KATA PENGANTAR

Puji syukur kami panjatkan kepada Allah SWT ,karena dengan limpahan
rahmat dan hidayahNya akhirnya makalah ini dapat kami selesaikan dengan baik.
Makalah ini membahas tentang Jasa yang kami beri judul : “Kiat-Kiat Dan
Langkah-Langkah Menjadi Seorang Developer Yang Baik”.

Kami menyadari bahwa tanpa bantuan dari berbagai pihak, penyusunan

makalah ini tidak akan berjalan dengan baik. Untuk itu, penulis mengucapkan terima
kasih kepada semua pihak yang telah membantu dalam penyusunan makalah ini.

Penulis menyadari sepenuhnya bahwa dalam penulisan makalah ini masih jauh
dari kesempurnaan, oleh karena itu penulis mengharapkan kritik dan saran yang
bersifat membangun demi kesempurnaan pada masa yang akan datang.

Akhir kata semoga makalah ini dapat bermanfaat bagi penulis khususnya dan
pembaca pada umumnya.

i
 DAFTAR ISI

KATA PENGANTAR ......................................................................................... i

DAFTAR ISI ........................................................................................................ ii

BAB I PENDAHULUAN
A. Latar Belakang ................................................................................... 1
B. Rumusan Masalah .............................................................................. 1
C. Tujuan................................................................................................. 2

BAB II PEMBAHASAN
A. Pengertian Developer ......................................................................... 3
B. Hak, Kewajiban dan Tanggung Jawab Developer .................................. 3
C. Langkah-Langkah Menjadi Developer Properti ................................. 5

BAB III PENUTUP

A. Kesimpulan......................................................................................... 11
B. Saran ................................................................................................... 11

DAFTAR PUSTAKA .......................................................................................... 12

ii
 BAB I
PENDAHULUAN

A. Latar Belakang
Developer Properti merupakan salah satu bisnis yang mempunyai prospek
sangat cerah seiring bertambahnya jumlah penduduk suatu negara. Di Negara
berkembang seperti Indonesia, laju pertumbuhan penduduk yang tinggi berdampak
pada kebutuhan tempat tinggal yang semakin meningkat. Bila dikelola dengan baik
bisnis ini mampu menghasilkan keuntungan yang tinggi, namun resiko besar juga
harus dihadapi pelaku usaha bila pengelolaan salah.
Melihat prospek bisnis yang cukup bagus, saat ini banyak kalangan yang
semula menggeluti bidang usaha diluar lingkup properti beramai-ramai mencoba
peruntungan dalam bisnis ini dengan berbagai konsentrasi untuk menjawab
kebutuhan masyarakat. Ada banyak cara untuk memulai bisnis Developer Properti
antara lain langsung mencoba mulai dengan bekal ilmu yang dipelajari sendiri atau
didapat dari lembaga pelatihan, bekerjasama dengan pihak lain yang dipandang
kompeten untuk mengelola suatu proyek atau mengambil alih pengelolaan bisnis
yang sudah berjalan sebelumnya.
Beberapa alternatif ini tidak salah, namun setiap strategi mengandung potensi
resiko yang tidak ringan jika pengetahuan dan pengalaman kurang dipaksakan mulai
mengelola bisnis Developer Properti dengan karakter bisnis yang dikenal mempunyai
kompleksitas tinggi. Jika kondisi ini terjadi, pada akhirnya konsumen sebagai end
user produk yang akan menanggung dampak paling buruk dari proyek yang gagal
karena salah urus pengelolaan, antara lain kualitas produk yang rendah, tidak
tersedianya fasilitas umum dan fasilitas sosial yang memadai, legalitas produk yang
tidak jelas serta konflik dengan masyarakat diluar kawasan hunian yang dibangun.

B. Rumusan Masalah
1. Apa pengertian dari developer?
2. Apa saja langkah-langkah untuk menjadi developer yang baik?

1
C. Tujuan
Tujuan penulisan makalah ini selain untuk memenuhi salah satu tugas kuliah
juga untuk sebagai referensi bagi penulis dan pembaca agar memahami tentang Kiat-
kiat dan Langkah-langkah menjadi seorang developer yang baik.

2
 BAB II
PEMBAHASAN

A. Pengertian Developer
Istilah developer berasal dari bahasa asing yang menurut kamus bahasa inggris
artinya adalah pembangun/pengembang. Sementara itu menurut Pasal 5 ayat (1)
Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 5 tahun 1974, disebutkan pengertian Perusahaan
Pembangunan Perumahan yang dapat pula masuk dalam pengertian developer, yaitu :
“Perusahaan Pembangunan Perumahan adalah suatu perusahaan yang berusaha
dalam bidang pembangunan perumahan dari berbagai jenis dalam jumlah yang besar
di atas suatu areal tanah yang akan merupakan suatu kesatuan lingkungan pemukiman
yang dilengkapi dengan prasarana-prasarana lingkungan dan fasilitas-fasilitas sosial
yang diperlukan oleh masyarakat penghuninya”. Dalam Undang-Undang Perlindungan
Konsumen developer masuk dalam kategori sebagai pelaku usaha. Pengertian Pelaku Usaha
dalam Pasal 1 angka 3 Undang-Undang Nomor 8 tahun 1999 tentang
Perlindungan Konsumen yaitu: “Pelaku Usaha adalah setiap orang perseorangan atau
badan usaha, baik yang berkedudukan atau melakukan kegiatan dalam wilayah hukum
Negara Republik Indonesia, baik sendiri maupun bersama-sama melalui perjanjian
menyelenggarakan kegiatan usaha dalam berbagai bidang ekonomi” (Winarto,2008).

B. Hak, Kewajiban dan Tanggung Jawab Developer

Untuk menciptakan kenyamanan dalam berusaha dan untuk menciptakan pola
hubungan yang seimbang antara developer dan konsumen maka perlu adanya hak
dan kewajiban masing-masing pihak. Hal tersebut lebih lanjut diatur dalam
Undang-Undang Nomor 8 tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen. Menurut
Pasal 6 Undang-Undang Nomor 8 tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen,
meliputi:
1. Hak untuk menerima pembayaran yang sesuai dengan kesepakatan
mengenai kondisi dan nilai tukar barang dan/atau jasa yang
diperdagangkan.
2. Hak untuk mendapat perlindungan hukum dari tindakan konsumen yang
bertikad tidak baik.

3
 3. Hak untuk melakukan pembelaan diri sepatutnya di dalam penyelesaian
hukum sengketa konsumen.
4. Hak untuk merehabilitasi nama baik apabila terbukti secara hukum bahwa
kerugian konsumen tidak diakibatkan oleh barang/jasa yang
diperdagangkan.

Sedangkan Pasal 7 Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang

Perlindungan Konsumen mengatur mengenai Kewajiban developer yang meliputi:
1. Beritikad baik dalam melakukan kegiatan usahanya.
2. Memberikan informasi yang benar, jelas, dan jujur mengenai kondisi dan
jaminan barang/jasa serta memberi penjelasan penggunaan, perbaikkan,
dan pemeliharaan.
3. Memperlakukan atau melayani konsumen secara benar dan jujur serta
tidak diskriminatif
4. Menjamin mutu barang/jasa yang diproduksi dan/atau diperdagangkan
berdasarkan ketentuan standar mutu barang dan/atau jasa yang berlaku.
5. Memberi kesempatan kepada konsumen untuk menguji dan/atau mencoba
barang/jasa tertentu serta member jaminan dan/atau garansi atas barang
yang dibuat dan/atau yang diperdagangkan.
6. Memberi kompensasi, ganti rugi, dan/atau penggantian atas kerugian
akibat penggunaan, pemakaian dan pemanfaatan barang dan/atau jasa yang
diperdagangkan.
7. Memberi kompensasi dan/atau jasa yang diterima atau dimanfaatkan tidak
sesuai dengan perjanjian.

Di samping adanya hak dan kewajiban yang perlu diperhatikan oleh developer
(pelaku usaha), ada tanggung jawab (Product Liability) yang harus dipikul oleh
developer (pelaku usaha) sebagai bagian dari kewajiban yang mengikat
kegiatannya dalam berusaha. Sehingga diharapkan adanya kewajiban dari
developer untuk selalu bersikap hati-hati dalam memproduksi barang/jasa yang
dihasilkannya (Winarto,2008).

4
C. Langkah-Langkah Menjadi Developer Properti
1. Lengkapi Diri dengan Pengetahuan
Apapun yang akan Anda lakukan seyogianya Anda dibekali oleh pengetahuan
terlebih dahulu, sekurangnya mengenali secara makro tentang apa yang akan
dikerjakan, hindari hantam kromo dan asal trabas dalam berbisnis. Khusus
bagi Anda yang ingin berbisnis di bidang properti utamanya
sebagai developer wajib hukumnya untuk mengetahui aspek-aspek dasar
tentang developer properti, untuk selanjutnya memahami metodologi
kelola sebuah proyek perumahan atau proyek properti lainnya.
Pengetahuan tentang menjadi pengembang perumahan saat ini dapat dengan
mudah Anda peroleh dengan belajar dari sumber-sumber yang ada di internet,
buku dan belajar langsung kepada pelaku developer sebenarnya, anda bisa
menjumpai mereka pada training, workshop atau seminar tentang developer
properti yang mereka adakan.
2. Mencari Lahan yang Layak
Setelah Anda membekali diri dengan ilmu tentang menjadi developer langkah
selanjutnya adalah mencari lahan yang layak untuk dijadikan proyek.
Pencarian lahan ini memegang peran vital dalam rangkaian proses Anda
menjadi developer karena lahan adalah bahan baku wajib bagi
seorang developer. Tanpa lahan, tidak mungkin ada proyek properti dan tidak
memungkinkan juga Anda menjadi developer. Iya tho?
Anda sudah mendapatkan keuntungan jika berhasil mendapatkan lahan yang
bagus, karena sebagai developer Anda mengambil keuntungan dari lahan,
bukan dari bangunan sebagaimana kontraktor. Lahan yang bagus itu dilihat
dari lokasi, harga, kondisi fisik, peruntukan dan cara bayar.
Lokasi yang bagus adalah lokasi yang berada di area sunrise properti. Sunrise
properti dapat dipahami secara mudah bahwa lokasi tersebut memiliki prospek
cerah di masa yang akan datang. Prospek cerah bisa disebabkan oleh akan
berkembangnya daerah tersebut karena ada perencanaan pengembangan oleh
pemerintah setempat.

5
 Baik pengembangan berupa pembangunan fasilitas vital seperti jalan utama,
jalan protokol ataupun jalan tol ataupun pengembangan fasilitas dan
peruntukan kawasan.
Lokasi yang pada awalnya tidak laku dijual, akan naik harganya jika di sekitar
lokasi akan dibangun jalan utama atau jalan tol. Lokasi yang semula dipahami
sebagai tempat jin buang anak mendadak akan meroket harganya jika
pemerintah akan membangun fasilitas kawasan di sekitar daerah tersebut.
Misalnya pembangunan komplek olah raga, komplek Kantor Pemerintah
Daerah, komplek industri dan pembangunan dan perencanaan lainnya yang
dapat mengundang masyarakat untuk mendekat.
3. Pertimbangan Harga
Harga yang bagus adalah sesuai harga pasar, lebih bagus lagi lebih murah,
tentu dengan analisa yang benar. Cara mudah untuk menentukan bahwa harga
tanah feasible untuk dijadikan proyek adalah dengan melihat harga
perumahan eksisting. Pelajari harga jual mereka, lalu analisa dan tarik
kesimpulan. Pahami tentang tanah matang dan tanah mentah, agar Anda
terhindar dari kesalahan perhitungan harga lahan.
4. Cara Bayar
Cara bayar lahan terhadap pemilik memiliki peranan penting dalam
menentukan initial cost yang dibutuhkan untuk membangun
proyek perumahan. Semakin lunak cara bayar maka Anda memiliki gerakan
yang lebih luwes dalam mengelola proyek terutama berhubungan
dengan cashflow yang ujung-ujungnya Anda bisa menjual dengan harga yang
lebih rendah dibanding pesaing. Dengan demikian Anda akan dengan mudah
dapat memenangkan persaingan.
Saat ini developer besarpun lebih mengutamakan lahan yang bisa diakuisisi
dengan pola kerjasama lahan atau dengan bayar termin atau dibayar mundur,
karena semakin mahalnya harga tanah.

6
5. Kondisi Fisik
Kondisi fisik lahan yang bagus adalah lahan dengan kontur datar, terdiri dari
tanah keras dan terdapat saluran pembuangan di sekitar lokasi. Kontur tanah
datar dapat dengan cepat dibangun proyek karena tidak memerlukan pekerjaan
berat dalam persiapan. Land clearing hanya bersifat pembersihan.
Apabila kontur tanah tidak rata maka diperlukan pekerjaan berat pada langkah
persiapan proyek seperti pengurugan dan cut and fill. Sebelas dua belas
dengan kondisi tanah keras yang tidak memerlukan proses pemadatan atau
pengeringan.
6. Kondisi Legalitas
Kondisi legalitas terbaik adalah tanah sudah sertifikat. Karena dapat dengan
mudah diajukan perijinan, diterima oleh lembaga pembiayaan dan
membangun kepercayaan konsumen dalam membeli nantinya. Hindari
membeli lahan yang masih girik, petok D atau jenis apapun yang
belum sertifikat, karena butuh waktu untuk mensertifikatkannya.
Jika tanah sudah setifikatpun pastikan juga sertifikatnya tidak bermasalah dan
tidak sedang diagunkan. Sebenarnya semua bisa diselesaikan tetapi butuh
waktu, energi dan biaya. Sementara proyek harus presisi waktu dan biaya.
Jangan sampai prediksi waktu dan biaya meleset, apalagi meleset jauh.
7. Analisa Lahan
Analisa lahan dilakukan dengan membuat Studi Kelayakan Proyek.
Pembuatan Studi Kelayakan Proyek bisa di-outsource-kan ke Konsultan
Perencana, tentu dengan sejumlah biaya. Jika tidak memiliki modal awal yang
cukup Anda dapat membuat analisa lahan sendiri dengan metode yang
dikuasai. Metode analisa lahan banyak diajarkan di kelas-kelas seminar,
training ataupun workshop developer properti.
8. Analisa Pasar
Analisa pasar sebenarnya sudah termaktub dalam Studi Kelayakan Proyek,
secara sederhana dapat dipahami menganalisa pasar sama juga dengan analisa
pesaing atau analisa harga eksisting perumahan yang berada di sekitar lokasi.

7
 Jika rencana lokasi berada di area yang masih lengang, radius lima
kilometerpun masih merupakan pesaing head to head. Apalagi lokasi berada
di kelas jalan yang sama. Pelajari harga mereka, pelajari disain mereka yang
cepat laku untuk ditiru dan pelajari juga disain mereka yang tidak laku untuk
tidak dijiplak.
9. Masterplan
Dalam masterplan banyak hal yang musti disusun di dalamnya,
seperti siteplan atau gambar kawasan yang terdiri dari kavling komersil,
berapa besaran dan lokasi fasilitas umum, gambar jalan, lebar jalan, disain
saluran, lebar kavling dan sebagainya. Anda dapat gunakan jasa Konsultan
Perencanaan untuk menggambar ini. Jangan paksakan merancang sendiri
karena dapat menghasilkan disain yang aneh, uniq dan janggal, terutama
untuk lokasi yang luasnya satu hektar ke atas.
10. Dapatkan Investor
Keberadaan investor sangat penting dalam proses pelaksanaan proyek. apalagi
Anda termasuk developer yang bermazhab developer tanpa modal.
Inverstorlah yang membiayai perjalan proyek dengan imbalan kenikmatan
berupa bagi hasil. Anda harus rela berbagi keuntungan dengan mereka.
Jika Anda memiliki uang yang cukup untuk membiayai proyek kayaknya
Anda tidak akan menemukan blog ini karena dalam asriman.com ini lebih
membahas bagaimana mendapatkan dan menjalankan proyek perumahan
walaupun Anda tidak punya modal. Silahkan eksplor lebih jauh dan terus
berkunjung blog ini karena banyak sekali strategi bisnis praktis yang dibahas.
Tips-tips tersebut merupakan pengalaman empiris selama perjalan waktu.
Selain itu jika Anda memiliki uang untuk membiayai proyek Anda dengan
amat mudah membeli lahan secara kontan, bayar arsitek untuk mendisain,
bayar konsultan untuk perencanaan, bayar kontraktor untuk pembangunan,
bayar tukang marketing untuk memasarkan proyek dan
bayar professional untuk menjalankan roda proyek. Anda tidak ubahnya
sebagai Event Organizer.

8
11. Perijinan
Ada banyak tahapan perijinan yang harus dilalui tapi hasil akhirnya
adalah Ijin Mendirikan Bangunan (IMB). Langkah pendahuluannya berupa
Ijin Prinsip, Ijin Lokasi, Pengesahan Siteplan dan bermuara ke penerbitan
IMB. IMB awalnya berupa IMB induk untuk keseluruhan kawasan
perumahan dan kemudian bisa diajukan pemecahan menjadi IMB perunit
rumah apabila sertifikat juga sudah pecah.
Hanya saja perijinan di satu daerah dengan daerah lainnya bisa berbeda satu
sama lain. Tidak ada pakem yang sama untuk diikuti. Datangi instansi
bersangkutan dan bertanyalah tentang proses yang harus dilakukan.
Bila daerah tersebut memiliki Dinas Satu Atap, akan memudahkan Anda
mengurus perijinan. Jika tidak Anda musti bergerilya dari BPN, Bappeda,
Kimpraswil untuk mengetahui urutan perijinan. Atau lebih mudahnya, berikan
saja kewenangan kepada Notaris yang sudah ahli di bidang perijinan untuk
mengurus perijinan lokasi Anda.
12. Pemasaran
Setelah perijinan diperoleh, setidaknya dipastikan dapat diperoleh, maka
lanjutkan dengan promosi dan penjualan. Banyak cara dalam promosi, ada out
door dan in door. Dengan spanduk, billboard, umbul-umbul, iklan
koran, website, pameran, brosur dan lain-lain.
13. Konstruksi
Ada beberapa pola yang bisa dijalankan untuk membangun proyek:
a. Menunjuk kontraktor untuk mengerjakannya. Dengan pola ini Anda tinggal
mengawasi pembangunannnya saja agar hasilnya sesuai dengan speksifikasi
bangunan yang ditetapkan.
b. Kerjakan sendiri dengan menunjuk mandor. Dengan pola ini Anda musti
menyediakan bahan bangunan sendiri.
c. Kerjakan sendiri. Dengan pola ini Anda menyediakan tukang sendiri,
pengawas, dan bahan bangunan. Pola ini cocok dilakukan jika Anda memiliki
pengetahuan yang cukup tentang pengelolaan proyek dan cocok diaplikasikan

9
untuk proyek dengan skala kecil. Untuk proyek skala besar jangan coba-coba,
kepala Anda akan pening nanti.

10
 BAB III
PENUTUP

A. Kesimpulan
Istilah developer berasal dari bahasa asing yang menurut kamus bahasa inggris
artinya adalah pembangun/pengembang. Sementara itu menurut Pasal 5 ayat (1)
Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 5 tahun 1974, disebutkan pengertian Perusahaan
Pembangunan Perumahan yang dapat pula masuk dalam pengertian developer, yaitu :
“Perusahaan Pembangunan Perumahan adalah suatu perusahaan yang berusaha
dalam bidang pembangunan perumahan dari berbagai jenis dalam jumlah yang besar
di atas suatu areal tanah yang akan merupakan suatu kesatuan lingkungan pemukiman
yang dilengkapi dengan prasarana-prasarana lingkungan dan fasilitas-fasilitas sosial
yang diperlukan oleh masyarakat penghuninya”. Dalam Undang-Undang Perlindungan
Konsumen developer masuk dalam kategori sebagai pelaku usaha. Pengertian Pelaku Usaha
dalam Pasal 1 angka 3 Undang-Undang Nomor 8 tahun 1999 tentang
Perlindungan Konsumen yaitu: “Pelaku Usaha adalah setiap orang perseorangan atau
badan usaha, baik yang berkedudukan atau melakukan kegiatan dalam wilayah hukum
Negara Republik Indonesia, baik sendiri maupun bersama-sama melalui perjanjian
menyelenggarakan kegiatan usaha dalam berbagai bidang ekonomi” (Winarto,2008).

B. Saran
Semoga dengan adanya pembuatan makalah ini dengan judul “Kiat-kiat dan
Langkah-langkah menjadi seorang developer yang baik” dapat di ambil manfaatnya
oleh pembaca dan dapat di jadikan pedoman jika ingin menjadi seorang developer.

11
 DAFTAR PUSTAKA

http://asriman.com/13-strategi-dan-langkah-menjadi-developer-properti/
http://e-journal.uajy.ac.id/3888/3/2TS13301.pdf
http://www.landasanteori.com/2015/10/pengertian-developer-definisi-hak.html
http://www.kompasiana.com/parlin_nainggolan/syarat-untuk-menjadi-pengembang-
yang-profesional_55190499a333112313b65986

12