2éme Partie SUPPORT de COURS_ Legislation e Acte de Construct (1)

M.
NDIAYE
MODULE : LEGISLATION ET LES ACTES DE CONSTRUCTION
SUPPORT DE COURS
TAXATION DES ACTES NOTARIES OU DES BIENS IMMOBILIERS
Taxer un acte, c’est l’ensemble des frais et émoluments relatifs à un acte donné. Cette taxation se fait à
travers différentes rubriques regroupées autour de 2 grands ensembles : les débours et les émoluments.
Les émoluments du notaire

Les émoluments du notaire représentent la contrepartie de la prestation du notaire par rapport au service
rendu et prévu par barème officiel fixant le tarif des notaires. On distingue : les émoluments dégressifs et
les émoluments fixes.
 Les émoluments dégressifs ils sont fixés par la loi et qui diminuent en fonction de la valeur du
bien. Au Sénégal, ils sont fixés par le décret 2006 – 1366 du 08 déc. 2006 modifié par le décret
2007 – 1500 du 13 déc. 2007. Ils sont déterminés en fonction des types d’actes.
Exemple : Taux dégressif pour une vente de bien immobilier
de 0 à 20,000,000 Fcfa 4,5 %

de 20.000.000 Fcfa à 80.000.000 3%
de 80.000.000 Fcfa à 300.000.000 1,5%
au-delà de 300.000.000 0,75 %
Exercice d’application
Calculez les émoluments du notaire pour une vente d’un bien immobilier estimé à :
30.000.000 Fcfa ;
71.000.000 Fcfa ;
301.000.000 Fcfa
702.000.000 Fcfa.
 Le débours il représente les dépenses acquittées par le notaire pour le compte de son client
en rémunération des autres prestations participant à la réalisation de l’acte. Constituent des
débours, les sommes collectées par le notaire pour le compte de l’administration fiscale en vue
du paiement des droits d’enregistrement, d’inscription, les frais de géomètre…
1
Support de cours Législation et Actes de Construction M. NDIAYE
 Les droits de mutation : ils représentent 0,90% du montant de transaction auquel il faut
ajouter la partie fixe du salaire du conservateur de la propriété et des droits fonciers qui
sont de 21500 Fcfa s’il s’agit d’un morcellement (un lot à distraire d’un titre global) et
6500 Fcfa s’il s’agit d’un titre foncier global.
Ainsi, en matière de mutation les droits et frais sont déterminés ainsi qui suit :
(Montant de la transaction * 0,90%) + 21500 (Morcellement de lots à distraire)

(Montant de la transaction * 0,90 %) + 6500 (Titre foncier global)
Calculez les droits de mutation du TF 1963 / NGA dont le montant de la transaction est fixé
à 100. 000. 000 Fcfa et le montant des droits de mutation du lot n° 65 du TF 1964/ NGA fixé
700.000.000 Fcfa.
 Les droits d’enregistrement
L’enregistrement est une formalité fiscale obligatoire consistant en l’analyse ou la mutation d’un acte
juridique sur un registre donnant lieu à la perception de droit par l’Etat.
- En matière de mutation d’un bien immobilier, on applique un taux de 5% pour la détermination
des droits d’enregistrement.
- Un taux de 3% sera applicable sur tous les actes de mutation de bien meuble ou d’échange
d’immeuble.
NB : En cas d’échange de bien immobilier avec des valeurs différentes, on applique un taux de
3% pour le bien qui a moins de valeur et un taux de 5% pour la soulte. La soulte représente la
différence entre le coût des deux biens.
Déterminez les droits d’enregistrement de la transaction immobilière d’un bien estimé 60.000.000 Fcfa.
Déterminez les droits d’enregistrement d’échange de bien (A et B) ; (C et D).
Bien A = 45000000
Bien B = 45.000.000 Bien C = 50.000.000 Fcfa
Bien D = 30.000.000 Fcfa
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 Les droits d’enregistrement applicables aux successions et libéralités
La libéralité est la mise à la disposition d’un bien par leg ou donation.
- Pour les donations entre époux ou ligne directe, le droit d’enregistrement applicable est de
2% après abattement (c’est ce qu’on enlève) de 50% sur la valeur estimée du bien.
- Pour les donations autre que celles entre époux c’est à dire en ligne collatérale, un taux de
10% sur l’actif net transmis, sans aucun abattement.
- Pour les successions entre époux et en ligne directe, il est fait applicable d’un taux de 2%.
- Pour les successions autres que celles entre époux et en ligne directe un taux de 5% sera
requis, un abattement de 200.000.000 Fcfa sur l’actif nette successoral avec un minimum de
perception de 10.000 Fcfa (autrement dit si l’actif successoral est inférieur ou égal à 200 millions
on paye 10.000 Fcfa).
Cas n° 1 :
Le papa donne à son enfant un bien immobilier TF 0543/GDR évalué à 40.000.000 Fcfa.
Calculez les droits d’enregistrement
Cas n° 2 :
M. Jean donne à sa nièce un bien immobilier TF 5837 / GDR évalué à 65.000.000 Fcfa.
Calculez les droits d’enregistrement.
Cas n° 3 :
Un papa meurt avec un actif de 30.000.000 Fcfa (bien immobilier) en laissant 2 enfants et une veuve.
Calculez les droits d’enregistrement.
Cas n° 4 :
Un autre papa meurt en ayant 220.000.000 Fcfa (bien immobilier) comme actif et laissant sa nièce et son
grand frère.
Calculez les droits d’enregistrement
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 La taxe de plus-value immobilière
La plus-value est selon l’Art 556 du CGI (Code Général des Impôts) la différence entre d’une part la
somme ou encore partie moyennant laquelle l’immeuble est aliéné et d’autre part son prix ou sa valeur
d’acquisition.
Plus-Value = Prix de vente - Valeur d’acquisition
L’art 557 du CGI dispose : « la valeur d’acquisition est la somme ou la valeur déboursée par le cédant
pour obtenir la propriété de l’immeuble ».
Valeur d’Acquisition = (Prix d’acquisition + 20 % (PA))* Coefficient de correction + Dépense

d’amélioration permanente.
NB : Par dépense d’amélioration permanente, il faut entendre toutes les dépenses de construction, de
reconstruction, d’agrandissement, de rénovation et de modification substantielle de la consistance de
l’immeuble sur lequel elle s’applique.
Ces dépenses doivent être faites avec les deniers du vendeur.
Le taux de liquidation de la taxe de plus – value est de :
- 15 % lorsqu’il s’agit de terrain non bâti
- 10 % pour les biens immobiliers domaniaux (terrain non bâti)
- 5 % pour les biens immobiliers faisant l’objet de TF.
Immeuble TF 1742 / GRD acheté en 2001 à 18 Million est revendu au prix de 45 Millions en 2012.
Dépense d’amélioration = 1.200.000
Coefficient de correction = 1,1274
Calculez la plus – value et le taux de liquidation de la taxe de plus – value.
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 Les droits de Greffe
Les droits de greffe sont calculés pour l’immatriculation d’une société au RCCM.
Ils sont calculés (liquidés) ainsi qu’il suit :
Un fixe de 30.000 + 90 Fcfa par million sur le capital de la société.
NB :
 Si le capital est moins d’un million on paye 30.000 Fcfa comme droit de greffe.
 Protection de dénomination d’une société, on paye 20.000 à l’OAPI et 10.000 au RCCM.
 Un droit fixe de 30 000F est dû en cas de changement de siège social et 10.000F pour le
changement de dénomination.
Calculez les droits de greffe lors de la constitution d’une société dont le capital est :
1.000.000 ;
3.000.000 ;
500.000 ;
1.500.000 ;
2.500.000
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Les émoluments du notaire

de 0 à 20,000,000 Fcfa 4,5 %

(Montant de la transaction * 0,90%) + 21500 (Morcellement de lots à distraire)

 Les droits d’enregistrement

La libéralité est la mise à la disposition d’un bien par leg ou donation.

Plus-Value = Prix de vente - Valeur d’acquisition

Valeur d’Acquisition = (Prix d’acquisition + 20 % (PA))* Coefficient de correction + Dépense

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