Imprimir N. 27 - Jan/Jun de 91 PERMUTA DE TERRENO POR REA CONSTRUDA (ART. 39 DA LEI 4.

591/64) * MARCELO TERRA Advogado Professor de Direito Civil nas FMU. 1. O tipo negocial 2. Conceituo 3. Natureza jurdica 3.1. Compra e venda 3.1.1. Dupla compra e venda 3.1.2. Compra e venda com preo convertido em obrigao de fazer 3.2. Dao em pagamento 3.3. Empreitada 3.4. Permuta 3.4.1. Notas diferenciadoras com a compra e venda 3.4.2. Pontos distintivos com a dao em pagamento 3.4.3. Compromisso de permuta 3.4.4. Permuta de coisa presente por coisa futura 3.4.5. Permuta por coisa a determinar 4. O art. 39 da Lei 4.591/64 4.1. Natureza jurdica do tipo contratual 4.1.1. Na doutrina brasileira 4.1.2. Na jurisprudncia nacional 4.1.3. No direito comparado 4.2. Permuta integral do imvel edificvel 4.3. Permuta de frao ideal do imvel edificvel 4.4. Unidade autnoma a determinar 4.5. Unidade autnoma determinada 4.6. Torna ou reposio 4.7. Sub-rogao 4.8. Publicidade 4.9. Permuta por rea construda em outro local 4.10. Aspectos tributrios 4.10.1. Direito comparado 4.10.2. Direito brasileiro 4.11. Direitos e obrigaes do dono do terreno 4.12. Aspectos quanto Incorporao 4.13. Responsabilidade perante os demais adquirentes 5. Aspectos registrrios 5.1. Direitos reais inscritveis 5.1.1. O sistema do numerus clausus 5.1.2. O sistema do numerus apertus 5.2. O registro do contrato de compromisso de permuta 5.3. Momento do registro do contrato de permuta ou de seu compromisso 5.4. Narrao da forma de pagamento do preo 6. Concluses. O estudo de temas registrrios est diretamente vinculado ao conhecimento dos aspectos fundamentais dos negcios jurdicos. 1 O TIPO NEGOCIAL A Lei de Condomnio e Incorporaes (4.591, de 16.12.64) tipifica o negcio jurdico (de Incorporaes) em que a aquisio "... do terreno se der com pagamento total ou parcial em unidades a serem construdas, devero ser discriminadas em todos os documentos de ajuste: "I A parcela que, se houver, ser paga em dinheiro; "II A cota-parte da rea das unidades a serem entregues em pagamento do terreno que corresponder a cada uma das unidades, a qual dever ser expressa em metros quadrados. "Pargrafo nico. Dever constar, tambm, de todos os documentos de ajuste, se o alienante do terreno ficou ou no sujeito a qualquer prestao ou encargo". Do simples e superficial exame deste preceito legal no deflui, com exatido, qual a natureza jurdica do negcio entabulado 1. Da, a necessidade de um esforo exegtico para perfeito alcance do tipo contratual, sua natureza jurdica, exata colocao nos quadrantes do direito positivo brasileiro, reflexos no campo registral, estes ltimos, por certo, os mais intrincados. A figura prevista em aludido art. 39 traduz um tipo negocial cada vez mais freqente (aqui e no Exterior), na medida em que ao proprietrio do imvel edificvel se permite alien-lo por um preo maior do que normalmente obteria em dinheiro (inerente, ento, a idia de risco) 2. Por seu turno, o empresrio aufere vantagem, ao passo em que se lhe dispensado o aporte, de imediato, pelo menos, de capital necessrio aquisio do imvel. Em conseqncia, a alienao ao pblico das demais unidades autnomas facilitada, na medida em que o empresrio poder repassar a estes adquirentes as mesmas condies obtidas com o primitivo proprietrio do imvel (custeio da construo ao longo do tempo de durao da obra), sem necessidade de ser remunerado pelo capital anteriormente utilizado na compra do imvel.

RDI n 27 - Janeiro/Junho de 1991 - PERMUTA DE TERRENO POR... http://www.irib.org.br/print/rdi/rdi27-065.asp 1 de 21 16/03/2009 16:162 CONCEITUAO O negcio, assim tipificado, pode receber a seguinte caracterizao: "A veces ensina LAUREANO ARTURO MOREIRA el propietario de un terreno conviene con una empresa constructora el aporte de inmueble para que contruya sobre l un edificio destinado a la divisin por el sistema de la propiedad horizontal. La empresa constructora se compromete a reunir ls inversiones necesarias para la edificacin y a entregarle al titular del terreno, en compensacin, determinadas unidades del edificio a su finalizacin". O negcio consiste substancialmente, aduz JOSE LUIS MERINO HERNANDEZ "en el cambio proyectado entre el propietario de un solar (o edificacin a demoler) y una persona individual o empresa constructora, por virtud del cual el primero transmite inmediatamente la propiedad Del terreno al segundo, y ste se compromete a transmitir a cambio la propiedad de determinado nmero de elementos independientes (pisos o locales) del edificio que proyecta construir sobre el solar adquirido". Salientando sua freqncia no mundo negocial, LINO SALIS lembra a hiptese de o proprietrio "dell'area, invece di alienare questa per un prezzo determinato richiede come corrispettivo uno o pi appartametlti del costruendo edificio" Finalizando este repasse das conceituaes doutrinrias no direito comparado, lembramos a colocao de MICHEL DAGOT em que "un propritaire de terrain construire vend cellui-ci moyennant un prix qui consiste en dfinitive dans l'obligation pour l'acqureur de faire construire ET de remettre au vendeur certains locaux qui seron difis sur ce mme terrain". 3 NATUREZA JURDICA Qual a natureza jurdica do tipo contratual refletido no art. 39 da Lei 4.591/64? Ser compra e venda, compra e venda com dao em pagamento, permuta, compra e venda com preo convertido em obrigao de fazer ou empreitada? O legislador foi extremamente econmico em palavras ao editar aludida regra. O art. 39 no delineia, por si s, seu exato alcance. A boa tcnica legislativa recomenda no dever o legislador conceituar os institutos, tarefa que cabe, por definio, doutrina. Contudo, o art. 39 poderia ser mais claro, sinalizar com maior preciso a figura jurdica ali referida, no se utilizando de termos vagos, como que com receio de tomar partido, de utilizar o instrumental jurdico ento sua disposio. Diante de tal fato, cresce a importncia do trabalho doutrinrio e jurisprudencial, sem se perder de vista que, de acordo com o Cdigo Civil (art. 85), deve-se mais atentar para a vontade das partes do que ao sentido literal das palavras; neste passo, a lio de SCALFI de que, no caso concreto, a qualificao jurdica no pode ser uniforme, pois diferenas ocorrem na variedade dos casos. Tendo em vista os aspectos fiscais deste tipo negocial no direito italiano, RAGUSA MAGGIORE salienta que as partes evitam indicar o nomen iuris e recorrem a circunlquios. Acrescentamos, com LINO SALIS, que as partes so livres de conseguir um determinado fim prtico, valendo-se de diversos esquemas contratuais, no podendo, contudo, utilizar para um determinado efeito, esquemas contratuais previstos para outros fins Para tanto, conveniente a pesquisa de conceitos de determinados tipos negociais, j amplamente conhecidos; posto isso, mais fcil ser o enquadramento da figura do art. 39. Isto o que faremos a seguir. 3.1 COMPRA E VENDA Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domnio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preo em dinheiro (Cdigo Civil, art. 1.122). Um dos elementos essenciais da compra e venda , pois, o preo pago em dinheiro. Explicitado, ento e sem sombra de dvida, que a hiptese do art. 39 no configura uma venda e compra, por lhe faltar o elemento preo em dinheiro.

Apesar da clareza do dispositivo legal (CC, art. 1.122), vezes h em que encontramos referncia doutrinria caracterizao do tipo negocial do art. 39 como venda e compra h quem entenda, ainda, como CARVALHO SANTOS que, no estado atual da civilizao, a exigncia de ser o preo da venda em dinheiro um tipo genrico, no uma regra absoluta e inflexvel, no que foi seguido, em determinado momento, pelo Supremo Tribunal Federal Entretanto, conclumos que a melhor interpretao no sentido de o preo em dinheiro ser requisito da compra e venda. Como exceo regra da pecuniariedade do preo, CLVIS BEVILQUA aponta que, ao invs de dinheiro, pode o preo ser representado em valor fiducirio equivalente, tais como cheque, nota promissria, letra de cmbio etc., alis prtica muito freqente nos negcios. 3.1.1 DUPLA COMPRA E VENDA Em outras ocasies, pelas mais diversas causas, as partes celebram, simultneamente, duas operaes de compra e venda. Na primeira, o proprietrio do imvel o vende ao incorporador, mediante certo preo em dinheiro. No mesmo ato, porm em instrumento apartado, o incorporador aliena ao primitivo proprietrio do terreno unidades autnomas do edifcio a construir no local. Referida formatao jurdica vontade das partes recebe, de J. NASCIMENTO FRANCO e NISSKE GONDO, a adjetivao de "simulao" A extino das recprocas obrigaes de pagamento do preo em dinheiro ocorreria por compensao (CC, art. 1.009). Tal hiptese acha-se aventada, tambm, por JOSE LUIS MERINO HERNANDEZ e por MICHEL DAGOT , sendo que o autor francs a critica com veemncia. Porm, em face do comando do art. 32 da Lei 4.591/64 (o incorporador somente poder negociar sobre unidades autnomas de prdio a construir ou em construo aps ter arquivado, no Cartrio competente de Registro de Imveis, os documentos ali elencados), no direito brasileiro no se recomenda tal prtica, sob a tica do direito privado. Contudo, para efeitos fiscais tributrios adota-se procedimento anlogo, consistente em compra e venda do terreno, seguida, no mesmo momento e por escritura em separado, de confisso de dvida com promessa de dao em pagamento a futura rea construda. 3.1.2 COMPRA E VENDA COM PREO CONVERTIDO EM OBRIGAO DE FAZER Em sua excepcional monografia, tantas vezes aqui citada, MICHEL DAGOT entrev a seguinte hiptese: as partes estipulam um preo e ele convertido no mesmo ato em uma obrigao de fazer. Assim, o adquirente-incorporador se obriga a edificar, a suas expensas, as futuras unidades autnomas, ao invs de pagar em dinheiro o preo de aquisio. Para referido autor, que elege tal caminho como o prefervel, sob a tica da anlise tcnica, a converso do preo no outra coisa que uma novao objetiva, mediante troca de objeto; antes, a prestao se traduzia em pagar dinheiro; agora, em obrigao de construir e entregar a rea construda Divergimos desta colocao. As partes desejam realizar o sinalagma contratual entre duas prestaes de dar (dinheiro e rea construda). A ulterior obrigao de fazer (a construo do edifcio) secundria e preparatria da permuta, tendo, portanto, carter acessrio em relao a esta. 3.2 DAO EM PAGAMENTO Eis aqui um instituto que tende a causar embarao hermernutico do tipo legal do art. 39. De fato, a ausncia de clareza de tal dispositivo, somada a outros fatores adiante examinados, s vezes tem levado a sua conceituao como

compra e venda com dao (ou compromisso de) em pagamento. Notem-se no texto legal as expresses "... se der com pagamento" e "... entregues em pagamento". Consentindo o credor em receber coisa que no seja dinheiro, em substituio da prestao que lhe era devida, configura-se a dao em pagamento (CC, art. 995). Aps o acordo de vontades quanto prestao devida, mas antes de sua execuo, credor e devedor acordam que a prestao recaia sobre um objeto no devido. Com a dao em pagamento, a obrigao se extingue mediante a efetiva execuo da prestao diversa, sem que tal fato caracterize aquele instituto como novao objetiva. Verifica-se, ento, a coexistncia de dois e distintos acordos de vontade. Em um primeiro momento, as partes ajustam qual o objeto da obrigao (prestao in obligatione). Depois, quando do cumprimento o devedor oferece, e o credor a aceita, coisa diversa da pactuada como prestao (prestao in executione). Logo, no se compreende que, desde o incio do negcio, se convencione a futura dao em pagamento de reas construdas, para resgatar o preo do terreno, eis que a dao no aparece no momento em que a obrigao constituda e sim quando executada. Tal diferenciao se acha em concisa e erudita deciso da antiga Vara de Registros Pblicos de So Paulo-SP ao delinear que a promessa de pagar parte do preo de um terreno com quatro unidades de um edifcio a construir consiste em promessa de permuta e no de dao em pagamento. Por sua vez, o Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justia de So Paulo decidiu processo de dvida, onde o contrato, cujo registro se pretendia, era nominado como venda e compra com dao em pagamento. Ali, a preocupao maior dos julgadores foi quanto ao aspecto registrrio, no se aprofundando no exame da natureza jurdica do ato. O mtodo da dao em pagamento, legiona MICHEL DAGOT, supe dois requisitos fundamentais: primeiro, a transferncia da integralidade do terreno; em seguida, a transmisso ulterior da propriedade das unidades autnomas ao vendedor por um segundo ato, qualificado de dao em pagamento. 3.3 EMPREITADA Empreitada, para CLVIS BEVILQUA, a "locao de servio, em que o locador se obriga a fazer ou mandar fazer certa obra, mediante retribuio determinada ou proporcional ao trabalho executado". O negcio jurdico do art. 39 poderia ser eventualmente interpretado, tambm, como empreitada. Todavia, entendemos no ser correta tal assertiva, pois a hiptese em exame com ela no se confunde. De fato, no caso analisado, o incorporador pretende edificar, independente das determinaes da outra parte; por sua vez, o proprietrio da rea no se interessa pelo processo produtivo, descaracterizando, assim, a relao dono da obra e empreiteiro. Alm do mais, na empreitada h o requisito da remunerao consistente em uma soma em dinheiro, como alertado por RAGUSA MAGGIORE, com forte apoio em doutrina italiana. Afaste-se, pois, a qualificao jurdica como empreitada. 3.4 PERMUTA O contrato de permuta (troca, barganha, escambo) , na histria dos povos, o mais antigo, o de primeira utilizao, falta de um elemento comum que representasse valor econmico de troca (dinheiro).

Com o surgimento do dinheiro como elemento de troca, a permuta tem, atualmente, um modesto papel, se comparado com o da compra e venda. Apenas de modo transitrio, e como conseqncia das graves perturbaes monetrias que se seguiram primeira guerra mundial, recobrou sua importncia originria. Outro fator, tendente ao ressurgimento da permuta, como contrato importante na vida econmica, o interesse dos proprietrios de imveis edificveis por permut-los por rea construda no local, o que ora se examina. Este interesse, tanto dos proprietrios dos imveis, quanto dos incorporadores imobilirios, mais se acentuou com o enxugamento da liquidez na economia, imposto sociedade brasileira pelo Plano Econmico Brasil Novo. Aps sua edio, v-se com freqncia nos jornais anncios, ofertando permutas de terreno por rea construda, como maneira de viabilizao de novos negcios. Tal fato demonstra, tambm, que as partes, despreocupadas com os aspectos tcnico-jurdicos do tema, qualificam seu negcio jurdico como permuta. 3.4.1 NOTAS DIFERENCIADORAS COM A COMPRA E VENDA As semelhanas entre a permuta e a compra e venda resultam do prprio Cdigo Civil (art. 1.164) ao determinar se aplicarem troca, com algumas excees, as disposies referentes compra e venda. Contudo, so contratos tpicos com notas diferenciadoras entre si. De um lado, a compra e venda se caracteriza pelo preo em dinheiro, ao passo que a permuta a troca de uma coisa por outra, que no pecnia. Assim, o dinheiro deve ser o meio de troca, caso contrrio h permuta. Finalizando, a principal diferena entre a compra e venda e a permuta consiste em que na venda h uma coisa vendida e um preo em dinheiro, enquanto na permuta no h, precisamente, preo, mas so duas coisas que servem reciprocamente como tal. Pode ocorrer, entretanto, de a troca se dar entre coisas de valores diversos, quando, ento, o proprietrio do bem de menor valia pagar ao outro uma compensao em dinheiro, denominada torna ou reposio. Em sede de direito comparado muito se discute se a existncia da torna descaracteriza a permuta O Cdigo Civil espanhol (art. 1.446) estabelece, por exemplo, os seguintes critrios: a) se o preo da venda e compra consiste parte em dinheiro e parte em outra coisa, o contrato ser qualificado de acordo com a inteno das partes; b) contudo, se a inteno das partes no constar manifesta no contrato, ser permuta se o valor da coisa dada em parte do preo exceder ao do dinheiro; e por venda no caso contrrio. No direito brasileiro, esta questo no guarda tanto interesse, eis que a existncia da torna no descaracteriza a permuta, ressalvada uma ou outra, ainda que abalizada, isolada opinio. A questo da eventual descaracterizao da permuta em face da existncia da torna pode, numa primeira anlise, perturbar a exata compreenso do tema. De fato, se a alienao recproca de dois bens de desiguais valores pode caracterizar uma compra e venda, seramos levados aceitao de o preo na compra e venda no se traduzir necessariamente em dinheiro, ou em valor fiducirio equivalente. Porm, sem embargo das opinies contrrias, traamos nosso entendimento do seguinte modo: o Cdigo Civil determina (art. 1.164) se aplicarem troca as disposies referentes compra e venda, salvo em alguns aspectos. Havendo troca de bens de valores desiguais, a natureza jurdica do contrato permanece a de permuta, mas, naquelas legislaes citadas, os efeitos do negcio jurdico sero tidos como permuta ou compra e venda de conformidade com a preponderncia ou no do valor de reposio. Finalizando, salientamos que as diferenas, quanto aos efeitos, entre a permuta e a compra e venda acham-se bem demonstrados por GINO GORLA. 3.4.2 PONTOS DISTINTIVOS COM A DAO EM PAGAMENTO

A permuta no se confunde, tambm, com a dao em pagamento. Com efeito, "con la permuta, non va scambiata la prestazione in luogo di adempimento (c.d. 'datio in solutum'); quest'ultima non realiza uno scambio di cosa contra cosa, o di diritto contro diritto, ma consiste nel dare una cosa o nell'effetuare una prestazione) diversa da quella pattiuta". De igual modo, se o contrato originrio , de resto, uma venda mas que, quando do pagamento do preo, o devedor oferece uma coisa, e o credor a aceita h dao em pagamento e no permuta. 3.4.5 COMPROMISSO DE PERMUTA Existe o compromisso de, no futuro, contratar a permuta? Intrincada questo, que tem merecido a mais viva controvrsia. Para efeitos do presente trabalho, dividiremos o tema em dois campos: a) o primeiro, com aplicao genrica a todo tipo contratual; b) o outro, de utilizao restrita hiptese do art. 39 da Lei 4.591/64. Sob a primeira tica, ORLANDO GOMES entende ser admissvel a tcnica de levar a permuta a termo pelo caminho mais longo de um contrato preliminar. Nem se alegue a ausncia de previso em lei para a promessa de permuta, pois o comando legal (CC, art. 1.164) equipara a permuta compra e venda, sendo que as ressalvas para tanto no atingem a possibilidade do contrato preliminar. No direito italiano, encontramos expressiva lio de CARLO GIANNASTTASIO, no sentido de a permuta de coisa, presente por coisa futura se apresentar tambm sob a espcie de um contrato preliminar. Quanto ao campo restrito do art. 39 da Lei de Condomnio e Incorporaes, mais adiante desenvolveremos a questo, antecipando, desde logo, nosso entendimento quanto expressa previso legal do contrato de compromisso de permuta. 3.4.4 PERMUTA DE COISA PRESENTE POR COISA FUTURA Para o Cdigo Civil portugus (art. 211), so coisas futuras as que no esto em poder do disponente, ou a que este no tem direito, ao tempo da declarao negocial. Partindo da idia da aplicabilidade, porquanto compatveis, das normas da compra e venda permuta (CARLO GIANNASTTA entende vivel, no direito italiano, a troca de coisa presente por coisa futura, ou, at mesmo, de coisa futura por outra coisa futura. Seja na compra e venda, seja na permuta, sempre que se falar em coisa futura, h que se distinguir a emptio spei (compra de uma esperana) da emptio rei speratae (compra de uma coisa esperada). Naquela (emptio spei), a coisa futura, objeto do negcio, pode no vir a existir; o objeto a esperana; mesmo assim, o contrato no viciado, aperfeioando-se de imediato, se revestindo de natureza aleatria. Nesta outra (emptio rei speratae), a coisa futura deve vir a existir, sob pena de desfazimento do contrato; este fica subordinado existncia da coisa. No caso do art. 39, ressalta, sem sombra de dvida, que a coisa futura da espcie emptio rei speratae (compra de uma coisa esperada). 3.4.5 PERMUTA POR COISA A DETERMINAR No se afasta, tambm, a possibilidade jurdica de se permutar coisa certa por outra a determinar, caso em que, no direito italiano, a propriedade desta ltima se transfere no ato de sua determinao e no antes, ainda que a permuta j seja perfeita.

Tambm no se exige aduz ORLANDO GOMES que a coisa a permutar seja corpo certo. Basta que seja determinvel. Nesta hiptese, ocorreria permuta de coisa determinada (o terreno) por outra inicialmente indeterminada (uma unidade autnoma futura a ser oportunamente escolhida). 4 O ART. 39 DA LEI 4.591/64 Aps o repasse das diversas questes preliminares, indispensveis exata compreenso do tema exposto, adentraremos no mago do art. 39, tentando esmiu-lo e desvend-lo. 4.1 NATUREZA JURDICA DO TIPO CONTRATUAL 4.1.1 NA DOUTRINA BRASILEIRA Posio firme se encontra em J. NASCIMENTO FRANCO e NISSKE GONDO, ao conceituarem como promessa de permuta o tipo contratual previsto no art. 39 da Lei de Condomnio e Incorporaes. Por seu turno, CAIO MRIO DA SILVA PEREIRA e ORLANDO SOARES analisam mencionado art. 39, sem, contudo, opinarem a respeito de sua natureza jurdica. Ao propor a reformulao da legislao sobre concorrncia pblica, GERALDO ATALIBA lembra tal fenmeno negocial, qualificando-o, expressamente, como promessa de permuta. Em face dos diversos argumentos expendidos no decorrer deste trabalho, entendemos que mencionado art. 39 configura verdadeira permuta, ficando a critrio das partes celebr-la, desde logo, como permuta definitiva, ou antecedida do contrato preliminar de compromisso de permuta. Inobstante tal tipologia jurdica, a prtica negocial e registrria aceitou sua formatao como compra e venda com promessa de dao em pagamento ou compra e venda com preo convertido em obrigao de fazer, ou como dupla compra e venda com compensao do preo. 4.1.2 NA JURISPRUDNCIA NACIONAL Escassos so os casos julgados a respeito deste tema. Alguns o examinam diretamente; outros decidem casos anlogos, sem, contudo, enfrentarem o mrito da questo. Faremos, ento, um repasse. Primeiramente, mencionamos um acrdo do Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justia de So Paulo, definidor da natureza jurdica do ato como promessa de permuta e da possibilidade do registro do ttulo aquisitivo independente da incorporao. Posicionando-se, tambm, a respeito deste assunto, a 1. Vara de Registros Pblicos de So Paulo-SP, em processo de dvida, autorizou o registro de contrato de compromisso de permuta, na hiptese do art. 39, sob irrefutvel argumento de que a ". . . Lei 4.591, de 1964, elencou promessa de permuta como ttulo que deve ser registrado, no Cartrio Imobilirio competente, para que possa haver negociao das unidades autnomas (art. 32, letra a). "A inteno do legislador, inclusive com a detalhada disciplina do assunto feita no art. 39, deveu-se, sem dvida, necessidade de regular situao das mais comuns em negcios desse tipo, representada pela aquisio do terreno com o pagamento total ou parcial em unidades a serem construdas". A mesma Vara de Registros Pblicos, nos idos de 1970, abordando questo anloga (promessa de pagar parte do preo de um terreno com quatro unidades de um edifcio a construir), qualificou tal ato jurdico de promessa de permuta, excluindo a hiptese de venda e compra com dao em pagamento, eis que esta ltima modalidade consiste, "... em nosso direito, forma de pagamento indireto, e a substituio da prestao convencionada, por outra que no dinheiro", razo por que "... de datio in solutum se no trata, mas de verdadeira promessa de permuta". Em sede jurisdicional, o Tribunal de Justia do Rio Grande do Sul (RT 611/218) j teve oportunidade de caracterizar como permuta, e no venda e compra, esta mesma situao ftica. A seu turno, o Tribunal de Justia do Distrito Federal julgou caso em que a incorporadora se obrigara a entregar outra parte, em pagamento do valor do terreno,

vrias unidades autnomas do prdio a ser construdo, caso em que se deu pela procedncia de ao cautelar de seqestro das unidades autnomas, antecedente da ao principal, objetivando outorga da respectiva escritura de transferncia de domnio. Colocando termo final a este item, lembramos acrdo do Tribunal de Justia de Santa Catarina, julgando improcedente a pretenso do contratante de oferecer quantia em dinheiro, ao invs de entregar rea construda no prdio a ser edificado no terreno. 4.1.3 NO DIREITO COMPARADO No localizamos qualquer referncia, em direito comparado, expressa previso legal do tipo contratual estabelecido no art. 39 de nossa Lei de Condomnio e Incorporaes. Apesar disso, a doutrina aliengena farta no estudo deste tema, sendo quase unnime sua conceituao como permuta (ou compromisso de). A ttulo de exemplo, confiram-se os trabalhos de JOSE LUIS MERINO HERNANDEZ, LAUREANO ARTURO MOREIRA, MICHEL DAGOT, LINO SALIS, j citados no decorrer deste trabalho e o de LUCIO RICCA e de A. VENTURA TRAVESET Y GONZALEZ, encontrando-se em aludidos autores vasta referncia jurisprudencial das cortes espanhola, italiana, argentina e francesa. 4.2 PERMUTA INTEGRAL DO IMVEL EDIFICVEL O bem permutado pode ser, como primeira hiptese, o imvel construvel em seu todo, dando-se em troca uma ou mais unidades autnomas no edifcio a construir. Neste caso, se o contrato for de permuta, j definitiva, aumentam os riscos do primeiro proprietrio, eis que perdeu o domnio de algo existente e se tomou titular de direitos de algo futuro. 4.3 PERMUTA DE FRAO IDEAL DO IMVEL EDIFICVEL De outro modo, se assim as partes deliberarem, o objeto permutado pode ser, apenas, uma frao ideal do terreno, retendo o proprietrio, para si, a poro remanescente, formando, em conseqncia, um condomnio ordinrio no imvel. Alm de maior segurana ao alienante do terreno, este sistema traz a vantagem de economia tributria, pois, com a reduo do valor da operao, diminui-se, tambm, o montante do Imposto de Transmisso (sisa). Aqui, o bem permutado no ser unidade autnoma, eis que esta formada pela unio indissolvel da frao ideal de terreno mais as acesses correspondentes. Dessa forma, o bem dado em troca haver de ser as acesses, que, conforme o andamento da construo, vo se agregando frao ideal de terreno, cujo domnio fora reservado pelo primitivo proprietrio. Em resumo, a aquisio se faz por acesso vertical (CC, art. 530, II, combinado com art. 536, V). MICHEL DAGO ensina que, na hiptese de o proprietrio da rea edificvel reservar, para si, uma quota-parte do terreno, haver incompatibilidade de tal esquema contratual com o tipo legal da permuta. Nesta mesma linha de raciocnio, PATAN configura tal contrato como inominado, do gnero do ut facias ("eu te dou, tu me fazes") e no permuta do gnero do ut des ("eu te dou, tu me ds"). Diversamente, BIANCA qualifica este esquema como permuta, e o faz com superioridade de razes em nosso modo de ver. 4.4 UNIDADE AUTNOMA A DETERMINAR Freqentemente, os negcios jurdicos dessa natureza so precedidos de extensas tratativas preparatrias entre o proprietrio e o incorporador.

Nessa fase de negociao, o empresrio ainda no teve oportunidade de definir o produto com maior detalhamento. Exemplificando, no se sabe, por enquanto, qual a quantidade de andares, de unidades autnomas por andar-tipo etc. Dessa forma, impossvel se precisar quais e quantas unidades autnomas que integraro o patrimnio do primitivo proprietrio do terreno, a ttulo de permuta. Por tais motivos, cuida-se de procedimento comum na prtica empresarial a celebrao de contratos preliminares, onde se estipula que o alienante do terreno receber, em troca, um determinado percentual de rea construda, condicionada sua aferio final aprovao do projeto pelo poder pblico. Torna-se freqente que o contrato originrio esteja carente de toda " especificacin y que haga una muy general referencia a los pisos que el permutante ha de adquirir: por ejemplo, senalando solamente el nmero de metros cuadrados que en el nuevo edificio va a obtener; o el nmero de pisos, incluso com su extensin, pero sin senalar qu pisos concretos van a ser los que se Le entreguen, en qu planta se encontrarn, si sern interiores o exteriores, etc.". Cremos que tal indeterminao da coisa permutvel no cria qualquer embarao jurdico formao do contrato, nem a seu registro imobilirio, como adiante apreciaremos, em captulo prprio, bastando que se regre, em contrato, os modos objetivos de sua determinao. 4.5 UNIDADE AUTNOMA DETERMINADA Diversamente, ocasio haver em que ser possvel, de incio, a exata definio do projeto e, assim, das unidades autnomas permutveis. Ento no ocorrer qualquer dificuldade jurdica, formando-se e registrando-se o contrato segundo os princpios gerais de direito. 4.6 TORNA OU REPOSIO Na troca de coisas diversas, muito dificilmente se conseguir obter valores idnticos de lado a lado, caso em que a permuta se efetuar com o pagamento de uma compensao pecuniria, o que no desconfigura a permuta, como j visto. Alis, o prprio art. 39, ora em estudo, prev a hiptese de pagamento de reposio em dinheiro. A torna pode ser devida pelo incorporador, ou, ao inverso, pelo proprietrio do terreno, caso em que este ltimo ser tido e tratado como qualquer condmino, com idnticos direitos e obrigaes, especialmente quanto a eventual inadimplemento da parte da torna. Finalizando, a estimativa dos valores dos bens permutados fica a critrio das partes, permitindose-lhes, at mesmo por convenincia comercial, permutar sem torna coisas de valores desiguais. 4.7 SUB-ROGAO A Lei 4.591/64 previu, no art. 53, que o poder executivo, por intermdio do extinto Banco Nacional da Habitao, promoveria a celebrao de contratos com a Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT), objetivando a preparao de normas e critrios construtivos, o que se cristalizou com a edio da norma brasileira n. 140 (ainda denominada por alguns como PNB-140 Projeto de Norma Brasileira), que dispe sobre avaliao de custos unitrios e preparo de oramento de construo para incorporao de edifcio em condomnio. O item 3.27 da NB-140 conceitua a rea de construo sub-rogada global como sendo a parcela da rea global de construo a ser entregue em pagamento de parte e/ou de todo o terreno, conforme previsto no art. 39 da Lei 4.591, de 16.12.64. Com o instituto da sub-rogao, o incorporador tem a faculdade de transferir aos adquirentes das demais unidades autnomas a responsabilidade pelo custeio da construo daquelas acesses que constituiro as unidades autnomas destinadas ao primitivo proprietrio do terreno.

Sendo assim, o preo de alienao da frao ideal de terreno aos demais condminos poder ser dividido em duas partes: uma determinada (eventualmente corrigvel monetariamente) e outra determinvel, correspondente ao exato custo da quota-parte de sua responsabilidade. Entendemos que a sub-rogao, aqui tratada, tem lugar somente nas construes a preo de custo. Naquelas a preo fechado (certo e determinado, embora passvel de correo monetria), o custo de construo das futuras unidades autnomas a serem entregues ao antigo proprietrio do terreno ser suportado pelo incorporador; evidentemente, ao alienar a pblico as demais unidades autnomas, o incorporador fixar seu preo, considerando sua obrigao de custear aquelas outras unidades. 4.8 PUBLICIDADE Contratada a aquisio do terreno na forma do art. 39, o incorporador dever discriminar em todos os documentos de ajuste a parcela que, se houver, ser paga em dinheiro. Mais ainda, discriminar-se- a quota-parte da rea das unidades a serem entregues, em pagamento do terreno, que corresponder a cada uma das unidades, a qual dever ser expressa em metros quadrados, bem como se o alienante do terreno ficou ou no sujeito a qualquer prestao ou encargo. Alm de constar tais requisitos nos documentos de ajuste, o incorporador arquivar no Registro Imobilirio, juntamente com o Memorial de Incorporao, declarao em que se defina a parcela do preo de que trata o inc. II do art. 39 (Lei 4.591/64, art. 32, letra l). Toda essa cautela legislativa encontra fundamento no fato de a Lei de Condomnio e Incorporaes objetivar, precipuamente, a proteo ao adquirente de unidade autnoma de edifcio em construo ou a construir, conferindolhe plena cincia de suas obrigaes e direitos. Alm disso, todo direito real ou seu gravame deve se revestir da mais ampla publicidade, de modo a permitir seu fcil conhecimento por todos. 4.9 PERMUTA POR REA CONSTRUDA EM OUTRO LOCAL JOSE LUIS MERINO HERNANDEZ aventa a seguinte possibilidade: em troca de um terreno, seu transmitente recebe algumas unidades autnomas futuras a se construrem no sobre seu antigo terreno, seno sobre um terreno distinto pertencente a seu co-permutante. Aludido autor cr no haver inconveniente algum em qualificar este negcio tambm como permuta de coisa presente por coisa futura, aplicando-se-lhe todos os demais princpios aqui tratados. Esta curiosa situao no encontra, tambm, qualquer entrave no direito brasileiro; porm, este esquema contratual no ser disciplinado pela regra do art. 39, que cuida da entrega de rea construda no prprio terreno. Mas, as idias aqui traadas sobre o art. 39 sero tambm aplicveis, com algumas ressalvas apenas. 4.10 ASPECTOS TRIBUTRIOS 4.10.1 DIREITO COMPARADO A ttulo de mera ilustrao, salientamos a colocao de GIORGIO CIAN e ALBERTO TRABUCCHI de que as partes, no caso de permuta de rea edificvel por edifcio a construir, para fugirem ao regime fiscal italiano (assaz gravoso) preferem formalizar a operao em dois contratos: venda da rea por um certo preo e empreitada. 4.10.2 DIREITO BRASILEIRO Para fins de apurao de resultados, assim como para a determinao dos valores de baixas e de aquisio de bens, nas operaes de permuta de unidades imobilirias, devero ser observados os procedimentos fiscais e normas estabelecidos na Instruo Normativa SRF-107, de 14.7.88, e no Ato Declaratrio Normativo 8, de 13.7.90.

De modo sucinto, arrolamos os principais tpicos, que importam no presente estudo: a) para fins desta Instruo Normativa, a permuta no se descaracteriza pelo pagamento de compensao pecuniria (torna ou reposio) (Item 1.1); b) a permutante que prometer entregar unidade imobiliria a construir dever considerar o custo de produo desta como integrante do custo da unidade adquirida (Item 2.2.1, 2. parte); c) os procedimentos indicados so aplicveis s operaes de permuta realizadas com base no disposto no art. 39 da Lei 4.591/64. Com esta Instruo Normativa, a Receita Federal disciplinou o tratamento tributrio nas operaes de permuta, diferenciando-as, sob esta tica, da compra e venda. Assim, para o incorporador e para o proprietrio do terreno torna-se mais vantajoso celebrar o negcio do art. 39 sob a roupagem jurdica da permuta, ao invs de vendas recprocas com compensao do preo, eis que, no havendo torna ou reposio, inexistir resultado a apurar; ocorrendo pagamento de torna, somente sobre esta parcela haver resultado a apurar. Entretanto, reconhecendo a necessidade, s vezes, de o incorporador ser o exclusivo titular de domnio do terreno, isento de qualquer gravame, para fins de obteno de financiamento produo, a IN-SRF-107/88 estabelece que suas normas so aplicveis (Item 4) s operaes quitadas de compra e venda de terreno seguidas de confisso de dvida e promessa de dao em pagamento, de unidade imobiliria construda ou a construir, desde que observadas as seguintes condies cumulativas: a) a alienao do terreno e o compromisso de dao em pagameto sejam levados a efeito na mesma data, mediante instrumento pblico; b) o terreno objeto da operao da compra e venda seja, at o final do perodo-base seguinte ao em que esta ocorrer, dado em hipoteca para obteno do financiamento ou, no caso de loteamento, oferecido em garantia ao poder pblico, nos termos da Lei 6.766/79. Este procedimento, ainda que eivado de diversos erros conceituais jurdicos, representa a normatizao de uma situao ftica, sob a tica fiscal. Na realidade, inexistiria qualquer obstculo jurdico concesso do mtuo, mediante garantia hipotecria do terreno, na hiptese de o incorporador ser titular de direito real decorrente de permuta ou de promessa de permuta. Se, por acaso, o primitivo proprietrio do terreno houvesse reservado, para si, uma poro ideal, ele poderia comparecer no contrato de mtuo como mero terceiro dador em garantia, sem co-responsabilidade pelo emprstimo concedido ao incorporador. 4.11 DIREITOS E OBRIGAES DO DONO DO TERRENO Com a realizao do negcio jurdico do art. 39, o proprietrio do terreno ser titular de direitos sobre unidades autnomas do edifcio a construir. E, como tal, ele assumir o status jurdico de condmino, em igualdade de condies com qualquer outro adquirente, com a nica ressalva de ele receber quitada (no todo ou em parte) sua unidade autnoma. Por exemplo, este especial condmino poder integrar a Comisso de Representantes, deliberar, votar e ser votado nas Assemblias Gerais, solicitar alteraes em sua unidade autnoma (a suas expensas ou no, conforme o acordado com o incorporador), observada, evidentemente, eventual incompatibilidade decorrente de sua posio de recebedor das unidades autnomas (exemplo: deliberar sobre alterao do prazo de concluso da obra). Em suma, seus direitos e deveres, como condmino, podem e devem ser exercitados e cumpridos. 4.12 ASPECTOS QUANTO INCORPORAO

Para iniciar as obras do edifcio, o incorporador necessita, apenas, do capital necessrio e da licena administrativa de construo. O capital pode ser prprio ou de terceiros. Este ltimo obtm-se ou mediante emprstimo ou com o produto da alienao das futuras unidades autnomas. Se o incorporador investir apenas capital prprio, desnecessrio se tornar o registro da Incorporao. Contudo, se desejar alienar futuras unidades autnomas de edifcio em construo ou a construir, o incorporador somente poder faz-lo aps ter arquivado, no Cartrio competente de Registro de Imveis, os documentos elencados no art. 32 da Lei 4.591/64, sob pena de cometer contraveno penal (Lei 4.591/64, art. 66, I). Ora, ao celebrar o negcio jurdico regulado no art. 39, o incorporador estar negociando sobre futuras unidades autnomas, sem haver registrado, previamente, o Memorial de Incorporao. Infringir-se-, ento, o comando legal? Cremos que no. Basta, para tanto, a exata compreenso e alcance da finalidade da Lei de Condomnio e Incorporaes. Aps resenhar a grita geral, o clamor popular no perodo anterior Lei 4.591/64, em face da existncia do mau incorporador, irresponsvel e inconseqente, que "armava as Incorporaes", causando irreparveis prejuzos aos adquirentes, CAIO MRIO DA SILVA PEREIRA salienta que a Lei 4.591/64 ps fim a esta questo social, na medida em que tornou obrigatria a figura do incorporador e, como grande inovao, fixou os requisitos para que uma Incorporao seja lanada e as unidades comprometidas ou vendidas. Patente, ento, o fim legislativo de proteo ao adquirente de coisa futura, quer em relao idoneidade do incorporador e do construtor, quer quanto perfeio da documentao, apta a lhe permitir uma aquisio sempre firme, boa e valiosa. Ora, na hiptese do art. 39, e em relao ao proprietrio do terreno, tal proteo deve ser mitigada, pois ningum melhor do que ele prprio pode saber e conhecer a sade jurdica de seu terreno. Afirmamos, em face desta constatao, que a alienao de futura unidade autnoma (na figura do art. 39) no constitui qualquer ilcito civil ou penal, caracterizando-se como exceo regra do art. 32. No dizemos, com isso, ser dispensvel o registro da Incorporao, seno que, no momento da alienao da futura unidade autnoma, este registro no existir, efetivando-se posteriormente ao da Incorporao. Saliente-se, finalmente, que, no instante da formao do contrato, inexistir, sequer, projeto de construo aprovado, obstaculizando, de pronto, o registro da Incorporao. A conciliao da regra do art. 32 com a do art. 39 da Lei de Condomnio e Incorporaes permite esta hermenutica. O art. 32 apenas autoriza a negociao sobre unidades autnomas de edifcio em construo ou a construir, aps o registro do Memorial de Incorporao. Somente podem assumir a iniciativa e a responsabilidade de Incorporao o proprietrio, o titular de direito real de aquisio, o construtor e o corretor de imveis (Lei 4.591/64, art. 31). Na hiptese de troca de terreno por futura rea construda, a ordem lgica a seguinte: para ser titular de direito real, que lhe permita assumir tal condio, o incorporador h de registrar seu ttulo; este traduz permuta de futura unidade autnoma no local. Decorre, logicamente, a permisso legal de alienao antes do prvio registro do Memorial de Incorporao, excepcionando, assim, a regra do art. 32.

Aps o registro de seu contrato aquisitivo (permuta ou promessa de) que o incorporador estar habilitado a requerer o registro do respectivo Memorial. Esta questo j se acha exemplarmente decidida pelo Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justia de So Paulo, ao concluir pela legitimidade, diante da lei, da promessa de permuta de frao ideal do terreno por unidades a serem construdas. E, nesse caso, as exigncias do art. 32 da Lei 4.591/64 necessariamente dependero do registro do ttulo aquisitivo, pois somente aps este registro que se poder cuidar da inscrio da Incorporao. A opinio intermediria cr que o registro da promessa de permuta somente ser possvel, quando acompanhada do pedido de registro da Incorporao; isto os dois atos inscritivos deveriam se proceder simultaneamente. A autoridade de seu prolator (Dr. Gilberto Valente da Silva) nos levou a profundas reflexes; contudo, ousamos divergir de tal orientao, eis que no prevista em lei, nem imposta pelo sistema de direito registrrio, como tentaremos demonstrar adiante em captulo especfico (Item 5.3). 4.13 RESPONSABILIDADE PERANTE OS DEMAIS ADQUIRENTES No caso de resciso de contrato de alienao do terreno ou de frao ideal regra o art. 40 da Lei 4.591/64 , ficaro rescindidas as cesses ou promessas de cesso de direitos correspondentes aquisio do terreno. Vale dizer, se o alienante do terreno, objeto da Incorporao, no receber o preo em dinheiro ou a unidade autnoma permutada, o contrato celebrado com o incorporador ser rescindido. Em conseqncia, os contratos firmados pelo incorporador com os adquirentes de unidades autnomas seguiro idntico destino. Nesta hiptese, consolidar-se-, no alienante do terreno em cujo favor se opera a resoluo, o direito sobre a construo porventura existente (art. 40, 1.), caso em que cada um dos ex-titulares de direito aquisio de unidades autnomas haver do mencionado alienante do terreno o valor da parcela de construo que haja adicionado unidade, salvo se a resciso houver sido causada pelo ex-titular (art. 40, 2.). Para no haver seu enriquecimento sem causa, o proprietrio do terreno restituir aos adquirentes das demais unidades autnomas a quantia paga como custeio de obra, acedida a seu terreno, como j decidido pelo Tribunal de Justia de So Paulo na ap. cvel 7.645-2. Na hiptese do art. 39, tal responsabilidade pode ser pr-excluda, mediante clusula de no indenizar, eis que o par. nico do art. 39 prev a possibilidade de o alienante ficar ou no sujeito a alguma prestao ou encargo, caso em que se livrar por essa forma o proprietrio de qualquer responsabilidade, em face de terceiros, na resciso do negcio por culpa do incorporador ou de seus sucessores. 5. ASPECTOS REGISTRRIOS Estudamos, at o momento, a figura do art. 39 (Lei 4.591/64), sua conceituao, natureza jurdica, diversos aspectos negociais, tributrios etc. Chegada a hora, portanto, de adentrarmos no tema registrrio para debate e exame dos ilustres Congressistas. 5.1 DIREITOS REAIS INSCRITVEIS A Lei de Registros Pblicos (6.015/73) traz, em seu art. 167, o rol dos fatos possveis de ingresso no Cartrio Imobilirio. Sempre que um texto normativo apresenta uma relao, cabe ao intrprete esclarecer sua natureza: exemplificativa ou taxativa? 5.1.1 O SISTEMA DO NUMERUS CLAUSUS Tradicionalmente, a doutrina leciona que o rol do art. 167 taxativo, constituindo um numerus clausus.

Conseqncia prtica: somente os atos compreendidos na listagem legal tm ingresso nos livros cartorrios, negandose o registro aos no elencados expressamente. Para o que nos interessa neste trabalho, salientamos que o art. 167 prev o registro (inc. I) da compra e venda pura e condicional (I, 29), da permuta (30) e da dao em pagamento (31). Por sua vez, os contratos preliminares acham-se regrados nos ns. 9, 18 e 20. Na meno ao registro dos contratos preliminares h sempre a ligao transmisso da propriedade via venda e compra. A permuta admite o contrato preliminar? Pensamos que sim, conforme demonstramos no decorrer deste estudo. Mas, a questo no pacfica. 5.1.2 O SISTEMA DO NUMERUS APERTUS Sem embargo da opinio doutrinria divergente, entendemos que o sistema que melhor atende aos anseios da sociedade o do numerus apertus; vale dizer, o rol indicado em lei exemplificativo, um mero sinalizador, comportando cada verbete uma interpretao extensiva ou ampliativa. A Lei Hipotecria espanhola adota, de modo expresso, o sistema do numerus apertus, o que no ocorre entre ns, cabendo o trabalho hermenutico doutrina. Sem prejuzo dos princpios registrrios, cremos que o trabalho do intrprete da lei e de seu aplicador h de se nortear pelo objetivo final consistente em se facilitar o ingresso dos ttulos. Como exemplificao de construo doutrinria, citamos dois acrdos do Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justia de So Paulo. No primeiro, determinou-se o registro (averbao) do auto de arrecadao de imvel em falncia, sob o fundamento de que uma das finalidades essenciais do registro assegurar a validade e a normalidade dos negcios imobilirios; no outro permitiu-se o registro de contrato de cauo de direitos relativos a compromisso de venda e compra fora do mbito do SFH. O sistema mais liberal do numerus apertus tem por finalidade gerar maior publicidade e, via de conseqncia, maior clareza, sendo esta um elemento instrumental que no deve ser sobrestimado, desde que o direito real criado pelos interessados resulte perfeitamente delimitado quanto a seu contedo, durao e titularidade. 5.2 O REGISTRO DO CONTRATO DE COMPROMISSO DE PERMUTA Cremos registrvel o contrato preliminar de permuta. Na hiptese especfica do art. 39 da Lei 4.591/64, o registro decorre, tambm, da prpria Lei, ao se referir (art. 32, letra a) ao ttulo de propriedade, ou de promessa, irrevogvel e irretratvel, de compra e venda ou de cesso de direitos ou de permuta (Vide sentena referida na nota 54). 5.3 MOMENTO DO REGISTRO DO CONTRATO DE PERMUTA OU DE SEU COMPROMISSO J salientamos (Item 4.12) a questo da ordem lgica dos registros, isto , a relao entre o antecedente e o conseqente. O registro antecedente deve ser o do contrato de aquisio do direito real de propriedade (exemplo: permuta definitiva) ou do direito real de aquisio (v.g.: compromisso de permuta) sobre o terreno, onde se edificar o prdio. Aps, o incorporador, como titular de direito real de propriedade ou de aquisio, se achar habilitado a requerer o registro do Memorial de Incorporao. Conclui-se, pois, que o registro do contrato de aquisio deve anteceder ao do Memorial de Incorporao, alis como j decidido pelo Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justia de So Paulo (Vide nota 72).

Resta saber se o ttulo aquisitivo pode ser registrado sem que a Serventia examine e registre simultaneamente o Memorial de Incorporao. Opinamos que sim. A concomitncia da apresentao dos dois ttulos no decorre da lei, nem do sistema registrrio. Ainda que registrados no mesmo dia, os dois ttulos, como j demonstrado, guardam entre si uma relao de antecedente-conseqente. Exemplificando: o R.1 corresponder ao ttulo aquisitivo; o R.2, por sua vez, ao Memorial de Incorporao. Ora, por mais rpido que se faa o R.2, haver um lapso de tempo, separando-o do R.1. Ento, ao efetuar o R.1 (aquisio do imvel, mediante permuta por rea construda), o Oficial estar praticando um ato de registro de ttulo, onde h referncia a negociao de futura unidade autnoma, sem o prvio registro da Incorporao. Repetimos: este registro absolutamente legal. Qual a diferena prtica de haver um hiato temporal de 10 minutos ou de 30 dias entre o R.1 e o R.2? Nenhuma, a resposta correta. Evidentemente, sem o prvio registro do Memorial de Incorporao no merecer ingresso na Serventia a aquisio, pelo alienante do terreno, da futura rea construda. O registro da permuta (ou de seu contrato preliminar) narrar que o bem dado em permuta do terreno futura rea construda, conforme as condies do ttulo. Registra-se inicialmente, apenas, uma aquisio (a do terreno); a outra (a da rea construda) posterga-se para depois do Memorial de Incorporao, o que absolutamente no configura ciso do ttulo para efeitos registrrios. Proceder-se- da mesma forma se se tratar de permuta de bem imvel por outra coisa no imobiliria (exemplo: troca de casa por gado etc.) ou de bens imveis situados em diferentes circunscries, at porque no se pode obrigar um permutante a registrar, simultnea e sucessivamente, a aquisio do outro contraente. 5.4 NARRAO DA FORMA DE PAGAMENTO DO PREO Vezes h em que as partes instrumentalizam sua negociao como compra e venda com converso do preo em obrigao de fazer (Item 3.1.2) ou compra e venda com dao em pagamento (Item 3.2). Esta prtica usual em negcios imobilirios. Verificamos que, em situaes tais, os registros se efetuam de duas maneiras. Na primeira, o registro do contrato somente menciona o preo estimado, "pagvel na forma do ttulo", omitindo a dao em pagamento de rea construda ou a converso em obrigao de fazer. De outra sorte, o registro do contrato expressa, de modo claro e objetivo, que o preo de aquisio do terreno ser pago mediante dao de futura rea construda, ou por intermdio de obrigao de constru-la. Optamos pelo seguinte modo: deve o registrador narrar a forma de pagamento, evitando expresses dbias ("na forma do ttulo"), eis que atravs de sua meno se publicizam circunstncias pertencentes ao ato inscritvel e que formam seu contedo, at porque a publicidade registral tem em conta o interesse de terceiros, que representam a sociedade como um todo. 6. CONCLUSES Como sntese do presente trabalho, formulamos as seguintes e conclusivas opinies: 6.1 O tipo negocial previsto no art. 39 da Lei 4.591/64 cada vez mais freqente, razo pela qual se lhe volta a ateno da doutrina e da jurisprudncia; 6.2 A natureza jurdica deste contrato a de permuta;

6.2.1 No se cuida de compra e venda por lhe faltar o requisito do preo em dinheiro; no ser compra e venda ainda que a troca seja de valores desiguais e que o montante da torna supere o do bem recebido em permuta; 6.2.2 De igual modo, de dao em pagamento no se trata, eis que esta interfere na execuo da prestao e no na formao do contrato; 6.2.3 Afasta-se, tambm, a caracterizao como empreitada, por ausente o requisito de preo em dinheiro e por no haver uma relao de subordinao de encomendante/empreiteiro; 6.3 O contrato de permuta admite se apresentar, tambm, sob a espcie de um contrato preliminar; 6.4 Uma coisa presente (terreno) pode ser trocada por uma outra futura (unidade autnoma a construir); 6.5 A coisa permutada no precisa ser plenamente identificada no momento da formao do contrato; basta que seja determinvel e as partes ajustem o modo objetivo de sua determinao posterior; 6.6 O tipo negocial previsto no art. 39 da Lei 4.591/64 configura verdadeira permuta, ficando a critrio das partes celebr-la, desde logo, como permuta definitiva, ou antecedida do contrato preliminar de compromisso de permuta; 6.7 Verificamos, contudo, que a prtica negocial e registrria aceita sua formatao ora como venda e compra com dao em pagamento, ora como venda e compra com preo convertido em obrigao de fazer, ora como dupla venda e compra com compensao do preo; 6.7.1 Por razes de planejamento tributrio, conveniente que o negcio jurdico se caracterize e se formate como permuta ou como compra e venda, quitada, do terreno, concomitante a outra escritura pblica de confisso de dvida com promessa de dao em pagamento de rea construda, obedecidos os demais requisitos legais; 6.8 Na hiptese do art. 39, o negcio jurdico pode envolver a troca da integralidade do terreno por futuras unidades autnomas; 6.8.1 Possvel, tambm, a permuta de parte do terreno por futuras acesses e benfeitorias que se acedero frao ideal retida e que formaro as unidades autnomas; 6.9 A obrigao do incorporador de entregar a futura unidade autnoma poder ou no ser sub-rogada nos adquirentes das demais unidades; 6.9.1 A sub-rogao tem lugar nas construes a preo de custo, devendo ser afastada daquelas a preo fechado; 6.9.2 Prevendo a sub-rogao, o incorporador dever publicizar tal condio negocial em todos os documentos de ajuste; 6.10 O negcio jurdico do art. 39 constitui exceo regra que veda ao incorporador negociar futuras unidades autnomas antes do prvio registro do Memorial de Incorporao; 6.11 O rol previsto em lei dos direitos reais registrveis comporta ampliao, permitindo, assim, a livre criao negocial, sem prejuzo dos princpios hipotecrios, desde que perfeitamente delimitado quanto a seu contedo, durao e titularidade; 6.12 O contrato de compromisso de permuta registrvel, especialmente na tipologia do art. 39, em face, inclusive, da expressa previso do art. 32, letra a, da, Lei 4.591/64; 6.13 O registro do contrato de permuta (ou o de seu compromisso preliminar) anteceder o do Memorial de Incorporao; 6.13.1 Alm disso, seu registro no se acha condicionado concomitncia daquele do Memorial de Incorporao;

6.14 O registro do contrato do art. 39 deve ser claro e preciso ao indicar o modo do pagamento do preo (em rea construda), na hiptese de as partes optarem por celebrar sob a forma de venda e compra com dao em pagamento, ou venda e compra com converso do prego em obrigao de construir. So estas as consideraes que trazemos nobre classe dos Registradores, que, por certo, muito podero acrescentar durante os debates, por fora de sua cultura jurdica e vasta experincia no trato do assunto.
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pp. 4-5, n. 25. 24. J. Nascimento Franco e Nisske Gondo, op. cit., p. 17. 25. Gino Labruna, Brevi Appunti..., p. 98. 26. Processo 2.348/69, Dirio Oficial do Estado de So Paulo, Ano XI, n. 167, 10.6.70, p. 53, tambm citada por J. Nascimento Franco e Nisske Gondo, op. cit., p. 17. 27. Ap. cvel 7.476-0/2, Taubat, Rel. Sylvio do Amaral, 18.9.87, Dirio Oficial do Estado, Poder Judicirio, Cad. 1, p. 23, ed. de 11.11.87. 28. Op. cit., p. 36. 29. Cdigo Civil..., pp. 345-6. 30. Op. cit. 31. Hedemann, Tratado..., vol. III, p. 281. 32. Michel Dagot (op. cit., p. 30), ao contrrio, recomenda no qualificar este ato como permuta at porque, para ele, as partes no desejam realizar uma troca. 33. Gino Gorla, La Compravendita... 34. Baudry-Lacantinerie, Trattato..., p. 997. 35. Neste sentido, Recurso Extraordinrio 97.285-BA, 1. Turma, 6.8.82, RTJ 104/867; idem, Tribunal de Justia de So Paulo, ap. 69.607-2, 16. Cmara Cvel. 23.5.84. RT 588/56. 36. Excelente resumo se encontra em Jos Luis Merino Hernandez, op. cit., pp. 61 e segs. 37. Carvalho Santos (op. cit., p. 279), enfatizando o aspecto objetivo, leciona que a volta ou reposio " um elemento acessrio do contrato"; assim, no modifica a natureza da troca; mas, se o valor da torna for maior do que o da coisa, o contrato de compra e venda; alis, o projeto do Cdigo de Obrigaes preconiza tal soluo (art. 379, III). 38. Teoria..., p. 682. 39. Messineo, Manuale..., vol. 40, p, 161; grifos no original. 40. Henri de Page, Trail..., vol. IV, n. 471, p. 453. 41. Novssimas..., pp. 122-123, 42. Como resenha deste tema em direito comparado, veja-se, por todos, Jose Luis Merino Hernandez, op. cit., pp. 93 e segs. 43. La Permuta..., vol. XXIV, tomo I, p. 21. 44. A respeito de alienao de coisa futura, confira-se La Compravendita di Cosa Futura, Lino Salis, e La Compraventa de Cosa Futura, Carlos Rogel Vide. 45. Verbete "Permuta" (Diritto Vigente), no Nuovssimo Digesto Italiano, vol. XII, p. 998, 1957. 46. Mesmo no direito italiano, tal posio no unnime; Francesco Silvio Gentile entende que, se o negcio se achar subordinado entrega dos futuros apartamentos, no se tratar de permuta e sim de contrato inominado. 47. Verbete "Permuta". Nuovo Digesto Italiano, autor annimo, vol. IX, p. 895, 1939, Unione Tipogrfico Editrice Torinese. 48. Contratos, p. 303. RDI n 27 - Janeiro/Junho de 1991 - PERMUTA DE TERRENO POR... http://www.irib.org.br/print/rdi/rdi27-065.asp 19 de 21 16/03/2009 16:1649. Op. cit., p, 16. 50. Condomnio..., p. 262. 51. Incorporaes..., p. 166. 52. Reformulao... 53. Agravo de petio DJ-198.819, Capital, Rel. Des. Jos Geraldo Rodrigues de Alckmin, julg. em 18.6.71, publicado no Dirio da Justia de 17.8.71. 54. Proc. 356/86, sentena de 28.8.86, proferida pelo Juiz Hlio Lbo Jnior. 55. Vide nota 26. 56. Ap. 16.787-DF, ementa publicada no Boletim do Direito Imobilirio. 2. decndio, junho/88, Ano XI, n. 17, p. 18. 57. Ap. cvel 12.096, 1. Cmara Civil, Rel. Des. Ayres Gama, v. u., 28.4.77, RT 502/177. 58. Contratto...; como introduo a esta excelente monografia, confira-se a resenha de Alberto Burdese, na Revista di Diritto Civile, 1975, ano 21, p. 71, Cedam-Padova. 59. Derecho de Edificacin... ; nas fls. 60 de sua obra, referido autor cuida da "Cesin y gravamen del derecho de reversin de parte de lo edificado"; embora tratando da "Cesin de un derecho de superficie, con la contraprestacin por parte del superficiario obligado a edificar, de ceder, una vez construidos, algunos de los pisos o locales de que va a constar la finca", ele no clarifica sua opinio a respeito da natureza jurdica de tal contrato. 60. Op. cit., p. 30. 61. Agevolazioni..., p. 76. 62. La Vendita..., vol. 7, tomo 1, p. 1.020. 63. Jose Luis Merino Hernandez, op. cit., p. 358. 64. O texto integral da NB-140 pode ser encontrado em nosso livro Roteiro da Incorporao Imobiliria (Sistemtica da Lei n. 4.591/64), 1988, Saraiva, So Paulo. 65. A possibilidade de preo a determinar acha-se expressa no Cdigo Civil (art. 1.123) e, no particular, na Lei de Condomnio e Incorporaes (art. 43). 66. A lei argentina (19.724, de 6.7.73, sobre o regime de pr-horizontalidade) traz, em seu art.

14, a regra de que certas clusulas contratuais somente produziro efeitos se forem expressamente aceitas pelo adquirente em clusula especial, por ele firmada. 67. Op. cit., p. 363. 68. Commentario Breve..., p. 650. 69. Idntico posicionamento em Lino Salis, op. cit., p. 381; os diversos aspectos jurdicos fiscais da permuta no direito italiano podem ser conferidos no trabalho de Ugo Gargiulo, La Permuta..., p. 169. 70. Esta problemtica no exclusiva do direito e dos negcios brasileiros; de fato, Jose Luis Merino Hernandez (op. cit., p. 353) aventa a necessidade de o domnio do terreno ser transmitido, de pronto, ao incorporador, quando este precisar se socorrer de emprstimos bancrios com garantia hipotecria sobre o prprio terreno. 71. Condomnio..., pp. 251 e 255. 72. V. nota 53. 73. Gilberto Valente da Silva, Boletim do IRIB Instituto de Registro Imobilirio do Brasil, Agosto/89, n. 174, p. 4. 74. Antnio Chaves, parecer cit., RT 498/43. RDI n 27 - Janeiro/Junho de 1991 - PERMUTA DE TERRENO POR... http://www.irib.org.br/print/rdi/rdi27-065.asp 20 de 21 16/03/2009 16:1675 . Afrnio de Carvalho, Registro..., p. 76. 76. Roca Sastre, Derecho Hipotecario, tomo II, p. 635. 77. Ap. cvel 11.150-0/0, de 28.5.90. 78. Ap. 251.775, de 11.6.76. 79. Jos de Oliveira Asceno, Direito..., p. 151. 80. Garcia Garcia, Derecho Inmobiliario..., tomo I, p. 553. 81. Joaquim de Oliveira Machado, Manual..., p. 274. 82. Prez Lasala, Derecho..., p. 75. 83. Cammarota, Derecho..., p. 245. RDI n 27 - Janeiro/Junho de 1991 - PERMUTA DE TERRENO POR... http://www.irib.org.br/print/rdi/rdi27-065.asp 21 de 21 16/03/2009 16:16