva. legais.
Os reconhecidamente pobres estão isentos
de pagamento de emolumentos pelas demais O oficial, salvo quando agir de má-fé, devidamente
certidões extraídas pelo cartório de registro civil. comprovada, não será responsável pelo danos
decorrentes da anulação do registro, ou da
averbação, por vício intrínseco ou extrínseco do
DO REGISTRO CIVIL DE PESSOAS JURÍDICAS documento, título ou papel, mas, tão somente,
pelos erros ou vícios no processo de registro.
No registro civil de pessoas jurídicas serão inscritos
os contratos, os atos constitutivos, os estatutos O oficial será obrigado, quando o apresentante o
ou compromissos das sociedades civis, religiosas, requerer, a notificar do registro ou da averbação
os demais interessados que figurarem no título,
 88 Unidade 8

documento, ou papel apresentado, e a quaisquer Em todas as escrituras e em todos os atos

terceiros que lhes sejam indicados, podendo relativos a imóveis, bem como nas cartas de
requisitar dos oficiais de registro em outros sentença e formais de partilha, o tabelião ou
municípios, as notificações necessárias. Por esse escrivão deve fazer referência à matrícula ou ao
processo, também, poderão ser feitos avisos, registro anterior, seu número e cartório.
denúncias e notificações, quando não for exigida
a intervenção judicial. O serviço das notificações Deverá constar obrigatoriamente nas escrituras e
e demais diligências poderá ser realizado por nos autos judiciais a indicação com precisão, os
escreventes designados pelo oficial e autorizados característicos, as confrontações e as localizações
pelo juiz competente. dos imóveis, mencionando os nomes dos
confrontantes e, ainda, quando se tratar só de
terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar
DO REGISTRO DE IMÓVEIS do logradouro, em que quadra e a que distância
métrica da edificação ou da esquina mais
No registro de imóveis, serão feitos o registro próxima, exigindo dos interessados a certidão do
e a averbação dos títulos ou atos constitutivos, registro imobiliário.
declaratórios, translativos e extintos de direitos Nenhum registro poderá ser feito sem que o
reais sobre imóveis reconhecidos em lei, imóvel a que se referir esteja matriculado.
inter vivos ou causa mortis, quer para sua
constituição, transferência e extinção, quer para O registro, enquanto não cancelado, produz todos
sua validade em relação a terceiros, quer para a os efeitos legais ainda que, por outra maneira, se
sua disponibilidade. prove que o título está desfeito, anulado, extinto
ou rescindido.
Nesse sentido, serão feitos os seguintes registros.
A instituição do bem de família far-se-á por
• Da instituição de bem de família, das escritura pública, declarando o instituidor que
hipotecas, dos contratos de locação de determinado prédio se destina a domicílio de sua
prédios, das penhoras, arrestos e sequestros família e ficará isento de execução por dívida.
de imóveis, dos contratos de compromisso de
compra e venda de cessão, das incorporações,
instituições e convenções de condomínio. Resumo
• Dos contratos de promessa de venda,
cessão ou promessa de cessão de unidades • A Lei no 4.591/1964 dispõe sobre o condomínio
autônomas condominiais, dos loteamentos em edificações e as incorporações imobiliárias.
urbanos e rurais, da compra e venda pura
–– Condomínio: a mesma coisa ou mesmo
e da condicional, da alienação fiduciária em objeto pertence a mais de uma pessoa, ainda
garantia de coisa imóvel etc. em estado de indivisão; copropriedade.
• Das averbações de extinção dos ônus e direitos –– Incorporação imobiliária: o intuito é a
reais, das cláusulas de inalienabilidade, promoção e realização de construção, para
impenhorabilidade e incomunicabilidade alienação total ou parcial de edificações.
impostas a imóveis, do contrato de locação, –– Incorporador: pessoa física ou jurídica,
para os fins de exercício de direito de comerciante ou não, que se compromete ou
preferência, da notificação para parcelamento, efetiva a venda de frações ideais de terreno.
edificação ou utilização compulsórios de –– A construção de imóveis, objeto de
imóvel urbano etc. incorporação, poderá ser contratada sob
o regime de empreitada – realizada a preço
Por via de regra, todos os atos de registro ou fixo ou reajustável por índices previamente
averbação previstos no art. 167 da Lei de determinados – ou de administração – ficando
Registros Públicos são obrigatórios e deverão ser sob a responsabilidade dos proprietários ou
efetuados no território da situação do imóvel. adquirentes o pagamento do custo integral
da obra.
O registro e a averbação poderão ser provocados
–– Infrações: rescisão de contrato pela falta de
por qualquer pessoa, incumbindo-lhe as despesas pagamento por três meses consecutivos;
respectivas.
Unidade 8 89

venda em leilão público da quota do terreno adquirente, quando o loteamento não estiver
caso não seja purgada a mora, no prazo de regularmente inscrito.
dez dias; crime contra a economia popular, –– Crime contra a Administração pública o
punível com pena de recursão de um a quatro loteamento ou desmembramento do solo
anos, e multa, a promoção de incorporações para fins urbanos, sem autorização do órgão
sob afirmações falsas. público competente, ou em desacordo com as
• A Lei no 6.766/1979 dispõe sobre o parcelamento disposições desta lei (no 6.766/1979), punido
do solo urbano e dá outras providências. com detenção de 1 a 2 anos, e multa.
–– Parcelamento pode ser realizado mediante • Código de Defesa do Consumidor.
loteamento – terreno servido de infraestrutura
básica cujas dimensões atendam aos índices –– Consumidor: toda pessoa física ou jurídica
urbanísticos, conforme plano diretor ou que adquire ou utiliza produto ou serviço para
lei municipal – lote; desmembramento – uso próprio ou da família.
subdivisão de glebas em lotes destinados à –– Fornecedor: toda pessoa física ou jurídica
edificação, com aproveitamento do sistema que desenvolve atividades de produção,
viário existente, sem modificações da montagem, criação, construção,
infraestrutura existente. transformação, importação, exportação,
–– A Lei Municipal definirá os prazos para que distribuição ou comercialização de produtos
um projeto de parcelamento apresentado seja ou prestação de serviços.
aprovado ou rejeitado e para que as obras –– Produto: qualquer bem, móvel ou imóvel,
executadas sejam aceitas ou recusadas. material ou imaterial.
–– Aprovado o projeto de parcelamento, deve ser –– Serviço: qualquer atividade fornecida no
registrado no Cartório de Registro de Imóveis, mercado de consumo, inclusive as de natureza
no prazo de 180 dias sob pena de caducidade bancária, financeira, de crédito e securitária,
da aprovação. salvo as decorrentes das relações de caráter
–– Irretratáveis são os compromissos de compra trabalhista.
e venda, cessões e promessas de cessão, –– Fornecedor, independentemente da existência
os que atribuem direito a adjudicação de culpa, responde pela reparação dos
compulsória e, estando registrados, confiram danos causados aos consumidores por seus
direito real oponível a terceiros. produtos ou serviços.
–– Possibilidade de transferência do contrato –– Fornecedor de serviços só não será responsa-
particular por simples trespasse ou por bilizado quando provar que, executado o
instrumento em separado. serviço, o defeito inexiste ou decorre de culpa
–– O não pagamento de prestação leva à rescisão exclusiva do consumidor ou de terceiro.
do contrato, após 30 dias de constituído em –– Fornecedor, de produtos ou de serviços,
mora o devedor. Purgada a mora, convalescerá responde por vícios dos produtos ou
o contrato. desserviços pelos vícios de qualidade ou de
quantidade que os tornem impróprios ou
–– A inadimplência permanecendo, de posse
inadequados ao consumo.
da certidão do não pagamento em cartório,
o vendedor requererá ao oficial do registro o –– Consumidor pode exigir a substituição do
cancelamento da averbação. produto caso o vício não seja sanado no
prazo máximo de 30 dias ou à reexecução dos
–– Proibida a venda ou a promessa de venda
serviços, sem custo adicional, ou restituição
do loteamento ou desmembramento não
da quantia paga, atualizada ou abatimento
registrado.
proporcional do preço.
–– Verificada a irregularidade, o adquirente, após –– A decadência da prescrição ocorre em 30 dias,
notificar o loteador para suprir a falta, deverá para fornecimento de serviços e de produtos
suspender o pagamento das prestações não duráveis; em 90 dias, quando duráveis.
restantes, depositando-as no Cartório
–– As práticas comerciais referem-se à oferta
de Registro de Imóveis competente, que
de produtos e serviços, assegurando
autorizará judicialmente o levantamento das
informações claras, precisas e ostensivas em
prestações, após regularizado o loteamento.
língua portuguesa, sobre suas características
–– Nula de pleno direito será a cláusula de e demais informações obrigatórias e à
rescisão de contrato por inadimplemento do publicidade, veiculada de forma fácil e
 90 Unidade 8

acessível ao consumidor, proibindo-se a –– É livre a convenção do aluguel, mas não pode

enganosa ou abusiva. ser estipulado em moeda estrangeira, nem
–– Algumas práticas comerciais são vinculado à variação cambial ou ao salário-
consideradas abusivas e são proibidas, como, -mínimo.
por exemplo, a compra casada; a recusa de –– Tanto locador como locatário possuem
atendimento às demandas do consumidor, algumas obrigações em relação à locação do
quando há condições para tal; envio ou imóvel.
entrega de produto ao consumidor sem
solicitação prévia, entre outras. –– Em caso de venda, o locatário tem preferência
para adquirir o imóvel, em igualdade de
–– Na cobrança de dívidas, o consumidor
condições com terceiros.
inadimplente não será exposto a ridículo nem
a constrangimento ou ameaça. –– O locatário preterido no seu direito poderá
–– O Conselho de Defesa do Consumidor (CDC) reclamar as perdas e danos, ou depositar o
protege o consumidor antes, durante e após preço e demais despesas de transferência,
a elaboração do contrato, que não poderá havendo para si o imóvel locado, no prazo de
obrigá- -lo, caso não lhe tenha sido dada a seis meses.
oportunidade de conhecimento prévio de –– O locador pode exigir do locatário, como
seu conteúdo, ou se os instrumentos tenham garantia: caução, fiança ou seguro de fiança,
sido redigidos de modo a dificultar-lhe a vedada mais de uma modalidade num mesmo
compreensão. contrato.
–– As cláusulas contratuais abusivas são nulas –– Locação para temporada: prazo não superior
de pleno direito. a noventa dias, para residência temporária,
–– Contrato de adesão: aquele cujas cláusulas lazer etc.; aluguel poderá ser realizado
tenham sido aprovadas pela autoridade antecipadamente, de uma só vez, bem como
competente ou estabelecidos unilateralmente os encargos.
pelo fornecedor.
–– Locação não residencial: locação comercial;
• A Lei do Inquilinato, alterada pela Lei n o direito à renovação, caso realizado com prazo
12.112/2009, dispõe sobre as locações dos determinado, por cinco anos se o locatário
imóveis urbanos e os procedimentos a elas estiver explorando comércio, no mesmo ramo,
pertinentes. por prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

–– Locação de imóvel urbano pode ser residencial –– Imóveis utilizados por hospitais, unidades
e não residencial. sanitárias oficiais, asilos, bem como
estabelecimentos de saúde e de ensino
–– A locação pode se dar por qualquer prazo, autorizados: rescisão de contrato somente
dependendo de autorização conjugal, se igual por: mútuo acordo; infração legal, falta de
ou superior a dez anos. pagamento, reparos determinados pelo poder
–– O locador não poderá reaver o imóvel alugado, público, demolição, edificação ou reforma.
durante o prazo acordado; o locatário poderá
devolvê-lo, pagando a multa pactuada. • Lei no 6.015/1973: dispõe sobre os registros
públicos, e dá outras providências.
–– Despejo: ação do lacador para reaver o imóvel,
em situações como falta de pagamento do –– Das atribuições: conferir autenticidade,
aluguel e de demais encargos. segurança, publicidade e eficácia aos atos
–– Imóvel alienado durante locação: adquirente jurídicos.
poderá denunciar o contrato, com prazo –– Modalidades de registro público:
de noventa dias para a desocupação, salvo
contrato por tempo determinado e existência a. registro civil de pessoas naturais;
de cláusula de vigência averbada junto à b. registro civil de pessoas jurídicas;
matrícula do imóvel. c. registro de títulos e documentos;
–– Idêntico direito terá o promissário comprador d. registro de imóveis.
que poderá concordar com a manutenção da
locação. –– Existem cartórios de registro:
–– A locação também poderá ser desfeita por a.
de nascimento, casamento e óbitos
mútuo acordo. (pessoas naturais);
Unidade 8 91

b. de títulos e documentos (pessoas –– O registro, enquanto não cancelado, produz

jurídicas); os efeitos legais ainda que, por outra maneira,
c. de imóveis. se prove que o título está desfeito, anulado,
extinto ou rescindido.
–– Da publicidade: obrigatoriedade de lavrar
certidões e fornecer informações solicitadas.
–– Do registro de pessoas naturais: além dos
atos já citados, incluem-se emancipações,
Exercícios
interdições, sentenças declaratórias
I – Responda.
de ausência, opções de nacionalidade,
legitimação adotiva. O que dispõe cada uma das leis citadas a seguir?
–– Averbados à margem do registro: nulidade ou 1. Lei no 4.591/1964:
anulação de casamento, separação, divórcio,
restabelecimento da sociedade conjugal, ______________________________________
reconhecimento de filhos, escrituras de
______________________________________
adoção ou sua dissolvição, alterações ou
abreviatura de nomes. 2. Lei no 6.766/1979:
–– Do registro de pessoas jurídicas: contratos, ______________________________________
atos constitutivos, estatutos ou compromissos
das sociedades civis, religiosas, pias, morais, ______________________________________
científicas, literárias; bem como fundações e
3. Lei no 8.078/1990:
associações de utilidade pública.
–– Do registro de títulos e documentos: ______________________________________
transcrição dos instrumentos particulares ______________________________________
– contrato de locação de prédios, compra e
venda em prestações, quitações; recusa do 4. Lei no 8.245/1991:
registro caso o título ou documento não se
______________________________________
revistam das formalidade legais.
–– Do registro de imóveis: títulos ou atos ______________________________________
constitutivos, declaratórios, translativos ______________________________________
e extintos e direitos reais sobre imóveis
reconhecidos em lei. 5. Lei no 6.015/1973:
–– Serão feitos os registros: ______________________________________
a) da instituição de bem de família, hipotecas, ______________________________________
contratos de locação de prédios, penhoras,
arrestos e sequestros de imóveis, compra e ______________________________________
venda, cessão, incorporações, instituições II – Relacione os aspectos apresentados, a seguir,
e convenções de condomínio; à lei a que se refere:
b) dos contratos de promessa de venda,
(A) Lei no 4.591/1964:
cessão ou promessa de cessão de unidades (B) Lei no 6.766/1979:
autônomas condominiais, loteamentos (C) Lei no 8.078/1990:
urbanos, rurais, compra e venda pura (D) Lei no 8.245/1991:
e condicional, alienação fiduciária em (E) Lei no 6.015/1973:
garantia de coisa imóvel etc.;
1. ( ) “Considera-se lote o terreno servido de
c) das averbações de extinção dos ônus e infraestrutura básica cujas dimensões
direitos reais, cláusulas de inalienabilidade, atendem aos índices urbanísticos, definidos
impenhorabilidade e incomunicabilidade pelo plano diretor ou lei municipal para a
impostas a imóveis, contrato de locação, zona em que se situe.”
para fins de exercício do direito de
preferência, notificação de parcelamento, 2. ( ) “Em todas as escrituras e em todos os
atos relativos a imóveis, bem como nas
edificação ou utilização compulsório de
cartas de sentença e formais de partilha,
imóvel urbano. o tabelião ou escrivão deve fazer referência
à matrícula ou ao registro anterior, seu
–– Nenhum registro poderá ser feito sem que o número e cartório.”
imóvel a que se referir esteja matriculado.
 92 Unidade 8
3. ( ) “O incorporador responde civilmente Confira suas respostas
pela execução da incorporação,
devendo indenizar os adquirentes ou
I – 1. Lei no 4.591/1964: dispõe sobre o condomínio
compromissários dos prejuízo que
em edificações e as incorporações imobiliárias.
a estes advierem do fato de não se
2. Lei no 6.766/1979: dispõe sobre o parcelamento
concluir a edificação ou de se retardar
do solo urbano e dá outras providências.
injustificamente a conclusão das obras.”
3. Lei no 8.078/1990: dispõe sobre a proteção do
4. ( ) “É livre a convenção do aluguel, mas consumidor e dá outras providências.
não pode ser estipulado em moeda 4. Lei no 8.245/1991: dispõe sobre as locações
estrangeira, nem vinculado à variação dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas
cambial ao salário-mínimo.” pertinentes.
5. Lei no 6.015/1973: dispõe sobre os registros
5. ( ) “O fornecedor de serviços responde, públicos e dá outras providências.
independentemente da existência de
culpa, pela reparação dos danos causados II – 1. (B)
aos consumidores por defeitos relativos 2. (E)
à prestação do serviços, bem como por 3. (A)
informações insuficientes ou inadequados 4. (D)
sobre sua fruição e riscos.” 5. (C)

III – Responda: Qual a importância, para o TTI, do III – Sua resposta é pessoal, baseada em sua experiência;
conhecimento das normas jurídicas tratadas entretanto, alguns aspectos não devem ser
neste estudo? desconsiderados, como, por exemplo: a atuação do TTI
deve estar amparada pela legislação em vigor no país,
___________________________________________ sob o risco de prática de atos ilegais, puníveis com
detenção e multas; por isso, conhecer e compreender
___________________________________________ as principais normas jurídicas relacionadas às
___________________________________________ transações imobiliárias torna-se essencial para o
profissional da área.
___________________________________________
 REFERÊNCIAS

BALEEIRO, Aliomar. Direito tributário brasileiro. 13. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2015.
BEVILÁQUA, Clóvis. Código Civil dos Estados Unidos do Brasil comentado. 10. ed. São Paulo: Livraria
Francisco Alves, 2002.
BITTAR, Carlos Alberto. Teoria geral do Direito Civil. Rio de Janeiro: 2. ed. Forense Universitária, 2007.
BORGES, Nelson. Breves considerações sobre direito adquirido, ato jurídico perfeito e coisa julgada.
Curitiba: Juruá, 2000.
BRASIL. Código Civil (2002). Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Brasília: Senado, 2002.
______. Lei 13.105, de 16 de março de 2015.
______. Código de Processo Civil. Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973. Brasília: Senado, 1973.
______. Lei do Inquilinato. Lei no 8.245, de 18 de outubro de 1991. Brasília: Senado, 1991.
______. Lei no 4.591/64 – de 16 de dezembro de 1964.
______. Lei no 12.744 – 19/12/2012. Quase toda revogada pela Lei 10.931/2004.
______. Lei no 6.015/73 – de 31 de dezembro de 1973.
______. Lei no 6.766/79 – de 19 de dezembro de 1979. (Não consta revogação expressa)
______. Lei no 8.078/90 – de 11 de setembro de 1990. (Código de Defesa do consumidor)
______. Lei no 8.245/91 – de 18 de outubro de 1991.
______. Lei no 12.112, de 09 de dezembro de 2009. Altera a Lei no 8.245, de 18 de outubro de
1991, para aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre locação de imóvel urbano. Brasília: Senado,
9 de dez. de 2009.
CUNHA JR., J. B. Direito Civil para concursos. Teoria e prática. Brasília: Ed. do Autor, 2001.
DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil – Teoria geral das obrigações. v. 2. São Paulo: Saraiva, 2007.
______. Curso de Direito Civil Brasileiro. 35. ed. São Paulo: Saraiva, 2018.
______. Curso de Direito Civil Brasileiro. Teoria Geral das Obrigações. 16. ed. v. 2. São Paulo: Editora
Saraiva.
______. Curso de Direito Civil Brasileiro: Teoria Geral das Obrigações. São Paulo: Saraiva, 2004.
DOWER, Nelson Godoy Bassil. Direito Civil simplificado – parte geral. São Paulo: Nelpa, 2007.
FAZZIO JR., Waldo. Manual de Direito Comercial. 3. ed. São Paulo: Atlas, 2000.
FIUZA, Ricardo. Novo Código Civil comentado. São Paulo: Juarez de Oliveira, 2001.
GOMES, Orlando. Introdução ao Direito Civil. 18. ed. Atualizada por Humberto Theodoro Júnior. Rio de
Janeiro: Forense, 2001.
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro. Teoria Geral das Obrigações. v. 2. São Paulo:
Saraiva, 2004.
LIMA, Dilson Machado de. A Lei do Inquilinato e sua aplicação. Belo Horizonte: Líder, 2010.
LOTUFO, Renan. Código Civil comentado. v. 2, Obrigações - Parte Geral. São Paulo: Editora Saraiva,
2003.
MIGUEL, Jorge. Curso de Direito Constitucional. São Paulo: Atlas, 1989. 37. ed. v. 3. São Paulo:
Saraiva, 2003.
MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de Direito Civil. Direito das Obrigações. 2ª parte, v. 4 e 5.
São Paulo: Saraiva, 2003.
OLIVEIRA FILHO, Manoel Gonçalves. Curso de Direito Constitucional. São Paulo: Saraiva, 2002.
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Tratado do Direito Civil. 13. ed. Rio de Janeiro: Ed. Forense, 2016.
______. Instituições de Direito Civil. Teoria Geral das Obrigações, 20. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2003.
PORTO, Isabel Cristina. Alterações na Lei do Inquilinato: comentários à Lei no 12.112/2009. Porto
Alegre: Livraria do Advogado, 2010.
RIBEIRO, Antônio Carlos Silva. Sinopse de Direito Civil – Parte Especial. São Paulo: CL – EDIJUR, 2005.
RIOS, Artthur. Manual de Direito Imobiliário. 3. ed. Curitiba: Juruá, 2006.
RIZZARDO, Arnaldo. Direito das Obrigações. Rio de Janeiro: Forense, 2002.
RODRIGUES, Silvio. Direito Civil. São Paulo: Saraiva, 2002.
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil. Teoria Geral das Obrigações e Teoria Geral dos Contratos. 3. ed.
v. 2. São Paulo: Atlas S/A, 2003.
______. Lei do Inquilinato comentada – doutrina e prática, 8. ed. São Paulo: Atlas, 2005.
WALD, Arnold. Curso de Direito Civil Brasileiro. São Paulo: Saraiva, 2003.