COURS DE DROIT RÉGIME GÉNÉRAL DES BIENS

Prof : KIFWABALA

Ce cours comprends trois concepts :

✓ Régime

✓ Général

✓ Biens .

En Droit dès lors qu'on dit qu'il s'agit d'un régime c'est un ensemble des règles.

C'est ainsi que ce cours ne consiste qu'à étudier des règles, et celles-ci ne sont que des règles juridiques.

DROIT QUID ?

Globalement il est difficile de définir le Droit , mais notons que le Droit se conçoit dans deux sens :

✓ Droit Objectif : ensemble des règles régissant la vie des hommes en société.

✓ droits subjectifs : ce sont des prérogatives

Ce qui intéresse ici c'est que le Droit nous le prenons dans son sens objectif et subjectif c'est à dire que
nous allons d'une part étudier l'ensemble des règles qui dans la société régissent les biens. D'autre part,
il sera question d'étudier les différents avantages, les différentes prérogatives qu'un individu peut avoir
face à un bien.

* Bien Quid ?

Il est très difficile de définir le concept " bien ".

Généralement on confond un bien et une chose. Mais pour comprendre bien on passe par la chose.

* Chose : c'est tout ce qui existe dans l'univers sauf l'homme.

Est-ce qu'une chose est un bien ?

Tout ce qui est existe à la nature ne sont pas des biens. Il y a de choses qui sont des biens, et il y a
des choses qui ne sont pas des biens.

* Critères de distinction

✓ Devant les choses de la nature l'homme n'a pas attitude, autrement dit, il y a dans la nature les
choses qui intéressent la personne. En ce sens on parle alors d'un bien.

Notons en effet que tout ce qui intéresse l'homme n'est pas nécessairement un bien.
✓ Il faut qu'elle soit utile ( sens usuel) pour qu'une chose soit bien. Autrement dit toute les choses qui
ne présentent pas l'utilité pour l'homme ne peut pas être considéré comme étant un bien. À ce niveau
disons que toute chose qui intéresse l'homme et qui présente une utilité c'est un bien.

✓ Ne sera considéré comme étant un bien que les choses qui intéressent l'homme, qui présente une
utilité, et qui est susceptible d'appropriation. C'est à dire les choses qu'une personne peut maîtriser,
s'en approprier c'est à dire devenir maître.

Exemple : Le poisson.

Parmi ces choses qui sont susceptibles,il y a des choses qui intéressent l'homme, et qui sont utile ets
mais qui sont tellement abondantes .

En Droit ces choses on les appelle " Res communes" .

Exemple : L'air, l'eau. Ces choses qui existent en abondance et que l'homme ne peut pas s'en approprier
ne sont pas des biens.

Ce pendant lorsque par une magie quelconque, l'homme s'approprie des " res communes " celle-ci
devient un bien .

Exemple : L'eau de l'océan.

Il y a aussi ce qu'on appelle en Droit " res derelictae "( les choses abandonnées).

Dans les choses de res dérélictae on distingue deux catégories :

✓ Les biens abandonnés

✓ Les biens perdus .

Signalons que les choses abandonnées doivent être géré comme étant des " biens " c'est à dire que
cette chose avait déjà été appartenu à quelqu'un. Qu'il s'agisse d'un abandon volontaire ou pas on doit
bel et bien les gérer comme étant des biens .

Eu égard à celà, notons que les choses abandonnées sont en opposition avec " les res nulluis " .

* Bien sans mettre : Ce sont des choses qui sont susceptibles d'appropriation mais qui n'ont pas encore
eu de maître.

Disons donc en fin qu'il y a des biens qui sont des choses, et il y a des biens qui ne sont pas de choses.
Ainsi donc un bien n'est pas nécessairement une chose.

Les biens qui ne sont pas des choses nous les appelons " les biens incorporels" et les biens qui sont des
choses sont appelés " les biens corporels "

* Les biens incorporels : Sont des droits et des actions dont disposent une personne sur des biens
corporels .
 Signalons que tout le cours est basé sur une loi appelée " la loi foncière " promulguée en 1973 , et a
été révisé en 1981 .

Article 1 : Les biens oue droits patimoniaux sont des trois sortes :

✓ Les droits de créance ou d'obligation

✓ Les droits réels

✓ Les droits intellectuels

De cet article premier nous notons deux éléments importants :

* La loi dit les biens ou droit patrimonial.

Donc pour le législateur, le terme bien est synonyme de terme droit patrimonial.

* Pour le législateur il existe trois sortes des biens : les droits réels , les droits de créance, les droits
intellectuels.

Il sied de signaler que notre cours ne portera que sur " les droits réels" .

Dans le terme droit patrimonial il se dégage le terme " patrimoine" ce que le législateur allait c'est que
le bien est un élément du patrimoine.

* Patrimoine

Le terme patrimoine en Droit a un contenu différent de celui de la langue courante.

Étymologiquement le terme patrimoine signifie le bien qu'une personne a hérité de son père ou de
manière générale de sa famille. Dans le langage courant, patrimoine s'attend généralement les avoirs
d'une personne.

Lorsqu'on parle de Droit patrimonial, on voit tout ce qui est évaluable en argent. Donc ce terme nous
occupe dans notre objet d'étude.

NOTIONS DE PATRIMOINE

Globalement on attend par patrimoine les biens que l'on hérite de son père ou de sa famille
contrairement à ce que l'on acquit personnellement et vulgairement on pense aux avoirs.

En Droit lorsqu'on parle du patrimoine on ne voit pas les avoirs de quelqu'un mais plutôt un ensemble
abstrait contentant les biens,les dettes présents et avenir d'une personne.

C'est pourquoi le patrimoine constitue une universalité de Droit. Notons que le patrimoine a deux
éléments c'est à dire les éléments :

✓ actifs
 ✓ passifs.

Les éléments de l'actif couvrent les passifs c'est à dire les éléments présents et avenir.

L'article 245 de la loi foncière le prévoit clairement que " les biens d'une personne constitue les gages
communs de tous ces créanciers" c'est à dire la dette que vous avez aujourd'hui en crise peut être
donné quand vous aurez l'argent. Notons également que le patrimoine d'une personne est évolutif.
Raison pour laquelle en suivant les périodes le patrimoine peut être positif ou négatif.

Il n'est pas à confondre le patrimoine avec les éléments qui le composent car le patrimoine est un
élément abstrait. Ce qui veut dire que si les éléments du patrimoine peuvent être vendu cédé, il ne vend
pas le patrimoine mais il vend les éléments du patrimoine.

Le patrimoine est lié à la personnalité, il y a un rapport entre le patrimoine et la personne. Il y a que les
personnes qui peuvent avoir un patrimoine, seuls les personnes ont un patrimoine. Une personne a
nécessairement un patrimoine et seul seulement.

Les bains ou droits patrimoniaux sont :

1. droits de créances

2. Les droits réels

3. Les droits intellectuels .

De ces trois catégories, ce qui nous intéresse ce sont les droits réels .

✓ LA NOTION DES DROITS RÉELS

Par droits réels on attend par un lien direct qui existe entre une personne et un corporel . Par le lien
direct on sous-attend par lien sans intermédiaire. Le lien direct entre une personne et un bien sont
limitativement déterminés par la loi . Autrement dit :

Seule la loi détermine le lien entre une personne et un bien.

L'article 2 de la loi foncière nous donne le seul lien pour la loi qui existe entre une personne et un bien.

Les seuls droits réels sont :

1. La propriété

2. La concession perpétuelle

3 . L'emphyteosge

4. La superficie

5. L'usufruit
6. L'usage

7. L'habitation

8. Les servitudes foncières

9. Le gage

10. Le privilège

11. L'hypothèque.

Disons donc que d'après la loi foncière il n'existe que onze droits réels. Mais signalons qu'il y a d'autres
droits réels qui existent dans d'autres lois.

Exemple : la concession minière, la concession forestière qui sont aussi des droits réels mais déterminés
par d'autres lois.

Classification des droits réels

✓ On distingue les droits réels principaux et les droits réels accessoires.

1. Droits réels principaux

On attend par le droit réel principal c'est un droit réel qui a son existence à lui-même sans passer
par un autre.

2. Droits réels accessoires

C'est le droit réel qui est l'accessibilité d'un autre droit qui est notamment le droit de créance . On les
appelle aussi droits réels de garantie.

Signalons que dans la liste susmentionnés sont considérés droits comme droits réels de garantie :

1. Le gage

2. hypothèque

3. Le privilège. Notons que ces droits seront étudiés ultérieurement dans le cours des droits de
sûreté.

✓ On distingue suivant l'objet sur lequel porte les droits on distingue trois sortes :

1 . Les droits fonciers ( sont ceux qui portent sur le sol)

2. Les droits immobiliers ( sont ceux qui portent sur les immeubles)

3. Les droits mobiliers ( sont ceux qui portent sur les meubles).
LES ATTRIBUTS DU DROIT DE PROPRIÉTÉ

Dès lors que l'on dit que c'est un droit réel il a :

1. Le droit de suite c'est à dire le titulaire d'un droit réel a le droit de poursuivre son bien partout et
entre n'importe quelle main où le bien se trouve.

2. Le droit réel est opposable à tous sans se justifier

3. Le droit de préférence : lorsque le titulaire d'un droit réel est mis en compétition avec le titulaire des
autres droits il doit être traité par préférence c'est à dire par priorité.

G® Hannibal ✍️✍️

TITRE I : LES CLASSIFICATIONS DES BIENS

On peut classifier les biens de plusieurs manières, soit suivant leur nature, soit suivant leur productivité,
soit suivant leur valeur.

Les règles applicables pour les biens dépendent de chaque catégorie des biens autrement dit avant
d'appliquer une régle quelconque c'est de les placer dans une catégorie.

La plus grande des catégories qui existent c'est qu'on doit distinguer les biens meubles des biens
immeubles.

CHAPITRE I CLASSIFICATION DES BIENS MEUBLES ET LES BIENS IMMEUBLES

L'article 2 de la loi foncière est impératif, il prévoit que " tous les biens sont soit meubles, soit
immeubles ".

Critères de distinction

Dans le langage courant le critère de distinction c'est la " mobilité " c'est à dire sont meubles les
biens qui peuvent se déplacer ou les biens que l'on peut déplacer.

Contrairement dans le langage courant en droit " la mobilité n'est pas un critère de distinction" en
Droit sont meubles les biens qui ne sont pas immeubles .

L'article 5 dispose " les choses sont immeubles soient par leur nature, soit par leurs incorporation , soit
par leur destination. "

D'après ce texte il y a trois sortes d'immeubles :

✓ Immeubles par nature

✓ Immeubles par incorporation

✓ Immeubles par destination.

Sont meubles donc , des biens qui ne sont pas ni immeubles par nature, ni par incorporation, ni par
destination.

1. Immeubles par nature

L'article 6 , énumère les biens immeubles par nature entre autres : " le sol et les Mines " .

* Sol quid ?

Pour comprendre exactement ce que le législateur appelle sol nous partons du terme latin " fudus "
qui signifie fond de terre. Pour le législateur ce fonds est disséqué à plusieurs parties :

1. Ce qui est au-dessus de la surface ou qui se greffe sur la surface

2. La surface elle-même

3. Ce qui est au-dessous de la terre. Dans ces trois éléments , le législateur nous amène à comprendre
que la surface est l'épaisseur nécessaire pour exploiter cette surface. Désormais il sied de retenir que le
droit portant sur le sol c'est ce que l'on appelle le droit foncier

2. Immeubles par incorporation

L'article 7 : sont immeubles par incorporation :

* les bâtiments et leurs accessoires nécessaires,

* Toutes constructions inhérentes au Sol

* Les arbres et les plantes quelconques tant qu'ils ne sont pas détachés du sol ( attaché au Sol)

* Les fruits et récoltes tant qu'ils n'ont pas une existence séparée. "

✓Batiment quid ?

Par bâtiment on attend par une construction immobile destinée à servir d'abri pour les personnes et à
faire accomplie différentes activités à une personne. Ainsi une maison est un bâtiment servant le
logement des personnes. Par construction on peut entendre un assemblage d'éléments d'un édifice et
un assemblage qui est fait suivant les techniques bien déterminées .

Notons que les accessoires sont aussi des immeubles par incorporation c'est à dire que le législateur
fait la différence entre le bâtiment et ses accessoires. Mais signalons en outre que tous les accessoires
ne sont pas considérés comme des immeubles par incorporation. Pour la loi donc ne devient immeuble
par incorporation que l'accessoire nécessaire à l'immeuble et non accessoire nécessaire à l'utilisation
de l'immeuble. Considéré plus simplement comme accessoire à l'immeuble tous les accessoires sans
lequel l'immeuble serait incomplet. Non seulement les bâtiments, mais la loi ajoute que c'est toute
construction inhérénte au sol , c'est à dire qu'il y a un lien au sol, dès lors qu'il adhère au sol. Ce qu'il
faut prendre en compte à ce niveau c'est le degré de facilité lorsque l'on veut détacher la construction
du sol, ce bien n'est donc pas un bien immeuble par incorporation. Un bien est immeuble par
incorporation si le bien ne peut être détérioré par la construction elle-même, ni par détérioration.

L'arbre et la plante n'est à considérée comme immeuble par incorporation que pour autant qu'il soit
attaché au Sol . Quel que soit la hauteur, la grandeur de l'arbre ou de la plante pour que ceci soient
immeubles par incorporation il faut que ça soient attachés au Sol.

3. Les immeubles par destination

L'article 8 de la loi foncière : " sont immeubles par destination :

* Les objets mobiliers placés par leur propriétaire dans un immeuble qui lui appartient ou sur lequel il
exerce un droit réel immobilier qui est de nature à lui permettre d'user ou de jouir de l'immeuble soit
pour les nécessités d'exploitation, soit à perpétuelle demeure pour son utilité ou pour son agrément. "

Un bien qui naturellement est meuble peut juridiquement être considéré comme immeuble si
certaines conditions sont réunies à avoir :

✓ Le bien meuble doit être au service de l'immeuble ( le bien meuble affecté à l'exploitation de
l'immeuble) . On appelle ça immobilisation pour besoin d'exploitation

✓ Le bien meuble qui est attaché à l'immeuble de telle sorte qu'on peut concevoir que le propriétaire
qui a attaché le bien a entendu l'attaché définitivement et on appelle ça immobilisation par attache à
perpétuelle demeure.

Les conditions de l'immobilisation

1.Pour parler de l'immobilisation par destination il faudrait être en présence de deux biens . L'un un bien
par nature soit par incorporation, et l'autre un bien qui est naturellement meuble.

2. Et le bien meuble et le bien immeuble doivent appartenir aux mêmes propriétés.

3. C'est seul le propriétaire peut immobiliser par destination. Essentiellement aussi on considère qu'en
dehors du propriétaire certains d'autres du droit peuvent immobiliser par destination. Celui qui a un
droit dans lequel il a des attributs ou le droit de jouir. Pour immobiliser sur un bien le titulaire lui même
doit avoir le droit d'user et de jouir.

Notons que d'après la loi il y a deux sortes d'immobilisations par destination :

✓ Immobilisation pour besoin de l'exploitation de l'immeuble ce qui signifie que tous les biens meubles
qui sont affectés à l'exploitation de l'immeuble devient un immeuble par destination . ( Exploitation quid
? * Le terme exploitation est pris dans son sens large et ça signifie l'affectation à un usage).

* Pour que le bien meuble devienne immeuble le bien doit être au service de l'immeuble. Est-ce que
tout ce qui est au service de l'immeuble est il un bien immeuble par destination ? Non , il faut que le
bien soit au service de l'exploitation.
* Pour que un bien meuble devienne un bien immeuble il faut que le bien aménagé spécifiquement.

✓ Immobilisation par attache à perpétuelle demeure .

La loi considère que certains biens tout en étant meuble peuvent-ils être attaché à un immeuble à un
travail quelconque. Dès lors qu'il apparaît de cet attache que le propriétaire l'avait déposé
définitivement ou dès lors que l'on peut apercevoir l'intention du propriétaire de fixer de manière
permanente le meuble dans l'immeuble ce bien meuble devient immeuble par destination. Globalement
cette intention apparaît lorsqu'on s'observe le degré de facilité qu'il y aura à détacher le meuble dans
l'immeuble.

Exemples des immeubles par destination pour le législateur

1. Les animaux attachés à la culture ou l'l'exploitation agricole .

2. Les instruments,les machines, les ustensiles aratoires et les autres objets nécessaires à l'exploitation
industrielle.

✓ Par attache à perpétuelle demeure

1. Les objets attachés à un travail quelconque, ceux qui ne peuvent détacher sans être fracturer ou
détériorer ou brutaliser une partie de l'immeuble à laquelle ils sont attachés. Les glaces,les tableaux ou
ornements.

Notons en fin que l'immobilisation par destination peut prendre fin, c'est à dire ça peut s'arrêter et celà
de deux manières :

* Par la volonté de propriétaire qui a destiné l'objet ou placé. Cette volonté doit se manifester par des
actes extérieurs normalement l'aménagement ou le réaménagement de l'immeuble.

* Lorsque celui qui a mobilisé perd son droit c'est à dire la perte du droit de celui qui a immobilisé perd
la sensation du bien immeuble par destination.

II. LES BIENS MEUBLES

Définition : Notons qu'il y a pas de définition retenue par la loi pour les biens meubles. Quant à nous
notons que sont meubles les biens qui ne sont pas immeubles par nature, par destination, soit par
incorporation. Dans notre Droit, globalement on distingue trois sortes des biens meubles :

✓ Ce que nous allons appelé effectivement les biens meubles par nature, les biens qui peuvent se
déplacer, que l'on déplacé mais qui juridiquement qui ne sont jamais devenus immeubles .

✓ Les meubles par détermination de la loi. Dans son article 4 la loi dit que sont meubles : tous les droits
patrimoniaux, les actions et les intérêts dans les sociétés, les associations et les communautés ayant une
personnalité civile. Qu'il s'agit essentiellement des biens meubles incorporels

✓ Les meubles par anticipation. Il s'agit plus d'une conception doctrinale et jurisprudentielle.
 Ainsi donc partant de l'affirmation du législateur lui-même relativement aux immeubles par
incorporations il se dégage que certains biens qui sont immeubles par incorporation finirons tôt ou tard
par devenir des biens meubles. De part cette affirmation du législateur la doctrine et la jurisprudence
ont considéré que certains biens peuvent par un accord des parties peuvent être considéré comme
anticipativement comme meubles.

III. LES AUTRES CLASSIFICATIONS DES BIENS

Il y a plusieurs manières de classer les biens et il est difficile de les indiquer. Mais nous prendrons
quelques unes.

1. Les biens frugifères et non frugifères .

Le critère de distinction ici c'est la capacité qu'à un bien à produire les fruits . C'est à dire le bien capable
de produire les fruits c'est un frugifere , et ainsi le contraire pour les non frugiferes . Signalons que le
terme fruits en droit à une autre acception,le mot fruit à une connotation . On distingue en Droit les
fruits des produits. Par fruit on attend ce qui résulte de la connotation , c'est ce que la chose produit
sans altération de la chose c'est à dire sans que la chose s'alter d'elle-même. Par produit il faut entendre
ce qui résulte de la chose avec alternation de la substance ( pierre retirer d'une carrière).

En Droit il y a trois sortes des fruits :

✓ Les fruits naturels

C'est ce que la chose produit sans que l'homme intervienne. ( La mangue).

✓ Les fruits industriels

C'est ce que la chose produit mais avec l'intervention de l'homme.

✓ Les fruits civiles

Ce sont des redevances dûes au propriétaire par des tiers à qu'il a consenti la jouissance de son bien.
Exemple : le loyer.

2. Les biens consomptibles et non consomptibles

Le critère de distinction

✓ Les biens consomptibles

Qui disparaît au premier usage qu'on a fait.

✓ Les biens non consomptibles

Qui ne disparaît pas au premier usage. L'intérêt de cette distinction apparaît notamment en matière
des obligations. Celui qui a contracté sur un bien n
Il y aussi ce qu'on nomme la consomptibité subjective , c'est à dire que la loi permet que dans un
contrat que les parties puissent considerer un bien consomptible comme étant un bien non
consomptible .

3. Les biens fongibles et les biens non fongibles

Fongible du latin fugi, qui veut dire interchangeable.

Donc par bien fongibles sont des biens qui peuvent se changer et en Droit on les appelle chose des
genres. Tandis que les biens non fongibles sont des biens qui ne sont pas interchangeables. On les
appelle le corps certain . Cette distinction a son effet en matière des contrats.( Le débiteur d'un corps
certain ne devra rendre que le bien qu'il a reçu. ). Il y a possibilité d'une fongibilité subjective, c'est à
dire que dans une convention particulière, les parties peuvent décider qu'un bien qui est par nature
fongible puisse devenir non fongible.

4. Distinctions des biens par rapport à ce qui les composent

Dans cette catégorie nous allons prendre une partie. Il y a d'une part les biens qui appartiennent aux
particuliers et d'autre part les biens appartenant à l'État. Les règles applicables aux biens de l'État sont
totalement différentes aux règles des particuliers. Les règles que nous allons étudier dans ce cours
concerneront les règles applicables aux particuliers.

* Les règles applicables aux biens de l'État

✓ État quid ? l'État est une personne morale du Droit public. Rappelons que toute personne a un
patrimoine, il n'est donc pas écarter de la logique d'affirmer que l'État atant que personne morale à un
patrimoine. À terme de Droit nous dirons " le domaine de l'État" celà sous-entend le patrimoine de
l'État qui contient les biens présents et avenirs. L'article 9 dispose : " les particuliers ont la libre
disposition des biens qui leur appartiennent sauf les modifications établies par la loi. Les biens qui
n'appartiennent pas à des particuliers ne sont administrés et ne peuvent être aliénés qu'à des règles qui
leurs sont particuliers. " L'esprit de cette disposition prouve en suffisance que les particuliers peuvent
administrer leurs biens comme ils veulent mais dès lors que ces biens appartiennent les règles sont
strictes . Par l'État dans le cas d'espèce nous attendons pas seulement par le pouvoir central mais aussi
les entités administratives décentraliséesn.

Les règles applicables aux biens de l'État

Parmi les biens de l'État, il faut pour déterminer les règles distinguer deux blocs :

✓ Article 10 : " les biens de l'État qui sont affectés à un usage ou à un service sont hors commerce".
C'est à dire d'après ce texte, tous les biens de l'État sont à diviser à deux blocs, d'une part les biens de
l'État qui sont affectés à un service, et les biens qui sont affectés à un usage public. Ces biens sont ceux
que nous appelons domaine public de l'État. Tous les autres biens de l'État sont appelés domaine privé
de l'État. Les règles applicables au domaine public sont différentes à celles applicables au domaine privé
de l'État. Les biens pour être dans le domaine public doivent être affectés à un service public. Par service
public, on attend un service d'intérêt général.

Deuxièmement pour être dans le domaine public,les biens doivent être affectés à un domaine public.

DOMAINE PUBLIC DE L'ÉTAT

Il y a deux éléments qui constituent le domaine public de l'État :

✓ Biens affectés à un service public

✓ Biens affectés à un usage

La décision d'affectation peut être expresse ( soit une décision publiée et notifiée par une autorité
administrative) , soit d'une décision tacite ( accord de volonté). Quelle est l'autorité qui est compétente
à affecter ? L'autorité compétente à affecter peut être :

* Le président de la République

* Le parlement

* Les ministres

* Les gouverneurs...

Certains biens sont naturellement dans le domaine public de l'État ( exemple : le rivage des mers, les
océans, les rivières...)

Un bien du domaine public peut quitter de ce domaine c'est à dire quitter du domaine public vers le
domaine privé à condition que ce bien soit désaffecté. Les biens du domaine public sont hors du
commerce, ils sont imprescriptibles c'est à dire seuls l'État en est propriétaire, ils ne peuvent être
hypothèquer et ils ne peuvent être loués . ( Ces biens sont insaisissables ). La loi permet qu'un particulier
personne physique ou morale d'utiliser un bien appartenant à l'État ou appartenant au domaine public
de l'État. ( Exemple : un particulier qui a une boutique à l'aéroport. ) L'autorisation domaniale est un
acte administratif unilatéral par lequel l'autorité administrative autorise un usager à occuper
temporairement et privativement une dépendance du domaine public de façon précaire et révoquable .

Il existe deux types d'autorisation domaniales :

1. L'autorisation de voirie : c'est une l'autorisation domaniale portant sur une emprise partielle et non
totale d'un bien du domaine public c'est à dire une pénétration dans le sous-sol à la suite des travaux
portant sur l'infrastructure.( Exemple : installation d'un kiosque de vente de boisson édifiée sur une
table de béton placée au sol. Exemple 2 : installation de photos publicitaire. Exemple 3: installation de
pompe en essence sur le trottoir de la voie publique)
2. Permis de stationnement : C'est une occupation privative superficielle ou peu durable du domaine.
Celle qui se réalise sans emprise dans le sol. Exemple : les étalages, une terrasse qui n'est formé que des
chaises et des tables déposées sur la voie pour une durée assez courte .

Signalons que c'est le maire de la ville qui est compétent pour autoriser le permis de stationnement.

DOMAINE PRIVÉ DE L'ÉTAT

La définition du domaine privé est l'inverse à celle du domaine public . Celui-ci comprend les biens
qui appartiennent au pouvoir public mais qui ne sont ni à la disposition directe du public , ni affecté à un
service et dont il use, jouisse, et dispose au même titre que les particuliers .

©®⚖️G.HANNIBAL ⚖️©®

CHAPITRE II LA PROPRIÉTÉ

L'article 622 du code civil dispose : " la possession et la détention ou la jouissance d'une chose
que nous tenons ou que nous exerçons par nous même ou par un autre qui tient ou qui exerce , à notre
nom " . Cette définition a toujours été critiqué comme étant une définition inexacte. Dans cette
définition le législateur confond la possession et la détention qui sont pourtant deux institutions
juridiques différentes . Elle fait une confusion entre la possession et la jouissance alors que la possession
est une notion plus vaste que la jouissance. Le possesseur n'est pas un détenteur. Il existe plusieurs
définitions de la possession.

La possession est un pouvoir de fait , pouvoir physique, exercer sur une chose. Posséder un bien c'est
s'en servir en maître, c'est avoir une emprise immédiate et effective sur la chose. La possession est un
comportement détaché au fait de savoir si on est propriétaire ou non. En d'autre mot le possesseur qui
nous intéresse ici, est celui qui se comporte comme étant titulaire d'un droit. Il faut ainsi le distinguer du
simple détenteur, le détenteur est celui qui exerce un pouvoir de fait sur une chose soit avec la
permission du propriétaire, soit pour le compte du propriétaire. C'est pourquoi le détenteur ne peut pas
devenir le propriétaire.

I.LES ÉLÉMENTS DE LA POSSESSION

1. ÉLÉMENT MATÉRIEL : LE CORPUS

Le corpus c'est l'exercice sur la chose telle que pouvait accomplir le véritable propriétaire . Il peut
s'agir des actes de détention, le fait d'avoir effectivement la chose entre ses mains. Ces actes de
détention peuvent être exercer par le possesseur lui-même ou par un tiers, pour son compte. Les actes
de jouissance : le possesseur peut poser tous les actes de jouissance comme le ferait un véritable
propriétaire.

2. L'ÉLÉMENT PSYCHOLOGIQUE : L'ANIMUS

Il s'agit de l'intention de se comporter comme un véritable propriétaire, intention délibérée de s'affirmer
à maître de la choses. Le possesseur a la mentalité du propriétaire. Il existe deux types de posseseur , à
savoir de bonne foi et de mauvaise foi.

SECTION II COMMENT DEVENIR POSSESSEUR

Par une appréhension spontanée , par un accord de volonté avec l'ancien possesseur .

Exemple : la vente d'une chose .

Le nouveau possesseur est de bonne foi s'il croit que l'ancien possesseur est le véritable propriétaire.

✓ Par un accord de volonté avec l'ancien possesseur , le nouveau possesseur est de bonne foi s'il
considère que l'ancien possesseur est le propriétaire, il est de mauvaise foi s'il se croit lui-même comme
propriétaire.

✓ Par effet de la loi

COMMENT PERDRE LA POSSESSION

✓ Lorsqu'il y a disparition de l'un des éléments de la possession c'est à dire l'animus et le corpus.

✓ Lorsqu'on perd le corpus et l'on reste avec l'animus

✓ La perte de l'animus sans perdre le corpus

✓ Le possesseur peut devenir propriétaire il faut que la possession soit de qualité par le billet de la
prescription ( écoulement d'un certain laps de temps).

* Comment le possesseur peut-il devenir propriétaire ?

L'article 613 code civil livre 3 dispose que " la prescription est un moyen d'acquérir ou de libérer un
bien après un laps de temps et sous certaines conditions déterminées par la loi." Un prescription qui
permet d'acquérir un droit s'appelle prescription acquisitive ( ça donne le droit à un possesseur de
devenir propriétaire) . Le possesseur peut devenir propriétaire à la suite d'une prescription acquisitive.(
Usucapion )

Lorsque le possesseur est de mauvaise foi la prescription sera trentaire ( 30 ans). L'article 648 CCCLIII "
Celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble, on prescrit la propriété par quinze ans."

En matière mobilière, le possesseur de bonne foi pourra se prévaloir de l'article 658 du CCCLIII " en
fait de meuble la possession vaut titre " .

En matière immobilière, le possesseur peut protéger sa possession contre les entreprises des tiers
grâce aux actions possessoires ( protection de la possession).
LES ACTIONS POSSESSOIRES

✓ La complainte : est l'action par laquelle le possesseur se défend contre les troubles actuels qui
menacent sa possession.

✓ La dénonciation de nouvelles œuvres : est l'action possessoire qui a pour objet de faire ordonner la
suspension des travaux qui sans causer un trouble actuel de la possession du demandeur produirait ses
résultats s'ils étaient achevés ' c'est une action intentée pour empêcher un trouble futur .

✓ La réintégration : Est l'action donnée au possesseur d'un immeuble ou d'un droit immobilier à qui la
possession a été enlevée par violence ou par voie des faits. Elle a pour but de le faire réintégrer dans sa
possession.

SECTION V : LES VICES DE POSSESSION

1. La possession doit être continue , donc elle doit faire usage tous les jours.

2 . La possession doit être paisible, non violente .

3. La possession doit être publique, non clandestine.

4. La possession doit être non équivoque, sans doute.

Le possesseur est de mauvaise foi lorsqu'il sait parfaitement qu'il n'est pas propriétaire , par contre
le possesseur est de bonne foi lorsqu'il possède la chose d'un propriétaire en vertu d'un titre translatif
de propriété dont il ignore les vices.

SECTION VI : LA DÉTENTION PRÉCAIRE

L'article 630 du CCCL III : " ceux qui possèdent pour autrui ne prescrivent jamais par quelque chose
laps de temps que ce soit". Cela voudrait s'expliquer par le fait que le possesseur peut devenir
propriétaire mais le détenteur ne peut pas.

Le terme précaire ne signifie pas incertain ou instable mais plutôt celui qui détient un bien à la
demande ou à la prière de son propriétaire. Contrairement à la possession , le détenteur a le corpus
mais il n'a pas d'animus , mais le possesseur a les deux. Le détenteur agi pour le compte du propriétaire
mais le possesseur agi en propriétaire .

* Les effets de la détention

✓ Le détenteur précaire ne peut pas prescrire quel que soit la durée de sa détention.

✓ Le détenteur précaire ne peut en aucune fois exercer une action possessoire .

* Cessation de la détention précaire

Par intervention du titre, par une cause venant d'un tiers , c'est-à-dire lorsque le détenteur acquiert
la propriété du bien, non pas du véritable propriétaire mais d'un tiers qu'il croit propriétaire.
2. L'intervention du titre par une contradiction opposée au droit du propriétaire, c'est-à-dire le
détenteur pose des actes signifiant au propriétaire qu'il a des prétentions contraires à son droit.

MODE D'ACQUISITION DU DROIT DE PROPRIÉTÉ

Ici le propriétaire, le titulaire ou l'acquéreur du bien ne tient pas son Droit d'une personne, il est
le propriétaire, le maître c'est le mode d'acquisition " lege " c'est à dire effet de la loi.

✓ L'occupation : Elle consiste à prendre en possession d'une chose appartenant.

✓ personne ,les choses susceptibles d'occupation sont celles qui n'ont jamais eu de propriétaire . Il faut
distinguer selon que l'abandon a été volontaire ou involontaire.

En Droit " épave" signifie chose ou bien perdu.

Peut-on devenir, propriétaire d'un trésor : par trésor on voit tout objet mobilier ou caché dont personne
ne peut s'appelle propriétaire. L'article 51 de la loi foncière à citer la découverte d'une chose comme un
mode d'acquisition de la propriété mais notre législateur n'a jamais donné une précision sur ce chapitre.
Nous nous référons à la loi française à son article 716 du code français. Il faut distinguer selon que
l'inventaire est non propriétaire du fonds ou concessionnaire dans lequel le bien a été retrouvé.

Si l'inventaire trouve le trésor dans son propre fonds , il est directement propriétaire par contre si le
trésor est trouvé dans le fonds d'autrui il appartient au moitié de celui qui a découvert et moitié au
propriétaire.

Mais l'ancien propriétaire peut toujours revendiquer sauf si l'acquéreur a été de bo foi mais trentenaire
s'il te est de mauvaise foi.

✓ L'accession : designe toute chose qui perd son individualité propre par incorporation dans une autre
c'est le principe que nous appelons en Droit " l'accessoire qui suit le principal" .

⚖️©® Hannibal ©®⚖️

CHAPITRE III L'ACQUISITION IMMÉDIATE DE LA PROPRIÉTÉ IMMOBILIÈRE

Le CCC connait deux 2 modes spécifiques d'acquisition du droit de propriété :

✓ D'une part l'accession de l'occupation

✓ Et d'autre part, le principe selon lequel : en fait de meuble ,la possession vaut titre.

C'est une règle énoncée par l'article 658 du CCCLIII est l'un des articles les plus importants et
les plus connus de notre Droit.

SECTION I : LES CONDITIONS RELATIVES À LA QUALITÉ DE LA RÈGLE ( ARTICLE 658 )

La règle en fait de meubles possession vaut titre ne s'applique pas dans tous les cas, certaines
conditions doivent impérativement être réunies :
1. L'article 658 se s'applique que lorsqu'il s'agit des biens meubles corporels . Il doit s'agir d'une
véritable possession c'est-à-dire contenant le corpus et l'animus.

2. L'article 658 du CCCLIII ne s'applique que lorsque la possession est réelle, utile et de bonne foi. Il faut
que cette possession soit exempte des vices .

3. L'article 658 du CCCLIII ne s'applique quant en cas d'un desaisissement volontaire du propriétaire. Le
propriétaire s'est dessaisi volontairement à l'occasion d'un gage. Dès que la possession est régulière de
bonne foi, l'article 658 produit ses effets. Si le tiers est de mauvaise foi, la règle ne s'applique pas. C'est
le cas du vole ou de la perte qui est reconnu comme un déssaisissement involontaire . Le délai est de
trois Ans en cas de meuble corporel c'est à dire pour la règle de l'article 658. En cas de désaisissement
involontaire le propriétaire peut intenter une action en revendication contre toute personne qui
possède sa chose . Toutefois si le tiers est a acquis ce bien entre les mains d'un possesseur de bonne foi,
le délai est de trois ans.

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CHAPITRE V : LA COPROPRIÉTÉ

SECTION I : COPROPRIÉTÉ - INDIVISION

Le terme copropriété est le synonyme de l'indivision. L'on a estimé que la copropriété désignerait
les droits réels appartenant collectivement à plusieurs personnes sur une ou plusieurs choses
déterminées. Autrement dit, la copropriété est définie comme le droit de propriété exercé par plusieurs
personnes sur un même bien ; mais le droit de propriété lui se divise en quote-part.

L'indivision quant à elle consiste dans la coexistence sur un même bien. Celà étant, plusieurs
personnes sont en copropriété ou en indivision lorsqu'elles sont titulaires des droits identiques .

On distingue trois (3 ) fondamentaux types de copropriété dont :

✓ La copropriété volontaire

✓ La copropriété ordinaire

✓ La copropriété forcée .
1. La copropriété volontaire

Cette copropriété dépend essentiellement de la volonté des parties ; elle résulte de la volonté des
copropriétaires.

Conditions de validité de la copropriété volontaire

Nous avons :

✓ Le consentement sans vice

✓ La capacité des parties contractantes

✓ La détermination précise du bien en indivision ; si le bien en indivision est un immeuble, inscription

des identités de tous les co-indihisaires dans le certificat d'enregistrement.

✓ L'indivision ne peut être prévue que pour une durée qui ne peut excéder 5 ans. Nul ne peut être
contraint de demeurer dans l'indivision .

2. La copropriété ordinaire

Plusieurs causes peuvent faire naître une copropriété notamment :

✓ L'ouverture d'une succession dès lors que le défunt laisse plusieurs héritiers

✓ La dissolution du régime matrimonial entre époux spécialement celui de la communauté universelle

ou celui de la communauté réduite aux aguets. L'indivision ou la copropriété ordinaire naît sans l'accord
des parties .

3. La copropriété forcée

Elle suppose le droit de propriété de plusieurs personnes qui porte sur des biens dont la vocation
est de demeurer en indivision. Un co-propriétaire ne peut ni aliéner en tout ou en partie sa quote-part
dans le bien indivis , ni à conclure un acte de disposition ou constituer le droit réel dire une telle partie
qu'avec le lot principal.

©® Hannibal ✍️✍️©®

CHAPITRE VI : LA MITOYENNETÉ

I. Définition

La mitoyenneté est l'état d'un bien sur lequel deux voisins ont le droit de copropriété et qui sépare les
immeubles construits ou des terrains contiguës. La mitoyenneté est donc la copropriété de conclure
séparant deux fonds appartenant à des concessionnaires voisins différents . La mitoyenneté concerne
par ailleurs des conclures dans les circonstances urbaines. L'article 39 de la loi foncière deispise: " sous
le réserve si après établie la mitoyenneté est réglée par les mêmes dispositions que la copropriété
forcée. "L'article 45 de la loi foncier prévoit pour sa part : " Tout copropriétaire joignant un mur a la
faculté de le rendre mitoyen en tout ou en partie en remboursant au maître du mur la moitié de la
valeur de la partie qu'il veut rendre mitoyenne , ainsi que la moitié de la valeur sur lequel elle est
bâtie. On déduit de cet article 45 de la loi foncière que le propriétaire qui veut construire un mur à la
limite de son fonds ne peut pas refuser à son voisin l'accession à la mitoyenneté.

II. MODE D'ACQUISITION DE LA MITOYENNETÉ

L'article 46 de la loi foncière, dispose " dans les circonscriptions déclarées urbaines par les
lois, tout propriétaire ou concessionnaire est tenu de subir l'empiètement nécessaire en érection ou
d'une clôture établie sur la limite séparative."

L'article 46 est une disposition d'ordre publique concernant les circonscriptions urbaines. Il
naît de plusieurs situations :

✓ Le mur peut être mitoyen dès sa naissance, cela signifie par un accord de volonté des voisins
décident et déterminent les modalités de la construction du mur mitoyen . En outre, tout
concessionnaire peut contraindre son voisin à la construction du mur mitoyen. (Voir l'article 47 de la loi
foncière contrainte légale. )

✓ On peut acquérir la mitoyenneté d'un mur déjà construit par le voisin.

✓ La loi permet le voisin qui n'a pas contribuer à la construction du mur d'acquérir la mitoyenneté il
peut le faire de deux manières :

* De manière amiable : c'est-à-dire de façon négociable

* De manière forcée : c'est-à-dire celui qui veut acquérir la mitoyenneté n'a pas l'obligation d'acquérir la
totalité, il peut acquérir soit une partie la longueur,la largeur.

L'article 45 parle d'une clôture en maçonnerie . Tout titulaire d'un droit réel sur le fonds peut acquérir la
mitoyenneté. À celà on ajoute : les locataires de la concession foncière et l'occupant provisoire.

III. DROITS ET OBLIGATIONS DE LA MITOYENNETÉ

1. Droit d'user et de jouir en respectant le droit du voisin et sa destination.

2. Le copropriétaire a le droit de batir contre le mur mitoyen.

3. Le copropriétaire a le droit d'exercer sur le mur totalement ou partiellement sans justification

IV LES CHANGES DANS LA COPROPRIÉTÉ

Chaque de copropriétaire mitoyen a l'obligation de veiller à la conservation du mur . Ils doivent

intervenir aux frais de réparation et de la reconstruction eb cas de dégradation. Les charges de la
mitoyenneté sont obligatoires .

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CHAPITRE VII : DROIT RÉEL IMMOBILIER

1. USUFRUIT

L'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre à la propriété mais comme le propriétaire lui-
même en charge de conserver la substance.

L'usufruit est aussi un démembrement de la propriété, c'est-à-dire usus et fructus du propriétaire passe
à l'usufruitier et le propriétaire n'en garde que l'abusus ou le ius abutendi .

L'usufruit est un droit réel, c'est-à-dire portant directement sur une chose. Il faut distinguer, la
location et l'usufruit. Pour l'usufruitier il a l'usus et le fructus mais le locataire a seulement le fructus .
L'usufruit est un droit réel temporel c'est à dire on peut accorder à l'usufruitier une quelconque durée .

L'usufruit peut être constitué en faveur de plusieurs personnes dans ce cas il va s'éteindre au décès
du dernier mourant . L'usufruit peut également être établi au profil de plusieurs personnes
successivement.

* Droits et obligations de l'usufruit

✓ L'usufruitier a l'obligation de jouir en bon père e famille de l'usufruit lui concéder.

✓ L'usufruit est concédé pour 25 ans renouvelable mais il s'éteint avec la mort de l'usufruitier même
avant l'arrivée du terme convenu .

✓ L'usufruitier n'a pas le droit de céder son usufruit .

Pendant la durée de son droit l'usufruitier est propriétaire de ce meuble incorporé au fonds à
l'expiration de son droit, les ayant droits peuvent enlever tout ce qui a été incorporé. L'usufruitier a
l'obligation de jouir du fonds e respectant sa destination et en le concervant en bon état. Les autres
droits de l'usufruitier sont déterminés dans le contrat de concession.

II.. L'EMPHYTEOSE

L'article 110 de la loi foncière dispose que l'emphyteose est le droit d'avoir la pleine jouissance
d'intérêt inculque appartenant à l'État à la charge de maintenir et d'entretenir en valeur et de payer à
l'état une redevance en nature ou en argent.

SECTION I : CARACTÉRISTIQUES DE L'EMPHYTHEOSE

✓ L'emphyteose porte sur les terrains inculques

✓ L'emphyteose paie une redevance annuelle et cette redevance s'appelle Canon .

✓ Cette redevance peut être en nature ou en argent.

La durée de l'emphyteose est de 25 ans au maximum. L'emphyteose suppose toujours un contrat

appelé bail emphytéotique.
* Droits de l'emphytéose

Il a le droit de jouir du fonds, il peut constituer sur le bien qu'il incorpore au sol une indication en
faveur de toute personne de son choix. Il peut aliéner son droit, il peut hypothèquer , ll peut changer la
destination ou la nature du fond pour en augmenter la valeur, il a également le droit de chasser et de
pêcher.

* Obligations de l'emphyteose

✓ La mise en valeur et le maintien de la mise en valeur

✓ Le paiement du canon emphytéotique;

✓ Il est tenu de réparation du bâtiment qu'il a construit .

III. LA SUPERFICIE

L'article 123 de la loi foncière dispose que : " la superficie est le droit de jouir d'un fond
appartenant à l'état de disposer des constructions ( arbres,bois et autres plantes) qui sont incorporés.

✓ Comme dans le cas de l'emphyteose le superficiaire n'a que le droit de jouissance des intérêts .

✓ Contrairement à l'emphyteose le superficiaire reçois un fond déjà mise en valeur.

✓ Le superficiel est le propriétaire des immeubles incorporés mais sa propriété est limitée dans le temps
parce que le superficiaire n'a qu'un droit de propriété de vingt-cinq Ans renouvelable.

OBLIGATIONS DU SUPERFICIAIRE

✓ Elles sont déterminés dans le contrat de concession conclu avec l'État.

✓ Il est tenu de dénoncer toute usurpation au fond commis par un tiers

✓ Le superficiaire peut-être frappé de déchéance et même condamné s'il ne respecte pas ses
obligations.

* Fin de la superficie

Pour les concessions érigées par le superficiaire , il n'a pas le droit de les enlever à la fin du
droit car l'État propriétaire doit lui payer une indemnité fixée au 3/4 ( trois quarts) de la valeur
des immeubles et des constructions.

Pour les constructions qu'il a érigées en remplacement des autres qu'il a trouvé sur le plan
( terrain) il a droit à une indemnité entre les anciennes constructions et les nouvelles mais les
constructions trouvées sur le fond rendues dans le cas où elles se trouvent à la fin de la
superficie sans indemnité de l'État.
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LES EMPIÉTEMENTS MARGINAUX

En élevant un bâtiment sur un fond, le concessionnaire peut accorder la parcelle voisine .

C'est de l'empietement marginal.

Le problème qui se pose dès lors est celui de savoir si le voisin peut contraindre le constructeur
à démolir la construction.

En Droit, il faut distinguer si celui qui a enquêté était de bonne foi ou de mauvaise foi.

* Cas de l'Empietement est de bonne foi : l'article 24 de la loi foncière prévoit que le voisin
peut exiger la suspension de l'empietement s'il est établi que le dommage qu'il a éprouvé est
notablement inférieur à celui que le constructeur subirait par la suite de la démolition.

* Cas de l'Empiétement de mauvaise foi : le concessionnaire ou propriétaire du fond envahit

peut exiger que l'envahisseur de remettre les choses en état et même réclamer les dommages
et intérêts. L'article 25 de la loi foncière stipule que sera toujours présumé de mauvaise foi,
celui qui aura empiéter notamment :

✓ Sur un terrain urbain loti

✓ Sur une terre ou un sol rural dont les limites étaient matérialiser par les signaux, poteaux ,
clôtures ou autres moyens nettement perspectible .

✓ En dépassant ces limites, alors que son terrain était loti, et catastré ou délimité

✓ Qui a obtenu sa possession par quelques fraudes à la loi ou aux droits acquis des tiers. Toute
personne intéressée, peut produire la preuve que l'empietement est de mauvaise foi.

SECTION VI : LES BORNAGES DE LA CONCESSION

La concession foncière implique le voisinage, avec souvent son inéluctable de continuité.

Une démission du législateur est de prevenir les conflits potentiels entre les particuliers
notamment en organisant le bornage . C'est au ministère des affaires foncières et au
gouverneur de province revient le pouvoir de loti, c'est-à-dire d'établir le plan passerelle, les
terrains à conceder mais aussi exige que ces parcelles ne soient mises sur le marché qu'après
numérotation cadastrale . Il appartient ainsi au service du cadastre, à la réquisition soit de
l'autorité compétente, soit à la demande de toute personne intéressée de procéder à la
délimitation de la surface pour individualiser la terre concéder des concessions voisines . Il
s'agit ici donc de placer en réalité sur les terrains des signes séparatistes des bornes pour
séparer et identifier les immeubles concéder.

$6: LES EAUX DES ÉTANGS

Il nous revient qu'aucune disposition de la loi foncière ne règlemente l'utilisation ou

l'usage des étangs. Dès lors à moins qu'il ait affectation expresse au domaine public de l'État,
les eaux des étangs font elles aussi l'objet de droit de propriété en faveur du concessionnaire
du fond sur lequel elles se trouvent. Il a donc le droit de les utiliser librement comme il les
souhaite et même d'en disposer notamment en organisant le droit de puisage gratuit ou
onéreux.

$7 LA DEMANDE DE TERRE

C'est le document de base par lequel le requérant sollicite au près de l'autorité compétente
de l'administration foncière une parcelle quelconque de terre de l'État. Il s'agit d'un formulaire
à obtenir auprès de la division des titres immobiliers du lieu ou se situe la parcelle solliciter. Ce
formulaire est rempli par les requérants ou par son représentant. Les renseignements à fournir
peuvent être classées en trois rubriques :

a . L'identité Complète du demandeur à savoir : Nom , post-nom, lieu et date de naissance,

nationalité, référence des pièces d'identité , profession , état civil, nom et post-nom du
conjoint, nombre d'enfants,le régime matrimonial et enfin adresse.

b. Les renseignements concernant la parcelle sollicitée : son emplacement,sa destination sa

superficie.

c. La troisième rubrique est réservée aux services des affaires foncières et du cadastre.

$8 ABUS DE DROIT

Celui qui s'en sert plutôt pour nuire à autrui que pour en profiter soi-même, abuse de son
droit. En d'autres termes abuser de son droit c'est s'en servir dans un autre intérêt. Il y a abus
de droit quand quatre éléments de Droit sont réunis :

✓ Un dommage causé à un voisin

✓ En vertu d'un acte de propriété

✓ Avec l'intention de nuire

✓ Alors qu'on a pas intérêt, à poser cet acte avec l'intention de nuire. L'abus de droit entraîne
comme les troubles de voisinage les sanctions et ses sanctions sont infligées à l'auteur des
troubles et l'amene à s'exécuter .

* Les restitutions édictées par des lois particulières

1. Expropriation pour cause d'utilité publique : Toute personne peut se voir privée tout
ou en partie de son droit de propriété si un intérêt public quelconque impérieux
le commande .
2. En matière d'humanisme : l'autorité compétente a le pouvoir de dicter les interdictions

3. Restriction relative à la protection de site et des monuments : L'autorité compétente peut

ordonner les placements d'un immeuble présentant un intérêt préhistorique, archéologique,
artistique ou autre. Dans ce cas l'immeuble placé ne peut faire objet de modification ou des
travaux quelconques sans autorisation de l'autorité compétente .

$9. LA CONCESSION

Suivant le terme de l'article 57 de la loi financière, il existe deux 2 sortes de concession

foncière :

Il y a d'une part la concession perpétuelle et d'autre part la concession ordinaire .

Section I La concession perpétuelle

La concession perpétuelle est le droit que l'État reconnaît à une personne physique de
nationalité congolaise de jouir indéfiniment de son fond aussi longtemps que sont remplies les
conditions de fond et de forme prévue par la présente loi. De l'article 80 de la loi foncière se
dégage les caractéristiques ci-après :

✓ Il n'y a que des personnes physiques de nationalité congolaise qui peuvent obtenir une
concession perpétuelle . Ce qui veut dire que tout celui qui est étranger n'a pas droit d'obtenir
une concession perpétuelle.

✓ Il n'y a que des congolais physique qui peuvent devenir des concessionnaires perpétuels

✓ La concession perpétuelle n'est pas limitée dans le temps mais il faut mettre et maintenir en
valeur les fonds concédés.

* Sources de la concession perpétuelle

a. Par un contrat de concession perpétuelle

 Ce contrat créé des obligations suivantes pour l'État :

- l'État a l'obligation de jouir paisiblement les terrains concédés

- l'État a l'obligation de garantir contre les risques d'éviction totale ou partielle.

- l'État a le droit de reprendre les fonds concédés si le concessionnaire n'a pas respecté les
clauses contractuelles. Le concessionnaire a le droit de jouir du fond, il est le propriétaire de
l'immeuble incorporé au fond .

b. La conversion des droits acquis par les congolais

Le législateur a décidé, que les droits de propriété foncière acquis régulièrement par les
congolais personnes physiques, ainsi que les droits d'occupation constaté par les livrés des
logeurs par tout autre titre équivalent acquis avant l'entrée en vigueur de la loi foncière, ces
droits sont convertis en un droit de concession perpétuelle.

La conversion dont il est question s'opère par l'annulation de l'ancien certificat

d'enregistrement par l'établissement d'un nouveau certificat d'enregistrement.

* Les causes d'extinction de la concession perpétuelle

L'article 101 de la loi foncière donne de manière limitative les causes de cessation
perpétuelle. Cet article est une disposition d'ordre public. La concession perpétuelle ne peut
prendre fin que pour l'une des causes ci-après :

✓ L'expropriation pour cause d'utilité publique

✓ Le rachat par l'État : le concessionnaire et l'autorité administrative qui a signé le contrat de

concession peuvent convertir du rachat total ou partiel de la concession. Ce rachat peut se faire
que si le fonds est nécessaire pour la réalisation d'un projet d'intérêt général.

✓ La renonciation expresse et écrite : la renonciation est l'acte unilatéral par lequel le

concessionnaire ou ses ayants droits déclarent expressivement par écrit de laisser à l'État les
biens concédés et tous les immeubles oer incorporation ou par destination même tout ce qui
s'y trouve .

✓ La résiliation conventionnelle ou judiciaire : c'est le fait de mettre fin à un contrat mais

celui-ci fini à partir d'une convention mais celle-ci se faire de manière judiciaire. La résiliation
pour produire les effets, doit être mentionnée au certificat d'enregistrement.
✓ La reprise aux conditions contractuelles : l'État peut se réserver dans le contrat de
concession le droit de reprendre à une certaine époque donnée tout ou en partie les terres
concédées qui seraient nécessaires au service de l'État et à l'exécution des travaux publics .

✓ Cas de succession sans héritier : Si une personne décédée sans laisser les héritiers son
patrimoine est attribué à l'État .

La concession perpétuelle peut être convertie en concession ordinaire mais pour cela, il faut
l'accord de l'autorité qui a consentie ka concession perpétuelle.

SECTION II LA CONCESSION ORDINAIRE

Conformément à l'article 109 fe kz loi foncière les concessions ordinaires sont :

✓ L'emphyteose

✓ La superficie

✓ L'usufruit

✓ L'usage

✓ La location.

On retient également l'article 109 de la loi foncière qu'il y a plusieurs concessions

ordinaires qui ont des caractéristiques communes :

1. Toutes les concessions ordinaires sont temporaires, c'est à dire elles ont un terme maximum
de vingt-cinq ( 25ans) .Les parties peuvent convenir à un délai plus bref. Le renouvellement du
délai n'est pas automatique. l'État peut poser des conditions.

2. Les personnes physiques étrangères quelle que soit leur nationalité ainsi les personnes
morales peuvent devenir des concessionnaires ordinaires .

CHAPITRE VII LE CERTIFICAT D'ENREGISTREMENT

C'est un titre authentique établie par les conservateurs des titres immobiliers qui
constatent l'exigence et la consistance d'un ou plusieurs droits réels fonciers ou immobiliers.
Par la volonté du législateur, il a une force probatoire particulière. C'est l'article 225 de la loi
foncière alinéa 1 dispose : " le certificat d'enregistrement est dressé à double. Il est daté,
scellé et signé par le conservateur, l'un des exemplaires est délivré au titulaire du droit
enregistré".
Dans la pratique est conformément à cette disposition le conservateur dresse deux certificats
identiques contenants la description physique et juridique de l'immeuble. L'un est dressé dans
le registre dit livre d'enregistrement qui reste à la conservation des titres immobiliers, l'autre
est dressé sur une feuille tirée d'un registre en souche appelé registre de certificat et est remi
aux propriétés. Il se dégage de cette disposition ci-haut rappelée que l'opération
d'enregistrement n'est parfaite que lorsqu'il est établie les deux certificats collecteurs. Outre les
notions requises , le certificat d'enregistrement doit contenir :

✓ L'indication précise du ou des titulaires de droits

✓ La situation, la description, la superficie, et le croquis de l'immeuble.

✓ La nature du droit qui est établi.

Il est généralement conclu entre l'État et les futurs concessionnaires un contrat de location
pour les terres urbaines et un contrat d'occupation provisoire pour les terres rurales . Ce
contrat confère au futur concessionnaire un droit réel sur le fond, mais engendre les obligations
pour chaque contractant. Le locataire ou l'occupant ainsi l'obligation d'occuper le terrain dans
les six mois de la conclusion du contrat et de commencer la mise en valeur dans les 18 Ans. Le
livre d'enregistrement est public. Toute personne ayant un intérêt public peut le consulter.
Cette consultation peut se réaliser de plusieurs manières :

✓ Il peut s'agir soit d'une consultation ordinaire c'est-à-dire celle qui est faite directement par
la personne intéressée au bureau du conservateur des titres immobiliers .

✓ Soit d'une consultation écrite consistant à obtenir une attestation ou tout autre document
communiquant les renseignements.

✓ Soit à faire une consultation globale consistant à obtenir périodiquement un relevé qui porte
sur l'ensemble des opérations du même titre effectué durant une période déterminée. Il s'en
suit qu'un certificat d'enregistrement obtenu de manière irrégulière, illicite et attaquable même
après l'expiration du délai de deux ans adaptés de son établissement.