Estudo Potencial Do Mercado Imobiliário Até 2035 Ernst Young Compressed

Ernst & Young agora é EY.
Mercado de incorporação
imobiliária brasileiro
Potencialidades do mercado habitacional
Índice
Apresentação
Apresentação 1 O setor de incorporação imobiliária ocupa lugar de destaque

na economia brasileira. É uma indústria de vital importância
Moradia e sustentabilidade 2 para alavancar o crescimento de emprego e renda em
Habitação no contexto atual 3 qualquer horizonte temporal.
O grande sonho de consumo de todo brasileiro é a casa
Mapa dos negócios habitacionais 15 própria. Este sonho, aliado ao direito à habitação adequada,
Gargalos do mercado 17 provoca o movimento que impulsiona o mercado imobiliário.
Este trabalho, um esforço da Associação Brasileira de
Inovações 26 Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) com o apoio da EY
(Ernst & Young agora é EY), tem como objetivo demonstrar as
potencialidades do mercado imobiliário habitacional do Brasil
e qualificar o cenário projetado para o ano de 2035.
Na busca do crescimento sustentável da habitação, foco desse
estudo, é necessário unir esforços das esferas governamental
e privada, considerando os recursos e as necessidades que
nortearão o caminho até 2035.
Essa publicação apresenta análises que contribuirão tanto
para o debate da questão habitacional do país quanto para
o planejamento das empresas.
Mercado de incorporação imobiliária brasileiro | 1

Moradia e sustentabilidade Habitação no contexto atual
Desafios rumo a 2035 Um dos principais desafios sociais na rota de crescimento Cenário internacional As expectativas do WB são de crescimento moderado para o PIB
sustentável até 2035 será o atendimento à demanda por mundial nos próximos 3 (três) anos, como ilustrado no gráfico
Os setores cíclicos da economia são considerados sensíveis O ano de 2016 foi marcado por mudanças, tanto no contexto
unidades domiciliares. De 2015 a 2035 projeta-se um “Crescimento do PIB mundial 2007-2018”. O PIB global crescerá
às variações das condições macroeconômicas. A incorporação internacional como no nacional. De acordo com o The World
crescimento de 32% no número de habitações. a uma média de 2,7% a.a, sendo de 4,2% a.a a participação das
imobiliária é considerada de natureza cíclica, na qual o Bank (WB), embora a crise financeira global tenha ocorrido há
Aliados ao cenário econômico, existem gargalos específicos Economias Emergentes e em Desenvolvimento (EMDEs), já o
consumo é afetado pela condição geral política, econômica oito anos, a economia mundial ainda está lutando para recuperar
ao mercado imobiliário e à modernização do setor. Brasil retraiu 3,6% em 2016, e tende a leve recuperação
e climática. A análise das potencialidades do mercado o impulso. O crescimento tende a fraquejar nas economias
Distratos, funding para financiamentos imobiliários e o a partir de 2017.
habitacional brasileiro mostra a necessidade de inversões avançadas e, embora exista uma divergência considerável entre
no setor para a volta do crescimento sustentável verificado sistema tributário são os gargalos mais citados atualmente. o desempenho em mercados emergentes e desenvolvidos,
no ano de 2010. Aperfeiçoamentos demandados para a otimização destes ambos apresentam crescimento abaixo do potencial.
assuntos levam ao provimento habitacional em 2035. Neste
O cenário internacional atual mostra que o crescimento de
cenário, a constatação é que o País pode vir a reduzir seu
países desenvolvidos e emergentes está abaixo do potencial Crescimento do PIB mundial 2007-2018 (%)
déficit habitacional.
existente. Diante da conjuntura atual, o setor de incorporação
imobiliária não passa ileso. Nacionalmente, o estudo aponta Para a modernização do setor aponta-se a necessidade
Mundo
a necessidade de avanço nas atividades econômicas para de investimento em tecnologia e industrialização dos
aquecimento do mercado imobiliário. processos. As contribuições da otimização são o aumento Economias Desenvolvidas
da produtividade, a redução do ciclo do empreendimento Economias Emergentes e em Desenvolvimento
Algumas medidas precisam ser implantadas a curto prazo, como
e a garantia de qualidade. Brasil
exemplo o ajuste fiscal, para que o País aproveite o potencial
de crescimento e melhore sua posição no contexto mundial. O cenário de referência permite estimar o comportamento do
mercado imobiliário habitacional. As projeções apresentadas 10
no gráfico “O mercado imobiliário em 2015 e 2035” são
baseadas em premissas demográficas e socioeconômicas 8
apresentando as transformações que o mercado habitacional
tende a demonstrar considerando:
6
• Investimento habitacional.
• Materiais de construção. 4
• Mão de obra.
2
• Crédito imobiliário.
0
O mercado imobiliário em 2015 e 2035 (R$ bilhões)
-2
403
-4
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
273 Fonte: The World Bank
Dentre as mudanças ocorridas durante o ano de 2016 • Donald Trump: O resultado das eleições norte-americanas
que surtirão efeito nos próximos anos temos: pegou muitos especialistas de surpresa e começou a surtir
144
108 • Brexit: A saída do Reino Unido da União Europeia traz efeito com a posse do novo presidente, em janeiro de 2017.
101
90 Dentre as medidas apresentadas em sua campanha se
consigo muitas incertezas sobre seus desdobramentos e como
36 32 eles afetariam países emergentes como o Brasil, o que leva encontram maior protecionismo e expansão fiscal, as quais
investidores para mercados menos arriscados, como os EUA. irão impactar diretamente as economias emergentes.
Investimento habitacional Materiais de construção Mão de obra Crédito imobiliário
2015 2035 Fonte: EY
2 | Mercado de incorporação imobiliária brasileiro Mercado de incorporação imobiliária brasileiro | 3

Habitação no contexto atual Habitação no contexto atual
• Elevação dos juros pelo Federal Reserve System (Fed): Diante do contexto de Crescimento por grupo de país (%) Em meio a este cenário econômico adverso, a indústria de construção civil não Participação no
Participação no Valor
ValorAdicionado
AdicionadoBruto
atividade econômica mais forte e inflação mais elevada nos EUA, a perspectiva passa ilesa. Diversos países exportadores de commodities, como Brasil, Rússia e na construção mundial em 2015
Bruto na construção mundial em 2015
de alta dos fed funds se concretizou em meados de dezembro. As consequências Venezuela, apresentaram retração no setor devido às dificuldades econômicas
1990-2008 média China:
para as economias emergentes seriam a fuga de capitais para os EUA, o impostas pela recessão.
2003-2008 média 17%
fortalecimento do dólar em relação às demais moedas, a pressão para o aumento De acordo com estudo realizado pela Oxford Economics, líder mundial em Outros:
dos juros nos demais países para atração de investimentos e maior inflação devido projeções macroecônomicas e análise quantitativa, as estimativas de crescimento 32%
à desvalorização cambial e alta dos juros. 10 EMDEs para o setor em 2021 são de 2,2% em países desenvolvidos, 4,7% em emergentes
• Commodities: Muitos países exportadores de commodities vêm enfrentando e 2,9% para o Brasil, sendo que, de acordo com as projeções, o Valor Adicionado EUA: 16%
8
dificuldades no crescimento devido à queda nos preços observada nos últimos Bruto da construção civil brasileira somente voltará a crescer a partir de 2019.
anos, com destaque para energia, que caiu mais de 50%. Entretanto, apesar 6 O Brasil é o quinto país mais populoso do mundo, porém representa apenas Espanha: 2%
do patamar baixo, as projeções do WB são de manutenção desses níveis para 3% do mercado mundial do total de US$ 3.705 bilhões, ocupando a sétima Itália: 2% Japão: 9%
os próximos 3 (três) anos. Tal cenário apresenta desafios a esses países, que 4 posição, sendo China, EUA e Japão os principais mercados do setor. Isso mostra Rússia: 3% Índia: 5%
cresceram menos de 1% nos últimos 2 (dois) anos. que, apesar da queda recente devido à recessão, o País ainda apresenta um França: 3% Reino Unido: 4%
2
• Rebaixamento da nota de risco: Atualmente o Brasil perdeu o grau de grande potencial de crescimento para o setor, caso as medidas corretas sejam Brasil: 3% Alemanha:
investimento em todas as agências de classificação de risco (Moody’s, Standard implementadas e o País retome o crescimento. 4%
0
& Poor’s e Fitch), o que aumenta a percepção de risco do País, bem como os juros
11
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cobrados do mesmo, reduzindo sua capacidade de tomar empréstimos, além de Fonte: The World Bank
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forçar alguns fundos a desinvestir no Brasil e investir em economias com melhor Desempenho da construção civil no mundo
grau de investimento. 10 EMDEs
importadores de commodities
Evolução dos preços de commodities 8 Países com maior crescimento em Países com menor crescimento em
2015 (%) 2015 (%)
6
US$ nominal, index =100 em 2011 Catar 17,8 Iraque (63,0)
110 4 Tailândia 16,3 Venezuela (18,2)
Suécia 10,8 Ucrânia (12,4)
2
Vietnã 10,8 Grécia (10,1)
90 0 Egito 10,3 Brasil (7,7)

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Eslováquia 9,4 Rússia (7,2)
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Filipinas 8,9 Uruguai (5,4)
10 EMDEs Irlanda 8,8 Chipre (5,3)
70
exportadores de commodities Malásia 8,1 Estônia (4,9)
8
Holanda 8,0 França (3,8)
6
50 Agricultura
Fonte: Oxford Economics
Energia 4
Metais 2 Crescimento da construção no mundo (%)

Países desenvolvidos
30
0 8,0 Mercados emergentes
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6,0 Brasil
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4,0
Fonte: The World Bank 10 Economias avançadas 2,0
8 -
- 2,0
6
- 4,0
4 -6,0
-8,0
2
-10,0
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Fonte: The World Bank Fonte: Oxford Economics

Cenário atual Variação de crescimento do PIB (%) • Desemprego: A taxa de desemprego atingiu 11,8% em 2016, O Banco de Compensações Internacionais (BIS) realiza uma
43% maior nível registrado desde 2012. análise da valorização imobiliária em 58 países, com dados
Em 2008 a crise imobiliária dos Estados Unidos eclodiu devido 43% coletados nos bancos centrais nacionais. O Brasil apresentou
ao excesso de empréstimos destinados a financiamentos de Participação do mercado • Renda: O rendimento médio real dos brasileiros teve em 2015
25 Participação do
imobiliário no PIB da
mercado imobiliário no a primeira queda desde 2004, passando a ser R$ 2.265, com aumento significativo dos preços dos imóveis entre 2007 e início
imóveis americanos sem a apresentação de garantias sólidas.
20 PIBconstrução civil.
da construção civil redução de 3,4% comparado a 2014. de 2011, com variação acima de 20% na valorização anual.
Este cenário impactou negativamente a economia de todo Fonte:
15 Fonte:PAIC
PAIC
o mundo.
10
No período pós-crise de 2008, o governo brasileiro apostou em Taxa de desemprego
5
políticas para estimular o mercado interno, como programas de
desoneração, optando, por exemplo, pela redução do Imposto 0 15
11,8
sobre Produtos Industrializados (IPI), desoneração na folha de (5)
pagamento, entre outras. (10) 9
10
(15) 6,9 6,5
Uma das medidas expressivas tomadas pelo governo em 2009 6,2
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
foi a criação do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), 5
com o intuito de reduzir o déficit habitacional e aumentar os Brasil Construção Civil
Fontes: CBIC, IBGE Brasil Construção civil
investimentos no mercado imobiliário, mitigando os impactos
da crise mundial. De acordo com o estudo Perenidade dos 0
2012 2013 2014 2015 2016
Programas Habitacionais, realizado pela Fundação Getulio O crescimento do mercado habitacional brasileiro está
Vargas (FGV) junto à Câmara Brasileira da Indústria da assentado sobre quatro pilares: confiança do consumidor,
Fontes: Pnad Contínua, IBGE
Construção (CBIC), até o fim de 2015 o programa criou desemprego, renda e inadimplência.
4,157 milhões de moradias, movimentando R$ 287,8 bilhões,
com impacto na geração de empregos e arrecadação • Crédito: As principais fontes de recursos direcionados ao A expansão da valorização imobiliária superou mercados
de tributos. crédito imobiliário (Caderneta de Poupança e Fundo de aquecidos, como Hong Kong e Singapura, e demais países
Garantia do Tempo de Serviço - FGTS) apresentaram queda emergentes, como México, África do Sul e Chile.
A partir de 2014, o setor da construção civil, considerado
em suas captações líquidas a partir de 2015, conforme dados A partir de 2012 o ritmo de valorização desacelerou para
um dos principais impulsionadores da economia brasileira,
da Abecip e do FGTS em 2017. Essa queda de recursos está próximo de 12% e 10% em 2013. Com a redução de fôlego
impactando e também está sendo impactado pela retração
relacionada diretamente a inflação, desemprego e redução do mercado em 2014 e retração em 2015.
econômica do País, com queda generalizada do Produto
do rendimento das famílias. Tal queda na captação de recursos
Interno Bruto (PIB). Com a retirada de incentivos fiscais, Acompanhando a valorização dos imóveis, o percentual de
em meio a um cenário de desaceleração do setor pode
se reduziram o ritmo de consumo e o poder de compra. participação do crédito habitacional no PIB brasileiro passou a
não impactar no curto prazo, porém coloca em questão a
No triênio de 2013 a 2015, a taxa de crescimento do PIB passou capacidade do sistema de atender à demanda por crédito aumentar em 2008, alcançando em novembro de 2015 a marca
de 3% para -3,8%. Para o setor da construção civil, a queda foi no médio e longo prazo conforme a economia volte a aquecer. de 9%, conforme gráfico “Relação crédito imobiliário/PIB (%)”.
mais significativa, passando de 4,5% para -6,5%. Este recuo O aumento foi significativo, entretanto, comparado a países
• Índice de Confiança do Consumidor (ICC): A Fundação desenvolvidos e aos principais países emergentes (África do Sul,
indica a recessão efetiva em que o Brasil entrou em 2015.
Getulio Vargas (FGV) apresentou o ICC em 73,3 pontos em China, Chile e México, por exemplo), a participação do crédito no
A recuperação do mercado imobiliário após crises econômicas dezembro de 2016, o menor desde junho de 2016. Este índice PIB do Brasil se manteve menor que o valor médio da participação
está diretamente relacionada à melhora do contexto sinaliza consumidores muito cautelosos para aquisições no desses países.
econômico, acarretando em queda de inflação, aumento de início de 2017.
emprego, melhoria na confiança do consumidor, além de estar
A recessão do País resulta em duas implicações, considerando
relacionado à adoção de medidas que favorecem a obtenção
os quatro pilares apresentados:
de financiamento pela população. As projeções apontam que
a retomada ocorrerá gradativamente. Para 2017, o Banco 1 O aumento do desemprego e a queda da renda fazem
Central indica a tendência de crescimento do PIB nacional com que parte da população não tenha capacidade para
de 0,8%. O PIB da construção reduzirá sua queda para 0,5%. arcar com os compromissos financeiros, aumentando
a inadimplência e postergando novos investimentos.
2 A confiança prejudicada se traduz na diminuição
do consumo dos brasileiros, reduzindo as compras
e demandando menos crédito.
Estas implicações levam à redução na comercialização dos
imóveis, acarretando redução de novos lançamentos pelas
incorporadoras.

Taxa anual de Valorização Imobiliária* (%) (*) Valorização real em moeda corrente.
Crédito imobiliário
Com o avanço da demanda habitacional e a necessidade de Em 2 de agosto de 2004, com a Lei nº 10.931, foi implementado
maiores investimentos no setor da construção, foi criado em o conceito do patrimônio de afetação para assegurar a
Taxa anual de Valorização Imobiliária *(%) 25,0
México 1964 o Sistema Financeiro da Habitação (SFH), por meio da adquirentes de imóveis os direitos nos casos de incorporadoras
25,0 20,0
Lei nº 4.380. Este sistema tem o propósito de facilitar a que venham a decretar falência ou insolvência civil.
Brasil 15,0
15,0 aquisição da casa própria e utiliza como funding a Caderneta de Atualmente, medidas políticas e econômicas apresentam riscos
Taxa média anual de valorização 10,0
Poupança e o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). às medidas de funding do SFH, como a liberação do saque
5,0 imobiliária 2006-2015 = 8,4% 5,0
0,0 Para aprimoramento do sistema de financiamento habitacional de contas inativas do FGTS. Esta é a segunda modalidade
-5,0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 mais importante de recurso para o mercado imobiliário, e a
-5,0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 e segurança jurídica, foi criado em 20 de novembro de 1997
-15,0 -10,0 o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), por meio da consequência para o setor imobiliário não será imediata, devido
-15,0 Lei nº 9.514. Esta legislação rege os financiamentos imobiliários, ao patrimônio do fundo. Entretanto, a longo prazo é possível
-25,0 que faltem recursos.
-20,0 nos quais as regras do SFH não são aplicáveis. Regulamenta
Fonte: Banco de Compensações Internacionais
-25,0 e fixa regras para a criação das companhias securitizadoras No primeiro semestre de 2016, a carteira de crédito imobiliário
(*) Valorização real em moeda corrente.
de crédito imobiliário, instituição do Certificado de Recebíveis da Caixa Econômica Federal apresentou saldo de R$ 393,7
Fonte: Banco de Compensações Internacionais Fonte: Banco de Compensações Internacionais
Imobiliários (CRI) e introdução na legislação brasileira da bilhões, com 51% de participação de recursos da poupança
alienação fiduciária de imóveis. (R$ 201,5 bilhões), 47% do FGTS (R$ 185 bilhões) e 2% de
A principal fonte de recurso para o SFI é a emissão de título outras fontes (7,3 bilhões).
25,0 de crédito imobiliário, como o Certificado de Recebíveis Com participação acima de 67% do mercado de crédito
25,0
África do Sul Chile Imobiliários (CRI), conforme informações da história do crédito
20,0
20,0 imobiliário brasileiro (Fonte: VP Habitação Agosto 2016 –
15,0 imobiliário – Origem do SFH e SFI, disponível no site da Abecip Caixa e Abrainc), os dados da Caixa indicam a importância
15,0
10,0 em 2017. dos recursos de poupança e FGTS para financiamento da casa
10,0
5,0 5,0 própria e demonstram a necessidade de avaliar e desenvolver
0,0 outras formas de captação de recursos para o crédito.
0,0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
-5,0 -5,0
-10,0 -10,0
Crédito imobiliário/PIB (%)
-15,0 -15,0
-20,0 -20,0 Relação crédito imobiliário/PIB (%), 2013/2014 Evolução do crédito imobiliário/PIB (%) no Brasil
-25,0 -25,0
Argentina 2013
Fonte: Banco de Compensações Internacionais Fonte: Banco de Compensações Internacionais
0,6%
Brasil
Rússia 2014 3,5%
10,0%
Índia 2011 7,0%
8,0%
Os imóveis no Brasil se valorizaram de forma expressiva Países que possuem percentuais maiores de participação do
Brasil 2014 9,0% 6,0%
até um pico em 2009/2010, quando a taxa de crescimento crédito imobiliário no PIB apresentam legislação bem definida
passou a decrescer ao ponto de mudar de sinal no começo de tanto para credores quanto para financiadores, sistema de México 2013 9,8% 4,0%
2015 pela instabilidade macroeconômica e política do País. informação de crédito, menos burocracia para registro de 2,0%
China 2013 16,5%
propriedade e estabilidade econômica. 0,0%
A perspectiva de crescimento do crédito é favorecida por meio Chile 2013 18,7% 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
dos sinais de melhora do mercado, com desaceleração da O crescimento do crédito é fundamental para o combate ao
inflação e queda da taxa Selic (Sistema Especial de Liquidação passivo habitacional existente e atendimento à demanda Itália 2014 22,2%
Crédito
CréditoImobiliário / PIB(%)
imobiliário/PIB (%) Variação
Variação
e Custódia). do crescimento populacional. África do Sul 2014 22,5%
Países como México, África do Sul e Chile alavancam Alemanha 2014 42,4% O mercado brasileiro de crédito
muito mais crédito que o Brasil, em torno de 20% a maior. imobiliário possui amplo
França 2014 43,4% espaço para se desenvolver.
Comparada a países desenvolvidos, como França e Canadá,
a relação do Brasil está muito distante, indicando que o Espanha 2014 55,4%
mercado de crédito brasileiro tem muito espaço para se Portugal 2014 59,2%
desenvolver e crescer.
Canadá 2014 64,5%
EUA 2014 67,6%
Reino Unido 2014 75,0%
Dentre as medidas adotadas pelos países que apresentam maior relação entre crédito imobiliário e
PIB, se destacam: juros baixos, dedução no imposto de renda, da despesa financeira com financiamento
imobiliário e benefícios fiscais para a aquisição de imóveis por estrangeiros.
Fonte: Abecip

Necessidades atuais do setor Cenário demográfico Projeção do crescimento populacional Projeção da população urbana
É fundamental para o entendimento do cenário e da projeção Em 1991, começou uma transição demográfica no Brasil,
do mercado imobiliário brasileiro a análise de fatores iniciando um equilíbrio entre a quantidade de pessoas jovens % ao ano % ao ano
demográficos e do passivo habitacional. As necessidades e adultas. Os censos realizados após o ano de 1991 e a 2,0 100,0
habitacionais são determinadas por meio das demandas projeção da população, realizada pelo IBGE, reafirmam 1,8 90,0
atuais e das demandas futuras, por meio do crescimento a tendência de equilíbrio e envelhecimento da população. 1,6 80,0
demográfico e das dinâmicas socioeconômicas que conduzem Os principais motivos para este equilíbrio foram a redução 1,4 70,0
à formação das famílias. da taxa de natalidade e o aumento da expectativa de vida. 1,2 60,0
1,0 0,3% 50,0 91,8%
Dos elementos que determinam as necessidades Nos últimos 15 anos (de 2000 a 2015), as projeções de
0,8 40,0
habitacionais, os principais são: crescimento da população brasileira realizada pelo IBGE 30,0
0,6
• Crescimento populacional: Necessidade de novas moradias indicaram que a taxa média de crescimento da população 0,4 20,0
para atender as famílias que virão a se formar em função do brasileira foi de 1,18%, passando de 173,4 para 204,14 0,2 10,0
crescimento populacional. milhões de habitantes. Em 2035, estima-se que a população 0,0 0,0
brasileira será de 226,4 milhões. Os estudos da Oxford 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 2035 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 2035
• Déficit habitacional: Quantidade de domicílios necessários Economics em 2016 indicaram que população urbana
para suprir e atender o passivo habitacional da população. aumentou de 81,2% para 85,7% no mesmo período. Fonte: Oxford Economics Fonte: Oxford Economics
• Reposição das moradias: Reposição dos domicílios
depreciados do estoque de capital habitacional. Pirâmide etária – Brasil
Com a mudança na estrutura etária (conforme gráfico Perfil das unidades domiciliares
“Pirâmide etária - Brasil”), o País vive ainda o chamado
A unidade domiciliar é caracterizada por ser uma “unidade
Em milhões “bônus demográfico ou janela de oportunidade
social formada por pessoas que podem ou não estar casadas
demográfica”. Segundo Bloom (2014, apud UNFPA 2014,
ou ter relações de parentesco, embora desempenhe muitas
90+ p.14)*, quando a população potencialmente ativa (de 15 a
2015 funções de família”, com base na definição do IBGE. A análise
65 anos) é maior que a população de dependentes (crianças
80-84 2035 realizada com base nas unidades domiciliares inclui unidades
e idosos). Este fenômeno apresenta o predomínio de pessoas
unipessoais e grupos de pessoas sem parentesco e que
70-74 que produzem mais que consomem, aumentando o número
residam na mesma moradia.
de recursos disponíveis por indivíduos. Estima-se que até o
60-64 fim de 2020 o Brasil apresente bônus positivo com viés de Até 2035 o número de unidades domiciliares aumentará em
50-54 desaceleração, sendo que a partir de 2030 observa-se uma 22,3 milhões se comparado a 2015, totalizando 90,5 milhões,
reversão da curva. Assim ainda há um período de tempo para conforme prognósticos da EY, com base nos dados do IBGE.
40-44
aproveitamento do aumento de renda da população com
30-34 maior participação da população economicamente ativa. Número de unidades domiciliares (milhões)
20-24 Projeções demográficas até 2035, produzidas pelo Instituto 2015* 2035* Δ
Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), indicam que 68,2 90,5 24,6%
10-14
a população brasileira deverá crescer 9,7% comparado à
0-4 população de 2015. Adicionalmente, a população urbana *Em mil domicílios
20 10 0 10 20 está prevista em 91,8% do total. Este aumento demográfico
impacta diretamente a demanda habitacional do País.
Com relação à distribuição da renda, estão previstos uma
Fonte: IBGE
A pirâmide etária para 2035 apresenta uma situação de redução do número de unidades domiciliares para pessoas
estreitamento da base, de acordo com a redução da taxa na faixa de renda até R$ 5.500 e o crescimento de domicílios
de natalidade, e a área mediana torna-se mais larga, com a para pessoas com maior poder aquisitivo.
população adulta se tornando mais numerosa. Verifica-se
também o aumento da população idosa, conforme maior
expectativa de vida.
* Fonte: Bloom, D. E. et al. 2014. In: UNFPA, 2014 – Situação da

população mundial 2014. http://unfpa.org.br/Arquivos/swop2014.
pdf/, p.14, acessado em janeiro de 2017.

Distribuição da projeção do número de unidades domiciliares por faixa de renda Vendas sobre Oferta – Cidade de São Paulo Passivo habitacional
Aliado ao crescimento demográfico, o déficit habitacional é
25 25% outro principal fator para o aumento da demanda de domicílios.
Milhões
20% Com a extinção do Banco Nacional da Habitação (BNH), em

20 15% 13,2% 1986, o tema habitação social no Brasil passou a figurar de
maneira pouco intensa na agenda das políticas sociais, levando
10% 5,7% ao agravamento dos problemas habitacionais. O assunto voltou
15 5% com mais vigor às pautas públicas com o lançamento
do Programa Minha Casa Minha Vida no ano de 2009.
0%
10 Conforme dados da Fundação João Pinheiro, em 2014
o déficit habitacional brasileiro estava na marca dos 6 milhões
de unidades, representando em termos relativos o percentual
5 VSO Média de 9% para o Brasil.
Fonte: Secovi São Paulo

Este passivo habitacional pode ser apresentado por meio
0 de quatro dimensões:
Até R$ 1.500 De R$ 1.501 a De R$ 3.001 a De R$ 5.501 a De R$ 9.001 a De R$ 20.001 a Mais de R$
• Habitação precária: Habitações precárias e improvisadas.
R$ 3.000 R$R 5.500 R$ 9.000 R$ 20.000 R$ 30.000 R$ 30.001
30.001
Inclusos no estoque de capital habitacional estão os imóveis • Coabitação: Habitações com mais de uma família residente.
2015 2035 Fonte: Oxford Economics novos disponíveis para comercialização, conceito chamado de
• Ônus excessivo de aluguel*: Quantidade de famílias
oferta. Em 2015 o mercado imobiliário apresentou uma oferta
com renda familiar de até três salários mínimos e que
elevada devido à conjuntura político-econômica do País. Nos
comprometam até 30% de sua renda com aluguel.
O relatório Brasil Sustentável, elaborado em 2008, parceria Considerando o cenário do mercado imobiliário em 2035, últimos anos ocorreram uma redução nos lançamentos pelas
incorporadoras e uma queda no número de vendas, gerando • Adensamento excessivo: Domicílios com número médio
da EY com a Fundação Getulio Vargas, indica que a partir o valor do estoque de capital habitacional passa a ser de
um ajuste na oferta. de moradores por dormitório superior a três.
de 2017 o crescimento das unidades domiciliares será R$ 6,5 trilhões, e a depreciação passa a ser de R$ 131 bilhões.
mais acentuado nas classes de renda acima de R$ 5.501. Para explicitar o cenário da oferta de imóveis, utilizaremos o O passivo de 2014 (6.068 mil – 9%) comparado ao de 2010
Desde julho de 2013 a NBR 15.575 está em vigor,
Esta alteração de público-alvo indica que os mecanismos mercado da cidade de São Paulo como exemplo. O indicador (6.940 mil – 12,1%), data do último censo do IBGE, apresenta
estabelecendo níveis de desempenho mínimo de eficiência
de mercado e as condições de crédito passam a ser muito Vendas sobre Oferta (VSO) apresenta o percentual de imóveis uma redução de 3,1%. A variação mais expressiva foi
das edificações em diversos critérios relacionados a
importantes para o mercado habitacional. comercializados em relação à oferta. Em 2015 o VSO foi de verificada na Região Norte, passando de 20,6% para 12,8%,
segurança, habitabilidade e sustentabilidade.
5,7%, menor valor registrado desde 2004, e abaixo da média com redução de 7,8%.
A projeção de crescimento de domicílio por renda para o ano Esta norma é considerada um importante instrumento para
de 2035 mantém a tendência indicada no relatório Brasil de 13,2% (Fonte: Secovi São Paulo). Pode-se citar a política habitacional de interesse social do
o alcance da vida útil dos imóveis, indicando o investimento
Sustentável, elaborado no ano de 2008. Os imóveis não comercializados passam a ser despesas para governo, como o Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV),
em recursos na construção e o dispêndio de menos recursos
as incorporadoras, com custos de manutenção, segurança, para a redução do passivo habitacional, apresentando
na operação e na manutenção. A aplicação destes conceitos
condomínio, Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), subsídios e facilitando o acesso da população na aquisição
Reposição das moradias impacta diretamente na demanda de reposição de moradias.
da casa própria.
entre outros, além de afetar diretamente a liquidez e o fluxo
À medida que os imóveis são utilizados, as características de caixa das companhias. Em 2014, o principal componente do déficit habitacional foi
originais são reduzidas, ocorrendo desgaste até atingir
Para aquecer as vendas, as incorporadoras apresentam o ônus excessivo de aluguel (48,2%), sendo sua maior
parcialmente a conservação desses imóveis, gerando
Estoque de capital habitacional e depreciação, em R$ bilhões alternativas para reduzir os imóveis disponíveis para concentração na Região Sudeste. É considerado um indicador
investimento na melhoria, portanto uma demanda relacionada
comercialização, como campanhas de marketing diferenciadas que apresenta a dificuldade do mercado imobiliário de se
ao volume e à idade do estoque de capital habitacional.
131 para atrair o consumidor e campanhas promocionais como ajustar ao perfil da demanda.
Na medição deste período em anos é considerada a vida útil
do imóvel. “feirões” oferecendo grandes descontos. Além do déficit habitacional, estimativas do IBGE demonstram
que existem mais de 11 milhões de domicílios em todo o Brasil
Estudo apresentado no relatório Brasil Sustentável, publicado 84 6.533
com precariedade quanto à infraestrutura (falta de água,
em 2008 pela EY, estima que a idade média dos imóveis
55 energia, coleta de esgoto, entre outros).
brasileiros é de 35 anos. Considerando a vida útil mínima
de 50 anos estabelecida na norma ABNT NBR 15.575 4.221 Este fenômeno apresenta grande concentração nas principais
“Edificações Habitacionais – Desempenho”, de 2013, a taxa metrópoles do país – 59,3% da população residente em
2.734
de depreciação é de 2% ao ano. aglomerados subnormais está concentrada nas regiões
metropolitanas de São Paulo, Rio de Janeiro, Belém, Salvador
O valor do estoque de capital habitacional é determinado com *A metodologia de apuração do passivo habitacional aplicada pela Fundação
e Recife.
base no fluxo de investimentos acumulado, sendo em 2015 de João Pinheiro passou a considerar o ônus excessivo de aluguel uma parcela do
aproximadamente R$ 2,7 trilhões. O investimento necessário déficit habitacional a partir do ano 2000. As variáveis utilizadas para definir se Os dados de déficit habitacional indicam que programas
2015 2025 2035
para repor a depreciação em 2015 foi de R$ 55 bilhões. o imóvel pode ser classificado nesta categoria são: domicílio urbano, domicílio relacionados a financiamento e subsídios, como PMCMV,
alugado, valor nominal do aluguel e rendimento domiciliar nominal.
Capital habitacional Capital Habitacional
Depreciação apresentam um espaço que necessita continuamente ser
Depreciação
explorado, dado o passivo habitacional ainda existente no País.
Fonte: EY

Habitação no contexto atual
Mapa dos negócios habitacionais
Déficit habitacional por região – 2014 10% Mapa de ocupação nacional inadequados (Brasil Sustentável – Potencialidades do mercado
habitacional, 2008).
A instabilidade econômica, o risco de desemprego,
Brasil Habitação precária -
Habitações precárias e 31%
a inflação e a alta dos juros são fatores que influenciam Apesar do cenário atual, a retomada do crescimento
econômico projetada para 2017 leva à recuperação do
diretamente na aquisição do imóvel e no atendimento
improvisadas.
da necessidade habitacional. mercado imobiliário. Para o ano de 2035, o país deve
6% 14% Adensamento excessivo - investir e encontrar alternativas para suprir as necessidades
Domicílios com número A necessidade habitacional é determinada pela quantidade
médio de moradores por habitacionais provenientes do crescimento populacional
de unidades domiciliares provenientes de crescimento
dormitório superior a três. 8% e o surgimento de novas unidades domiciliares, com alta
populacional, déficit habitacional e depreciação. Ela passa
6,068 Ônus excessivo de aluguel mobilidade social.
- Quantidade de famílias a ser uma demanda habitacional quando há condições
milhões Distribuição do 40% econômicas propícias (renda da unidade domiciliar, O cenário projetado considera o aumento da população em
48% 32% com renda familiar de até
déficit habitacional
três salários mínimos e que
aquisição de financiamento e políticas públicas) para que 9,7%, passando a 226,4 milhões em 2035. No mesmo ano,
comprometam até 30% de absoluto por região o número de domicílios passará a ser de 90,5 milhões, com
sua renda com aluguel. do Brasil seja estabelecida uma relação comercial. As famílias sempre
encontrarão uma alternativa de moradia que supra suas 22,4 milhões de novas moradias.
Coabitação familiar -
Habitações com mais de
11% necessidades, podendo ou não aumentar o déficit habitacional A quantidade de pessoas por unidade domiciliar tem
Em mil moradias uma família residente. % relativo por região
por meio de coabitação, ônus excessivo de aluguel, domicílios projeção de redução, até atingir 2,5 pessoas em 2035.
População e investimento habitacional

Norte
Norte Nordeste
Nordeste Sudeste
Sudeste Sul Sul Centro-oeste
Centro-Oeste
2015 2025 2035

4% 4% 4%
7% 8% 11% 6% 7%
24% 26%
25% 27%
632 35% 1,9 27%
2,425 645 464
mil milhões milhões mil 31% mil
3,0 2,7 2,5

54% Pessoas
60% por
61%
44% 34% domicílio
Evolução do Déficit relativo por região
68,2 80,9 90,5

Domicílios
2010 2012 2010 2012 2010 2012 2010 2012 2010 2012
(milhões)
20,6% 12,8% 10,6% 8,3% 12,9% 9% 8,7% 6,3% 14,1% 10,8%
Fontes: Fundação João Pinheiro/IBGE
204,1 218,3 226,4

Projeção Déficit habitacional de 2007 a 2035 (em % relativo) População
(milhões)
3,1% A redução do déficit
habitacional pode
13,0%
ser potencializada Aumento de 22,3 milhões de
12,1%
Previsão de reversão do Déficit Habitacional
com a mitigação Fonte: Elaborado por EY, com base nos dados do IBGE Unidades Domiciliares (32%)
9% 12,0% e/ou resolução
8,6%
dos gargalos do
0,4% 11,0% mercado imobiliário,
podendo alcançar
aproximadamente Período Novos domicílios Investimento habitacional1 Investimento habitacional anual médio
10,0% 5% em 2035. (mil) (R$ bilhões) (% do PIB)
2010
2010 2014
2013 2035
2035
9,0% 2015-2025 12,7 1.487 1,7%
Conclusão:
2025-2035 9,6 2.312 1,5%
Políticas habitacionais de interesse social 8,0%
do governo, como o Programa Minha Casa
Minha Vida (PMCMV), levam à redução do 7,0%
Fonte: Elaborado por EY, com base nos dados do IBGE
passivo habitacional por meio de subsídios
6,0%
que facilitem a aquisição da casa própria. 1
O investimento habitacional contempla os dados de lançamentos em valor geral de vendas e o valor de depreciação do capital habitacional.
Fonte: EY

Mapa dos negócios habitacionais
Gargalos do mercado
A redução também será observada no passivo habitacional. A metodologia utilizada para calcular a projeção de unidades A conjuntura político-econômica leva o mercado imobiliário brasileiro a analisar
Os investimentos em habitação têm potencial para reduzir entregues no ano de 2035 foi baseada em estatística de a cadeia do negócio para manter sua sustentabilidade. Em busca de eficiência
o déficit relativo de 9% em 2013 para 8,6% em 2035, regressão, considerando as premissas: no setor são analisados os principais gargalos de mercado e apresentadas
conforme projeções realizadas pela EY. • Produto Interno Bruto (PIB) real – Refere-se ao PIB calculado a oportunidades de mercado para a sua otimização.
Esse potencial de redução do déficit pode ser aumentado preços constantes e sem efeito da inflação;
considerando que os gargalos do mercado imobiliário, • Habitações entregues – Considerado os dados históricos Distrato
a ser detalhados no próximo capítulo, sejam resolvidos da base de dados da FIPE (Fundação Instituto de Pesquisas Aspectos como o cenário econômico do País, a jurisprudência e o cancelamento das
ou grandemente minimizados, com o déficit habitacional Econômicas) e Ministério das Cidades; vendas - também conhecido como distrato -, são considerados os principais desafios
podendo alcançar aproximadamente 5% em 2035.
• Déficit relativo – Carência de unidades domiciliares em para o setor imobiliário. O distrato é caracterizado pela rescisão do Contrato de
Para atendimento da demanda habitacional, condicionada relação ao número total, considerando o valor referente a dois Promessa de Compra e Venda e devolução dos imóveis adquiridos pelos clientes às
por crescimento populacional, déficit habitacional e reposição anos antes devido ao ciclo de vida imobiliário; incorporadoras. O indicador Abrainc-Fipe apresenta os distratos como proporção das
de moradias, foram analisados os dados de unidades vendas por safra de lançamentos desde 2014. A taxa mais elevada na série histórica
• Índice de inflação imobiliária – Índice de inflação imobiliária
habitacionais entregues entre os anos de 2011 e 2015. No foi observada no primeiro trimestre do ano de 2014, com 22,2%. Ressalta-se que o
projetado pela Oxford Economics, considerado valor constante
ano de 2015 ocorreu uma inversão da curva, com redução de indicador considera os imóveis residenciais e comerciais, e dados provenientes de
do ano de 2015.
unidades entregues. Os números apresentados incluem 14 empresas.
os dados do Programa Minha Casa Minha Vida A projeção indica o montante de 971.000 unidades
A legislação brasileira não apresenta uma regulamentação específica para a
(Faixas 1-1,5; 2-3). habitacionais a ser entregues no ano de 2035. Esse número
devolução de imóveis. Entretanto, algumas medidas já estão sendo tomadas para
representa aproximadamente R$ 273 bilhões em Valor Geral
fixar regras para o processo:
de Vendas (VGV) no mesmo ano.
• O Projeto de Lei (PL) 774, em trâmite no Senado Federal desde dezembro de
2015, tem como objetivo acrescentar um artigo que estabeleça montantes
Unidades entregues (mil) e VGV (R$ bilhões) Distribuição do VGV lançado por região até 2035
e prazos para a restituição dos valores referentes aos distratos. As críticas
levantadas para o PL são referentes ao artigo que estabelece as penas para os
distratos realizados pelo consumidor, sem prever medidas para quando o distrato
foi realizado pelas incorporadoras.
Unidades entregues
Unidades Entregues
VGV (em R$ • Em abril de 2016 foi assinado no Rio de Janeiro o Pacto Global para
VGV (em R$de
de2017)
2017)
273 Aperfeiçoamento das Relações Negociais entre Incorporadores e Consumidores
194 0,6%
4% com o objetivo de estabelecer critérios de reembolso dos valores contratados no
104 112 132 134 104
89 72 momento do distrato. No entanto, o pacto não possui força de lei e foi realizado
como um norteador das decisões jurídicas. O pacto foi suspenso para negociação
9,8%
19,5% junto aos órgãos de defesa do consumidor e até o momento não foi concluído.
905 971 Além da legislação, o mercado enxerga a possibilidade da antecipação do
730 785
546
636 financiamento na planta como forma de redução da quantidade de distratos. Esta
476 514 490
6,0%
8,5% modalidade já existente é aplicada para a comercialização dos imóveis do segmento
econômico. A ideia é trazer para as demais faixas de renda da população.
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2025 2035
72,2%
51,9%
Contexto atual (Março/17)
Fonte: EY
Para levantamento dos dados históricos de 2011 a 2016 foram
utilizadas bases de dados da Fipe (Mercado + MCMV faixa 2 e 3), Proporção de Distrato (%)
Ministério das Cidades (faixa 1), CBIC e extrapolações utilizadas pela EY.
8,3%
16,1% 45,8%
32,5%
Fonte: EY
18,2%
Valor total das unidades entregues

no período de 2015 a 2035
3,9 trilhões Total Total

Alto e MédioAlto e Médio
Padrão MCMVPadrão MCMV
Fonte: ABRAINC-FIPE
(em R$ de 2017)

Gargalos do mercado Gargalos do mercado
1. Principais fundings (arrecadações) 1.2 Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS)

Distrato Oportunidades de otimização As alterações conjunturais macroeconômicas também
1.1 Caderneta de Poupança (SBPE) influenciam diretamente na arrecadação e no saque do
Direcionadores
• FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO NO ATO DA O aumento de juros e o desemprego impactaram diretamente no FGTS. Este fundo é recolhido mensalmente do salário dos
• Tratamento da ‘promessa’ como ‘opção’ (não exercida VENDA (repasse na planta), incluindo um processo saldo da Caderneta, que apresentou uma perda líquida projetada empregados. O aumento do desemprego influi diretamente
ao sabor de uma expectativa frustrada de valorização) mais sofisticado de análise de crédito implicando: de R$ 92 bilhões de reais entre 2015 e 2016 (RC Consultores), em sua arrecadação.
e não como compromisso firme de compra. por meio dos saques dos recursos da poupança.
• Maior solidez e previsibilidade para o sistema como Em dezembro de 2016, o governo editou a Medida Provisória
• Excesso de proteção ao distratante, desbalanceando o um todo; O gráfico “Variação do saldo de poupança x financiamentos 763, que autoriza o saque integral das contas inativas para
sistema. realizados” mostra uma recuperação no saldo da poupança de estímulo da economia. De acordo com um mapeamento da
• Redução do nível de distrato pela maior proximidade
• Queda da capacidade de compra (menos renda e 2015 a 2016, passando a R$ 6,7 bilhões. A redução do valor Caixa Econômica Federal, existem 18 milhões de contas
entre venda e financiamento pelo comprador
crédito) do adquirente. de financiamentos liberados foi de 54% entre 2015 e 2016, com contrato de trabalho encerrado até dezembro de 2015,
• REFORÇO DA APLICAÇÃO DA LEI Nº 4.591/64, o que mostra a queda por demanda de crédito imobiliário. totalizando 41,4 bilhões de reais. Assim, o saque destes
aumentando da segurança jurídica na relação entre valores pode comprometer a capacidade dos financiamentos
Impactos Os financiamentos imobiliários são ativos de médio e longo
incorporadores e compradores. destinados ao mercado imobiliário por meio do FGTS.
prazo que possuem um fluxo de amortização maior, que,
• Estagnação do mercado (congelamento de novos • Maior conscientização da população em geral, aliados à fraca captação líquida da poupança, podem impactar
lançamentos até recolocação de unidades distratadas). incluindo o Judiciário, sobre o modelo da indústria em sua capacidade de atender à demanda futura por crédito, Arrecadação FGTS x saques (R$ bilhões)
• Elevação do risco, prejudicando (pela quebra do de incorporação. que nas projeções para 2035 se mostra crescente.
fluxo de caixa dos empreendimentos) os próprios
Com isso há a necessidade de estimular o uso da Caderneta 114
adquirentes adimplentes. 105 107
O gráfico “Proporção distratada das vendas por safra de Poupança para retomar sua atratividade, por meio de: 99 99
94
• Perda de eficiência no sistema (compradores, 86
de lançamentos (%)” considera o ciclo de vida de um • Redução de juros. 83
incorporadores e financiadores) com aumento de custo 72 76
empreendimento imobiliário (de 3 a 5 anos). No primeiro • Educação financeira para prover a aplicação do conhecimento 65
para todos. 62 58
trimestre de 2014 apresenta o maior número de unidades financeiro e bancário – O relatório de inclusão financeira (RIF) 50
distratadas do total de unidades adquiridas. Os valores emitido pelo Banco Central do Brasil indica que em 2014,
Proporção distratada das vendas por safra tendem a aumentar quando se aproxima da conclusão do 72% da população possuía contas ativas no sistema bancário,
de lançamentos (%) empreendimento, no momento do repasse do cliente ao sendo que deste montante 37,3% aplicavam
sistema bancário para formalização do financiamento. a reserva financeira na conta poupança.
22%
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Crédito imobiliário
15%
16%
O crédito imobiliário é uma ferramenta fundamental para Arrecadação FGTS Saque FGTS
fomentar a produção habitacional em um país. No Brasil, Variação do saldo de poupança x financiamentos realizados
12%
os modelos de financiamento atendem tanto a produção (R$ bilhões)
Fonte: EY
9%
8% (incorporadoras e construtoras) quanto as pessoas físicas
7% Elaboração com base em dados do Fundo de Garantia do Tempo
6% 6% para ter acesso à moradia, por meio de diversas alternativas 109 113 de Serviço (FGTS)
3% de recursos para a distribuição do crédito.
2%
Conforme citado anteriormente, as modalidades de 80 83 78
1%
76 O histórico de “funding FGTS x saques” demonstra a redução
financiamento vêm sendo aprimoradas em busca de 58 de 5% na arrecadação entre 2015 e 2016, alternando a
56 56
segurança jurídica para todas as partes envolvidas. No 46 curva de aumento vista desde 2010. A variação dos saques
41
contexto atual, as principais formas de funding imobiliário 31 não foi significativa no mesmo período. É preciso lembrar
são a poupança por meio do Sistema Brasileiro de Poupança que neste período a MP 763 não estava ativa, o que gera
Abrainc-Fipe
Fonte: ABRAINC-FIPE 7
Notas: Foram considerados dados de 14 empresas, incluindo imóveis e Empréstimo (SBPE) e do Fundo de Garantia do Tempo de um risco de os saques passarem a ser maiores que a
residenciais e comerciais. Serviço (FGTS). arrecadação a partir de 2017.
(*) O resultado do trimestre 4T2016 considera apenas dados até novembro
de 2016. A conjuntura político-econômica do País influi diretamente -13
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
na captação de recursos. O cenário atual do funding como
se apresenta:
Variação de saldo da poupança
1 Principais alternativas de funding: Caderneta de Poupança
Financiamentos realizados
e FGTS.
2 Arrecadações secundárias com novas oportunidades:
Fonte: EY
Letras de Crédito Imobiliário e Securitização.
Elaboração com base em dados da Associação Brasileira das Entidades
3 Nova forma de funding: Letras Imobiliárias Garantidas. de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

Para estimular o mercado e garantir que haja crédito para 2.2 Securitização 3. Novas formas de funding
a projeção de lançamentos indicada para 2035, algumas
Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) são títulos
medidas podem ser tomadas para alavancar as fontes
emitidos por companhias securitizadoras com lastro em 3.1 Letras Imobiliárias Garantidas (LIG)
de funding das empresas do setor, quais sejam:
créditos do setor imobiliário. Assim, apresentam-se como Com base na iniciativa dos bancos para aumentar a forma
• Letras de Crédito Imobiliário (LCI). uma alternativa de funding para as empresas do setor. de captação de recursos e diminuir o risco dos investidores
• Securitização. O CRI é livre de tributação de IR e Imposto sobre Operações do título de crédito, em 2015 foi criada a LIG, por meio
Financeiras (IOF), podendo sua remuneração ser pré ou pós- da Lei nº 13.907. Entretanto, a modalidade ainda não foi
• Letras Imobiliárias Garantidas (LIG).
fixada. Desta forma, o título apresenta-se como uma forma mais regulamentada pelo Conselho Monetário Nacional e pela
barata de captação para as empresas do setor, uma vez que a Comissão de Valores Mobiliários. As bases utilizadas estão
2. Arrecadações secundárias isenção tributária reduz a remuneração exigida pelo investidor. fundamentadas nos Covered Bonds, muito utilizados no
mercado europeu e já considerados um instrumento básico
2.1 Letras de Crédito Imobiliário (LCI) Da mesma forma que a LCI, a alteração nas isenções tributárias de retomada de crescimento econômico por meio da expansão
tornaria o papel menos atrativo e aumentaria a rentabilidade de crédito para o setor imobiliário.
É um dos principais títulos emitidos pelas instituições
e, consequentemente, o custo de captação do setor.
financeiras e bastante difundido no mercado. O grande A LIG é considerada um título que apresenta um risco menor
diferencial das LCI, comparado por exemplo ao Certificado de De 2015 para 2016 ocorreu uma redução de 11% no volume ao investidor devido à sua complexidade. Seu atrativo está
Depósito Bancário (CDB) e ao Tesouro Direto, é a isenção do de CRI emitido, passando de R$ 9,9 bi para R$ 8,8 bi. na dupla garantia de investimento: do ativo da instituição
Imposto de Renda (IR) para pessoas físicas, que faz com que financeira emissora e, em caso de insolvência, dos ativos
o título seja mais atrativo. Por outro lado, existe geralmente Volume (R$ bilhões) x número de operações - CRI provenientes do lastro da carteira de garantia, que são
um prazo mínimo de manutenção do papel. Alterações nas legalmente blindados para pagamento prioritário dos
características do título, principalmente em sua tributação, 181 investidores antes dos demais credores da instituição (Seae –
podem torná-lo menos ou mais atrativo. O estoque de LCI 154 Secretaria de Acompanhamento Econômico, Letra Imobiliária
145 147
alcançou R$ 183,2 bilhões em 2016, evoluindo desde 2010, 133 Garantida, 2015).
126
e apresentando um cenário mais estável entre os anos de
Devido ao diferencial da forma de funding e ao contexto
2015 e 2016. 94 econômico, se vê a urgência da regulamentação para inserção
A LCI apresenta-se uma alternativa de financiamento do da LIG no mercado.
setor, uma vez que os empréstimos ao setor imobiliário a
ela vinculados são realizados com um spread menor, dada a
possibilidade de o banco emitir a LCI com uma rentabilidade
menor em virtude da isenção tributária. 7,8 13,4 10,4 15,9 16,2 9,9 8,8
Valor de estoque LCI 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Volume de
de CRI
CRI Número de operações
Número Operaçõesde
deCRI
CRI
200
Fonte: Cetip
SBPE FGTS
180
160 A modalidade de financiamento direto aos clientes pelas
140 incorporadoras pode alavancar este tipo de funding.
120 Entretanto, para este tipo de operação as companhias
necessitam ter uma sólida estrutura de capital devido à
100
80
necessidade de reserva de capital para concessão de crédito
Funding imobiliário
e provisão para inadimplência e contingências.
60
40 LCI
20
Bilhões
-
jan-10 jan-11 jan-12 jan-13 jan-14 jan-15 jan-16
Fonte: Cetip
Securitização
LIG
Principais fundings A ser alavancados Novas oportunidades

4. Aspectos tributários e peculiaridades do setor de incorporação vêm resultando em

Caderneta de Poupança FGTS entendimentos divergentes em relação a incidência de impostos,
Um fator de grande impacto na cadeia de valor do setor é a
• Perda líquida de • Redução na cobranças indevidas e judicialização, configurando um entrave
carga tributária a ele imposta: com alíquotas relativamente
R$ 40 bi em 2016, arrecadação em 5% jurídico para o setor.
altas no País. O setor vem apresentando alguns avanços
apresentando pior de 2015 para 2016. nos últimos anos, mas ainda possui questões polêmicas e Em relação à incidência do ICMS sobre materiais adquiridos
Contexto atual
desempenho desde • MP 763, que autoriza oportunidades de melhorias. em outros estados e utilizados na prestação do serviço de
1995. saques para outras construção civil, a Emenda Constitucional 87/2015 instituiu a
• Saldo de R$ 516 bilhões LCI aplicações. Securitização 4.1 Tributos federais cobrança do diferencial das alíquotas interna e interestadual,
em dezembro de 2016 • Estoque de • Redução de 11% no atribuída ao destinatário, quando este for contribuinte do
• Saldo de R$ 105 No âmbito federal podemos destacar alguns avanços,
(Banco Central do R$ 183,2 bilhões. volume de CRI lançados imposto, e ao remetente, quando o destinatário não for
bilhões entre a como a instituição do Patrimônio de Afetação juntamente
Brasil). entre 2015 e 2016. contribuinte do imposto. Decisões do Superior Tribunal de
• Isenção de Imposto arrecadação e o com o Regime Especial de Tributação (RET), o que trouxe
Justiça (STJ), indicam que as empresas do ramo da construção
de Renda. saque acumulado até • Isenção de Imposto maior segurança para os adquirentes e benefícios fiscais
civil, ao adquirir de outro estado da federação materiais
dezembro de 2016. de Renda e IOF. às incorporadoras. Por Patrimônio de Afetação entende-
necessários à prestação do serviço, não estão sujeitas ao
se o regime pelo qual o terreno e as acessões objeto da
pagamento da diferença de alíquota interestadual do ICMS
incorporação imobiliária, bem como demais bens e direitos
para o estado destinatário (nº 1.135.489/AL, Rel. Ministro
a ela vinculados, mantêm-se separados, apartados do
Ministro Luiz Fux, Primeira Seção, DJe 01/02/2010) e Agravo
patrimônio do incorporador, não respondendo, portanto, por
Regimental Improvido (nº 1536852/PB, Rel. Ministra ASSUSETE
dívidas tributárias da incorporadora relativas a IRPJ, CSLL,
MAGALHÃES, SEGUNDA TURMA, julgado em 15/3/2016,
Oportunidades de otimização PIS/Pasep e Cofins. As incorporadoras que aderem à afetação
Estimativa da demanda de DJe 17/3/2016). Com isso, observa-se a necessidade de
patrimonial se enquadram no RET, contribuindo com uma
crédito e da projeção de crédito alíquota única reduzida para os impostos federais (PIS/Pasep,
regulamentação da aplicação do ICMS no setor da construção
• Explorar mais opções de funding ao FGTS e SBPE para o ano de 2035 Cofins, CSLL e IRPJ), como exemplificado abaixo:
civil, tanto para a industrialização por encomenda quanto para a
por meio de alternativas do mercado de capitais para aquisição de materiais em outros estados.
Premissa 1: Considera-se que o prazo • Incorporação com Patrimônio de Afetação e construção de
títulos de longo prazo, tais como Letras Imobiliárias médio dos financiamentos concedidos Devido à característica de uso intensivo de mão de obra, os
unidades habitacionais ou reformas de estabelecimento de
Garantidas (LIG); em 2015 seja maior que 20 anos. encargos sociais representam também parcela relevante dos
educação infantil (4%).
• Aumentar a eficiência da caderneta de poupança como tributos pagos pelo setor. Com a Lei nº 13.161/2015, os
Premissa 2: A demanda de crédito • Incorporação de imóveis de interesse social do PMCMV até
fonte de funding para o setor; parâmetros de desoneração da folha de pagamento mudaram:
considera os imóveis a ser lançados no R$ 100.000 (1%). desde 1º de dezembro de 2015 as empresas do setor de
• Preservar o papel do FGTS como patrocinador-chave período de 2015 a 2035 mais o crédito
Uma medida importante que pode atrair investimentos para o incorporação imobiliária poderão optar entre a Contribuição
do setor imobiliário (coibindo a utilização de seus existente em 2015. A projeção de crédito
setor e alavancar o PMCMV é a adoção de alíquota progressiva Previdenciária de 4,5% sobre a Receita Bruta (CPRB) ou
recursos para outros fins); considera o percentual de participação do
para imóveis do PMCMV com valor acima de R$ 100.000, até recolher a Contribuição Previdenciária de 20% sobre a folha
crédito imobiliário no PIB de 9% no ano
• Manter as desonerações de Imposto de Renda para o teto de 4%, já contemplando a possível criação de faixas de pagamento. Além de tais contribuições há também a
de 2035 sem aplicação da otimização
instrumentos que alavancam o setor, tais como acima da faixa 3 do programa para famílias com renda acima contribuição destinada aos Riscos de Acidente de Trabalho
no atual cenário do crédito habitacional.
Fundos de Investimento Imobiliário (FII), Certificados de R$ 9.000. (RAT), que para o setor possui alíquota de 3%, e também a
Recebíveis Imobiliários (CRI) e Letras de Crédito contribuição a outras entidades que têm alíquota média de
Hoje as empresas do setor que não se enquadram no RET
Imobiliário (LCI); 5,8%. Tendo em vista os benefícios que os sistemas construtivos
podem optar pelo Regime Cumulativo tanto para o Lucro
• Busca de estímulos a formas alternativas de captação, industrializados podem trazer ao setor, e a tendência mundial
Presumido como para o Real, pagando uma alíquota de 3,65%
Demanda de Projeção de em favor destes, a majoração da alíquota, de 2% para 4,5%,
favorecendo, por exemplo, o emprego de FIIs; de PIS e Cofins sobre sua receita bruta (0,65% de PIS, e 3% de
• Desenvolver um Mercado secundário para instrumentos
crédito em 2035
R$ 4,4 trilhões
VS crédito em 2035
R$ 2,1 trilhões
Cofins), não sendo permitido o desconto de créditos apurados
não constitui benefício ao setor, dada a maior eficiência em
relação à mão de obra que tais sistemas proporcionam, o que
de funding do setor, como FII, CRI, LCI e LIG. com base em custos, despesas e encargos da pessoa jurídica.
mostra a necessidade de adequação da alíquota para esta nova
4.2 Tributos estaduais e municipais realidade. Muitas empresas, inclusive, passaram a recolher
Das oportunidades de otimização sugeridas para alavancagem suas contribuições novamente sobre a folha de pagamentos,
Nos âmbitos estadual e municipal existem diversas matérias que considerando o novo cenário de majoração da alíquota.
do crédito imobiliário, alguns pleitos já foram apresentados
ensejam discussões ainda hoje, entre as esferas do governo. Os
pela Abrainc ao governo, como: Demanda reprimida de R$ 2,3 trilhões Sendo assim, ao considerarmos a crise econômica e as
principais pontos estão relacionados à incidência de ICMS ou ISS
1 Análise dos segmentos econômicos para reajuste dos limites sobre as atividades do setor de incorporação imobiliária. questões tributárias levantadas, observa-se a oportunidade de o
estipulados para renda e valor máximo do imóvel financiado MCMV MCMV Faixa Crédito governo trabalhar em direção a uma maior segurança jurídica e
= + Faixa 2-3 + 1-1,5 +
Demanda SFH É ponto pacífico que a incorporação imobiliária é um serviço,
até 2015 desoneração fiscal em aspectos-chave da cadeia de valor, criando
conforme perfil de cada cidade, com atenção para não R$ 4,4 tri R$ 1,9 tri
R$ 1,2 tri R$ 0,7 tri R$ 0,6 tri bem como a construção civil, e sofrem incidência de ISS, um ambiente propício ao investimento nacional e internacional,
comprometer a saúde financeira do FGTS.
não cabendo, portanto, a incidência conjunta do ICMS. Este pois somente por meio de maior investimento privado o setor
2 Criação de faixas acima da faixa 3 do PMCMC para inclusão entendimento foi oficializado pela Lei Complementar nº
(*) Em R$ de 2017 voltará a crescer novamente, e consequentemente a economia
de famílias com teto de renda acima de R$ 9.000. 116/03, que enumera a lista de atividades consideradas como um todo.
serviços, excetuando os casos de fornecimento de mercadorias
produzidas pelo prestador dos serviços, fora do local da
prestação dos serviços, o que fica sujeito ao ICMS. Tais exceções

Principais aspectos tributários do setor
Tributos Alíquotas Oportunidades de otimização

Cumulativo
PIS/Pasep 0,65%
Lucro presumido Cofins 3,00%
CSLL 1,08%*
IRPJ 2,00%*
• RET: Estender a adoção da alíquota de 1%
Não cumulativo Cumulativo dos impostos federais para a faixa 1,5 do
PMCMV. Analisar a criação de uma alíquota
PIS/Pasep 1,65% 0,65% progressiva para as demais faixas.
Lucro real Cofins 7,60% 3,00% • Lucro Presumido: aumento do limite de
CSLL 9,00% R$ 78 milhões.
• Lucro Presumido: regulamentar
Tributos federais IRPJ 15% + 10% de adicional
procedimentos na determinação do lucro
PIS/Pasep 0,37% presumido das pessoas jurídicas nas
Incorporação com Patrimônio de Afetação permutas de bens imóveis.
Cofins 1,71%
e construção ou reformas de estabelecimento • IOF: Não incidência de IOF sobre operações
CSLL 0,66%
de educação infantil de repasse da holding para suas SPE, e
IRPJ 1,26% entre estas.
Regime especial • Aplicação do percentual de presunção e
de tributação PIS/Pasep 0,09% RET sobre todas as receitas auferidas pelas
Incorporação de imóveis de interesse social empresas, como por exemplo, as receitas
do PMCMV até R$ 100.000 Cofins 0,44% financeiras e recebimento de multas.
CSLL 0,16% • Antecipação da dedução de juros do
imposto de renda para pessoa física, com
IRPJ 0,31%
o rendimento aferido do ano.
Tributos estaduais ICMS** 7%, 12% e 18%
Tributos municipais ISS* 2% - 5%
Contribuição previdenciária sobre

4,50%
a receita bruta
Encargos sociais Contribuição previdenciária sobre a folha de pagamento 23%
Contribuição a outras entidades e fundos 5,8%
Fonte: EY (*) Alíquotas efetivas. (**) Alíquotas de acordo com a regra geral.
A aplicação das oportunidades de otimização para os gargalos de mercado

pode levar aos seguintes benefícios intangíveis:
• Geração de empregos. • Segurança jurídica. • Redução dos distratos.
• Ganho de rentabilidade. • Desenvolvimento de cidades. • Receita para municípios,
• Estímulo ao investimento. • Melhoria na qualidade de vida. estados e governo federal.
• Crescimento de mercado. • Valorização das áreas.
• Redução do déficit habitacional.

Inovações Inovações
Avaliar a inclusão de sistemas inovadores durante um cenário Para isso serão abordados em cinco temas que estão sendo B. Novas formas de vendas
adverso da economia é complexo, entretanto necessário para desenvolvidos no mundo e podem ser alavancados no Brasil: Nova York - Case affordable rentals
O mercado apresenta alternativas de comercialização dos
o desenvolvimento do setor. A implementação de inovações A. Industrialização empreendimentos pelas incorporadoras que possuem espaços
tecnológicas busca garantir a sobrevivência das companhias em B. Novas formas de vendas a ser explorados. • Subsídio para o aluguel a famílias com renda abaixo de
cenários cada vez mais adversos por meio de redução de custos,
C. Tecnologia B.1 Modelos de locação 50% da média da região ou abaixo da linha da pobreza.
aumento de produtividade, garantia de durabilidade e qualidade
final do produto, buscando competitividade no mercado. D. Ambiente regulatório • Incorporador inscreve o empreendimento
As incorporadoras constroem imóveis residenciais e ofertam
E. Planejamento integrado as unidades para locação imobiliária. É um negócio para disponibilizando 20% das unidades para aluguel social.
o público que busca vagas temporárias, apartamentos O aluguel não pode exceder 30% da renda média anual
Impacto das inovações no ciclo da incorporação imobiliária mobiliados e decorados com privacidade de residência e da área.
serviços de hotéis. • Emissão de crédito fiscal para habitação
pelo governo federal.
Viabilidade Desenvolvimento
Rentabilidade de 30% a 50% maior • Locação Acessível Residencial (LAR).
Construção Entrega
comparada com a locação convencional
Vendas
econômica do produto
LAR • A distribuição dos créditos, a fiscalização das
Novas formas
de vendas
Long stay Fonte: Startup brasileira propriedades e a manutenção são feitas pela
O Brasil possui uma startup voltada ao segmento de locações administração local pública.
Banheiros prontos
Industrialização
Tilt Up residenciais por meio da observação da utilização deste • As inscrições são online, e as famílias sorteadas
Lajes alveolares
modelo de negócio na Europa e na América do Norte. Hoje para as vagas.
Wood frames
Repasse ou securitização
Impressão 3D
o mercado de locação de imóveis está pulverizado entre
Lançamento comercial
imobiliárias de grande e médio porte.

Aquisição do terreno
Laser scan
Término das obras

Tecnologia
C. Tecnologia
Início das obras
Drones
Bim
B.2 Locação Acessível Residencial (LAR)
Habite-se
Planejamento integrado
O Secovi SP desenvolveu o Programa LAR como alternativa As novas Tecnologias de Informação e Comunicação (TIC)
Ambiente Desburocratização
regulatório Planos diretores
ao Programa Minha Casa Minha Vida. O modelo de negócio é podem beneficiar diretamente o setor da construção. Sabe-
baseado na construção de habitações verticais para locação a se que no Brasil o setor é tradicionalista e que mudanças
12 meses 23 meses 4 meses famílias de baixa renda (3 a 8 salários mínimos), por meio de positivas devem ser consideradas. Entretanto diversas
Parceria Público-Privada. Os empreendimentos serão alocados tecnologias já estão em uso no mundo e são ferramentas
A. Industrialização A industrialização no mercado imobiliário pode ser inserida em terrenos bem localizados e infraestrutura adequada. necessárias para o futuro. Entre elas:
desde em componentes e elementos até na aplicação de
Uma forma de tornar o setor da construção mais produtivo é O foco é atender as famílias que se enquadram na parcela de C.1 Building Information Modeling (BIM)
sistemas construtivos industrializados como um todo.
a industrialização. Além da melhoria de produtividade, elimina ônus excessivo de aluguel e adensamento excessivo do déficit
Como alternativas ao sistema convencional comumente C.2 Drones
o desperdício em obra, otimiza o uso de materiais e leva à habitacional.
redução da informalidade da mão de obra. aplicado na construção de habitações no Brasil pode-se citar: C.3 Laser Scanner Terrestre (LST)
O programa tem como referência o modelo de affordable
As principais dificuldades para tornar o canteiro de obras • Construção industrializada em aço, com aplicação de steel rentals desenvolvido na cidade de Nova York, nos EUA. C.4 Impressão 3D
um ambiente industrializado estão descritas no quadro deck e estruturas mistas de aço e concreto. Um dos desafios é locar as habitações em áreas de renda
“Desafios”, com base no estudo Tributação, Industrialização • Wood Frame: Sistema estrutural de perfil leve de madeira variadas, com acesso a empregos, escolas, lazer. C.1 Building Information Modeling (BIM)
e Inovação Tecnológica na Construção Civil e na pesquisa que são contraventados por painéis estruturais de madeira
Por meio deste modelo foram construídas 53.000 unidades Modelagem para o projeto de uma construção que permite
da Creactive em 2014 sobre inovação e industrialização tipo OSB (Oriented Strand Board). Em 2016 foi construído
habitacionais, renovados subsídios de 112.000 unidades. gerenciar seus dados e ensaiar seu desempenho ao longo
na construção civil. o primeiro prédio em Wood Frame na região metropolitana
Do total de 165.000 habitações, 70% foram destinadas ao da cadeia de valor (CBIC).
de Curitiba. O empreendimento possui três andares e faz
aluguel social.
parte do PMCMV. O BIM chegou ao Brasil há aproximadamente dez anos, mas
Desafios Devido ao déficit habitacional brasileiro, existe mercado para
• Lajes alveolares: Lajes pré-moldadas em concreto, com alvéolos até o momento muitas empresas não adotaram a tecnologia
expansão deste modelo de negócio. devido principalmente a questões financeiras de organização.
em seu comprimento para redução de peso das peças.
• Regulamentação de atividades e produtos incidentes.
• Tilt up: Produção in loco de paredes de concreto. Estas Os Estados Unidos desenvolveram a tecnologia do BIM
• Custo do investimento para implementar paredes são autoportantes, e a laje e a cobertura têm a no período da crise de 2008. Na época, cerca de 28% das
as novas tecnologias. função de estabilizar a estrutura. Sistema muito utilizado construtoras utilizavam o BIM. Este índice passou para 71% em
• Cultura do canteiro de obra para mudanças. para a construção de galpões. 2012, fim da crise americana. Isso demonstra a diferença de
comportamento nos períodos críticos da economia comparado
• Cultura do mercado na comercialização • Banheiros prontos: Produção industrial dos banheiros.
Eles chegam prontos na obra, e após o posicionamento ao Brasil.
de novas tecnologias.
são conectados às redes de água, esgoto e energia.
Muito utilizados na construção de hotéis.
• Paredes de Concreto: sistema construtivo com uso em
paredes, fundação, lajes, escadas moldados em concreto
in loco, que proporciona agilidade e economia em obras
de grande escala, como condomínios.
Inovações Inovações
concreto, fibras de vidro, areia e aditivo acelerador de D. Ambiente regulatório

Benefícios no uso do BIM Vantagens endurecimento. As paredes e outros componentes da estrutura
Um dos entraves apontados pelo setor é a questão da
foram impressos fora do canteiro de obras e depois posicionados.
burocracia, com raízes em processos e estruturas ineficientes
Foram inseridos vigas, pilares e barras de aço entre as paredes,
• 41% - Redução de erros e omissões. • Operação mais simples, flexível e eficiente. em prefeituras, cartórios e em outros órgãos públicos. Isso
reservando espaço para tubulações, janelas e portas. De acordo
• 35% - Estreitamento da colaboração entre • Rapidez. faz com que o processo de incorporação seja negativamente
com a construtora, foi possível economizar 60% dos materiais
construtores e projetistas. impactado, tanto nos prazos quanto nos custos.
• Alta precisão dos dados e velocidade em sua obtenção. tipicamente utilizados e executar a obra em 30% do prazo de
• 32% - Ganhos de imagem empresarial. construções convencionais. Além de necessitar de menos de 80% Serão abordados quatro assuntos:
• Captura de detalhes intrincados.
de mão de obra, reduzindo os riscos de acidente de trabalho. D.1 Desburocratização
• 31% - Redução de retrabalho.
Nos Emirados Árabes Unidos (UAE), foi lançado em abril de 2016 D.2 Planos diretores
• 23% - Redução nos custos de construção. C.3 Laser Scanner Terrestre (LST) o Dubai 3D Printing Strategy, iniciativa com objetivo de explorar
• 21% - Melhoria no sistema de controle de custos. D.3 Not in my backyard - Nimby
O Laser realiza o levantamento de uma nuvem de pontos para a tecnologia de impressão 3D em busca de o país se tornar líder
• 19% - Redução do tempo de execução do projeto. modelagem em sistemas. Esta nuvem de pontos pode ser na aplicação da técnica até 2030 no setor da construção civil. A D.4 Reúso de áreas contaminadas
importada para o BIM, facilitando no acompanhamento e no meta é garantir que 25% das construções sejam executadas com
Fonte: McGraw-Hill gerenciamento da construção, apresentando a comparação a tecnologia até 2030, como benefícios de redução de custo e D.1 Desburocratização
entre o avanço físico planejado e o real, utilizando as prazo para implementação dos projetos.
Com o intuito de endereçar o tema desburocratização, vários
C.2 Drones informações para as medições de contrato da obra. No Brasil a iniciativa do uso da impressão 3D vem de uma países vêm implementando com sucesso o conceito de “one-
Os veículos aéreos não tripulados (vants), também conhecidos O Laser Scan pode ser acoplado em drones para o startup por meio do desenvolvimento de matéria-prima e sistema stop-shop” como ferramenta de desburocratização do setor,
como drones, estão sendo utilizados como ferramenta na levantamento de dados topográficos e de construções de construção sustentáveis para a construção de moradias de com a informatização desempenhando um papel importante
engenharia e na arquitetura. já existentes. baixo custo. Esta matéria-prima terá redução de 30% no custo neste processo.
comparado ao concreto tradicional, e poderá ser utilizada como
Os drones são rápidos e eficientes, o que pode auxiliar no A proposta de desburocratização do setor no Brasil
filamento para as impressoras. O objetivo da empresa é construir
monitoramento do progresso e na avaliação de possíveis Vantagens compreende dois pontos-chave:
prédios de quatro a cinco andares com redução de 80% de custo
problemas. 1. A criação de processos e estruturas unificadas, como
em relação ao sistema convencional.
Atividades que podem ser executadas com o uso dos drones: observado no Paraguai, onde as autoridades moveram
• Maior nível de detalhe em relação ao A dificuldade no momento é atrair investimentos para a
1 Levantamento topográfico de terrenos. profissionais de sete departamentos municipais para
levantamento manual. incorporação imobiliária.
apenas um, criando o “balcão único” para aprovações
2 Análises volumétricas. • Rapidez. de construção e reduzindo o prazo em 38%.
3 Inspeção e acompanhamento de obra. • Alta precisão para planejamento e desenvolvimento 2. Implementação de um sistema informatizado baseado
Desafios
4 Criação de modelos 3D. dos projetos por meio da exatidão proporcionada no conceito de “balcão único”, onde todos os envolvidos
pelo laser. no processo de análise e aprovação de licenças e registros
5 Captura de imagens dos edifícios e entornos para auxiliar
• Redução de custo de 5% a 7% e de prazo em 10% para • Redução de 60% no custo de materiais. possuem acesso à mesma base de dados de maneira online.
nas vendas.
projetos industriais. Não foram analisadas as reduções • Execução da obra em 30% do prazo Como exemplo pode-se citar a cidade de Nairóbi, no
Para integrar o uso dos drones na cadeia da construção civil Quênia, que reduziu o tempo de aprovação de licenças de
para projetos residenciais. de construções convencionais.
se vê a necessidade de atualizar os procedimentos com construção de seis meses para 30 dias com a
a inclusão da operação e infraestrutura de Tecnologia da implementação de sistemas informatizados.
Informação (TI).
C.4 Impressão 3D Benefícios A proposta possibilita a unificação da estrutura de processos e
Em Pittsburgh, nos EUA, uma startup utiliza drones autônomos tomada de decisão para agilidade e simplificação da obtenção
para mapear e gerenciar projetos de construção em larga A impressora 3D é uma máquina que cria um modelo
tridimensional utilizando camadas. Na incoporação de licenças e aprovações.
escala. Enquanto o mapeamento de forma convencional leva • Liberdade de criação com formas geométricas
um mês desde o planejamento até a sua execução, com o imobiliária o método pode ser utilizado para desenvolver mais arrojadas.
uso de drone, este tempo se reduz a minutos, permitindo que desde componentes para construção até edifícios, além de
• Maior controle de qualidade.
o processo seja repetido e monitorado diversas vezes, sem infraestrutura, como pontes.
prolongar prazos ou orçamentos exaustivos. Diversos países, como EUA, China e Holanda, estão
• Redução de desperdício de material. Vantagens
trabalhando nesta tecnologia. A China inovou no mercado • Habitação de custo reduzido para população
imobiliário com a construção de casas e prédios com esta de baixa renda.
• Submissão única de documentos.
tecnologia. A obra de um prédio de seis andares se iniciou
• Acompanhamento de pedidos online.
com a alimentação da impressora com o desenho básico de
Computer Aided Design (CAD), que foi capaz de fabricar as • Divulgação de informações de maneira mais eficiente.
Desafios
camadas com o uso de material reciclado, que continha • Unificação e simplificação do processo de aprovação.
• Unificação da instância decisória.
• Alto investimento para implantação da tecnologia.
• Gestão do processo em tempo real.
• Limitação atual para construções complexas, exemplo:
arranha-céu. • Maior transparência para os stakeholders.

Inovações
Benefícios Vantagens
• Alinhamento da gestão do projeto às estratégias • Sentimento de copropriedade.

e aos objetivos corporativos no intuito de obter • Redução de movimentos contrários à implementação
os resultados esperados. dos projetos imobiliários.
• Potencializar os resultados e minimizar incertezas, • Confiança mútua entre stakeholders.
problemas, desvios de prazo e custos do projeto.
• Redução do risco de atraso nas entregas. D.4 Reúso de áreas contaminadas
• Velocidade na tomada de decisões estratégicas. Solos contaminados podem trazer diversos riscos ambientais
• Padronização de informações, cronogramas, à saúde humana e animal, e à segurança da população, devido
estimativas, relatórios e planos. a acidentes que possam ocorrer (explosões, incêndios, entre
outros). O setor do mercado imobiliário é um dos principais
• Otimização da utilização de recursos.
investidores de recursos para despoluir áreas degradadas e
• Promoção de um modelo de referência, metodologia e reintegrar áreas ociosas com o desenvolvimento de projetos nas
boas práticas para a gestão de projetos. mesmas áreas. Isso se vê principalmente nas grandes cidades,
• Conquista de níveis maduros em gerência de projetos. nas quais a disponibilidade de terrenos para a construção de
novos empreendimentos está cada vez menor.
A decisão das incorporadoras pela implementação de projetos
D.2 Planos diretores
em terrenos contaminados leva principalmente em consideração
O Plano Diretor é definido pelo Estatuto da Cidade o tempo e o trâmite de aprovação nos órgãos fiscalizadores,
(Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001) como o instrumento além da complexidade da descontaminação, que pode inviabilizar
básico da política de desenvolvimento e expansão urbana. A o negócio.
legislação estabelece os parâmetros de definição das cidades
No ano de 1994 foi criada nos Estados Unidos uma iniciativa
que obrigatoriamente necessitam da implantação do Plano
federal para incentivar a reutilização econômica de áreas
Diretor e a revisão da lei de instituição do Plano Diretor pelo
contaminadas, chamada EPA Brownfields Program. Este
menos a cada dez anos.
programa federal fornece subsídios, financiamentos, incentivos
Devido ao ciclo de incorporação imobiliária, os efeitos da fiscais e assistência técnica para o reúso de forma sustentável
legislação do Plano Diretor podem ser sentidos anos após sua das áreas contaminadas. O objetivo é a reabilitação das áreas
entrada em vigor. As propostas de alteração desta legislação degradadas em busca da comercialização da área e
a cada alteração de gestão municipal necessitam ser avaliadas do desenvolvimento sustentável das cidades.
para que sejam criados instrumentos que serão implantados
e tragam os resultados esperados. Ressalta-se que para a
análise e a validação do Plano Diretor de um município são
E. Planejamento integrado
dispensados diversos anos, como o caso de Florianópolis, Ao longo do ciclo de incorporação imobiliária diversas áreas
Santa Catarina, que levou sete anos e meio em discussão são envolvidas nas etapas do negócio, como Incorporação,
para aprovação do novo Plano Diretor, 2014. Arquitetura, Engenharia, Jurídico, Marketing, entre outras.
Em busca do atendimento ao planejamento estratégico da
D.3 Not in my backyard - Nimby companhia e resultado comercial dos empreendimentos, o
planejamento integrado é visto como uma ótima ferramenta.
O Nimby é um termo comumente utilizado no exterior e significa
“Não no meu quintal”. São caracterizados como grupos locais O planejamento integrado é um importante instrumento de
que promovem movimentos que obstruem a implementação de convergência de atividades e ações estratégicas, que auxilia
um projeto imobiliário legalmente aprovado. na construção compartilhada de conhecimento entre as áreas.
Esses movimentos trazem impactos para o mercado imobiliário

habitacional. Como reação a este tipo de fenômeno, nos EUA foi
criado um sistema conhecido como “charrete”, que compreende
o planejamento multidisciplinar do projeto com envolvimento
de todos os stakeholders (pessoas ou organizações que tenham
interesse no projeto), incluindo os moradores das regiões na
fase de elaboração do projeto. Esta metodologia busca incluir
a população para apresentação dos detalhes e benefícios do
empreendimento, e avaliar as sugestões que venham a ser
apresentadas e possam ser incorporadas ao projeto.
30 | Mercado de incorporação imobiliária brasileiro

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ou mais firmas-membro da Ernst & Young Global Limited (EYG), cada
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Apresentação 1 O setor de incorporação imobiliária ocupa lugar de destaque

Mercado de incorporação imobiliária brasileiro | 1

273 Fonte: The World Bank

Investimento habitacional Materiais de construção Mão de obra Crédito imobiliário

2015 2035 Fonte: EY

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90 0 Egito 10,3 Brasil (7,7)

Metais 2 Crescimento da construção no mundo (%)

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EUA 2014 67,6%

Reino Unido 2014 75,0%

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* Fonte: Bloom, D. E. et al. 2014. In: UNFPA, 2014 – Situação da

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20% Com a extinção do Banco Nacional da Habitação (BNH), em

Fonte: Secovi São Paulo

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População e investimento habitacional

2015 2025 2035

3,0 2,7 2,5

Evolução do Déficit relativo por região

68,2 80,9 90,5

Fontes: Fundação João Pinheiro/IBGE

204,1 218,3 226,4

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Valor total das unidades entregues

3,9 trilhões Total Total

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1. Principais fundings (arrecadações) 1.2 Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS)

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

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Principais fundings A ser alavancados Novas oportunidades

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4. Aspectos tributários e peculiaridades do setor de incorporação vêm resultando em

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Principais aspectos tributários do setor

Tributos Alíquotas Oportunidades de otimização

Tributos municipais ISS* 2% - 5%

Contribuição previdenciária sobre

Encargos sociais Contribuição previdenciária sobre a folha de pagamento 23%

Contribuição a outras entidades e fundos 5,8%

A aplicação das oportunidades de otimização para os gargalos de mercado

• Crescimento de mercado. • Valorização das áreas.

• Redução do déficit habitacional.

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imobiliárias de grande e médio porte.

Término das obras

concreto, fibras de vidro, areia e aditivo acelerador de D. Ambiente regulatório

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• Alinhamento da gestão do projeto às estratégias • Sentimento de copropriedade.

Esses movimentos trazem impactos para o mercado imobiliário

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No Brasil, a EY é a mais completa empresa de Auditoria, Impostos,

EY refere-se à organização global e pode referir-se também a uma

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