Cartilha 2018-2019 Luos Titulo I e II

CARTILHA SÍNTESE
LUOS | Lei de Uso e Ocupação do Solo da Área Insular do Município de Santos

LEI COMPLEMENTAR N° 1.006 DE 16 DE JULHO DE 2018
SEDURB | 2018-2019
Esta cartilha foi elaborada em atendimento ao Art. 191 da Lei Complementar nº 1.006,
de 16 de julho de 2018 e ao programa de Participação Direta nos Resultados – PDR, bem
como ao reconhecimento da importância desta ferramenta para a qualificação da
participação popular na formulação da política urbana.
Considerando a complexidade técnica da Lei de Uso e Ocupação do Solo da Área Insular
do Município de Santos – LUOS – insular, este material explicativo foi dividido em 7
partes, cada qual correspondente a um Título da referida lei, os quais serão publicados
sequencialmente.
Participaram da elaboração deste material as Arq.ªs Urbanistas Marina Ferrari de Barros
(coordenação), Juliana Maria de Souza Freitas, Aline Cristina da Cunha Silva e Renata
Sioufi Fagundes, com o apoio da Chefe do Departamento de Desenvolvimento Urbano –
Eng.ª Eliana dos Santos Mattar e do Secretário Municipal de Desenvolvimento Urbano –
Eng.º Julio Eduardo dos Santos.
APRESENTAÇÃO
O zoneamento urbano é o principal instrumento de política urbana utilizado no Brasil.

Não é o único, mas é aquele que compreende de forma mais abrangente e geral a área ÁREA CONTINENTAL DO
BERTIOGA
urbana de um município. O mecanismo básico deste instrumento se constitui na MUNICÍPIO DE SANTOS
CUBATÃO
definição das formas de uso e ocupação que vão organizar a construção e
funcionamento dos edifícios e atividades na propriedade privada, em cada imóvel da
cidade conforme a sua localização em áreas pré-definidas, as zonas. Os critérios para a ÁREA INSULAR DO
GUARUJÁ
definição das zonas urbanas devem respeitar o interesse público o qual é representado MUNICÍPIO DE SANTOS
SÃO VICENTE
pelos objetivos traçados no Plano Diretor e na própria lei de uso e ocupação do solo,
elaborados a partir de um diagnóstico e de conceitos importantes que devem traduzir a
maneira como os diversos agentes sociais querem e podem viver e produzir no
Município e na cidade.
Lei complementar nº 1.005, de 16 de julho de 2018 –

É importante dizer que o zoneamento não determina o que o proprietário de imóvel
Plano diretor de desenvolvimento e expansão urbana do
deve fazer, apenas define limites para sua atuação, considerando sempre o direito que
município de santos
este tem de usar a sua propriedade sem interferir negativamente no direito dos outros e
no uso da cidade de maneira geral pelo diversos grupos que compõem a nossa
sociedade. A lei que estabelece o zoneamento indica, para cada zona, normalmente os
limites máximos e mínimos de ocupação, dentro dos quais os proprietários têm LEI COMPLEMENTAR Nº 1.006, DE 16 DE JULHO DE 2018
liberdade para atuar, bem como os usos proibidos e permitidos.
– LEI DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO DA ÁREA INSULAR
DO MUNICÍPIO DE SANTOS
No município de Santos, o ordenamento do uso e da ocupação do solo, ação que utiliza
como seu principal instrumento o zoneamento, é dividido em duas leis. Uma se refere
ao ordenamento da área continental do Município e outra à área insular. Isto poderia
estar em uma mesma lei, em capítulos diferentes, contudo, as duas porções do Lei complementar nº 729, de 11 de julho de 2011-
território municipal tão diferentes entre si que não poderiam ser disciplinadas e Lei de uso e ocupação do solo da área continental
organizadas da mesma maneira. Sendo assim, é importante saber que estamos falando do município de Santos
da Lei de Uso e ocupação do solo da Área insular do município de Santos – a LUOS -
insular (Lei Complementar nº 1.006, de 16 de julho de 2018), ou seja, apenas do
território municipal situado na Ilha de São Vicente.
DAS DISPOSIÇÕES GERAIS
CAPÍTULO I – DOS PRINCÍPIOS BÁSICOS
TÍTULO I
CAPÍTULO II – DOS OBJETIVOS
CAPÍTULO III – DAS DEFINIÇÕES
CAPÍTULO IV – DOS INSTRUMENTOS DO ESTATUTO DA CIDADE

A Lei complementar nº 1.006, de 16 de julho de 2018 – Lei de uso e ocupação do solo da
área insular do município de Santos, é dividida em 7 títulos, cada qual composto por
TÍTULO I
CAPÍTULO I – DOS PRINCÍPIOS BÁSICOS
capítulos e seções, estrutura que agrupa seus artigos por assunto.
O Título I é denominado como “Das Disposições Gerais”, ou seja, define quais normas
devem ser respeitadas em todo o conteúdo da lei (Capítulo I), bem como os objetivos
que norteiam sua regulamentação (Capítulo II), as definições necessárias a sua
interpretação (Capítulo III) e os instrumentos de política urbana utilizados (Capítulo IV).
O Capítulo I do Título I aborda os princípios básicos da lei. Informa portanto, que a Lei de
Uso e Ocupação do Solo da Área Insular do Município de Santos disciplina o
ordenamento do uso da terra para fins urbanos situada na Macroárea Insular do
Município de Santos, conforme definição do Plano Diretor e deve respeitar neste
ordenamento outras leis como a Lei Orgânica do Município de Santos, as diretrizes
estabelecidas no Plano Diretor de Desenvolvimento e Expansão Urbana do Município de
Santos e em outras normas pertinentes estaduais ou federais, quando o município
estiver obrigado a tanto.
Como exemplo da aplicação do respeito a normas federais pertinentes tem-se as Áreas
de Preservação Permanente – APP. Ainda que o zoneamento da área insular do
município não as delimite em planta, é obrigatório o respeito a estas áreas no
licenciamento de projetos. Sendo assim, não é necessário que o município regulamente
em seu território e demarque os topos de morros, encostas íngremes, margens de
Canal de Bertioga – APP margem de rio
corpos d´água, entre outras áreas de preservação permanente para que se respeite a lei
federal quanto às restrições deà ocupação destas áreas. Nada impede que o município,
como ocorre no zoneamento em Santos, conforme veremos a seguir, crie zonas de
restrição de ocupação englobando as áreas de preservação permanente existentes.
O Título I traz também os objetivos da lei de uso e ocupação do solo da Área Insular do
Município de Santos em seu Capítulo II, próximo assunto desta publicação.
•I – garantir a justa distribuição dos benefícios e ônus do processo de urbanização;
•II – dotar as áreas do território do Município de infra e superestrutura necessárias ao seu desenvolvimento e compatíveis
com as diretrizes e objetivos de sustentabilidade, e promover melhorias nas áreas onde estas estruturas já são
existentes, garantindo a universalização das políticas urbanas;
•III – promover a distribuição de usos e intensificação do aproveitamento do solo, de forma equilibrada com relação à
infraestrutura, aos sistemas de transportes e ao meio ambiente, evitando a ociosidade ou a sobrecarga, a fim de
potencializar os investimentos coletivos e públicos;
•IV – propor e admitir novas formas de urbanização adequadas às necessidades decorrentes de novas tecnologias e do
desenvolvimento social, possibilitando a eliminação de passivos urbanos e a recuperação de áreas degradadas e/ou
ocupadas irregularmente;
•V – promover a regularização fundiária e urbanística, garantindo a implantação dos planos urbanísticos e de
infraestrutura urbana nas áreas regularizadas pelo Município;
•VI – instituir, na área urbana, mecanismos e regramentos urbanísticos destinados a estimular o adensamento
sustentável de áreas com infraestrutura ociosa;
•VII – implantar mecanismos de incentivo à recuperação e conservação do patrimônio cultural, natural e construído;
•VIII – investir na Macrozona Centro da Macroárea Insular do Município, visando, prioritariamente, a fixação da
população de baixa e média rendas residentes no local e o adensamento sustentável, com a diversificação da população,
garantindo o direito à moradia adequada, o acesso à infraestrutura e aos serviços públicos;
•IX – garantir o direito a uma cidade sustentável, compreendendo o direito ao acesso à terra urbanizada, à moradia digna,
ao saneamento ambiental, à infraestrutura urbana, aos sistemas de transportes, aos serviços públicos, ao trabalho, à
cultura e ao lazer, para a presente e as futuras gerações;
•X – definir a adoção de padrões de produção, de consumo de bens e serviços e de expansão urbana compatíveis com os
limites da sustentabilidade ambiental, social e econômica do Município;
No Plano Diretor – Lei Complementar nº •XI – disciplinar o uso e a ocupação do solo nas áreas delimitadas como Área de Proteção e Conservação Ambiental –
1.005, de 16 de julho de 2018: Art. 31. São APCA, incentivando a implantação de atividades compatíveis e a execução de planos de manejo, de forma a garantir sua
sustentabilidade;
objetivos de ordenação territorial:
•XII – garantir o direito à higidez da população, através de medidas proativas nas áreas de saneamento;
•XIII – estabelecer exigências e sanções para controle do impacto da implantação de empreendimentos que possam
representar sobrecarga na capacidade de infraestrutura, inclusive viária ou danos ao ambiente natural e construído em
suas áreas de influência;
•XIV – fortalecer diretrizes e procedimentos que possibilitem a mitigação do impacto da implantação de
empreendimentos polos atrativos de trânsito e transporte, quanto ao sistema de circulação e de estacionamento,
harmonizando-os com o entorno, bem como para a adaptação de polos existentes, mitigando seus impactos negativos;
•XV – garantir que as medidas mitigatórias e compensatórias dos impactos promovidos pelos empreendimentos
estruturantes a serem implantados na Macroárea Continental ou que abranjam sua área de influência sejam realizadas
na própria Macroárea;
•XVI – reforçar ações de fiscalização e monitoramento para coibir as ocupações em áreas de risco ambiental, áreas de
preservação permanente e outras áreas não edificáveis, a partir de ação integrada dos setores municipais responsáveis
pelo planejamento, controle urbano, defesa civil, obras e manutenção e as redes de agentes comunitários, ambientais e
de saúde;
•XVII – adotar medidas para garantir a transferência de atividades consideradas desconformes e incompatíveis com a
zona em que se encontram, priorizando o atendimento às demandas de Habitação de Interesse Social – HIS;
•XVIII – desenvolver, por meio de instrumentos de incentivo, parcerias com a iniciativa privada, visando à implantação de
programas de preservação, revitalização e urbanização do território municipal;
•XIX – regularizar a situação jurídica e fundiária dos empreendimentos habitacionais implantados pelo Município e dos
assentamentos implantados irregularmente, nos termos da Lei Federal n° 11.345, de 11 de julho de 2017, da Lei
Complementar Municipal nº 778, de 31 de agosto de 2012, e da legislação pertinente;
•XX – estimular iniciativas de produção cooperativa, empresas ou atividades desenvolvidas por meio de micro e pequenos
empreendimentos, em especial nas áreas mais vulneráveis em termos sociais.
O Capítulo II do Título I da LUOS – insular (Lei de Uso e Ocupação do
Solo da Área Insular do Município de Santos) traz os objetivos da
I – a melhoria da qualidade urbana e ambiental;
TÍTULO I
CAPÍTULO II - DOS OBJETIVOS
disciplina e do ordenamento da ocupação do território insular para
fins urbanos, ou seja, as metas a se alcançar com as regras
propostas. Sendo assim, a regulamentação da forma como se
permite usar e ocupar o território deve ser interpretada como
estratégias empregadas para alcançar os objetivos previstos. II – a adequação das densidades do assentamento
urbano à disponibilidade da infraestrutura e
O primeiro objetivo elencado se refere à melhora da qualidade equipamentos públicos;
urbana e ambiental, ou seja, reduzir a poluição atmosférica, sonora,
visual, qualificar a paisagem urbana, com a preservação de seus
edifícios de valor cultural, a criação de novos e manutenção de
OBJETIVOS GERAIS
espaços públicos existentes como vias, praças e parques, preservar III – a adequação dos usos em conformidade com as vias
os ecossistemas naturais, conservar as áreas ambientalmente e com os impactos promovidos no meio urbano;
sensíveis, qualificar a infraestrutura de circulação do pedestre, enfim,
garantir a partir da norma, seja regulando o uso e a ocupação, seja
cobrando contrapartidas para o uso do potencial construtivo IV – a implementação de instrumentos urbanísticos de
adicional para investimento futuro na execução de obras públicas de incentivo à promoção de programas de
desenvolvimento econômico, habitacional, revitalização
qualificação. Um exemplo de normatização presente na LUOS –
urbana e conservação do patrimônio ambiental natural
Insular vinculada a este objetivo, são as Áreas Livres de Uso Público – e construído;
ALUP, pequenas áreas de lazer, associadas aos edifícios, incentivadas
por meio de potencial construtivo adicional (prefeitura permite que
se construa uma quantidade maior de m2 aos empreendimentos que
V – a adequação aos instrumentos de Política Urbana no
ofertarem ALUP) as quais têm grande potencial de ampliação de Município;
espaços análogos às praças públicas na cidade, ampliando também
as áreas verdes e com isso diminuindo as temperaturas na cidade,
assim como melhorar as áreas de circulação de pedestres quando
estas estiverem localizadas nos recuos frontais dos edifícios.
VI – o cumprimento da função social da propriedade
urbana.
O segundo objetivo elencado se refere à adequação das densidades
do assentamento urbano à disponibilidade de infraestrutura e
TÍTULO I
equipamentos públicos, que significa basicamente garantir em
todas as áreas da cidade que a quantidade de vias seja adequada ao
volume de veículos que trafegam, que haverá escolas, unidades
básicas de saúde, equipamentos públicos de lazer a toda a população
moradora, que quando houver chuvas volumosas as vias e casas não II – a adequação das densidades do assentamento
sejam invadidas pelo acúmulo de água, que a população tenha equipamentos públicos;
acesso à energia elétrica, água e sistema de esgotamento sanitário,
que a população tenha acesso ao subsistema de comunicação com
possibilidades de usar telefones e internet, enfim, que todos tenham
OBJETIVOS GERAIS
possibilidade de se desenvolver e produzir na cidade. Uma das III – a adequação dos usos em conformidade com as vias
estratégias de garantir esta adequação são os índices urbanísticos, e com os impactos promovidos no meio urbano;
mais precisamente o coeficiente de aproveitamento do solo, ou seja,
o quanto se pode construir em um determinado terreno. No
município de Santos não há atualmente o controle da ocupação pela IV – a implementação de instrumentos urbanísticos de
densidade demográfica com a definição de densidades demográficas incentivo à promoção de programas de
mínimas e máximas para cada zona da cidade, apenas os diferentes
coeficientes de aproveitamento básicos do solo, que por sua vez não e construído;
controla diretamente a densidade demográfica, apenas a
construtiva, embora tenha grande influência na primeira. Em áreas
urbanas mede-se normalmente as densidades demográficas em
habitantes por hectare (1 ha = 10.000 m² - aproximadamente o Município;
tamanho de 1 quadra quadrada de 100 m x 100 m, muito comuns
em áreas centrais de traçado ortogonal). Em Santos, as maiores
densidades demográficas, segundo os dados do Diagnóstico
Consolidado do Plano Diretor de Desenvolvimento e Expansão
Urbana do Município de Santos (SEDURB, 2013) estão situadas na urbana.
região da Orla e também nas ZEIS 1 situadas na Zona Noroeste.
Densidade Assentamento Urbano
Quantidade de construção (densidade construtiva) ou de pessoas (densidade Ato deliberado de ocupar a terra para desenvolver atividades urbanas. Quando esta
demográfica) existentes em uma determinada área. ocupação está em desacordo com a lei, diz-se que o assentamento é “informal” ou
“irregular”.
Esquema alta densidade Esquema baixa densidade
Assentamento Urbanos Assentamento rural
Infraestrutura Equipamentos
A Lei Federal nº 6.766 de 19 de dezembro de 1979 que dispõe sobre o
Conjunto dos subsistemas de abastecimento de água, esgotamento sanitário, parcelamento do solo urbano, define equipamentos urbanos como aqueles de
energia elétrica, viário, de comunicação, de drenagem de águas pluviais e de gás infraestrutura, ou seja, aqueles que compõem os subsistemas de infraestrutura e
encanado. Seus elementos constituintes estão geralmente localizados na faixa de os equipamentos comunitários, aqueles públicos de educação, cultura, saúde,
domínio público da rua, aéreo ou subterrâneo. Conforme o Código tributário lazer e similares.
Nacional, entende-se como zona urbana a definida em lei municipal, observado- Policlínica
Escola municipal
se o requisito mínimo da existência pelo menos 2 dos melhoramentos indicados
construídos ou mantidos pelo Poder Público: 1)meio-fio ou calçamento, com
canalização de águas pluviais; 2) abastecimento de água; 3)sistema de esgotos
sanitários; 4) rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para
distribuição domiciliar; 5) escola primária ou posto de saúde a uma distância
máxima de 3 (três) quilômetros do imóvel considerado. O Plano Diretor de
Santos utiliza a definição do Código Tributário Nacional. Equipamento de lazer Equipamento cultural
O terceiro objetivo da disciplina do uso e da ocupação do solo se
refere à adequação dos usos em conformidade com as vias e com
TÍTULO I
os impactos promovidos no meio urbano. Isto significa, por exemplo
que as permissões de usos devem levar em consideração a função
que as vias de acesso aos imóveis onde as atividades se instalarão e
por consequência suas dimensões, sejam adequadas tanto para o
volume de tráfego quanto para a natureza de veículos que esta II – a adequação das densidades do assentamento
atrairá. Na LUOS – insular, esta diretriz se reflete no anexo IX, onde equipamentos públicos;
se verifica a permissão de uso de atividades mais impactantes por
seu porte e/ou natureza são permitidos apenas em vias arteriais em
determinadas zonas da cidade.
OBJETIVOS GERAIS
Para prevenir o impacto de usos que atraem muitas pessoas III – a adequação dos usos em conformidade com as vias
estranhas à região, são evitadas, por exemplo, atividades como e com os impactos promovidos no meio urbano;
bancos e cartórios em vias locais, nas quais sugere-se a prioridade do
uso residencial, na Zona da Orla – ZO.
Além dos impactos que o zoneamento procura reduzir apenas com o IV – a implementação de instrumentos urbanísticos de
controle das permissões de uso separando atividades incompatíveis incentivo à promoção de programas de
entre si conforme exemplificado anteriormente, há também um
conjunto de atividades em que é necessária a apresentação de e construído;
Estudo de Impacto de Vizinhança - EIV, no seu processo de
licenciamento para a obtenção do alvará. Este assunto é disciplinado
pela Lei Complementar nº 793, de 14 de janeiro de 2013, contudo, a
LUOS- insular incluiu novas obrigações, como no caso dos usos Município;
industriais mais impactantes (I2 e I3) que pretendem se instalar em
vias não arteriais situadas fora dos limites das Zonas Portuárias e
Industriais Retroportuárias (art. 28 da LEI COMPLEMENTAR Nº
1.006, DE 16 DE JULHO DE 2018) como é o caso das indústrias de
torrefação e moagem de café, de fabricação de refrigerantes, urbana.
fabricação de sabões, detergentes, bem como fabricação de artigos
de borracha e metalurgia do alumínio e suas ligas, por exemplo.
Para prevenir o impacto de usos que atraem muitas pessoas estranhas à região, são evitadas
atividades como bancos e cartórios, por exemplo, em vias locais, nas quais sugere-se a
prioridade do uso residencial, na Zona da Orla – ZO.
Como exemplo tem-se que o comércio varejista de produtos da construção civil, assim como marcenarias,
serralherias e marmorarias, os quais pela natureza da atividade implicam tanto o tráfego de veículos de
carga, quanto o ruído, são permitidos apenas em vias Arteriais - A na Zona da Orla - ZO
Dentre os objetivos do ordenamento territorial inclui-se a
implementação de instrumentos urbanísticos de incentivo à
TÍTULO I
promoção de programas de desenvolvimento econômico,
habitacional, revitalização urbana e conservação do patrimônio
ambiental natural e construído. A LUOS – insular incluiu como
estratégia para cumprir este objetivo, por exemplo, a dispensa de
pagamento de contrapartida financeira para construir acima do II – a adequação das densidades do assentamento
limite básico de construção até o máximo em qualquer zona onde o equipamentos públicos;
uso é permitido para estimular a oferta de moradias mais baratas à
população. A lei inclui também a criação de Áreas de Adensamento
Sustentável – AAS, nas quais se propõe incentivos desde a dispensa
OBJETIVOS GERAIS
de oferta de vagas de automóveis até a redução ou dispensa de III – a adequação dos usos em conformidade com as vias
valores de contrapartidas a serem pagas para a construção de e com os impactos promovidos no meio urbano;
Habitações de Mercado Popular – HMP e Habitações de Interesse
Social – HIS, como se explicará mais adiante. Ainda como exemplo de
instrumento regulamentado com o objetivo de promover a IV – a implementação de instrumentos urbanísticos de
conservação do patrimônio ambiental construído, tem-se a incentivo à promoção de programas de
possibilidade de utilização da Transferência do Direito de Construir –
TDC. Este instrumento permite ao proprietário de imóvel protegido e construído;
por seu valor histórico para a identidade da cidade e sobre o qual o
município impõe limitações como a impossibilidade de demolição
completa e substituição, ou controle de gabarito (controle da altura
do edifício), a arrecadação de valores para a promoção da Município;
preservação do imóvel, vendendo o potencial construtivo que não
utiliza (área construída que poderia utilizar, mas não pode por
limitações da lei) a terceiros, ou seja, a outras pessoas que possuam
imóveis em áreas da cidade onde é permitido a construção adicional
(acima do coeficiente básico). Este instrumento será mais bem urbana.
detalhado na parte destinada à explicação do Título IV.
Os últimos dois objetivos gerais definidos para a LUOS –insular estão
inter-relacionados, exige que a disciplina do ordenamento do uso e
TÍTULO I
da ocupação do solo promova a adequação aos instrumentos de
Política Urbana no Município e garanta o cumprimento da função
social da propriedade urbana, posto que um dos principais objetivos
da aplicação dos instrumentos de política urbana é justamente
garantir que a propriedade urbana cumpra uma função social. II – a adequação das densidades do assentamento
Para se aplicar o instrumento Outorga Onerosa do Direito de equipamentos públicos;
Construir - OODC, um instrumento de política urbana, por exemplo,
é necessário, além da delimitação das áreas onde este será aplicado,
também os limites de construção e sua fórmula de cálculo, e esta
OBJETIVOS GERAIS
regra é definida, no caso de Santos, na LUOS- insular. A adequação III – a adequação dos usos em conformidade com as vias
aos instrumentos de política urbana significa incluir na e com os impactos promovidos no meio urbano;
regulamentação do ordenamento da ocupação do território todos
requisitos mínimos para que os instrumentos possam ser
efetivamente aplicados na cidade. Isto é muito importante e se IV – a implementação de instrumentos urbanísticos de
relaciona diretamente com o objetivo subsequente, qual seja, incentivo à promoção de programas de
garantir que a propriedade urbana cumpra sua função social.
A propriedade cumpre sua função social quando respeita o que está e construído;
estabelecido no Plano Diretor e em suas leis complementares, seja
preservando a vegetação e o ecossistema nela presente como é o
caso dos imóveis situados em Zonas de Proteção Paisagística e
Ambiental - ZPPA, seja preservando as características históricas de Município;
seu imóvel, como é o caso daqueles situados em Áreas de Proteção
Cultural – APC ou construindo em seu terreno vazio situado em Área
de Adensamento Sustentável – AAS, onde passa o VLT. A função
social visa garantir equilíbrio na distribuição dos benefícios e ônus do
processo de urbanização, justiça social e garantir o direito a viver em urbana.
um lugar ambientalmente equilibrado às gerações futuras também.
O Capítulo II do Título I da LUOS – insular traz, além dos objetivos
I – garantir o ordenamento do solo, estimulando o
gerais, também objetivos específicos para a disciplina e o adensamento sustentável junto aos eixos dos sistemas
de transportes de média capacidade de carregamento,
TÍTULO I
ordenamento da ocupação do território. O primeiro deles se refere a
uma diretriz explicita de construir de moradias mais baratas ao longo
e nas áreas centrais degradadas, priorizando
incentivos para a produção de Habitação de Interesse
do eixo viário onde circula o VLT – Veículo Leve sobre Trilhos, com Social - HIS e de Habitação de Mercado Popular - HMP,
incentivos já comentados anteriormente. com preferência da fixação dos moradores residentes
nestes locais;
Tem-se também como objetivo específico o incentivo à produção de
empreendimentos de uso residencial na área central da cidade, a
qual sofreu processo de esvaziamento ao longo dos anos,
acarretando assim a falta de manutenção e degradação de imóveis, II – promover a renovação urbana em áreas centrais
degradadas, por meio de novas ocupações, com
OBJETIVOS ESPECÍFICOS
os quais deixaram também de abrigar atividades de apoio ao uso
empreendimentos que levem ao adensamento e a
residencial. Explicita-se também neste objetivo que este intensificação dos usos dessas áreas, incorporando o
adensamento, ou seja, aumento de população, deve vir desenho urbano ao processo de planejamento;
acompanhado de uma maior qualidade das construções em sua
relação com o espaço público da rua e de projetos de qualificação do
espaço público. Sendo assim, encontraremos na lei incentivo a
criação associada aos novos empreendimentos (renovação urbana –
III – fomentar a multiplicidade dos usos, mediante a
substituição do antigo pelo novo) de Áreas Cobertas de Uso Público
densificação e diversificação das funções do ambiente
– ACUP e Áreas Livres de Uso, as quais melhoram a ambiência construído, potencializando a atividade econômica e
urbana também para quem usa a cidade, além dos moradores dos
habitacional, favorecendo deslocamentos curtos e
mantendo o espaço vital da cidade;
edifícios, como veremos mais adiante, no detalhamento das regras
apresentadas no Título III.
O terceiro objetivo específico se refere ao aumento da vitalidade
urbana a partir do aumento da demanda decorrente de um processo
de adensamento das diversas áreas da cidade, considerando que as IV – promover a proteção ambiental e a recuperação
atividades comerciais e de prestação de serviços precisam de dos remanescentes do bioma da Mata Atlântica
protegidos por lei e que cumpram relevante função
demanda para se instalar. Esta demanda advinda do aumento do ecológica, incluindo as florestas urbanas da área
número de pessoas vivendo em uma mesma área tem portanto o insular, particularmente dos morros e manguezais.
potencial de reduzir a distância entre a casa das pessoas e os
comércios de uso diário, como padarias e superpermercados,
favorecendo também o deslocamento a pé. Este aumento de viagens
realizado à pé nas vias públicas, pode também reduzir a insegurança adensamento sustentável junto aos eixos dos sistemas
TÍTULO I
urbana do pedestre ao se movimentar na cidade, pois ter-se-ia um
numero maior de pessoas circulando nas ruas da cidade.
Social - HIS e de Habitação de Mercado Popular - HMP,
com preferência da fixação dos moradores residentes
nestes locais;
II – promover a renovação urbana em áreas centrais

intensificação dos usos dessas áreas, incorporando o
desenho urbano ao processo de planejamento;
Av. Marechal Floriano Peixoto, Gonzaga – Santos/SP

construído, potencializando a atividade econômica e
IV – promover a proteção ambiental e a recuperação

dos remanescentes do bioma da Mata Atlântica
ecológica, incluindo as florestas urbanas da área
R. Bassim Nagib Trabulsi, Ponta da Praia – Santos/SP insular, particularmente dos morros e manguezais.
O objetivo específico elencado no inciso IV do art. 3º da LUOS
aborda a necessidade de promover a proteção ambiental e a adensamento sustentável junto aos eixos dos sistemas
TÍTULO I
recuperação dos remanescentes do bioma da Mata Atlântica
protegidos por lei e que cumpram relevante função ecológica,
incluindo as florestas urbanas da área insular, particularmente dos Social - HIS e de Habitação de Mercado Popular - HMP,
morros e manguezais. Como exemplo de estratégias para alcançar com preferência da fixação dos moradores residentes
nestes locais;
este objetivo tem-se a criação da Zona de Proteção Paisagística e
Ambiental – ZPPA bem como os índices definidos para as Zonas de
Morros. A Zona de Proteção Paisagística e Ambiental é composta por
áreas constituídas por encostas em morros, topos de morros, II – promover a renovação urbana em áreas centrais
trechos remanescentes de mangue, cursos d´água, nascentes e áreas
protegidas, áreas de preservação permanente - APP, áreas com intensificação dos usos dessas áreas, incorporando o
restrição geológico-geotécnica, com condições naturais importantes desenho urbano ao processo de planejamento;
para a manutenção do equilíbrio ambiental da Macrozona Insular,
onde se pretende garantir o manejo ambiental, desenvolvendo
programas de proteção ambiental, de recuperação de áreas
degradadas ou de risco geológico, controlar a ocupação, bem como
incentivar a implantação de parques ecológicos, atividades
ambientalmente sustentáveis, em especial educação socioambiental, construído, potencializando a atividade econômica e
turismo monitorado, pesca artesanal ou de subsistência e outras
correlatas. E no caso das Zonas de Morros, além da incidência de
taxas de permeabilidade mais restritivas à ocupação, os índices de
ocupação do solo definidos visam o controle da ocupação de modo a
preservar as áreas ambientalmente sensíveis existentes. De forma
indireta, a política de adensamento , ao concentrar a ocupação pode IV – promover a proteção ambiental e a recuperação
também auxiliar na preservação de áreas ambientalmente sensíveis, dos remanescentes do bioma da Mata Atlântica
assim como as políticas habitacionais, objeto de outra lei, também ecológica, incluindo as florestas urbanas da área
contribuem com este objetivo ao retirar a pressão sobre as áreas de insular, particularmente dos morros e manguezais.
morros, historicamente ocupadas irregularmente pela população de
baixa renda que não têm acesso à moradia pelo mercado formal de
imóveis. Abordaremos a seguir as definições da lei.
I. AFASTAMENTO
• Os afastamentos entre edifícios situados no mesmo lote são
distância mínima admitida, em que 02 (dois)
ou mais edifícios situados no mesmo lote, importantes para garantir a ventilação e a insolação dos
devem manter entre si, considerando todos
os elementos construtivos apartamentos/salas comerciais onde vivem e trabalham as pessoas.
TÍTULO I
CAPÍTULO III - DAS DEFINIÇÕES
Em municípios com grande umidade como Santos, torna-se ainda
II. AFLORAMENTO
porção do subsolo admitida, acima da cota mais importante a garantia de ao menos algumas horas de sol sobre
do nível da via em que o lote estiver
localizado as paredes dos edifícios para prevenir o mofo, por exemplo.
• O afloramento de subsolo se refere a um recurso muito utilizado na
III. ÁREAS COBERTAS DE USO PÚBLICO I. V.
áreas de fruição pública, sem fechamentos, cidade de Santos na criação de subsolos para a oferta de garagens e
com acesso direto a logradouro público,
se constitui na distribuição da altura do subsolo, aproximadamente
preferencialmente conectando vias públicas,
podendo ser cobertas por laje ou pela de 3 m, entre a parte subterrânea e o térreo, criando assim um
própria edificação, em balanço ou apoiada
em pilares, de forma a constituir passeio “degrau” de 1,40 m entre o nível da calçada e o nível do térreo do
coberto
edifício. Este modelo de ocupação do lote tem justificativa num solo
IV. ÁREA COMUM como o de Santos que exige a necessidade de rebaixamento do lençol
área que pode ser utilizada em comum por
todos os proprietários de um condomínio, para a construção de garagens, procedimento que encarece a obra.
sendo livre o acesso e o uso, de forma
comunitária II. VI. Este tipo de implantação do edifício no lote retira a comunicação
direta da face pública dos edifícios com o espaço público da rua, com
V. ÁREA CONSTRUÍDA COMPUTÁVEL
soma das áreas cobertas de uma edificação impactos à fruição e à paisagem, assim como o tipo edilício que em
que são consideradas para o cálculo do
substituição à criação de subsolos, implanta altos embasamentos
coeficiente de aproveitamento
com vários andares de garagem se refletindo em grandes muros
VI – ÁREA CONSTRUÍDA NÃO COMPUTÁVEL
voltados para os espaços de circulação de pedestres. A atual LUOS –
soma das áreas cobertas de uma edificação
não consideradas para o cálculo do insular desobrigou a oferta de vagas mínimas de garagens em
coeficiente de aproveitamento
algumas zonas, conforme veremos adiante, o que pode favorecer a
VII – ÁREA CONSTRUÍDA TOTAL
III. VII. implantação de tipos edilícios que mantenham uma relação melhor
soma de todas as áreas cobertas de uma
edificação com o espaço da rua e tenham assim o potencial de reduzir a
percepção de insegurança urbana do pedestre.
VIII – ÁREA DE INTEGRAÇÃO
porção do lote lindeira à via pública, sem • As Áreas Cobertas de Uso Público - ACUP, em alguns lugares também
fechamentos, com elementos construídos
com altura máxima de 1,40m (um metro e denominada “loggia”, são espaços situados geralmente na interface
quarenta centímetros), de modo a propiciar
melhor interação entre o público e o privado com o espaço público da rua, ou seja, nos recuos frontais, com a
presença de comércio, ampliando o espaço de fruição do pedestre, o
protegendo das intempéries e contribuindo para a vitalidade da rua,
IV. VIII.
além de possibilitar o sombreamento das áreas destinadas a
caminhadas em vias mais estreitas de grande circulação de
TÍTULO I
transeuntes onde há maior dificuldade na implantação de arborização
urbana. A sua implantação, conforme as regras da LUOS – insular, só é
possível em edifício onde não haja uso residencial no pavimento
térreo, devendo estas estarem niveladas com o passeio público.
• As Áreas comuns dos edifícios, enquanto áreas de uso privativo
dos condôminos, têm se modificado bastante ao longo do tempo
na cidade de Santos. Os espaços que anteriormente abrigavam
apenas os acessos de pedestres e jardins, passaram abrigar as
vagas de estacionamento e mais recentemente, com a ampliação
do porte dos edifícios, vários espaços que se assemelham àqueles
oferecidos nos clubes sociais contemporâneos, como piscinas,
quadras de esportes, churrasqueiras, salões de festas, etc. Sob o
AFLORAMENTO, edifício em Santos-SP
ponto de vista urbano, estes recursos, quando instalados no
Fonte: www.vitruvius.com.br/revistas/read/minhacidade/17.201/6475
interior dos lotes, podem indicar uma alteração do padrão de uso
da cidade pela população, aquela que historicamente ofereceu
áreas públicas de lazer, e esteve obrigada a isso, para a
comunidade. A rua, hoje predominantemente um espaço de
passagem de veículos, já foi também lugar de encontro e
brincadeira de criança. É importante que a sociedade reflita a
respeito do modo como se deseja viver na cidade e que se garanta
áreas de lazer a todos os grupos sociais, especialmente às crianças.
Estas áreas, atualmente não são computadas para o cálculo da área
máxima que se pode construir em cada terreno. Embora
comercializadas, além das áreas de lazer acima descritas, algumas
áreas das edificações não são incluídas no cálculo acima descrito,
como as áreas de circulação comum, garagens, áreas de sacadas
(limitadas a 30% da área privativa do imóvel) entre outras.
Muros e embasamento com andares de garagens, edifício em Santos-SP

Fonte: google earth
Isto acontece normalmente com os espaços que são incluídos no
projeto em decorrência de alguma obrigação legal, como é o caso das
TÍTULO I
áreas de garagens, incluídas pela obrigação legal que tem o construtor
de ofertar um número mínimo de vagas de veículos.
Vale ressaltar que para o cálculo do IPTU – Imposto Predial Territorial
Urbano, utiliza-se a área construída total do imóvel, ou seja, entram
tanto as áreas computáveis quanto as áreas não computáveis.
• As áreas de integração são uma tentativa da municipalidade em
qualificar a face pública dos edifícios incluindo condições para
melhorar a relação da propriedade privada com o espaço público da
rua. Na prática, sua exigência afasta os muros dos edifícios do
contato direto da calçada. Estas são exigidas apenas quando o
interessado deseja construir acima do coeficiente de
aproveitamento básico – CA básico, que para a maioria das zonas da
Desenho esquemático área de integração
Fonte: SEDURB área insular é igual a 4 vezes a área do terreno.
• As Áreas Livres de Uso Público têm um importante papel a cumprir,
especialmente na cidade de Santos, situada em uma ilha de
território exíguo e cujos loteamentos são muito antigos. Isto porque
foi apenas a partir de 1968 que passou-se a exigir a obrigação de
doação de áreas livres ao município para que este implantasse
praças e parques públicos. Sendo assim, a cidade foi sendo
adensada e casas substituídas por edifícios sem que houvesse
qualquer condicionante que vinculasse o aumento de população à
criação de espaços de lazer. Sendo assim, embora não seja
obrigatória (exceto para o caso do NIDE 6 - Clubes - Núcleos de
Intervenção de Diretrizes Estratégicas), estas áreas são incentivadas
na cidade.
• A definição dos blocos verticais são importantes, são utilizados
como referência para a definição de diferentes tipos de recuos
Primeiiro trecho da av. Conselheiro Nébias, Boqueirão – Santos/sp – uso público dos recuos laterais e de fundos, bem como para estabelecer comprimento
Fonte: Google Street View máximo da "lâmina" de modo que não se constituam barreiras á
ventilação urbana.
IX – ÁREA INTERNA DA UNIDADE PRIVATIVA
Isto acontece normalmente com os espaços que são incluídos no
área total da unidade autônoma,
descontadas as áreas externas abertas, tais projeto em decorrência de alguma obrigação legal, como é o caso
como terraços, terraços técnicos, varandas e
jardineiras das áreas de garagens, incluídas pela obrigação legal que tem o
TÍTULO I
X – ÁREAS LIVRES DE USO PÚBLICO
construtor de ofertar um número mínimo de vagas de veículos.
áreas livres de uso público, privadas ou não, Vale ressaltar que para o cálculo do IPTU – Imposto Predial Territorial
sem fechamentos, com acesso direto a
logradouro público, preferencialmente Urbano, utiliza-se a área construída total do imóvel, ou seja, entram
conectando vias públicas, que podem ser
utilizadas por toda população, tanto as áreas computáveis quanto as áreas não computáveis.
IX. XIII.
desempenhando função social para
circulação, convívio, lazer, recreação, • As áreas de integração são uma tentativa da municipalidade em
passeio, descanso ou contemplação
qualificar a face pública dos edifícios incluindo condições para
XI – ÁREA PRIVATIVA melhorar a relação da propriedade privada com o espaço público
área do imóvel, coberta ou descoberta, da
qual um proprietário tem total domínio, de da rua. Na prática, sua exigência afasta os muros dos edifícios do
uso particular e exclusivo
contato direto da calçada. Estas são exigidas apenas quando o
XII – BLOCO HORIZONTAL interessado deseja construir acima do coeficiente de
edificação composta por até 12 (doze)
unidades privativas justapostas aproveitamento básico – CA básico, que para a maioria das zonas
X. XIV. da área insular é igual a 4 vezes a área do terreno.

XIII – BLOCO VERTICAL
edificação composta de unidades privativas • As Áreas Livres de Uso Público têm um importante papel a
caracterizada pela presença de circulação
vertical coletiva, a exemplo de rampas, cumprir, especialmente na cidade de Santos, situada em uma ilha
escadas e elevadores
de território exíguo e cujos loteamentos são muito antigos. Isto
XIV – CENTRALIDADES LINEARES porque foi apenas a partir de 1968 que passou-se a exigir a
eixos viários com relevante oferta de
atividades não residenciais e de transporte obrigação de doação de áreas livres ao município para que este
coletivo, com intensa circulação de
pedestres, no qual se espera grande implantasse praças e parques públicos. Sendo assim, a cidade foi
incremento na circulação de pedestres, em
sendo adensada e casas substituídas por edifícios sem que
função da implantação de sistemas de
transporte de média capacidade, onde é houvesse qualquer condicionante que vinculasse o aumento de
XI. XV.
estratégico o estímulo às atividades não
residenciais no nível das vias população à criação de espaços de lazer. Sendo assim, embora
XV – COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO MÍNIMO

não seja obrigatória (exceto para o caso do NIDE 6 - Clubes -
índice que, multiplicado pela área do terreno Núcleos de Intervenção de Diretrizes Estratégicas), estas áreas são
a ser edificado, determina a área construída
mínima obrigatória para o lote, abaixo do incentivadas na cidade.
qual o imóvel poderá ser considerado
subutilizado ou não utilizado • A definição dos blocos verticais são importantes, são utilizados
como referência para a definição de diferentes tipos de recuos
XVI – COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO BÁSICO
índice que, multiplicado pela área do terreno laterais e de fundos, bem como para estabelecer comprimento
permitida para lote sem exigência de XII. XVI. máximo da "lâmina" de modo que não se constituam barreiras á
contrapartida
ventilação urbana.
• As centralidades lineares se constituem em um importante
instrumento para aumentar a vitalidade urbana e no caso de
TÍTULO I
Santos, qualificar vias comerciais já existentes para o pedestre, pois
tem o intuito de consolidar eixos comerciais próximos à casa das
pessoas e estimular o seu uso pelo pedestre. Sua consolidação tem
o potencial de melhorar a mobilidade urbana também, porque
aproxima a casa das pessoas do comércio e serviço de apoio diário.
A partir do diagnóstico urbano, especialmente do levantamento de
uso do solo da área insular, foram identificadas vias em que a
construção fica condicionada ao respeito de algumas regras, como
veremos mais adiante, no Título III.
• O coeficiente de aproveitamento mínimo é um índice de ocupação
obrigatório para a aplicação de instrumento urbanístico, como o
Parcelamento, Edificação e Utilização Compulsórios – PEUC,
ACUP, Av. Ernani do Amaral Peixoto, Niterói-RJ.
disciplinado no Plano Diretor, embora este esteja definido, no caso
Fonte: Google Street View
de Santos, para todas as zonas urbanas. A incidência de coeficiente
mínimo obrigatório significa que deve-se construir no terreno uma
área mínima. Sendo assim, se tenho um terreno de 500 m² e o
coeficiente de aproveitamento mínimo da zona onde se situa o
meu imóvel é de 0,5, tenho que construir no mínimo 250 m² (500 x
0,5).
• O coeficiente de aproveitamento básico é o índice que delimita o
direito privado de se construir em um imóvel e, portanto, a
edificação sem exigência de pagamento de contrapartida financeira
(outorga onerosa do direito de construir) ao município para que
este garanta os custos públicos do processo de adensamento
urbano. Em Santos, o coeficiente de aproveitamento básico varia
de 1 (Zona especial de Renovação Urbana –ZERU) a 5 vezes a área
do terreno, como veremos no título III.
ACUP, Praça da Independência, Santos-SP.

Fonte: Google Street View
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Centralidades lineares
Coeficiente mínimo obrigatório de 0,5 vezes a área do terreno, com
aplicação de PEUC, conforme Plano Diretor
Áreas onde não há coeficiente mínimo obrigatório, ou seja, onde não
há obrigação de construção mínima
Coeficiente mínimo obrigatório de 0,5 vezes a área do terreno, mas
onde não se aplica o PEUC, conforme Plano Diretor
XVII – COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO MÁXIMO
• O coeficiente de aproveitamento máximo define o máximo que
índice que, multiplicado pela área do terreno
a ser edificado, determina a área construída se pode construir em um determinado terreno e é um índice de
permitida para lote, com exigência de
contrapartida ocupação importante, pois deve ser definido a partir da
TÍTULO I
XVIII – COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO AMPLIADO
capacidade de infraestrutura para adensamento, além de se
índice que, multiplicado pela área do terreno constituir um pré-requisito para a aplicação de um importante
permitida para lote, acima do coeficiente de instrumento urbanístico denominado Outorga Onerosa do Direito
aproveitamento máximo, com
condicionantes específicas e exigência de de Construir – OODC, tema englobado no Título IV que veremos
XVII. XXI.
contrapartida
adiante. Pode dizer que o potencial construtivo situado entre o
XIX – CONJUNTO coeficiente básico e o coeficiente máximo se constitui em direito
agrupamento constituído por mais de 02
(dois) blocos, justapostos ou não público de construir, posto que sua utilização depende do
XX – CONTRAPARTIDA URBANÍSTICA
pagamento de contrapartida financeira ao município. Em Santos –
compensação não monetária, executada insular são definidos diferentes valores de coeficientes de
pelos particulares com vista a uma eficaz
qualidade no espaço urbano de uso público aproveitamento máximos, os quais serão abordados no Título III.
ou coletivo, a ser entregue ao Município pelo
proprietário de imóvel, desonerando o poder Estes variam conforme a zona em que se situam os imóveis, mas
público das despesas com implantação de
equipamentos públicos ou de interesse XVIII. XXII. também conforme a via que lhes dão acesso. Sendo assim, as vias
social, empreendimentos habitacionais, de menor capacidade de tráfego, por exemplo, apresentam
espaços verdes ou a melhoria do espaço
urbano construído índices menor de aproveitamento, pois assume-se que o
XXI – CONTRAPARTIDA FINANCEIRA subsistema viário, um componente da infraestrutura urbana, já

valor econômico, expresso em moeda está sobrecarregado, já em Corredores de Desenvolvimento
nacional, a ser pago ao Município pelo
proprietário de imóvel, em espécie Urbano – CDUs situados na Zona da Orla, por exemplo, cobra-se
XXII – ECONOMIA CRIATIVA outorga onerosa apenas sobre o coeficiente ampliado utilizado.
o conjunto de negócios baseado no capital
• O coeficiente de aproveitamento ampliado se assemelha ao
intelectual e cultural e na criatividade que
gera valor econômico coeficiente de aproveitamento máximo, contudo é permitido
XIX. XXIII.
XXIII – EDIFÍCIOS INTELIGENTES apenas em algumas zonas e vias, assunto que será abordado no
edifícios projetados para disporem de
Título III. Tanto o coeficiente máximo quanto o coeficiente
recursos avançados de tecnologia e
manutenção de forma a otimizar seus ampliado são importantes instrumentos urbanísticos de política
sistemas, estrutura, serviços e
gerenciamento pelo seu tempo de vida útil, urbana, pois a exigência de contrapartida pode ser trocada pela
reduzindo os impactos ambientais
criação de áreas e produtos de interesse da municipalidade como
XXIV – EDIFÍCIOS VERDES
as Áreas Livres de Uso Público – ALUP quanto pela produção de
edifícios projetados com abordagem
bioclimática, adoção de tecnologias e uso de habitação de Interesse Social – HIS e Habitação de Mercado
material ecológico, uso racional da água,
melhoria da eficiência energética e XX. XXIV. Popular – HMP, contribuindo para a efetivação da política
preservação ambiental
habitacional municipal e regional.
• A contrapartida urbanística é um recurso que pode ser utilizado
para a implantação de equipamentos e áreas de interesse público,
Coeficiente de aproveitamento como praças, parques, etc, apenas nos casos de substituição da
TÍTULO I
ampliado – CA amp
contrapartida financeira cobrada para a alteração de uso (Outorga
Coeficiente de aproveitamento
máximo – CA max Onerosa de Alteração de Uso – OOAU), assunto objeto do Título
Coeficiente de aproveitamento básico IV.
– CA bas
• A contrapartida financeira é o valor cobrado por metros
Coeficiente de aproveitamento quadrados adicionais utilizados, ou seja, o que situa-se acima do
mínimo – CA min
coeficiente básico até o limite do coeficiente máximo ou ampliado
quando for o caso, pela prefeitura. Conforme a lei, é possível
adquirir antecipadamente o potencial construtivo adicional, mas
este deve sempre estar vinculado a um determinado terreno. O
cálculo do valor a ser pago se dá mediante a aplicação de uma
fórmula que leva em consideração a área total do terreno, o valor
Esquema explicativo dos coeficientes de aproveitamento unitário do m² do terreno conforme o disposto na Planta Genérica
Fonte: SEDURB
de Valores do Município e o fator de planejamento, um índice que
varia conforme a zona, via ou condicionante especial. Este
Uso social
instrumento é importante para coordenar a política urbana
Uso rentável
municipal, pois a partir da utilização do FP (fator de
planejamento) é possível direcionar o desenvolvimento da cidade,
indicando as áreas prioritárias de ocupação e adensamento
conforme o interesse público. Sendo assim, é possível, por
exemplo, a fim de estimular a criação de base econômica na Zona
Noroeste para a geração de empregos naquela região, ou o
adensamento, para aumentar a população que lá reside, a
No lugar do pagamento da
contrapartida em dinheiro, o cobrança de contrapartidas menores para os empreendimentos
custeio da implantação de um que lá vierem a se instalar, calibrando para isso o fator de
espaço público, por exemplo
planejamento. Sendo assim, quanto maior o fator de
planejamento, maior será a contrapartida a ser cobrada,
considerando-se valor do terreno e sua área como fatores
Esquema explicativo do uso da contrapartida urbanística
invariáveis para fins comparativos.
Fonte: SEDURB
• A economia criativa é estimulada na cidade e se constitui no uso
da criatividade na criação de serviços e produtos nas áreas de
consumo, cultura, mídias e tecnologia. No município, as atividades
TÍTULO I
incluídas nesta categoria aguardam regulamentação, mas são
estimuladas especificamente em algumas localizações, quais
sejam: Corredores de Proteção Cultural – CPC e Nides (Paquetá,
Valongo e Mercado).
• Os edifícios verdes se constituem em tipos de construções que
utilizam recursos como painéis fotovoltaicos para a geração de
energia elétrica a partir da energia térmica (solar), captação e
reuso de águas pluviais, orientação solar que reduza a
necessidade de climatização dos ambientes, entre outros, e é
exigido sempre para a utilização de potencial construtivo acima do
básico permitido, assim como os recursos que os enquadram
Exemplos de economia criativa como “inteligentes”.
Fonte: google
• O edifícios inteligentes se utilizam de recursos de automação,
como otimização na utilização de elevadores, sistemas
automáticos de controle da iluminação, entre outros.
Exemplo edifícios verdes e inteligentes

Fonte: http://blogengenhariadeprojetos.blogspot.com/2017/02/captacao-e-reuso-de-aguas-pluviais.html e
https://www.rsdesign.com.br/espaco_arquiteto/telhados-verdes-o-meio-ambiente-agradece-esta-ideia/
XXV – ELEMENTO ARQUITETÔNICO DECORATIVO
• Os elementos arquitetônicos decorativos são recursos que
elemento ornamental ou estrutural
produzido de diversos materiais que se podem ser utilizados para personalizar as edificações, sendo assim
projeta da superfície externa da fachada de
uma edificação válidos para dotá-las de identidade, podem contribuir para
TÍTULO I
XXVI – EMBASAMENTO
compor o sistema de identificação na cidade. Sua utilização deve
é o volume arquitetônico inferior, então estar livre das restrições impostas pelas taxas de ocupação
constituído por até 05 (cinco) pavimentos,
para uso não residencial, utilizado e recuos. Um exemplo de elemento decorativo em edifícios são as
exclusivamente para comércio e serviço,
vagas de garagem e/ou atividades comuns jardineiras normalmente introduzidas sob as janelas.
XXV. XXIX.
do edifício
• Os embasamentos oferecem a possibilidade de construção de
XXVII – EMPREENDIMENTO HABITACIONAL DE edifícios mistos , alocando atividades comerciais e de prestação
INTERESSE SOCIAL
corresponde ao parcelamento do solo, uma de serviços mais próximas do nível da rua e sobre este, o uso
edificação ou um conjunto de edificações,
destinado total ou parcialmente à Habitação residencial. Neste sentido, oferecem a possibilidade de
de Interesse Social – HIS
adensamento ao longo de eixos viários de grande movimentação
XXVIII – EMPREENDIMENTO HABITACIONAL DE de pessoas e veículos, otimizando a infraestrutura urbana e a rede
MERCADO POPULAR
corresponde ao parcelamento do solo, uma de transportes que normalmente circula nestas vias, viabilizando
edificação ou um conjunto de edificações,
destinado total ou parcialmente à Habitação XXVI. XXX. a redução de custos de condomínio e com isto o acesso a
de Mercado Popular – HMP
moradias mais baratas. É importante que no nível da rua traga
XXIX – GABARITO
fachadas ativas, com acessos e vitrines. Em Santos, considerando
é a altura da edificação medida a partir do
nível mais elevado do meio fio até o ponto a elevação do lençol freático e por conseguinte os custos mais
mais alto da cobertura, incluindo a caixa
d’água ou qualquer outro elemento elevados para a construção de subsolos e a exigência de vagas de
construtivo
automóveis, são também utilizados para a alocação de garagens
XXX – IMÓVEL REABILITADO dos edifícios, assim como as áreas de lazer dos condomínios
imóvel considerado ultrapassado ou fora de
norma que venha a ser modernizado residenciais. Este tipo edilício tem alterado bastante a paisagem
(retrofit)
XXVII. XXXI. urbana em Santos e acompanham o aumento no porte dos
XXXI – JUSTAPOSIÇÃO edifícios.
acostamento das edificações situadas no
mesmo lote • O empreendimentos habitacionais de interesse social se
constituem normalmente em habitação subsidiada por
XXXII – LOTE MÍNIMO
terreno servido de infraestrutura básica com companhias públicas de habitação para atendimento do déficit
área e testada mínimas admissíveis
habitacional, sendo assim, estão vinculadas ao atendimento de
cadastro municipal. Esta provisão deve fazer parte da política
habitacional em conjunto com a regularização fundiária e
XXVIII. XXXII. urbanização de assentamentos precários e programas de locação
social, por exemplo.
As normas para a construção de empreendimentos Habitacionais de
Interesse Social estão dispostas na lei de ZEIS, a Lei Complementar
nº 53, de 15 de maio de 1992. O EHIS e Os EHMP
TÍTULO I
(Empreendimentos Habitacionais de Mercado Popular) são
incentivados pela LUOS – insular, não pagam Outorga Onerosa do
Direito de Construir para edificar até o limite máximo do potencial
construtivo, por exemplo. A tipologia verticalizada adotada na área
insular de Santos é potencialmente mais inclusiva, pois garante que
um maior número de pessoas sejam atendidas em um território tão
exíguo como a área insular de Santos. A Habitação de Interesse
Social , conforme o Plano Diretor, divide-se em 2 tipos quanto à
demanda de atendimento, a HIS-1 – destinada a famílias de renda
bruta igual ou inferior a 3 salários mínimos e a HIS -2 – destinada a
famílias com renda bruta igual a 3 até 7,5 salários mínimos.
Jardineiras – elemento arquitetônico decorativo, edifício situado na Av. Washington Luis em Santos/SP • Os Empreendimentos Habitacionais de Mercado Popular são
Fonte: google street view
destinados, conforme o Plano Diretor, a famílias de renda bruto igual
a 7,5 até 10 salários mínimos e se constituem em um grupo com
pouca oferta de unidades na área insular de Santos. Considera-se
Altura máxima como demanda reprimida, pois não é atendida pelo produção
154 m
imobiliária local e também não se enquadra no tipo de produção
Altura máxima
124 m Altura máxima 45 m subsidiada pelo Estado. Desta forma, conforme já mencionado
(49 m – 4m: anteriormente, a LUOS-insular tem a intenção de incentivar este tipo
Edifícios de A ilha está 4 metros acima
aproximadamente: do nível do mar) de produção, especialmente ao longo do Eixo do VLT, com a
50 andares desobrigação do pagamento de contrapartida financeira para a
utilização do coeficiente de aproveitamento máximo (Outorga
40 andares
Onerosa do Direito de Construir) , assim como a desobrigação da
15 andares oferta mínima de vagas de automóveis, que encarecem o valor das
unidades.
Restrição gabarito - COMAER

Fonte: Portaria nº 957/GC3, de 9 de julho de 2015
• O Gabarito, ou altura das edificações é um índice utilizado para
garantir a preservação da paisagem urbana ou de controle da
Área não ventilada ocupação. Atualmente na LUOS-insular é usado para a preservação
TÍTULO I
da paisagem histórica nas áreas de proteção cultural, bem como
identificar a restrição de altura das edificações impostas pelo
Comando da Aeronáutica – COMAER em decorrência da proximidade
com a Base Aérea de Santos situada no Guarujá.
• O retrofit é incentivado em imóveis com nível 3 de proteção
cultural (NP3-a) com o objetivo de converter imóveis vazios ou
degradados em edificações plurihabitacionais para aumentar a oferta
de moradias mais baratas na cidade. O instrumento de incentivo é a
Transferência do Direito de Construir – TDC, que abordaremos mais
adiante.
• A justaposição de edificações situadas no mesmo lote permite um
Estudo ventilação natural no bairro da Pompéia em Santos/SP maior aproveitamento do terreno e em alguns casos é mais favorável
Fonte: PRATA, Alessandra; FROTA, Anésia, 2007
à ventilação e iluminação do que a o afastamento mínimo. A LUOS –
insular impõe limite ao comprimento máximo do edifício, conforme
já mencionado anteriormente para garantir ventilação urbana,
considerando que a orientação de muitos lotes, especialmente
próximos à orla se dão no sentido leste-oeste com potencial para
bloquear os ventos provenientes da praia.
• O lote mínimo é composto por 2 dimensões, a testada e a área e se
constitui um índice importante do parcelamento do solo. Tem
influência direta no processo de adensamento e de aproveitamento
do solo para a edificação. É uma estrutura fundiária também com
grande impacto na preservação da paisagem histórica, pois
condiciona o volume do edifício, além de interferir na implantação
de infraestrutura urbana no projeto de loteamento. As dimensões
mínimas de testada e área do lote mínimo não podem ser inferiores
do que aquelas estabelecidas na lei federal de parcelamento do solo
RETROFIT, Escola de música de Weimar, Alemanha.
para fins urbanos, qual seja, de 5 metros para a testada e de 125 m²
Fonte: http://incorporacaonapratica.com/blog/index.php/2017/10/03/o-que-e-retrofit/
para a área mínima do lote.
XXXIII – OUTORGA ONEROSA
• A Outorga Onerosa se constitui em uma permissão, mediante
autorização para construir além dos limites
estabelecidos para o local, ou para alteração pagamento de contrapartida ao município, seja para construir
de uso de solo, mediante contrapartida ao
Município acima do coeficiente de aproveitamento básico, seja para alterar o
TÍTULO I
XXXIV – OUTORGA NÃO ONEROSA
uso do imóvel. Este instrumento, previsto no Estatuto da Cidade
autorização para construir além dos limites (Lei Federal nº 10.257 de 10 de julho de 2001) é de regulação
estabelecidos para o local, sem contrapartida
ao Município geral e pode proporcionar recursos para o financiamento urbano,
XXXV – PAVIMENTO ou seja, para a implantação e melhoria de equipamentos urbanos

XXXIII. XXXVII
espaço contido entre 02 (dois) pisos ou piso e comunitários (como escolas, creches, unidades básicas de
e cobertura
saúde, centros culturais, etc), ordenamento e direcionamento da
XXXVI – PÉ DIREITO
espaço contido entre as lajes inferior e
expansão urbana (coordenar para onde a cidade vai crescer,
superior do pavimento incentivando a ocupação de áreas e inibindo a ocupação de
XXXVII – POTENCIAL CONSTRUTIVO outras), regularização fundiária (implementar projetos de
produto resultante da multiplicação da área
do lote pelo coeficiente de aproveitamento urbanização de favelas), execução de programas e
Empreendimentos Habitacionais de Interesse Social – EHIS
XXXVIII – PROJETO ARQUITETÔNICO MODIFICATIVO
alteração de projeto aprovado ou licenciado, XXXIV. XXXVIII. (construção de moradias para a população de baixa renda),
sem modificação dos usos definidos, do
dimensionamento do lote e sem acréscimo constituição de reserva fundiária (compra de terras para garantir a
ou decréscimo de área construída total
construção de habitações de interesse social em boas localizações
superior a 10% (dez por cento) do projeto
aprovado ou licenciado previamente urbanas), proteção de áreas e bens de interesse histórico, cultural,
XXXIX – RECUO MÍNIMO paisagístico ou ambiental, criação e melhoria de espaços públicos
menor distância entre o limite da edificação
de lazer e áreas verdes e investimentos em bens e serviços para
e a divisa do lote, medida ortogonalmente a
esta contribuição ao incremento da política de desenvolvimento
XL – RESERVATÓRIO DE RETENÇÃO DE ACUMULAÇÃO urbano do Município. Tem também o potencial para regular o
E/OU REUSO
local destinado a armazenar água XXXV. XXXIX. mercado do solo urbano, favorecendo o desenvolvimento de
proveniente da chuva para uso com fins não
potáveis
determinadas atividades de interesse público em determinadas
áreas da cidade.
• O conceito de pavimento é importante na interpretação da lei,

pois faz parte da definição de outros elementos importantes da lei
e sua interpretação tem impacto direto nos índices de ocupação,
pois participa da definição de embasamento e suas regras e por
consequência nos recuos dos edifícios, como será abordado mais
XXXVI. XL. adiante.
Microdrenagem urbana Macrodrenagem urbana • O Pé-direito é importante, pois terá impacto direto no tamanho do
pavimento e por consequência na altura das edificações, a qual
Estruturas que coletam as águas da Conjunto de galerias de águas pluviais,
define conforme a LUOS-insular, os recuos laterais, os quais têm
TÍTULO I
chuva nas áreas urbanas, formadas por

canais, etc, que constituem grandes
bueiros e tubulações secundárias de troncos coletores das águas de chuva em impacto direto na qualidade da ambiência urbana, especialmente na
menor diâmetro (sarjetas, bocas de áreas urbanizadas ou em processo de
lobo, caixas de ligação, galerias, poços ventilação e iluminação natural dos apartamentos e salas comerciais.
urbanização
de queda e poços de visita) Normalmente é de 3 m de altura por pavimento.
• O Potencial construtivo define o quanto se pode construir em um
determinado terreno, ou seja, é o potencial de construção que o
município define ao proprietário do terreno. Este deve ser definido
conforme a política de desenvolvimento urbano, pois deve-se
garantir que haja infraestrutura e equipamentos de educação, saúde,
cultura e lazer para atender ao adensamento que este pode
Elementos do subsistema Canais de Santos (fonte imagem: proporcionar, por exemplo. A venda deste potencial conforme as
https://orgulhodeserpaulista.blogspot.com/201
7/08/canais-de-santos-historia-de-um.html regras do instrumento denominado Transferência do Direito de
Incluir exemplo de microdrenagem Construir – TDC, também é possível como forma de subsidiar a
Fonte: https://docs.ufpr.br/~heloise.dhs/TH419/Aula_Drenagem%20Urbana.pdf/
preservação de imóveis protegidos por seu valor cultural, uma das
aplicações possíveis conforme a LUOS-insular. Desta forma, o
proprietário de imóvel protegido pode vender o potencial
construtivo que não pode usar (m²) porque o município exige que
este preserve seu imóvel, impedindo a demolição ou o acréscimo de
área, a terceiros, que poderão utilizá-lo nas áreas indicadas por lei
para isso.
• O conceito de projeto arquitetônico modificativo é importante
Reservatório para garantir que a atualização das regras de construção,
de retenção
normalmente revisadas para melhorar a cidade, sejam aplicadas,
impondo-se um limite a partir do qual se considerará ainda a lei
anterior na análise do projeto. Não fosse assim, um projeto aprovado
na década de 1960, conforme as regras vigentes no período seriam
validas até hoje, desde que o interessado apresentasse durante todo
este período, projetos modificativos.
Desenho esquemático de estratégias de qualificação da drenagem urbana – reservatório de retenção
Fonte: http://www.fundoverde.ufrj.br/index.php/en/news/reports?start=81
• Os recuos mínimos obrigatórios são importantes para garantir
ventilação e iluminação natural, privacidade aos ocupantes dos
imóveis, assim como, em alguns casos, garantir espaço para o
TÍTULO I
Edificação
alargamento de vias, por exemplo. Existem 3 tipos de recuos: os
frontais, que correspondem á distância medida entre a face frontal
Área do lote da edificação e o limite do terreno com a via pública, e variam,
Área de projeção conforme a LUOS-insular em algumas vias, os recuos laterais, os

da edificação
quais correspondem à distância entre a edificação e as divisas
(quanto é permitido
ocupar do térreo) laterais do terreno e os recuos de fundos, que correspondem à
Recuos distância entre a edificação e a divisa de fundos do terreno. Na

obrigatórios
LUOS-insular, a exemplo do que ocorre em outros municípios, este
Exemplo: índice é definido a partir de uma relação direta com a altura do
Área do terreno: 1000m²
Taxa de Ocupação: 0,6 (60% da área do lote) edifício, como veremos adiante.
Área permitida para construção no térreo: 600m²
• Os reservatórios de retenção/ acumulo e/ou reuso de água,
Desenho esquemático de cálculo da taxa de ocupação desempenham um importante papel para a garantia da
Fonte: SEDURB
sustentabilidade urbana, pois além de colaborar com o sistema de
microdrenagem urbana, também podem reduzir o consumo de água
nos imóveis, com atividades que utilizam água não potável como a
lavagem de ambientes.
• A taxa de ocupação do lote é um dos índices urbanísticos de
ocupação que, em conjunto com os recuos, define o quanto do
“chão” do terreno poderá ser ocupado. Para um terreno hipotético
de 1000 m² situado em uma zona em que a taxa máxima de
ocupação é de 60% da área do lote, poder-se-ia ocupar 600 m² do
“chão” deste terreno. A taxa de ocupação na LUOS-insular é variável
conforme a zona, mas também conforme a altura da edificação, além
de excluir algumas áreas da projeção do edifício do solo, como, por
exemplo: marquises ou circulações e passagens externas cobertas ao
nível do pavimento térreo e abrigos individuais de autos de passeio,
entre outras, como veremos quando abordarmos o Título III.
Exemplo de Terraço comercial – Av. Anna Costa, em Santos/SP
XLI – RESERVATÓRIO DE RETENÇÃO E/OU RETARDO
• A Taxa de permeabilidade é um índice urbanístico com
local destinado a armazenar água
proveniente da chuva com posterior interferência na ocupação do terreno e assim como os
descarga na rede pública de águas pluviais
reservatórios de retenção de acumulação e/ou reuso, tem um
TÍTULO I
XLII – taxa de ocupação do lote
importante papel no sistema de microdrenagem urbana. Sua
percentual definido pela razão entre a área
de projeção da edificação ou edificações função é garantir a participação de cada terreno no escoamento
sobre o plano horizontal e a área do lote,
não podendo ser consideradas isoladas as das águas pluviais, a partir da infiltração de parte da chuva que cai
taxas de ocupação por pavimentos
sobre o terreno se infiltre na terra e reduza, com isso, o
XLI. XLV.
XLIII – TAXA DE PERMEABILIDADE
percentual de utilização do sistema de drenagem superficial,
área do terreno descoberta, permeável e
dotada de vegetação, em relação a sua área localizado sobre e sob o sistema viário do municipal. Assim é
total, que contribui para o equilíbrio
climático e propicia alívio para o sistema importante que se reduza a impermeabilização do solo no interior
público de drenagem urbana
dos lotes, com um prática muito comum de pavimentação de
XLIV – TERRAÇO antigas áreas ajardinadas. Combinada com o ajardinamento,
área externa aberta de uma edificação ou de
uma unidade, que tem acesso por meio de quando localizadas no espaço do recuo frontal dos imóveis,
compartimento de uso comum ou privado,
protegida por peitoril, podendo ser coberta podem também contribuir com a personalização do imóvel,
ou não
XLII. XLVI. qualificação da paisagem urbana e, se composta por grandes
XLV – TERRAÇO TÉCNICO áreas de vegetação arbórea, também para melhorar o microclima
área externa aberta de uma edificação ou de
uma unidade autônoma, de uso exclusivo urbano, participando na redução de temperaturas.
para os equipamentos de utilidades dos
compartimentos, protegida por guarda- • Os terraços, abertos ou cobertos (quando cobertos, também
corpo, podendo ser coberta ou não chamados de varanda), são espaços privados, de uso coletivo ou
XLVI – TRANSFERÊNCIA DO DIREITO DE CONSTRUIR privativo (no caso de residências unifamiliares ou quando
instrumento que permite transferir o
potencial construtivo não utilizado de um vinculados aos apartamentos) no caso dos condomínios
imóvel para outro
residenciais, e de uso público, no caso de estabelecimentos
XLVII – VARANDA (BALCÃO, SACADA OU EIRADO) XLIII. XLVII. comerciais (normalmente restaurantes), que proporcionam no
terraço com cobertura
primeiro caso, áreas de lazer ao ar livre ou de estar privativo
XLVIII – VIA diretamente ligado à vista da rua e no segundo, áreas de estar
superfície por onde transitam veículos,
pessoas e animais, compreendendo a pista, a com grande potencial para ampliar a vitalidade urbana, pois
calçada, o acostamento, ilha e canteiro
central geralmente situam-se na parte frontal do edifício, no contato
direto com a via pública. Não estão incluídos no cálculo da
coeficiente de aproveitamento, conforme limites de área
definidos, conforme veremos no Título III.
XLIV. XVLIII.
• Os terraços técnicos são elementos contemporâneos, incluídos no
projeto do espaço arquitetônico em decorrência de avanços
tecnológicos para abrigar equipamentos cada vez mais
TÍTULO I
frequentemente utilizados nos edifícios. Um exemplo deste tipo de
espaço, são aqueles utilizados para a disposição de condensadores
das máquinas mais modernas de aparelhos de ar condicionado.
• a Transferência do Direito de Construir – TDC é um instrumento
urbanístico que permite ao proprietário de um imóvel, mediante o
cumprimento do fato gerador do benefício, transferir o potencial
construtivo do seu terreno, ou seja, os metros quadrados que ele
não pode construir em seu imóvel porque este é importante para o
município por alguma razão de interesse público. Por exemplo, um
imóvel protegido, com nível de proteção cultural 2 - NP2, deve
permanecer com sua fachada e volumetria preservada, sendo assim,
Exemplo de varanda, ou terraço coberto – edifícios na Av. Conselheiro Nébias, em Santos/SP embora a lei permita que seu proprietário construa 6 vezes a área
do terreno onde a construção está instalada, este simplesmente não
poderá demoli-lo para usar todo este potencial construtivo, muito
pelo contrário, é obrigado por lei a preservá-lo e isto custa caro. Isto
porque seu imóvel é importante para a preservação da identidade
cultural e da memória de toda a cidade e sua população. Sendo
assim, é possível que o proprietário venda o potencial construtivo,
que está impedido de utilizar, a terceiro que queira e possa usá-lo
em outro terreno. Isto seria um incentivo para que o dono do bem
protegido faça a sua preservação. Ele vende com o valor do metro
quadrado que desejar e também aceitável por quem vai pagar. Em
uma situação hipotética, se ele tiver um terreno de 400 m², pela lei,
poderia construir 6 vezes isso, ou seja, 2400 m². Mas vamos supor
que seu imóvel protegido tenha apenas 500 m² de área construída,
isto significa que a diferença entre o que ele poderia construir (2400
m²) e aquilo que ele efetivamente tem construído (500m²), 1900m²
Exemplo de Terraço técnico – Edifício no bairro Pompéia, em Santos/SP
Fonte: SEDURB
podem ser transferidos a outro imóvel mediante pagamento de
terceiro ou não (ele pode doar ou transferir para outro imóvel de sua
propriedade). Se ele decidir vender o m² por 600 reais, poderia obter
TÍTULO I
R$1.140.000,00 nesta operação.
• As varandas, balcões, sacadas ou eirados, áreas não computáveis
no coeficiente de aproveitamento, desde que limitadas a uma
área limite, são terraços cobertos e tradicionalmente construídas
nos edifícios na área insular de Santos. Proporcionam uma área
coberta aberta com circulação de ar e protegem o cômodo que
lhe dá acesso da incidência solar direta. Sob o ponto de vista
urbano, são também bastante importantes para a vitalidade
urbana das ruas, pois propiciam a vista de sua movimentação
contribuindo para a sensação de segurança de quem passa.
Desenho esquemático da aplicação do instrumento Transferência do Direito de Construir - TDC

Fonte: http://www.vitruvius.com.br/revistas/read/arquitextos/18.206/6634
Pode abrigar grande diversidade
Desenho esquemático via

Fonte: http://outracidade.uol.com.br/wp-content/uploads/2016/02/nacto-intersecciones-en-avenidas-y-calles-
menores.jpg
O capítulo IV do Título I, o último, indica os instrumentos do Na mesma categoria quanto aos objetivos no Município, se
Estatuto da Cidade que serão utilizados na área insular do município encontram os instrumentos denominados concessão do direito real
para a realização da política urbana. O primeiro deles, o de uso e o uso especial para fins de moradia . O Primeiro, embora
TÍTULO I
parcelamento, edificação ou utilização compulsórios (PEUC) e seu permita a concessão de terras públicas para outros fins que não o de
sucedâneo, o Imposto Predial e Territorial Urbano progressivo no moradia, o Plano Diretor Municipal o disciplina especificamente para
tempo, é um importante instrumento para garantir a função social este objetivo, incluindo as condições a serrem respeitadas para se
da propriedade e é aquele de maior influência no valor dos imóveis. efetivar a concessão, bem como o prazo de validade. Já o uso
Exige, em determinadas áreas da cidade definidas em lei que glebas especial para fins de moradia ou Concessão de uso especial para fins
sejam parceladas, que se construa em terrenos vazios ou que se de moradia, é regulamentada pela medida provisória nº 2220, de 04
ocupe imóveis desocupados sob pena de pagar mais caro a cada ano de setembro de 2001 e permite, para fins de moradia que as famílias
pelo Imposto Predial territorial Urbano – IPTU até que a obrigação tenham a escritura da terra pública que ocupam e é muito
seja cumprida. Este instrumento é disciplinado no Plano Diretor (lei importante para a execução de projetos de urbanização e
Complementar nº 1.005, de 16 de julho de 2018) e não na lei de uso regularização fundiária de interesse social.
e ocupação do solo da área insular do município. Necessita de O direito de preempção, também presente como instrumento no
regulamentação por decreto para sua aplicação. Capítulo IV do Título I da LUOS- insular, se refere à preferência que
O próximo instrumento indicado é o Consorcio Imobiliário, o qual tem o poder público na compra de imóveis para a regularização
pode ser utilizado para a construção de habitações de interesse fundiária, execução de programas e projetos habitacionais de
social, por exemplo. A sua aplicação consiste em uma parceria entre interesse social, constituição de reserva fundiária, ordenamento e
o poder público municipal e a iniciativa privada em que uma das direcionamento da expansão urbana, implantação de equipamentos
partes cede um terreno para que a outra nele construa, efetuando o urbanos e comunitários, criação de espaços públicos de lazer e áreas
pagamento em unidades habitacionais, neste caso exemplificado, verdes, criação de unidades de conservação ou proteção de outras
como pagamento. É disciplinado no Plano Diretor e necessita de áreas de interesse ambiental e proteção de áreas de interesse
regulamentação para sua aplicação em que conste o rito histórico, cultural ou paisagístico. Este instrumento no município é
administrativo e os termos do compromisso para sua realização. regulamentado no Plano Diretor e as áreas de incidência ainda
Outro instrumento apresentado são as Zonas Especiais de Interesse devem ser definidas em lei.
Social - ZEIS, as quais, embora delimitadas no zoneamento da área Ainda presentes no mesmo artigo, tem-se a outorga onerosa do
insular, são disciplinadas em lei específica (Lei Complementar nº 53 direito de construir e a outorga onerosa de alteração de uso, ambas
de 15 de maio de 1992). Este instrumento reconhece a legitimidade disciplinadas na LUOS-insular e definidas como permissões de
do direito constitucional à moradia e garante o acesso, construção ou de uso condicionadas ao pagamento de
prioritariamente a esta para a população de baixa renda. contrapartidas. São instrumentos que serão abordados com maior
detalhe no Título IV da LUOS- insular
A Transferência do Direito de Construir – TDC, também é
apresentada como instrumento, está disciplinada na própria LUOS
insular e seus objetivos, e aplicação, embora já resumidos
TÍTULO I
anteriormente nesta cartilha, serão aprofundadamente apresentados
quando abordarmos o Título IV da LUOS- insular.
A Operação Urbana Consorciada se constitui em um instrumento
para promover a reestruturação, recuperação e melhoria ambiental e
de espaços urbanos de setores da cidade com efeitos positivos na
qualidade de vida, no atendimento às necessidades sociais e na
efetivação de direitos sociais. É disciplinada no Plano Diretor, carece
ainda em Santos de delimitação das áreas de sua aplicação e exige
lei específica regulamentadora para cada operação urbana que o
município for implementar.
E por fim, a Arrecadação de Imóveis Abandonados, instituto
previsto no Código Civil, prevê a arrecadação de imóveis em estado
de abandono, com dívida de impostos municipais e sem uso, pelo
poder público municipal. Está regulamentado no Plano Diretor.
DA ORDENAÇÃO TERRITORIAL E DA ESTRUTURA URBANA
CAPÍTULO I - DAS MACROZONAS

CAPÍTULO II - DO ABAIRRAMENTO
TÍTULO II
CAPÍTULO III -DO ZONEAMENTO
Seção I - Das Zonas de Uso Comum
Seção II -Das Zonas de Uso Especial
CAPÍTULO IV -DA CLASSIFICAÇÃO VIÁRIA

Seção I - Da Hierarquia
Seção II - Das Vias Especiais
O título II da Lei complementar nº 1.006, de 16 de julho de 2018 – Lei de uso e
ocupação do solo da área insular do município de Santos, trata da Ordenação
TÍTULO II
CAPÍTULO I – DAS MACROZONAS
Territorial e da Estrutura Urbana da are insular no Município e está divido em 4
capítulos, quais sejam: CAPÍTULO I – DAS MACROZONAS, CAPÍTULO II – DO
ABAIRRAMENTO, CAPÍTULO III – DO ZONEAMENTO e o CAPÍTULO IV – DA
CLASSIFICAÇÃO VIÁRIA.
Para que seja possível organizar a política urbana no território da macroárea inslular é
imprescindível que sejam definidas as áreas de aplicação das diferentes orientações de
desenvolvimento do território, o qual se apresenta como um conjunto de áreas e
regiões distintas tanto por suas características de constituição naturais quanto por
suas dinâmicas próprias de ocupação e funções no sistema urbano.
A cada uma destas regiões podem corresponder objetivos diferentes de
desenvolvimento urbano, os quais não poderiam ser realizados sem a base concreta
sobre a qual devem ser aplicados.
Sendo assim, a área insular do Município de Santos está classificada de três maneiras
diferentes, quais sejam: macrozonas, bairros e zonas de uso e ocupação do solo. Esta
MACROZONEAMENTO
divisão respeita objetivos diferentes e são coincidentes, ou seja, são camadas
abstratas que definem limites de regiões e não apresentam hierarquia, pois
respondem a princípios originários diferentes.
As macrozonas estão definidas e delimitadas no Plano Diretor (Lei Complementar nº
1.005, de 16 de julho de 2018 – anexo III) e foram assim divididas considerando suas
características homogêneas conforme o grau de urbanização, densidade, usos
predominantes, características geomorfológicas e objetivos no âmbito da política ZONEAMENTO
urbana. Na lei de uso e ocupação do solo os conceitos e limites das macrozonas são
utilizados para identificar áreas de aplicação de instrumentos de política urbana, bem
como para definir política especial de preservação ambiental.
Já a divisão da área insular em bairros, facilita a localização dos endereços dos imóveis
e é muito mais utilizada pela população como referência urbana. Alguns bairros ABAIRRAMENTO
adquirem identidade amplamente compartilhada, a qual é construída a partir do
compartilhamento do território com determinados grupos sociais no mesmo tempo
histórico. Bares, restaurantes, padarias, escolas, igrejas, tornam-se espaços de
mediação social importantes, pois são suporte concreto da memória coletiva e
portanto guardam “uma parte da vida” de seus moradores. Os bairros normalmente
são delimitados a partir do agrupamento de loteamentos e em alguns casos
correspondem exatamente aos limites do loteamento aprovado, como é o caso da Vila
Hayden, por exemplo. Existem também, áreas da cidade, que embora não tenham
sido oficialmente delimitadas, são identificadas por parte da população como bairro,
como é o caso da região denominada de “Vila Rica”.
TÍTULO II
CAPÍTULO II – DO ABAIRRAMENTO
A divisão administrativa da cidade
em bairros, é importante para a
gestão municipal de infraestrutura
(drenagem, sistema de gestão de
resíduos sólidos, serviços públicos
de manutenção, etc), mas também
pode se tornar um elemento
estruturador da imagem da cidade
na cabeça das pessoas, uma
referência urbana associada
inclusiva com a identidade dos
grupos sociais.
Bairro Vila Hayden – bairro criado na última

Bairro Piratininga – seus limites administrativos são revisão da lei de uso e ocupação do solo da área
maiores do que aqueles do loteamento aprovado insular (2018), incluído pela Câmara dos
Vereadores
Bairro Piratininga
Loteamento aprovado Piratininga
Av. General Francisco Glycerio Av. Conselheiro Nébias
TÍTULO II
CAPÍTULO II – DO ABAIRRAMENTO
“Bairro” Vila Rica
O que muitos denominam atualmente de Vila Rica, na

verdade não se constitui um bairro oficial da área
Av. Washington Luis R. Minas Gerais insular de Santos. O bairro onde se situa a
denominada “Vila Rica” é oficialmente o Boqueirão.
Não há consenso a respeito de seus limites não
Bairro Boqueirão oficiais, o que se apresenta representado ao lado é
apenas uma das delimitações possíveis no imaginário
Vila Rica popular.
Embora não seja um bairro oficial até o momento,
esta delimitação é frequentemente utilizada pelo
mercado imobiliário, especialmente por corretores de
imóveis.
A delimitação popular de determinadas áreas da
cidade também podem estar associadas à identidade
de grupos sociais que conviveram durante um tempo
compartilhando espaço e por isso compartilhavam de
uma memória coletiva.
As associações de bairro, tais como as “Sociedades de
Melhoramentos” ainda se fazem presentes na cidade
e são uma maneira de promover a organização social
em torno do debate sobre seu lugar de moradia, mas
também podem e devem participar do debate sobre o
espaço vivencial público da cidade compartilhado por
todos os cidadãos.
Zonas Comuns
Tem-se ainda como assunto do título II da Lei complementar nº 1.006, de 16 de julho de 2018 – Zona Noroeste II - ZNO II: área residencial caracterizada por loteamento de baixa e média
Lei de uso e ocupação do solo da área insular do município de Santos, a identificação e densidade, onde se pretende incentivar, predominantemente, conjuntos residenciais
TÍTULO II
descrição das zonas de uso e ocupação do solo, conceito chave para a implementação do
CAPÍTULO III – DO ZONEAMENTO

verticalizados em áreas passíveis de ocupação;
zoneamento como instrumento de operacionalização da política urbana municipal.
Conforme dispõesa referida lei, o Zoneamento divide-se em dois tipos de zonas, as Zonas
Comuns e as Zonas Especiais. Zona Noroeste III - ZNO III: área residencial de baixa densidade e vias comerciais definidas,
onde se pretende incentivar a verticalização e a ocupação dos vazios urbanos com
São consideradas zonas comuns: a Zona da Orla – ZO, Zona Intermediária – ZI, Zona Central I – empreendimentos habitacionais de interesse social, bem como incrementar os Corredores
ZCI, Zona Central II – ZCII, Zona Noroeste I - ZNO I, Zona Noroeste II - ZNO II Zona Noroeste III - de Desenvolvimento Urbano - CDU;
ZNO III, Zona dos Morros I - ZM I, Zona dos Morros II - ZM II, Zona dos Morros III - ZM III, Zona
Portuária – ZP, Zona Industrial e Retroportuária I - ZIR I, Zona Industrial e Retroportuária II - ZIR
II, Zona de Proteção Paisagística e Ambiental – ZPPA, ao total 14 zonas, as quais estão descritas Zona dos Morros I - ZM I: área caracterizada por ocupação residencial consolidada por
do corpo da lei e representadas em planta, objeto do anexo II, bem como a descrição de seus habitações precárias, onde se pretende incentivar a requalificação urbana, por meio de
limites, objeto do anexo III da referida lei complementar. conjuntos horizontais, caracterizados como empreendimentos de interesse social;
A lei traz uma descrição de cada uma das zonas comuns, conteúdo que deve ser considerado
para a definição de suas vocações no sistema urbano e às quais devem corresponder diretrizes Zona dos Morros II - ZM II: área caracterizada por ocupação de condomínios e loteamentos
de uso, parâmetros de ocupação e instrumentos urbanísticos condizentes para os objetivos residenciais de baixa densidade, com legislação mais restritiva;
definidos pela política urbana, assuntos abordados basicamente no Título III da referida lei, bem
como no Plano Diretor. De forma sintética, a descrição de cada zona também carrega seu Zona dos Morros III - ZM III - área caracterizada por ocupação residencial e comercial onde
principal objetivo de desenvolvimento urbano. Sendo assim, tanto as permissões de uso se pretende incentivar a renovação urbana, a oficialização das vias para disciplinamento
quanto os parâmetros de ocupação e instrumentos urbanísticos, assunto objetivo do Título III dos usos, bem como a implantação de habitações de interesse social;
da lei, devem promover o objetivo sintético apresentado na definição da zona.
Zona Portuária – ZP: área terrestre contínua ou descontínua com facilidade de acesso à linha
Art. 11 de água, segregada por via arterial, onde se desenvolvem atividades de embarque e
desembarque de cargas e passageiros, com pátios, armazéns e intensa circulação de veículos
Zona da Orla – ZO: uma área caracterizada pela predominância de empreendimentos pesados, onde se pretende minimizar os conflitos existentes com a malha urbana;
residenciais verticais de uso fixo e de temporada, permeada pela instalação de atividades,
comerciais, recreativas e turísticas, onde se pretende a diversificação do uso residencial e a Zona Industrial e Retroportuária I - ZIR I: área localizada na porção Noroeste da ilha, com
qualificação e integração dos espaços públicos e privados”. potencial de suporte às atividades portuárias, com serviços industriais e de logística,
caracterizada pela intensa circulação de veículos pesados, onde se pretende minimizar os
Zona Intermediária: área residencial de média densidade em processo de renovação urbana, conflitos existentes com a malha urbana adjacente;
onde se pretende incentivar novos modelos de ocupação”. Os novos modelos de ocupação
devem estar explícitos nos parâmetros propostos para a zona e devem ser, por consequência, Zona Industrial e Retroportuária II - ZIR II: área localizada junto às regiões Central e Leste da
diferentes dos que existiam na lei vigente anteriormente. ilha, com potencial de suporte às atividades portuárias, com serviços industriais e de logística,
caracterizada pela intensa circulação de veículos pesados, onde se pretende minimizar os
Zona Central I – ZCI: área que agrega grande número de estabelecimentos comerciais e de conflitos existentes com a malha urbana adjacente;
prestadores de serviços, além do acervo de bens de interesse cultural, objeto de programa de
revitalização urbana no qual se pretende incentivar a proteção do patrimônio cultural, a Zona de Proteção Paisagística e Ambiental – ZPPA: áreas públicas ou privadas, constituídas
transferência dos usos não conformes e a instalação do uso residencial. por encostas em morros, topos de morros, trechos remanescentes de mangue, cursos d´água,
nascentes e áreas protegidas, áreas de preservação permanente - APP, áreas com restrição
Zona Central II – ZCII: área caracterizada por ocupação de baixa densidade e comércio geológico-geotécnica, com condições naturais importantes para a manutenção do equilíbrio
especializado em determinadas vias, onde se pretende incentivar a renovação urbana e o uso ambiental da Macrozona Insular, onde se pretende garantir o manejo ambiental,
residencial. desenvolvendo programas de proteção ambiental, de recuperação de áreas degradadas ou
de risco geológico, controlar a ocupação, bem como incentivar a implantação de parques
Zona Noroeste I - ZNO I: área residencial isolada do restante da malha urbana, próxima a eixos ecológicos, atividades ambientalmente sustentáveis, em especial educação
de trânsito rápido e áreas ocupadas por atividades portuárias, com previsão de novos modelos socioambiental, turismo monitorado, pesca artesanal ou de subsistência e outras
de ocupação, empreendimentos de Habitação de Mercado Popular (HMP) e usos não correlatas.
conflitantes com os residenciais;
Anexo II – Zonas Comuns
TÍTULO II
Acompanha a delimitação das zonas em mapa,
também a descrição dos seus limites em texto, objeto
do anexo III da lei de uso e ocupação do solo (Lei
Complementar nº 1.006, de 16 de julho de 2018).
As permissões de uso e os parâmetros de ocupação
são predominantemente definidos a partir do
cruzamento das informações referentes às zonas
comuns e à classificação viária das vias onde se situam
os imóveis.
Contudo, para uma leitura precisa do zoneamento é
importante sobrepor ao mapeamento das zonas
comuns, aquele que define os limites das zonas
especiais, objeto do anexo IV.
O anexo IX, por exemplo, representa justamente este
cruzamento entre as zonas de uso e a classificação
viária, indicando as permissões de uso em tabelas, no
mesmo sistema do jogo “batalha naval” (Título III).
TÍTULO II
ZONA DE PROTEÇÃO PAISAGÍSITCA E ZONA CENTRAL I – ZONA CENTRAL II - ZCII
AMBIENTAL - ZPPA ZC I • Baixa densidade ZONA
ZONA INDUSTRIAL E
• Mangues, cursos d´água • Comércio especializado PORTUÁRIA - ZP
RETROPORTUÁRIA II – ZIR II
• Áreas protegidas • Uso residencial
• Áreas de preservação permanente plurihabitacional precário
• Áreas com restrição geológico-
geotécnica
ZONA INTERMEDIÁRIA - ZI
• Menor verticalização e densidade
• Residencial
• Área em processo de renovação
urbana
ZONA DA ORLA - ZO
• Alta verticalização e densidade
• Residências de uso fixo e ocasional
• Comércio, turismo, lazer
Zona Central II Zona Intermediária Zona da Orla

ZONA NOROESTE III- ZONA NOROESTE II – ZONA INDUSTRIAL E
ZONA DOS MORROS III ZNO II RETROPORTUÁRIA I – ZIR I
ZNO III
– ZM III • Suporte às atividades portuárias
• Serviços industriais e de logística
TÍTULO II
• Circulação de veículos pesados
ZONA CENTRAL I – ZC I
• Comércio e serviços
• Bens de interesse cultural
ZONA DOS • Património histórico
MORROS II – ZM II ZONA
INTERMEDIÁRIA - ZI
ZONA CENTRAL II –
ZC II
ZONA DA ORLA - ZO
ZONA INDUSTRIAL E
RETROPORTUÁRIA II – ZIR II
• Suporte às atividades portuárias
• Área junto às zonas central e leste
ZONA PORTUÁRIA - ZP
• Atividade portuária
• Pátios e armazéns
• Embarque e desembarque de
cargas e passageiros
Zona Industrial e Retroportuária I Zona Central I Zona Central I Zona Central II e Zona Portuária
ZONA NOROESTE I- ZNO I
• Área residencial isolada ZONA INDUSTRIAL E
• Eixos de trânsito rápido RETROPORTUÁRIA I – ZIR I
• Atividades portuárias • Suporte às atividades portuárias
TÍTULO II
ZONA NOROESTE III- ZNO III
• Residencial de baixa
densidade ZONA NOROESTE II – ZNO II
• Vias comerciais definidas • Área residencial
• Vazios urbanos • Loteamentos de baixa e
• Zonas Especiais de Interesse média densidade
Social - ZEIS • Zonas Especiais de Interesse
Social - ZEIS
ZONA DE PROTEÇÃO
PAISAGÍSITCA E
AMBIENTAL - ZPPA
ZONA DOS MORROS III – ZM III

• Residencial e comercial
• Área de renovação urbana
• Zonas Especiais de
Interesse Social - ZEIS
ZONA DOS MORROS I – ZM I
• Ocupação residencial
consolidada
• Habitações precárias
• Área de requalificação urbana
ZONA DOS MORROS II – ZM II
• Condomínios e
loteamentos residenciais ZONA CENTRAL II – ZC II
de baixa densidade
• Legislação mais restritiva
para ocupação
ZONA INTERMEDIÁRIA - ZI
Vista geral da Cidade Zona dos Morros Zona Noroeste

Zonas Especiais
ZEIS 1 – PANTANAL
Além das 13 zonas comuns delimitadas e definidas, estão também DE CIMA
presentes no Título II da lei de uso e ocupação do solo da área insular,
ZEIS 2 - VILA
as zonas especiais, espacializadas no anexo IV e descritas no anexo V
TÍTULO II
ZEIS 1 - VILA

PROGRESSO IV
da referida lei. As zonas especiais funcionam como “exceções” sob o PROGRESSO I E
ponto de vista do uso, da ocupação ou ambos, e na maioria dos casos II
se constituem em sobreposições ao zoneamento comum.
Sendo assim, é possível que um imóvel se situe na Zona da Orla, em
uma via local, mas esteja também em uma Área de Adensamento
Sustentável – AAS, e neste caso, seguirá as permissões de uso de
acordo com a que é definido para a zona comum, mas poderá utilizar
os parâmetros de ocupação da zona especial, ou seja, aqueles definidos
para Área de Adensamento Sustentável. ZEIS 1 – NOVA
Todas as zonas contempladas com tabelas específicas dispostas no CINTRA I, II E III
ZEIS 2 – VILA
anexo IX da lei de uso e ocupação do solo oferecem regramento para as VITÓRIA
permissões de uso. Portanto, no exemplo acima, será possível verificar,
que embora a Área de Adensamento Sustentável se sobreponha à Zona
da Orla, esta não tem tabela de usos, e por conseguinte não regula
usos, sendo necessário para verificar as categorias de usos permitidas
para o imóvel, utilizar àquela da zona comum que está “embaixo”, a
tabela da Zona da Orla. ZEIS 2 –
A primeira das Zonas Especiais são as denominadas Zonas Especiais de NOVA CINTRA
Interesse Social – ZEIS, as quais são disciplinadas por lei específica, ZEIS 2 – SANTISTA I IV
atualmente a Lei Complementar nº 53, de 15 de maio de 1992. Embora
não sejam reguladas pela lei de uso e ocupação do solo, estão indicadas
no mapa de zoneamento, pois se sobrepõem completamente às Identificação de áreas delimitadas como ZEIS 1 e 2 no município
determinações das zonas comuns (exceto no caso da ZEIS 3), ou seja, é
importante que todos saibam, ao utilizar o mapa de zoneamento, que
onde existirem manchas de ZEIS 1 e ZEIS 2 são elas que “mandam”.
As ZEIS se dividem em 3 tipos, e se constituem em instrumento importante de implementação da política habitacional

municipal. Estas partem do princípio constitucional do direito à moradia, sendo assim, podem ser utilizadas tanto para a
legitimação deste direito, caso das ZEIS 1, quanto para a provisão de novas unidades para suprir o déficit habitacional
municipal, caso das ZEIS 2 e ZEIS 3. É importante ressaltar, contudo, que embora seja essencial que se reserve áreas da
cidade com este objetivo, a efetivação da política habitacional depende também de outras aspectos, como o
financiamento, por exemplo. A legislação é importante, mas não é a única linha de atuação.
Na verdade, a situação ideal é que não seja mais necessário gravar áreas da cidade para que alguns grupos tenham
direito a morar nela, ou seja, que todos possam escolher onde morar e ter acesso, com suas condições financeiras, à
própria casa, seja alugada ou não. Enquanto isso não acontece, as ZEIS devem ser utilizadas e estarem fundamentadas no
déficit e demanda municipal, qualitativamente e quantitativamente.
As ZEIS 1 são áreas demarcadas onde já vivem várias famílias, que a ocuparam espontaneamente e que carecem de
condições mínimas de habitabilidade e segurança na posse, sendo necessária a urbanização (implantação de saneamento
básico, rede de energia elétrica, drenagem, sistema viário) e a regularização fundiária (documento de propriedade em
nome dos ocupantes).
Exemplo de ZEIS 1 – Regularização fundiária – Morro São Bento

Já as ZEIS 2 são áreas de provisão, áreas vazias da cidade reservadas
ZEIS 1 – Dique da Vila Gilda –
para a construção de novas unidades. A ZEIS 3, podem garantir ocupação em palafitas
obrigatoriamente o direito à moradia, de acordo com a lei, quando o Remoção e/ou consolidação e
imóvel nela situado se constituir em “plurihabitacional precário” regularização
TÍTULO II
conforme indicado no Decreto nº 5.642, de 29 de julho de 2010. Este

decreto gravou os imóveis ocupados como cortiços conforme
levantamento e foi criado um programa de reabilitação de cortiços, o
Programa Alegra Habitação (Lei Complementar nº 688, de 29 de julho
de 2010) com obrigações e incentivos aos proprietários. Nenhuma
destas disposições estão definidas na LUOS insular, mas como se
sobrepõem ao zoneamento definido na LUOS, estão indicadas em
mapa. Segue abaixo as definições das ZEIS presentes na LUOS:
ZEIS 2 – Vila Pelé –

programas de provisão de
habitação de interesse
social - HIS ZEIS 1 – Rádio Clube –
Regularização fundiária
Exemplo de ZEIS 1 e 2 no bairro Rádio Clube
Exemplo de ZEIS 1 - Remoção

Art. 12
“Zonas Especiais de Interesse Social - ZEIS: porções de território com destinação específica e que atendem às
normas próprias de parcelamento, uso e ocupação do solo, destinadas à regularização fundiária e urbanística,
produção e manutenção de Habitação de Interesse Social – HIS e de Habitação de Mercado Popular – HMP,
obedecendo a seguinte classificação:
a) ZEIS-1: áreas públicas ou privadas ocupadas espontaneamente, parcelamentos ou loteamentos irregulares
e/ou clandestinos, incluindo casos de aluguel de chão, habitados por população de baixa renda familiar,
destinados exclusivamente à regularização jurídica da posse, à legalização do parcelamento do solo e sua
integração à estrutura urbana e à legalização das edificações salubres por meio de projeto que preveja
obrigatoriamente o atendimento da população registrada no cadastro físico e social da respectiva ZEIS
existente no órgão de planejamento ou de habitação do Município;
b) ZEIS-2: glebas ou terrenos não edificados, subutilizados ou não utilizados, que, por sua localização e
características, sejam destinados à implantação de programas de Habitação de Interesse Social – HIS e de
Habitação de Mercado Popular – HMP;
c) ZEIS-3: áreas com concentração de edificações de uso residencial plurihabitacional precário, nas quais serão
desenvolvidos programas e projetos habitacionais destinados, prioritariamente, ao atendimento da população
de baixa renda familiar moradora na respectiva ZEIS, conforme cadastro existente no órgão de planejamento
Exemplo de ZEIS 2 – Programas de Habitação de Interesse Social ou de habitação do Município”.
ZEIS 3 e imóveis gravados como plurihabitacionais precários
TÍTULO II
Centro

Paquetá
Imóvel plurihabitacional precário –
superocupação – várias famílias conviventes
Monte Serrat
Vila Nova
Outeirinhos
Os imóveis situados em áreas de ZEIS 3 que não são

enquadrados como “plurihabitacionais precários”
pelo decreto já mencionado, não são obrigados a
observar o uso habitacional de interesse social no
Vila Mathias licenciamento e estão livres para realizar qualquer
atividade permitida pela zona comum à qual a ZEIS 3
se sobrepõe, ou seja, as atividades permitidas na
Zona Central II – ZCII, conforme classificação viária.
ZEIS 3 – delimitada pela Lei Complementar nº 53, de 15 de maio de 1992
Imóveis gravados como plurihabitacionais precários pelo Decreto nº 5.642, de 29 de julho de 2010 que acompanha a regulamentação da Lei Complementar nº 688, de 29 de julho
de 2009 (Programa Alegra Habitação)
Anexo IV – Zonas Especiais
TÍTULO II
Acompanha a delimitação das zonas em mapa,
também a descrição dos seus limites em texto,
objeto do anexo V da lei de uso e ocupação do
solo (Lei Complementar nº 1.006, de 16 de julho
de 2018).
Este anexo, embora se refira às zonas especiais,
apresenta também as zonas comuns e sendo
assim, é uma espacialização mais precisa do
zoneamento, pois nesta é possível identificar
rapidamente todas as exceções às regras gerais
de zoneamento das zonas comuns. Cabe
ressaltar que tanto as ZEIS 1 quanto as ZEIS 2
têm seus usos e parâmetros de ocupação
definidos na lei de ZEIS, ou seja, na Lei
Complementar nº 53, de 15 de maio de 1992.
Anexo IV – Zonas Especiais
TÍTULO II
APC 1
As APCs contém os corredores de proteção cultural –

CPC. Os corredores são “vias especiais” definidas e
APC 2 delimitados na LUOS – Lei de Uso e Ocupação do Solo
da Área Insular (anexo VIII), como veremos adiante e
além de apresentarem interferências quanto às
categorias de uso permitidas nos imóveis neles situados,
também, conforme o mesmo objetivo de preservação,
têm seus projetos e obras sujeitas à avaliação do
CONDEPASA.
As Áreas de Proteção Cultural foram definidas a partir da classificação de

O níveis de proteção cultural alguns trajetos urbanos como “Corredores de Proteção Cultural – CPC” nos
foram atribuídos pelo quais está implantado um conjunto edificado que constitui paisagem cultural
Decreto nº 5.436, de 12 de representativa de um período histórico e da cultura, importante para a
novembro de 2009. identidade santista. O modelo de política de proteção cultural considera ainda
a gravação de níveis de proteção cultural nas áreas envoltórias de imóveis
tombados. Embora o conceito dos níveis de proteção cultural estejam
definidos na Lei de Uso e ocupação do solo a área insular, a qual traz também
instrumentos urbanísticos de incentivo à preservação do patrimônio edificado,
o conjunto de incentivos fiscais é definido por outra norma, a Lei
Complementar nº 470, de 05 de fevereiro de 2003 – Cria o Programa Alegra
Centro. A definição dos níveis de proteção cultural e os instrumentos
urbanísticos que auxiliam na operacionalização da preservação do patrimônio
edificado serão abordados mais adiante respectivamente nos Títulos III e IV.
São definidas, na lei de uso e ocupação do solo 2 Áreas de Proteção Cultural, a
APC 1 e a APC 2.
Art. 12
II – Áreas de Proteção Cultural – APC: áreas de interesse cultural, contendo os

Corredores de Proteção Cultural – CPC com acervo de bens imóveis que se
pretende proteger, ampliando os incentivos à recuperação e preservação do
conjunto existente, por meio de instrumentos como a Transferência do Direito
de Construir – TDC, obedecendo a seguinte classificação:
a) APC 1: corresponde às áreas de interesse cultural na Zona Central I,
incluindo à área compreendida entre os Armazéns 1 (um) e 8 (oito);
b) APC 2: corresponde às áreas de interesse cultural na Zona Central II.
Zonas Especiais
Ainda dentre as Zonas Especiais estão definidos os Núcleos de Intervenções e Diretrizes Estratégicas, os Conforme será abordado adiante, na apresentação do Título III, a maioria dos NIDES
NIDES. Ao total são 8 NIDES gravados, e a cada um deles corresponde um objetivo e geralmente, também têm definidos usos específicos permitidos, com exceção do NIDE 3, cuja disciplina de
regras próprias de uso e ocupação do solo. usos e ocupação está vinculada a elaboração de legislação específica e o NIDE 5, que
TÍTULO II
Conforme a Lei de uso e ocupação do solo, estes núcleos têm destinação específica, incentivos fiscais e não menciona especificamente usos permitidos. Quanto aos índices de ocupação,
normas próprias de uso e ocupação do solo de modo a criar condições para o desenvolvimento social, quase a totalidade dos NIDES (exceto NIDE 3) apresentam os mesmos índices da zona
econômico e ambiental de forma estratégica, priorizando a mobilidade urbana, o lazer, a cultura, o esporte à qual se sobrepõem, ou seja, o NIDE 7 que fica na Ponta da Praia em área de
e o turismo. sobreposição da Zona da Orla, utilizará os usos permitidos para o NIDE, mas os
Todos os empreendimentos a serem construídos em NIDES (Núcleos de Intervenção e Diretrizes índices construtivos (CA, TO, Taxa de permeabilidade, etc) estabelecidos para a Zona
Estratégicas – NIDES) deverão ser objeto de parecer do Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano – da Orla - ZO.
CMDU, estão sujeitos à apresentação de Estudo Prévio de Impacto de Vizinhança – EIV (instrumento Sendo assim, pode-se dizer que os NIDES se constituem em sobreposição de usos em
disciplinado pela Lei Complementar nº 793, de 14 de janeiro de 2013) no processo de licenciamento e têm relação às zonas comuns, mas não de índices de ocupação, embora os parâmetros de
o benefício de não precisarem pagar contrapartida financeira, desde que respeitem as condições definidas ocupação sejam um importante instrumento de transformação do espaço urbano e
para a implantação de empreendimentos em cada um dos NIDES. da paisagem utilizado nos NIDES.
NIDES – Núcleos de Intervenção e Diretrizes Estratégicas Art. 12
Nide 1 – Valongo – revitalização da Orla do

antigo cais do Porto
1 2 Nide 2 – Valongo Paquetá – revitalização de
quadra na interface da Zona Portuária com
Área de Proteção Cultural 1
3 Nide 3 – Mercado– revitalização do Mercado

Municipal e entorno, no interior da Áarea de
proteção Cultural 2
Nide 4 – Sorocabana– adensamento com

4 5 requalificação urbana
Nide 5 – Encruzilhada– garantia de

qualificação do espaço do pedestre em área
de cruzamento de linhas do VLT
Nide 6 – Clubes– garantia da vocação náutica,

esportiva, cultural e turística
8 Nide 7 – Ponta da Praia– estímulo a

6 atividades turísticas, pesqueiras, náuticas,
esportivas e culturais
Nide 8 – SENAI– garantia da vocação esportiva,

7 educacional, cultural e turística.
Zonas Especiais Art. 12
a) NIDE 1 - VALONGO - DISTRITO b) NIDE 2 - PAQUETÁ - DISTRITO

NIDE 1 NIDE 2
TÍTULO II
CRIATIVO: porção do território que

CRIATIVO: porção do território lindeira à
contempla importantes equipamentos área portuária, onde se pretende a
públicos e privados de interesse histórico requalificação e renovação urbana com
e turístico, onde se pretende restabelecer usos compatíveis com o desenvolvimento
a conexão com a linha de água, com a da economia criativa, turismo, lazer e
criação de parque, recuperação dos cultura, associada à preservação do
armazéns existentes, articulando usos patrimônio e ampliação da oferta de
compatíveis com a economia criativa, estacionamento;
lazer, turismo e cultura de forma
integrada aos diferentes modais de
transporte, incluindo o bonde turístico;
NIDE 1 - VALONGO - DISTRITO CRIATIVO
NIDE 2 - PAQUETÁ - DISTRITO CRIATIVO

c) NIDE 3 - MERCADO - DISTRITO d) NIDE 4 - SOROCABANA: porção do

NIDE 3 CRIATIVO: porção do território que NIDE 4 território lindeira ao eixo de
TÍTULO II
compreende áreas públicas na região da deslocamento do Veículo Leve sobre
bacia do mercado, incluindo as Trilhos - VLT, onde se pretende estimular
edificações existentes, onde se pretende o adensamento sustentável e a
potencializar atividades turísticas e o requalificação do tecido urbano por meio
estabelecimento de polo para o de uma transição gradual dos usos
desenvolvimento da economia criativa turísticos existentes para outras regiões
em toda a região central da cidade; de interesse do Município;
NIDE 3 - MERCADO - DISTRITO CRIATIVO
NIDE 4 - SOROCABANA
e) NIDE 5 - ENCRUZILHADA: porção do f) NIDE 6 - CLUBES: porção do território

NIDE 5 NIDE 6
TÍTULO II
território onde se pretende garantir a frontal à linha de água na região do
adequada integração entre os diferentes baixo estuário santista, onde se pretende
modais de transporte público; assegurar e garantir a vocação náutica,
esportiva, cultural e turística com
implantação de infraestrutura para
tanto;
NIDE 5 - ENCRUZILHADA
NIDE 6 - CLUBES
g) NIDE 7 - PONTA DA PRAIA: porção do

h) NIDE 8 – SENAI: porção do território
NIDE 7 NIDE 8
TÍTULO II
território com interface com a linha de
com interface com a linha de água na
água na região do baixo estuário
região do baixo estuário santista onde se
santista, entre a área portuária e a rua
pretende assegurar e garantir a vocação
Carlos de Campos, incluindo o terminal
esportiva, educacional, cultural e
pesqueiro e o sistema de travessia de
turística.
balsas e barcos entre Santos e Guarujá,
onde se pretende estimular atividades
turísticas, pesqueiras, náuticas,
esportivas e culturais;
NIDE 7 – PONTA DA PRAIA
NIDE 8 - SENAI
Outra exceção às zonas comuns, são as Zonas Especiais de Renovação Urbana – ZERUs, as
quais, conforme define a lei, são: porções do território, públicas ou privadas, sem destinação a) ZERU 1 – VALONGO:
específica, com incentivos fiscais e normas próprias de parcelamento, uso e ocupação do solo porção do território lindeira
TÍTULO II
capazes de criar condições para o desenvolvimento social, econômico e ambiental de forma às áreas de proteção
estratégica, onde se pretende a requalificação do espaço urbano incorporando o desenho cultural, onde se pretende
urbano ao processo de planejamento. São estabelecidas 3 Zonas Especiais de Renovação consolidar a renovação
Urbana: A ZERU Valongo, a ZERU Paquetá e a ZERU Jabaquara. urbana com uso misto,
São similares as ZERUs 1 e 2 (Valongo e Paquetá), tanto sob o ponto de vista de sua priorizando o uso
caracterização na estrutura urbana - ambas apresentam os efeitos de alterações de habitacional;
zoneamento anteriormente portuário e retroportuário e gradual abandono de atividades, e
situam-se nas bordas externas da Área de Proteção Cultural 1 - quanto em relação à estratégia
utilizada para a reconversão de uso, ou seja, a substituição (renovação) das edificações
existentes sobre as quais não incide política de proteção cultural por edificações novas, com
outros padrões de uso e estrutura fundiária (abordaremos os parâmetros que operacionalizam
esta modificação do Título III).
Todas as 3 ZERUS têm como objetivo a ocupação com uso misto, priorizando o uso habitacional,
acrescentando-se a este, no caso da ZERU 3 – Jabaquara, também como objetivo a integração
da área com os demais bairros, muito em decorrência dos grandes lotes existentes que acabam
por se configurar como uma barreira física urbana à circulação. b) ZERU 2 – PAQUETÁ:
As ZERUs apresentam índices de ocupação específicos (CA e TO), como veremos no Título III e porção do território lindeira
incentivos à implantação de empreendimentos habitacionais, como por exemplo, a dispensa da às áreas de proteção
cultural, onde se pretende a
oferta mínima de vagas definida na Lei complementar n.º 528, de 18 de abril de 2005. requalificação e renovação
urbana com adensamento
ZERUs – Zonas Especiais de Renovação Urbana sustentável, diversificação
do uso residencial e
incentivo ao uso misto;
1
2
b) ZERU 3 – JABAQUARA:
porção do território lindeira
ao bairro do Marapé, onde
3 se pretende incentivar a
renovação urbana com a
substituição gradativa dos
usos atuais para usos que
venham a garantir provisão
habitacional e integração
com os demais bairros;
1 – ZERU 1 – Valongo 2 – ZERU 2 – Paquetá – 3 – ZERU 3 – Jabaquara
- sobreposição à Zona sobreposição á Zona – sobreposição à Zona
Central I Central II Intermediária
Zonas Especiais
TÍTULO II
ZERU 1 – VALONGO
ZERU 2 – PAQUETÁ
ZERU 3 – JABAQUARA
Dentre as Zonas Especiais, estão as Faixas de Amortecimento. São 2 tipos de Faixa, a Faixa de
Amortecimento I – FA I e a Faixa de Amortecimento II – FA II, as quais, embora tenham o
TÍTULO II
mesmo objetivo, não têm a mesma parametrização quanto aos usos. Ambas pretendem,
conforme a lei minimizar os impactos causados por atividades portuárias e retroportuárias, de
forma a permitir atividades compatíveis com as zonas residenciais, e possuem tabelas de uso
específicas, como pode ser observado no anexo IX (tabelas 14 e 15), as quais serão abordadas
no Título III.
A transição entre as atividades retroportuárias características de cidade portuária como Santos
e os usos residenciais é problemática e definida por uma relação histórica e conflituosa entre
porto e cidade no município. Bairros anteriormente residenciais passaram ao longo do tempo,
pela alterações de zoneamento, a receber atividades retroportuárias, assim como antigos
bairros retroportuários e industriais deixaram de receber esta atividade econômica, mas
a) FA I: porção do território da Faixa de Amortecimento com a predominância do uso não
provocaram profundas alterações na estrutura fundiária e de usos sobre áreas que atualmente
residencial;
a legislação pretende renovar ou revitalizar. As faixas de amortecimento devem cumprir
portanto este papel, de amortecer o impacto de atividades retroportuárias, com grande
circulação de veículos de carga, sobre as áreas urbanas de uso residencial e de proteção
cultural.
Adicionalmente, de modo a minimizar os impactos do tráfego de veículos de carga na interface
entre porto e cidade, foram criados os Corredores de Amortecimentos, vias especiais que
serão abordadas a seguir e detalhadas no Título III.
FAs – Faixas de Amortecimento

1
a) FA II: porção do território da Faixa de

Amortecimento com a predominância do uso
residencial;
1 – Faixa de Amortecimento I – 2 – Faixa de Amortecimento II –

FA I permitido usos impactantes FA II – proibido usos impactantes
retroportuários e industriais retroportuários e industriais
a) AAS 1 - NORTE: porção do território onde se
pretende incrementar a densidade construtiva,
Zonas Especiais demográfica, habitacional, com incentivos às
Habitações de Interesse Social (HIS) e de
As Áreas de Adensamento Sustentável – AAS também estão compreendidas entre as zonas Habitação de Mercado Popular (HMP) para a
classificadas como Especiais. Ao todo estão definidas 5 AASs, e sua delimitação tem como população de baixa e média rendas, além de
TÍTULO II
critério a localização dos eixos de transporte coletivo de média capacidade. Sendo assim, promover atividades urbanas articuladas com
aquelas definidas como AAS – N, S, L e O correspondem a quadras situadas ao longo do trajeto oferta de serviços, equipamentos e
existente do VLT – Veículo Leve sobre Trilhos e projetado e a AAS – NO àquelas ao longo do infraestrutura urbana, visando aumentar as
corredor de ônibus, a ser implantado na Av. Nossa Senhora de Fátima, na Macrozona oportunidades de trabalho, emprego e geração
Noroeste. de renda;
De maneira geral, estas exceções ao zoneamento estão vinculadas aos incentivos, através de b) AAS 2 - NOROESTE: porção do território
parâmetros urbanísticos, à produção de Habitações de Interesse Social – HIS e Habitações de onde se pretende incrementar a densidade
Mercado Popular – HMP de modo a melhorar a mobilidade urbana na cidade e reduzir tempo construtiva, demográfica, habitacional, com
de percurso, desincentivando os modos individuais motorizados de deslocamento. incentivos às Habitações de Interesse Social
As AASs têm parâmetros específicos de ocupação. (HIS) e de Habitação de Mercado Popular
(HMP) para a população de baixa e média
rendas, além de promover atividades urbanas
articuladas com oferta de serviços,
equipamentos e infraestrutura urbana, visando
aumentar as oportunidades de trabalho,
Fazem parte das Áreas de Adensamento Sustentável - AAS's os imóveis emplacados
emprego e geração de renda;
para as vias que definem os limites dessas zonas.
c) AAS 3 - SUL: porção do território onde se
pretende melhorar as condições urbanísticas
existentes além de normatizar e diversificar a
produção imobiliária, expandir a oferta de
AASs – Áreas de Adensamento Sustentável serviços, inclusive do transporte público com
articulação dos diferentes modais, incentivar o
estabelecimento de equipamentos e
infraestruturas urbanas adequadas ao nível do
adensamento, a exemplo de valorização dos
espaços públicos, áreas verdes, espaços de
N convivência públicos e privados;
NO
O d) AAS 4 - LESTE: porção do território onde se
pretende requalificar as centralidades existentes
com o estabelecimento de atividades e usos
L diversificados;
N – Área de Adensamento Sustentável Norte – AAS – N e) AAS 5 - OESTE: porção do território onde se
pretende requalificar as centralidades existentes
NO – Área de Adensamento Sustentável Noroeste – AAS – NO com o estabelecimento de atividades e usos
S – Área de Adensamento Sustentável Sul – AAS - S diversificados;
L – Área de Adensamento Sustentável Leste – AAS – L

O – Área de Adensamento Sustentável Oeste – AAS - O
Zonas Especiais A Zona Especial de Praia engloba a faixa de areia e o
jardim linear ao longo desta faixa, bem como os
Há na cidade antigos locais de exploração mineral hoje desativados, as Áreas de Pedreira - AP. equipamentos implantados ao longo desta orla, como
Estas se localizam em zonas de maior declividade e se sobrepõem ao zoneamento comum, o Emissário Submarino, a Concha Acústica e o Aquário
TÍTULO II
mas ao contrário das outras zonas especiais não possuem definições específicas de uso ou Municipal. Para esta área a lei prevê que “seja
ocupação, sendo permitido nestas áreas os usos e parâmetros de ocupação das zonas comuns cumprida a função socioambiental, obedecendo aos
onde estiverem situadas. princípios de gestão territorial integrada,
A especificidade destes locais se dá pela exigência de que os proprietários apresentem laudo compartilhada e democrática de respeito à
geológico-geotécnico, visando a estabilização dos taludes e da área envoltória, evitando diversidade, promovendo o correto uso e ocupação, o
desmoronamentos ou deslizamentos, e a indicação de medidas de recuperação das áreas livre e franco acesso a ela e ao mar, em qualquer
degradadas por conta da antiga atividade de mineração. direção e sentido”.
APs – Áreas de Pedreira Zona Especial de Praia - ZEP
AP 3
4
AP
2
AP
1
AP Zona Especial de Praia
1 2 3 4
Detalhe das Áreas de Pedreira definidas no Anexo IV da Lei

Classificação Viária Hierarquia Viária - Vias Comuns
O capitulo IV da Lei complementar nº 1.006, de 16 de julho de 2018 – Lei de uso e ocupação do solo A lei classifica as vias comuns em Trânsito Rápido, Arteriais, Coletoras ou Locais. As vias
TÍTULO II
CAPÍTULO IV – DA CLASSIFICAÇÃO VIÁRIA
da área insular do município de Santos - trata da classificação das vias do município. Assim como de Trânsito Rápido são responsáveis pela ligação entre cidades, com alta velocidade de
acontece com as zonas comuns e especiais, as vias também possuem dois tipos de classificação circulação e sem acesso direto aos lotes, com grande fluxo de veículos, tráfego de
diferentes e que se sobrepõe em alguns casos, as vias “comuns” e as Vias Especiais (abordadas veículos pesados e de carga e baixa integração com a cidade, como é o caso da Rodovia
respectivamente nas Seções I e II do Capítulo IV). Anchieta e a Avenida Bandeirantes, ambas na entrada da cidade.
As vias Arteriais são avenidas e ruas que possuem maior capacidade de suporte e
permitem ligações entre as diversas regiões da cidade, com médio a alto fluxo de
veículos, por onde passam também os sistemas de transporte de alta capacidade e
veículos de carga de menor porte. São exemplos de vias arteriais na cidade as Avenidas
Nossa Senhora de Fátima, Anna Costa, Conselheiro Nébias, Affonso Schmidt, Francisco
Glycerio e as avenidas da praia (Presidente Wilson, Vicente de Carvalho e Bartholomeu
de Gusmão).
As vias Coletoras, como o nome já diz, coletam e distribuem o trânsito entre as vias
arteriais e as locais, ou entre outras coletoras; possuem média capacidade de suporte e
fluxo de veículos moderado, o que possibilita maior interação com os usos da cidade.
As vias Locais se destinam somente ao acesso local ou a áreas restritas, áreas
residenciais, com menor fluxo de veículos e maior interface com a cidade.
No município as vias nem sempre seguem à risca essa regra, e por vezes assumem
categorização diversa do que seria a mais adequada considerando somente seus
aspectos estruturais e urbanos, por conta da dinâmica econômica estabelecida.
A classificação de vias está espacializada no anexo VII e descrita em tabela do anexo VI
da lei em tela.
Vias Arteriais - Avenidas e ruas que permitem o deslocamento entre várias regiões da cidade
Art. 13
“Para os efeitos desta lei complementar, as vias ficam especificadas e classificadas de

acordo com as seguintes siglas:
I – TR: vias de Trânsito Rápido, compreende rodovias e vias expressas não interceptadas
por outras vias;
II – A: vias Arteriais, compreende avenidas e ruas que permitem o deslocamento entre
várias regiões da cidade;
III – C: vias Coletoras, compreende vias que coletam e distribuem o tráfego entre as vias
arteriais e as locais, ou entre coletoras;
IV – L: vias Locais, compreende vias caracterizadas por interseções em nível
preferencialmente não semaforizadas, destinadas apenas ao acesso local ou a áreas
restritas.”
Vias Locais - Vias caracterizadas por interseções em nível preferencialmente não

semaforizadas, destinadas apenas ao acesso local ou a áreas restritas.
Anexo VII - Classificação de vias
TÍTULO II
Hierarquia Viária – Vias Especiais
A Seção II do capítulo IV trata das vias especiais citadas anteriormente. A lei de uso e ocupação do solo
classifica as vias especiais do município em Ciclovias e ciclofaixas – CV, Vias de circulação de pedestres – CP,
TÍTULO II
Vias compartilhadas – VC, Corredores de Desenvolvimento Urbano – CDU, Corredores de Proteção Cultural
– CPC, Corredores de Amortecimento – COA, Centralidades Lineares – CL e Vias de Menor Capacidade de
Suporte – MCS, esta última inserida somente no mapa de Vias Especiais, objeto do Anexo VIII da lei:
“Art. 14. Para os efeitos desta lei complementar, as vias especiais ficam estabelecidas e identificadas de
acordo com as seguintes siglas:
I – CV: ciclovias e ciclofaixas, compreendendo vias destinadas à circulação de veículos não motorizados;
II – CP: vias de circulação de pedestres, compreendendo galerias internas a edificações, passagens, áreas
livres de uso público, áreas cobertas de uso público, incluindo escadarias, no caso dos morros;
III – VC: vias compartilhadas, compreendendo vias preferencialmente desprovidas de sinalização semafórica
e sem separações nítidas entre o espaço dos pedestres e dos diferentes veículos;
CV – Ciclovia (Orla da praia)
IV – CDU: Corredores de Desenvolvimento Urbano, compreendendo vias que possuem grande capacidade de
circulação, onde se pretende estimular o adensamento sustentável;
V – CPC: Corredores de Proteção Cultural, compreendendo avenidas e ruas onde haja controle e restrições do
tráfego;
VI – COA: Corredores de Amortecimento, vias onde se pretende minimizar os impactos dos usos portuários e
retroportuários nas áreas residenciais com o controle de acesso de veículos pesados e tratamento
diferenciado nas fachadas;
VII – CL: Centralidades Lineares, compreendendo vias de grande circulação que apresentem ou se pretende
incentivar os usos comerciais e de serviços.”
A classificação de uma via como especial pode influenciar tanto nas permissões de uso quanto em outras
questões, como parâmetros de ocupação dos locais em que se situam (recuos, vagas de garagem, índices de
adensamento construtivo), necessidade de permissão prévia para execução de intervenções urbanas e
exigência de estudos específicos.
Três das categorias de vias especiais possuem permissões de uso específicas, a Circulação de Pedestres – CP - Via de circulação de pedestres (Rua Othon Feliciano)
CP, o Corredor de Desenvolvimento Urbano – CDU e o Corredor de Proteção Cultural – CPC. Estas
permissões se sobrepõem aos usos permitidos na classificação comum de vias (arterial, coletora e local); ou
seja, se uma via é ao mesmo tempo uma Coletora de acordo com a classificação comum e um Corredor de
Desenvolvimento Urbano na classificação especial, e determinado uso é proibido na via coletora, mas
permitido no CDU, o que prevalece é a permissão de uso estabelecida para a categoria especial, nesse caso
o Corredor de Desenvolvimento Urbano.
Nos Corredores de Desenvolvimento Urbano o Fator de Planejamento (Fp) - um dos itens considerados no
cálculo da contrapartida financeira a ser paga para utilização do coeficiente de aproveitamento ampliado - é
menor que nas demais categorias de via, resultando em valores de contrapartida menores. Tal medida visa
estimular o adensamento nesses eixos, devido à grande capacidade de suporte e de infraestrutura existente.
Já nas vias de Menor Capacidade de Suporte a utilização do coeficiente ampliado não é permitido sob
nenhuma circunstância, visando evitar alto adensamento construtivo nesses locais.
VC - Via compartilhada (Rua Nascimento, na Igreja do Embaré)

Anexo VIII – Vias Especiais
TÍTULO II
Os Corredores de Proteção Cultural são trajetos onde está implantado um conjunto edificado de
importância histórica e cultural, com controle e restrições de tráfego. Além de permissão de usos
específica, possuem ainda outras especificidades, como a não exigência do número mínimo de vagas de
garagem para uso residencial, a fim de estimular a retomada do uso residencial no centro, possibilidade
TÍTULO II
de dispensa de recuos frontais e a necessidade de aprovação prévia do Conselho de Defesa do
Patrimônio Cultural de Santos – CONDEPASA nas intervenções ou obras realizadas nos imóveis neles
situados.
Os Corredores de Amortecimento - COA, inseridos no perímetro das Faixas de Amortecimento citadas

anteriormente, são vias “onde se pretende minimizar os impactos dos usos portuários e retroportuários
nas áreas residenciais com o controle de acesso de veículos pesados e tratamento diferenciado nas
fachadas”. Essas medidas estão previstas na lei sob a forma de proibição de acesso aos lotes situados
nos Corredores de Amortecimento de veículos de maior porte (mais de dois eixos), reserva de espaço
para arborização nos passeios públicos e limitação do percentual de superfície cega nas fachadas ou
muros de no máximo 50%, de forma a constituir eixos arborizados e possibilitar maior dinamismo e
interação entre as edificações e a rua.
Como citado no título I, as Centralidades lineares - CL são constituídas por eixos viários com relevante
oferta de atividades não residenciais e de transporte coletivo, com intensa circulação de pedestres, onde
pretende-se estimular as atividades não residenciais no nível da rua. Para isso há nas Centralidades
Lineares limitação do percentual de superfície cega nas fachadas dos imóveis não residenciais, assim
como nos Corredores de Amortecimento, mas nesse caso de 30%. Ainda é necessário garantir uso
comercial ou de serviços com abertura para a rua nos lotes com largura maior ou igual a 30 metros e Corredores de proteção cultural – CPC: trajetos onde está implantado um
implantar de Área de Integração de no mínimo 40% da área do recuo frontal, visando maior integração conjunto edificado de importância histórica e cultural, com controle e
com a rua. restrições de tráfego
Estão classificadas como Centralidades Lineares trechos das ruas Vereador Álvaro Guimarães e Carvalho
de Mendonça, das avenidas Conselheiro Nébias e Doutor Pedro Lessa e a extensão total da Avenida Dino
Bueno. Categoria de via x permissão de usos
Conforme dito anteriormente, os usos permitidos na cidade variam de acordo
Locais em que os pedestres possam caminhar livremente, sem prioridade à nenhum tipo de usuário, com a zona e a categoria da via; algumas zonas permitem uma diversidade maior
constituem o objetivo das Vias Compartilhadas - VC. Nestas vias os espaços de circulação de veículos e de usos que outras, e o mesmo acontece com as vias. Quanto maior é a
calçadas ficam no mesmo nível e a velocidade de circulação dos veículos e sinalização são reduzidas. hierarquia de uma via, entende-se que também é maior sua capacidade de
Isso implica em manter a rua como um espaço público, que incentiva os modos ativos de circulação suporte para determinadas atividades. Por exemplo, os usos comerciais
(bicicletas e pedestres). compatíveis com as residências como escritórios, serviços pessoais e de saúde,
comércio varejista de produtos alimentícios, de mercadorias em geral, escolas
infantis e similares são permitidos nas vias arteriais e coletoras da maior parte da
cidade, independentemente do porte da edificação.
Em alguns casos podem servir de
Nas vias locais de grande parte das zonas comuns, quando permitidos, estes usos
transição para as Vias de
passam a ter limitação máxima de área construída e de área de terreno, ambos
Circulação de Pedestres - CP,
de 300m², visando ocasionar menor impacto no trânsito, na circulação de
espaços destinados à circulação de
pedestres e na dinâmica urbana dessas áreas, e o mesmo se dá nas vias de Menor
pedestres e ciclistas, geralmente
Capacidade de Suporte. As exceções ocorrem na ZC I, ZIR I e II e FA I, onde
localizados em áreas de
algumas vias locais não possuem limite de metragem.
importância histórica, turística ou
Já os usos que causam maior incômodo, barulho, tráfego de veículos e grande
comercial, por possibilitar uma
circulação de pessoas como bares, restaurantes, serviços culturais,
interação maior entre as pessoas e
supermercados, centros comerciais, hospitais e similares são permitidos somente
a cidade.
em vias arteriais e/ou coletoras em quase toda a cidade. As especificidades
relacionadas aos usos permitidos na cidade serão abordadas de maneira mais
detalhada no Título III.
Exemplo de Vias de Circulação de Pedestres – Rua Riachuelo

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CARTILHA SÍNTESE

LUOS | Lei de Uso e Ocupação do Solo da Área Insular do Município de Santos

O zoneamento urbano é o principal instrumento de política urbana utilizado no Brasil.

Lei complementar nº 1.005, de 16 de julho de 2018 –

CAPÍTULO I – DOS PRINCÍPIOS BÁSICOS

CAPÍTULO III – DAS DEFINIÇÕES

CAPÍTULO IV – DOS INSTRUMENTOS DO ESTATUTO DA CIDADE

II – promover a renovação urbana em áreas centrais

Av. Marechal Floriano Peixoto, Gonzaga – Santos/SP

III – fomentar a multiplicidade dos usos, mediante a

IV – promover a proteção ambiental e a recuperação

Muros e embasamento com andares de garagens, edifício em Santos-SP

X. XIV. da área insular é igual a 4 vezes a área do terreno.

XV – COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO MÍNIMO

ACUP, Praça da Independência, Santos-SP.

XXI – CONTRAPARTIDA FINANCEIRA subsistema viário, um componente da infraestrutura urbana, já

Exemplo edifícios verdes e inteligentes

Restrição gabarito - COMAER

XXXV – PAVIMENTO ou seja, para a implantação e melhoria de equipamentos urbanos

• O conceito de pavimento é importante na interpretação da lei,

CAPÍTULO III - DAS DEFINIÇÕES

Área de projeção conforme a LUOS-insular em algumas vias, os recuos laterais, os

Recuos distância entre a edificação e a divisa de fundos do terreno. Na

Desenho esquemático da aplicação do instrumento Transferência do Direito de Construir - TDC

Pode abrigar grande diversidade

Desenho esquemático via

CAPÍTULO I - DAS MACROZONAS

CAPÍTULO IV -DA CLASSIFICAÇÃO VIÁRIA

Bairro Vila Hayden – bairro criado na última

O que muitos denominam atualmente de Vila Rica, na

CAPÍTULO III – DO ZONEAMENTO

Zona Central II Zona Intermediária Zona da Orla

ZONA DOS MORROS III – ZM III

Vista geral da Cidade Zona dos Morros Zona Noroeste

CAPÍTULO III – DO ZONEAMENTO

As ZEIS se dividem em 3 tipos, e se constituem em instrumento importante de implementação da política habitacional

Exemplo de ZEIS 1 – Regularização fundiária – Morro São Bento

CAPÍTULO III – DO ZONEAMENTO

ZEIS 2 – Vila Pelé –

Exemplo de ZEIS 1 e 2 no bairro Rádio Clube

Exemplo de ZEIS 1 - Remoção

CAPÍTULO III – DO ZONEAMENTO

Os imóveis situados em áreas de ZEIS 3 que não são

ZEIS 3 – delimitada pela Lei Complementar nº 53, de 15 de maio de 1992

As APCs contém os corredores de proteção cultural –

As Áreas de Proteção Cultural foram definidas a partir da classificação de

II – Áreas de Proteção Cultural – APC: áreas de interesse cultural, contendo os

NIDES – Núcleos de Intervenção e Diretrizes Estratégicas Art. 12

Nide 1 – Valongo – revitalização da Orla do

3 Nide 3 – Mercado– revitalização do Mercado

Nide 4 – Sorocabana– adensamento com

Nide 5 – Encruzilhada– garantia de

Nide 6 – Clubes– garantia da vocação náutica,

8 Nide 7 – Ponta da Praia– estímulo a

Nide 8 – SENAI– garantia da vocação esportiva,

a) NIDE 1 - VALONGO - DISTRITO b) NIDE 2 - PAQUETÁ - DISTRITO

CAPÍTULO III – DO ZONEAMENTO

NIDE 1 - VALONGO - DISTRITO CRIATIVO