Laudo Modelo

LAUDO DE AVALIAO
Tipo: Terreno Padro
Rua Pedro Joo Gustin, s/n, Bairro Buritis.

Belo Horizonte / MG
Solicitante: XXXXXXXXX
Responsvel Tcnico: XXXXXXX Arquiteta Urbanista CAU XXXXXX
Data: 31/05/2015
Rua Paracama, N 70(A) - Salgado Filho
Belo Horizonte - MG / Tel.:31-3334-9777
/ [email protected]
Profissionalxxxxxxxxxxxxxxxxxx, CREAxxxxxx
CAPA-RESUMO
Endereo do imvel
RUA PEDRO JOO GUSTIN, S/N - QUADRA 76, LOTE 15
Cidade
UF
BELO HORIZONTE
MG
Objetivo da Avaliao
DETERMINACAO DO VALOR DE MERCADO
Finalidade da Avaliao
LEVANTAMENTO PATRIMONIAL
Solicitante e/ou Interessado

XXXXXXXXXXX
Proprietrio
XXXXXXXXXXXXX
Tipo de Imvel
rea do imvel (m)
rea Edificada (m)
TERRENO PADRO
450,00m
0,00m
Metodologia
Especificao (fundamentao/preciso)
MTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

(INFERNCIA ESTATSTICA)
GRAU II DE FUNDAMENTACAO
GRAU III DE PRECISO (COMPARATIVO)
Valor de Avaliao do Imvel
Perspectiva de Liquidez do Imvel
R$ 458.000,00
(quatrocentos e cinquenta e oito mil reais)
Normal
Valor Mnimo
Valor Mximo
R$ 425.831,76
(quatrocentos e vinte e cinco mil, oitocentos e trinta e um reais e
setenta e seis centavos)
R$ 486.583,88
(quatrocentos e oitenta e seis mil, quinhentos e oitenta e trs reais
e oitenta e oito centavos)
Nome do Responsvel Tcnico
CPF do RT
Formao
RT
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
XXXXXXXXX
ARQUITETA
Nome do Representante Legal
CPF do RL
XXXXXXXXXXXXXx
XXXXXXX
Nome da Empresa
CNPJ
XXXXXXXXXXXXXXXX
XXXXXXXXXXXXXXXXX
BELO HORIZONTE
Assinatura do Responsvel Tcnico
31
de
Maio
do
CREA do RT
CAU XXXXXXX
de
2015
Assinatura do Representante Legal
/ [email protected]
SUMRIO
1 - CONSIDERAES PRELIMINARES ............................................................................ 6
1.1
- INTERESSADO................................................................................................... 6
1.2
- OBJETIVO DA AVALIAO ............................................................................... 6
1.3
- OBJETO DA AVALIAO ................................................................................... 6
1.3.1 - LEVANTAMENTO FOTOGRFICO...................................................................... 8
1.4
- VISTORIA............................................................................................................ 9
1.5
- ATIVIDADES BSICAS ...................................................................................... 9
1.6 - CONDIES E LIMITAES ................................................................................. 9
1.7 - CONCEITO DE VALOR ......................................................................................... 10
2 - LOCALIZAO............................................................................................................ 11
2.1 - ACESSO E CARACTERSTICAS DA REGIO ...................................................... 11
2.2 - MELHORAMENTOS PBLICOS ........................................................................... 13
3 - DIAGNSTICO DE MERCADO ................................................................................... 13
4 - AVALIAO ................................................................................................................. 14
4.1 - PROCEDIMENTOS METODOLGICOS .............................................................. 14
4.2 - MTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO ....................................... 14
4.3 - ESPECIFICAO DAS AVALIAES .................................................................. 17
4.4 - APRESENTAO DO LAUDO DE AVALIAO ................................................... 20
4.5 - PESQUISA DE MERCADO ................................................................................... 22
4.6 - QUALIFICAO DAS AMOSTRAS ....................................................................... 27
4.7 - RESULTADO ......................................................................................................... 41
5 - CONCLUSO .............................................................................................................. 42
6 - ANEXOS ...................................................................................................................... 43
/ [email protected]
1 - CONSIDERAES PRELIMINARES
1.1 - INTERESSADO
Sr. XXXXXX, profisso, CPFXXXXXXXXXX, casado em regime de comunho parcial de
bens com XXXXXXXXXXXXXXXXX, domiciliado e residente nesta Capital, Rua xxxxxxx,
272, Bairro xxxxxxxx, todos brasileiros.
1.2 - OBJETIVO DA AVALIAO

O objetivo principal do presente trabalho determinar o justo valor de mercado de terreno
urbano, fazendo a sua respectiva caracterizao e compatibilizao com os valores de
mercado.
1.3 - OBJETO DA AVALIAO

O imvel objetivado trata-se do lote 15 da Quadra 76, do Bairro Buritis, com rea de
450,00m (quatrocentos e cinquenta metros quadrados), localizado na Rua Pedro Joo
Gustin, s/n, Bairro Buritis, na cidade de Belo Horizonte/MG.
LOTE 15 DA QUADRA 76, DO BAIRRO BURITIS, CONFORME CP- 273011M
/ [email protected]
VISTA AREA DO LOTE 15 DA QUADRA 76, BAIRRO BURITIS, COM A LOCALIZAO DO TERRENO AVALIANDO
A topografia do terreno pouco acidentada, com aclive de 10% a 15%, onde no sentido da
Rua stria Ferraz, principal via de acesso Rua Pedro Joo Gustin, encontra-se em ponto
mais alto apresentando declive ao adentrar a via do terreno avaliando.
O lote avaliando, por sua vez, possui acesso no mesmo nvel da rua apresentando aclive
aos fundos (junto ao lote 06). O lote em questo possui fechamento lateral em arame
farpado e fechamento frontal em muro de placas pr-moldadas em concreto.
A via pblica, no local, apresenta-se asfaltada, com meio-fio em blocos pr-fabricados de
concreto.
/ [email protected]
1.3.1 - LEVANTAMENTO FOTOGRFICO
/ [email protected]
1.4 - VISTORIA
Os trabalhos iniciaram-se no dia 20 de Maio de 2015, s 09:00hs, quando foi realizada a
vistoria do imvel.
1.5 - ATIVIDADES BSICAS

Compreendem as etapas desenvolvidas durante a realizao do presente trabalho tcnico:
Vistoria.
Levantamento de informaes relativas ao imvel;
Registros fotogrficos;
Diagnstico do mercado.
Coleta de dados.
Procedida atravs de levantamentos realizados em anncios classificados,

empresas imobilirias, corretores de imveis e contato direto na regio onde se
situa o imvel.
Escolha e justificativa da metodologia e critrios de avaliao.

Clculo do valor de mercado do imvel.
Consideraes finais e concluso.
1.6 - CONDIES E LIMITAES
Este laudo tcnico segue as condies abaixo relacionadas, alm de estar sujeito s
seguintes limitaes:
Neste trabalho foram computadas como corretas e de boa f as informaes obtidas e
dados colhidos em campo, e documentao oficial disponibilizada.
O trabalho apresentado e os resultados finais so vlidos apenas para a seqncia
metodolgica apresentada, sendo vedada a utilizao deste laudo tcnico em conexo com
qualquer outro.
O responsvel tcnico no assume responsabilidade sobre matria alheia ao exerccio
profissional, estabelecido em leis, cdigos e regulamentos prprios.
Por fugir finalidade precpua deste trabalho, dispensamos consideraes legais de mrito,
concernentes a ttulos, invases, hipotecas, superposio de divisas, etc., providncias
estas que consideramos de carter jurdico.
/ [email protected]
1.7 - CONCEITO DE VALOR
Entendemos como valor de mercado, a expresso monetria do bem, data de referncia
da avaliao, numa situao em que as partes, conhecedoras das possibilidades de seu uso
e envolvidas em sua transao, no estejam compelidas negociao.
Este conceito nico, qualquer que seja a finalidade da avaliao, obedecendo s
recomendaes da Resoluo XX, aprovada por unanimidade durante a 1 Conveno Panamericana de Avaliaes e Cadastro, realizada em Lima, Peru, em 1949, onde consta o
seguinte:
"1 - Que o valor de um imvel, em dado momento, nico, quaisquer que
sejam os fins para os quais avaliado. Este valor se deduz de:
a) avaliao direta ou valor intrnseco, composto do valor do terreno, das
construes e das benfeitorias;
b) avaliao direta ou valor rentstico, calculado com base na renda que
produz ou pode produzir;
c) valor do imvel estabelecido pela oferta e procura.
2 - Este valor ideal e o objetivo de uma avaliao se aproximar o mais
possvel dele.
3 - O grau de preciso de uma avaliao funo direta da finalidade
para a qual efetuada, seja tributria, hipotecria, comercial ou judicial."
O referencial adotado nesta avaliao encontra respaldo do texto normativo da NBR-146531 da ABNT (Norma Brasileira para Avaliao de Imveis Urbanos), onde preceitua:
" 3.5 avaliao de bens: Anlise tcnica, realizada por engenheiro de
avaliaes, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e
direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilizao
econmica, para uma determinada finalidade, situao e data.
3.44 valor de mercado: Quantia mais provvel pela qual se negociaria
voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referncia,
dentro das condies do mercado vigente.
/ [email protected]
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2 - LOCALIZAO
2.1 - ACESSO E CARACTERSTICAS DA REGIO
O imvel objetivado encontra-se localizado na Rua Pedro Joo Gustin, s/n, Bairro Buritis,
Regio Oeste do Municpio de Belo Horizonte-MG.
Os principais acessos ao bairro Buritis so a Avenida Nossa Sra. do Carmo, a Avenida Raja
Gabaglia, a Avenida Baro Homem de Melo e o Anel Rodovirio. A principal via do bairro a
Avenida Prof. Mrio Werneck. O Buritis faz divisa com os seguintes bairros: Palmeiras,
Estrela Dalva, Estoril e Olhos Dgua.
Uma das caractersticas mais marcantes do Buritis o grande nmero de empreendimentos
comerciais, especialmente bares e restaurantes. Alm disso, o bairro possui uma
infraestrutura completa em termos de escolas, academias, quadras e campos de futebol e
tnis, universidades, shoppings, escritrios e cinemas. Duas universidades, a UNI-BH e a
Newton Paiva, tm campus na regio.
No Buritis esto alguns shopping centers de Belo Horizonte, como o Shopping Paragem,
que um dos shoppings mais novos em operao na cidade, situado na Av. Mario Werneck;
Espao Buritis, situado na mesma avenida, bem prximo ao Shopping Paragem; e o
Maxximus, situado em frente ao Parque Aggeo Pio Sobrinho. O bairro tambm conta com
agncias dos principais bancos atuantes no Brasil, agncia dos Correios e Casas Lotricas.
O Bairro apresenta ocupao mista, comercial e residencial. A Avenida Mrio Werneck, a
principal do bairro, concentra grande parte do comrcio. Em relao ocupao residencial,
h uma concentrao de edifcios multifamiliares, com padres de construo entre normal e
alto.
/ [email protected]
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MAPA COM A LOCALIZAO DO BAIRRO BURITIS

NO DETALHE CIRCULAR, A POSIO DO IMVEL OBJETIVADO
MAPA COM A INDICAO DO ZONEAMENTO: ZAR-2 - ZONAS DE ADENSAMENTO CONTIDO
/ [email protected]
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2.2 - MELHORAMENTOS PBLICOS

O Bairro Buritis dotado dos seguintes melhoramentos, servios pblicos e equipamentos
comunitrios:
Pavimentao asfltica da via pblica;
Delimitao de passeio e meio-fio;
Drenagem;
Rede de gua potvel;
Rede de energia eltrica;
Rede de esgoto;
Rede telefnica;
Iluminao pblica;
Arborizao;
Coleta de lixo;
Limpeza de vias;
Entrega postal.
3 - DIAGNSTICO DE MERCADO
Durante o processo de coleta das informaes de mercado foram consultadas imobilirias
que possuem atuao no Bairro Buritis.
A pesquisa de mercado feita na regio para obteno de valores de lotes vagos foi baseada
em imveis efetivamente comercializados ou em oferta, todos situados em ruas do Bairro
Buritis.
As amostras pesquisadas corresponderam, de maneira geral, a terrenos, com reas entre
232,00m e 1.080,00m, sem benfeitorias.
Aps a anlise dos dados obtidos, pode-se dizer que as variveis que mais influenciam os
valores unitrios dos terrenos no Bairro Buritis so a rea do terreno e a topografia do lote.
A opinio de que, para o universo pesquisado, o desempenho do mercado pode ser
enquadrado entre recessivo e normal, com liquidez mdia.
/ [email protected]
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4 - AVALIAO
4.1 - PROCEDIMENTOS METODOLGICOS
De acordo com o subitem 7.5 da ABNT NBR 14653-1, A metodologia escolhida deve ser
compatvel com a natureza do bem avaliando, a finalidade da avaliao e os dados de
mercado disponveis. Para a identificao do valor de mercado, sempre que possvel preferir
o mtodo comparativo direto de dados de mercado, conforme definido em 8.2.1.
4.2 - MTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

O mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado, conforme determina o subitem 8.2.1
da ABNT NBR 14653-1, Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento
tcnico dos atributos dos elementos comparveis, constituintes da amostra.
Os principais passos para a aplicao do mtodo acima citado so apresentados a seguir e
foram transcritos do subitem 8.2 (Mtodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos
e direitos) da ABNT NBR 14653-2 (Avaliao de Bens - Parte 2: Imveis Urbanos):
8 Procedimentos metodolgicos
8.2 Mtodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos
8.2.1 Mtodo comparativo direto de dados de mercado
8.2.1.1 Planejamento da pesquisa
No planejamento de uma pesquisa, o que se pretende a composio de uma amostra
representativa de dados de mercado de imveis com caractersticas, tanto quanto possvel,
semelhantes s do avaliando, usando-se toda a evidncia disponvel. Esta etapa que envolve
estrutura e estratgia da pesquisa deve iniciar-se pela caracterizao e delimitao do mercado
em anlise, com o auxlio de teorias e conceitos existentes ou hipteses advindas de experincias
adquiridas pelo avaliador sobre a formao do valor.
Na estrutura da pesquisa so eleitas as variveis que, em princpio, so relevantes para explicar a
formao de valor e estabelecidas as supostas relaes entre si e com a varivel dependente.
A estratgia de pesquisa refere-se abrangncia da amostragem e s tcnicas a serem utilizadas na
coleta e anlise dos dados, como a seleo e abordagem de fontes de informao, bem como a
escolha do tipo de anlise (quantitativa ou qualitativa) e a elaborao dos respectivos instrumentos
para a coleta de dados (fichas, planilhas, roteiros de entrevistas, entre outros).
8.2.1.2 Identificao das variveis do modelo
8.2.1.2.1 Varivel dependente
/ [email protected]
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Para a especificao correta da varivel dependente, necessria uma investigao no mercado em
relao sua conduta e s formas de expresso dos preos (por exemplo, preo total ou unitrio,
moeda de referncia, formas de pagamento), bem como observar a homogeneidade nas unidades de
medida.
8.2.1.2.2 Variveis independentes
As variveis independentes referem-se s caractersticas fsicas (por exemplo: rea, frente), de
localizao (bairro, logradouro, distncia a plo de influncia, entre outros) e econmicas (como
oferta ou transao, poca e condio do negcio - vista ou a prazo). Devem ser escolhidas com
base em teorias existentes, conhecimentos adquiridos, senso comum e outros atributos que se
revelem importantes no decorrer dos trabalhos, pois algumas variveis consideradas no planejamento
da pesquisa podem se mostrar pouco relevantes e vice-versa.
Sempre que possvel, recomenda-se a adoo de variveis quantitativas. As diferenas qualitativas
das caractersticas dos imveis podem ser especificadas na seguinte ordem de prioridade:
a) pelo emprego de tantas variveis dicotmicas quantas forem necessrias, especialmente quando a
quantidade de dados for abundante e puderem ser preservados os graus de liberdade necessrios
modelagem estatstica definidos nesta Norma (por exemplo, aplicao de condies booleanas do
tipo maior do que ou menor do que, sim, no);
b) pelo emprego de variveis proxy, por exemplo:
* custos unitrios bsicos de entidades setoriais, para expressar padro construtivo;
* ndice fiscal, ndice de desenvolvimento humano, renda mdia do chefe de domiclio, nveis de
renda da populao, para expressar localizao;
* coeficientes de depreciao para expressar estado de conservao das benfeitorias;
* valores unitrios de lojas em locao par expressar a localizao na avaliao de lojas para venda;
c) por meio de cdigos ajustados, quando seus valores so extrados da amostra com a utilizao dos
coeficientes de variveis dicotmicas que representem cada uma das caractersticas. O modelo
intermedirio gerador dos cdigos deve constar no laudo de avaliao (ver A-7);
d) por meio de cdigos alocados construdos de acordo com A.6.
8.2.1.3 Levantamento de dados de mercado
8.2.1.3.1 - Observar o disposto em 7.4.2 da ABNT NBR 14653-1:2001.
Aspectos Qualitativos (Subitem 7.4.2 da NBR 14653-1)
Na fase de coleta de dados recomendvel:
a) buscar dados de mercado com atributos mais semelhantes possveis aos do bem avaliando;
b) identificar e diversificar as fontes de informao, sendo que as informaes devem ser cruzadas,
tanto quanto possvel, com objetivo de aumentar a confiabilidade dos dados de mercado;
c) identificar e descrever as caractersticas relevantes dos dados de mercado coletados;
/ [email protected]
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d) buscar dados de mercado de preferncia contemporneos com a data de referncia da avaliao.
8.2.1.3.2 - O levantamento de dados tem como objetivo a obteno de uma amostra representativa
para explicar o comportamento do mercado, no qual o imvel avaliando esteja inserido e constitui a
base do processo avaliatrio. Nesta etapa, o engenheiro de avaliaes investiga o mercado, coleta
dados e informaes confiveis preferentemente a respeito de negociaes realizadas e ofertas,
contemporneas data de referncia da avaliao, com suas principais caractersticas econmicas,
fsicas e de localizao.
8.2.1.3.3 - As fontes devem ser diversificadas tanto quanto possvel e identificadas. A identificao
das fontes pode ser dispensada em comum acordo entre as partes contratantes.
8.2.1.3.4 Recomenda-se que os dados de mercado tenham suas caractersticas verificadas pelo
engenheiro de avaliaes.
8.2.1.3.5 - Os dados de oferta so indicaes importantes do valor de mercado. Entretanto, deve-se
considerar superestimativas que em geral acompanham esses preos e, sempre que possvel,
quantific-las pelo confronto com dados de transaes.
8.2.1.3.5 - Na amostragem deve-se sopesar o uso de informaes que impliquem opinies subjetivas
do informante e recomenda-se:
a) visitar cada imvel tomado como referncia, com o intuito de verificar, tanto quanto possvel, todas
as informaes de interesse;
b) atentar para os aspectos qualitativos e quantitativos;
c) confrontar as informaes das partes envolvidas, de forma a conferir maior confiabilidade aos
dados coletados.
8.2.1.4 Tratamento de dados
(...)
No tratamento dos dados podem ser utilizados, alternativamente e em funo da qualidade e da
quantidade de dados e informaes disponveis:
* tratamento por fatores: homogeneizao por fatores e critrios, fundamentados por estudos
conforme 8.2.1.4.2, e posterior anlise estatstica dos resultados homogeneizados;
* tratamento cientfico: tratamento de evidncias empricas pelo uso de metodologia cientfica que
leve induo de modelo validado para o comportamento do mercado.
Deve-se levar em conta que qualquer modelo uma representao simplificada do mercado, uma vez
que no considera todas as suas informaes. Por isso, precisam ser tomados cuidados cientficos na
sua elaborao, desde a preparao da pesquisa e o trabalho de campo, at o exame final dos
resultados.
O poder de predio do modelo deve ser verificado a partir do grfico de preos observados na
abscissa versus valores estimados pelo modelo na ordenada, que deve apresentar pontos prximos
/ [email protected]
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da bissetriz do primeiro quadrante. Alternativamente, podem ser utilizados procedimentos de
validao.
No presente trabalho foi adotado para a avaliao o tratamento cientfico dos dados de
pesquisa, o qual definido pelo subitem 8.2.1.4.3 da NBR 14653-2, cujo teor reproduzido
a seguir.
8.2.1.4.3 Tratamento cientfico
Quaisquer que sejam os modelos utilizados para inferir o comportamento do mercado e formao de
valores, seus pressupostos devem ser devidamente explicitados e testados. Quando necessrio,
devem ser intentadas medidas corretivas, com repercusso na classificao dos graus de
fundamentao e preciso.
Outras ferramentas analticas para a induo do comportamento do mercado, consideradas de
interesse pelo engenheiro de avaliaes, tais como regresso espacial, anlise envoltria de dados e
redes neurais artificiais, podem ser aplicadas, desde que devidamente justificadas do ponto de vista
terico e prtico, com a incluso de validao, quando pertinente.
Os Anexos C, D e E apresentam de forma resumida as caractersticas e fundamentos bsicos dessas
ferramentas analticas, em carter informativo, visando sua difuso para o desenvolvimento tcnico
da engenharia de avaliaes.
No caso de utilizao de modelos de regresso linear, dever ser observado o anexo A.
4.3 - ESPECIFICAO DAS AVALIAES

O item 9 da NBR 14653-2, reproduzido parcialmente a seguir, determina as diretrizes a
serem adotadas para a especificao das avaliaes.
9 Especificao das avaliaes
9.1 Generalidades
9.1.1 - A especificao de uma avaliao est relacionada tanto com o empenho do engenheiro de
avaliaes, como com o mercado e as informaes que possam ser dele extradas. O
estabelecimento inicial pelo contratante do grau de fundamentao desejado tem por objetivo a
determinao do empenho no trabalho avaliatrio, mas no representa garantia de alcance de graus
elevados de fundamentao. Quanto ao grau de preciso, este depende exclusivamente das
caractersticas do mercado e da amostra coletada e, por isso, no passvel de fixao a priori.
9.1.2 Todos os trabalhos elaborados de acordo com as prescries desta Norma sero
denominados laudos de avaliao. O grau de fundamentao atingido deve ser explicitado no corpo
do laudo. Nos casos em que o grau mnimo I no for atingido, devem ser indicados e justificados os
itens das Tabelas de especificao que no puderem ser atendidos e os procedimentos e clculos
utilizados na identificao do valor.
/ [email protected]
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9.1.3 - Os laudos de uso restrito, conforme 10.3 da ABNT NBR 14653-1:2001, podem ser
dispensados de especificao, de comum acordo entre as partes.
5.3.1 - MTODO COMPARATIVO - MODELO DE REGRESSO LINEAR
9.2 Mtodos comparativo direto de dados de mercado e comparativo direto de custo
9.2.1 Graus de fundamentao no caso de utilizao de modelos de regresso linear
Tabela 1 - Graus de fundamentao no caso de utilizao de modelos de regresso linear
Grau
Item
Descrio
III
II
Caracterizao do
imvel avaliando
Completa quanto a todas

as variveis analisadas
Completa quanto s
variveis utilizadas no
modelo
Adoo de situao
paradigma
Quantidade mnima
de dados de mercado,
efetivamente
utilizados
6(k+1), onde k o
numero de variveis
independentes
4(k+1), onde k o
nmero de variveis
independentes
3(k+1), onde k o
nmero de variveis
independentes
Identificao dos
dados de mercado
Apresentao de
informaes relativas a
todos os dados e
variveis analisados na
modelagem, com foto e
caractersticas
observadas no local pelo
autor do laudo
Apresentao de
todos os dados e
variveis analisados na
modelagem
Apresentao de
todos os dados e
variveis efetivamente
utilizados no modelo
Extrapolao
No admitida
Nvel de significncia
(somatrio do valor
das duas caudas)
mximo para a
rejeio da hiptese
nula da cada
regressor (teste
bicaudal).
Nvel de significncia
mximo admitido para
a rejeio da hiptese
nula do modelo
atravs do teste F de
Snedecor
Admitida, desde que:

Admitida para apenas
a) as medidas das
uma varivel desde que:
caractersticas do imvel
a) as medidas das
avaliando no sejam
caractersticas do imvel
superiores a 100% do
avaliando no sejam
limite, amostral superior,
superiores a 100% do
limite, amostral superior, nem inferiores metade
nem inferiores metade do limite amostral inferior;
do limite amostral inferior; b) o valor estimado no
b) o valor estimado no
ultrapasse 20% do valor
ultrapasse 15% do valor
calculado no limite da
calculado no limite da
fronteira amostral, para
fronteira amostral, para a as referidas variveis, de
per si e simultneamente
referida varivel, em
mdulo.
e em modulo.
10%
20%
30%
1%
2%
5%
/ [email protected]
18
9.2.1.1 Para atingir o grau III, so obrigatrias:
a) apresentao do laudo na modalidade completa;
b) apresentao da anlise do modelo no laudo de avaliao, com a verificao da coerncia do
comportamento da variao das variveis em relao ao mercado, bem como suas elasticidades em
torno do ponto de estimao;
c) identificao completa dos endereos dos dados de mercado usados no modelo usados no
modelo, bem como das fontes de informao;
d) adoo da estimativa de tendncia central.
9.2.1.2 permitido ao engenheiro de avaliaes fazer ajustes prvios nos atributos dos dados de
mercado, sem prejuzo do grau de fundamentao, desde que devidamente justificados, em casos
semelhantes aos seguintes:
a) converso de valores a prazo em valores vista, com taxas de desconto praticadas no mercado na
data de referncia da avaliao;
b) converso de valores para a moeda nacional na data de referncia da avaliao;
converso de reas reais de construo em reas equivalentes, desde que com base em coeficientes
publicados (por exemplo, os da ABNT NBR 12721) ou inferidos no mercado;
d) incorporao de luvas ao aluguel, com a considerao do prazo remanescente do contrato e taxas
de descontos praticadas no mercado financeiro.
9.2.1.3 permitida a utilizao de tratamento prvio dos preos observados, limitado a um nico fator
de homogeneizao, desde que fundamentado conforme 8.2.1.4.2, sem prejuzo dos ajustes citados
em 9.2.1.2 (por exemplo, aplicao do fator de fonte para a transformao de preos em oferta para
as condies de transao)..
9.2.1.4 Recomenda-se a no extrapolao de variveis que presumivelmente explicariam a variao
dos preos e que no foram contempladas no modelo, especialmente quando o campo de arbtrio
no for suficiente para as compensaes necessrias na estimativa de valor.
9.2.1.5 O engenheiro de avaliaes deve analisar o modelo, com a verificao da coerncia da
variao das variveis em relao ao mercado, bem como o exame de suas elasticidades em torno
do ponto de estimao.
9.2.1.6 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem ser
considerados os seguintes critrios:
a) na Tabela 1, identificam-se trs campos (Graus III, II e I) e seis itens;
b) o atendimento a cada exigncia do Grau I ter um ponto; do Grau II, dois pontos; e do Grau III, trs
pontos;
/ [email protected]
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c) O enquadramento global do laudo quanto fundamentao deve considerar a soma de pontos
obtidos para o conjunto de itens, atendendo Tabela 2.
Tabela 2 - Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentao no caso de utilizao
de modelos de regresso linear
Graus
III
II
Pontos mnimos
16
10
Itens obrigatrios no
grau correspondente
2, 4, 5 e 6 no Grau III,
com os demais no
mnimo no Grau II
2, 4, 5 e 6 no mnimo
no Grau II e os demais
no mnimo no Grau I
Todos, no mnimo no
Grau I
9.2.3 O Grau de preciso deve estar conforme a Tabela 5.

Tabela 5 - Grau de preciso nos casos de utilizao de modelos de regresso linear ou do
tratamento por fatores
Grau
Descrio
Amplitude do intervalo de confiana de 80%
em torno do valor central da estimativa.
III
II
< 30%
< 40%
< 50%
4.4 - APRESENTAO DO LAUDO DE AVALIAO

De acordo com o item 10 da NBR 14653-2, o laudo de avaliao pode ser completo ou
reduzido. Tal item, reproduzido a seguir, define os requisitos necessrios para o
enquadramento do laudo nas duas formas de apresentao acima citadas.
10.1 Laudo de avaliao completo
O Laudo de Avaliao completo deve conter no mnimo os seguintes itens:
a) identificao do solicitante;
b) finalidade do laudo, quando informado pelo solicitante;
c) objetivo da avaliao;
d) pressupostos, ressalvas e fatores limitantes - Atender ao disposto em 7.2. da ABNT NBR 146531:2001;
e) identificao e caracterizao do imvel avaliando - Atender ao disposto em 7.3 da ABNT NBR
14653-1:2001, no que couber;
f) diagnstico do mercado - Relatar conforme 7.7.2 da ABNT NBR 14653-1:2001;
/ [email protected]
20
g) indicao do(s) mtodo(s) e procedimento(s) utilizado(s) - Relatar conforme seo 8 da ABNT NBR
14653-1:2001;
h) especificao da avaliao - Indicar a especificao atingida, com relao aos graus de
fundamentao e preciso, conforme seo 9. Quando solicitado pelo contratante, deve ser
apresentado demonstrativo da pontuao atingida;
i) planilha dos dados utilizados;
j) no caso de utilizao do mtodo comparativo direto de dados de mercado, descrio das variveis
do modelo, com a definio do critrio de enquadramento de cada uma das caractersticas dos
elementos amostrais. A escala utilizada para definir as diferenas qualitativas deve ser especificada
de modo a fundamentar o correto agrupamento dos dados de mercado;
k) tratamento dos dados e identificao do resultado - Explicitar os clculos efetuados, o campo de
arbtrio, se for o caso, e justificativas para o resultado adotado. No caso de utilizao do mtodo
comparativo direto de dados de mercado, deve ser apresentado o grfico de preos observados
versus valores estimados pelo modelo, conforme 8.2.1.4.1;
j) resultado da avaliao e sua data de referncia;
k) qualificao legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsvel(is) pela avaliao.
10.2 Laudo de Avaliao Simplificado
O laudo de avaliao simplificado deve atender, no mnimo, de forma resumida, aos itens, 10.1 a) a
10.1 h) e 10.1 k), desta Parte 2.
10.3 Anexos
Para a identificao do valor de mercado, podem ser includos, de acordo com o grau de
fundamentao, os seguintes anexos: documentao dominial, fotografias do imvel avaliando,
plantas, identificao dos dados de mercado, memria de calculo ou relatrios originais dos
programas computacionais utilizados.
O presente laudo de avaliao se apresenta no modo completo, uma vez que contm todas
as informaes relacionadas no subitem 10.1 da NBR 14653-2 (Avaliao de bens - Parte 2:
Imveis urbanos), norma brasileira publicada pela ABNT (Associao Brasileira de Normas
Tcnicas).
/ [email protected]
21
4.5 - PESQUISA DE MERCADO
MAPA DE APRESENTAO DE AMOSTRAS
/ [email protected]
22
747,33
1.061,78
969,83
449,83
750,89
3.825,14
4.207,65
10
5.000,00
666,67
687,83
915,00
915,00
839,00
867,00
928,00
518,00
476,00
562,00
450,00
567,00
Valor
rea do
tem Unitrio
Lote (m)
(R$/m)
3.850.000,00
3.500.000,00
630.000,00
390.000,00
900.000,00
550.000,00
2.380.000,00
420.000,00
300.000,00
390.000,00
Valor (R$)
Meio
Meio
Esquina
Meio
Meio
Esquina
Meio
Meio
Meio
Meio
Posio do
Lote
Inclinada
Inclinada
Plana
Inclinada
Inclinada
Inclinada
Inclinada
Inclinada
Plana
Inclinada
Topografia
Rua
Aclive
Aclive
Declive
Aclive
Aclive
Aclive
Aclive
Aclive
Aclive
Aclive
Topografia
Lote
Lote no condomnio Vila Sogno I - 518m - Plano 15

metros de frente
Rua Amilcar
Vianna Martins
Avenida
Professor
Mrio
Werneck
Avenida
Professor
Mrio
Werneck
Prximo Avenida Raja Gabaglia e Rua Jose Rodrigues Sculus Imveis

20/05/2015
Pereira
(31) 3378-1410
20/05/2015
20/05/2015
20/05/2015
VPR Imveis
(31) 3379-8000
Via Nobre
Imveis
(31) 3377-2020
20/05/2015
20/05/2015
20/05/2015
Via Nobre
Imveis
(31) 3377-2020
VPR Imveis
(31) 3379-8000
Via Nobre
Imveis
(31) 3377-2020
Lote comercial bem localizado na Avenida Professor

Mrio Werneck, prximo a Avenida Baro Homem de VPR Imveis
Melo, topografia de aclive, 22 metros de frente para a (31) 3379-8000
avenida
Excelente lote com vista definitiva para a serra e

parque ecolgico , com topografia em declive. Numa
Rua Alberto de
rea de matas preservadas, totalizando uma rea
Souza
disponvel de 839 m. Condomnio estilo Europeu.
Vale a pena conferir. -------Sol da manh - Jardins
Excelente lote residencial de 928 m. Projeto

Rua Esmeraldo aprovado junto a PMBH, sendo ( 15 apartamentos de
Botelho
02 quartos sendo 02 coberturas ). Observao: Cada
lote custa 900.000.00
Rua Francisco
Fernandes dos
Lote com 450m Frao ideal ; 1,000000 ZAR2
Santos
Excelente lote comercial Localizado em um dos

melhores pontos da Avenida. Lote com 476 metros.
Topografia em aclive. Projeto aprovado de um
empreendimento comercial de lojas e salas.
Avenida
Professor
Mrio
Werneck
20/05/2015
Lote 15x37 = 562,50m zoneamento ZAR2
Rua Laura
Soares
Carneiro
Lucas Imveis/
Alex Alves
Corretor
(31) 9533-7676
Lote residencial, com 450m sendo 15m de frente,

30m de profundidade e com grande volume de terra.
Rua Teresa
Mota
Valadares
20/05/2015
20/05/2015
VPR Imveis
(31) 3379-8000
Lote com 567,00 m2 , excelente localizao com vista

definitiva , Topografia em aclive , prdios j
construdos aos fundos e nas laterais , 2 quarteiroes
da av. prof . mario Werneck. 16,00 x 35,55
Rua
Alessandra
Salum Cadar
Data da
Pesquisa
VPR Imveis
(31) 3379-8000
Informante
Descrio
Localizao
TABELA DE PESQUISA DE AMOSTRAS
/ [email protected]
23
1.594,83
13
1.000,00
1.088,30
15
16
3.025,00
900,00
12
14
777,78
11
487,00
499,00
600,00
232,00
1.080,00
450,00
Valor
rea do
tem Unitrio
Lote (m)
(R$/m)
530.000,00
499.000,00
1.815.000,00
370.000,00
972.000,00
350.000,00
Valor (R$)
Meio
Meio
Esquina
Meio
Meio
Meio
Posio do
Lote
Plana
Inclinada
Plana
Plana
Inclinada
Inclinada
Topografia
Rua
Aclive
Aclive
Declive
Plano
Declive
Aclive
Topografia
Lote
Informante
Rua Marco
Aurelio de
Miranda
Data da
Pesquisa
LOTE DE 487 m LOCALIZADO EM REGIO NOBRE DO

BURITIS, NA RUA MARCO AURLIO DE MIRANDA. ESTE
LOTE EST CADASTRADO NA ZONA HOMOGNEA/USO
ZAR2 E POSSUI PROJETO PARA CONSTRUO J
APROVADO E COM ALVAR VLIDO AT OUTUBRO DE
2014 (NESTA DATA, DEVER ESTAR CONCLUDA PELO
MENOS A ETAPA ESTRUTURAL DO PROJETO). ESTE
UM NEGCIO DE OPORTUNIDADE POIS ESTE PROJETO
FOI APROVADO NA LEI DE OCUPAO DO SOLO QUE
PERMITIA UM APROVEITAMENTO DE 1.7 DA REA
TOTAL (ATUALMENTE NA REGIO, SE PERMITE APENAS GR Imveis
(31) 3377-0007
1.0). O PROJETO DIFERENCIADO DO DEMAIS
EMPREENDIMENTOS DA REGIO,VOLTADO PARA UM
PBLICO DE MAIOR PODER AQUISITIVO E PREV UM
PRDIO DE 6 ANDARES, COM ELEVADOR E 3 VAGAS DE
GARAGEM PARA CADA UNIDADE E 1 APARTAMENTO
POR ANDAR. TODOS OS APARTAMENTOS SERO
CLASSE A, E TERO 4 QUARTOS E UMA REA TIL DE
156 m CADA, SENDO AS UNIDADES 201,401 E 501
TIDAS COMO TIPO E AS UNIDADES 101 E 301 DOTADAS
DE REA PRIVATIVA. A COBERTURA TER O DOBRO DA
REA, PORTANTO, 312 m.
20/05/2015
20/05/2015
20/05/2015
20/05/2015
20/05/2015
Excelente Oportunidade no Buritis!! Lote com 450 m Melior Imveis

20/05/2015
prximo a uma linda rea verde. Lote 15X30
(31) 3019-4986
Descrio
Lotes 26 - 15mx36m = R$486.000,00 ZAR-2 27 VPR Imveis

15mx36m = R$486.000,00 ZAR-2 Aceita imvel de
(31) 3379-8000
menor valor e veculo como parte do pagamento.
O TERRENO Excelente terreno de 232m, localizado
em rua plana e muito tranquila no Bairro Buritis.
Rua Professor
BENEFCIOS Localizao excelente, de fcil acesso Grupho Imveis
Euclydes
Av. Professor Mrio Werneck e a todo comrcio da
(31) 3378-9453
Ferreira
regio. Espetacular oportunidade de investimento!
Vale a pena conhecer.
Excelente lote comercial e residencial de 600.40 m.
Via Nobre
Com projeto aprovado sendo ( 02 lojas, 12 salas
Avenida Aggeo
Imveis
Pio Sobrinho comerciais, 10 apartamentos de 02 quartos sendo 02
(31) 3377-2020
coberturas )
Rua Jos do
Lote com 499m Aclive Ideal para 2 quartos,
VPR Imveis
Patrocinio
oportunidade para construtoras.
(31) 3379-8000
Carneiro
Rua Geraldo
Lucio
Vasconcelos
Rua Jose
Hemeterio
Andrade
Localizao
/ [email protected]
24
791,67
1.175,21
1.500,00
1.000,00
1.039,70
1.371,43
20
21
22
23
24
655,54
18
19
1.391,86
17
350,00
529,00
450,00
900,00
468,00
480,00
839,00
467,00
Valor
rea do
tem Unitrio
Lote (m)
(R$/m)
480.000,00
550.000,00
450.000,00
1.350.000,00
550.000,00
380.000,00
550.000,00
650.000,00
Valor (R$)
Meio
Meio
Esquina
Meio
Esquina
Meio
Meio
Meio
Posio do
Lote
Inclinada
Inclinada
Inclinada
Inclinada
Inclinada
Inclinada
Plana
Plana
Topografia
Rua
Declive
Plano
Aclive
Plano
Declive
Declive
Declive
Plano
Topografia
Lote
Descrio
20/05/2015
20/05/2015
Lote em condomnio fechado com segurana e

portaria 24 horas. Na parte alta do bairro Buritis com
linda vista para a cidade e as montanhas. Villa Sogno a
Anuar Donato
Rua Amilcar
5 minutos do BH Shopping, localizado no alto do
(31) 3280-8001
Vianna Martins
bairro Buritis ao p da Serra da COPASA. Vista
definitiva e linda. Lote com 450m e rea til de
350m.
Lote no condomnio Vila Sogno I - 518m - Plano 15

metros de frente
Rua Amilcar
Vianna Martins
20/05/2015
Anuar Donato
(31) 3280-8000
Anuar Donato
(31) 3280-8000
Lote 450,00 condomnio Villa Sogno II
Rua Pedro
Joo Gustin
20/05/2015
20/05/2015
Via Nobre
Imveis
(31) 3377-2020
Lote com 900,00m , topografia plana, sendo 22,50 de

VPR Imveis
frente, zoneamento: ZAR2. Excelente localizao. -----(31) 3379-8000
-
20/05/2015
20/05/2015
VPR Imveis
(31) 3379-8000
VPR Imveis
(31) 3379-8000
20/05/2015
Data da
Pesquisa
GR Imveis
(31) 3377-0007
Informante
Rua Jose
Hemeterio
Andrade
Excelente Lote, regio bastante valorizada, sendo

467,50 m , frente 17 m. Zoneamento ZAR2.
Lote com 839,16m no condomnio Villa Sogno no alto
do bairro Buritis, a 5 minutos do BH Shopping. Linda
Vista definitiva para o Bairro e para as Montanhas.
Rua Alberto de Condomnio com portaria 24 horas e lindas casas na
Souza
vizinhana. Local seguro e tranquilo! m abaixo do
mercado. Frente: 29,75 Lateral direito: 45,53 Lateral
esquerdo: 55,86 lote: zoneamento zar2, ca 1.0 ------Porteiro fsico
Lote em declive com 480m.Informo ainda existncia
levantamento topogrfico e restituio Prodabel,
Rua Geraldo
bem como projeto pronto em condies de aprovao
Lucio
para 05 aps. com 96m cada e 10 vagas de garagem
Vasconcelos
sem pilotis ou salo de festas mas terrao para o
condomnio. ------Lote ZAP, 15 m frente 31,2 m fundos, aclive
Rua
acentuado. Estuda permuta. -------0Quartos com
Alessandra
armrios - 0 Banheiros com armrios - 0 Banhos com
Salum Cadar
box - 0 Elevador social - 0 Elevador servio
Rua Josephino
Aleixo
Localizao
/ [email protected]
25
791,21
28
769,23
1.096,49
27
29
1.164,84
796,18
26
25
455,00
455,00
456,00
455,00
628,00
Valor
rea do
tem Unitrio
Lote (m)
(R$/m)
350.000,00
360.000,00
500.000,00
530.000,00
500.000,00
Valor (R$)
Esquina
Meio
Meio
Meio
Meio
Posio do
Lote
Inclinada
Plana
Plana
Plana
Plana
Topografia
Rua
Aclive
Aclive
Aclive
Declive
Plano
Topografia
Lote
Descrio

linda vista para a cidade e as montanhas. Villa Sogno II
Rua Istria
a 5 minutos do BH Shopping, localizado no alto do
Ferraz
definitiva e linda.
Rua Pedro linda vista para a cidade e as montanhas. Villa Sogno II
Joo Gutin
definitiva e linda.
Rua Istria
Ferraz
definitiva e linda.
Rua Istria
Ferraz
definitiva e linda.
Rua Amilcar linda vista para a cidade e as montanhas. Villa Sogno II
Vianna Martins a 5 minutos do BH Shopping, localizado no alto do
definitiva e linda.
Localizao
Mario
(31) 3313-9977
Beltro Neto
Negcios
Imbiliarios
Thiago
(31) 2535-1707
(31) 9951-6444
Beltro Neto
Negcios
Imbiliarios
Thiago
(31) 2535-1707
(31) 9951-6444
Beltro Neto
Negcios
Imbiliarios
Thiago
(31) 2535-1707
(31) 9951-6444
Beltro Neto
Negcios
Imbiliarios
Thiago
(31) 2535-1707
(31) 9951-6445
Informante
20/05/2015
20/05/2015
20/05/2015
20/05/2015
20/05/2015
Data da
Pesquisa
/ [email protected]
26
4.6 - QUALIFICAO DAS AMOSTRAS

AMOSTRA 1
rea equivalente
Valor (R$)
Topografia do Lote
Endereo
Fonte
567,00m
R$ 390.000,00
Aclive
Rua Alessandra Salum Cadar
VPR Imveis - (31) 3379-8000
AMOSTRA 2
rea equivalente
Valor (R$)
Topografia do Lote
Endereo
Fonte
450,00m
R$ 300.000,00
Aclive
Rua Teresa Mota Valadares
VPR Imveis - (31) 3379-8000
/ [email protected]
27
AMOSTRA 3
rea equivalente
Valor (R$)
Topografia do Lote
Endereo
562,00m
R$ 420.000,00
Aclive
Rua Laura Soares Carneiro
Lucas Imveis/Alex Alves Corretor
(31) 9533-7676
Fonte
AMOSTRA 4
rea equivalente
Valor (R$)
Topografia do Lote
Endereo
Fonte
476,00m
R$ 2.380.000,00
Aclive
Avenida Professor Mrio Werneck
Via Nobre Imveis - (31) 3377-2020
/ [email protected]
28
AMOSTRA 5
rea equivalente
Valor (R$)
Topografia do Lote
Endereo
Fonte
518,00m
R$ 550.000,00
Aclive
Rua Amilcar Vianna Martins
VPR Imveis - (31) 3379-8000
AMOSTRA 6
rea equivalente
Valor (R$)
Topografia do Lote
Endereo
Fonte
928,00m
R$ 900.000,00
Aclive
Rua Esmeraldo Botelho
/ [email protected]
29
AMOSTRA 7
rea equivalente
Valor (R$)
Topografia do Lote
Endereo
Fonte
867,00m
R$ 390.000,00
Aclive
Rua Francisco Fernandes dos Santos
VPR Imveis - (31) 3379-8000
AMOSTRA 8
rea equivalente
Valor (R$)
Topografia do Lote
Endereo
Fonte
839,00m
R$ 630.000,00
Declive
Rua Alberto de Souza
/ [email protected]
30
AMOSTRA 9
rea equivalente
Valor (R$)
Topografia do Lote
Endereo
Fonte
915,00m
R$ 3.500.000,00
Aclive
VPR Imveis - (31) 3379-8000
AMOSTRA 10
rea equivalente
Valor (R$)
Topografia do Lote
Endereo
Fonte
915,00m
R$ 3.850.000,00
Aclive
Sculus Imveis - (31) 3378-1410
/ [email protected]
31
AMOSTRA 11
rea equivalente
Valor (R$)
Topografia do Lote
Endereo
Fonte
450,00m
R$ 350.000,00
Aclive
Rua Geraldo Lucio Vasconcelos
Melhor Imveis - (31) 3019-4986
AMOSTRA 12
rea equivalente
Valor (R$)
Topografia do Lote
Endereo
Fonte
1.080,00m
R$ 972.000,00
Declive
Rua Jose Hemeterio Andrade
VPR Imveis - (31) 3379-8000
/ [email protected]
32
AMOSTRA 13
rea equivalente
Valor (R$)
Topografia do Lote
Endereo
Fonte
232,00m
R$ 370.000,00
Plano
Rua Professor Euclydes Ferreira
Grupho Imveis - (31) 3378-9453
AMOSTRA 14
rea equivalente
Valor (R$)
Topografia do Lote
Endereo
Fonte
600,00m
R$ 1.815.000,00
Declive
Avenida Aggeo Pio Sobrinho
/ [email protected]
33
AMOSTRA 15
rea equivalente
Valor (R$)
Topografia do Lote
Endereo
Fonte
499,00m
R$ 499.000,00
Aclive
Rua Jos do Patrocinio Carneiro
VPR Imveis - (31) 3379-8000
AMOSTRA 16
rea equivalente
Valor (R$)
Topografia do Lote
Endereo
Fonte
487,00m
R$ 530.000,00
Aclive
Rua Marco Aurelio de Miranda
GR Imveis - (31) 3377-0007
/ [email protected]
34
AMOSTRA 17
rea equivalente
Valor (R$)
Topografia do Lote
Endereo
Fonte
467,00m
R$ 650.000,00
Plano
Rua Josephino Aleixo
GR Imveis - (31) 3377-0007
AMOSTRA 18
rea equivalente
Valor (R$)
Topografia do Lote
Endereo
Fonte
839,00m
R$ 550.000,00
Declive
VPR Imveis - (31) 3379-8000
/ [email protected]
35
AMOSTRA 19
rea equivalente
Valor (R$)
Topografia do Lote
Endereo
Fonte
480,00m
R$ 380.000,00
Declive
VPR Imveis - (31) 3379-8000
AMOSTRA 20
rea equivalente
Valor (R$)
Topografia do Lote
Endereo
Fonte
468,00m
R$ 550.000,00
Declive
/ [email protected]
36
AMOSTRA 21
rea equivalente
Valor (R$)
Topografia do Lote
Endereo
Fonte
900,00m
R$ 1.350.000,00
Plano
VPR Imveis - (31) 3379-8000
AMOSTRA 22
rea equivalente
Valor (R$)
Topografia do Lote
Endereo
Fonte
450,00m
R$ 450.000,00
Aclive
Rua Pedro Joo Gustin
Anuar Donato - (31) 3280-8000
/ [email protected]
37
AMOSTRA 23
rea equivalente
Valor (R$)
Topografia do Lote
Endereo
Fonte
529,00m
R$ 550.000,00
Plano
Anuar Donato (31) 3280-8000
AMOSTRA 24
rea equivalente
Valor (R$)
Topografia do Lote
Endereo
Fonte
350,00m
R$ 480.000,00
Declive
Anuar Donato (31) 3280-8000
/ [email protected]
38
AMOSTRA 25
rea equivalente
Valor (R$)
Topografia do Lote
Endereo
628,00m
R$ 500.000,00
Plano
Rua Istria Ferraz
Beltro Neto Negcios Imbiliarios/Thiago
(31) 2535-1707 / (31) 9951-6444
Fonte
AMOSTRA 26
rea equivalente
Valor (R$)
Topografia do Lote
Endereo
455,00m
R$ 530.000,00
Declive
Rua Pedro Joo Gutin
(31) 2535-1707 / (31) 9951-6444
Fonte
/ [email protected]
39
AMOSTRA 27
rea equivalente
Valor (R$)
Topografia do Lote
Endereo
456,00m
R$ 500.000,00
Aclive
Rua Istria Ferraz
(31) 2535-1707 / (31) 9951-6444
Fonte
AMOSTRA 28
rea equivalente
Valor (R$)
Topografia do Lote
Endereo
455,00m
R$ 360.000,00
Aclive
Rua Istria Ferraz
(31) 2535-1707 / (31) 9951-6444
Fonte
/ [email protected]
40
AMOSTRA 29
rea equivalente
Valor (R$)
Topografia do Lote
Endereo
Fonte
455,00m
R$ 350.000,00
Aclive
Mario - (31) 3313-9977
4.7 - RESULTADO
Considerando-se, portanto, um valor unitrio de R$1.018,27/m, para uma rea de
450,00m, teremos:
VFINAL = VU (R$/m) x rea (m)
VFINAL = R$1.018,27/m x 450,00m
VFINAL = R$458.221,50 (R$458.000,00 - ARREDONDADO)
QUATROCENTOS E CINQUENTA E OITO MIL REAIS
/ [email protected]
41
5 - CONCLUSO
Aps os trabalhos, que seguiram rigorosamente as determinaes da NBR 14653 - 1: 2001
(Avaliao de Bens - Parte 1: Procedimentos Gerais), da NBR 14653-2: 2004 (Avaliao de
Bens - Parte 2: Imveis Urbanos) e da NBR 13.752: (Percias de Engenharia na Construo
Civil), normas tcnicas publicadas pela ABNT - Associao Brasileira de Normas Tcnicas,
trabalho este no qual realizamos a avaliao com as utilizaes do Mtodo Comparativo
Direto de Dados de Mercado, chegamos ao seguinte valor de mercado:
Terreno urbano, constitudo pelo lote 15 da Quadra 76 do Bairro Buritis, localizado na Rua
Pedro Joo Gustin, s/n, esquina com Rua stria Ferraz, Municpio de Belo Horizonte/MG:
R$458.000,00 (quatrocentos e cinquenta e oito mil reais), tendo como DATA-BASE
MAIO/2015.
Cumprindo suas obrigaes e responsabilidades, o Signatrio no apresenta, no presente
ou no futuro, interesse de qualquer natureza sobre os bens objetivados.
O Signatrio no tem inclinaes nem interesse em relao ao assunto deste trabalho, to
pouco em relao solicitante.
Este trabalho apresenta as condies limitativas apresentadas na introduo, ou porventura,
em qualquer outra parte dele, que afetam as anlises, opinies ou concluses nele contidas.
O presente trabalho foi elaborado em consonncia com as normas tcnicas vigentes e
princpios do Cdigo de tica Profissional do CAU/MG Conselho Regional de Arquitetura
de Minas Gerais.
O Laudo consta de 65 (sessenta e cinco) pginas digitadas de um s lado, todas rubricadas,
sendo a ltima assinada, capa, sumrio, anexos da documentao do imvel avaliado e do
Registro de Responsabilidade Tcnica junto ao CAU/MG.
O responsvel tcnico pelo trabalho coloca-se ao inteiro dispor para os esclarecimentos
necessrios.
Belo Horizonte, 31 de Maio de 2015.
_________________________________________________________________________________
XXXXXXXXXXXXXXXXX
Profisso - CREA XXXXXXX
/ [email protected]
42
6 - ANEXOS
INFERNCIA ESTATSTICA
Amostra
N Am.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
Valor Unitrio
rea
Valor
Posio do Lote
Topografia Rua
687,83
666,67
747,33
5.000,00
1.061,78
969,83
449,83
750,89
3.825,14
4.207,65
777,78
900,00
1.594,83
3.025,00
1.000,00
1.088,30
1.391,86
655,54
791,67
1.175,21
1.500,00
1.000,00
1.039,70
1.371,43
796,18
1.164,84
1.096,49
791,21
769,23
567,00
450,00
562,00
476,00
518,00
928,00
867,00
839,00
915,00
915,00
450,00
1.080,00
232,00
600,00
499,00
487,00
467,00
839,00
480,00
468,00
900,00
450,00
529,00
350,00
628,00
455,00
456,00
455,00
455,00
390.000,00
300.000,00
420.000,00
2.380.000,00
550.000,00
900.000,00
390.000,00
630.000,00
3.500.000,00
3.850.000,00
350.000,00
972.000,00
370.000,00
1.815.000,00
499.000,00
530.000,00
650.000,00
550.000,00
380.000,00
550.000,00
1.350.000,00
450.000,00
550.000,00
480.000,00
500.000,00
530.000,00
500.000,00
360.000,00
350.000,00
[ ]Meio
[ ]Meio
[ ]Meio
[ ]Meio
[x]Esquina
[ ]Meio
[ ]Meio
[x]Esquina
[ ]Meio
[ ]Meio
[ ]Meio
[ ]Meio
[ ]Meio
[x]Esquina
[ ]Meio
[ ]Meio
[ ]Meio
[ ]Meio
[ ]Meio
[x]Esquina
[ ]Meio
[x]Esquina
[ ]Meio
[ ]Meio
[ ]Meio
[ ]Meio
[ ]Meio
[ ]Meio
[x]Esquina
[x]Inclinada
[ ]Plana
[x]Inclinada
[x]Inclinada
[x]Inclinada
[x]Inclinada
[x]Inclinada
[ ]Plana
[x]Inclinada
[x]Inclinada
[x]Inclinada
[x]Inclinada
[ ]Plana
[ ]Plana
[x]Inclinada
[ ]Plana
[ ]Plana
[ ]Plana
[x]Inclinada
[x]Inclinada
[x]Inclinada
[x]Inclinada
[x]Inclinada
[x]Inclinada
[ ]Plana
[ ]Plana
[ ]Plana
[ ]Plana
[x]Inclinada
N Am.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
Topografia Lote
Aclive
Aclive
Aclive
Aclive
Aclive
Aclive
Aclive
Declive
Aclive
Aclive
Aclive
Declive
Plano
Declive
Aclive
Aclive
Localizao
Rua Teresa Mota Valadares
Rua Laura Soares Carneiro
Rua Esmeraldo Botelho
Rua Francisco Fernandes dos Santos
Rua Professor Euclydes Ferreira
Avenida Aggeo Pio Sobrinho
Rua Jos do Patrocinio Carneiro
Rua Marco Aurelio de Miranda
/ [email protected]
43
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
N Am.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
Plano
Declive
Declive
Declive
Plano
Aclive
Plano
Declive
Plano
Declive
Aclive
Aclive
Aclive
Rua Josephino Aleixo

Rua Jos Hemetrio Andrade
Rua Pedro Joo Gustin
Rua Istria Ferraz
Rua Pedro Joo Gutin
Rua Istria Ferraz
Rua Istria Ferraz
Informante
VPR Imveis (31) 3379-8000
VPR Imveis (31) 3379-8000
Lucas Imveis/ Alex Alves Corretor (31) 9533-7676
Via Nobre Imveis (31) 3377-2020
VPR Imveis (31) 3379-8000
VPR Imveis (31) 3379-8000
VPR Imveis (31) 3379-8000
Sculus Imveis (31) 3378-1410
Melior Imveis (31) 3019-4986
VPR Imveis (31) 3379-8000
Grupho Imveis (31) 3378-9453
VPR Imveis (31) 3379-8000
GR Imveis (31) 3377-0007
GR Imveis (31) 3377-0007
VPR Imveis (31) 3379-8000
VPR Imveis (31) 3379-8000
VPR Imveis (31) 3379-8000
Vander (31) 9781-0813
Anuar Donato(31) 3280-8000
Anuar Donato(31) 3280-8000
Beltro Neto Negcio ImobiliriosThiago(31) 2535-1707(31) 9951-6444
Mario Imobiliria (31) 3313-9977
Data da Pesquisa
20/05/2015
20/05/2015
20/05/2015
20/05/2015
20/05/2015
20/05/2015
20/05/2015
20/05/2015
20/05/2015
20/05/2015
20/05/2015
20/05/2015
20/05/2015
20/05/2015
20/05/2015
20/05/2015
20/05/2015
20/05/2015
20/05/2015
20/05/2015
20/05/2015
20/05/2015
20/05/2015
20/05/2015
20/05/2015
20/05/2015
20/05/2015
20/05/2015
20/05/2015
Amostragens e variveis marcadas com "" e "" no sero usadas nos clculos
/ [email protected]
44
Modelos Pesquisados
N
Modelo
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
Correlao
r ajustado
F Calculado
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
0,9627
0,9627
0,9618
0,9610
0,9607
0,9606
0,9604
0,9602
0,9602
0,9601
0,9600
0,9598
0,9597
0,9596
0,9594
0,9155
0,9155
0,9126
0,9093
0,9078
0,9073
0,9065
0,9057
0,9054
0,9048
0,9045
0,9034
0,9027
0,9019
0,8989
0,8857
0,8856
0,8855
0,8852
0,8851
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
0,9164
0,9164
0,9145
0,9126
0,9118
0,9116
0,9112
0,9109
0,9108
0,9105
0,9104
0,9100
0,9098
0,9095
0,9152
0,8150
0,8150
0,8090
0,8021
0,7989
0,7980
0,7962
0,7946
0,7940
0,7927
0,7922
0,7898
0,7884
0,7869
0,7952
0,7536
0,7535
0,7532
0,7526
0,7524
Infinito
Infinito
Infinito
Infinito
Infinito
Infinito
Infinito
Infinito
Infinito
Infinito
Infinito
Infinito
Infinito
20
1,0536x10
20
1,0536x10
88,6468
88,6407
86,5240
84,5316
83,7418
83,5155
83,1169
82,7859
82,6434
82,4028
82,2954
81,8651
81,6470
81,4212
173,5727
36,2355
36,2319
34,8778
33,4215
32,7869
32,5974
32,2539
31,9574
31,8261
31,5984
31,4939
31,0528
30,8098
30,5351
63,1102
25,4672
25,4514
25,4205
25,3342
25,3092
Regressores
N de
"Outliers"
Normalidade
2 em 2
2 em 2
2 em 2
2 em 2
2 em 2
2 em 2
2 em 2
2 em 2
2 em 2
2 em 2
2 em 2
2 em 2
1 em 1
2 em 2
2 em 2
2 em 2
2 em 2
1 em 2
1 em 2
1 em 2
1 em 2
1 em 2
1 em 2
1 em 2
1 em 2
1 em 2
1 em 2
1 em 2
1 em 2
1 em 1
2 em 2
2 em 2
2 em 2
2 em 2
1 em 2
1 em 2
1 em 2
1 em 2
1 em 2
1 em 2
1 em 2
1 em 2
1 em 2
1 em 2
1 em 1
2 em 2
2 em 2
2 em 2
2 em 2
2 em 2
17
17
17
17
17
17
17
17
17
17
17
17
17
17
17
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
0
0
0
0
0
No
No
No
No
No
No
No
No
No
No
No
No
No
No
No
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
/ [email protected]
45
N
Modelo
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
Auto-Correlao
No h
No h
No h
No h
No h
No h
No h
No h
No h
No h
No h
No h
No h
No h
No h
No h
No h
No h
No h
No h
No h
No h
No h
No h
No h
No h
No h
No h
No h
No h
No h
No h
No h
No h
No h
No h
No h
No h
No h
No h
No h
No h
No h
No h
No h
No h
No h
No h
No h
No h
Valor
Avaliado
-1,00
-1,00
1.549,33
-1,00
-1,00
-1,00
1.376,83
-1,00
1.376,83
1.376,83
1.376,83
-1,00
1.376,83
-1,00
-1,00
1.590,84
1.590,84
1.590,87
1.590,96
1.591,01
1.591,03
1.591,06
1.591,10
1.591,11
1.591,13
1.591,15
1.591,20
1.591,23
1.591,27
1.591,41
1.591,20
1.591,20
1.591,19
1.591,28
1.591,35
1.591,37
1.591,41
1.591,44
1.591,46
1.591,49
1.591,51
1.591,58
1.591,62
1.591,67
1.592,01
1.018,27
1.018,04
1.018,04
1.018,41
1.018,55
Mnimo
-1,00
-1,00
1.548,31
-1,00
-1,00
-1,00
-1,00
-1,00
-1,00
-1,00
-1,00
-1,00
-1,00
-1,00
-1,00
-1,00
-1,00
-1,00
-1,00
-1,00
-1,00
-1,00
-1,00
-1,00
-1,00
-1,00
-1,00
-1,00
-1,00
1.590,18
-1,00
-1,00
-1,00
-1,00
-1,00
-1,00
-1,00
-1,00
-1,00
-1,00
-1,00
-1,00
-1,00
-1,00
1.591,09
946,29
945,78
945,62
945,88
946,03
Mximo
-1,00
-1,00
1.549,83
-1,00
-1,00
-1,00
1.474,67
-1,00
1.474,57
1.474,61
1.474,57
-1,00
1.474,35
-1,00
1.548,15
1.591,78
1.591,78
1.591,82
1.591,88
1.591,91
1.591,92
1.591,94
1.591,96
1.591,96
1.591,97
1.591,98
1.592,01
1.592,02
1.592,04
1.591,94
1.592,17
1.592,17
1.592,21
1.592,27
1.592,30
1.592,31
1.592,33
1.592,35
1.592,36
1.592,38
1.592,38
1.592,42
1.592,43
1.592,46
1.592,48
1.081,30
1.081,28
1.081,40
1.081,85
1.082,00
/ [email protected]
46
Observaes :
(a) Regressores testados a um nvel de significncia de 20,00%
(b) Critrio de identificao de outlier :
Intervalo de +/- 2,00 desvios padres em torno da mdia.
(c) Teste de normalidade de Kolmogorov-Smirnov, a um nvel de significncia de 5%
(d) Teste de auto-correlao de Durbin-Watson, a um nvel de significncia de 5,0%
(e) Intervalos de confiana de 80,0% para os valores estimados.
Descrio das Variveis

Varivel Dependente :
Valor Unitrio: R$ m. Equao :
[Valor][rea]
Variveis Independentes :
rea : m2.
Valor : R$. (varivel no utilizada no modelo)
Posio do Lote (varivel no utilizada no modelo)
Opes : Esquina|Meio
Topografia Rua (varivel no utilizada no modelo)
Opes : Inclinada|Plana
Topografia do Lote
Classificao :
Aclive = 1; Declive = 2; Plano = 3;
Localizao (varivel no utilizada no modelo)

Informante (varivel no utilizada no modelo)
Data da Pesquisa (varivel no utilizada no modelo)
Estatsticas Bsicas
N de elementos da amostra
N de variveis independentes
N de graus de liberdade
Desvio padro da regresso
: 17
:2
: 14
8
: 4,5962x10
Varivel
3
Valor Unitrio
2
1/rea
1/Ln(Topografia do Lote)
Mdia
Desvio Padro
Coef. Variao
1,2122x10
-6
4,9292x10
999
5,2941x10
9,2593x10
-6
3,9132x10
999
5,1449x10
76,38%
79,39%
97,18%
Nmero mnimo de amostragens para 2 variveis independentes : 12.
/ [email protected]
47
Distribuio das Variveis
Estatsticas das Variveis No Transformadas

Nome da
Varivel
Valor Unitrio
rea
Topografia do Lote
Valor
mdio
Desvio
Padro
1014,58
537,12
1,5882
235,5491
212,3054
0,7122
Valor
Mnimo
Valor
Mximo
Amplitude
total
Coeficiente
de variao
655,54
232,00
1,0000
1594,83
1080,00
3,0000
939,29
848,00
2,0000
23,2164
39,5268
44,8477
Distribuio das Variveis no Transformadas
Disperso dos elementos
/ [email protected]
48
Disperso em Torno da Mdia
Tabela de valores estimados e observados

Valores para a varivel Valor Unitrio.
N Am.
5
6
11
12
13
15
16
18
19
20
22
23
24
26
27
28
29
Valor observado
Valor estimado
Diferena
Variao %
1.061,78
969,83
777,78
900,00
1.594,83
1.000,00
1.088,30
655,54
791,67
1.175,21
1.000,00
1.039,70
1.371,43
1.164,84
1.096,49
791,21
769,23
935,55
681,84
1.018,27
840,45
1.595,32
956,62
970,69
889,53
1.084,34
1.096,70
1.018,27
1.040,03
1.264,68
1.110,86
1.010,09
1.011,44
1.011,44
-126,23
-287,99
240,49
-59,55
0,49
-43,38
-117,61
233,99
292,67
-78,51
18,27
0,33
-106,75
-53,98
-86,40
220,23
242,21
-11,8883 %
-29,6951 %
30,9200 %
-6,6164 %
0,0309 %
-4,3380 %
-10,8070 %
35,6936 %
36,9685 %
-6,6807 %
1,8270 %
0,0316 %
-7,7836 %
-4,6341 %
-7,8800 %
27,8342 %
31,4869 %
A variao (%) calculada como a diferena entre os valores observado e estimado, dividida pelo valor observado.
As variaes percentuais so normalmente menores em valores estimados e observados maiores, no devendo ser usadas
como elemento de comparao entre as amostragens.
/ [email protected]
49
Valores Estimados x Valores Observados
Uma melhor adequao dos pontos reta significa um melhor ajuste do modelo.
Modelo da Regresso
3
14
-992
[Valor Unitrio] = 4,2596x10 + 1,9561x10 /[rea] - 3,3611x10
/Ln([Topografia do Lote])
Modelo para a Varivel Dependente

8
14
[Valor Unitrio] = ( 4,2596x10 + 1,9561x10
-992
/[rea] - 3,3611x10
/Ln([Topografia do Lote]))
1/3
Regressores do Modelo
Intervalo de confiana de 80,00%.
Variveis
rea
Topografia do Lote
Coeficiente
14
b1 = 1,9560x10
-992
b2 = -3,3610x10
D. Padro
Mnimo
Mximo
3,0060x10
-992
2,2863x10
1,5517x10
-992
-6,4363x10
2,3604x10
-993
-2,8583x10
13
14
14
Correlao do Modelo
Coeficiente de correlao (r) ..........
Valor t calculado ................................
Valor t tabelado (t crtico) .................
Coeficiente de determinao (r) ...
Coeficiente r ajustado ....................
: 0,8857
: 7,137
: 2,145 (para o nvel de significncia de 5,00 %)
: 0,7844
: 0,7536
Classificao : Correlao Forte
/ [email protected]
50
Tabela de Somatrios
1
Valor Unitrio
rea
Topografia do Lote
Valor Unitrio
10
rea
19
2,0607x10
-5
8,3796x10
1000
9,0000x10
3,8698x10
5
1,5182x10
1009
8,1374x10
Topografia do Lote
1009
1,5182x10
-10
6,5806x10
995
3,7466x10
8,1374x10
995
3,7466x10
2000
9,0000x10
Anlise da Varincia
Fonte de erro
Regresso
Residual
Total
F Calculado
F Tabelado
Soma dos quadrados
Graus de liberdade
Quadrados mdios
F calculado
1,0760x10
18
2,9575x10
2
14
5,3800x10
17
2,1125x10
25,47
19
19
1,3717x10
18
17
16
8,5735x10
: 25,47
: 5,241 (para o nvel de significncia de 2,000 %)
-3
Significncia do modelo igual a 2,2x10 %

Aceita-se a hiptese de existncia da regresso.
Nvel de significncia se enquadra em NBR 14653-2 Regresso Grau II.
Correlaes Parciais
Valor Unitrio
rea
Topografia do Lote
1,0000
0,8667
-0,3637
0,8667
1,0000
-0,2141
-0,3637
-0,2141
1,0000
Valor Unitrio
rea
Topografia do Lote
Teste t das Correlaes Parciais
Valores calculados para as estatsticas t :

Valor Unitrio
Valor Unitrio
6,500
rea
-1,461
Topografia do Lote
rea
Topografia do Lote
6,500
-1,461
-0,820
-0,820
Valor t tabelado (t crtico) : 2,145 (para o nvel de significncia de 5,00 %)
Significncia dos Regressores (bicaudal)

(Teste bicaudal - significncia 20,00%)
Coeficiente t de Student : t(crtico) = 1,3450
Varivel
rea
Topografia do Lote
Coeficiente
t Calculado
Significncia
6,662
-1,505
1,1x10 %
15%
b1
b2
-3
Aceito
Sim
Sim
Os coeficientes so importantes na formao do modelo.

Aceita-se a hiptese de diferente de zero.
/ [email protected]
51
Significncia dos Regressores (unicaudal)

(Teste unicaudal - significncia 20,00%)
Coeficiente t de Student : t(crtico) = 0,8681
Varivel
rea
Topografia do Lote
Coeficiente
b1
b2
t Calculado
Significncia
6,507
-1,470
6,9x10 %
8,2%
-4
Tabela de Resduos
3
Resduos da varivel dependente [Valor Unitrio] .

N Am.
5
6
11
12
13
15
16
18
19
20
22
23
24
26
27
28
29
Observado
1,1970x10
8
9,1219x10
8
4,7051x10
8
7,2900x10
9
4,0564x10
9
1,0000x10
9
1,2889x10
8
2,8170x10
8
4,9617x10
9
1,6231x10
9
1,0000x10
9
1,1238x10
9
2,5794x10
9
1,5805x10
9
1,3182x10
8
4,9530x10
8
4,5516x10
Estimado
8,1885x10
8
3,1698x10
9
1,0558x10
8
5,9366x10
9
4,0601x10
8
8,7542x10
8
9,1461x10
8
7,0384x10
9
1,2749x10
9
1,3190x10
9
1,0558x10
9
1,1249x10
9
2,0227x10
9
1,3708x10
9
1,0305x10
9
1,0347x10
9
1,0347x10
Resduo
3,7817x10
8
5,9520x10
8
-5,8530x10
8
1,3533x10
6
-3,7603x10
8
1,2457x10
8
3,7436x10
8
-4,2213x10
8
-7,7878x10
8
3,0405x10
7
-5,5817x10
6
-1,0667x10
8
5,5665x10
8
2,0970x10
8
2,8773x10
8
-5,3939x10
8
-5,7953x10
Normalizado
Studentizado
0,8227
1,2949
-1,2734
0,2944
-3
-8,1813x10
0,2710
0,8145
-0,9184
-1,6943
0,6615
-0,1214
-3
-2,3209x10
1,2110
0,4562
0,6260
-1,1735
-1,2608
0,8731
1,4043
-1,3526
0,3353
-0,0195
0,2874
0,8639
-1,0311
-1,8207
0,7098
-0,1289
-3
-2,5115x10
1,3128
0,4888
0,6646
-1,2460
-1,3388
Quadrtico
17
1,4301x10
17
3,5426x10
17
3,4258x10
16
1,8316x10
13
1,4140x10
16
1,5519x10
17
1,4014x10
17
1,7819x10
17
6,0650x10
16
9,2448x10
15
3,1155x10
12
1,1379x10
17
3,0985x10
16
4,3975x10
16
8,2791x10
17
2,9094x10
17
3,3586x10
Resduos x Valor Estimado
Este grfico deve ser usado para verificao de homocedasticidade do modelo.
/ [email protected]
52
Grfico de Resduos Quadrticos
Tabela de Resduos Deletados

3
Resduos deletados da varivel dependente [Valor Unitrio] .

N Am.
5
6
11
12
13
15
16
18
19
20
22
23
24
26
27
28
29
Deletado
4,2583x10
8
6,9995x10
8
-6,6037x10
8
1,7556x10
7
-2,1423x10
8
1,4016x10
8
4,2116x10
8
-5,3213x10
8
-8,9929x10
8
3,5006x10
7
-6,2976x10
6
-1,2491x10
8
6,5416x10
8
2,4074x10
8
3,2435x10
8
-6,0812x10
8
-6,5338x10
Varincia
17
2,1511x10
17
1,9545x10
17
1,9777x10
17
2,2567x10
17
2,2749x10
17
2,2616x10
17
2,1537x10
17
2,1022x10
17
1,7363x10
17
2,1931x10
17
2,2723x10
17
2,2750x10
17
1,9949x10
17
2,2362x10
17
2,2032x10
17
2,0227x10
17
1,9837x10
Normalizado
Studentizado
0,8153
1,3462
-1,3161
0,2848
-3
-7,8838x10
0,2619
0,8066
-0,9206
-1,8689
0,6492
-0,1170
-3
-2,2365x10
1,2462
0,4434
0,6129
-1,1993
-1,3011
0,8652
1,4599
-1,3979
0,3244
-0,0188
0,2778
0,8556
-1,0336
-2,0083
0,6966
-0,1243
-3
-2,4202x10
1,3510
0,4751
0,6508
-1,2734
-1,3815
Resduo x Resduo Deletado
/ [email protected]
53
Resduos Deletados Normalizados
As amostragens cujos resduos mais se desviam da reta de referncia influem significativamente nos valores estimados.
Resduos Deletados Studentizados
As amostragens cujos resduos mais se desviam da reta de referncia influem significativamente nos valores estimados.
Estatstica dos Resduos

Nmero de elementos .............. : 17
Graus de liberdade ................... : 16
-11
Valor mdio ............................. : 8,9023x10
17
Varincia ................................ : 1,7397x10
8
Desvio padro .......................... : 4,1710x10
8
Desvio mdio ........................... : 3,4891x10
17
Varincia (no tendenciosa) ......
: 2,1125x10
8
Desvio padro (no tend.) .........
: 4,5962x10
8
Valor mnimo ........................... : -7,7878x10
8
Valor mximo .......................... : 5,9520x10
9
Amplitude ............................... : 1,3739x10
Nmero de classes .................. : 5
8
Intervalo de classes ................. : 2,7479x10
/ [email protected]
54
Momentos Centrais
Momento central de 1 ordem
-11
: 8,9023x10
17
: 1,7397x10
25
: -3,2021x10
24
: -1,8836x10
Coeficiente
Assimetria
Curtose
Amostral
Normal
-0,4412
-3,0000
0
0
t de Student
0
Indefinido
Distribuio assimtrica esquerda e platicrtica.
Intervalos de Classes
Classe
1
2
3
4
5
Mnimo
-7,7878x10
8
-5,0398x10
8
-2,2918x10
7
4,5610x10
8
3,2040x10
Mximo
Freq.
Freq.(%)
4
1
3
5
3
23,53
5,88
17,65
29,41
17,65
-5,0398x10
8
-2,2918x10
7
4,5610x10
8
3,2040x10
8
5,9520x10
Mdia
-6,2075x10
8
-4,2213x10
7
-2,0214x10
8
2,1228x10
8
4,7609x10
Histograma
Ogiva de Frequncias
/ [email protected]
55
Amostragens eliminadas
Amostragens no utilizadas na avaliao :
N Am.
Valor Unitrio
1
2
3
4
7
8
9
10
14
17
21
25
Erro/Desvio
Padro(*)
687,8300
666,6700
747,3300
5000,0000
449,8300
750,8900
3825,1400
4207,6500
3025,0000
1391,8600
1500,0000
796,1800
-0,8112
-1,6524
-0,6348
269,8869
-0,5636
-0,6102
121,0656
161,3708
58,1154
2,9883
5,8907
-0,9077
Presena de Outliers
Critrio de identificao de outlier :
Intervalo de +/- 2,00 desvios padres em torno da mdia.
Nenhuma amostragem foi encontrada fora do intervalo. No existem outliers.
Grfico de Indicao de Outliers
/ [email protected]
56
Efeitos de cada Observao na Regresso

F tabelado : 9,729 (para o nvel de significncia de 0,10 %)
N Am.
5
6
11
12
13
15
16
18
19
20
22
23
24
26
27
28
29
Distncia de Cook(*)
Hii(**)
0,0320
0,1156
0,0782
0,0111
-4
5,9710x10
-3
3,4471x10
0,0311
0,0923
0,1709
0,0254
-4
7,1141x10
-7
3,5958x10
0,1006
0,0117
0,0187
0,0659
0,0761
0,1119
0,1496
0,1136
0,2291
0,8244
0,1112
0,1111
0,2067
0,1340
0,1314
0,1136
0,1460
0,1490
0,1289
0,1128
0,1130
0,1130
Aceito
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
(*) A distncia de Cook corresponde variao mxima sofrida pelos coeficientes do modelo quando se retira o elemento da
amostra. No deve ser maior que F tabelado.
Todos os elementos da amostragem passaram pelo teste de consistncia.
(**) Hii so os elementos da diagonal da matriz de previso. So equivalentes distncia de Mahalanobis e medem a distncia
da observao para o conjunto das demais observaes.
Hii x Resduo Normalizado Quadrtico
Pontos no canto inferior direito podem ser "outliers".

Pontos no canto superior esquerdo podem possuir alta influncia no resultado da regresso.
/ [email protected]
57
istribuio dos Resduos Normalizados

Intervalo
Distribuio de
Gauss
% de Resduos no
Intervalo
-1; +1
-1,64; +1,64
-1,96; +1,96
68,3 %
89,9 %
95,0 %
64,71 %
94,12 %
100,00 %
Teste de Kolmogorov-Smirnov
Amostr.
19
11
29
28
18
22
13
23
15
12
26
27
20
16
5
24
6
Resduo
-7,7878x10
8
-5,8530x10
8
-5,7953x10
8
-5,3939x10
8
-4,2213x10
7
-5,5817x10
6
-3,7603x10
6
-1,0667x10
8
1,2457x10
8
1,3533x10
8
2,0970x10
8
2,8773x10
8
3,0405x10
8
3,7436x10
8
3,7817x10
8
5,5665x10
8
5,9520x10
F(z)
G(z)
0,0451
0,1014
0,1037
0,1203
0,1792
0,452
0,497
0,499
0,607
0,616
0,676
0,734
0,746
0,792
0,795
0,887
0,902
0,0588
0,1176
0,1765
0,2353
0,2941
0,3529
0,4118
0,4706
0,5294
0,5882
0,6471
0,7059
0,7647
0,8235
0,8824
0,9412
1,0000
Dif. esquerda
Dif. Direita
0,0450
0,0426
0,0139
0,0561
0,0560
0,1575
0,1437
0,0873
0,1362
0,0863
0,0876
0,0872
0,0399
0,0276
0,0288
-3
4,7178x10
0,0388
0,0137
0,0162
0,0727
0,1150
0,1149
0,0987
0,0849
0,0284
0,0774
0,0275
0,0288
0,0284
0,0188
0,0312
0,0876
0,0541
0,0976
Maior diferena obtida : 0,1575

Valor crtico
: 0,3180 (para o nvel de significncia de 5 %)
Segundo o teste de Kolmogorov-Smirnov, a um nvel de significncia de 5 %, aceita-se a hiptese alternativa de que h
normalidade.
Observao:
O teste de Kolmogorov-Smirnov tem valor aproximado quando realizado sobre uma populao cuja distribuio
desconhecida, como o caso das avaliaes pelo mtodo comparativo.
Grfico de Kolmogorov-Smirnov
/ [email protected]
58
Teste de Sequncias/Sinais
Nmero de elementos positivos ..
Nmero de elementos negativos .
Nmero de sequncias .................
Mdia da distribuio de sinais ....
Desvio padro ..................................
:9
:8
: 10
: 8,5
: 2,062
Teste de Sequncias
(desvios em torno da mdia) :
Limite inferior ....
: 0,5176
Limite superior .
: 0,0148
Intervalo para a normalidade : [-1,6452 , 1,6452] (para o nvel de significncia de 5%)
Pelo teste de sequncias, aceita-se a hiptese da aleatoriedade dos sinais dos resduos.
Teste de Sinais
(desvios em torno da mdia)

Valor z (calculado) ...........
Valor z (crtico) ..................
: 0,2425
: 1,6452 (para o nvel de significncia de 5%)
Pelo teste de sinais, aceita-se a hiptese nula, podendo ser afirmado que a distribuio dos desvios em torno da mdia segue
a curva normal (curva de Gauss).
Reta de Normalidade
Autocorrelao
Estatstica de Durbin-Watson (DW)
(nvel de significncia de 5,0%)
: 1,7745
Autocorrelao positiva (DW < DL)

Autocorrelao negativa (DW > 4-DL)
: DL = 1,10
: 4-DL = 2,90
/ [email protected]
59
Intervalo para ausncia de autocorrelao (DU < DW < 4-DU)
DU = 1,54 4-DU = 2,46
Pelo teste de Durbin-Watson, no existe autocorrelao.
A autocorrelao (ou auto-regresso) s pode ser verificada se as amostragens estiverem ordenadas segundo um critrio
conhecido. Se os dados estiverem aleatoriamente dispostos, o resultado (positivo ou negativo) no pode ser considerado.
Grfico de Auto-Correlao
Se os pontos estiverem alinhados e a amostra estiver com os dados ordenados, pode-se suspeitar da existncia de autocorrelao.
Resduos x Variveis Independentes

Verificao de multicolinearidade :
/ [email protected]
60
Resduos x Variveis Omitidas
Estimativa x Amostra
Nome da
Varivel
Valor
Mnimo
Valor
Mximo
Imvel
Avaliando
rea
Topografia do Lote
232,00
Aclive
1.080,00
Plano
450,00
Aclive
Nenhuma caracterstica do Terreno sob avaliao encontra-se fora do intervalo da amostra.
/ [email protected]
61
Formao dos Valores

Variveis independentes :
rea ......................... = 450,00
Topografia do Lote .....
= Aclive
Outras variveis no usadas no modelo :
Valor ........................ = ???
Posio do Lote ........ = Esquina
Topografia Rua .......... = Inclinada
Localizao .............. = ???
Informante ................. = ???
Data da Pesquisa ...... = ???
Estima-se Valor Unitrio do Terreno = R$ 1.018,27
O modelo utilizado foi :
[Valor Unitrio] = ( 4,2596x108 + 1,9561x1014 /[rea]2 - 3,3611x10-992 /Ln([Topografia do Lote]))1/3
Intervalo de confiana de 80,0 % para o valor estimado :

Mnimo : R$ 946,29
Mximo : R$ 1.081,30
Segundo NBR 14653-2 Regresso Grau II, o valor estimado no pode extrapolar mais do que 110,0% do
seu limite amostral superior, nem pode ser inferior a 100,0% do limite amostral inferior.
Os valores amostrais mnimo e mximo para a varivel dependente so : 1.311,08 e 3.349,14.
Para uma rea de 450 m, teremos :

Valor de Mercado obtido = R$ 458.221,48
Valor de Mercado mnimo = R$ 425.831,76
Valor de Mercado mximo = R$ 486.583,88
Avaliao da Extrapolao
Extrapolao dos limites amostrais para as caractersticas do imvel avaliando
Varivel
rea
Topografia do Lote
Limite
inferior
Limite
superior
Valor no ponto
de avaliao
Variao em
relao ao limite
Aprovada (*)
232,00
Aclive
1.080,00
Plano
450,00
Aclive
Dentro do intervalo
Dentro do intervalo
Aprovada
Aprovada
* admitida uma variao de 100,0% alm do limite amostral superior e de 100,0% alm do limite inferior para as variveis
independentes.
Nenhuma varivel independente extrapolou o limite amostral.
Extrapolao para o valor estimado nos limites amostrais
/ [email protected]
62
Varivel
rea
Topografia do Lote
Valor estimado no
limite inferior
Valor estimado no
limite superior
Valor estimado no
ponto de avaliao
1.550,03
1.018,27
636,24
1.116,53
1.018,27
1.018,27
Varivel
rea
Topografia do Lote
Maior variao
Dentro do intervalo
Dentro do intervalo
Aprovada (**)
Aprovada
Aprovada
** admitida uma variao de 100,0% alm dos limites amostrais para o valor estimado. No modelo, somente uma varivel
pode extrapolar o limite amostral.
Nenhuma varivel independente extrapolou o limite amostral.
Intervalos de Confiana
( Estabelecidos para os regressores e para o valor esperado E[Y] )
Intervalo de confiana de 80,0 % :
Nome da
varivel
rea
Topografia do Lote
E(Valor Unitrio)
Valor Estimado
Limite
Inferior
Limite
Superior
Amplitude
Total
Amplitude/mdia
(%)
1.018,15
969,44
738,90
946,29
1.018,39
1.062,82
1.195,40
1.081,30
0,24
93,37
456,51
135,00
0,02
9,19
47,20
13,32
Amplitude do intervalo de confiana : at 40,0% em torno do valor central da estimativa.

Segundo os criterios da NBR 14653-2 Regresso Grau II:
O E(Valor Unitrio) possui uma amplitude no intervalo de confiana superior a 40,0% em torno do valor central da estimativa.
Variao da Funo Estimativa
Variao da varivel dependente (Valor Unitrio) em funo das variveis independentes, tomada no ponto
de estimativa.
Varivel
dy/dx (*) dy % (**)
-1,3801
-0,6099%
rea
0,1061%
Topografia do Lote 108,0521
(*) derivada parcial da varivel dependente em funo das independentes.
(**) variao percentual da varivel dependente correspondente a uma variao de 1% na varivel independente.
Grficos da Regresso (2D)
Calculados no ponto mdio da amostra, para :

rea
= 450,4124
Topografia do Lote
= 1,0000
/ [email protected]
63
DOCUMENTOS
/ [email protected]
64

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LAUDO DE AVALIAO

Tipo: Terreno Padro

Rua Pedro Joo Gustin, s/n, Bairro Buritis.

Rua Paracama, N 70(A) - Salgado Filho

Belo Horizonte - MG / Tel.:31-3334-9777

Solicitante e/ou Interessado

rea do imvel (m)

rea Edificada (m)

MTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

Valor de Avaliao do Imvel

Perspectiva de Liquidez do Imvel

Nome do Responsvel Tcnico

Nome do Representante Legal

Rua Paracama, N 70(A) - Salgado Filho

Assinatura do Representante Legal

Belo Horizonte - MG / Tel.:31-3334-9777

Rua Paracama, N 70(A) - Salgado Filho

Belo Horizonte - MG / Tel.:31-3334-9777

1.2 - OBJETIVO DA AVALIAO

1.3 - OBJETO DA AVALIAO

LOTE 15 DA QUADRA 76, DO BAIRRO BURITIS, CONFORME CP- 273011M

Rua Paracama, N 70(A) - Salgado Filho

Belo Horizonte - MG / Tel.:31-3334-9777

Rua Paracama, N 70(A) - Salgado Filho

Belo Horizonte - MG / Tel.:31-3334-9777

1.3.1 - LEVANTAMENTO FOTOGRFICO

Rua Paracama, N 70(A) - Salgado Filho

Belo Horizonte - MG / Tel.:31-3334-9777

1.5 - ATIVIDADES BSICAS

Levantamento de informaes relativas ao imvel;

Procedida atravs de levantamentos realizados em anncios classificados,

Escolha e justificativa da metodologia e critrios de avaliao.

Belo Horizonte - MG / Tel.:31-3334-9777

Rua Paracama, N 70(A) - Salgado Filho

Belo Horizonte - MG / Tel.:31-3334-9777

Rua Paracama, N 70(A) - Salgado Filho

Belo Horizonte - MG / Tel.:31-3334-9777

MAPA COM A LOCALIZAO DO BAIRRO BURITIS

MAPA COM A INDICAO DO ZONEAMENTO: ZAR-2 - ZONAS DE ADENSAMENTO CONTIDO

Rua Paracama, N 70(A) - Salgado Filho

Belo Horizonte - MG / Tel.:31-3334-9777

2.2 - MELHORAMENTOS PBLICOS

Pavimentao asfltica da via pblica;

Delimitao de passeio e meio-fio;

Rede de gua potvel;

Rede de energia eltrica;

Rua Paracama, N 70(A) - Salgado Filho

Belo Horizonte - MG / Tel.:31-3334-9777

4.2 - MTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

Belo Horizonte - MG / Tel.:31-3334-9777

Belo Horizonte - MG / Tel.:31-3334-9777

Rua Paracama, N 70(A) - Salgado Filho

Belo Horizonte - MG / Tel.:31-3334-9777

4.3 - ESPECIFICAO DAS AVALIAES

Belo Horizonte - MG / Tel.:31-3334-9777

Completa quanto a todas

Rua Paracama, N 70(A) - Salgado Filho

Admitida, desde que:

Belo Horizonte - MG / Tel.:31-3334-9777