EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 37ª VARA CÍVEL DO

FORO CENTRAL DA COMARCA DE SÃO PAULO/SP

PROCESSO Nº 1073883-90.2019.8.26.0100

ROBERTA HESPANHOL, devidamente qualificada nos autos do processo em

referência, que move em face de MOMENTUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
LTDA, por seu advogado que ao final subscreve, vem, respeitosamente, à presença de Vossa
Excelência, em atenção ao r. despacho de fls., apresentar RÉPLICA aos termos da contestação
ofertada, pelas razões a seguir expostas:

I – DAS ALEGAÇÕES DA RÉ

Devidamente citada, a Ré ingressou na demanda, alegando, em síntese: I) captação

irregular de clientela pelo patrono da Autora – fato estranho à lide, de total incompetência deste
Juízo para apreciação da questão; II) Aplicação da Lei 6766/79, devendo a Ré ser indenizada
pela indisponibilidade do lote durante o período de posse da Autora.
 Antes de qualquer alegação Ré deverá ser intimada a efetuar o recolhimento CORRETO
da taxa judiciária para juntada de mandato. e na forma prevista no CG 33/2013.

Cumpre à Autora destacar a prática recorrente da Ré em efetuar o recolhimento a menor

da Taxa de Mandato, ou mesmo sequer efetuar o recolhimento, como no caso dos autos, no valor
correspondente a 2% do menor salário mínimo vigente no Estado – R$ 1.163,55, conforme
determinação legal.

O valor correto a ser recolhido pela Ré é de R$ 23,27, sendo certo que o recolhimento
contínuo a menor, ou a ausência de recolhimento, ao longo do tempo, causará enormes prejuízos ao
Erário, o que não se pode admitir.

Deverá ser intimada a efetuar o recolhimento da taxa de mandato, no valor correto, sob
pena de não ser recebida a procuração juntada e, consequentemente, ausente a representação
processual, ser decretada sua REVELIA quanto aos termos da ação.

Não obstante, ver-se-á que melhor sorte não assiste aos argumentos apresentados
pela Ré, senão vejamos:

II – PRELIMINARMENTE
II.1 – DO USO INDEVIDO DO SELO “EMPRESA AMIGA DA JUSTIÇA” NAS
DEMANDAS JUDICIAIS

Antes de adentrar na questão objeto da demanda, a Autora requer a Vossa Excelência

a determinação à Ré que, ao menos nestes autos, se abstenha da utilização indevida do selo
“Empresa Amiga da Justiça” do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.

O Programa EMPRESA AMIGA DA JUSTIÇA, criado pela Portaria 9.126/2015,

tem como objetivo a diminuição do número de demandas judiciais, bem como na eficiência na
composição em demandas em que as empresas aderentes figurem como autora ou ré.

Nos termos do parágrafo primeiro, do artigo 3º da referida Portaria, a certificação,

na forma de selo estilizado, poderá ser utilizada em campanhas publicitárias, em informes aos
acionistas E em publicações que tenham por finalidade divulgar dados de interesse da
empresa aderente. Nota-se, com isso, a taxatividade do dispositivo determinando as situações
onde pode ser utilizado o selo.
 Ora, Excelência, utilizar-se do selo impondo-se como ‘amiga da justiça’ cria um
nítido desequilíbrio processual, pois pode dar uma falsa impressão de que a Ré já tem razão em
seus argumentos, em detrimento da Autora, que não possui tal certificação.

As novas Portarias regulamentadoras do Programa mantiveram a prescrição original

do artigo 3º, §1º, da Portaria 9.126/2015, como se observa do artigo 9º, §1º, da Portaria 9.213/2015
e artigo 12, §1º, da Portaria 9.447/2017 demonstrando a nítida intenção do Poder Judiciário na
utilização do selo apenas no âmbito empresarial, restrito a publicidade e informações:

Desta forma, requer a Autora o pronunciamento deste Juízo no sentido de determinar

à Ré que se abstenha, ao menos nesses autos, de utilizar em suas petições o selo “Empresa Amiga
da Justiça”.
II.2 – DA IMPERTINÊNCIA DAS ALEGAÇÕES DA REPRESENTAÇÃO DA RÉ EM
FACE DO PATRONO DA AUTORA

Ainda cumpre tecer algumas breves ilações a respeito do item II da contestação

apresentada pela Ré.

As alegações ali constantes devem ser totalmente desconsideradas E RISCADAS

DOS AUTOS, porque impertinentes com o assunto desta demanda, sem qualquer conexão com
a relação estabelecida entre a Autora e a Ré.

O artigo 72, §2º, do Estatuto da OAB estabelece que os processos disciplinares

tramitam em sigilo, só tendo acesso às suas informações as partes, seus defensores e a autoridade
judiciária competente.

Data maxima venia, Excelência, há, de fato, processo disciplinar em trâmite, fato
TOTALMENTE alheio à relação discutida na presente demanda, cujo Juízo competente é outro,
pelo que de rigor DEVE SER DETERMINDO O IMEDIATO DESENTRANHAMENTO E
DESCONSIDERAÇÃO DOS DOCUMENTOS JUNTADOS ÀS FLS 159-717, POR SER
PROCESSO SIGILOSO E QUE NADA CONTRIBUI COM A RESOLUÇÃO DO PRESENTE
PROCESSO!!!!!

Outrossim, irrelevante o fato de outras demandas terem sido ajuizadas em face da

Ré pelo mesmo patrono.

Isso somente demonstra o desrespeito da Ré diante de seus inúmeros consumidores.

Muitos, pessoas simples, que acabam sendo ludibriados pelas ações nefastas perpetradas pela
Requerida.

Se formos citar fatos periféricos, como pretende a Ré, podemos trazer à tona uma
grande quantidade de Ações Civis Públicas que o Ministério Público de São Paulo promoveu e
promove contra a Ré, mas como isso não é objeto da presente ação, não convêm discutirmos a
fundo, pois o que se espera aqui é o reestabelecimento do equilíbrio contratual, na relação entre
Autora e Réu.
 Vale destacar, que a cada caso caberá uma sentença e, se a Ré entende ter tanta razão
em suas alegações, que aguarde a vinda das decisões.

Inclusive, a Autora destaca sentenças lançadas contra a Ré, mostrando que o direito
pleiteado na presente demanda é totalmente verídico, sendo a posição firme e correta do Poder
Judiciário o afastamento dos abusos e desmandos que a Ré impõe a seus consumidores:

Processo 1054433-64.2019.8.26.0100

Processo 1054834-63.2019.8.26.0100

Processo 1057287-31.2019.8.26.0100
 Processo 1061322-34.2019.8.26.0100

Excelência, a Autora tem ciência de que as questões referentes a esse tema são
periféricas, e que, segundo informado pela própria Ré, a discussão acerca da postura do patrono
da Autora já está sendo discutida junto ao órgão competente, qual seja, a ORDEM DOS
ADVOGADOS DO BRASIL.

A Ré, sabendo que pouca razão possui em suas alegações, busca tumultuar o
processo, trazendo alegações impertinentes e que já estão sendo discutidas onde há competência
para isso, numa busca incansável de retirar o foco da demanda e deturpar o direito dos
consumidores.

Por essa razão a Autora trouxe o resultado de outras demandas apenas para mostrar
que o entendimento majoritário do PODER JUDICIÁRIO é exatamente no sentido que está
sendo demandado no presente feito, reconhecendo-se a abusividade das cláusulas impostas pela
empresa “amiga da Justiça”.

No mais, incabíveis as alegações da Ré da aplicação do artigo 77 do Código de

Processo Civil, pois não há formulação de pretensão destituída de fundamentos.

Todos os pedidos abordados neste e em todos os casos patrocinados pelos patronos

da Autora são fundados na lei e no entendimento mais atual da jurisprudência dominante de
nossos Tribunais.

Ademais, a jurisprudência do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo é

farta com decisões proferidas no sentido das alegações apontadas na inicial, inclusive com
diversos acórdãos e sentenças proferidas contra a Ré, conforme se verá a seguir.
 A Ré apresenta Representação por Infração Disciplinar em face dos patronos da
Autora endereçada ao Presidente da Ordem dos Advogados do Brasil, mas se perde no caminho
ao apresentar neste processo documentos que não guardam relação com a matéria sub judice.

Superada as premissas aqui apontadas, e esclarecido que o item II da contestação

ofertada para nada presta pois não guarda qualquer relação com os direitos buscados pela Autora,
passa-se à apreciação do mérito propriamente dito.

III – DO MÉRITO
III.1 – DA APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR

Inicialmente, cumpre destacar que aplica-se ao caso em tela as regras da Lei n°

8.078/1990, vez que o âmbito de incidência decorre da natureza jurídica do negócio jurídico
entabulado entre as partes, e não da estrutura societária adotada pela Ré.

A Autora destaca jurisprudências em que a própria Ré figurou no polo passivo das

demandas, demonstrando a total aplicação da Lei do Consumidor às relações por ela firmadas:

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA PLEITO DEDUZIDO PELO COMPROMISSÁRIO

COMPRADOR, SOB A ALEGAÇÃO DE NÃO MAIS POSSUIR INTERESSE NO CONTRATO
SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA, DETERMINANDO A RESTITUIÇÃO DE 90% DOS VALORES
PAGOS. (...). RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
(...)
“Pois bem. Deixo consignado, desde logo, que dúvida não há de que a relação jurídica havida
entre as partes é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, uma vez que o prestador de
serviços assume os riscos de sua atividade empresarial perante seus clientes.”
(TJSP Apelação cível nº 1082972-74.2018.8.26.0100. 4ª Câmara de Direito Privado. Relator FÁBIO
QUADROS. Publicado em 16/07/2019) (grifamos)

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES E

INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL INSURGÊNCIA DA REQUERIDA RELAÇÃO DE
CONSUMO CONFIGURADA ENTRE AS PARTES - INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO
CONSUMIDOR. (...). DECISÃO MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.
(...)
“Inicialmente, inequívoca a aplicação das normas do Código de Defesa do Consumidor ao caso em
tela, tendo em vista que a relação jurídica “sub judice” enquadra-se como relação de consumo, nos
termos dos artigos 1º e 2º daquele Diploma legal.
A parte autora, na condição de compromissária compradora de bem imóvel, é vulnerável na relação
contratual estabelecida com a parte ré, a qual, por outro lado, é grande empreendedora da área
imobiliária, que atua objetivando lucro, sendo assim, fornecedora sujeita às normas consumeristas.
 Inegável, ademais, que o contrato celebrado é de adesão, uma vez que a maioria de suas cláusulas foi
estipulada pela fornecedora, de modo unilateral, sem que o consumidor pudesse discutir ou alterar
substancialmente seu conteúdo, nos termos do artigo 54 do Código de Defesa do Consumidor.”
(TJSP Apelação Cível nº 1001216-29.2018.8.26.0428. 2ª Câmara de Direito Privado. Relatora
Desembargadora MÁRCIA DALLA DÉA BARONE. Julgamento em 27/06/2019) (grifamos)

Em casos como os da espécie, restam evidentes os preceitos do Código de Defesa do

Consumidor, uma vez que evidenciada a relação de consumo entre as partes, de acordo com a Lei
nº 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor).

Com isso, se verifica que a Ré implantou e comercializou o empreendimento “Terras

de Santa Cristina VII”, expondo os imóveis à venda.

Dentre os inúmeros consumidores que aderiram à referida oferta, encontra-se a

Autora, conforme comprovam os documentos anexos à inicial.

Dessa forma, conforme o consubstanciado no art. 3º do Código de Defesa do

Consumidor, a Ré se enquadra na condição de fornecedora, ao realizar atividade de criação e
comercialização de um empreendimento.

Em contrapartida – nos termos do art. 2º do mesmo Diploma Legal –, a Autora se

qualifica como consumidora, uma vez que adquiriu – como destinatária final – um lote
comercializado pela Ré.

Portanto, todos os princípios e ditames estabelecidos pela legislação consumeristas

devem ser aplicados ao caso, especialmente no tocante à proteção dos direitos básicos do
consumidor, como a inversão do ônus probatório, declaração de nulidade de cláusulas abusivas e
que colocam os consumidores em excessiva desvantagem, entre outras, nos termos requeridos na
inicial.

III.2 – DA INAPLICABILIDADE DO ARTIGO 32-A DA LEI 6.766/79 E DA TAXA DE

FRUIÇÃO PRETENDIDA

A aplicação do artigo 32-A da Lei 6.766/79 deve ser totalmente afastada, em

primeiro lugar porque tal dispositivo foi inserido à lei 6.766/79 pela famigerada Lei do Distrato
(Lei 13.786/2018), e não deve retroagir a fatos anteriores à sua promulgação. Além disso, não é
possível pretender a aplicação do dispositivo diante da abusividade em relação ao Código de
Defesa do Consumidor, colocando a Autora em posição de excessiva desvantagem, o que não se
pode admitir. O entendimento mais moderno da nossa Corte Estadual segue esse entendimento:

EMENTA: COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMOVEL LOTEADO. RESOLUÇÃO

POR IMPOSSIBILIDADE ECONÔMICA DOS PROMISSÁRIOS COMPRADORES.
RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS, COM RETENÇÃO DE 20% EM FAVOR
DA LOTEADORA. ADMISSIBILIDADE. PERCENTUAL SUFICIENTE A FAZER FRENTE AOS
PREJUÍZOS DA REQUERIDA COM O DESFAZIMENTO DO CONTRATO, À LUZ DA
JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. INVIÁVEL A APLICAÇÃO DO ART. 32-A DA LEI Nº
6.766/79 A TÍTULO DE CLÁUSULA PENAL. INVIABILIDADE. NOVOS LIMITES DE
CLÁUSULA PENAL E TARIFAÇÃO DE PERDAS E DANOS ACRESCENTADAS PELA LEI DO
DISTRATO (LEI Nº 13.786/18), POSTERIOR AO CONTRATO CELEBRADO ENTRE AS
PARTES, GERADOR DE ATO JURÍDICO PERFEITO. RETROATIVIDADE MÍNIMA,
RESTRITA AOS EFEITOS FUTUROS DO CONTRATO. DISPOSIÇÃO, ADEMAIS, QUE NÃO
CONTÉM TARIFAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL, MAS SIMPLES TETO AO VALOR DE
MULTA. RETENÇÃO DE ARRAS PENITENCIAIS INADMISSÍVEL. CLÁUSULA QUE SE TEM
POR NÃO ESCRITA, EM CONTRATO COM CLÁUSULA DE IRRETRATABILIDADE. ARRAS
APOSTAS COM O ESCOPO DE TANGENCIAR A LIMITAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL EM
RELAÇÃO DE CONSUMO CASO DE RESOLUÇÃO POR IMPOSSIBILIDADE
SUPERVENIENTE, E NÃO POR ARREPENDIMENTO, A AFASTAR A INCIDÊNCIA DE
ARRAS. CONDENAÇÃO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR A INDENIZAR LUCROS
CESSANTES DE 0,5% DO VALOR DO IMÓVEL POR MÊS DE OCUPAÇÃO.
ADMISSIBILIDADE. CARÁTER FRUGÍFERO DO BEM, MESMO EM SE TRATANDO DE LOTE
SEM EDIFICAÇÃO, POR FORÇA DE PRIVAÇÃO O USO PELA LOTEADORA. JUROS
MORATÓRIOS SOBRE AS PARCELAS DO PREÇO RESTITUÍDAS. TERMO INICIAL
MODIFICADO PARA O TRÂNSITO EM JULGADO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA MANTIDA.
RECURSO DO AUTOR IMPROVIDO E RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO.
(TJSP Apelação Cível nº 1000326-91.2018.8.26.0654. 1ª Câmara de Direito Privado. Relator
Desembargador FRANCISCO LOUREIRO. Publicado em 23/04/2019) (grifamos)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESILIÇÃO. PEDIDO DE

RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA EM
RELAÇÃO AOS PEDIDOS FORMULADOS CONTRA A ORA APELANTE. CLÁUSULA
COMPROMISSÓRIA DE ARBITRAGEM. RELAÇÃO DE CONSUMO CONFIGURADA.
CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR QUE CONSIDERA NULA DE PLENO DIREITO A
CLÁUSULA QUE DETERMINA A UTILIZAÇÃO COMPULSÓRIA DE ARBITRAGEM (ARTIGO
51, VII), AINDA QUE SATISFEITOS OS REQUISITOS DO ART. 4º, § 2º, DA LEI Nº 9.307/96.
RECONHECIMENTO DA COMPETÊNCIA DA JURISDIÇÃO ESTATAL PARA JULGAR A
AÇÃO PROPOSTA. A PROPOSITURA DA AÇÃO CARACTERIZA DISCORDÂNCIA DO
CONSUMIDOR EM RELAÇÃO À ARBITRAGEM. CONFIGURADA A ABUSIVIDADE E
NULIDADE DA IMPOSIÇÃO DE CLÁUSULA DE ARBITRAGEM. NOVA LEI DO DISTRATO.
DISPOSIÇÕES DA LEI Nº 13.786/18 QUE ALTEROU A LEI Nº 4.591/64, EM VIGOR DESDE
27/12/2018, APENAS SERÃO APLICADAS AOS CONTRATOS CELEBRADOS APÓS A SUA
ENTRADA EM VIGOR. INCIDÊNCIA DOS PRINCÍPIOS DA IRRETROATIVIDADE E DA
 SEGURANÇA JURÍDICA (ARTIGO 6º E §1º DA LEI DE INTRODUÇÃO ÀS NORMAS DO
DIREITO BRASILEIRO). ADOÇÃO DO BROCARDO "TEMPUS REGIT ACTUM". RESILIÇÃO
CONTRATUAL. POSSIBILIDADE. ENTENDIMENTO DAS SÚMULAS 1, 2 E 3 DESTA C.
CORTE DE JUSTIÇA. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. PEDIDO DO RÉU DE
RETENÇÃO DE GRANDE PARTE DOS VALORES PAGOS. ABUSIVIDADE
CARACTERIZADA. PRINCÍPIOS DA EQUIDADE E DA BOA-FÉ QUE REGEM AS RELAÇÕES
DE CONSUMO, BEM COMO O DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. APLICAÇÃO DOS ARTIGOS
51 E 53 DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES
PAGOS ADEQUADOS PARA COBRIR AS DESPESAS DE ADMINISTRAÇÃO, PUBLICIDADE
E OUTRAS INERENTES À CONTRATAÇÃO. COBRANÇAS DE DESPESAS CONDOMINIAIS
ANTES DA IMISSÃO NA POSSE. AUTOR QUE NÃO É POSSUIDOR DIRETO DO IMÓVEL.
COBRANÇA INDEVIDA. RESULTADO. RECURSO NÃO PROVIDO.

Não fosse suficiente, que cabe ao Juiz o restabelecimento do equilíbrio contratual,

nos termos do artigo 413 do Código Civil, no que se refere a cláusulas penais:

Art. 413. A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido
cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a
natureza e a finalidade do negócio.

Devem, ainda, ser observados os ditames do Código de Defesa do Consumidor para

coibir a consumação de práticas abusivas, conforme se verifica:

Art. 51 -São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de
produtos ou serviços que:
I – impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer
natureza dos produtos e serviços ou implique em renúncia ou disposição de direitos. (…);
II – subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, nos casos previstos neste código;
III – transfiram a responsabilidade a terceiros;
IV – estabeleçam prestações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em
desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade;
§ 1º Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que:
...
III – se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do
contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao fato.

Deve, portanto, ser desconsiderada qualquer pretensão da Ré à aplicação de multas

e retenções que coloquem a Autora em situação de excessiva desvantagem.

Também não merece prosperar a pretensão da Ré na retenção a título de fruição do

imóvel.
 No caso em tela, não houve qualquer construção, edificação ou benfeitorias
feitas no lote, não havendo que se falar em efetivo prejuízo suportado pela Ré, ou
enriquecimento da Autora diante da posse do bem.

Tanto porque, a Ré tem como politica doar os lotes para quem constrói,
mostrando claramente que lote sem edificação possui valor econômico no tocante à sua
ocupação, de acordo com a jurisprudência dominante, para casos análogos.

Nesse sentido, oportuno destacar o posicionamento adotado pela Eminente

Desembargador Mary Grün da 7ª Câmara de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do
Estado de São Paulo ao julgar, em 16/07/2019 a Apelação Cível 1071031-30.2018.8.26.0100,
com destaques nossos:

“Quanto à taxa de fruição, apesar do disposto na parte final da Súmula nº 1 deste Egrégio
Tribunal (...) quando o compromisso de compra e venda envolve terreno sem edificação, no qual
não foi erigida benfeitoria, indevida a indenização por tempo de ocupação e abusiva a cobrança
de taxa de fruição, tendo em vista que o imóvel não possui valor econômico imediato no tocante
à sua ocupação.”

Não há que se falar em pagamento de Taxa de Fruição no período de posse da Autora,

até porque, o pagamento das Taxas cobradas pela Ré, atrelada à retenção pretendida de 10% sobre
os valores pagos já são suficientes para indenizar a Ré pelas despesas decorrentes da relação.

Não obstante, é de se mencionar que a Ré costumeiramente requer a retenção a título

de fruição do imóvel em demandas que se encontra envolvida, sendo sempre derrotada no que se
refere a esse assunto:

Ementa: VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. LOTE DE TERRENO. Ação de rescisão contratual,

cumulada com restituição de valores pagos. Parcial procedência. Inconformismo do comprador.
Indenização pela fruição de lote de terreno. Reparação que não é devida quando não houver
construção no bem. Sentença reformada. RECURSO PROVIDO.
(TJSP Apelação Cível nº 1019502-20.2017.8.26.0451. 6ª Câmara de Direito Privado. Relator
Desembargador PAULO ALCIDES. Publicado em 06/11/2019) (grifamos)

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TERRENO EMLOTEAMENTO. RESCISÃO POR

INADIMPLEMENTODOS COMPRADORES.1. VALOR DAS PARCELAS PAGAS.
ESCLARECIMENTO PRESTADO ACERCA DE QUAL DOCUMENTO DEVE SER LEVADO EM
CONSIDERAÇÃO PARA APURAÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. 2. TAXA DE FRUIÇÃO.
TERRENO SEM EDIFICAÇÃO. IMPOSSIBILIDADEDE EXPLORAÇÃO ECONÔMICA
IMEDIATA. TAXA INDEVIDA. PRECEDENTES. 3. DESPESAS RELACIONADAS COM A
 POSSE DO IMÓVEL (IPTU E TAXAS DE MANUTENÇÃO DO LOTEAMENTO).
RESPONSABILIDADE DOS ADQUIRENTES RELATIVAMENTE AO PERÍODO DE POSSE.
CONTRIBUIÇÃO SOCIAL AO CLUBE. SERVIÇO À DISPOSIÇÃO. DEVOLUÇÃO INDEVIDA.4.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
(...)
Quanto à taxa de fruição, apesar do disposto na parte final da súmula nº 1 deste Egrégio Tribunal (...),
quando o compromisso de compra e venda envolve terreno sem edificação, no qual não foi erigida
benfeitoria, indevida a indenização por tempo de ocupação e abusiva a cobrança de taxa de fruição,
tendo em vista que o imóvel não possui valor econômico imediato no tocante à sua ocupação.
(TJSP Apelação Cível nº 1071031-30.2018.8.26.0100. 7ª Câmara de Direito Privado. Relatora
Desembargadora MARY GRÜN. Publicado em 19/07/2019) (grifamos)

A POSSE DO LOTE DE TERRENO NÃO PROPICIA RENDA AO COMPRADOR, NEM À

VENDEDORA, DE FORMA DE AUSENTE INDENIZAÇÃO POR TEMPO DE OCUPAÇÃO.
PRECEDENTE DESTA QUARTA CÂMARA - POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE
EVENTUAIS DESPESAS DE NATUREZA “PROPTER REM” PELA VENDEDORA NO PERÍODO
DE OCUPAÇÃO, A FIM DE EVITAR ENRIQUECIMENTO INDEVIDO DO AUTOR - JUROS DE
MORA DESDE O TRÂNSITO EM JULGADO, VISTO QUE A RESCISÃO SE DEU POR
DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
(...)
Por outro lado, a desautorizar a indenização por tempo de ocupação do imóvel, temos recente
julgado por esta Colenda Quarta Câmara de Direito Privado:
“Embargos declaratórios. Omissão consistente em não conhecer o v. acórdão do apelo da embargante.
Omissão que se supre com a apreciação da apelação. Rescisão de compromisso de venda e compra.
Retenção determinada de 25% sobre as parcelas a devolver para compensar despesas administrativas
da apelante vendedora. Não há lucros cessantes porque a posse de lote de terreno não propicia renda ao
comprador, nem propiciaria à vendedora se estivesse em seu poder, e as despesas do negócio frustrado
são compensadas com o percentual de retenção sobre as parcelas a devolver. Nesse percentual estão
todas as despesas com negócio frustrado, a tornar inviável a cobrança da multa contratada para a mora
do comprador. A correção monetária nada acresce ao débito e incide desde os respectivos desembolsos.
Provimento parcial apenas para atribuir ao autor o IPTU do imóvel da posse até a citação” (Embargos
de Declaração nº: 1066507-85.2016.8.26.0576/50000, Rel. Maia da Cunha, 4ª Câmara de Direito
Privado, j. 22.11.2018). g.n.
(TJSP. Apelação Cível nº 1082972-74.2018.8.26.0100. 4ª Câmara de Direito Privado. Relator
Desembargador FÁBIO QUADROS. Publicado em 16 de julho de 2019) (grifamos)

Dessa forma, verificado pela jurisprudência acima apontada, em processos

distribuídos em face da própria Ré, indevida a pretensão para eventual indenização a título de
taxa de fruição do imóvel, que deverá ser prontamente afastada

III.3 - NECESSÁRIA RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO AO AUTOR DO

EQUIVALENTE A 90% DOS VALORES PAGOS
 A Autora faz, a princípio, um esclarecimento dos entendimentos distorcidos
lançados na contestação.

Não há pretensão de restituição integral das parcelas pagas, mas sim a devolução de
90% (noventa por cento) do montante desembolsado a título de parcelas contratuais e 100% (cem
por cento) das Taxas de Melhoramento pagas.

Todavia, a Autora não se reporta, em sua exordial às demais Taxas e Fundos

cobrados pela Ré, muito menos à comissão de corretagem, que não fazem parte desta demanda,
restando impugnada qualquer alegação da Ré de que a Autora pretende ser ressarcida em 100%
dos valores pagos.

Como dito, há apenas pedido de restituição de 90% dos valores pagos a título de
parcelas contratuais e parcela de entrada (item e) e 100% do valor pago a título de Taxa de
Melhoramento (item f), em parcela única e devidamente atualizado desde cada desembolso,
acrescido dos juros legais desde a citação até o efetivo pagamento. Resta, portanto, impugnado
qualquer menção na contestação que faça crer que a Autora pretende a restituição de qualquer
outro desembolso (como comissão de corretagem, taxa de conservação ou fundo de transporte)
além daqueles expressamente requeridos em sede de inicial.

Vale lembrar que NÃO é debatida a vontade da Autora, ou seja, NÃO SE DISCUTE
AQUI O MOTIVO QUE DEU ENSEJO À RESCISÃO, visto que o polo ativo não mais detém
condições de manter o contrato, de modo que pretende vê-lo rescindido, essa vontade é lícita,
razoável, e, assim sendo, deve ser respeitada.

Portanto, é medida de rigor a incidência das Súmulas 1, 2 e 3 do TJSP já que

estabelecem que o compromissário comprador, mesmo que inadimplente, pode pedir a rescisão
do contrato, conforme podemos verificar:

Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão

do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de
administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se
arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.

Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de

imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a
aquisição.
 Súmula 3: Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas
por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de
reconvenção.

De outra banda, é imperiosa a aplicabilidade da Súmula 543 do STJ a qual dispõe

que que o comprador tem a imediata restituição das parcelas pagas, mesmo tendo dado causa à
rescisão, exatamente como se dá no caso dos autos.

Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel

submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas
pagas pelo promitente comprador-integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao
desfazimento.

A jurisprudência lançada contra a Ré demonstra o entendimento pacífico a respeito

da matéria:

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO FIRMADO ANTERIORMENTE. RESTITUIÇÃO

DE VALORES PAGOS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DO AUTOR.
POSSIBLIDADE DE REVER AS DISPOSIÇÕES DO DISTRATO QUE IMPÔS A PERDA TOTAL
DAS PARCELAS PAGAS. NULIDADE NOS TERMOS DO ART. 53, CAPUT, DO CDC. DEVIDA
A CONDENAÇÃO DA RÉ À DEVOLUÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS.
RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PARA COMPENSAÇÃO DE GASTOS
DECORRENTES DA RESCISÃO. JURISPRUDÊNCIA QUE SE FIRMOU PELA RETENÇÃO
DE PERCENTUAL DE 10 A 20%, SALVO COMPROVAÇÃO DE GASTOS EXCEPCIONAIS.
PERCENTUAL DE 20% QUE SE MOSTRA ADEQUADO NO CASO. CORREÇÃO A PARTIR DE
CADA DESEMBOLSO. JUROS DE MORA APENAS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
(...)
Ainda que tenha sido firmado distrato que implicou na perda total das prestações pagas pelo
consumidor, tal disposição pode ser revista, uma vez que implica em onerosidade excessiva e
abusividade em relação aos consumidores.
Além disso, considerando que houve a retenção total das parcelas pagas, tal disposição é nula de pleno
direito, nos exatos termos do art. 53, caput, do Código de Defesa do Consumidor: “Nos contratos de
compra e venda de imóveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações
fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda
total das prestações pagas em benefício do credor, que, em razão do inadimplemento, pleitear a
resolução do contrato e a retomada do produto alienado.”
Assim, possível determinar a devolução parcial das parcelas pagas.
(TJSP Apelação Cível nº 1000899-98.2019.8.26.0071. 7ª Câmara de Direito Privado. Relatora
Desembargadora MARY GRÜN. Publicação em 09/08/2019) (grifamos)
 COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Rescisão contratual. Acolhimento, na sentença, dos
pedidos de devolução de 90% dos valores pagos e da incidência de correção monetária a partir
de cada desembolso. Ausência de interesse recursal. Sucumbência. Procedência de praticamente todos
os pleitos contidos na inicial. Imputação da responsabilidade exclusivamente à apelada (art.
86,parágrafo único, CPC). RECURSO PARCIALMENTEPROVIDO, em sua parte conhecida.
(TJSP. Apelação Cível nº 1013675-43.2019.8.26.0100. 3ª Câmara de Direito Privado. Relator
Desembargador BERETTA DA SILVEIRA. Publicado em 25/07/2019) (grifamos)

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA PLEITO DEDUZIDO PELO COMPROMISSÁRIO

COMPRADOR, SOB A ALEGAÇÃO DE NÃO MAIS POSSUIR INTERESSE NO CONTRATO
SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA, DETERMINANDO A RESTITUIÇÃO DE 90% DOS VALORES
PAGOS. (...). RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
(...)
“Pois bem. Deixo consignado, desde logo, que dúvida não há de que a relação jurídica havida
entre as partes é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, uma vez que o prestador de
serviços assume os riscos de sua atividade empresarial perante seus clientes.”
(TJSP Apelação cível nº 1082972-74.2018.8.26.0100. 4ª Câmara de Direito Privado. Relator FÁBIO
QUADROS. Publicado em 16/07/2019) (grifamos)

Portanto, repita-se, mesmo nos casos em que o adquirente esteja inadimplente, este
fará jus à rescisão do contrato, devendo as partes ser reposto ao status anterior à celebração do
contrato.

No mais, importante destacar que o quantum efetivamente pago pela Autora,

deverá ser apurado em regular liquidação de sentença, especialmente no que se refere à
quantidade de parcelas pagas, ou o valor de cada uma delas. A Ré busca retirar o foco da
questão fazendo alegações que não são pertinentes nessa fase processual.

Considerando a conduta perpetrada pela Ré a Autora PRETENDE ser reposta ao

estado em que estava antes da celebração da avença em discussão (restabelecimento da parte
ao STATUS QUO ANTE), mediante a restituição de 90% das quantias pagas a título de
parcelas de preço e sinal por esta aquisição, além de 100% do valor pago a título de Taxa
de Melhoramento, até o último centavo destinado à Ré.

Isso significa dizer que os valores quitados pelos compromissários compradores

deverão ser restituídos, À VISTA, devidamente atualizados desde cada desembolso e acrescido
dos respectivos juros de mora, e tudo pago em uma única parcela.

Desta forma, de rigor o decreto judicial de rescisão do “Contrato de Compra e

Venda”, referente a aquisição do Lote 02, Quadra RH, integrante do empreendimento “Terras de
Santa Cristina VII”, com a consequente condenação da Ré na restituição de 90% dos valores
pagos pela Autora, a título de parcelas contratuais e entrada e também da Taxa de Melhoramento,
a ser corrigido monetariamente a partir do desembolso de cada pagamento, além da incidência de
juros legais de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação, até a data do efetivo pagamento.

IV – DOS PEDIDOS

Diante de todo o exposto, uma vez refutados todos os argumentos da Ré, espera a
Autora sejam acolhidos integralmente TODOS OS PEDIDOS formulados na peça vestibular,
uma vez que inexiste causa impeditiva, modificativa ou extintiva ao pleito formulado, quiçá prova
idônea; condenando a Ré, ao final da lide, ao pagamento da verba integral de sucumbência.

Termos em que.
Pede deferimento.
São Paulo, 13 de dezembro de 2019.

Alexandre S. M. de Souza
OAB/SP nº 260.904