commandement immobilier

La saisie immobilière est la procédure consistant en l’application légale d’une vente forcée
d’un bien immobilier, sans l’autorisation de son propriétaire, dans le but de rembourser des
créanciers. La procédure de saisie immobilière débute par le dépôt d'une demande auprès du
tribunal de première instance compétent pour le secteur où se situe le bien immobilier en
question, si le créancier dépose un recours et obtient l'autorisation du jugeil peut alors avancer
à la prochaine étape. Cette étape implique l'intervention d'un huissier de justice et la
délivrance d'un commandement immobilier. Le commandement immobilier se présente
comme une notification émise par le créancier hypothécaire au débiteur par le biais d'un
huissier de justice. Il vise à sommer le débiteur de régler sa dette sous peine de saisie et de
mise en vente aux enchères publiques de la propriété.
L'exercice du commandement immobilier, première étape cruciale dans la saisie
immobilière, est soumis à des conditions strictes. Pour être valide, ce commandement doit
répondre à trois critères essentiels. Premièrement, il doit reposer sur l'existence d'une garantie
hypothécaire conforme aux exigences légales c’est-à-dire le créancier doit être hypothécaire
(hypothèque est définit par L’article 165 du Code des droits réels). Deuxièmement le débiteur
doit être en situation de procrastination de paiement, manquant à ses obligations à la date
d'échéance. Troisièmement l'obtention d'un certificat spécial d'inscription délivré par le
conservateur est indispensable, on y retrouve, notamment, à l’article 58 de la loi 14.07 que ce
certificat est délivré aux titulaires d’un droit réel, et qu’il équivaut au duplicata du titre foncier
délivré aux propriétaires d’un bien.
La procédure du commandement immobilier
1. La demande préalable au commandement
Demande adressée au président du tribunal de première instance ou de commerce.
La demande doit inclure les mentions obligatoires du commandement, à savoir; le nom de
l’immeuble, le numéro du titre et la situation de l’immeuble’ ainsi que les noms du débiteur,
créancier et le montant total de la dette, y compris les frais et les intérêts jusqu'à la date de
l'avis. Le commandement doit nécessairement être accompagné du certificat spécial
d'inscription et d’un exemplaire de l’acte hypothécaire. Suite à l'examen de la demande, le
président du tribunal de première instance émet une ordonnance d'approbation autorisant le
créancier à procéder au commandement immobilier.
En cas de rejet de la demande, l’ordonnance rendue est en principe susceptible d’appel
dans le délai de quinze jours de son prononcé. Cet appel est porté devant la cour d’appel.
2. La notification: délai, contestation, émetteur et récepteur
Ladite notification est adressée par le créancier hypothécaire au débiteur, qui a un
délai de 15 jours à compter de la notification pour s’acquitter de la dette. L’article 216 de la
loi 39.08 énonce qu’elle doit porter le nom du propriétaire inscrit, le nom de l'immeuble
hypothéqué, son site, sa surface, sa contenance et le numéro de son titre foncier.
En cas de contestation de la créance, le débiteur doit exprimer son opposition lors de
la notification du commandement de payer ou dans les 15 jours suivants, à travers un recours
en annulation, étant donné que le simple refus n'empêchera pas le commandement de produire
ses effets. Le recours en annulation doit s’initier avant la vente de l’immeuble, car si cette
vente s’avère être le résultat d’une dette fictive, elle entraînerait strictement des dommages-
intérêts, et le débiteur ne pourra aucunement reprendre son bien.
Cependant, il faut noter que le commandement immobilier doit être notifié
uniquement par les agents du greffe ou les huissiers de justice surtout que les procédures
de notification aboutissent à la rédaction d'un procès-verbal détaillé attestant que le
commandement a été remis au débiteur qui est ensuite notifié au créancier, le conservateur de
la propriété foncière et le possesseur au cas où ledit possesseur est différent du débiteur.
Après la notification, l'exemplaire destiné au créancier est envoyé, indiquant s'il y a
opposition ou non. En l'absence d'opposition, le créancier peut demander la poursuite de la
procédure et la vente du bien hypothéqué.
3. La Publication
La publication du commandement immobilier a pour conséquence de rendre
l'immeuble indisponible, limitant ainsi la possibilité pour le propriétaire de le vendre ou de le
céder pendant la période de la procédure.
La publication se fait d’abord par l'inscription du commandement immobilier sur le
titre foncier de l’immeuble hypothéqué, selon l’article 87 du code foncier, qui dispose
que :“Toute saisie ou commandement à fin de saisie immobilière, doit être signifié au
conservateur de la propriété foncière qui l'inscrit sur le titre foncier.” Il ressort de cet article
que l'inscription du commandement sur le titre foncier peut être faite sur simple signification
au conservateur dudit commandement. Ainsi, tout demandeur du titre foncier, y compris le
débiteur, peut voir cette inscription avant d’effectuer toute opération sur ce titre foncier, et
c’est donc un moyen valable de publication du commandement.
L'inscription du commandement immobilier sur le titre foncier entraîne deux
effets majeurs : l'inaliénabilité des biens hypothéqués et l'interdiction des nouvelles
inscriptions pendant la procédure de vente l'article 87 de la loi 14-07 précise que toute saisie
ou commandement en vue d'une saisie immobilière doit être notifiée au conservateur de la
propriété foncière, qui l'inscrit sur le titre foncier, et qu’à compter de cette inscription, aucune
nouvelle inscription ne peut être effectuée sur l'immeuble saisi pendant la procédure de vente
forcée. Ce qui veut dire que toute inscription postérieure est formellement interdite.

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