Parecer Técnico Edf. Platinium

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LAUDO

PRELIMINAR DE
VISTORIA

1-PRELIMINARMENTE
DIFERENA ENTRE LAUDO E PARECER TCNICO
Inicialmente em decorrncias das prescries
contidas no Cdigo de Processo Civil, apenas o perito
judicial produz um laudo, enquanto os assistentes tcnicos
e consultores elaboram pareceres tcnicos, muitas vezes
denominados de laudo complementar.
A NBR 14.653, parte 1, que generaliza toda
atividade de avaliaes de imveis e a NBR 13.752,
apresentam as seguintes definies:
3.50. Laudo Pea na qual o perito, profissional
habilitado, relata o que observou e d as suas concluses
ou avalia, fundamentadamente, o valor de coisas ou
direitos.
3.59. Parecer Tcnico Opinio, conselho ou esclarecimento
emitido por um profissional legalmente habilitado sobre o
assunto de sua especialidade.
Todavia, denominado Laudo Preliminar o trabalho
do consultor realizado quando o processo se instaura.
Muitas vezes os advogados das partes, principalmente o do
autor, necessitam de um documento tcnico que oriente sua
petio, para facilitar o entendimento da questo. Desta
forma, requisita-se um laudo preliminar, que conter
essencialmente os mesmos pontos do laudo pericial, com
exceo dos quesitos, mostrando os pontos problemticos da
questo.
Este laudo servir de anexo tcnico propositura
de uma ao judicial.

2. OBJETIVOS DO LAUDO TCNICO - VISTORIA DE


check up PREDIAL

O produto final desta inspeo predial um laudo,


que contm 39 (trinta e nove) pginas, e que dever
representar o verdadeiro estgio da edificao do Edifcio
Platinium, relatando o seu estado ou estgio atual de
execuo, com intuto de quantificar o verdadeiro estgio
percentual de execuo da obra do Edifcio Platinium,
comparando assim com o cronograma fsico-financeiro de
acompanhamento da obra, fornecido pela empresa MSL
CONSTRUTORA SOUZA LEO LTDA, CNPJ N 14.793.800/0001-11,
CREA-PE 015594, situada na Avenida Sima Gomes n 402,
telefone 87 37611874 / 87 99889645 / 87 9988 1620.
No est em questo aqui, a qualidade tcnica ou qualquer
outra anomalia, vcios ou desconexo com o projeto
arquitetnico; E sim, a verdadeira situao atual da
execuo da obra, comparada com o prazo previsto para
trmino dos servios, uma vez que, os proprietrios alegam
que o financeiro dos contratos de compra e vendam, junto
construtora aqui mencionada, est com um percentual
bastante avanado, adverso ao fsico da obra.
Visa-se com este parecer tcnico:
Constatar o mais exato ponto que se encontra o andamento
das obras no tange a construo do Condomnio Platinum,
fazendo um comparativo com o Relatrio de Acompanhamento de
Obra (Cronograma Geral de Obra) fornecido pela contratada
aos seus proprietrios.
Verificar a quantidade de funcionrios presente na obra,
opinando se a contratada poder chegar dentro do prazo
previsto no contrato, a concluso de todos os servios do
memorial descritivo, o qual consta junto ao projeto
arquitetnico.
O laudo visa fornecer elementos tcnicos objetivos,
racionais e lgicos, fundamentados em princpios fsicos e
matemticos e ainda aplicaes de engenharia, como auxlio
apurao da verdade dos fatos sempre e quando necessrio.

3. LOCALIZAO

1.1 LOCALIZAO DO IMVEL


O Condomnio Platinium uma edificao de uso residencial
multifamiliar, localizando-se na Avenida Sima Gomes s/n,
Lote 17, quadra nica, loteamento Sima Gomes, Bairro de
Helipolis, Garanhuns PE.
Fotografia 01 - Viso area da rea

REA DESTINADA A
EDIFICAO CONDOMNIO
PLATINIUM

Fotografia 02 Placa da obra com aluso a foto do prdio


pronto.

Fotografia 03 Vista da edificao na av. Sima Gomes

Fotografia 04 vista frontal fachada principal do prdio

Fotografia 05 vista frontal e lateral do prdio

FONTES DE DADOS BSICOS


O signatrio baseou-se nas suas anlises, em dados
objetivos obtidos das seguintes fontes:
a) Projeto arquitetnico datado de Maio/12, Memorial de
Especificao e Cronograma Geral da Obra, elaborados pelo
Arquiteto Vinicius Moreira de Souza Leo, CREA/PE 42050 e
Empresa MSL ARQUITETURA & CONSTRUO, sendo que, este
ltimo sem identificao que o elaborou, segundo
informaes, o respectivo foi elaborado e preenchido pela
empresa.
b) Inspees in loco com tomadas fotogrficas realizadas em
exames do local em 31 de julho de 2014.

c) Normas tcnicas da ABNT (Associao Brasileira de Normas


Tcnicas) de
nmeros NBR
13752 e NBR
14653.
FOTOGRAFIA 06
PLANTA
ARQUITETNICA DO
CONDOMNIO
PLATINIUM

Obs: No consta
no local da
obra, a placa do
engenheiro
responsvel pela
execuo da obra
com o devido registro no Conselho Regional de Engenharia de
Pernambuco, consta somente a placa do projeto eltrico e
arquitetnico.

Fotografia 07 Placa da Construtora responsvel pela execuo


da obra (ausncia do profissional responsvel pela execuo)

Fotografia 08 vista da obra e suas placas referente aos


projetos

Imvel
da

Fotografia 09 Vista obra

3- DESCRIO GERAL
3.1 DESCRIO DO IMVEL
Trata-se de uma edificao de uso residencial multifamiliar
composta por cinco pavimentos ao total, sendo um pavimento
e meio destinado a estacionamento e trs pavimentos e meio

destinados aos apartamentos com reas variando de 84,87 m


e 96,17 m, alm de elevador social, hall de recepo e
guarita de segurana, tambm existindo um espao para lazer
infantil composto por playground.
Cada apartamento composto com dois quartos, sendo uma
sute, wc social, sala de jantar e estar cozinha, servio e
varanda.
Na edificao examinada atravs dos projetos, como tambm
visita in loco, a mesma fora edificada com o mtodo e
tecnologia de contexto tradicional, ou seja estrutura de
concreto armado, paredes de vedao interna e externa em
tijolo cermico de 8 furos e revestimento nas paredes
inicialmente chapisco e massa nica ou emboo para reas
molhadas.

LOTE DO TERRENO
ONDE EST SENDO
CONSTRUIDO A OBRA
DO CONCOMNIO
PLATINIUM

Fotografia 10 Planta de Localizao (anexa)

Fotografia 11 Planta do pavimento trreo (garagem e 02 (dois)


apartamentos tipo

Fotografia 12 Planta do apartamento tipo 04 (quatro) por


andar

Fotografia 13 Planta de corte do prdio

4- VISTORIA TCNICA
Para elaborao do presente trabalho foi realizada
vistoria no imvel do autor, com registros fotogrficos e
conhecimento das etapas do sistema construtivo executadas
pela empresa.

10

A vistoria se deu no dia 31 de julho de 2014, s 11hs.


Verifiquei que toda estrutura de concreto armado, referente
a torre da garagem e apartamentos esto concludas, exceto
a caixa d`gua superior, conforme foto anexa.
Tambm pode-se concluir que a alvenaria de fechamento
interna e externa dos apartamentos esto 100% concludas, o
mesmo no se pode dizer das alvenarias da rea externa,
como guarita, muro frontal e alvenaria que delimitam e
disciplinam o fluxo dos vos da recepo.
No que tange ao revestimento de acabamento, esto
concludos a massa nica e emboo somente das reas
internas dos apartamentos do pavimento trreo, 1 pavimento
e 2 pavimento; O mesmo no se pode dizer do 3 pavimento,
pois os apartamentos esto em fase de chapisco.
Para melhor entender, faz-se necessrio alguns
esclarecimentos, ento vejamos:

O Revestimento
O revestimento de uma parede constitudo por trs camadas
(chapisco, emboo e reboco).
- O chapisco necessrio para promover a aderncia do
emboo, evitando que o mesmo se solte.
- O emboo a camada de regularizao da superfcie, no
devendo ser superior a 2cm.
- O reboco tem pequena espessura, sendo uma camada fina que
serve para preparar a superfcie par receber o acabamento
final, lixamento, tinta base e pintura.
O chapisco serve neste caso para promover uma melhor
ligao entre as partes e evitar o descolamento.

11

Quanto maior for o contato das argamassas com o substrato


de superfcie rugosa, melhor ser a ancoragem, e portanto,
uma boa resistncia de aderencia.

Fases do Revestimento
Todas as paredes e tetos devem receber uma camada de
chapisco, qualquer que seja o acabamento.
Sem o chapisco, que a base do revestimento, as outras
camadas podem descolar e at cair.
Sobre o chapisco aplicada uma camada de massa grossa ou
emboo, para regularizar a superfcie.
Por ltimo, vai o emboo e/ou massa nica (reboco), que d
o acabamento final, nesta fase. Aps tais servios, cada
ambiente ou parede em si, recebe o acabamento final que foi
previsto pelo projeto, seja cermica, pintura ou outro que
lhe convier projetado pelo arquiteto.

Voltando, nada mais foi identificado como qualquer outra


etapa prevista pelo projeto como executada ou pelo menos
iniciada a sua execuo, sejam eles:

12

12345678-

Esquadrias (portas, janelas e portes);


Instalaes hidrossanitrias;
Metais e equipamentos de banheiros e cozinha;
Revestimento de teto (forro);
Regularizao de piso;
Revestimento cermico ou porcelanato de piso;
Revestimento externos de fachadas;
Impermeabilizaes (reas de banheiros, calhas e reas

molhadas;
9- Pintura;
10Elevador;
11Instalaes Eltricas, este ltimo, uma vez que,
somente os condutes foram instalados at a altura do teto,
servio nfimo comparado com todo o custo do verdadeiro
servio a ser executado, por isto no foi considerado como
parcialmente executado;
12Construo do muro de divisa lateral e fundos
13Grades e muro frontal;
14Guarita;
15Revestimento dos vos de escada, garagem e hall.
As fotografias a seguir demonstram as reas vistoriadas.

Fotografia 14 Fachada lateral ausncia de qualquer tipo


de revestimento.

13

Fotografia 15 Estacionamento somente com revestimento de


chapisco e sem revestimento ou forro de teto.

Fotografia 16 Vo de escada trreo - 1 andar, sem


qualquer tipo de revestimento;

14

Fotografia 17 Estacionamento sem contra piso de concreto;


Fotografia 18 Apartamentos do pavimento trreo com
paredes revestidas;

Fotografia 19 Estacionamento sem revestimento de forro

15

Fotografia 20 Parede do estacionamento com revestimento


pela metade;

Fotografia 21 Reservatrio inferior

16

Fotografia 22 pavimento trreo e 1 pavimento


Fotografia 23 Condutes da fiao eltrica, at a altura
de

teto

17

Fotografia 24 condutes eltricos

Fotografia 25 paredes somente com revestimento em

chapisco;

18

Fotografia 26 Paredes revestidas com massa nica, sendo


que, algumas ainda continuam sem qualquer revestimento (2
Pavimento), ou seja, inacabadas.

Fotografia 26 Paredes inacabadas, somente com


revestimento de chapisco e condutes sem acabamento;

19

Fotografia 27 Paredes do 3 pavimento sem nenhum revestimento;

Fotografia 28 3 pavimento sem nenhum revestimento, eltrica


ou instalao hidrulica;

20

Fotografia 29 3 pavimento ainda com escoramento de


laje e sem revestimento nas paredes;

21

Fotografia 30 Poo do elavador e Reservatrio


Superior faltando ainda ser construdo;

22

Fotografia 31 laje de coberta sem nehuma estrutura de madeira


ou telha (no iniciada)

23

Fotografia 32 almoxarifado e deposito de material


(praticamente vazio)

24

Fotografia 33 Deposito de material

Fotografia 34 Canteiro de obras, observao da ausncia do


muro lateral e dos fundos do Condomnio Platinium;

25

Fotografia 35 Fachada frontal e lateral do prdio demonstrando


total ausncia de revestimento das fachadas;

5.0 DESCRIES DO MTODO UTILIZADO PARA AVALIAO DO


PERCENTUAL DE CUSTO DOS SERVIOS DE CONSTRUO DO
CONDOMNIO PLATINIUM.

Inicialmente importante destacar que a deciso


do mtodo utilizado para avaliao tcnica foi tomada pelo
fato da ausncia da maioria dos projetos executivos, uma

26

vez que, no foi possvel o acesso aos projetos de


instalaes eltrica, hidrossanitria, estrutural e
instalaes especiais. Em todo caso, nada impede da
obteno do xito pretendido, pelo fato da existncia de
metodologias passiveis de alcanar o objetivo deste laudo
tcnico.
Assim com ajuda de tabelas criadas tanto em
estudos de casos, como na engenharia de avaliao, pode-se
chegar a dados que servir para exatido da real etapa de
execuo do Condomnio Platinium.
O mtodo comparativo de dados um dos mtodos
possveis junto a metodologia das redes neurais artificiais
(RNAs), este tipo de mtodo foi desenvolvido pela
engenharia, tomando como base o processamento de
informaes empricas como base de comparar dados de obras
semelhantes ou iguais.
A concepo do projeto arquitetnico compreende a
etapa

em

que

so

definidas

as

caractersticas

da

edificao e visa atender vrios requisitos, dentre eles,


a satisfao de cada
recomendaes
Segundo

tcnicas

Mattos

eminentemente

cliente, a legislao vigente, as


e,

(2006),

uma

por
uma

atividade

fim,

obra

aspecto

de

econmica

custo.

edificao

e,

como

tal,

custo um item de especial importncia.


Losso (1995) aponta que o levantamento do custo
de uma edificao a primeira etapa para a realizao ou
no

do

empreendimento,

investido,

determinao

do

montante

ser

limitao do vulto da obra e definio das

especificaes da mesma. Como se trata de uma fase onde


os

projetos

no

esto

um

ambiente

de

grandes

totalmente

detalhados

por

ser

incertezas, torna-se invivel a

utilizao de mtodos convencionais para estimar o custo

27

da

edificao.

procedimento
atravs

oramento

complexo

da

demorado,

quantificao

dos

caractersticas

geomtricas

se

caractersticas

baseiam

grande

em

discriminado
pois

servios

um

realizado

com

definitivas.
mais

base

Outros

simples

em

mtodos
oferecem

velocidade no processamento dos resultados (OTERO,

2000).
Para
justifica

Losso

importante

(1995)

utilizao

ferramenta

quantitativos

de

para

partir

na

de

fase

inicial

estimativas
o

que

se

paramtricas,

levantamento

rpido

caractersticas

de

geomtricas

bsicas e, consequentemente, para a determinao do custo


dos

principais

nvel

de

servios,

preciso

empreendimento.

fornecendo

resultados

compatvel

Nesta

etapa

ao

busca-se

aproximado do custo da edificao,

com

estgio
obter

um

um
do

valor

no objetivando uma

preciso elevada.
Kurtz et

al. (2003) acrescentam tambm

que os

ndices paramtricos podem ser vistos como uma ferramenta


gerencial, garantindo agilidade no processo de tomada

de

deciso. Alm do aspecto custo, possvel caracterizar o


processo

construtivo

pela

quantidade

de

servios

insumos, quantidade de elementos construtivos como paredes


internas e

externas, tipos de pisos para as diferentes

reas, esquadrias e revestimentos em geral, entre outros


(PARISOTTO, 2003).
Vrios
estimativas
servios,

estudos

paramtricas,
tipificao

empreendimento

arquitetnico definio
processo

de

base

sistematizaram
visando
de

anlise

das

quantificao

dos

projetos,

racionalizao
de

relaes

estatstica,

tais

custo
do

do

projeto

paramtricas
anlises

um

esto

atreladas ao ambiente amostral em que so realizadas.

28

5.1 Estimativa de custos

Toda
traduzir

os

estimativa
custos

de

de

custo

execuo

de

uma

um

tentativa

projeto,

de
sua

qualidade medida em termos de preciso, ou seja, de sua


aproximao com o
et

al.,

1986).

custo real incorrido em obra (Formoso

anlise

dos

custos

da

construo

executada em vrias etapas, antes, durante e depois da


elaborao

do

projeto.

escolha

do

mtodo

ser

utilizado para a obteno do custo da construo est


relacionada com o estgio
com

tempo

disponvel

de
e

detalhamento

com

uso

do

projeto,

que

este

se

de

preciso

destina (OLIVEIRA, 1990).


Os
apresentam

mtodos
grande

caractersticas
projetos

com

maior

complexidade

geomtricas

detalhados.

nvel
e

baseiam-se

definitivas,

mtodos

mais

Os

em

partir

de

simples

fundamentam-se em caractersticas bsicas da edificao,


oferecendo
Segundo
contam
como

grande velocidade no processamento de dados.

Oliveira
com

dados

(1990),

os

histricos

composies,

mtodos
de

quantitativos

invariavelmente

projetos
e

anteriores,

relaes

entre

variveis geomtricas.
Para Losso (1995), a estimativa de custo no visa
precisar o valor de uma determinada obra e sim apresentar
uma

aproximao

representativa

do

custo

do

empreendimento. O grau de preciso eleva-se com o aumento


do nmero de informaes do projeto disponveis, conforme
o quadro abaixo.

29

Tabela 2.1 - Grau de preciso de acordo com o tipo de estimativa.

TIPO DE ESTIMATIVA

PROVVEL PRECISO

Estimativa por ordem de grandeza

+ ou 40%

Estimativa por fatores

+ ou 25%

Estimativa preliminar

+ ou 12%

Estimativa definitiva

+ ou 6%

Adaptado de Taylor & Weston (1977, apud Losso,1995)

O tema sobre economia da construo na fase de


projeto ganhou impulso atravs dos trabalhos do Centre
Scientifique et Technique du Batiment (Centro Cientfico
e Tcnico da Construo - CSTB), com destaque para a
criao do mtodo ARC (Analyse Raisonne et Apprciation
Rapide du Cot de Construction Apreciao Rpida do
Custo da Construo).
O mtodo estabelece a diviso do custo total da
construo em obras inerentes ao local e obras gerais e
estas subdivididas em obras verticais, horizontais e
equipamentos (OLIVEIRA, 1990).
No Brasil, o engenheiro Teodoro Rosso introduziu
os debates sobre a temtica da

avaliao

dos

aspectos

30

geomtricos do custo das edificaes. Posteriormente, o


engenheiro

Juan

conceituais

para

Luis
o

Mascar,

tema

sobre

criou

slidas

estimativas

bases

geomtricas.

Dentre os conceitos, os principais relacionam-se com as


decises arquitetnicas e como elas

influenciam o custo

do empreendimento (PARISOTTO, 2003).


Hirota
para

(1987)

proposio

determinao
autora

de

coletou

Porto

de

um

projetos
30

Alegre,

realizou

estudo

mtodo

de

bsicos

projetos

para

de

Rio

Grande

as

seguintes

estatisticamente

um

exploratrio

tipificao

oramentao.

edificaes
do

Sul

baixas

variveis:

de

analisou
reas

de

circulao no pavimento tipo, rea do pavimento trreo,


rea

do pavimento de cobertura, coeficiente de paredes

internas

envoltria,
tipo.

externas,
ndice

partir

de

de

percentual
compacidade

uma

anlise

de
e

aberturas

rea

do

estatstica

na

pavimento
preliminar

destas variveis, observou-se a normalidade das mesmas,


indicando a possibilidade do uso da mdia ou do intervalo
de confiana.
Oliveira (1990) analisou variveis geomtricas de
86

edificaes

permetro

de

Porto

aberturas

Alegre,

dos

mensurando

compartimentos,

rea,

alm

de

relaes e ndices que abordam o pavimento como um todo.


So

apresentadas

as

equaes

de

regresso

para

estimativa de cada varivel adotada como representativa do


custo da edificao, bem como os

coeficientes de variao

dos dados utilizados.


Losso (1995) avaliou do ponto de vista geomtrico
vinte

projetos

edifcios
apresentou

de

arquitetnicos

alto padro
em

seu

em

sete

Curitiba,

trabalho,

oramentos
Paran.

ndices

de

autor

obtidos

31

estatisticamente
necessrios
por

para

essas

os

relaciona

execuo

variveis,

principais objetivos

dos

com

insumos

servios representados

incluindo

eram

os

mo-de-obra.

eliminar erros

Os

grosseiros no

processo de quantificao e apresentar ndices mdios de


consumo.
Arajo (1997) desenvolveu um mtodo de estimativa
do custo total de empreendimentos imobilirios a partir de
caractersticas geomtricas. Ao utilizar uma amostra de 19
projetos

arquitetnicos

construo

de

desenvolveu

quatro

uma

notas

fiscais

edifcios

srie

de

quantificao

dos

e,

insumos.

Foi

apresentado,

em

seu

hbrido

para

determinao

do

custo

estes

so

relacionados

em

fase

construdos,

equaes

servios

da

de

por

autor

regresso

para

conseguinte,

trabalho,
dos

termos

um

dos

modelo

servios,
de

de

pois

reais/m,

percentuais ou dlar americano.


Parisotto (2003) apresentou, em seu trabalho, um
procedimento para a quantificao de servios, consumo e
custos

de

edificaes

investimentos.

trabalho

residenciais
faz

uma

na

reviso

fase
dos

de

mtodos

de estimativa por caractersticas geomtricas e aplica as


equaes resultantes de outros trabalhos em um estudo de
caso

partir

Florianpolis,

de

Santa

um

empreendimento

Catarina.

autor

situado

em

apresenta

as

equaes paramtricas que forneceram melhores resultados


para estimar servios, custos e

consumo de mo-de-obra.

A tabela a seguir apresenta a distribuio percentual em


relao
edifcio

ao

custo

total

habitacionais

de

dos
alto

vrios
padro

servios
com

para

vinte

um
um

pavimentos tipo.

32

Tabela 2.2 - Distribuio percentual dos servios para um edifcio residencial de alto padro.

Fonte: Adaptado de Guia da Construo, n. 112, p. 21, out. 2010.

Assim, podemos ter pelo mtodo comparativo, uma


estimativa da fase em que encontra-se a obra do Condomnio
Platinium, o qual questo da lide em tela.

PLANILHA DE DIVISO DE SERVIOS PARA EXECUO DO


CONDOMNIO PLATINIUM
OBRA: CONSTRUO DE UMA EDIFICAO DE USO RESIDENCIAL MULTIFAMILIAR
COMPOSTA DE CINCO PAVIMENTOS, SENDO UM PAVIMENTO E MEIO DESTINADO A
ESTACIONAMENTO E TRS PAVIMENTOS E MEIO DESTINADO A APARTAMENTOS

33

LOCAL: BAIRRO DE HELIPOLIS, GARANHUNS, PE

DETALHAMENTO DA PLANILHA BASE

ITE
M

SERVIO

OBSERVAES

01.00 CANTEIRO DE OBRAS

7%

NO

0%

0%

CANTEIRO CONSTRUIDO FORA DAS


NORMAS NR 18, ONDE PREVER
BANHEIROS ADEQUADOS,
REFEITRIO, DORMITRIO,
ALOJAMENTO, TUDO COMPATVEL
COM A NECESSIDADE DA OBRA
(SERVIOS AUSENTES, POIS S FOI
OBSERVADO UM MINUSCULO
DEPSITO E UMA BETONEIRA
PEQUENA COM COBERTA) POR
ISSO NO FOI CONSIDERADO
COMO PERCENTUAL PLAUSIVEL
PARA OBRA

02.00 SERVIOS PRELIMINARES

2%

SIM

100%

2%

EXECUTADO

1,5%

SIM

100%

1,5%

EXECUTADO

03.00 INFRAESTRUTURA

4%

SIM

100%

4%

EXECUTADO

04.00

17%

SIM

90%

15%

FALTA SERVIO DA CAIXA D`GUA


SUPERIOR

03.00 TRABALHO EM TERRA

05.00

SUPERESTRUTURA

INSTALAES ELTRICA,
TELEFNICA, HIDROS.,
GS, SANITRIA,
PLUVIAIS E INCNCIO

06.00 PAREDES

07.00 COBERTURA

11,5%

NO

0%

0%

NADA FOI EXECUTADO, APENAS OS


CONDUTES DE PVC AT ALTURA
DE TETO DOS APARTAMENTOS,
VALOR NFIMO COMPARADO AO
TODO DO SERVIVO
CORRESPONDENTE

7,5%

SIM

92%

7,0%

FALTA MURO DE DIVISA E GUARITA

3%

NO

0%

0%

NADA EXECUTADO

34

08.00 IMPERMEABILIZAO

1,5%

NO

0%

0%

NADA EXECUTADO

09.00 REVESTIMENTO

12%

SIM

33%

4%

SOMENTE O REVESTIMENTO DOS


APARTAMENTOS DO PISO TRREO,
1 PAV. E 2 PAV., ASSIM MESMO
FALTA O REVESTIMENTO DAS
REAS MOLHADAS, COMO
BANHEIROS E COZINHAS DOS
MESMOS. AUSNCIA DE TODO
REVESTIMENTO EXTERNO E DO 3
PAV.

10.00 PISO

7,5%

NO

0%

0%

NADA EXECUTADO

8%

NO

0%

0%

NADA EXECUTADO

5,5%

NO

0%

0%

NADA EXECUTADO

0,5%

NO

0%

0%

NADA EXECUTADO

13.00 FERRAGENS

1,5%

NO

0%

0%

NADA EXECUTADO

14.00 VIDROS

1,5%

NO

0%

0%

NADA EXECUTADO

8%

NO

0%

0%

NADA EXECUTADO

11.00 ESQUADRIAS

12.00 PINTURA

12.00

ELEMENTOS
DECORATIVOS

15.00 DIVERSOS

TOTAL GERAL

100%

34%

PERCENTUAIS DO CUSTO DE SERVIO DE CONSTRUO (TABELA PARMETRO)

SERVIOS EXECUTADOS NO CONDOMNIO PLATINIUM

PERCENTUAL DO TOTAL DO SERVIO A SER EXECUTADO

PERCENTUAIS ESTIMADOS NA VISTORIA (REPRESENTATIVO NO TODA DA OBRA)

35

Diferente disso, a Construtora MSL apresenta um Cronograma Geral


da Obra, para acompanhamento de obra, demonstrando outro cenrio
das etapas de execuo do sistema construtivo da obra, seno
vejamos:

Onde, a
mesma,
apresenta
um
percentual
de 59%
(cinquenta
e nove) por
cento j
executado e
concludo
pela
empresa
contratada
(DOC
anexo).

36

5.2 DEFINIES E FUNDAMENTAES SOBRE ORAMENTOS

5.2.1 Oramento de Obra


Segundo a Professora Bernadete Triflio, do
Departamento de Engenharia de Materiais e Construo da
Universidade Federal de Minas Gerais, Oramento de obra
a descrio completa de todos os insumos da obra,
devidamente quantificados e multiplicados pelos seus
respectivos preos unitrios, acrescidos da verba para a
cobertura do benefcio e das despesas indiretas, cujo
somatrio representa o faturamento provvel da construo.

5.2.2 Custos Diretos

Os custos diretos na construo civil so


calculados a partir de composies de custos dos diversos
servios e materiais utilizados na obra. Para sua obteno
so elaboradas planilhas oramentrias a partir dos

37

quantitativos de servios necessrios e seus respectivos


preos unitrios. Estes ltimos so em geral publicados por
revistas tcnicas especializadas de construo civil, tais
como Construo Mercado e O Informador das Construes, ou
por tabelas de preos regionais oficiais, como o caso da
TABELA SINAPI, disponibilizado todos os meses pelo site da
Caixa Econmica Federal.

5.2.3 Benefcios e Despesas Indiretas (BDI)

A taxa de Benefcios e Despesas Indiretas (BDI)


utilizada na composio do preo final de um servio para
reembolsar o construtor pelas despesas no calculadas no
custo direto, explcito na planilha de oramento, tais como
impostos, despesas administrativas, encargos financeiros,
custos indiretos, alm de remunerar o lucro. (Extrado do
livro Roteiro Prtico de Avaliaes e Percias Judiciais do
Engenheiro Francisco Maia Neto).
Os custos indiretos consistem nas despesas
oriundas do desenvolvimento de atividades tcnicas,
administrativas, comerciais e legais, necessrias para
garantir a perfeita execuo da obra, atendendo a seus
parmetros de custo, prazo e qualidade.
A taxa de BDI inclui, entre outros, os seguintes itens:
- Custo do escritrio central da empresa;
- Custo da estrutura tcnico-administrativa da obra;
- Custos financeiros;
- Lucro do construtor;

38

- Impostos.

5.2.4 Custo Unitrio Final de Obra (CF)

A NBR 14.653, Norma Brasileira para Avaliao de


Bens, define o Custo Unitrio Final de Obra como aquele que
engloba os Custos Diretos (CDI) e a taxa de Benefcios e
Despesas Indiretas (BDI). Nesta norma proposto o seguinte
modelo para o clculo do Custo Unitrio Final de Obra (CF):
CF = CDI . BDI
onde,
CF : Custo unitrio de construo por m2
CDI : Custo direto
BDI : Benefcios e despesas indiretas
O valor do BDI calculado atravs de:
BDI = (1 + A) . (1 + F) . (1 + L)
onde,
A: Taxa de administrao da construtora para a obra
F: Custos financeiros durante o perodo de construo
L: Taxa de lucro da construtora

39

6.0 ANLISES E CONCLUSES

Mediante estudos tcnicos baseados nas


fundamentaes descritas neste trabalho, e ainda, nas
vistorias, anlise dos autos, anlise projetos e memria de
clculo, foi possvel estabelecer concluses relativas ao
real momento em que se encontra a obra do Condomnio
Platinium, pois, tal obra pode-se equiparar as obras que
serviram de estudo cientifico, onde as mesmas serviro de
parmetro para a criao de uma tabela, a qual demonstra
percentuais representativos de cada etapa da obra de
construo de prdios residenciais e/ou semelhantes.
Assim, por tudo aqui apresentado e, utilizando-se
do mtodo comparativo, podemos concluir que a obra, no dia
de sua vistoria, encontra-se com um percentual de
cronograma fsico de 34% (trinta e quatro) por cento da sua
execuo, tudo demonstrado por etapas na planilha contida
acima, dentro da conjuntura equiparada com a execuo
fsica da obra.
Diferente do que diz a planilha apresentada pela
MSL Construtora, uma vez que, a mesma apresentou uma
planilha de acompanhamento de obra onde consta diversos
servios como executado e concludos, o qual totaliza um
percentual de 59% (cinquenta e nove) por cento.

Em

desconformidade, com a realidade da obra, no pode ser


considerada a planilha apresentada pela empresa, porquanto,
a busca pela verdade dos fatos, trouxe tona a realidade
da obra, j que, de forma equivocada, a empresa, constou em

40

seu relatrio de acompanhamento de obra, servios ainda


sequer iniciados.
Conclui-se que o percentual apresentado pela
empresa MSL Construtora, de 59% (cinquenta e nove) por
cento, no amoldar-se com a realidade da obra.
Por fim, no que tange a possibilidade da empresa
atingir a concluso da obra dentro do prazo previsto, a
mesma dever aumentar consideravelmente o nmero de
operrios da construo civil, uma vez que, no dia da
vistoria, somente havia 3 (trs) pedreiros e 3 (trs)
serventes, mo de obra incompatvel com a necessidade da
obra.
Assim, declaro concludo este laudo preliminar para os
devidos fins da sua instaurao.
Atenciosamente,
Garanhuns, 26 de agosto de 2014.

Sandro Wlaudemyr de Oliveira Gomes


Engenheiro Civil CREA 22.127 D/PE

Declaro que o presente laudo encontra-se com registro de


sua ART (Anotao de Responsabilidade Tcnica em anexo.

41

REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS

(1) ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS ABNT. NBR 14.653


Rio de Janeiro, 2001.
(2) ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS ABNT. NBR 13.752
Rio de Janeiro, 1996.
(3) Cdigo de Processo Civil e Constituio Federal. So Paulo:
Saraiva, 2014.
(4) DEUTSCH, Simone Feigelson PERCIAS DE ENGENHARIA
Apurao dos Fatos 2 Ed. - So Paulo, Leud 2013.

(5) INSPEO PREDIAL, vrios autores. Check up predial: guia da


boa manuteno IBAPE/SP. 3 Ed. So Paulo: LEUD, 2012.
(6) JULIANO, Rui Manual de
Ampliada Rio Grande, 2012.

Percias

5 Ed.

Revisada e

(7) OTERO, J. A. Anlise paramtrica de dados oramentrios


para estimativas de custo na
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estudo de caso voltado para a questo da variabilidade.
2000. Dissertao (Mestrado em Engenharia de Produo),
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de
Ps-Graduao
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Engenharia
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Universidade Federal de Santa Catarina.
(8)PARISOTTO, J. A. Anlise de estimativas paramtricas para
formular um modelo de quantificao de servios, consumo de
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caso para uma Empresa
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2003.
Dissertao
(Mestrado
em Engenharia de Produo). Programa de PsGraduao em Engenharia de Produo, Universidade Federal de
Santa Catarina.
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de Avaliaes e Percias de Engenharia de So Paulo So Paulo
2007.

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(10) Percias de Engenharia / IBAPE / SP Instituto Brasileiro


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(11) KURTZ, C. E.; JUNGLES, A. E.; HEINECK, L. F. M. ndices
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Carlos: UFSCar, 2003.
(12) LOSSO, I. R. Utilizao das caractersticas geomtricas
da edificao na elaborao de estimativas preliminares de
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Dissertao (Mestrado em Engenharia Civil), Curso de PsGraduao em Engenharia Civil, Universidade Federal de Santa
Catarina.

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