Superior Tribunal de Justiça

RECURSO ESPECIAL Nº 1.216.537 - MT (2010/0184326-8)

RELATOR : MINISTRO MARCO BUZZI

RECORRENTE : F GUIMARÃES NETO ALIMENTOS - MICROEMPRESA
ADVOGADO : ANA LEONARDA PREZA BORGES RIOS - DEFENSORA
PÚBLICA E OUTROS
RECORRIDO : LUIZ ANTONIO BORGES
ADVOGADO : FELICIO HIROCAZU IKENO
EMENTA

RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE DESPEJO -

INDENIZAÇÃO PELO FUNDO DE COMÉRCIO (52, § 3º, DA LEI
N. 8.245/91) – INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS QUE ASSEVERARAM
INEXISTIR DIREITO À REPARAÇÃO PELA MUDANÇA, PERDA
DO LUGAR E DESVALORIZAÇÃO DO FUNDO DE COMÉRCIO,
FACE A NÃO MANIFESTAÇÃO DA PRETENSÃO
RENOVATÓRIA DA LOCAÇÃO COMERCIAL POR PARTE DO
LOCATÁRIO (ART. 51, § 5º, DA REFERIDA LEI) - INSURGÊNCIA
DO RÉU – RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.
A controvérsia reside na vinculação ou não do pleito
indenizatório previsto no art. 52, § 3º, da lei 8.245/91, ao direito de
renovação compulsória do contrato de locação comercial.
1. Violação ao artigo 535 do CPC não configurada. Inexistência
de negativa de prestação jurisdicional, porquanto clara e
suficiente, embora sucinta, a fundamentação adotada pelo
Tribunal de origem para o deslinde da controvérsia, revelando-se
desnecessário o enfrentamento de cada um dos argumentos
declinados pela parte.
2. Inviabilidade de o locatário pleitear, na defesa exercida no
bojo da ação de despejo, indenização pelos prejuízos e eventuais
lucros cessantes que tiver face a mudança, perda do lugar e
desvalorização do fundo de comércio (artigo 52, § 3º, da lei n.
8.245/91), haja vista que os já referidos fundamentos, aptos a
autorizarem o seu deferimento, somente podem ser verificados
após a entrega do imóvel.
3. Para a concessão da indenização pelo fundo de comércio,
não basta a ocorrência dos fatos descritos na norma (art. 52, § 3º
da lei nº 8.245/91 - não der o proprietário o destino alegado; não
iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou
pretender realizar em três meses da entrega), sendo
imprescindível que esses decorram de um ato de retomada
insincera do imóvel por parte do locador, circunstância também
somente verificável posteriormente à procedência da demanda.
4. No caso dos autos, evidencia-se que o locador encaminhou
comunicação ao locatário (fl. 29) com mais de seis meses de
antecedência do término do contrato locatício (21.12.2005),
manifestando sua intensão de retomada do imóvel para a
realização de obras e ampliação da edificação, não tendo o réu

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exercido qualquer pleito renovatório judicial.
5. O direito à indenização pelo fundo de comércio (artigo 52, §
3º, da lei n. 8.245/91) está intrinsecamente ligado ao direito à
renovação locatícia compulsória (artigo 51 do referido diploma
legal), destinando-se aquela, exclusivamente, a penalizar o
locador pela retomada insincera do imóvel, frustrando uma
legítima expectativa à renovação contratual, hipótese não
verificada nos autos, haja vista não ter o locatário manifestado a
pretensão judicial renovatória, nos termos do § 5º do art. 51 da
mesma lei.
6. Recurso especial desprovido.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os autos em que são partes as acima

indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça,
por unanimidade, negar provimento ao recurso especial, nos termos do voto do Sr.
Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Luis Felipe Salomão, Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti
(Presidente) e Antonio Carlos Ferreira votaram com o Sr. Ministro Relator.
Brasília (DF), 03 de setembro de 2015 (Data do Julgamento)

MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI

Presidente

MINISTRO MARCO BUZZI

Relator

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RECURSO ESPECIAL Nº 1.216.537 - MT (2010/0184326-8)
RECORRENTE : F GUIMARÃES NETO ALIMENTOS - MICROEMPRESA
ADVOGADO : ANA LEONARDA PREZA BORGES RIOS - DEFENSORA
PÚBLICA E OUTROS
RECORRIDO : LUIZ ANTONIO BORGES
ADVOGADO : FELICIO HIROCAZU IKENO

RELATÓRIO

O EXMO. SR. MINISTRO MARCO BUZZI (Relator):

Cuida-se de recurso especial interposto por F. GUIMARÃES NETO

ALIMENTOS - MICROEMPRESA, amparado no art. 105, inciso III, alínea “a”, da
Constituição Federal, em desafio a acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado
do Mato Grosso.
Depreende-se dos autos que LUIZ ANTONIO BORGES, na qualidade de
locador do imóvel comercial sito a rua São Geraldo 327, Juará - Mato Grosso, ajuizou,
em 11.07.2006, ação de despejo em face de F. GUIMARÃES NETO ALIMENTOS, ora
recorrente, alegando a ausência de interesse na renovação do contrato de locação
comercial por prazo determinado (fls. 22-23), findo em 1º de julho de 2006.
Asseverou entre as suas motivações para retomada do imóvel, a
necessidade de realização de reformas e ampliação do prédio, bem como o
inadimplemento habitual do requerido no pagamento mensal dos aluguéis.
Aduziu, também, ter encaminhado três notificações - duas pela via dos
correios mediante aviso de recebimento e uma cartorária, respectivamente nas datas
de 21.12.2005, 14.02.2006 e 10.05.2006 - objetivando dar plena ciência ao locatário
acerca da ausência de interesse na renovação do contrato locatício comercial face a
necessidade de realização de obras de construção e ampliação da edificação.
Citado, o locatário ofereceu contestação (fls. 59-66), refutando a alegação de
inadimplemento contratual e pleiteando: a) o reconhecimento do direito de retenção do
imóvel pelas benfeitorias ali realizadas (R$ 40.000,00); e b) indenização pelo ponto
comercial (R$ 50.000,00).
O magistrado de primeira instância, julgando antecipadamente a lide, deu
procedência à ação de despejo, fixando o prazo de quinze dias, a contar da intimação,
para a desocupação do imóvel, nos termos do art. 63, § 1º, alínea "a", da lei 8.245/91
(fls. 158-162).
Quanto aos requerimentos formulados pelo réu na contestação, foram

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rejeitados, sob os seguintes fundamentos: i) inexistência de benfeitorias indenizáveis,
conforme noticiado pelo laudo pericial às fls. 137-138; ii) ajuste contratual prevendo
cláusula de renúncia às indenizações decorrentes de benfeitorias; e iii) não cabimento
da indenização pelo fundo de comércio na hipótese de retomada lícita do imóvel, bem
como em razão da ausência de pretensão renovatória por parte do locatário.
O decisum destacou, ainda, que, a despeito da desnecessidade da
notificação premonitória no caso sob exame, porquanto a pretensão foi ajuizada no
interregno de trinta dias após o término do contrato, o locador observou tal formalidade.
Irresignado, o locatário interpôs apelação (fl. 169-180), relatando que o
autor/proprietário teria estabelecido no imóvel, após a desocupação, um fundo de
comércio no mesmo ramo de atividade que ali praticava, aproveitando-se da clientela
cativada durante oito anos, razão pela qual acreditava não ser justo ficar sem o
reembolso pelo fundo de comércio construído.
A Corte local, por meio do acórdão de fls. 219-223, negou provimento ao
recurso e manteve integralmente o entendimento do juízo singular, consignando a
impossibilidade de indenização pelo fundo de comércio quando inexistente a pretensão
judicial renovatória por parte do locatário, nos termos do art. 51, § 5º, da lei n. 8.245/91.
Eis a ementa do acórdão recorrido:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL -AÇÃO DE DESPEJO - INDENIZAÇÃO

DE FUNDO DE COMÉRCIO - INDEVIDA - INEXISTÊNCIA DE PRETENSÃO
JUDICIAL RENOVATÓRIA - RECURSO IMPROVIDO.
Não há que se falar em indenização de fundo de comércio quando
inexistente a pretensão judicial renovatória por parte do locatário, nos
termos do § 5º do art. 51 da Lei nº 8.245/91.

Alegando omissões no julgado, o locatário opôs embargos de declaração

(fls. 233-244), pleiteando o pronunciamento do Colegiado estadual acerca dos pedidos
de gratuidade de justiça e de análise da indenização pelo fundo de comércio à luz do art.
52, § 3º, da lei n. 8.245/91.
O Tribunal a quo acolheu em parte os aclaratórios, face a omissão acerca
do pedido de gratuidade de justiça, tendo, na oportunidade, deferido a benesse por ser a
parte patrocinada pela Defensoria Pública.
Daí o presente recurso especial (fls. 263-273), por meio do qual o locatário,
ora recorrente, alega violação ao arts. 535 do Código de Processo Civil e 52, § 3º, da lei
n. 8.245/91.
Sustenta, em síntese, que a Corte local foi omissa quanto à questão da
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indenização pelo fundo de comércio, bem como que a propositura de ação renovatória
de locação não constitui requisito legal para a obtenção do pleito indenizatório
fundamentado no art. 52, § 3º, da lei n. 8.245/91, razão pela qual faz jus ao recebimento
da quantia de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), valor esse capaz de compensar a
perda do estabelecimento.
Sem contrarrazões, conforme a certidão de fl. 278.
É o relatório.

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RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE DESPEJO -

INDENIZAÇÃO PELO FUNDO DE COMÉRCIO (52, § 3º, DA LEI
N. 8.245/91) – INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS QUE ASSEVERARAM
INEXISTIR DIREITO À REPARAÇÃO PELA MUDANÇA, PERDA
DO LUGAR E DESVALORIZAÇÃO DO FUNDO DE COMÉRCIO,
FACE A NÃO MANIFESTAÇÃO DA PRETENSÃO
RENOVATÓRIA DA LOCAÇÃO COMERCIAL POR PARTE DO
LOCATÁRIO (ART. 51, § 5º, DA REFERIDA LEI) - INSURGÊNCIA
DO RÉU – RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.
A controvérsia reside na vinculação ou não do pleito
indenizatório previsto no art. 52, § 3º, da lei 8.245/91, ao direito de
renovação compulsória do contrato de locação comercial.
1. Violação ao artigo 535 do CPC não configurada. Inexistência
de negativa de prestação jurisdicional, porquanto clara e
suficiente, embora sucinta, a fundamentação adotada pelo
Tribunal de origem para o deslinde da controvérsia, revelando-se
desnecessário o enfrentamento de cada um dos argumentos
declinados pela parte.
2. Inviabilidade de o locatário pleitear, na defesa exercida no
bojo da ação de despejo, indenização pelos prejuízos e eventuais
lucros cessantes que tiver face a mudança, perda do lugar e
desvalorização do fundo de comércio (artigo 52, § 3º, da lei n.
8.245/91), haja vista que os já referidos fundamentos, aptos a
autorizarem o seu deferimento, somente podem ser verificados
após a entrega do imóvel.
3. Para a concessão da indenização pelo fundo de comércio,
não basta a ocorrência dos fatos descritos na norma (art. 52, § 3º
da lei nº 8.245/91 - não der o proprietário o destino alegado; não
iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou
pretender realizar em três meses da entrega), sendo
imprescindível que esses decorram de um ato de retomada
insincera do imóvel por parte do locador, circunstância também
somente verificável posteriormente à procedência da demanda.
4. No caso dos autos, evidencia-se que o locador encaminhou
comunicação ao locatário (fl. 29) com mais de seis meses de
antecedência do término do contrato locatício (21.12.2005),
manifestando sua intensão de retomada do imóvel para a
realização de obras e ampliação da edificação, não tendo o réu
exercido qualquer pleito renovatório judicial.
5. O direito à indenização pelo fundo de comércio (artigo 52, §
3º, da lei n. 8.245/91) está intrinsecamente ligado ao direito à
renovação locatícia compulsória (artigo 51 do referido diploma
legal), destinando-se aquela, exclusivamente, a penalizar o
locador pela retomada insincera do imóvel, frustrando uma
legítima expectativa à renovação contratual, hipótese não
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verificada nos autos, haja vista não ter o locatário manifestado a
pretensão judicial renovatória, nos termos do § 5º do art. 51 da
mesma lei.
6. Recurso especial desprovido.

VOTO

O EXMO. SR. MINISTRO MARCO BUZZI (Relator):

O recurso não merece prosperar.

1. Inicialmente, não há falar em negativa de prestação jurisdicional, haja vista
que a Corte local, embora sucintamente, pronunciou-se sobre a questão da indenização
pelo fundo de comércio, aduzindo não ser esta cabível quando ausente a pretensão
renovatória por parte do locatário, nos termos do art. 51, § 5º, da lei n. 8.245/91.
Ao utilizar tal fundamentação, verifica-se ter o Tribunal a quo enfrentado a
questão da indenização pelo fundo de comércio prevista no art. 52, § 3º, da referida lei,
utilizando-se do método da interpretação sistemática para vincular o pleito indenizatório
ali previsto ao direito de renovação compulsória do contrato de locação comercial.
Dessa forma, a circunstância de a fundamentação utilizada pela instância
precedente não ter sido a almejada pelo recorrente não tem o condão de macular o
decisum , uma vez que o Colegiado estadual se manifestou acerca de todas as
questões relevantes para o deslinde da controvérsia, afigurando-se dispensável o
exame pormenorizado, mediante a indicação expressa de artigos, de todos os
argumentos expendidos pela parte, mormente quando incapazes de conferir efeito
infringente ao julgado.
Nesse sentido, confiram-se os seguintes julgados:

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

IMPUGNAÇÃO AO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. 1. ALEGAÇÃO DE
OMISSÃO NA DECISÃO AGRAVADA. VIA INADEQUADA. 2. VIOLAÇÃO
DO ART. 535 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. MERO
DESCONTENTAMENTO. 3. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO.
1. A alegada ocorrência de omissão na decisão agravada deveria ter
sido aventada na via própria, qual seja, a dos embargos de declaração,
ante o princípio da taxatividade recursal. Precedentes.
2. Não há que se confundir decisão contrária aos interesses da
parte e negativa de prestação jurisdicional, nem fundamentação
sucinta com ausência de fundamentação. Precedentes.
3. Agravo regimental desprovido.
(AgRg no AREsp 648681/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE,
TERCEIRA TURMA, julgado em 07/05/2015, DJe 19/05/2015) (grifo
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nosso)

AGRAVO REGIMENTAL. PROCESSUAL. CONVERSÃO DE AGRAVO DE

INSTRUMENTO EM AGRAVO RETIDO. ACÓRDÃO SUFICIENTEMENTE
FUNDAMENTADO. AUSÊNCIA DE INFRINGÊNCIA AO ARTIGO 535 DO
CPC. AGRAVO REGIMENTAL NÃO PROVIDO.
1. Não se verifica violação ao artigo 535 do CPC se, ainda que de
maneira sucinta, o acórdão recorrido apresentou os fundamentos
nos
quais apoiou as conclusões assumidas.
2. Esta Corte Superior tem o entendimento assente no sentido de
que a "nulidade só alcança decisões ausentes de motivação, não
aquelas com fundamentação sucinta, mormente quando
possibilita o amplo direito de defesa por parte daquele que se
sentiu prejudicado" (REsp 437180/SP; 3ª Turma, Rel. Min. Castro
Filho, DJ de 04.11.2002).
3. Agravo regimental não provido.
(AgRg no Ag 1407985/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO,
QUARTA TURMA, julgado em 18/10/2012, DJe 26/10/2012) (grifo nosso)

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO

DE COBRANÇA DE QUOTAS DE CONDOMÍNIO. VALIDADE DE
CONTRATO. RATIFICAÇÃO EM ASSEMBLEIA GERAL
EXTRAORDINÁRIA. MODIFICAÇÃO DO JULGADO. SÚMULAS 5 E 7/STJ.
1. Inexistência de omissão no julgado que apreciou todas as
questões relevantes para o deslinde da controvérsia.
2. A pretensão de que seja reconhecida a nulidade de contrato demanda
reexame das provas e interpretação do contrato, procedimentos vedados
em sede de recurso especial, em face dos óbices das Súmulas 5 e 7/STJ.
3. Agravo regimental a que se nega provimento.
(AgRg no AREsp 20918/PR, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO,
QUARTA TURMA, julgado em 26/06/2012, DJe 01/08/2012) (grifo nosso)

Assim, à luz do contexto apresentado e da jurisprudência desta Corte, não

há que se falar em negativa de prestação jurisdicional.
2. É imprescindível ressaltar não ter havido insurgência recursal no que
tange à alegada indenização por benfeitorias, tendo tal matéria transitado em julgado.
No que concerne ao mérito do recurso, cumpre destacar que a questão
controvertida devolvida a esta Corte Superior diz respeito, exclusivamente, à vinculação
ou não do pleito indenizatório pelo fundo de comércio, previsto no art. 52, § 3º, da lei n.
8.245/91, ao direito de renovação compulsória do contrato de locação comercial,
constante do art. 51 do mesmo diploma.
O recorrente aduz que a lei de regência não traz qualquer previsão no
sentido de que, para a concessão da indenização pelo fundo de comércio a que alude o
art. 52, § 3º, da lei n. 8.245/91, seria imprescindível o pleito renovatório da locação,
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motivo pelo qual alega que a verba indenizatória é devida no caso concreto.
As instâncias ordinárias, por sua vez, afirmaram que a indenização prevista
no referido regramento legal somente é viabilizada na hipótese de ter o locatário
pretendido a renovação do contrato locatício, tendo, para tanto, ajuizado a competente
ação renovatória nos termos do art. 51, § 5º, da lei sob exame.
Para melhor situar a controvérsia, explicitam-se as disposições legais em
comento:

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá

direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que,
cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo
determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos
ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo
prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
(...)
§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no
interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores
à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:

I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras
que importarem na sua radical transformação; ou para fazer
modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da
propriedade;
II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de
fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da
maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
(...)
3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos
e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar
e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em
razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador,
no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado
ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou
pretender realizar.

Delimitados os dispositivos legais incidentes no caso e vigentes à época do

ajuizamento da demanda, bem ainda a controvérsia devolvida a esta Corte, cumpre
esclarecer que a insurgência manifestada pelo locatário não merece prosperar.
2.1 A despeito do enfrentamento da matéria pelas instâncias ordinárias, a
indenização para ressarcir o locatário dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver
face a mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, não pode ser
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pleiteada, como matéria de defesa, na contestação formulada no bojo de uma ação de
despejo movida pelo proprietário/locador.
Isso porque, os fundamentos que autorizam o deferimento do pleito
indenizatório previsto no art. 52, § 3º, da lei n. 8.245/91, só podem ser verificados após a
entrega do imóvel.
Explica-se.
Ao tempo da defesa manifestada na ação de despejo, o imóvel ainda não
está em poder do locador (daí porque o pleito desalijatório), ou seja, não ocorreram os
fatos que eventualmente autorizariam a concessão da indenização, como mudança,
perda do lugar ou desvalorização do fundo de comércio.
Outrossim, não basta a ocorrência dos fatos descritos na norma (art. 52, §
3º) para a concessão da indenização. É preciso que eles sejam decorrentes de um ato
de retomada insincera por parte do proprietário, o que também só é verificável em
momento posterior à entrega do imóvel (como por exemplo, na hipótese do locador não
dar ao bem o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público
ou que declarou pretender realizar, em três meses da entrega).
Confira-se, por oportuno, o entendimento de Sílvio de Salvo Venosa:

O locatário terá direito a indenização do parágrafo terceiro no caso de

desvio de uso. Não há indenização tão só pela retomada. Essa
indenização só pode ser apurada em processo de conhecimento
autônomo, uma vez que o desvio se verificará a posteriori, três
meses após contar da entrega do imóvel.
(VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do inquilinato comentada: doutrina e
prática: lei nº 8.245, de 18-10-91. 12ª ed. São Paulo: Atlas, 2013, p.
252-253) - grifo nosso

Outra não é, acrescente-se, a orientação de Rubens Requião:

Nesse caso, sem sombra de dúvida, o empresário não terá direito, na

ação de despejo, de reclamar a indenização correspondente ao
fundo de comércio.
(REQUIÃO, Rubens. Curso de Direito Comercial. São Paulo: Saraiva, 32ª
edição, 2013, p. 355) - grifo nosso

Nessa medida, face a total impossibilidade jurídica do pedido formulado pelo

locatário na contestação, inviável, por real limitação fático-jurídica, a análise do pleito
indenizatório pelo fundo de comércio no bojo da presente ação de despejo.
2.2 Considerando, contudo, que o cabimento da indenização prevista no art.
52, § 3º, da lei n. 8.245/91 foi discutido pelas instâncias ordinárias (mesmo não o
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podendo ter feito), passa-se ao exame da controvérsia objetivando demonstrar, mais
aprofundadamente, a vinculação da indenização pelo fundo de comércio ao direito à
renovação compulsória do contrato de locação comercial.
É importante, de início, destacar que a necessidade de conferir proteção a
esse complexo de bens - entendido por fundo de comércio - nos contratos de locação
comercial decorre da circunstância de o empresário, muitas vezes, investir uma grande
quantidade de recursos em determinado ponto empresarial (leia-se localização física do
estabelecimento), com o fim de atrair o maior número de clientes, agregando, com o
sucesso da atividade empresarial ali desenvolvida, significativo valor econômico ao local
onde se estabelecera.
Como bem explana Alfredo Buzaid:

O locatário que, fundando ou mantendo um estabelecimento comercial

ou industrial em imóvel alheio, torna conhecido o respectivo local, para
ele atraindo vultuosa clientela, à custa de pertinaz propaganda e de
porfiados esforços, contribui em larga escala para a valorização, para o
aumento de seu valor locativo e do próprio valor venal. A propriedade
comercial, abrangendo todo esse conjunto de elementos materiais e
imateriais, que formam o chamado fundo de comércio, é protegida em
numerosos países contra o enriquecimento exagerado do proprietário,
pois sem essa proteção legal perdera o locatário, vítima de novas luvas
extorsivas no fim de cada período contratual, ou de expulsão sumária,
todo o fruto desse seu ingente trabalho e esforçadíssima cooperação. A
preferência do arrendatário à renovação do contrato de locação de
imóvel ocupado por estabelecimento de comércio ou de indústria, é, pois,
um direito que lhe deve ser reconhecido de modo expresso por amor aos
princípios da mais elementar justiça.
(BUZAID, Alfredo. Da Ação Renovatória, 3ª ed., São Paulo: Saraiva, v. I,
1988, p. 129).

A soma dessa necessidade protetiva com o objetivo constitucional de

desenvolvimento econômico do país – o qual também se manifesta através do incentivo
à atividade empresarial -, levou o legislador ordinário a limitar a livre escolha do
proprietário em renovar ou não o contrato de locação firmado, assegurando, em
contrapartida, ao locatário, o direito de renovação compulsória do imóvel comercial se
atendidos os requisitos legais.
Tal pretensão renovatória, no entanto, face a possibilidade de se tornar
eterna - contrariando os princípios fundamentais da teoria geral das obrigações -, possui
limitação decadencial para ser exercida na esfera judicial, consoante se depreende do §
5º do art. 51 da lei do inquilinato, que expressamente prevê: "do direito à renovação
decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis
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meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor" e,
ainda, depende da presença cumulativa dos seguintes requisitos previstos no art. 51 da
lei locatária:

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá

direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que,
cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo
determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos
ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo
prazo mínimo e ininterrupto de três anos. (...)

Exercida tal pretensão no prazo e preenchidos os requisitos do art. 51, o

locador deve, em regra, efetuar a renovação, salvo se fundar a negativa em alguma das
excludentes de renovação compulsória previstas no art. 52 da referida lei, quais sejam:

I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras

que importarem na sua radical transformação; ou para fazer
modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da
propriedade;
II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de
fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da
maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

Alegando quaisquer desses motivos para não renovar o contrato, o locador

fica vinculado a efetivar tais medidas, sob pena de ter que ressarcir o locatário pelos
prejuízos e lucros cessantes decorrentes da mudança, perda do lugar e desvalorização
do fundo de comércio.
É o que dispõe o § 3º do art. 52 da lei sob exame:

3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos

e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar
e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em
razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador,
no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado
ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou
pretender realizar. (grifo nosso)

A interpretação lógico-sistemática do dispositivo, ao contrário do que entende

o recorrente, não pode ser efetuada em descompasso com o caput do artigo/normativo
no qual está inserido, que versa sobre o direito de renovação contratual.
Explicada de outra forma a norma em análise, pode-se afirmar que o
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locatário terá direito à indenização pelo ressarcimento dos prejuízos e dos lucros
cessantes que tiver face a mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de
comércio, desde que a renovação pleiteada pelo locatário no bojo da ação renovatória
não ocorrer pelos seguintes motivos, verificados sempre a posteriori :

a) em razão de proposta de terceiro, em melhores condições e

b) o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o

destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público
ou que declarou pretender realizar.

Assim, o artigo 52, parágrafo 3º, da Lei 8.245/91, busca evitar a retomada
insincera do imóvel, assegurando ao locatário o direito de vir a ser ressarcido pelos
danos causados pelo locador que se utiliza indevidamente da prerrogativa legal,
empregando-a como subterfúgio especulativo, conferindo destinação diversa da
declarada ou, ainda, quedando-se inerte pelo prazo de três meses contados da entrega
do bem.
Como bem já destacado por esta Corte, “daí porque, se de um lado, o
dispositivo impõe tão-somente ao locador especulador, ardiloso ou desidioso o ônus
indenizatório, de outro, a toda evidência, exime a responsabilidade daqueloutro,
desprovido de tais ânimos, que retoma o imóvel locado por não ter o locatário exercido,
oportunamente, seu direito de renovação ”. (REsp 286321/SP, Rel. Ministro HAMILTON
CARVALHIDO, SEXTA TURMA, julgado em 03/12/2001, DJe 06/05/2002)
Nesse mesmo sentido, confira-se o seguinte julgado:

LOCAÇÃO. RECURSO ESPECIAL. POSTO DE COMBUSTÍVEIS.

CONTRATO LOCATÍCIO COMERCIAL FIXADO POR PRAZO
INDETERMINADO. AUSÊNCIA DE PEDIDO DE RENOVATÓRIO. NÃO
PREENCHIDOS OS REQUISITOS DOS ARTS. 51 E 52, § 3º. DA LEI DO
INQUILINATO. RETOMADA DO IMÓVEL NO EXERCÍCIO REGULAR DO
DIREITO DE PROPRIEDADE. INCABÍVEL A INDENIZAÇÃO PELO FUNDO
DE COMÉRCIO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.
O contrato de locação celerado entre a distribuidora de combustíveis e o
revendedor varejista se submete às regras dispostas na Lei do
Inquilinato. Precedentes do STJ.
O ressarcimento do fundo de comércio é obrigatório apenas na
hipótese de a locação não residencial, por prazo determinado,
deixar de ser renovada por qualquer das razões previstas no § 3º.
do art. 52 da Lei 8.245/91; impõe-se o dever indenizatório
tão-somente ao locador que age com má-fé ou desídia.
No caso dos autos, não se tratando de locação passível de renovação
compulsória, uma vez que o contrato de locação comercial foi firmado
com prazo indeterminado, e não havendo nos autos sequer notícia de
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pleito renovatório, incabível a indenização do fundo de comércio,
consoante os rígidos contornos traçados na Lei 8.245/91.
O dever jurídico de indenizar o locatário pelo fundo de comércio decorre
de norma especial integrante do sub-sistema jus-locatício, e não de
previsão do Direito Civil comum (enriquecimento sem causa às expensas
de outrem).
O fundamento do aresto recorrido de que a indenização do fundo
de comércio não se relaciona com a ausência de renovação do
contrato locatício é contraditório, posto que, nos termos da
legislação de regência o ressarcimento está intrinsecamente
ligado ao direito de renovar a locação. Ademais, foi consignado pelo
Juízo a quo que a conduta imputada à distribuidora de combustíveis não
pode ser considerada como lesiva ou abusiva.
Recurso Especial provido para afastar a indenização do fundo de
comércio. (REsp 1060300/PR, Rel. p/ Acórdão Ministro GILSON DIPP,
QUINTA TURMA, julgado em 02/08/2011, DJe 20/09/2011) (grifo nosso)

Notável, portanto, a vinculação do direito à indenização pelo fundo de

comércio ao pleito de renovação compulsória do contrato de locação comercial,
destinando-se aquela exclusivamente a penalizar o locador que realiza a retomada
insincera do imóvel, frustrando uma legítima expectativa do locatário à renovação
compulsória, circunstância não ocorrida no caso dos autos, haja vista ter a Corte de
origem asseverado inexistente pretensão judicial renovatória nos termos do § 5º do art.
51 da lei do inquilinato (fls. 221).
Nesse ponto, é imprescindível mencionar que, a despeito da prática
corriqueira dos contratantes, à luz do princípio da autonomia da vontade, se valerem do
uso de renovações consensuais dos contratos de locação comercial (mesmo em
hipóteses nas quais o locatário não preencha os requisitos legais), a norma acerca da
indenização pelo fundo de comércio objetivou proteger tão-somente aqueles locatários
que, atendidos os requisitos da lei para renovação compulsória, não obtiveram êxito na
pretensão judicial face a retomada insincera pelo locador.
No caso dos autos, evidencia-se que o locador encaminhou comunicação ao
locatário (fl. 29) com mais de seis meses de antecedência do término do contrato
locatício (21.12.2005), manifestando sua intensão de retomada do imóvel para a
realização de obras e ampliação da edificação, ocasião em que o réu não exerceu
qualquer pleito renovatório judicial.
Dessa forma, tendo o locador exercido um direito legalmente previsto no art.
59, VIII, da lei n. 8.245/91 (ajuizamento de ação de despejo em até trinta dias do termo
final do prazo da locação não residencial), bem como verificada a inexistência de
pretensão renovatória judicial por parte do locatário, não há falar em qualquer
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indenização devida com fundamento no art. 52, § 3º, da mencionada lei, haja vista que
esta somente é cabível se presente a pretensão renovatória e, ainda, de ter ocorrido a
retomada insincera do imóvel, circunstância aferível, repita-se, a posteriori da
recuperação imobiliária, o que não se verificou conforme alegado na contestação,
porquanto a entrega do imóvel somente ocorreu nos termos do art. 63, §1º, alínea "a" da
lei 8.245/91, após quinze dias da data de intimação da sentença de procedência da
ação de despejo.
Portanto, por quaisquer ângulos que se analise a pretensão recursal, não
prospera o apelo extremo acerca da indenização pelo fundo de comércio.
3. Ante o exposto, nego provimento ao recurso especial.
É como voto.

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CERTIDÃO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA

Número Registro: 2010/0184326-8 PROCESSO ELETRÔNICO REsp 1.216.537 / MT

Números Origem: 149122010 358562009 470272010

PAUTA: 03/09/2015 JULGADO: 03/09/2015

Relator
Exmo. Sr. Ministro MARCO BUZZI
Presidente da Sessão
Exma. Sra. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI
Subprocurador-Geral da República
Exmo. Sr. Dr. LUCIANO MARIZ MAIA
Secretária
Bela. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI

AUTUAÇÃO
RECORRENTE : F GUIMARÃES NETO ALIMENTOS - MICROEMPRESA
ADVOGADO : ANA LEONARDA PREZA BORGES RIOS - DEFENSORA PÚBLICA E
OUTROS
RECORRIDO : LUIZ ANTONIO BORGES
ADVOGADO : FELICIO HIROCAZU IKENO

ASSUNTO: DIREITO CIVIL - Obrigações - Espécies de Contratos - Locação de Imóvel

CERTIDÃO
Certifico que a egrégia QUARTA TURMA, ao apreciar o processo em epígrafe na sessão
realizada nesta data, proferiu a seguinte decisão:
A Quarta Turma, por unanimidade, negou provimento ao recurso especial, nos termos do
voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Luis Felipe Salomão, Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti (Presidente) e
Antonio Carlos Ferreira votaram com o Sr. Ministro Relator.

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